北京市昌平区商业发展规划5631.docx

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1、北京市昌平区商业发展规划20022010北京市昌平平区商委北北京市财贸贸管理干部部学院北京京市昌平区区商业发展展规划研究究课题组目 录一总 则 （一）规规划范围与与重点 （二二）规划期期限 （三三）规划依依据 （四四）规划原原则 二商业发展展现状分析析 （一）发发展机遇与与优势资源源 （二）主主要经济发发展指标 （三）商商业发展现现状分析 三指导导思想与发发展目标 （一）指指导思想 （二）规规划理念 （三）规规划总目标标 （四）发发展指标 四商业业基本模式式 （一）目目标市场分分析 （二二）商业基基本模式 五商业业布局及功功能配置 （一）生生活服务商商业系统 （二）物物流中心 六政策策措施 一

2、总 则则（一）规划划范围与重重点1规规划范围北北京市昌平平全区，总总面积13352平方方公里，其其中平原面面积5522平方公里里，占400.8%；山区面积积800平平方公里，占占59.22%。2规划重点点昌平、沙沙河、回龙龙观、东小小口、小汤汤山、北七七家、阳坊坊、南口及及重点集镇镇的商业模模式、布局局结构及服服务功能。（二）规划期限本规划期限为2002-2010年。（三）规划依据1相关文件，批示：-北京市十五时期商业发展规划；-中关村科技园区海淀园商业发展规划（2001-2010）；-昌平区十五时期社会经济发展规划；-昌平区域及区中心总体规划（1995年至2010年）；-昌平南口地区总体规划

3、；-昌平马池口镇镇域规划；-北七家镇镇域规划；-东小口镇镇域规划；-回龙观镇镇域规划；-北京沙河高教园区选址规划；-北京市小汤山现代农业科技示范园总体规划。2调研与预测：-对昌平区各镇商业现状的调查分析；-对昌平区各镇2010年经济发展、人口规模、人群特征、市场需求状况的预测。-发达国家卫星城商业发展模式；（四）规划原则1 系统考量，整体设计规划要充分体现现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业地位，将昌平商业纳入北京市国际化大都市商业大系统中通盘考量，使其商业发展与周边地区商业发展相协调，符合首都整体城市规划要求，成为北京市商业发展规划的有机组成部分；同时，昌平区各个镇的镇域商业发

4、展也必须按照统一的思路，进行区内整体规划。2结合区情，突出特色全面利用昌平区各种资源优势，充分考虑未来全区人口快速增长带来的就业问题，依托市区城市人口外迁、外流和昌平设区后城市化进程的加快，立足昌平市场及周边地区部分高档次消费需求的基本特点，分析昌平及周边地区社会、经济发展趋势，制定能够反映昌平特色、发挥其比较优势的商业发展规划，使未来商业不仅提供高效便捷的消费休闲服务，而且成为广泛吸纳社会就业的重点行业，有效发挥稳定社会的作用。3前瞻谋划，持续发展依据未来九年昌平区商业现代化发展趋势，按照商业流通现代化的要求，比照北京市总体发展水平，从产业结构调整的战略高度出发，总体设计制定昌平区商业发展规

5、划，在实现全区国民经济持续、快速、健康发展和全面实现小康的进程中充分发挥商业的作用。 4各业共生，协调发展充分发挥现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业作用，正确处理好商业同工业、农业、教育、旅游等其他产业的关系，商业与生态环境的关系，商业内部各业态的关系，合理规划商业结构和规模，避免贪大求全，实现各业的共生、互动和协调发展。为把昌平建设成为投资创业首选之区、休闲旅游首选之区、生活居住首选之区的目标服务，有效促进昌平经济建设、社会发展，不断提高人民生活质量，为全面建设小康社会做出积极贡献。二商业发发展现状分分析（一）发展展机遇与优优势资源昌昌平区处于于北京市的的西北郊，是是首都的农

6、农副产品、工工业和科研研文教基地地，旅游、度度假、休闲闲疗养区，也也是首都山山区绿化保保护带的重重要组成部部分。1交通呈网网状分布，四四通八达，给给商业带来来无限商机机。交通条条件是商业业发展的决决定要素之之一。商业业发展比较较好的繁华华地区几乎乎都在交通通要道附近近。昌平区区商业的发发展主要沿沿八达岭高高速路、汤汤立路东西西两条市区区对外放射射线发展。已已建成的大大秦铁路、京京包铁路、京京通铁路、怀怀昌路、顺顺沙路、沙沙阳路、公公路六环等等，贯穿昌昌平东部、南南部等经济济发达、人人口密集地地区，在昌昌平区各镇镇之间及昌昌平与周边边地区之间间建起了快快捷的联系系通道， 便于昌平平以铁路、公公路

7、为依托托，建设各各类物流配配送区，成成为北京市市北部物流流枢纽。规规划拟建的的西直门至至昌平的郊郊区铁路、地地铁五号线线，20002年底全全线通车的的城市铁路路，都将为为昌平社会会经济发展展创造极佳佳的条件，同同时也将为为昌平的旅旅游、房地地产业带来来无限商机机，进而有有力地刺激激商业发展展。2房房地产业蓬蓬勃发展，新新移民大量量涌入等有有力地拉动动了商业需需求。昌平平区有北京京的后花园园之称，环环境优美、交交通便利，距距北京中心心最近距离离仅11公公里。随着着社会经济济的发展，人人们对生活活居住条件件的要求也也不断提高高，北京逐逐渐出现城城市空心化化倾向。按按照北京京十五城市化发发展规划，昌

8、昌平将逐渐渐承担市区区延伸的部部分功能，成成为市区迁迁移人口的的主要接纳纳地之一。事事实上，近近年来昌平平对北京市市民的巨大大吸引力已已显现出来来，新移民民大量涌入入，这为昌昌平房地产产业发展提提供了良好好的条件，目目前全区已已建成的居居民住宅区区有2600多万平方方米。城内内旧房改造造进度加快快，商品房房开发、康康居工程、经经济适用房房全面启动动。西关、介介山、松园园等小区已已初具规模模，北七家家、小汤山山的小城镇镇建设进展展顺利，东东小口、回回龙观将开开发两个大大型居住区区。房地产产业发展、人人口迅速增增加必然要要求批发零零售贸易业业能够保持持同步发展展。此外，大大批市区人人口的迁入入，也

9、将为为当地餐饮饮业和生活活服务业的的发展提供供难得的机机遇。 33旅游资资源十分丰丰富，为旅旅游服务业业的发展提提供了广阔阔的发展前前景。昌平平文物古迹迹众多，既既有居庸关关长城、明明十三陵等等全国知名名的重点文文物保护单单位，也有有银山塔林林等近年来来新开发的的人文景观观。莽山、十十三陵水库库山水相映映，自然风风景秀丽。另另外，九龙龙游乐园、小小汤山温泉泉等游乐、休休闲设施也也都配套成成龙。昌平平旅游资源源丰富，具具有较大的的开发潜力力，旅游度度假市场前前景广阔。22001年年，旅游收收入达6.4亿元，已已成为区内内国民经济济支柱产业业之一。传传统的旅游游与近年兴兴起的度假假休闲、康康复疗养

10、、观观光农业、运运动游乐等等并举，为为本地商业业的全面、持持续发展提提供了有力力保障。各各种规模的的会议、娱娱乐、康复复中心，以以及集上述述功能于一一体的综合合服务中心心均有一定定的发展前前景。 44大学学城初见见规模，教教育产业和和新的消费费群体的形形成为周边边商业发展展提供了新新机遇。昌昌平境内现现有中国政政法大学、石石油大学等等14所高高校；北京京航空航天天大学、北北京师范大大学、中央央财经大学学、北京邮邮电大学、外外交学院等等几所著名名大学也将将落户昌平平；区内职职业、成人人教育已初初具规模；民营的吉吉利、卓达达大学已完完成一期工工程建设，并并开始招生生。 大学学城的建设设为昌平区区商

11、业发展展提供了新新的机遇，主主要表现在在两个方面面：预计到到20100年，整个个昌平区高高校在校学学生将形成成一个庞大大的消费群群体，要求求商业网络络的触角延延伸到大学学城内；此此外，随着着我国高教教体制改革革的开展，高高校后勤服服务社会化化已经启动动，教育产产业化逐渐渐成为趋势势，这必将将有力地带带动高校周周边地区相相关产业的的发展。55科技园园发展迅速速，将会促促进当地商商业和服务务业的发展展。中关村村科技园区区昌平园，紧紧邻中关村村科技园区区的核心-中关关村地区，总总面积400平方公里里，首期开开发面积55平方公里里，19994年被批批准为国家家级新技术术产业开发发试验区。截截止2000

12、1年底昌昌平园入员员高新技术术企业已达达12900家，形成成以生物制制药、电子子信息、光光机电一体体化和新材材料等高新新技术产业业为主导的的产业结构构，在过去去的几年里里始终保持持着经济高高速增长的的势头，己己经成为北北京市重要要的科技成成果的转化化基地和首首都经济的的有机组成成部分。预预计到20010年，园园内将聚集集数千家高高新技术企企业，大批批高新技术术企业的拥拥入，形成成对各类商商务中心、企企业配套服服务设施的的迫切需求求。同时，这这些企业的的员工及其其家庭也形形成一个可可观的消费费群体。另另外，海淀淀科技园一一些企业的的员工也选选择在昌平平区居住。由由于他们收收入和消费费品位较高高，

13、具有较较强的购买买能力，也也必然会拉拉动当地商商业和服务务业的发展展。6随随着农业产产业结构的的调整，农农民收入大大幅度提高高，农民购购买力显著著增强，广广阔的农村村市场将给给全区商业业发展带来来新的增长长点。 昌昌平区地理理形势优越越，土地肥肥沃，是首首都主要的的粮食、蔬蔬菜和鲜果果生产基地地之一。目目前，昌平平的农业产产业结构正正在调整之之中，具有有时代特色色和较高技技术含量的的设施农业业、精品农农业、旅游游观光农业业、生态农农业等正在在兴起。广广大农村居居民的收入入不断提高高，购买力力有所增强强，这将为为全区商业业的发展带带来新卖点点；同时，新新的农业生生产结构和和产品形态态要求建立立新

14、型的农农产品生产产、加工和和销售体系系。大型农农产品批发发市场，具具有一定组组织化程度度、畅通的的农产品流流通体系的的建设将成成为昌平区区商业的重重要组成部部分。7申奥成功功、中国入入世，将为为昌平的商商业发展提提供新的动动力。20001年77月，北京京成功地取取得20008年奥运运会的主办办权。按照照北京市奥奥运规划，奥奥运村的主主体将建在在距昌平仅仅几公里的的市区北部部，环奥运运经济圈、商商业圈将覆覆盖昌平东东南部经济济发达地区区。同时，北北京市承诺诺在20008年前投投资18000亿元于于城市基础础设施建设设，其中相相当部分将将用于发展展近郊，包包括昌平及及临近地区区的道路交交通设施，这

15、这将进一步步改善昌平平区投资与与居住条件件，为昌平平商业发展展带来新的的机遇。此此外，中国国已于20001年底底正式加入入WTO，投投资条件将将逐步放开开，我国商商业将对外外资全面开开放，这也也会为昌平平商业发展展提供新的的动力。（二）主要要经济发展展指标昌平区1999822001年年主要经济济发展指标标项目1998年年2000年年2001年年国内生产总总值（亿元元）45.658.166.3人均国内生生产总值（元元）108900136655150488社会消费品品零售总额额（亿元）15.8772228.8城镇居民人人均可支配配收入（元元）607979708718城镇居民人人均生活消消费支出（元

16、元）46096025.86565.6农村居民人人均可支配配收入（元元）43034852.85155.3农村居民人人均生活消消费支出（元元）338137964737.4 （三）商业业发展现状状分析昌平区商业业配置基本本情况表昌平区企业数（个个）营业面积()零售企业3912155552其中：百货货店49613088 超市6255000 便利店店83422566 专业店店（专卖店店）175469744 其他78395144集贸市场291031991总体来讲，过过去十多年年，全区商商业经济综综合实力稳稳步增长，商商业经济规规模不断扩扩大，商业业网点逐年年增加，商商业基础设设施进一步步完善，近近几年新型

17、型零售业态态不断增多多，新的商商业流通格格局正在形形成之中。到到20011年底，全全区营业面面积20000平方米米以上的零零售商场已已达30个个。目前存在的的主要问题题是：1整体发展展水平比较较落后，商商业设施总总量不足，档档次较低，规规模较小，传传统业态有有待进一步步调整创新新； 2居住区、居居民小区、开开发区虽初初具规模，但但配套商业业设施发展展相对滞后后；3批批发交易市市场、集贸贸市场档次次低，营业业设施面临临进一步改改造升级的的问题。44旅游景景点沿线商商业以小商商品市场为为主，设施施较分散，缺缺乏特色，对对游客吸引引力较小。三指导思思想与发展展目标（一）指导导思想1、发发挥资源优优势

18、，突出出布局重点点；2、针针对区位特特色，优化化业态选择择；3、加加大创新力力度，提升升商业档次次。（二）规规划理念11人本化化。规划从从整体设计计到局部设设计，从目目标设定到到业态选择择都坚持以以人为本。布布局整体设设计突出一次购足足和就近近消费的特特点，建立立一套便捷捷化服务系系统。2层次化。根根据不同人人群的消费费水平及各各镇的城市市化程度分分别设计。消消费能力强强、城市化化程度高的的地区，商商业集中化化程度高，反反之亦然，建建立一套层层次清晰的的商业服务务体系。33网络化化。设计上上体现商业业网点的网网络化、连连锁化发展展趋势。44绿色化化。设计上上突出环保保意识，保保持和优化化昌平区

19、碧水青山山的秀丽丽景观。（三三）规划总总目标到22010年年，将昌平平区商业建建成与北京京国际化大大都市商业业发展相适适应的现代代卫星城商商业服务体体系。现代代卫星城商商业服务体体系的主要要特征： 一是布局局合理、设设施先进，与与昌平区经经济发展水水平和居民民消费水平平相适应，具具有较高的的流通力。二是发挥昌平资源优势，实现现代工业、农业、旅游、科教与商业的有机结合，具有鲜明的区域商业文化特色。（四）发展指标 项 目现状指标2005年年目标2010年年目标指标值年增长率指标值年增长率社会消费品品零售总额额(亿元)22(20000)461610818.6其中:餐饮饮营业收入入(亿元)0.85(1

20、9988)3.020%8.623商业营业总总面积(万万m2)35(19998)7010%1109.5%人均营业面面积(m22)0.7/1/就业人数(万人)3.58（22000）7.215%1617.3%批发零售餐餐饮业增加加值占全区GDDP的比重重(%)10.9（22000）15/18/1社会消消费品零售售额：综合合考虑近十十年社会消消费品年平平均增长速速度以及入入世、申奥奥和科技园园区给昌平平经济发展展带来的影影响，以22000年年昌平区社社会消费品品零售额约约22亿元元为基数，规规划前5年年按每年116，后后5年按每每年18.6%的增增长速度推推算，到22005年年昌平区社社会消费品品零售

21、总额额约为466亿元，22010年年昌平区社社会消费品品零售额约约为1088亿元。22餐饮业业营业收入入：根据目目前昌平区区社会经济济发展现状状及消费品品零售额与与餐饮业零零售额的比比例，考虑虑昌平区的的丰富的旅旅游资源优优势，及未未来9年居居民生活方方式的转变变，规划前前5年按餐餐饮业营业业收入与社社会消费品品零售额77:1000的比例，即即到20005年昌平平区餐饮业业营业收入入将为3亿亿元，后55年按8：100的的比例，22010年年餐饮业营营业收入将将为8.66亿元。33商业营营业总面积积：20110年规划划人口约1110万，按按人均营业业面积1计算，营营业总面积积约1100万。44.

22、就业人人数：20005年达达到7.22万人，22010年年达到166万人。55. 批发发零售餐饮饮业增加值值占全区GGDP的比比重: 22005年年达到155%，20010年达达到18%。四商业基基本模式（一）目标标市场分析析昌平区消消费人群按按收入水平平、消费能能力、消费费特点分为为以下八种种：-城城镇居民：遍布于全全区各镇，主主要集中于于卫星城。这这一人群数数量较多，收收入水平中中等，以日日常生活消消费为主，随随着收入水水平的提高高，有不断断提升生活活质量的要要求。-城市新移移民：主要要分布在回回龙观、东东小口、北北七家、沙沙河开发的的住宅区。这这一人群数数量正不断断增多，收收入水平较较高

23、，消费费特点与城城市居民相相近，消费费能力较强强，对消费费品位要求求较高，更更注重日常常消费的便便捷和节假假日消费轻轻松、愉快快的购物环环境。-农村居民民：遍布于于昌平区各各村，数量量众多，收收入水平相相对较低，消消费水平不不高，以日日常生活消消费为主，追追求实惠，注注重重大节节日消费（如如春节）的的一次性消消费。-游客：全全区每年接接待中外游游客10000万人次次。具体分分为两类，一一是在十三三陵等著名名景观沿线线流动，这这一人群一一般不做过过多停留，主主要以餐饮饮、旅游商商品消费为为主，注重重消费的便便捷和特色色；二是在在小汤山休休闲度假和和农业园观观光的游客客，这些游游客更注重重消费的舒

24、舒适，对服服务质量要要求较高。-在校大学生：主要集中在大学城以及周边地区。这一人群消费水平不高，偏重生活消费、文化消费，追求消费的时尚、实惠、流行与便捷。-军人及其家属：大约10万人，主要集中在阳坊、南口地区。其主要消费品统一供应，但有部分日常用品在当地选购，形成一定的购买力。-市区居民：随着北京市城市发展进程的加快，市区内商业服务设施的更新和发展的余地逐渐缩小，一些不适应逐步显现。与此同时，郊区城市化进程的加快，大型综合商业服务设施的建设，交通的便利，使得到市区居民到城市边缘区大型购物中心集中购物和休闲逐渐成为可能和追求的时尚。他们的休闲娱乐和时尚消费，必将带动全区商业服务业迅速发展。 -流

25、动人口：随着全区经济的快速发展，城市化进程的加快，越来越多的外来人口涌入昌平。他们大多集中在建筑、商业服务行业工作，总体消费水平不高，但消费总量可观，在全区整个消费市场中占有一定地位。（二）商业业基本模式式 从昌平区商商业现状出出发，考虑虑未来社会会经济发展展趋势，其其商业布局局主要是依依托东西两两线发展的的，即形成成西线商业带和和东线商业带。西线商业带（京张路沿线商业带），京张路是昌平西部贯穿南北的一条主线，穿过回龙观、沙河、昌平、南口4个重点集镇，重点商业设施将主要分布在其沿线，未来9年西线商业带将发展成为昌平区的金色商业带。东线商业带（汤立路沿线商业带），汤立路是昌平东部主要交通干线，穿

26、过东小口、北七家、小汤山3个主要集镇，北通兴寿镇，未来9年东线商业带将发展成为昌平区的银色商业带。依据对昌平区各目标市场和东西两条商业带发展趋势的分析，考虑未来9年城市经济发展对商业的要求，确定昌平区商业发展的基本模式是：以生活服务务商业网络络为主体，以以旅游商业业、批发市市场、再生生资源回收收业为辅助助和新的增增长点，以以物流中心心为依托,以信息化化为支撑的的现代商业业架构。1主体生生活服务商商业网络建建立高效、便便捷，以满满足全区居居民及流动动人口生活活消费为主主，并适应应居民生活活品质不断断提高需求求的主体生生活服务商商业网络。主体生活服服务商业网网络以满足足居民日常常生活消费费需求和集

27、集中购物需需求为主要要特征，分分为大型购购物中心、地地区性商业业中心、社社区商业中中心、小城城镇商业四四个层次。大型购物中中心（即北北清MALLL）的主主要功能是是吸引全国国乃至世界界旅游人口口，满足中中关村白领领高消费阶阶层和市区区高消费人人群休闲购购物需求，是是提升北京京国际化大大都市地位位的大型都都市商旅景景观。地区性商业业中心。随随着现代人人生活节奏奏加快，人人们对消费费的质量要要求也越来来越高。规规划在区内内人口较集集中、人均均消费能力力较强的地地区建立地地区性商业业中心，满满足当地及及周边居民民集中购物物、休闲娱娱乐的需求求。社区商业中中心。除了了集中购物物消费需求求外，日常常生活

28、消费费的便捷也也是提升居居民消费质质量的关键键性因素。根根据北京市市十五时期商业业发展规划划，距离市市级、地区区级商业中中心1公里里以外的居居民区，原原则上居住住人口13万人应应有一个综综合性的社社区商业中中心，满足足居民便捷捷、就近消消费的需求求。建立社社区商业中中心要注意意充分体现现人本化理理念，以方方便居民日日常生活、提提高生活质质量为中心心，积极发发展特许连连锁、加盟盟连锁等微微型便利店店、专业店店，方便居居民生活，鼓鼓励社区发发展再生资资源回收点点。小城镇商业业。在人口口较少，人人均收入水水平较低的的小城镇，比比照社区商商业的模式式发展小城城镇商业，同同时注意兼兼顾到为数数众多农民民

29、的需求。2旅游商商业系统旅旅游商业系系统是为游游客提供行、游、住住、吃、购购、娱全全方位服务务的生活服服务子系统统。旅游商商业系统按按游客的流流动与消费费特点，将将其分为旅旅游景点商商业和休闲闲度假商业业。旅游景景点商业。昌昌平区有十十三陵、居居庸关等著著名景观，发发展旅游景景点商业要要本着保护护环境、适适当集中的的原则，选选择适宜地地点建设旅旅游商业中中心区，完完善旅游景景点商业功功能，提升升旅游景点点商业的吸吸引力。 休闲度假假商业。主主要是为疗疗养度假区区、农业观观光园进行行商业配套套，进一步步完善其旅旅游服务功功能。3批发及及专业市场场系统批发及专业业市场系统统是昌平商商业系统的的重要

30、组成成部分，一一是建立区区域性的农农产品批发发市场，承承担全区农农产品集散散功能，与与各镇的集集贸市场共共同构成农农产品流通通网络；二二是依托本本区房地产产业的发展展，建设大大型的建材材批发市场场；三是以以汽车消费费快速增长长和位于市市区的大型型汽车交易易市场外迁迁为契机，发发展京北大大型汽车交交易市场。 4再生资资源回收系系统再生资源回回收系统以以实现绿色色商业、环环保商业为为目标，以以保持全区区碧水青山山的秀丽景景观为主旨旨，规划将将其分为两两级-再再生资源回回收站和再再生资源回回收市场。再生资源回收站是再生资源回收系统的基础性设施，规划不将其建设成为单独的商业设施，而赋予各社区商业中心、

31、小城镇商业中心再生资源回收功能，因此它具有一定附属性。再生资源回收市场是再生物资的集散地，回收站回收的资源都归集到回收市场进行处理，本着便于集散、不影响地区整体面貌的原则，在远离人群、地价适宜、交通便利处选址建设，同时，要搞好绿化美化。5物流中中心根据北京市市物流发展展规划和昌昌平整体商商业发展的的需要，考考虑商品流流向规律和和流通量，应应选择适宜宜地点建设设主要为本本区服务的的物流中心心。五商业布布局及功能能配置（一）生活活服务商业业系统依据对昌昌平区目标标市场的分分析和商业业发展模式式，应建立立以卫星城城商业为核核心，以两两条商业带带为主脉，以以各中心镇镇、建制镇镇商业为基基础的生活活服务

32、商业业系统。具具体商业布布局和功能能配置如下下。 1昌平卫卫星城商业业布局及功功能配置昌昌平卫星城城是全区政政治、经济济文化中心心，20110年规划划人口288万，是本本地居民的的主要聚居居地，也是是全区经济济发展进程程的标志，昌昌平卫星城城商业设施施的情况，可可以反映昌昌平区商业业的整体发发展水平，在在此应侧重重发展全区区的标志性性商业，除除满足本地地居民的需需求外，还还要辐射周周边地区居居民的集中中购物和较较高档次消消费的需求求。（1）东区区商业中心心随着卫星星城向东南南方向发展展，至20010年，东东区规划人人口将达到到15万人人，发展前前景很好，结结合老城区区改造，有有必要在东东区建设

33、能能满足当地地、周边居居民及培训训休闲疗养养人员的集集中购物和和精品高档档购物需求求，具有较较高品位，集集购物、休休闲、娱乐乐于一体的的大都市商商业中心，以以进一步促促进东区发发展，使之之成为全区区的标志性性商业，并并与老城区区的商业中中心区形成成互补之势势，并辐射射周边地区区。 （22）老城区区商业中心心昌平卫星星城老城区区中居民层层次较高，消消费能力较较强，但传传统百货店店等业态形形式和发展展水平，已已不能适应应居民日益益提高的生生活品质的的需求，需需要调整、改改造、升级级，可采用用加盟连锁锁、引进国国内外知名名企业投资资等方式实实现业态创创新。（33）社区商商业中心随随着昌平卫卫星城城市

34、市化进程日日益加快，22010年年商业服务务配套设施施应与北京京市整体水水平相协调调，应根据据昌平区经经济发展趋趋势，比照照北京市整整体发展水水平，以接接近于市区区的标准在在卫星城各各居民区发发展社区商商业中心。（4）水屯农副产品批发市场昌平区农副产品丰富，水屯批发市场是目前全区最大的农副产品批发市场，现以满足本地消费为主，同对河北、山西、内蒙等地有一定的辐射能力，今后应进一步完善其市场功能，三期、四期工程要重点发展以信息技术为支撑的竞价拍卖、网上交易等先进的交易方式和农副产品配送中心，逐步提升整个市场的标准化、规范化和现代化水平，提高对周边市场的辐射力，并进一步增强其域外扩张的能力。2西线商

35、商业带商业业布局及功功能配置（1）北清清MALLL据中关关区科技园园区海淀园园商业规划划20011-20110，在在史各庄建建设一个融融购物、娱娱乐于一体体的大型多多功能购物物中心-北清MAALL，其其主要功能能是作为作作为北京市市吸引全国国乃至世界界旅游人口口，满足中中关村白领领高消费阶阶层和市区区高消费人人群休闲购购物需求，体体现北京大大都市地位位。（2）回回龙观地区区性商业中中心回龙观观地区位于于京张高速速路南部，是是昌平区通通往市区的的西出口，回回龙观小区区是北京市市最大的人人文社区，规规划人口228万，人人口密度极极高，应结结合该地区区商业发展展现状及发发展趋势，建建设一定规规模的、

36、以以满足当地地及周边居居民日常生生活消费需需求为主的的地区商业业中心，与与北清MAALL相互互补充。（33）沙河新新区（含大大学城）商商业中心沙沙河卫星城城与大学城城毗邻，规规划对其进进行统一设设计。区域域内有京昌昌高速路、京京张铁路、顺顺沙路、沙沙阳路通过过，交通发发达。目前前沙河卫星星城旧城改改造正在进进行中，中中科院8个个院所已进进驻沙河工工业小区，高高校后勤服服务社会化化已经启动动，商业发发展前景良良好。沙河河镇域20010年规规划人口99万，人口口以城镇居居民为主，具具有一定的的消费能力力；大学城城规划人口口10万，在在校大学生生消费水平平不高，平平时主要在在校园内活活动，具有有分散

37、消费费的特点。目目前沙河卫卫星城内商商业服务业业具有一定定的基础，规规划在新区区建立地区区性商业中中心，以满满足当地居居民、科研研院所科研研人员及在在校大学生生集中购物物需求。在在大学城内内不再配备备较大型商商业设施，而而将快餐店店、小吃店店，小型书书店、网吧吧及各种综综合服务设设施，呈分分散式分布布在学校各各处。（44）旅游景景点商业规规划对胡庄庄旅游商业业区进行改改造升级，在在十三陵世世界文化遗遗产保护区区外围建旅旅游商业广广场，发展展旅游商业业中心区，以以便捷并富富有特色的的商业促进进旅游业的的发展。 （5）汽汽车市场随随着汽车消消费的快速速增长，按按照全市汽汽车交易市市场发展规规划，充

38、分分利用昌平平交通和土土地资源优优势，在西西线交通便便利地带建建设大型汽汽车交易市市场是可行行和必要的的。 （66）建材市市场房地产产业是全区区的支柱产产业之一，奥奥运经济圈圈形成后，将将带动京北北地区房地地产业的快快速发展，未未来发展空空间十分巨巨大，规划划在西线改改造、规范范、建设22-3个具具备一定规规模和水准准的建材市市场，逐步步实行现代代化规范化化管理，以以满足昌平平全区特别别是西线及及周边地区区对建材商商品的需求求。（7）再再生资源回回收市场在在南口、昌昌平、沙河河和回龙观观地区的适适宜地带各各建一个33万平方米米以上的再再生资源回回收市场，作作为西部、北北部和中部部地区再生生资源

39、回收收总站。 （8）社社区商业中中心居住区区内商业设设施按社区区商业模式式配置，由由于紧邻大大型多功能能购物中心心、地区性性商业中心心，因此人人均营业面面积可低于于一般社区区，按人均均0.2-0.3mm2进行配配置。3东线商商业带（1）东小小口地区性性商业中心心对东小口口的规划要要注意消费费人群的流流向，作为为北苑集团团的重要组组成部分，规规划时应与与北苑集团团整体设计计相适应，要要将其放在在北苑集团团内进行综综合考虑。同同时，因东东小口处在在奥运村经经济圈范围围内，规划划时还要考考虑到奥运运村经济圈圈对当地商商业、房地地产业发展展的辐射作作用。东小小口规划人人口30-35万，是是城市迁入入人

40、口的主主要聚集地地之一，是是新兴的大大型生活社社区。应建建有一定规规模的地区区性商业中中心。 （22）旅游商商业东线商商业带的旅旅游商业主主要指小汤汤山休闲度度假商业-疗养休休闲度假商商业目前小小汤山地热热温泉资源源已得到初初步开发，要要进一步完完善其商业业服务功能能，以提升升其疗养、度度假的吸引引力，在疗疗养度假区区配建快餐餐店、中西西餐厅、便便利店、各各种娱乐设设施及一个个能提供各各种商业服服务的商业业服务中心心，为游客客提供全方方位的便捷捷服务。-农业园园旅游观光光商业在小小汤山农业业科技示范范园内配建建农产品配配送中心及及农业园科科技成果展展示、销售售中心，将将农业园的的成果转化化为经

41、济效效益，并推推进农业旅旅游观光业业的发展，同同时，考虑虑将来农商商业一体化化的要求，配配送中心与与大型连锁锁集团合作作，不仅承承担园区内内产品的配配送，还将将承担全区区地热菜的的配送，并并带动周边边农业及农农村菜市的的发展，对对于提高农农民收入，开开拓农村市市场也将有有一定的促促进作用。 （3）建建材市场奥奥运经济圈圈形成后，将将带动昌平平东南部地地区房地产产业的快速速发展，该该地区应该该具备一定定规模和水水准的建材材市场，规规划对该地地区建材市市场进行改改造、升级级，进行规规范化管理理，以满足足周边地区区对建材商商品的需求求。（4）汽汽车交易市市场随着汽汽车消费的的快速增长长和市区城城市规

42、划功功能的调整整，充分利利用昌平交交通和土地地资源优势势，建设大大型汽车交交易市场是是可行和必必要的。 （5）再再生资源回回收市场规规划在东南南部适当地地带建2-3个3万万平方米以以上的再生生资源回收收市场，作作为东线地地区再生资资源回收总总站。（66）社区商商业中心东东线东小口口、小汤山山、北七家家地区，开开发了大量量的居住区区，城市化化程度较高高。小汤山山、北七家家距东小口口较近，交交通便利，到到达东小口口地区性商商业中心和和东区商业业中心区都都较方便，因因此不适宜宜再建大型型地区性商商业中心，可可按北京市市十五时期商业业发展规划划的要求发发展小城镇镇商业中心心，分别建建设3-55个2万m

43、m2以上的的商业设施施，同时大大力发展社社区商业中中心。4其它小小城镇商业业在卫星城、东东西两线商商业带上重重点集镇外外的其他城城镇发展小小城镇商业业中心，规规划时一方方面要考虑虑与20110年其城城市化水平平相适应，另另一方面要要顾及城镇镇周边的居居民需求。小汤山、北七家是全国小城镇试点镇，开发了大量的居民区，人口不断增多，城市化进程较快。考虑到达东小口地区性商业中心和东区商业中心区都较方便，不宜再建大型地区性商业中心，可按人均0.8-1m2的标准，发展小城镇商业中心，分别建设3-5个2万m2以上的商业设施，并大力发展社区商业中心。阳坊镇是北京市小城镇试点镇，毗邻海淀，紧靠中关村高科技园区，

44、交通便利，发展环境良好，市场需求具有较大的潜力；马池口镇位置优越，交通便捷，商业前景较好，两镇商业服务设施的安排应略高于其他集镇，可按人均0.8-1m2的标准进行配置；流村、百善、崔村、兴寿、长陵、十三陵规划人口较少，且以农村居民为主，按人均0.6-0.8m2的标准发展小集镇商业。在镇中心或主要交通路口建立以一个中型连锁超市和一个地方菜市场为主体的小城镇商业服务中心，辅设10-20家小型购物、餐饮、服务店铺（其中一个店铺具有物资回收功能），以及一定数量的农贸市场。其中小汤山、北七家分别建设3-5个2万m2以上的商业设施。小汤山、北七家、阳坊、马池口按照实际需要，还可增设一定数量的小型专业店，适

45、当增加餐饮服务店铺的数量，以满足当地居民的日常消费需求。近年全区农业产业化进程明显加快，大量高品质的农副产品需要打通市场销售通道。规划在东部适宜地区建设专业农产品批发市场，承担全区苹果、肉羊等特色农副产品的集散功能。（二）物流流中心规划在北七七家地区建建设一商业业物流配送送中心，作作为全市北北部为昌平平及周边地地区服务的的商业物流流中心。北北七家镇是是京北重要要发展延伸伸带，西有有八达岭高高速公路可可以连接华华北、西北北等地区，北北有六环路路将北京市市的北部地地区（包括括海淀、昌昌平、朝阳阳、顺义等等区的全部部或者部分分地区）连连接起来，汤汤立路从境境内穿过，拉拉近了与市市区的距离离。同时因因

46、北京20008年奥奥运会的主主要场馆集集中在北京京北部，北北七家商业业物流中心心将是奥运运会最佳的的物流配送送中心。定定位：北京京市商业物物流中心。是是外地进京京货物和本本市发出货货物的集中中地，是大大型厂商在在华北地区区主要是北北京地区分分销商品的的物流场所所。设立依依据：1地理位置置优越。北北七家镇南南部紧临市市区，东迄迄首都机场场不足200公里。22交通便便捷。西有有八达岭高高速公路，北北有六环路路，可以辐辐射华北、西西北等地区区，汤立路路从境内穿穿过，拉近近了与市区区的距离。3有足够的征用、开发用地。运作模式：两套系统：物流作业系统和信息流通系统 1建立一套以北京地区为核心，辐射华北部分地区，并与全国各大城市的运输、配送网络相贯通的物流网络。2以高标准、高起点为原则，建设集国内物流与国际物流为一体的具有可扩张性的物流示范中心，在承担北京地区及华北部分地区物流功能的情况下，为全国其它地区的物流设施建设做示范。3以先进的计算机网络技术为支撑，采用全程定位系统，以先进的物流设施、设备为载体，对物流信息资源开发和利用，整合社会物流要素，推动物流产业向高层次发展。4体现政府规范市场行为，按照经济规律操作，成为华北地区运输、储运市场交易行为和发布价格信息、集约社会商业资源的场所。 5