某项目可行性研究分析报告113915.docx

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1、x市x路项目可行性研究报告目 录录目 录录1一、 总论论21.1 项项目简介21.1.11项目位置置21.1.22 项目现现状21.1.33项目总体体规划要求求21.1.44项目建筑筑面积指标标21.2项目目法人概况况21.3编制制依据31.4主要要经济技术术指标31.5结论论3二、市场分分析42.1宏观观环境分析析42.1.11 地理位位置42.1.22 经济发发展42.1.33 人口状状况52.1.44 生活水水平52.2 房房地产市场场分析62.2.11 房地产产市场综述述62.2.22 区域分分布82.2.33 价格水水平92.2.44 土地市市场102.2.55 别墅市市场102.2

2、.66未来房地地产市场走走势11三、项目周周边环境与与竞争性楼楼盘分析123.1 项项目周边环环境分析123.1.11 周边环环境123.1.22 SWOOT分析133.2 竞竞争性楼盘盘分析13四、项目定定位144.1 总总体定位144.2 产产品定位154.3 客客户定位154.4 价价格定位16五、财务分分析175.1 技技术经济指指标说明175.2销售售收入测算算185.3投资资估算185.4现金金流量分析析及财务评评价185.5敏感感性分析18一、 总论论1.1 项项目简介1.1.11项目位置置该地块位于于x镇x村，x路西侧、xx路南侧、xx路东侧、xx路北侧，占占地面积1165,7

3、751,22平方米（约约合2500亩），土土地性质为为商住楼。 1.1.22 项目现现状目前该地块块尚未办后后相关征地地手续，地地块原为农农业用地，现现地块上杂杂草丛生，临临近x路和x路口附近近是当地农农业住房。项目总占地地面积1665,751,2平方米，总总建筑面积积198,500平方方米。地块南面邻邻近的是延延伸中的xx路，目前前已经辟通通。1.1.33项目总体体规划要求求项目总占地地面积1665,751,2平方米，规规划建造一一个大型中中高档居住住区。土地地使用年限限为70年年。容积率率为低层00.8，多多层1.33，小高层层1.8。建建筑密度330%。至至少4800m2的社区用用房，至

4、少少900 m2的物业管管理用房，一一处占地22700 m2，建筑面面积不小于于18000 m2的6班幼儿园园等。机动动车位配置置为1个/户。1.1.44项目建筑筑面积指标标项目规划总总建筑面积积198,500平平方米，住住宅部分1195,5500平方方米，商业业配套30000平方方米。住宅宅部分中，多多层住宅1119,5500平方方米，小高高层40,000平平方米，联联排和叠加加别墅共336,0000平方米米。容积率率1.2，建建筑密度330%。车车库建筑面面积31,871平平方米，共共机动车位位17711个。1.2项目目法人概况况企业名称： x房产开发发有限公司司法定代表人人：xxxx注册

5、资本： 100000万万企业类型： 有限限责任公司司经营范围： 房地地产投资、开开发、销售售（凡涉及及许可经营营的项目凭凭许可证经经营）。1.3编制制依据本项目可行行性报告根根据xxxx房产开发发有限公司司提供的资资料，结合合有关的政政策法规和和x市有关规规划，在实实地考察与与市场研究究的基础上上，通过客客观分析和和经济评估估，为项目目的开发融融资提供科科学的决策策依据。此外，本项项目可行性性研究报告告编制依据据还有：1、x市国国土资源局局国有土地地使用权出出让合同。2、x市规规划局住宅宅小区建设设项目规划划设计要点点通知书和和土地利用用条件和要要求。1.4主要要经济技术术指标主要技术经经济指

6、标如如下：基地面积 165,751,2平方米米总建筑面积积 1998,5000平方米米其中：住宅部分 1195,5500平方方米 配配套部分 33,0000平方米容积率 1.2建筑密度 30 %机动车停车车泊位 17711个1.5结论论该地块处于于x市规划的的未来城市市居住区内内，周边生生态环境适适宜，市政政配套和生生活配套正正在逐渐完完善，具有有良好的发发展前景。而而且，本项项目可为公公司带来较较为可观的的经济效益益和社会效效益。因此此，项目的的建设是必必要的。经估算，项项目工程总总投资为6632,4467,1155元，税税后利润为为137,090,785元元，税后投投资利润率率为21.68

7、%，财财务效益较较好。二、市场分分析2.1宏观观环境分析析2.1.11 地理位位置x市位处xx省东南部部、x市与x市之间。北北至东北与与x、x两市相连连，南至东东南与x、x区。距x市a公里，x市b公里。x交通便捷捷。航空方方面，上海海虹桥机场场距a公里，上上海浦东机机场距a公里。港港口方面，上上海港距离离a公里、张张家港距aa公里、太太仓浏家港港距a公里，货货物经区内内水道运达达以上各港港口可直接接出口。铁铁路方面，京京沪铁路穿穿越开发区区，并在区区内设有二二等客货运运输站。公公路方面，区区域内公路路网健全，沪沪宁高速公公路、机场场路、3112国道等等。 2.1.22 经济发发展2000年年以

8、来，xx市国内生生产总值高高速增长，近近两年增长长速度超过过30%。22003年年国内生产产总值为4430亿元元，20004年1-8月份完完成国内生生产总值3370.77亿元。 2003年年，产业结结构在调整整中不断优优化，第二二、第三产产业共同推推动经济增增长的格局局进一步巩巩固。全年年第一产业业增加值112亿元，比比上年增长长1.4% ；第二二产业增加加值2899亿元，比比上年增长长34.33%；第三三产业增加加值1299亿元，比比上年增长长29.00%。从近近两年的三三产比例来来看，工业业占绝对主主导地位，随随着工业的的发展，外外来人口的的涌入，xx市服务业业将会得到到快速发展展。 2.

9、1.33 人口状状况近年来市户户籍人口增增长缓慢，但但外来人口口增张迅速速，20001年外来来人口为220万人，22003年年已达到447万，接接近总人口口的一半。市中期规划划（20005-20010年）人人口为1330万，其其中外来常常住人口662万，远远期约为1165万，其其中外来常常住人口884万。外外来人口的的大量涌入入带动了房房地产的高高速发展。2.1.44 生活水水平近年来，随随着市经济济的快速发发展，人民民生活水平平大幅度提提高。20001年，城城镇居民可可支配收入入为98110元，22002年年首次突破破万元大关关，20003年达到到创纪录的的130334元。与此同时，居居民储

10、蓄继继续快速增增加。20003年居居民人均存存款余额达达2.522万元，同同比上年增增长34%。2.2 房房地产市场场分析2.2.11 房地产产市场综述述2.2.11.1开发发2003年年房地产开开发面积创创了历史新新高，房屋屋施工面积积达7566.82万万平方米，比比上年增长长113.9%；其其中新开工工面积4225.677万平方米米，比上年年增长766.8%。各各类房屋施施工面积均均呈现较快快增长。普普通住宅5557.660万平方方米，别墅墅、高档公公寓80.20万平平方米，商商业营业用用房78.52万平平方米，111层及以以上高层建建筑56.90万平平方米，分分别比上年年增长1110.2

11、%、1911.1%、1137.77%、4448.7%。别墅、高高档公寓、商商业营业用用房占比都都有了不同同程度的提提高；高层层建筑的开开发成为22003年年房地产开开发的一大大亮点。 2003年年竣工面积积大幅增长长，达2004.633万平方米米，比上年年增长1110.3%。其中普普通住宅1143.881万平方方米，别墅墅、高档公公寓28.54万平平方米，商商业营业用用房22.72万平平方米，分分别比上年年增长1000.7%、1833.2%、1150.44%。2.2.11.2 销销售2003年年市商品房房销售面积积131万万平方米，比比上年增长长48.99%；其中中商品住宅宅销售1116万平方

12、方米，增长长50.66 %。同同时，商品品房价格一一路上扬。现现房综合平平均售价达达25466元，比上上年增长221.4%。其中普普通住宅22083元元，别墅、高高档公寓33999元元，商业营营业用房33722元元，分别比比上年增长长10.33%、288.0%、338.9%。期房平平均售价22781元元。 2.2.11.3 空空置由于社会需需求增加，消消化了大量量的空置房房屋，使全全市房屋空空置面积减减少，截止止20033年底，全全市商品房房空置面积积仅13.70万平平方米，同同比下降330.0%，其中住住宅空置77.51万万平方米，同同比下降550.8%，空置率率为7.44%。2.2.22

13、区域分分布根据市在售售楼盘情况况，可以把把市房地产产市场划分分为以下板板块：老城区 市中心，市市政府等机机构均在该该版块内，地地理位置极极其优越； 纵向的x路路、x路和x，横向的的x西路（中中路）等，是是x最繁华的的几条商业业街； 该区域内老老新村在数数量上占有有非常大的的比重，有有100个个左右； 同时有极少少量高档新新开发楼盘盘，主要在在x中路沿线线，如x、x等，现已已售完，其其二手房的的价格在44000-50000元/m左右右。城北 x公园和xx河以北的的住宅群，尤尤其以x路和x北路沿线线的楼盘居居多；由于老城区区内地块稀稀缺而先向向外阔伸的的地段； 现在该区域域内的生活活和商业氛氛围非

14、常好好，x路两侧的的商业带已已经基本成成型，另外外x路两侧的的x商业街也也正在招商商中； 区域内新建建楼盘和老老式新村共共存，新开开楼盘200个左右，一一般走中端端路线，价价格在35500-44200元元/m范围围内，主要要吸引x本地人作作为其主要要客户。 长江北路沿沿线 x以东、xx北路两侧侧的地带，是是近年发展展起来的中中高档住宅宅群； 该区域的楼楼盘一般规规模都较大大，大部分分未开发完完毕，后期期的还会陆陆续入市，现现在新推楼楼盘价格范范围基本在在30000-40000元/m内； 住宅群的生生活配套现现还未及时时跟上，只只能过多的的依赖市中中心，即将将开张的易易初爱莲（预预计10月月）会

15、在一一定程度上上缓解该地地段生活配配套欠缺的的问题。 x西路和xx路沿线 处在x市区区到x湖、x等旅游景景区的主干干道上，交交通便捷； 已建成的33000亩亩的森林生生态公园、小小型高尔夫夫推杆场，规规划中的大大学城和在在建的体育育中心等设设施，都将将为该地区区提升产品品层次提供供基垫； x路的改造造两侧商业业街的规划划也会带动动该区域版版块的迅速速成型； 前几年在该该区域开发发的产品以以别墅为主主，兼有一一定量的多多层；现在在在售的楼楼盘有x和x花园，价价格38000-39900元/m。x开发区 x港以东、xx塘以南，xx区周边的的住宅群，楼楼盘不多，主主要为x区提供配配套； 新近开发的的楼

16、盘有22-3个，其其中x花苑正在在销售中，价价格在34400元/m左右右。 x南 x南面的一一系列地块块，现在在在建的楼盘盘仅3个：x、x广场和x华城，另另外还有两两处动迁安安居房x，x； 已建成或或规划中多多条省际交交通枢纽穿穿越该版块块，未来潜潜力巨大；xx 未来规划的的城市副中中心，近期期楼盘数量量增速很快快； 在售的楼盘盘有10个，价价格区间在在22000-25000元/m。 xx 高档娱乐休休闲度假区区，楼盘以以别墅为主主； 由于别墅在在产品层次次上往往差差异非常大大，因而该该版块的价价格差异幅幅度也较大大，价格范范围主要分分布在5550088000元元/m 不等。2.2.33 价格

17、水水平从x市在售售楼盘情况况看，老城城区内的次次新房价格格最高，均均价在40000-55000元元/平方米米；其次是是x北和x北路沿线线，均价达达到30000- 44000元元/平方米米；x西路表现现不俗，目目前价格区区间在28800-33600元元/平方米米；x镇也呈现现出快速上上涨的势头头，目前均均价达到11900-26000元/平方方米。2.2.44 土地市市场截至20004年10月13日，x市本年累累计推出土土地15幅，其其中住宅111幅，总总占地面积积119.68万平平方米，总总建筑面积积预计在1160-1180万平平方米，商商业4幅，总占占地面积111.466万平方米米。正在出出让

18、的土地地面积约227万平方方米，预计计全年将推推出1600万平方米米左右，总总建筑面积积在2200万平方米米左右，出出让土地面面积基本与与2003年持持平。2.2.55 别墅市市场2004年年，x市别墅市市场供应量量猛增，上上市面积达达到20002年同期期两倍；已已经形成“x、x、x”三个区域域为主的别别墅群。随随着x市经济的的快速发展展，x市别墅市市场出现了了比较明显显的变化，休休闲、度假假、养生、投投资等中高高档别墅份份额逐步增增加。与此此同时，不不为乐观的的是，x市别墅市市场销售趋趋于平淡，多多数项目面面临较大销销售压力。从从客户群体体上看，xx市别墅客客户以上海海人为主、其其次是x本地

19、人和和x人。表1 xx市在售别别墅列表案名地址风格特色户型（m22）价格（元/m2）销售状况xx法国滨海小小镇独特林荫大大道238-33005500内部认购延延期xx美式风格户户临水264-33686700-72000二期销售不不佳xx美式木结构构木结构228-33707000-90000销售不佳xx北美传统风风格高尔夫球场场220-33507500-79000销售60%xx森林公园252-33735500-70000二期保留房房xx271-33164000-45000销售一般2.2.66未来房地地产市场走走势2.2.66.1供给给量从20022年至今的的土地市场场供给情况况来看，22003年

20、年待开发土土地面积114069986平方方米，年度度新购置土土地面积115477728平方方米，而开开发规模为为4752245平方方米，20004年度度预计推出出160万万平方米，预预计20004年底待待开发土地地与20004年新增增土地面积积累计约3350万平平方米，可可建总建筑筑面积约4490万平平方米。受受国家土地地市场整顿顿等宏观经经济政策的的影响，未未来两三年年内，x市土地出出让将会进进一步减缓缓。因此，未未来的几年年内，x市的土地地供应量将将是20004年底的的300万万平方米再再加上每年年推出的1100多万万平方米新新增供应土土地。根据据20033年的开发发规模预测测，未来几几年

21、内，每每年的土地地开发规模模不超过880万平方方米，可建建建筑面积积不超过1110万平平方米。2.2.66.2 需需求量根据20004年x市统计年年鉴资料，2003年末，x市有50%居民居住面积小于14平方米，12%居民居住面积小于10平方米。二居室比例占到56%，一居室比例占到4%。根据x市“十五发展计划”要求，到2005年底，x市人均居住面积要求达到21平方米。存在的潜在需求量为：300000(21-14)=210平方米。从实际需求求来看，22001年年至20003年，x市预售住住宅面积2284万平平方米，解解决了近33万户居民民的居住问问题。尽管管目前x居民拥有有两套住房房的比例比比较高

22、，但但对普通居居民来说，还还存在着较较大改善居居住条件的的需求，随随着居民生生活水平的的提高，改改善居住条条件的要求求日益迫切切。此外，外外来人口的的增加，势势必引起对对住房新的的需求。从从x市住宅市市场近几年年的销售情情况以及空空置情况来来看，未来来几年内，x的住宅需求量仍会有一定程度的增长，预计未来几年内每年的需求量保持在近200万平方米。2.2.66.3趋势势分析从供需两方方面来看，未未来几年内内，x的房地产产市场将会会呈现供不不应求的状状况。再考考虑x市“三年再造造一个新xx”的发展展战略以及及x临近x的地理优优势，未来来几年内xx的房地产产市场有稳稳定的需求求支撑，其其价格仍然然会持

23、续上上涨。不过过，若宏观观经济政策策调整，对对土地供应应的限制放放宽，住宅宅的供应量量将会放量量，则房地地产市场的的价格走势势就较难预预料。三、项目周周边环境与与竞争性楼楼盘分析3.1 项项目周边环环境分析3.1.11 周边环环境该地块位于于x镇x村，x路西侧、xx路南侧、xx公路东侧侧、x西路北侧侧，占地面面积1655,7511.2平方方米（约合合250亩亩），土地地性质为商商住楼。地地块范围内内有多条河河流流经于于此，其中中一条贯穿穿地块南北北，西北通通x湖，东南南跨x江，通x河。沿x路与x西路是规规划退让的的50米景景观绿化带带。地块距距离x仅5公里里，距离xx更近。项目地块临临近x、x

24、、沪宁高高速和x高速，x高速目前前正在施工工，预计明明年5月11日通车，距距离项目地地块最近的的匝道口位位于地块以以南约1公公里处。xx市交通主主干线x路从地块块北侧经过过直达x湖，x市规划 的未来城城市中轴线线之一的xx西路已打打通至x路（x西路全长长6.9公公里，预计计9月底可可通车）。目目前由市区区通往或经经过地块的的公交线路路、巴士有有多条，公公交x路、x路等均沿沿途经过。项目地块东东北面是在在建的x大学城，目目前已入驻驻二所大学学x科技技职业学院院、x外国语学学院和一所所科技园清华科科技园（xx）。地块的东面面是在建的的占地5660亩的体体育中心，该该体育中心心建成后将将拥有5000

25、0人座座位，可容容纳3万人人，此外，还还附有一个个棒球场和和相应配套套设施，可可承办国际际、国内单单项比赛和和省级综合合性运动会会，该项目目预计20005年上上半年竣工工。大学城东面面是已经建建成的占地地31500亩的城市市生态森林林公园。以以外，在地地块东面临临近体育中中心还有高高尔夫训练练场（在建建）等配套套设施。3.1.22 SWOOT分析Strenngth: 处于x发展展规划的西西部居住区区内 周边大学城城、森林公公园、体育育中心等 市政配套套较多 交通便捷，未未来x城市中轴轴线前进路路即将辟通通至项目边边上Weak: 该区域尚未未开发成熟熟，缺乏生生活配套 距离市中心心比较远，缺缺乏

26、人气Opporrtuniity: 区域内尚无无大的房产产项目，本本快速启动动后有先发发优势 地块内有两两条河流，可可以利用来来做水景 x西路延伸伸到项目地地块后，将将会缩短与与市中心的的时间上的的距离和感感觉上的距距离Threaat: 临近都市交交响康居小小区规模庞庞大，将会会对本项目目形成直接接竞争 动迁安居房房会降低本本区域住宅宅档次 x市房地产产市场销售售普遍放缓缓 宏观调控对对房地产市市场的影响响3.2 竞竞争性楼盘盘分析本项目周边边与本项目目比较类似似的别墅项项目有x森林，该该项目最大大买点在于于临近森林林公园，具具有得天独独厚的环境境优势。此此外，相对对于x别墅而言言，该项目目距离

27、市区区相对较近近，比较适适合居住。从从其客户群群体来看，x本地人用来居住的占绝对比重。此外，x湖周边距离本项目较近的有x花园，由于该项目以x湖为主要卖点，故其主要客户群体是x人，其主要目的是休闲和旅游度假。与本项目比较类似的普通住宅项目有x路上的x花园和x花园。这两个项目虽然处于x路上，距离市中心相对较远，但是由于其楼盘品质较高，其销售情况和销售价格却高于市区平均水平。x花园均价3800元/平方米，x花园多层3900元/平方米，小高层4000元/平方米。各楼盘详细情况如表3.1所示。表3.1 周边边竞争性楼楼盘列表项目名称 开发商 地址 物业类型 均价（元/m2） x森林x置业 x中路8888

28、号 独立/联排排别墅独立70000/联排排55000x花园 x房产x路18号号 酒店/独立立别墅 720080000 x花园 x房产x路3600号 多层/小高高层小高层40000/多多层价39900 x花园 x置业 x路/x路路 高层/小高高层 3800四、项目定定位4.1 总总体定位一方宝地、一一叶绿洲定为诠释： x路是x市市唯一一条条追求山、水水、林统一一的大道，其其“一线连三三点”的绝对优优势，当之之无愧地占占据了x第一人居居大道的宝宝座，显山山、露水、环环林的生态态大道，诞诞生了x一个特殊殊的豪宅板板块沿x路板块。 目前引领xx房价的几几个指标性性楼盘基本本上都集中中在这一区区域，包括

29、括黄金地理理位置楼盘盘x山庄、城城西第一小小高层和高高层楼盘xx、西区别别墅价格指指标盘x营造、森森林生态盘盘x森林、原原生水岸xxx水城 在x路西侧侧，森林公公园附近诞诞生一片高高绿化、低低污染的生生态型人文文居住区。与与自然亲密密接触，山山、水、林林相结合，充充分体现以以人为本的的居住新理理念。4.2 产产品定位根据项目自自身特点和和项目所处处地块周边边住宅环境境，本项目目产品定位位为：多层层为主、联联排和叠加加别墅、小小高层为辅辅。其依据有： 项目容积率率较低，适适宜开发高高档住宅 项目处于已已渐成气候候的x路高档住住宅区 项目面临xx湖旅游度度假区高端端别墅项目目竞争，联联排、叠加加别

30、墅可以以差异化 x市场多层层住宅为主主体，但小小高层住宅宅代表了未未来住宅发发展的方向向。表4.1 产品品分配表物业类型建筑面积(m2)百分比多层119,550060%小高层40,000020%联排/叠加加别墅36,000018%配套商业3,00002%合计198,5500100%4.3 客客户定位从周边项目目x森林、x花园、x花园等楼楼盘的客户户群体来看看，x西路周边边楼盘的客客户特征如如下： 追求求高品质生生活 具有有较高消费费能力，一一般都有私私车 对住住宅品质、生生活环境要要求较高 对价价格相对不不甚敏感因此，本项项目多层、小小高层住宅宅部分客户户定位为：希望改善善现有居住住条件、追追

31、求高品质质生活方式式的人。其其具体描述述为： 以x本地人人为主，在在x工作的外外来人为辅辅 年龄跨度较较大，255-50岁岁为主力范范围 客户的家庭庭结构以两两代同住为为主，房型型要求二房房和三房 客户接受的的主力总价价在30-50万左左右 房屋单户需需求面积在在90-1130平方方米之间 客户的主要要职业为企企业白领、公公务员、外外企人员和和私营业主主根据x市别别墅市场的的消费群体体来看，xx客户占据据约50%，x本地人约约为15%，江浙客客户占据335%左右右。但鉴于于本项目定定位为联排排和叠加别别墅，适宜宜居住而非非休闲、度度假，因此此，主要客客户群体应应该是x本地人，具具体来讲应应该是

32、x本地中高高收入家庭庭、外企高高管等，其其次才是xx高级白领领和企业主主、x投资客。4.4 价价格定位在相近原则则和可比原原则的指导导下，选取取x森林别墅墅，x花园作为为本项目别别墅定价的的可比样本本；选取xx花园、x花园作为为本项目多多层定价的的可比样本本。 表4.2 别墅价价格修正系系数表比较内容权重x别墅（AA）x花园(BB)拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%1.10.16551.20.18外部环境25%1.30.32551.60.4社区环境10%1.10.111.20.12建筑形式25%1.10.27551.70.4255房型设计10%10.11.10.11配套设施10%1

33、.10.110.80.08主题提炼5%10.051.10.0555合计100%/1.1355/1.37将各比较对对象市场价价格经比较较系数修正正后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目Ax森林别墅墅5500/1.16654850项目Bx花园7500/1.4555170万方江南森森林别墅和和威尼斯花花园两个比比较对象经经比较系数数修正后得出出本案参考考价格在44850-51700元/平方米，因因此，本案案别墅市场场参考价格格为50000元/平方米。表4.3 别墅价价格修正系系数表比较内容权重x花园（AA）x花园(BB)拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%1.40.211.40.21外部

34、环境25%1.20.31.20.3社区环境10%1.20.1210.1建筑形式25%10.250.90.2255房型设计10%10.10.90.09配套设施10%1.20.121.20.12主题提炼5%1.10.055510.05合计100%/1.1555/1.0955将各比较对对象市场价价格经比较较系数修正正后得到:比较项目名称价格修正参考价格项目A阿里山花园园3900/1.15553377项目B景轩花园3800/109553470阿里山花园园和景轩花花园两个比比较对象经经比较系数数修正后得得出本案参参考价格在在33000元/平方米，因因此，本案案公寓市场场参考价格格为33000元/平方米。

35、五、财务分分析5.1 技技术经济指指标说明可售面积共共计1988,5000m2，另另有公建配配套如下：至少4880m2的的社区用房房，至少9900m22的物业管管理用房，一一处占地22700mm2，建筑筑面积不小小于18000m2的的6班幼儿园园等。由于规划设设计要求该该地块车位位配比需达达到1:11，因此本本项目应提提供17771个车位位（含配套套商业的112个车位位）。假定定其中的660为可可售车位（车车库停车），即即10622个车位，而而每个车位位的使用面面积加公摊摊面积达到到30m22，则应建建各类车库库约318871m22。综合考虑项项目体量及及开发周期期，初步推推断本项目目分四期开

36、开发，整个个建设期长长达3.55年。各期期开发量如如下表所示示： 表5.1 各期期产品开发发安排各期面积配配比一期二期三期四期多层住宅35,000040,000044,5000小高层40,0000联排/叠加加别墅6,000010,000010,000010,0000配套商业1,50001,5000合计42,500051,500054,500050,0000多层比重82.4%77.7%81.7%小高层比重重联排/叠加加比重14.1%19.4%18.3%20.0%5.2销售售收入测算算多层住宅预预售起价初初步定在33300元元/m2，联排叠叠加别墅预预售起价初初步定在55000元元/ m2，配套商

37、商铺预售起起价初步定定在55000元/ m2，由于小小高层住宅宅于最后一一期推出，届届时售价理理应较现在在有一定增增幅，因此此预售起价价初步定在在39000元/ m2，车位售售价则长期期恒定在990,0000元/ m2上下波动动；本项目可售售车位数量量较大，因因此考虑在在建设期内内总计售出出65，即即691个。考虑房价只只有低开高高走才能吸吸引投资客客、满足已已购房业主主的心态以以及帮助消消化上一期期的尾房，同同时为了尽尽量多的考考虑风险因因素的影响响，因此对对本项目的的房价涨幅幅采纳了偏偏保守的假假设，即住住宅及别墅墅每季度上上涨50元/ m2，配套商商铺由于体体量不大，因因此每季度度上涨1

38、000元/ m2。假定当某期期销售率达达到70左右右时，即可可推出下一一期预售，以以确保各季季度的现金金流仅出现现淡旺季的的差异，而而不会出现现几何级倍倍数的差异异。通过以上假假设，经测测算得出本本项目的总总销售收入入为8399,7400,5866元，详细细计算参考考附表1 销售收收入估算表表。5.3投资资估算由附表2可可以计算出出本项目建建设投资共共计3511,488,832元（不含土土地取得费费用及销售售期成本、税税金等），项项目总投资资为632,467,155元元。5.4现金金流量分析析及财务评评价由附表3现现金流量表表可以计算算出：本项项目税后利利润为1337,0990,7885元，投

39、投资收益率率为21.68%，静静态投资回回收期为11.7年。本项目净现现值为999,7188,0877元，内部部收益率为为9.666%，动态态投资回收收期为1.74年。5.5敏感感性分析从附表4敏敏感度分析析表来看，当当销售收入入下降100%后，本本项目内部部收益率下下降到6.37%，低低于行业折折现率。当当建设投资资上升100%后，本本项目内部部收益率下下降到8.24%，也也低于行业业折现率。因因此，本项项目抗风险险能力一般般。附表1 销销售收入测测算表项目2005200620072008Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1一期多层住宅销售面积(m2)175000 7000 35

40、00 3500 1750 1750 销售收入(元)577500000 234500000 119000000 120755000 61250000 62125500 联排/叠加加销售面积(m2)3000 1200 600 600 300 300 销售收入(元)150000000 60600000 30600000 30900000 15600000 15750000 配套商业销售面积(m2)600 450 300 150 销售收入(元)33000000 25200000 17100000 8700000 合计760500000 320300000 166700000 160355000 768

41、50000 77875500 二期多层住宅销售面积(m2)200000 8000 4000 4000 2000 2000 销售收入(元)680000000 276000000 140000000 142000000 72000000 73000000 联排/叠加加销售面积(m2)5000 2000 1000 1000 500 500 销售收入(元)255000000 103000000 52000000 52500000 26500000 26750000 配套商业销售面积(m2)600 450 300 150 销售收入(元)34200000 26100000 17700000 9000000 合计969200000 405100000 209700000 203500000 98500000 99750000 三期多层住宅销售面积(m2)222500 8900 4450 4450 2225 2225 销售收入(元)778755000 315955000 160200000 16242250