武汉长印房地产开发公司设计管理工作手册161475.docx

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1、武汉长印房房地产开发发公司设计管理手手册版 本 号号： 发布日期： 20044年4月66日 发放编号： 持 有 者者： 武汉长印房房地产开发发有限公司司目 录设计管理关关键节点274一、项目可可行性分析析（参与阶阶段）274二、项目前前期阶段（主主控）274三、项目规规划设计阶阶段（主控控）274四、初设阶阶段：（主主控）275五、施工图图报建阶段段：（主控控）276六、施工图图阶段的协协调和控制制：（主控控）276七、施工服服务阶段控控制流程：（配合）276八、施工后后期阶段控控制流程：（协助）276设计管理流流程2781、设计管管理核心流流程2782、项目部部前期管理理流程2793、设计部

2、部文件转发发流程2804、设计部部外发文件件分发流程程2815、项目规规划设计阶阶段控制流流程2826、初设阶阶段控制流流程2837、施工组组织设计、质质量及进度度监督控制制流程2848、图纸审审查及问题题处理流程程2859、设计图图纸、设计计变更转发发流程28610、施工工样板房（售售楼部）装装修流程28711、现场场签证签发发流程28812、分包包单位进场场流程28913、材料料、样板、设设备进场检检验流程29014、混凝凝土施工工工程质量监监控控制流流程29115、钢筋筋施工工程程质量监控控质量控制制流程29216、模板板施工工程程质量监控控质量控制制流程29317、设计计部销售面面积计

3、算流流程294相关文件格格式和表格格2951、规划设设计评估表表2952、设计院院评估表2963、xxxxx方案设设计委托任任务书297A. 第六部分：设计管理理设计管理关关键节点一、项目可可行性分析析（参与阶阶段）（一）结合合市场部资资料在技术术上进行市市场分析：项目性质定定位；产型定位；建筑体系定定位；建筑技术定定位。（二）周边边环境、交交通组织市市场形式分分析：项目环境能能否持续发发展；周边环境是是否需要大大成本投入入开发；交通组织能能否满足项项目现在、将将来需要；内部、外部部交通是否否需要大成成本投入开开发。（三）城市市景观可行行性分析：项目建设的的社会效益益；项目与人文文景观的有有机

4、结合；项目发展与与城市发展展的结合性性。二、项目前前期阶段（主主控）（一）项目目立项：可行性报告告（技术、市市场）；项目的相关关资料（政政府的、公公司的）。（二）设计计公司的评评估、选择择；*附评评估表；（三）设计计方式的选选择：委托；招标；竞赛。（四）标书书（设计任任务书制作作）*附标标书格式。（五）发文文（对内，对对外）体系系的建立（详详流程三，四四）三、项目规规划设计阶阶段（主控控）（一）总体体规划总体的分析析；设计部各专专业工程师师公司各部门门经理总体规划的的评定；与理念设计计是否吻合合；是否满足城城市景观设设计要求；是否有利于于项目持续续发展；是否最有经经济效益（销销售、物管管）。总

5、体规划的的定案：统一建筑（规规划）定位位、定性统一建筑（规规划）市场场方向统一建筑（规规划）评定定标准（二）方案案控制阶段段开标会时间间（由设计计部协定）；方案评估表表制定 *附评估表表；定方案（开开标）：会议（参与与定标）提提供书面意意见、评估估表；人员确定（专专家领导和和各部门经经理）；确定实施方方案。(三) 方方案报建阶阶段1、图纸类类容和质量量的控制；2、期限的的控制；3、与政府府职能部门门的配合协协调四、初设阶阶段：（主主控）（一）总平平面的控制制：是否利于综综合管网布布置；是否利于交交通组织；是否利于园园林景观设设计；是否利于经经济效益；是否利于后后期管理。（二）单体体平面的控控制

6、：1、户型方正适用；起居室要有有对流窗；动静功能分分区；干湿湿分区；厨房、卫生生间集中布布置；各房间的比比例协调。户型设计满满足某种（国国内或国外外）要求2、立面外墙轮廓线线要相对简简单；立面要新颖颖，要有创创新立面应与理理念设计一一致；立面选材应应注意经济济性与美观观性。（三）各部部门调控：工程部销售部物管部五、施工图图报建阶段段：（主控控）图纸内容和和质量的控控制； 总平平面 四至至图 单体体平、立、剖剖面图工作期限的的控制；与政府职能能部门的配配合协调。六、施工图图阶段的协协调和控制制：（主控控）施工组织设设计、质量量及进度监监督控制（详详流程七）；图纸会审：（详流程程八）会前准备（各各

7、有关方面面作出书面面意见）；与会人员（设设计公司/工程部/监理/施施工单位）；会议纪要。设计图纸、设设计变更转转发流程（详详流程九） 配合合工程部，销销售部搞好好售楼部，样样板房（详详流程十）七、施工服服务阶段控控制流程：（配合）现场服务（签签证）体系系建立；（详详流程十一一）分包单位进进场控制；（详流程程十二）对材料、样样板、设备备控制（详详流程十三三）；对施工单位位各工种控控制流程；配合市场部部、工程部部工作开展展：协调工程部部、监理单单位；*附混凝土土施工工程程质量监控控控制流程程（详流程程十四）；*附钢筋施施工工程质质量监控控控制流程（详详流程十五五）；*附模板施施工工程质质量监控控控

8、制流程（详详流程十六六）。召开协调会会；为后期工种种做准备八、施工后后期阶段控控制流程：（协助）配合销售部部的销售工工作（详流流程十七）；配合物管部部做物业管管理工作；配合物管部部制定物业业管理流程程各专业工程程师协助物物管部工程程师熟悉图图纸和工程程配合竣工验验收； 1）：对内：配配合工程部部、销售部部、物管竣竣工验收 2）：对外：配配合规划、国国土、消防防、环卫等等政府职能能部门竣工工验收督促设计院院竣工图。设计管理流流程1、设计管管理核心流流程参与阶段：提供项目在技术方面的理论论证，并对项目提供决策性分析。输入：设计计部项目可行性性分析主控阶段：资料、工作收集、准备为项目的开展做好前期工

9、作。项目前前期阶段 主控阶段：“产品”的雏形阶段。需各部门充分论证、协调、配合。项目规划设设计阶段主控阶段：“产品”的关键阶段。起着决定性作用项目初设阶阶段主控阶段：“产品”即将投产，取得生产许可证项目施工图图报建阶段段主控阶段：“产品” 投产前各功能组成部分（各专业）完善，完备阶段项目施工图图阶段配合阶段：“产品”由图纸转化为实物阶段。协调配合：建施单位，监理单位，工程部的工作项目施工服服务阶段协助阶段：对“产品”的销售、验收、管理等协助配合项目后期期阶段2、项目部部前期管理理流程经济（商务）标书设计部技术参数施工工艺要求施工单位名单物流厂家名单项目部预算组工程量工程范围现场情况工期要求招投

10、标小组总经理设计部项目部技术标书立项NOYESNOYESNOYES3、设计部部文件转发发流程 输入部室报批件件、部门意意见处理表、备忘忘录、内部部通知设计部文员签收、登记并盖收文日期章设计合部文文员签收设计部经理安排，授权相关工程师进行处理经理阅批设计部相关工程师按经理授权及提出具体要求，完成时限处理相关问题下发相关工工程师处理理相关部门设计部主管工程师口头或书面回复处理结果输出回复处理结结果4、设计部部外发文件件分发流程程设计部各项目部负责人填写输入工程联系单单、备忘录录、报告、函件、罚罚款单设计部经理审核并签署意见，在两天内完成经理审核设计部根据经理签字或口头授权盖章；存档；没有经理签名或

11、授权不得盖章；当天完成。设计部资料料员盖章收文单位或部门收文单位到设计部资料员处领文并签收，在两天内完成输出审核完的对对外文件总体规划方案5、项目规规划设计阶阶段控制流流程设计（工程）部经理调整确认开标、设计公司进行方案深化设计设计公司提交设计方案 项目公司反馈.调整设计（工程）部经理向董事会汇报设计部制定进度.广度表执行设计总体协调（包括设计单位的协调、协作部门的协调）设计公司方案报建设计确认工程部市场部销售部专家委员会确认控制确认确认6、初设阶阶段控制流流程工程部、市场销售部、物管部审查图纸提交问题清单输入初设图纸 设计部项目负责人复印一份问题清单给经理；与设计院电话沟通或去设计院提交图纸

12、问题设计部项目目负责人签签收设计院根据提出图纸问题清单发变更通知单设计院变更更设计设计部相关主管工程师签收、登记设计部综合合整理设计部知会工程部、市场销售部、物管部输出进入设计变变更后信息转发流流程7、施工组组织设计、质质量及进度度监督控制制流程输入施工合同国家工程施施工验收规规范施工组织设设计设计图纸施工进度计计划基础工程土方工程地下室工程程主体结构工工程装饰工程 室外工程程竣工验收输出合格工程8、图纸审审查及问题题处理流程程施工单位、监理、项目部审查图纸提交问题清单输入图纸中的问问题清单设计部项目负责人复印一份问题清单给经理；与设计院电话沟通或去设计院提交图纸问题设计部项目目负责人签签收设

13、计院根据提出图纸问题清单发变更通知单设计院出设设计变更通通知设计部相关主管工程师取回设计变更通知单并交资料员签收、登记设计部资料料员签收设计部按设计变更转发流程执行输出进入设计变变更转发流流程9、设计图图纸、设计计变更转发发流程设计部盖设计（技术）整合中心出图章，设计院合同内八套分发各项目部（3套），施工单位（4套），招标中心（1套）。加晒建筑15套，结构6套水电7套。输入设计图纸、设设计变更 NNO 设计部资料员登记、签收、盖收文日期章，资料员签收收 YES 签收收填写发图通通知单 设计部主管项目负责人填写发图通知单，当天完成。 经理审核签签字 设计部资料员在发图通知单上盖章，当天完成盖设计

14、部章章 输出 项目部施工单位及相关单位或部门签收，第二天完成经审核的设设计变更或或图纸 10、施工工样板房（售售楼部）装装修流程输入设计部提交的样板房（售楼部）施工计划并提供装修图纸按计划确定样板房（售楼部）施工单位及材料，并提供材料样板样板房（售售楼部）装装修图、施工单位、材材料样板各项目部装修工程师配合设计部负责对样板房（售楼部）施工现场管理。现场施工样样板房（售售楼部）电专业负责人确认强、弱电线管开关、插座位置、标高，确认使用合理性水专业负责人确认室内给水、直饮水、排水、消防水管、空调、烟道排烟口、燃气管线洞口位置、标高，确认使用合理性土建专业负责人确认门、窗洞口位置、栏杆位置、门坎、厨

15、房、阳台地面标高，房间使用合理性设计部组织营销中心、物业公司、项目部、招标中心确认样板房（售楼部）各项内容。输出经各项目部部确认的样样板房（售售楼部）11、现场场签证签发发流程输入施工单位1、要求连续编号2、提交时效为一周，发生签证内容超过一周属无效签证现场签证单单（同时附附上验 证单） NOO 设计部签收收监理公司登记、签收、盖收文日期章，检查是否超时限，若超时限，则退回不予签收 YYES 各项目负责责人、经理理审核并 签意见监理公司审核、签字，两天内完成项目部资料料员签收项目部审资料员登记、签收、盖收文日期章，收文当天转给相关主管工程师主管工程师师、工程部部经理审核核并签意见项目部主管工程

16、师审核、签字、两天内完成工程部资料料员签收项目部转交时签收，当天完成合约部现场场工程师审审签合约部现场场工程师审审签招标部最后确认工程量及费用并复印留底输出经签认的签签证单12、分包包单位进场场流程输入分包单位到到项目部领取进场通通知单及分包工程合合同设计部查验验分包单位有有无进场通通知单及分包工程合合同 有设计部设现现场交底设计部1、现场指定临设场地或根据合同由分包单位自行解决；2、指定施工临时用水、电接驳点；3、分包单位一周内提交给监理施工单位组织设计、进度计划；4、提交施工资质材料输出按要求进场场施工13、材料料、样板、设设备进场检检验流程招标部1、按工程部提交的材料进场计划提供订货合同

17、及督促供货商供应材料、设备2、提交材料样板输入订货合同、材材料或设备备 NOO验货项目工程部、监理、设计部1、工程部及监理检验出厂合格证及相关资质；2、对照样板验收材料或设备质量；3、进场材料检查不合格，退场 YESS收货单会签签存档项目工程部、监理、设计部1、在收货单上会签；2、对会签单采购部存档输出材料或设备备进仓库或或指定地点点14、混凝凝土施工工工程质量监监控控制流流程根据设计的砼强度等级，使用原材料以及和易性、坍落度的要求进行试验确定混凝土配合合比砼从搅拌机中出生浇筑延续时间不宜超过一个小时混凝土运输输泵送砼前应先用适量的与砼内成分相同的水泥浆泣滑输送管内壁；对模板及其支架、钢筋、预

18、埋件、预留洞必须进行检查验收，符合设计要求方能浇筑；浇砼前将模板内杂物、油污等清理干净，对木模板应浇水湿润，但不得有积水；现场坍落度检没，复查工作不少于两次，允许偏差+-30mm；浇筑砼应连续进行，否则应按事先确定的符合施工规范规定的留置施工缝；浇筑振捣时间，应以砼表面呈现浮浆和不再沉落为准，不得漏振和过振；在浇筑竖向结构前，应先在底部填表50-100mm厚与砼内砂浆成分相同的水泥砂浆；按规定留置砼度块，每工作班，每楼层不少于一组。混凝土浇筑筑1、浇筑完毕后12小时内加以覆盖和浇水；2、浇水养护时间不得小于七天。混凝土养护护15、钢筋筋施工工程程质量监控控质量控制制流程检查出厂质量证明书或试验

19、报告单；钢筋外观、品牌；按规定分批进行有见证的抽检。钢筋原材料料进场检查钢筋应平直、无局部曲折；弯钩、弯折应符合设计要求和施工规范规定；钢筋形状、尺寸必须符合设计及规范要求。钢筋加工检查焊接前必须根据施工条件进行度焊；受力钢筋焊接接头应按规范要求相互错开。钢筋焊接检查钢筋的交叉点应采用铁丝绑扎牢固；墙、板的钢筋网中双向受力的钢筋必须全部扎牢，间距允许偏差5mm；箍筋弯钩朝向和加密区及间距应符合设计要求，间距允许偏差20mm；受拉钢筋绑扎接头的搭接长度应符合设计要求和规范规定，受压钢筋绑扎接头搭接长度为受拉绑扎接头的搭接长度的0.7倍；各受力钢筋之间的绑扎接头位置相互错开；梁、柱受力钢筋保护层为

20、25mm，允许偏差为5mm，墙、板钢筋保护层为15mm，允许偏差3mm，箍筋保护层不少于15mm。钢筋绑扎安安装钢筋验收16、模板板施工工程程质量监控控质量控制制流程检查1、轴线位置，允许偏差5mm柱、墙模板板定位放射射线检查合格检查模板表面平整度允许偏差5mm；垂直度允许偏差6mm；截面尺寸允许偏差+4-5mm；模板接缝严密；模人杂物清扫干净。支装柱、墙墙模板及支支架检查合格梁、板底模模安装位置置标高测设设检查层高允许偏差5；全高允许偏差5；轴线检查合格梁、板底模模、侧模安安装及其支支检查底模及支架刚度、稳定性；截面尺寸允许偏差+4-5；平整度允许偏差5模板接缝严密；杂物清扫干净。架安装检查

21、合格检查中心线位置允许偏差3洞孔内截面尺寸允许偏差10预埋件、预预留洞孔留留置检查合格检查1、模板及支架有无变形浇砼时，守守模17、设计计部销售面面积计算流流程审核营销策划中心提供计算书列表（建筑面积、套内面积、分摊面积）设计院建筑施工图（二套）电子光盘（二套）业务开发部国土局地籍科设计部预算造价工程师（设计院）预算造价工程师（房地产）设计部设计院相关文件格格式和表格格1、规划设设计评估表表公司名称： 评估日期期：评核项目比例分配分实得分备注一、建筑单单体4040（一）平面面（户型）30%30方正适用10南北对流，功功能分区10使用率高5户型有创意意5（二）立面面10%10立面富有经经济性5立

22、面造型新新颖3立面色彩协协调2二、建筑总总平3030（一）规划划理念20%20文化理念（当当地人文风风俗）10动感理念（当当地生活节节凑）6逻辑中心（设设计的中心心、依托）4（二）园林林景观，交交通组织10%10景观具有创创新力，交交通人车分分流7景观设计具具有经济性性2景观设计利利于管理 1三、后期工工作30%30（一）利于于报建10%10于利经济效效益5严格满足有有关：法律律、法规、条条例3利于城市景景观设计2（二）利于于建施20%20利于结构专专业10利于设备专专业7利于建筑施施工3总得分100（分分） 填表人： 评估人人： 填表日期期：2、设计院院评估表公司名称： 评估日期期：评核项目

23、比例分配分实得分备注一、设计资资质4010甲级9-10乙级6-8挂靠6-7二、人力资资源3030高级工程师师（资深外外资设计师师）9人以上，各各专业人员员配备齐全全。中级职职称6人以上。25-300高级工程师师（资深外外资设计师师）6人以上，各各专业人员员配备齐全全。中级职职称9人以上。20-255高级工程师师（资深外外资设计师师）3人以上，各各专业人员员配备齐全全。中级职职称6人以上。15-200三、业绩质质量4040大，优30-400中，良20-300小，差10-200三、服务态态度1010热情，积极极8-10积极，良好好6-8一般，6口碑声誉1010优8-10良6-8差6总得分100（分

24、分） 填表人： 评估人人： 填表日期期：3、xxxxx方案设设计委托任任务书1.项目概概况2.业主单单位之负责责部门部门负责人人：联系人： 地址： 电话：传真：E-maiil：3规划设计计依据3.1xxxxx方案案设计委托托的有关文文件。3.2根据据xxx市规规划局批准准的建设设用地规划划许可证及及附件（用用地红线图图、设计要要点）。3.3 xxxx城市市规划条例例3.4xxxx日照照间距规定定3.5xxxx城市市规划管理理技术规定定3.6国家家有关的规规划设计规规范和规程程。4.设计要要点4.1 用用地规模4.2技术术经济指标标及要求建筑密度：容积率：总建筑面积积： 绿化要求： 建筑退让：建

25、筑间距：公建配套要要求：规划设计原原则：4.4 总总体现划要要求4.5 道道路及车库库规划要求求4.6 绿绿化规划要要求。4.7 管管线规划要要求4.8 竖竖向设计要要求。4.9 单单体建筑设设计要求4.10 智能化设设计要求。5.设计深深度及设计计成果的要要求5.1一般般规定5.1.11设计单位位提交的成成果必须符符合xxxxx设计方方案委托设设计文件的的有关规定定。5.1.22提交成果果的深度必必须符合中中华人民共共和国有关关方案设计计规范规定定的深度。5.1.33所有提交交成果采用用国际标准准计量单位位，长度单单位：总平平面图标注注尺以米（m）为单位，建筑设计标注尺寸以毫米（mm）；面积

26、单位：均以平方米（m2）为单位。标高以米（m）为单位。5.1.44设计图纸纸和文本文文件必须做做到清晰、完完整，准确确。5.2方案案须提交的的成果内容容5.2.11规划总平平面图图纸要求：总平面图图比例 11 : 5500 ，图纸规规格：A 1（ 5944 mmm 420 mmm）。5.2.22建筑方案案设计图包括裙楼、塔塔楼等单体体建筑方案案。图纸要求：各单体建建筑方案设设计平面图图、立面图图、剖面图图，图纸规规格为A11（594mmm420mmm），比比例自定。5.2.33各沿街方方向立面图图图纸要求：图纸规格格为A1（594mmm420mmm），比比例自定。5.2.44道路、绿绿化、景点

27、点小品等专专项图图纸要求：图纸规格格为A1（594mmm420mmm），比比例自定。5.2.55日照、交交通出入口口、管网等等综合分析析图图纸要求：图纸规格格为A1（594mmm420mmm），比比例自定。5.2.66提交上述述各规划图图和单体建建筑正式方方案设计图图纸 套及缩印印本 套，缩印印本规格为为A3（297mmm420mmm）。5.2.77提供展示示图一套，图图纸内容为为总体鸟瞰瞰透视效果果图 张，有代代表性典型型建筑彩色色透视效果果图各 张，规划划总平面图图 张，其它它为典型建建筑及环境境设计的主主要平面图图、立面图图、剖面图图、设计概概念分析图图。图纸要求：图纸规格格为A1（59

28、4mmm420mmm），比比例自定。5.2.88提交总体体规划和主主要单体模模型，比例例为1 : 200 。5.2.99规划设计计文本文件件包括规划设设计立意与与构思、主主要技术经经济指标、设设计技术参参数、结构构和设备备备要点、工工程造价估估算（按中中国xxxx造价标准准估算）等等方案设计计相关的说说明。提供供包含以上上内容的文文本文件 套，文文本规格AA3（297mmm420mmm）。5.2.110电脑文文件全部设计成成果均应制制作电子文文件，规划划设计方案案文本采用用Micrrosofft woord 22000的的doc格式式文件；设设计方案图图形采用AAutoCCAD RR14的dwg格式式文件；如如有包括电电脑动画及及电脑渲染染图等图片片的电脑文文件，应考考虑采用中中国较为普普及、通用用的应用软软件制作。提提交以上电电子文件22套。6.成果提提交时间年 月月 日7.有关费费用见设计委托托合同。9.附件附件一：地地块红线图图附件二：地地块标高图图及1:5500现状状图附件三：地地基有关管管线资料附件四：xxx日照间距规定附件五：xxx城市规划管理技术规定附件六：项项目定位策策划概要户户型配比表表