企划方案--金水湾项目策划文档22153.docx

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1、秦淮源里金水湾项目企划方案目录：一.前言 二.售楼处包包装 三.SWTOO分析 四.市场调研研 五.销销售策略 六.建议议提要一.前言：句容市永丰丰置业有限限公司住宅宅项目是一一个占地3363500.4的的纯住宅项项目，该项项目计划于于20088年五月份份启动。作为该项目目的开发商商，贵公司司希望与一一支具有战战略眼光，丰丰富的同类类项目专业业服务经验验，具备项项目需求的的各专业力力量的团队队合作，共共同来做好好该项目，实实现利润最最大化是我我们共同的的一致目标标。我们充分理理解贵公司司的战略意意图，愿意意根据该项项目的目前前状况，需需要专业的的策划人员员及团队提提供“高质量，可可操作，便便领

2、导”的策划推推广和销售售要求，开开展对项目目的策划和和论证工作作，我们愿愿意集中力力量高质量量服务该项项目。而实实现目标成成功是我们们与贵公司司长期合作作的重要基基石。根据近期，中中期，远期期的策划思思路，为该该项目建设设提供参考考，避免决决策失误，减减少项目投投资风险，提提高项目投投资效益。该项目前期期的产品规规划已基本本落实，通通过与贵公公司的初步步接触，我我们提出了了合作建议议，敬请参参考。二.售楼处处包装： 第一部分：售楼处的的选址售楼处是本本案形象的的一个展示示场所，更更是一个重重要的、独独特广告载载体。因此此做好接待待中心的包包装，以给给客户留下下深刻的印印象，是争争取客户在在第一

3、时间间成交的重要手段。销售现场是是销售活动动的中心，未未来的产品品展示、销销售谈判、成成交签约等等一系列活活动都集中中在此处完完成。随着着房地产市市场的发展展，越来越越多的开发发商已认识识到销售现场的的重要：人人性化的现现场设计包包装影响着着消费者对对开发商的的信心，同同时也是促促成销售成成交的重要要手段之一一。上面我们有有提到售楼楼处是广告告的载体，而而这个特殊殊的载体要要便于目标标客户对此此地段更为为认识和了了解。通过过我们对当当地的认识识和调查，我我们认为本本案的售楼楼处可设在在汽车站附附近。而这一地地段更能有有效的提高高宣传及活活动半径，以达到促进将将来的销售售进程。一.汽车站站附近的

4、优优点：1.汽车站站附近离本本项目基地比比较近，很很方便以后后带客户现现场看房。2.汽车站附近人流集中，此地点有大量的自然人流，无论是自然人流变为目标客户还是宣传传媒体都是是对本案有有百利而无无一害的。3.这样一一个众人皆皆知的位置置做售楼处处，就会避免因因客户找不不着售楼处处，而流失了诚诚意客户。所所以，选择择车站附近近也就是选选择了句容容的人群地地标。二.售楼处处建在本案案会所的缺缺点：1.本案的的交通不够够便利，导导致客户难难以寻找到到售楼中心心，从而会会流失或错错过大量目目标客户。2.本案离离市中心较较远，位置置相对较偏偏，以至于于几乎没有有人流量。这这样，会造造成信息散散布和信息息流

5、通有一一定阻碍。第三部分：包装主题构构思售楼处这一一窗口是本本案的品牌牌形象，此此窗口是直直接面对社社会的。因因此本案的的售楼处现场包装应更好好的与本案案的产品相相结合，要要以构筑一个个绿色、自自然、健康康、生态水水系为主题题的环境氛围，要使客户在在进入售楼楼处的第一时时刻就能深深刻体会和了解解到本项目的总总体气质以以及本项目的独独特卖点。包装目的：全方位包装装，突出自自身特色，有有效吸引客客户，促进进最终成交交。包装原则：用现场传传达理念、用用设计刻画画产品、用用气氛感染染客户，用用行动感动客户，用用产品逼定定客户。包装场所：本案接待中中心第四部分：包装细节一.包装表表现部分： 1. 销控控

6、台：销控控台的位置置布置，使使专案经理理对销售现现场的视线线无盲区，能能够密切注注意销售现现场的情况况变化，及及时作出反反应。 2. 销售售桌椅：视视售楼处的的大小决定定销售桌椅椅的多少，一一般一张桌桌子配四张张椅子为佳佳。另可配配些中高档档沙发茶几几等。 3. 电器器：包括空空调、饮水水机、音响响、复印机机、传真机机、点钞机机、电脑、打打印机等。 4. 电话话：在售楼楼处装修的的同时，预预埋电话线线，确保电电话通畅，如如有问题，及时修理。 5. 室内内绿化：通通过绿化公公司租赁。二、包装效效果通过必要的的包装使主主题突出：绿色、自自然、健康康、生态自自然水系等等特点，使使之与本案案产品更好好

7、的融合在在一起，以以增强客户户对本案的认同同感，体现现产品的稀稀缺性与不不可复制性性。三、室内包包装说明售楼部展示示沙盘位于于整个售楼楼部中央，洽洽谈区可设设在沙盘四四周，签约约区可在接接待大厅旁旁设置一间间，设置情情景展示区区域，用于于展示一些些以绿色和和水为主题题的工艺小小品，也可可把户型展展示设置于于展示区内内，通过这这样一种手手段来营造造一种客户户未来可以以在此获得得的生活感感受。第五部包装装建议（一）、内内部包装部位：.接待区.洽谈区区.展示区.签约区接待区区：A：形象墙墙：建议将将形象墙的的颜色用浅绿色，另另外对LOOGO与案案名的颜色色与材质进进行一下必必要磋商，通通过材质的的调

8、整和颜颜色的变化化，达到突突出本项目主题题的目的。B：控台：控台两侧放放置绿色植植物盆景，台台面上放置置鲜花，给给予客户更更舒服的视视觉效果。洽谈区区：洽谈区要求求其相对其其它区域较较为封闭，这样样客户的注注意力更加加容易集中中。 1.沙发发组合：结结合本案产品特特色与目标标客户群的心理理特点，设设置一些比比较简约，而而又不失品品位的中高档沙发发，配合设设置一些与与项目整体体色调相一一致的茶几几。 2.饮水水机：在接待区与与洽谈区中中间部位的的隐蔽地方方放置饮水水机，在不不影响布置置整体效果果的情况下下尽量方便便置业顾问问为客户提提供服务。3.资料架架：售楼处进门与洽谈谈区相接的的位置放置置资

9、料架，可便于客户向置业顾索取。4.墙体：墙体包括括区域墙面面与玻璃幕幕墙，实墙墙体部分用用展板装饰饰，展板以以效果图与与一些精美美的图片为为主，营造造一种与众众不同的高高品位生活活的感觉。.展示区（沙沙盘）沙盘可设置置于进门正正中央位置置，这一位位置醒目，同同时光线良良好，将沙沙盘设置于于此，有利利于客户对对本案产生良良好的印象象，也方便置业业顾问对项项目讲解。沙盘：沙盘盘中间应更更多的体现现出本案的最大大卖点-自然生生态水系，使使客户通过过沙盘就可可对本案的的环境有具具体直观的的认识。户型模型：设置两到三个主主力户型的的模型，在在户型模型型的设计中中，以能更更好的体现现房间，客客厅、厨房房、

10、卫生间间等的各种种配置为准准。签约区区：签约区区布置可以以简单一些， 只要能能营造一种种舒适、艺艺术、温馨馨的客户签签约环境即即可。三SWOOT分析：第一章 SStrenngthss优势1.中国房房地产行业业已基本走走向了正规规化，发展展化的进程程。所以在在一定的市市场下任何何公司的发发展和前景景都是较为为乐观的。2.句容的的房地产业业是整个沪沪宁沿线上上是相对落落后的发展展中城市。在在某种程度度上讲这座座城市有更更大的开发发空间和塑塑造空间。3.本案的的项目地址址两面环水水，自然景景观和生态态环境极为为有利。第二章Weeakneess劣势势1.在20007年下下半年的宏宏观调控政政策的影响响

11、下中国房房地产行业业逐渐走向向了低谷，这这一现象导导致了市场场观望及等等待态度。2.句容市市房地产行行业从20007年的的10月份份以后就开开始走向疲疲软，至今今然未复苏苏。3.本案地地段离金融融区及行政政区较远，周周围没有任任何相应的的生活设施施配套。4.产品较较为单调，内内部设施及及配套较为为一般。第三章Oppporttunitties机机会1.在相关关同行的参参与下，本本项目的地地段已成为为目前本地地最大的生生活居住区区。而本地地段的规模模和气候是是决定项目目成功的前前提之一。2.通过准准确的产品品规划和产产品定位抓抓住和发掘掘定有的市市场份额是是行之有效效的方针。3.开发特特色产品，是

12、是赢得市场场需求总要要途径。第四章Thhreatts威胁1.本地段段及整个市市场的竞争争个案非常常之多，整整个市场的的体量之大大是直接影影响市场占有份额的的关键因素素。2.大气候候的疲软导导致消化周周期拉长，资资金回笼缓缓慢，利润润空间缩水水。3.缺少核核心竞争力力，没有不不可复制的的卖点。在在此条件下下地段就成成了最大的的抗性。四.市场调调研及分析析：第一章竞争争个案分析析句容调资料料（2008-5-288）案名位置开发商均价(元/)在售期别规划户数汽车库自行车库销售率都市晴园华阳东路延延伸段华阳房产3280三期1472800元元/1800元元/90%哈佛星城东昌路与崇崇明路交汇汇处苏州建兴

13、置置业3200三期260约2万元/个约7.8万万元/个90%润景美邻苑苑东昌南路新广房产2950二期5122000元元/1500元元/60%美家府邸河滨东路联城房产2600一期 未开开 226地上8万元元/个 地下4.5万元/个 1500元元/15户左右右明豪华庭华阳南路延延伸段明豪房地产产2700一期328地下车位出出租70元/月原14000元/现在买买房送95%太阳星城洪武路万邦房地产产3000二期350未定未定40%国际花园华阳北路与与北环路交交汇处国际曙光3050四期160约8万元/个约1.5万万/个55%东方华城东昌路1号号振华置业3150四期346约8万元/个1500元元/92%以

14、上楼盘为为本案的直直接竞争项项目，针对对以上该楼楼盘我们做做如下分析析：一都市晴园园位置分析：1.此项目目位于句容容市的东面面。 2.此地段段位于华阳阳东路延伸伸段与东昌昌路交汇处处，交通很很便利，离离本楼盘地地段较近。 3.周围生生活配套设设施比较齐齐全，离市市中心也较较近。价格分析1.它们的的价格从目目前整个市市场分析是是属于高价价位行情，与与本楼盘价价格相比略略150元元/左右。 2.此楼盘盘价位一直直在市场位位居榜首，因因为地段和和产品深得得置业者欢欢迎，以至至于销售情情况一直很很好。 备注 1.此楼楼盘无论是是从产品上上还是从地地段上分析析都是典型型的针对性性的竞争个个案。 2.此楼

15、楼盘在今年年七月即将将开第四期期，据内部部业务员介介绍四期产产品最低定定价可能在在31500元/左右。而而最高单价价可能将达达到36000元/。 二.哈佛星星城位置分析：1. 该项目位于于句容市城城东偏北，交交通还算便便利。 2.周边生活活配套设施施目前还不不够完善，周周边及内部部环境相对对较好。价格分析： 1.价位位比市场上上同类产品品高300-600（元元/平米）不不等。 2.属于于高价位楼楼盘，不过过有一定的的品牌知名名度。备注：该楼盘别墅墅产品于55月26日日开盘，因因多层产品品剩余量较较少，故目目前与本案案竞争不会会太明显。三.润景美美邻苑地段分析：1. 该项目位于于句容市区区东南角

16、。 2.交交通很便利利，离本楼楼盘地段较较近。 33.周围生生活配套设设施基本符符合置业要要求，离市市中心也相相对较近。价格分析：1. 价格属于中中等价位，性性价比较高高，占一定定的价格优优势。备注：1. 无论是产品品、地段、价价格等因素素，该项目目都是本案案最直接的的竞争个案案之一。四.美家福福邸位置分析：1. 该项目位于于句容市区区东南角。 2.位于东昌昌南路和河河滨东路之之间，主入入口设在河河滨东路。 3.目前前河滨东路路还未动工工，交通不不便。 价格分析：1.由于地地段、产品品和规模的的局限性，该该项目是市市场房价最最低的楼盘盘之一。 备注：1. 该项目共分分两期，一一期推2226套二

17、期期推1800套，共4406套。 2.一一期开盘时时间可能定定在6月中中旬。 3.目前前已开始收收取定金，内内部认购目目前为止才才达到155户左右。4.该案和和本案是直直接竞争对对手，相同同地段两者者之间就一一墙之隔。 五.明豪华华庭地段分析：1.该项目目位于城南南，离市中中心繁华地地段较近。 2.这一地地段目前配配套缺乏，居居住环境较较佳。 3.因为华华阳南路的的向南延伸伸，大桥通通车，给交交通带来了了明显优势势。 4.不足之之处是靠近近赵文山烈烈士陵园。价格分析：1.因为地地段及产品品本身的等等等情况，以以至于价格格定位较市市场上中高高档楼盘价价位略低一点。 2.根据此此楼盘销售售请况来看

18、看，它们价价格定位比比较接近购购房者心理理价位。 3.此楼盘六六楼顶楼加加阁楼价格格为20000元/-21000元/，阁楼2.22米以上算算积。 备注：1.该项目目计划6月月份推出二二期产品，二二期共2552户。 2.一期销售售情况良好好，周边交交通和环境境已基本改改善。 3.二二期均价大大概定在33000元元左右。（据据业务员预预估价格） 六.太阳星星城地段分析：1.该项目目位于句容容市城西。 2.临临近洪武路路，车流量量大，大型型车辆多。 3.周周围生活配配套设施不不齐全，离离市中心较较远。价格分析：1. 相对该地段段而言定价价较高，优优惠幅度大大，性价比比较高。 2.不同位置置价格差距距

19、较大。备注：1. 二期20008.5.4开盘，销销售情况良良好，现正正处于强销销期。 22.开盘优优惠政策很很多，如：太阳卡优优惠28888元，交交50000元定金优优惠99999元，一一次性付款款再打9.7折。七.国际花花园地段分析：1. 该项目位于于句容市城城北，交通通便利，但但临近车流流量较大的的北环路。 2.周围生生活配套设设施目前还还不够完善善，离市中中心也相对对较远。价格分析：1.该楼盘盘价差达11000元元/，六楼25550元/送阁楼，三三楼景观楼楼36000元/。备注：1.该楼盘盘于今年44月16日日开盘，产产品户型及及面积比较较适应当地地需求。 2.平平均价位和和市场均价价基

20、本平齐齐，与本案案存在着一定定竞争。 八.东方华华城地段分析：1. 该项目位于于东昌路中中段，交通通便利，配配套相对齐齐全。2. 离市中心约约5分钟车车程，方便便快捷。3. 此项目北侧侧将建造大大规模高标标准的生态态公园，大大环境十分分优越。价格分析：1. 此楼盘价位位在市场上上同类产品品价位中等等偏上。2. 由于此项目目的地段逐逐渐被市场场认可，以至至于价格一度稳步上上扬。备注：1.此项目目于20008年6月月份五期开开盘，五期期是此项目目的最后一一期。结论：通过以上各各竞争个案案地段，价价格，成交交情况分析析，本地客客户对地段段和价格已已经有了一一个较为理理智的理解解。在一定定条件下，本本

21、案在将来来的价格定定位上要经经过细致的的市场调研研，配以自自身产品的的档次。根根据我们以以往的经验验，我们认认为本案应应当采取低低开高走的的策略，入入市定价应应当较具弹弹性空间，入入市时富有有较强的市市场竞争力力，能让先先购先住者者的物业升升值，同时时要使投资者者的投资具具有炒作空空间。二.竞争个个案产品规规划表：句容调资料料（20008-5-28）案名位置开发商规划产品在售期别规划户数户型面积都市晴园华阳东路延延伸段华阳房产多层 别墅墅 跃层三期14790.1107.116.1488哈佛星城东昌路与崇崇明路交汇汇处苏州建兴置置业多层 别墅墅 跃层三期26077.1105.120润景美邻苑苑东

22、昌南路新广房产多层 别墅墅 小高层层二期51281.991.1112.127.1400美家府邸河滨东路联城房产多层一期 未开开22696.1102.124明豪华庭华阳南路延延伸段明豪房地产产多层一期32890.1103.110.1366太阳星城洪武路万邦房地产产多层 小高高层二期35077.882.889.992.999.1116国际花园华阳北路与与北环路交交汇处国际曙光多层 别墅墅 小高层层四期16074.990.1108.128.1355东方华城东昌路1号号振华置业多层四期34659.667.881.884.993.997.1102.114.1366结论：通过过以上表格格我们不难难看出，目

23、目前市场上上几乎以多多层产品为主导导，别墅，跃层，小高层等产产品为补充充的规划结结构。根据我我们对本身身地块及本本地市场的的了解和研研究，我们们认为在产产品规划和和设计上要要有建设性性的创新，在在保持控制制成本的情情况下挖掘掘一批鲜明明的特殊卖卖点以抵挡挡竞争个案案的地段及及价格等核核心竞争力力。 第三三章 本案项目优优劣势分析析区位及地段段分析劣势：1.本案处处于句容市市的最东南南面，此地地和市中心心相隔较远远，交通很很不便利。2.目前本本案周边的的规划还处处于一个盲盲区，整个个地段的经经济纽带及及人口密度度都较为疏疏散。3.本案周周边没有任任何成熟的的生活配套套设施，给给生活带来来了不便。

24、优势：1. 句容离南京京较近，且且是沪宁经经济纽带的的一个支点点，而目前前句容的房房地产业刚刚刚成长，所所以未来的的发展空间间很大。2. 城市需要发发展的同时时必然要拉拉开城市框框架，本地地块在城市市规划范围围之内，所所以本案的的前景还是是较为乐观观的。3. 本案地处句句容唯一的的景观大道道东昌路边，目前东昌昌路两边已已经逐渐形形成了人口口密集的大大型生活区区域。本项项目有望在在大环境的的带动下成成功开发。 产品分分析：1. 户型设计中中暗卫较多多：现代人人对生活品品质的要求求不断提高高，暗卫会会给室内造造成通风效效果差及气气味难以排排出等问题题。所以，我我们认为户户型的适当当调整是增增加产品

25、卖卖点的举措措之一。2. 单个户型面面积大功能能少：随着着置业者对对产品的认认知度不断断提高，对对产品的功功能也提出出了更高的的要求，在在同等功能能不影响居居住效果的的前提下，置置业者往往往会考虑面面积小总价价低的产品品。3. 房型配比：根据细致致的市场调调研及理性性的研究分分析，我们们认为市场场上对多功功能小面积积的需求较较大。因为为本地人均均收入在1100000元左右，导导致了绝大大多职业者者对大户型型的渴望而而不可求的的无奈。所所以我们建建议75-85占占一期体量量的35%，95-1155占455%，1220-1140占占20%。4. 产品硬件配配套：在本本案价格和和地段上占占不到任何何

26、优势的前前提下，产产品本身的的魅力就显显得尤为重重要，我们们可以在不不违背控制制成本的条条件下增加加一些特殊殊的辅助配配件来包装装产品提高高与众不同同的核心竞竞争力。5. 项目规模的的局限性：本案建筑筑面积为4474388.3，这种体体量给楼盘盘形象和开开发商形象象的建立造成成了一定的的抗性，加加上地段及及价格等因因素就更加加要求我们们要在6. 开发产品特特色时做到越发发严谨，只只有做出特特色的精品品才能赢得得更多的市市场份额。所所以在整个个项目上要要考虑更多多的细节和和设施来满满足置业者者的真正需需求。环境分析：1. 大环境资源源短缺：通通过我们对对本案地段段及地形的的了解，该该地块周边边缺

27、少人文文环境，商商业环境，景景观环境等等。在这种种大环境条条件匮乏的的形势下，我我们要找到到新的突破破口对本案案进行品牌牌塑造和包包装。2. 景观设计单单调缺少鲜鲜明特点：通过本案案的总平图图可以看出出景观设计计较为粗糙糙，缺少细细节。怎样样建立楼盘盘形象是和和小区环境境切切相关关的。3. 环境的资源源整合：从从本案的边边界资源分分析，句容容河的整治治会给本案案增添自然然景观，加加大对土地地的利用率率提高绿化化面积和绿绿化品质。 五.销售售策略：1.项目定定位：项目总体定定位概况：本项目总总占地面积积为363350.44，总建筑筑面积：4474388.3，总体量量为：4008户。依依照以上数数

28、据我们不不难看出本本项目的规规模较小，因此，我们在项目目的形象包包装上存在在一定阻力力，并且，本本项目的目目前地理位位置占不到到任何优势势，所以，我我们认为本本项目要以以小而精的的形式出现现在市场上上为最佳着着落点。我我们可以通通过内部环环境和硬件件设施来强强化和增加加项目卖点点。2.产品定定位：建筑形式建筑风格建筑结构建筑外立面面户型定位户型设计户型面积园林景观设设计配套功能设设计3.客户定定位：居住区域职业类别收入情况年龄构成家庭结构4.价格定定位： 土土地成本运营成本建筑成本它项杂费5.广告全全案：项目LOGGO广告阶段性性划分阶段性广告告主题广告创意广告效果监监控媒介组合软性新闻主主题

29、印刷品（楼楼书，海报报等）六.建议提提要：建议：品牌建立1. 本案名称：名称一个个项目的品品牌形象，同同时也是能能够表达一一个公司文文化内涵的的方式。因因此在定项项目名称时时要体现出出品牌形象象及品牌魅魅力。一般般情况下项项目名称要要能给人们们留下印象象及遐想的的空间。读读起来听起起来要顺口口顺耳，言言简意赅。（具体项目名称可以和甲方磋商定夺） 案名建议议：聚贤湾湾 望水水阁 沁园园香岛 丽江华邸邸 传奇世世家 流水亲亲居 永丰城城市花园 碧海金金波港 一品清水城 南国风风景城2. 项目LOGGO：从形形状颜色上体现现项目特点点，建立认认知度制定定LOGOO标志。3. 推广形象：把握市场场需求

30、开拓拓竞争优势势，做好全全城广告铺铺垫。（标标志需和甲甲方研究决决定）环境规划项目环境是是决定一个个项目成功功与否的关关键。通过过我们对地地块及大环环境的仔细细研究和分分析我们认认为：1. 本案可利用用北面和西西面的河流流进行美化化和修建。以增加自然景观对本案环境品质的提升。2. 做一些特色色绿化，比比如增加一一些净化有有害气体的的，防蚊蝇蝇的，有清清新香气的的树种等。3. 设计一些具具有特色的的小品，假假山，人工工水系。从从一些硬件件设施上提提高环境档档次。产品规划1. 三米层高：根据我们们对本地客客户的了解解，我们发发现他们对对层高的要要求较高，目目前市场上上还没有一一家竞争个个案做的这这

31、一点，所所以我们可可以通过层层高抬到三三米而增加加产品本身身的卖点。2. 错层：这是是目前市场场上还没有有出现的一一种新的产产品，这种种产品的优优势在于房房屋的层次次感和立体体感强，并并且整个空空间的布局局安排上可可以得到最最好的利用用。根据细细致的市场场调研我们们得出结论论，这种新新的产品已已经得到了了很多当地地消费者的的认同。这这种新型产产品的出现现可能会给给我们带来来意想不到到的行业契契机。3. 客厅挑高：客厅挑高高可以增加加客厅的视视觉效果并并且可以更更好的利用用空间。这这一卖点是是提高产品品性价比的的途径之一一。4. 楼梯地砖：楼梯的地地面上可以以做防滑地地砖，以提提高产品档档次。5

32、. 外墙墙裙：产品的外外立面是决决定客户对对产品档次次评判的重重要标志，所所以，在外外墙1-22楼上贴花花岗岩或些些高档墙面面砖是提高高卖点的重重要手段。6. 智能化系统统：做好做做全小区智智能化系统统是提高小小区档次和和降低安全全隐患的重重要手段，现现代人的安安全意识越越来越强，同同时对居住住地点的安安全性能的的要求也更更高了。我我们要通过过超强的智智能化系统统建立市场场形象。7. 塑钢门窗：现在一般般小区都是是用的铝合合金门窗，而而一般的普普通铝合金金门窗的品品质是没有有塑钢门窗窗品质好的的，所以我我们需要做做别人没有有的特色。8. 名牌防盗门门： 盼盼防盗盗门步阳阳防盗门王力防盗门门美心

33、防盗门门飞云防盗盗门 日日上防盗门门新多防盗盗门星月神防防盗门群群升防盗门门铸诚防盗盗门以上这十种种防盗门为为国家名牌牌产品，同同过强强联联手的方法法增加产品品卖点及品品质。9. 安装24小小时供热水水系统，提提高整体品品质。10. 太阳能预留留管道：预预留太阳能能管道，给给客户提供供应有的方方便，体现现我们的细细节做得到到位，从而而增加良好好的基础口口碑。11. 管道纯净水水：这一配配套是目前前市场上竞竞争个案的的一个盲区区，做别人人没有的做做客户想要要的才是我我们的优势势。12. 油烟倒回止止逆阀：这这是安装在在油烟机管管道里的一一种防止油油烟倒流到到油烟机内内的装置。据据我们我实实地调查

34、这这个卖点也也是别的竞竞争个案所所没有的卖卖点。提要：句容人需要要什么样的的房子？据我们细致致的市场调调研及分析析，我们认认为市场对对价格的敏敏感度极高高，因此我我们要做的的是怎么提提高本案的的性价比，在在价格和地地段得不到到优势的前前提下我们们需要有市市场上其他他竞争楼盘盘所没有的的特殊性。这些特殊性体现在我们的环境和产品上。（具体如何提高性价比请参考：环境规划及产品规划）句容人为什什么要购买买我们的房房子？婚房，换房房，迁房，投投资，等都都需要购房房，我们的的主要目标标客户是对对生活品味味有一些要要求的人群群。我们的的地段升值值前景广泛泛，内部环环境品质优优良，户型型先进，产产品实用功功能

35、齐全，安全性高。区内竞争个个案均好性性：项目名称项目卖点都市晴园1.地段好好2.项目目大3.环环境好4.品牌响5.智能化设设施齐全66配套全哈佛星城1.项目大大2.景观观好3.智智能化设施施齐全4.品牌好润景美邻苑苑1.项目大大2.价位位低3.配配套全美家福邸1.价位低低明豪华庭1.价位低低2.环境境好3.地地段好4.配套全太阳星城1.坡景洋洋房2.项项目大3.价位低国际花园1.项目大大2.价位位适中东方华城1.项目大大2.地段段好3.环环境好4.智能化设设施齐全55.配套全全 因为传统统的代理公公司在几年年前可能更更多起到的的作用就是是帮助开发发商卖房子子。但是现现在随着市市场竞争的的激烈，

36、从从整个房地地产市场角角度来看需需要更多的的专业的代代理行来在在项目推向向市场之前前在初期就就向开发商商提供一些些技术性的的服务，简简单的说就就是前期的的策划，这这个前期的的策划事实实上涉及的的面是比较较广的，涉涉及到市场场，涉及到到规划条件件，涉及到到竞争对手手的状况。同同时也涉及及到开发商商主观愿望望，他希望望做什么样样的产品。综综合这些方方面之后才才能够通过过一些技术术的整合才才能提出这这个项目有有效的一些些策划，这这个策划必必须有这个个市场的依依据，这样样才能决定定在项目的的前期阶段段就能够决决定房地产产项目推向向市场之后后是一个对对路的产品品。我觉得得这个看对对谁来说，因因为一方面面

37、我们所谓谓刚才提到到的居间服服务，一方方面我们是是对开发商商做服务，一一方面我们们要对购房房客户做服服务，这样样就需要两两个体系做做服务，这这些年这两两个体系也也比较完善善。根据不不同的销售售阶段制定定销售计划划，这些东东西都是非非常成体系系的，而且且在这些方方面我们瀚瀚潮智业提提出决胜在在前端，还还有另外的的一个宗旨旨，要做一一个有责任任心的代理理商。在这这个市场上上有很多代代理商把开开发商的好好卖的房子子一下子短短时间全部部卖完了，也也挣了代理理费，然后后剩了一些些不好的房房子放在那那儿，有可可能作为开开发商会碰碰到一个没没有责任心心的代理商商，但是我我们不会这这样做，我我们会想到到怎么帮

38、助助开发商把把最后一套套房子都卖卖掉，我们们运作的项项目开始都都是卖这个个项目性价价比相对弱弱一点的房房子。在北北京经常在在尾声阶段段都是打折折，但是我我们代理的的房子到最最后都是上上涨的。前前期策划的的重要性，这这也是我们们这些年服服务开发商商的例子。我我们在北京京的通州区区的一个项项目，开发发商在拿到到图纸之前前，原本有有一个开发发主体，那那个开发主主体，他先先做了第一一次设计，做做完了设计计以后转给给了接手的的开发商，第第二个开发发商接手之之后按照他他们的思路路想法委托托设计院做做了第二个个设计。但但是准备开开工的时候候开始找代代理公司卖卖房了，然然后选中我我们公司了了，然后就就把全套的

39、的技术资料料提供给我我们，我们们回去用了了两周的时时间把这些些资料汇总总完之后做做了一个详详细的分析析，然后我我们得出一一个结论，他他这个项目目继续走下下去会有很很大的风险险。而且我我们当时提提出说具体体一点有两两条路可以以走，他产产品缺点在在哪儿呢，就就是这个房房子的进深深比较大。因因为进深大大了之后，相相对来说你你在远离窗窗口的地方方采光暗一一些。他当当时的进深深可能达到到14、115米，但但是他的竞竞争对手都都在做122米进深的的板楼，他他做14、15米，如果要实现相同的户型，他同样进深的情况下，他的开间就要变窄。这种房子从技术角度两个项目一比较，他的户型就不如别的项目好，但是他为什么要

40、这么做，因为他要涉及到整个小区的容积率。他为了获得比较大的容积率他就把进深加大，但是他原来开发商的老总认为把户型做小才有市场，这么一矛盾之后就把开间做小了，这样的产品同样跟您的竞争对手去比显然就存在弊病。但是你作为开发商只有走两条路，一条路是提高品质降低售价，第二条路就是以相同的品质你降低售价，你户型不如人家好，价钱降低，这样也会卖出去。后来在项目开工的时候，事实上就是让我们马上销售的时候，我们做完提案以后认为你这个有很大的问题，我们跟开发商老板说你们要不要改产品。开发商下一个问题说我们怎么改，但是现在从我的角度来说，作为一些常规的代理公司可能不具备这样的修改方案的能力，但是我们具备这样的能力。在我们提交提案的章节提出的就是解决方案，也就是说在每一栋楼尺寸不变的情况下怎么去改这个产品，建筑面积也不能变，这个难度就更大了，但是最终我们整合我们这个技术优势之后，我们把这个产品调整出来了。原来开发商的主观愿望是面向市场上80的受众，做大众