物业管理招标书物业管理招标书33684.docx

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1、物业管理招标书目录一、 前言二、 投标函三、 淮安市新区区物业管理理公司四、 公司总经理理介绍五、 法定代表人人身份证明明书六、 授权委托书书七、 企业管理理理念及服务务理念八、 东方曼哈顿顿物业管理理方案（一） 东方曼哈顿顿公寓的物物业管理总总体构理和和基本思路路（二） 东方曼哈顿顿公寓的物物业管理重重难点分析析与措施1、 消防管理2、 机电管理3、 安全管理（三） 拟对东方曼曼哈顿公寓寓采取的管管理方式1、 人员配备2、 内部管理构构架3、 管理模式及及运作体系系（1） 整体运作流流程（2） 内部运作流流程4、 运作机制5、 员工培训6、 物业管理服服务内容及及工作标准准（四） 管理服务人

2、人员1、 前期物业管管理计划2、 房屋及公共共设施维修修计划3、 受理业主咨咨询、投诉诉、报修、预预约服务4、 操作规程（1） 物业管理与与验收流程程（2） 业主入住流流程（3） 装饰装修管管理流程（4） 业主投诉流流程（5） 公共设施维维修培养护护流程（6） 设备管理维维修流程（7） 安全管理运运作流程（8） 消防应急处处理流程（9） 治安报警应应急反映流流程（10） 保洁管理流流程（11） 园林绿化管管理流程（12） 物品搬迁管管理流程（13） 停车场管理理流程（14） 信息反馈流流程（15） 社区文体活活动开展流流程5、 服务承诺（1） 房屋完好率率（2） 道路完好率率（3） 化粪池、雨

3、雨水井、污污水井完好好率（4） 排水管、明明暗沟完好好率（5） 照明灯完好好率（6） 停车场设施施完好率（7） 机电设备设设施完好率率（8） 消防设备设设施完好率率（9） 电梯完好率率（10） 维修保养兑兑现率（11） 零修、急修修及时率（12） 维修保养质质量合格率率（13） 维修保养和和运行记录录准确率（14） 安全管理到到位率（15） 绿化达标率率（16） 清洁、保洁洁完好率（17） 有偿服务项项目提供（18） 无偿服务项项目提供（19） 业主投诉处处理（20） 员工违章发发生率与处处理率（21） 业主及物业业使用人对对物业管理理综合满意意率（22） 征求社区意意见、接工工作指导（23）

4、 社区文体活活动（24） 达标创优6、 档案管理（1） 物业管理档档案（2） 物业管理档档案的建立立（3） 建筑物原始始档案（4） 建筑物维护护、改造档档案（5） 档案的产生生收集、接接收和移交交（6） 档案的管理理7、 协助组建业业委员会及及运作8、 前期物业管管理协议9、 业主临时公公约10、 员工统一着着装、佩戴戴胸牌11、 物业管理的的满意测评评（1） 业主满意（2） 业主满意度度指数（3） 业主满意度度（4） 业主满意度度问卷设计计与调查（五） 装修管理服服务规程1、 装修管理服服务作业规规程2、 装修进行巡巡查3、 装修进行验验收4、 装修的程序序5、 修管理规定定（六） 物业共用

5、部部位、共用用设施的日日常维护保保养1、 公寓道路日日常维护2、 污水管网检检查与维护护3、 污水管的检检查与维修修4、 照明系统维维护5、 建筑物、构构筑物局部部维护与处处理6、 智能监控系系统维护7、 供配电设备备维护与作作业流程8、 电梯设备维维护与作业业流程9、 给排水设备备维护与作作业流程10、 消防系统设设备维护与与作业流程程11、 弱电设备维维护与作业业流程12、 广场停车场场管理规定定（1）地下下停车场的的管理（2）露天天停车场的的管理（七） 保洁管理作作业规程1、 保洁纪律制制度2、 保洁领班职职责3、 保洁管理方方案及作业业规程（1） 道路保洁（2） 绿化带保洁洁（3） 垃

6、圾箱（4） 垃圾房（5） 果皮箱（6） 标识宣传牌牌、雕塑（7） 沙井和污雨雨水井（8） 化粪池（9） 地面保洁（10） 墙面保洁（11） 楼道梯间、走走廊地面（12） 公共部位保保洁（13） 电梯（14） 公共设施保保洁（15） 公用卫生间间（16） 灯罩、烟感感器、出风风口、指示示灯、应急急灯（17） 玻璃门窗、镜镜面（18） 地下车库（19） 工程垃圾的的回收（20） 生活垃圾（八） 绿化养护1、 乔灌木的管管理（1） 肥水管理（2） 乔灌木的病病虫防治2、 绿篱的肥水水管理（3） 绿篱的肥水水管理（4） 绿篱的修剪剪（5） 绿篱的病虫虫防治3、 养护管理（1） 恢复长满阶阶段和管理理（

7、2） 旺长阶段的的管理（3） 缓长阶段的的管理（九） 公共秩序维维护与作业业规程（1） 安全保卫人人员基本要要求（2） 交接班规范范（3） 门岗服务（4） 登记服务（5） 车辆管理（6） 巡岗服务（7） 车辆的管理理措施及承承诺（8） 安全保卫管管理指标（十） 便民服务（十一） 后记（十二） 制度汇编1、 员工守则2、 装修管理规规定3、 物品搬进入入规定4、 管理处防火火安全检查查制度5、 管理投诉处处理、回访访制度6、 档案管理制制度7、 电梯机房管管理制度8、 电梯使用管管理规定9、 安全用水、用用电、用燃燃气管理规规定10、 智能设备管管理规定11、 停车场管理理规定12、 环境卫生管

8、管理规定13、 绿化管理规规定14、 新员工入岗岗培训制度度15、 在职员工培培训制度16、 电梯日常管管理保养17、 电梯困人求求援应急预预案18、 闭路监视系系统保养规规定19、 配电房管理理规定20、 管理处岗位位职能21、 办公室岗位位职能22、 财务部岗位位职能23、 工程部岗位位职能24、 保安岗位职职能25、 电工岗位职职能26、 水工岗位职职能27、 绿化管理人人员岗位职职能28、 管理处主任任岗位职责责29、 管理员岗位位职责30、 会计岗位职职责31、 出纳员岗位位职责32、 办公室文秘秘岗位职责责33、 电脑文档岗岗位职责34、 保安主管岗岗位职责35、 巡查员岗位位职责

9、36、 保安监控员员岗位职责责37、 消防监控员员岗位职责责38、 义务消防员员岗位职责责39、 工程人员岗岗位职责40、 电工岗位职职责41、 水工岗位职职责42、 车辆管理员员岗位职责责43、 保洁员岗位位职责44、 绿化员岗位位职责45、 工具管理制制度46、 仓库管理规规定47、 公共设施管管理规定48、 火灾事故应应急预案49、 电梯管理制制度50、 停电、停水水应急预案案前言东方曼哈顿顿公寓集住住宅、商场场为一体的的高雅楼盘盘，其物业业管理工作作开展的标标准更应体体现出一种种“舒适、安安全、尊贵贵、优雅”。淮安新新区物业管管理有限公公司将以高高起点、高高标准、严严要求的标标准来开展

10、展工作。舒适：物业业管理的舒舒适体现在在“温暖、洁洁净、方便便、快捷”的人居环环境上。业业主选择一一个居住、生生活的环境境更注重“舒适”的一面，以以满足其 “生活上的的基本需求求“。安全：安全全防范是物物业管理公公司的一项项专顶业务务，公司应应从治安、消消防、车辆辆三个方面面来搞好管管理工作，同同时为了满满足业主“安全需求求“的需要出出发制定相相应的管理理制度和应应急预案。尊贵：“以以人为尊“、”以人为本本“的一贯服服务理念能能让业主在在高尚社区区中体现到到生活尊贵贵的一面。公公司在管理理好物业本本身的基础础上，充分分实现物业业管理服务务的内容，让让业主满足足”受人尊重重的需求“。优雅：高尚尚

11、的住宅离离不开优雅雅的环境，优优雅的环境境离不开优优雅的人。作作为精品楼楼盘的物业业管理更应应体现在营营造一个优优雅的环境境上，公司司将全新的的服务理念念融入到为为业主实现现“社交“和”自我价值值实现“的需求，让让业主在优优雅的环境境中成为言言谈举止优优雅的现代代都市人。投标函东方曼哈顿顿公寓物业业管理招标标委：首先，感谢谢东方曼哈哈顿公寓物物业管理招招标提供我我们这个良良好的机会会，使我们们有幸合作作。我们坚持诚诚信双赢的的原则，信信奉“以人为本本，诚信服服务“的服务理理念，有信信心，有能能力让招标标委领导放放心，让东东方曼哈顿顿公寓全体体业主满意意。接到招标通通知后，我我们迅速组组成投标专

12、专案小组，全全过程跟踪踪监控此次次投标项目目书的制订订和审核，投投标小组成成员均夜以以继日、不不辞劳累地地完成了此此次投标书书的编写。我们理解，最最低报价不不是中标的的唯一条件件，你们有有选择中标标人的权力力。如果此此次投标我我们中标了了，我们会会完全按照照招标文件件中和各项项规定承担担物业管理理服务任务务，完全遵遵照招标委委的要求对对东方曼哈哈顿公寓项项目实施专专业化、现现代化、社社会化的管管理服务，完完全按照合合同服务，要要求和自己己的承诺组组织实施具具体的服务务工作。东方曼哈顿顿公寓的建建成，将会会与便捷的的交通、繁繁华的商业业，高雅的的文化，优优美的环境境，完善的的社区配套套，良好的的

13、住宅公寓寓物业管理理服务迫在在眉睫。实实现科学的的管理，给给业主创建建一个温磬磬、舒适、便便捷、安全全、洁净的的人文居住住环境是我我们的物业业公司的神神圣使命，为为此，我们们定了一个个完善、实实用的管理理方案，敬敬请参评。此致！祝商祺！二OO五年年七月十日日淮安新区物物业管理有有限公司简简介淮安新区物物业管理有有限公司成成立于20003年四四月隶属于于江苏省淮淮安市经济济开发区经经济发展总总公司，注注册注册资资金为人民民币50万万元，国家家物业管理理三级资质质，专业从从事各项物物业管理和和专项服务务等业务，管管理项目主主要有：淮淮安市经济济开发区行行政办公大大楼、开发发区行政广广场、万得得宝广

14、场、水水月广场、威威海小区、韩韩国工业园园等总面积积近20万万平方米。公公司现有员员工81人人，公司管管理人员及及各类专业业技术人员员均为大中中专以上学学历，1000持建设设部颁发的的物业管理理上岗证书书。为保障障物业管理理工作的顺顺利进行，公公司推行了了现代企业业管理制度度，并逐步步形成具有有淮安新区区特色的管管理模式；在服务质质量管理中中，结合公公司实际情情况制定科科学、规范范、合理、有有效、完善善的企业管管理制度，实实现标准化化、规范化化的星级管管理服务水水平。成功功的现代企企业管理机机制，造就就一批一流流的物业管管理人才队队伍，铸就就了“淮安新区区物业”品牌。回首过去，淮淮安新区物物业

15、管理服服务及物业业管理模式式不仅得到到了开发单单位和广大大业主的认认可，同时时得到了江江苏省淮安安市物业管管理部门的的认可，在在20033年度公司司的管理的的淮安经济济开发区行行政办公大大楼，获得得了“淮安市优优秀物业管管理大厦”的称号；在20004年度，该该大楼再次次荣获“江苏省城城市优秀物物业管理大大厦”和称号；同年年底底，在淮安安市74家家物业管理理企业评比比中，被淮淮安市房产产管理局授授予“淮安市优优秀物业管管理企业”荣誉称号号；同时还还被淮安市市公安消防防支队评为为“20044年度消防防工作先进进单位”。展望将来，在在淮安市主主管部门的的正确领导导下，淮安安新区物业业管理公司司本着“

16、服务为本本，诚信为为人”的行为宗宗旨，始终终将业主及及开发商的的利益放在在首位，通通过不断提提高员工的的服务水平平和工作技技能，有机机地将开发发商、业主主、社区、物物业公司融融合在一起起，有效的的发挥各自自潜能，最最大限度地地达到双赢赢或多赢的的局面。公司总经理理介绍淮安新区物物业管理有有好公司总总经理：张张新建，男男，19665年4月月出生，大大专文化，中中共正式党党员，从事事牧业管理理工作已有有3年，在在担任淮安安新区物业业管理有好好公司总经经理期间，2200320044年度被淮淮安市公安安局授予“安全保卫卫管理先进进个人”；20004年度荣荣获淮安市市公安消防防支队授予予的“消防工作作先

17、进个人人”；同年被被淮安经济济开发区授授予创“四城”先进个人人。公司所所管理淮安安经济开发发区行政办办公大楼，22003年年度获得了了“淮安市优优秀物业管管理大厦”的称号；在20004年度，该该大楼再次次荣获“江苏省城城市优秀物物业管理大大厦”和称号；同年年底底，在淮安安市74家家物业管理理企业评比比中，被淮淮安市房产产管理局授授予“淮安市优优秀物业管管理企业”荣誉称号号；同时还还被淮安市市公安消防防支队评为为“20044年度消防防工作先进进单位”。法定代表人人身份证明明书张新建同志志系我单位位法定代表表人。职务：执行行董事特此证明二OO五年年七月九日日授权委托书书淮安市东方方房地产开开发有限

18、公公司：兹授权我公公司孙建波波同志为“东方曼哈哈顿公寓”项目前期期物业管理理负责人。并并参加二OOO五年七七月十四日日的东方曼曼哈顿公寓寓前期物业业管理招投投标答辩。授权企业（公公章）二OO五年年七月九日日法定代表人人（签章）二OO五年年七月十日日企业管理理理念及服务务理念根据物业管管理的先进进操作模式式和企业自自身的特点点，公司采采取以下管管理理念：团队意识识和吃苦精精神+个性性舒张和竞竞争机制+先进模式式和一体化化管理。1、 团队意识和和吃苦精神神，在当前前资本企业业向人本企企业转变的的过程中，、团团队意识和和吃苦精神神的树立，无无疑是企业业示生存，示示发展的先先决条件。“企业以人为本，员

19、工以企业为家”便是其核心体现。2、 个性舒张和和竞争机制制，在人本本企业中讲讲的是如何何用人，如如何充分调调协其积极极性的发展展做贡献，个个性舒张是是对员工活活力激发的的重要方式式，人有不不同层次的的需求，员员工对自己己个性的舒舒张能够从从其爱好的的方面来发发挥其工作作的能动性性，有利于于员工自身身素质的培培养和业务务技能的提提高；竞争争机制是企企业用人的的重要手段段，相马不不如赛马，赛赛马机制是是企业在招招聘、培训训、定岗、换换岗、升职职的主要方方法。3、 先进模式和和一体化管管理，作为为物业管理理企业在当当前有多种种模式，如如何才能选选择一条适适合企业自自身发展的的模式是关关系到企业业生死

20、存亡亡的大事。企企业领导人人在总结多多年的物业业管理经验验的基础上上，结合当当前沿海和和国外的先先进经验，摸摸索出自己己的一套经经营管理模模式：以人人为中心，诚诚信服务、诚诚信服务、重重品牌、适适时发展的的经营模式式。用质量量管理来保保证我们服服务项目的的完美性。“真切付出出，心灵交交汇”是新区物物业管理公公司的服务务理念，从从本行业来来说，物管管企业与业业主之间是是一种合作作关系，企企业如何创创造一种环环境能使我我们的合作作方更好地地享受温馨馨、舒适、高高雅的生活活，在合作作的氛围中中，营造一一种理解、协协调与共识识以及人与与人之间的的亲密、友友好与和谐谐的人文环环境，是我我们企业一一直追求

21、的的目标。东方曼哈顿顿公寓物业业管理方案案通过对东方方曼哈顿公公寓的调查查的基础数数据的分析析以及招标标文件要求求的物业管管理服务内内容，结合合公司管理理经验和现现代化牧业业管理的发发展方向，特特制定以下下管理方案案：一、 东方曼哈顿顿公寓的物物业管理总总体构想和和基本思路路。东方曼哈顿顿公寓位于于淮安市开开发区深圳圳路与南昌昌路交汇处处，是城市市发展的黄黄金地段，占占地面积55250mm2 ，总总建筑面积积2.6006万m22，商用房房28011m2，写字楼楼34655 m2，共两幢幢，主体222层，局局部三层，一一至三层为为商业与写写字楼，四四层以上为为住宅区，东东方曼哈顿顿公寓落成成，将

22、成为为淮安市一一流的高层层、高尚公公寓。一流的高层层、商尚公公寓自然要要求有一流流的物业管管理服务标标准。通过过对项目现现场、项目目相关图纸纸资料细致致的研读与与全面有效效的市场调调研，我公公司认为自自己有能力力、有实力力为东方曼曼哈顿公寓寓提供与之之匹配的物物业管理服服务。我公公司对东方方曼哈顿公公寓未来的的物业管理理服务定位位是“高超、高高雅、高尚尚、高贵”，四高服服务中蕴含含高雅文化化，让高贵贵业主体会会高尚感觉觉。基本构构想和思路路是通过规规范化、专专业化、科科学化的管管理运行和和控制，保保证在服务务质量特性性上充分体体现出六个个特点：（一） 功能全面通过利用自自身资源的的整个社会会资

23、源，提提供多项服服务，并根根据业主的的变化不断断扩充具体体服务项目目，不断拓拓展实际服服务领域，满满足业主一一切有支付付能力的正正当需求。（二） 经济合理兼顾开发商商、业主和和物业公司司三方利益益，按照既既能拉动公公寓增值、又又能被社会会认可、还还能保证物物业管理正正常运行的的原则，确确定适中的的管理服务务收费标准准，使提供供的服务具具有“低收费、高高标准”的最佳价价格质量比比。1、服务承承诺我公司将充充分发挥自自身的管理理优势、技技术优势、资资迅优势，本本着“业主至上上、服务第第一”和“以人为本本、诚信服服务”的宗旨和和理念，尽尽心竭力实实现自己对对东方曼哈哈顿公寓的的管理目标标，同样物物业

24、、管理理状态最佳佳，同样价价格，服务务质量最优优。通过我我们的服务务为业主、开开发商创造造安全、整整洁、便利利、舒适的的工作环境境和生活环环境。如果果我们有幸幸中标，我我公司郑重重承诺：两两年内东方方曼哈顿公公寓将建成成市级物业业管理优秀秀公寓，具具体的各项项管理指标标如下：序号项目承诺指标基本内容1房屋完好率率98房屋外观无无破坏立面面，无改变变使用功能能、无乱搭搭建、公用用设施及通通道无随意意占用、外外观整洁。2道路完好率率95道路畅通无无损坏、路路面平坦整整洁、排水水畅通，无无随意占道道，元改变变使用功能能。3化粪池、雨雨水井、污污水井完好好率100定期疏通、清清理、井盖盖齐全完好好、保

25、证排排放通畅、无无堵塞。4排水管、明明暗沟完好好率98排水通畅、堵堵塞、无积积水、无塌塌陷、无残残缺。5照明灯完好好率98照明灯完好好无损，夜夜间正常使使用，定期期检查、维维护、保养养，保持洁洁净。6停车场设施施完好率98场内整洁，设设施完好无无损。7机电设备设设施完好率率98定期检查维维护，确保保系统设备备完好无损损，杜绝由由于管理操操作不善造造成的设备备事故。8消防设备设设施完好率率99定期检查维维护，确保保系统设备备始终处于于完好状态态。9电梯完好率率100定期检查维维护，确保保系统设备备完好无损损，杜绝由由于管理责责任造成的的设备事故故。10维修保养兑兑现率100提前制订维维修保养计计

26、划，合理理调整人员员安排，分分工负责，保保证落实。11零修、急修修及时率98接到维修单单在承诺时时间内到达达现场，零零修、急修修及时完成成，小修不不过夜。12维修保养质质量合格率率100分项检查、结结合部位严严格把关，按按照工序一一步到位，杜杜绝返工。13维修保养和和运行记录录准确率100明确岗位责责任，加强强复核，定定期抽查。14安全管理到到位率99保安岗位设设置严密，明明确责任区区域和相互互支援，增增加巡查密密度。15绿化达标率率95区内绿化地地布局合理理优美，花花草树木与与建筑小品品配置得当当，由专业业人员管理理，养护、无无枯枝败叶叶。16清洁、保洁洁完好率99区内实行卫卫生责任区区包干

27、，全全天12小小时保洁制制，楼梯周周清扫擦拭拭六次，清清洗一次，垃垃圾日产日日清，卫生生设施齐全全、完好。17有偿服务项项目提供50项在充分挖掘掘内部潜力力的同时，积积极网络社社会资源，扩扩展服务的的广度和深深度，收费费合理。18无偿服务项项目提供10项充分挖掘内内部潜力，积积极为业主主办实事、办办好事，提提供便利。19业主投诉处处理率100有效投诉在在第一时间间内解决，无无效投诉及及时给予回回复。20员工违章发发生率与处处理率11000加强教育，严严格管理，及及时发现，及及时处理。21业主及物业业使用人对对物业管理理综合满意意率95教育员工视视业主及物物业使用人人为衣食父父母，尽其其才、尽全

28、全力为业主主排优解难难。22征求社区意意见季度1次次走出去，虚虚心请教，求求经寻宝；请进来，现现场指导，接接受监督。23社区文体活活动月1次次联络业主参参与社区业业余文体活活动。24达标创优两年内达到到市级优秀秀公寓标准准。7、档案管管理（1）物业业管理档案案物业管理档档案是指物物业管理单单位在物业业管理活动动中收集和和产生的，为为物业管理理工作提供供依据和参参考的，各各种应归档档保存的文文字、图形形、实物等等文件材料料。1） 牧业管理档档案的内容容物业管理档档案管理内内容包括建建筑物档案案、业主档档案、管理理工作档案案。建筑物档案案：包括建建筑原始档档案材料、维维护、改造造施工记录录材料；如

29、如竣工验收收资料，房房屋的单体体竣工图，装装修管理档档案、维修修养护档案案等。业主档案：包括业主主登记材料料、管理及及租赁合约约材料，服服务记录材材料、治安安情况记录录材料、回回访记录材材料等；如如各类巡视视记录、运运行档案、满满意度调查查记录。2） 物业管理档档案的建立立物业管理档档案是工程程的重要资资产，是历历史的原始始的真实记记录，是物物业管理服服务手段，是是提高综合合管理能力力的基础。21建立立档案管理理制度接照档案行行政管理的的要求，建建立规范的的档案管理理制度。档档案的管理理制度是档档案管理工工作的准则则和依据，物物业档案管管理制度主主要有：对对机构部门门管理人员员职责的规规定；对

30、管管理工作程程序的规定定；对档案案相关责任任部门的规规定；对档档案材料的的移交、分分类、著录录、保管利利用、鉴定定的制度和和标准；对对违反制度度的处罚规规定等。根根据档案资资料初建的的情况，拟拟首先制定定如下制度度：物业档案案管理制度度档案案查询利用用制度库库房管理制制度档档案移交验验收制度档档案内容及及分类分密密级标准档档案文件借借阅规定21确定定档案的内内容物业管理中中档案管理理具体管理理内容涉及及建筑物、业业主档案、管管理动作中中档案。根根据要求，以以下仅就建建设施工过过程中形成成的工程档档案。物业业管理单位位接受的工工程档案，其其内容应包包括档案行行政管理部部门对工程程档案规定定的全部

31、内内容及移交交手续文件件；一般具具有下列内内；建设综综合文件材材料和工程程施工文件件材料。其中包括竣竣工验收资资料、房屋屋单体竣工工图，具体体内容详见见表一：序号资料名称移交单位移交人接收单位接收人资料编号一产权资料1项目批准文文件2用地批准文文件3建筑执照二技术资料1竣工图总平面图图2建筑图3结构图4附属工程及及隐蔽管的的全套图纸纸5地质勘察报报告6工程预决算算分项单7图纸会审记记录8工程设计变变更通知及及技术核定定单（包括括质量事故故处理记录录）9隐蔽工程验验收记录10沉降观察记记录及沉降降观察点布布置图三竣工验收证证明书1土建工程竣竣工验收证证明书2建筑消防验验收合格证证3电信局电话话工

32、程竣工工验收证书书4钢材、水泥泥等主要材材料的质量量保证书5新材料、构构配件的鉴鉴定合格证证书6水、电、卫卫生器具等等设备及卫卫生洁具的的检验合格格证书7砂浆、混凝凝土试块试试压报告8供水、供暖暖管道的试试压报告9如需物业公公司临时代代管的设备备10开发商还需需提供：水水泵、配电电柜、变压压器、对讲讲系统、有有线电视系系统等设备备的订购合合同，验收收证书、产产品证书、产产品说明书书、竣工图图纸等。四房屋使用资资料1房屋产权资资料2业主名单、地地址、电话话清单五供电、供水水系统如需需物业公司司临时代管管的，竣工工验收后加加办以下协协议及证书书（市各部部门颁发的的常规证书书）1供电协议书书2用电许

33、可证证3委托银行代代收电费合合同书4变压器报停停申请表5用水申请审审批表36月供水计划划报告单4、 建筑物维护护、改造档档案建筑物维护护、改造档档案是指物物业管理单单位在物业业管理要作作中对所管管物业建筑筑本体（或称物业业公共设施施及公共部部分）进行行维护、改改造的有关关资料：1） 维护改造申申请表及批批准文件2） 维护改造工工程施工许许可证3） 维护改造方方案4） 维护改造工工程合同5） 维护改造工工程预算书书及批准文文件6） 维护改造工工程施工技技术文件（按按城建档案案管理部门门制定的相相关规定执执行）7） 维护改造工工程验收说说明书8） 维护改造工工程结算（核核算）表9） 各设备及工工程

34、使用维维护说明书书10） 各设备及工工程使用许许可证（政政府规定需需要申办的的应全部具具有）11） 维护改造工工程施工设设计图及竣竣工图用户装修改改造档案是是指住户对对自己拥有有产权或经经业主授权权的房屋进进行装修、改改造工程所所产生的文文件和图纸纸材料，一一般内容如如下：1） 装修、改造造申请表及及审查意见见2） 装修设计图图3） 装修、改造造过程中的的管理、监监理资料4） 完工后的验验收意见5） 管理工作档档案管理工作档档案是指物物业管理公公司在物业业管理日常常工作中产产生形成和和需要收集集归档保存存的文件材材料，主要要有：1） 政府颁发的的物业管理理各项法规规、条例、通通知等2） 制订的

35、各种种管理规定定、公约3） 财务资料4） 工作计划方方针、目标标记录5） 各项管理工工作日志6） 纠正和预防防措施方案案7） 质量、环境境、安全控控制记录8） 设备设施保保养规程，巡巡查、维修修、养护记记录9） 满意度调查查记录、回回访记录日日志及回访访登记表10） 投诉及投诉诉处理记录录11） 其他需要收收集归档的的工作记录录、服务记记录5、 档案的产生生收集、接接收和移交交档案的收集集、接收、整整理和移交交是档案管管理工作的的基础。物物业管理档档案员应从从项目接管管开始便收收集应归档档的各类文文件资料并并进行验收收、整理、组组织移交等等工作，确确保档案材材料完整、真真实、规范范和及时归归档

36、。档案案的收集、接接收工作应应严格按照照归档内容容的规定进进行，对于于缺项少件件要有明确确的记录，并并提出追缴缴和补制的的要求。对对所收集、接接收的档案案要严格核核实材料真真实性，原原始性，对对档案中规规定为复印印件的材料料接受时应应严格与原原始材料核核对，核裤裤后的材料料应有明确确的注明，根根据档案材材料来源渠渠道众多的的情况，按按各职能部部门的职责责分工负责责收集，接接收：1） 设备运行部部负责收集集、接收竣竣工验收资资料、房屋屋的单体竣竣工图等项项目建筑物物的原始资资料；2） 各部门直辖辖市服务中中心负责收收集用户资资料、装修修管理资料料、投诉及及回访记录录等；3） 客服中心负负责收集文

37、文书档案资资料；4） 其他档案资资料和维修修、巡视、运运行及服务务活动记录录分别由各各职能部门门负责收集集。上述各各部门收集集来的档案案应及时送送交档案室室（根据不不同情况制制定各种资资料关交的的时间，但但每周应确确定一天为为各部门与与档案室移移交档案的的时间）。对对于收集、接接收上来的的档案，档档案室应进进行验定，签签收并进行行整理、分分类、编目目及著录。其其用纸（或或载体）、用用墨、记录录书写的字字体和符号号均应符合合国家及省省、市档案案行政管理理部门制定定的规定和和标准。6、 档案的管理理1） 档案的分类类、编目及及著录档案室在收收到管理处处各管理职职能部门收收集、移交交来的档案案后，应

38、按按国家、地地方档案行行政管理部部门和公司司规范规定定进行整理理，并统一一分类、编编目、著录录。2） 档案的整理理装订档案的整理理装修应按按国家和淮淮安市档案案管理部门门制定的统统一规范的的装具和方方式进行。3） 档案的电脑脑化管理类型信息输入基本信息业主登记事事项（姓名名、年龄、职职业、用户户人、身份份证号、通通讯号、联联系地址等等）：业主主各种证件件图形扫描描：业主变变更登记产权信息产权登记事事项产权讫图形形扫描产权变更事事项合约信息合约内容摘摘要产权证书图图形扫描合约执行情情况记录7、 协助组建业业主委员会会及动作1） 当公寓具备备下列情况况之一时，可可组建业主主委员会：1公寓出出售建筑

39、面面积达到550以上上；2公寓寓出售已满满两年，新新区物业管管理公司协协助东方房房地产开发发公司向开开发区建设设房管局房房管处报送送公寓出售售的建筑面面积，出售售时间和业业主名单等等有关资料料，并由东东方房地产产开发公司司、开发区区房管建设设局，东湖湖街道办事事处、深圳圳路派出所所、机场居居委会等有有关单位一一同成立业业主大会筹筹备组（委委员会）。2） 新区物业公公司协助做做好以下工工作21在公公寓宣传栏栏上，公布布组建业主主委员会信信息；22对AA、B楼的的业主按每每个楼层推推荐一个业业主代表，并并公布各个个业主代表表名单。23从代代表中选举举50名以以上的业主主委员会委委员候选人人，并公布

40、布候选人的的相关情况况（建议业业主代表推推选有影响响，有益心心的业主担担任）。24根据据筹备组要要求，按排排召开第一一次业主大大会的时间间和地点，并并通知（召召集）业主主参加会议议。25根据据筹备组要要求，业主主大会（业业主委员会会）汇报前前期物粘管管理有关工工作。3）业主大大会成立流流程图：8）前期物物业服务协协议甲方：法定代表人人：住所地：邮编：乙方：法定代表人人：住所地：邮编：资质等级：证书编号：根据物业业管理条例例和相关关法律、法法规、政策策，甲乙双双方在自愿愿、平等、协协商一致的的基础上，就就甲方选聘聘乙方对（物物业名称）提提供前期物物业管理服服务事宜，订订立本合同同。第一章物业业基

41、本情况况第一条物业业基本情况况：物业名称：物业类型：座落位置：建筑面积：物业管理区区域四至：东至：西至：南至：北至：（规划平面面图见附件件一，物业业构成明细细见附件二二）。第二章服务务内容与质质量第二条在物物业管理区区域内，乙乙方提供的的前期物业业管理服务务包括以下下内容：1、 物业共用部部位的维修修、养护和和管理（物物业共用部部位明细见见附件三）；2、 物业共用设设施设备的的运行、维维修、养护护和管理（物物业共用设设施设备明明细见附件件四）。3、 物业共用部部位和相关关场地的清清洁卫生，垃垃圾的收集集、清运及及雨、污水水管道的疏疏通；4、 公共绿化的的养护和管管理；5、 车辆停放管管理；6、

42、 公共秩序维维护、安全全防范等事事项的协助助管理；7、 装饰装修管管理服务；8、 物业档案资资料管理；第三条在物物业管理区区域内，乙乙方提供的的其它服务务包括以下下事项：1、2、3、第四条乙方方提供的前前期物业管管理服务应应达到约定定的质量标标准（前期期物业管理理服务质量量标准见附附件五）。第五条单个个业主可委委托乙方对对其物业的的专有部分分提供维修修养护等服服务，服务务内容和费费用由双方方另行商定定。第三章服务务费用第六条本物物业管理区区域物业服服务收费选选择以下第第种方式：1、 包干制物业服务费费用由业主主按其拥有有物业的建建筑面积交交纳，具体体标准如下下：多层住宅：元/月-平方米；高层住

43、宅：元/月-平方米；别墅：元/月-平方方米；办公楼：元元/月-平平方米；商业物业：元/月-平方米；物业：元/月-平方方米；物业服务费费用主要用用于以下开开支：（1） 管理服务人人员的工资资、社会保保险和按规规定提取的的福利费等等；（2） 物业共用部部位、共用用设施设备备的日常运运行，维护护费用；（3） 物业管理区区域清洁卫卫生费用；（4） 物业管理区区域绿化养养护费用；（5） 物业管理区区域秩序维维护费用；（6） 办公费用；（7） 物业管理企企业固定资资产折旧；（8） 物业共用部部位、共用用设施设备备及公众责责任保险费费用（9） 法定税费；（10） 物业管理企企业的利润润；（11） 。乙方按照

44、上上述标准收收取物业服服务费用，并并按本合同同约定的服服务内容和和质量标准准提供服务务，盈余或或亏损由乙乙方享有或或承担。2、 酬金制物业服务资资金由业主主按其拥有有物业的建建筑面积预预先交纳，具具体标准如如下：多层住宅：元/月-平方米；高层住宅：元/月-平方米；别墅：元/月-平方方米；办公楼：元元/月-平平方米；商业物业：元/月-平方米；物业：元/月-平方方米；预收的物业业服务资金金由物业服服务支出和和乙方的酬酬金构成。物业服务支支出为所交交纳的业主主所有，由由乙方代管管，主要用用于以下开开支：（1）管理理服务人员员的工资、社社会保险和和按规定提提取的福利利费等；（2）物业业共用部位位、共用设设施设备的的日常运行行，维护费费用；（3）物业业管理区域域清洁卫生生费用；（4）物业业管理区域域绿化养护护费用；（5）物业业管理区域域秩序维护护费用；（6）办公公费用；