恒生大厦楼盘项目前期策划的阶段10818.docx

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1、贵阳恒生大厦楼盘策划一、项目前前期市场研研究与前期期策划阶段段（一）市场场调查与市市场机会分分析1. 市场场调查分析析（1） 市市场调查与与分析（2） 市市内各区域域竞争楼盘盘调查与统统计分析（3） 项项目概况分分析（4） 项项目区域人人文历史概概况分析（5） 项项目优、劣劣势分析 2. 市场场机会分析析(1) 市市区商品住住宅市场竞竞争程度评评估分析(2) 策策划区域竞竞争对手设设定(3) 策策划项目片片区商品住住宅市场机机会分析(4) 策策划项目（楼楼盘）市场场机会分析析(5) 介介入市场身身份设定（二）项目目市场定位位与建筑策策略分析1 项目目市场定位位分析(1) 项项目总体定定位分析(

2、2) 项项目目标客客源定位分分析(3) 项项目价格定定位分析(4) 项项目档次定定位分析(5) 项项目形象定定位分析(6) 项项目物业管管理模式分分析2 项目目建筑策略略分析(1) 项项目建筑风风格分析(2) 项项目建筑功功能分析(3) 项项目会所设设施平面设设计(4) 项项目架空层层园林设计计(5) 项项目户型优优化分析(6) 项项目外立面面设计建议议（三）项目目工地包装装模式设定定1. 售楼楼部包装模模式设定2. 售楼楼部内部装装修风格建建议3. 售楼楼部外围气气氛策划设设定4. 工地地围墙样式式推荐5. 售楼楼书设计6. 海报报设计7. 宣传传单张设计计8. 涉及及销售的各各类表格设设计

3、（四）项目目品牌战略略包装计划划设计1 项目目品牌资源源分析2 项目目品牌内涵涵设定3 项目目品牌VII设计建议议4 项目目品牌推广广计划编制制（五）项目目卖点分析析1项目概概念塑造（1） 贵贵阳现推项项目概念分分析（2） 本本项目概念念形成分析析（3） 本本项目概念念升华（4） 本本项目概念念目标客户户接受度分分析2 项目目卖点分析析（1） 项项目社区主主题概念分分析（2） 项项目规划卖卖点分析（3） 项项目户型卖卖点分析（4） 项项目外立面面卖点分析析（5） 项项目园林概概念卖点分分析（6） 项项目自身环环境优势卖卖点分析（7） 项项目的配套套设施卖点点分析（8） 项项目的物业业管理模式式

4、卖点分析析（9） 项项目的营销销模式卖点点分析（六）项目目销售策略略决策1 项目目销售目标标分析决策策2 项目目销售模式式分析决策策3 项目目内部认购购期策略分分析4 项目目公开期策策略分析5 项目目销售中期期策略分析析6 销售售后期策略略分析7 广告告跟进策略略分析决策策8 媒体体组合分析析建议9 销售售组织与管管理分析决决策（七）项目目的经济效效益评估1 项目目销售目标标分析2 项目目的广告投投入成本与与销售进度度分析3 项目目投资收益益与风险分分析（八）项目目销售实施施全程建议议1. 销售售前期准备备要案2. 销售售机构设置置安排3. 销售售人员招募募与培训安安排4. 销售售广告表现现与

5、档期安安排二、测试市市场阶段主要以问卷卷的模式将将项目进行行市场的测测试，以便便调整、完完善、优化化策划思路路及方案。三、项目策策划方案决决策阶段根据测试市市场阶段得得出的市场场反应程度度，对策划划大纲作最最终的定案案，以保证证项目最大大的市场接接受率，减减少项目的的风险。 - 第一部分 市场分析析 一、 贵阳阳宏观市场场分析(一) 22000年年贵阳房地地产整体分分析：2000年年贵阳房地地产面临前前所未有的的发展良机机，与全国国许多城市市相比，贵贵阳房地产产业形势较较好，前几几年空置房房比例在115%左右右，近几年年空置率一一直较低，这这与国家支支持房地产产业发展的的政策逐步步完善有关关，

6、也与百百姓住房消消费观念的的加强和房房改的深入入，住房信信贷投入增增加，开放放住房二级级市场，减减免部分税税费等有很很大关系。贵贵阳市的房房地产市场场价格近年年来呈稳中中有升趋势势，尤其是是中心区房房价，高层层多层升幅幅不同，多多层升幅更更大，究其其原因，由由于市区土土地供应减减少而使市市区商品房房（尤其多多层）供应应相对减少少，因而市市区房价上上扬在所难难免。市民民也会改变变过去那种种不愿离开开中心区居居住的观念念，目光朝朝城郊结合合部环境好好配套设施施齐全的住住宅小区转转移。乌当当、白云、小小河地区的的房地产开开发潜力很很大，现在在交通道路路又有了很很大改观，老老百姓住房房投资升值值保值的

7、观观念加强，会会有更多的的市民将余余钱投向房房地产，这这从20000年贵阳阳房地产商商品房成交交量高达2200万MM2可以看看出。（二） 22000年年贵阳高层层住宅市场场分析贵阳系贵州州省省会，是是全省政治治、经济、文文化的中心心，是我国国西南地区区重要的交交通枢纽。新新中国成立立以来，尤尤其是改革革开放200年来，贵贵阳市经济济建设取得得了巨大成成就，人民民的物质文文化生活水水平得到了了很大的提提高，同时时也造就了了一大批个个体经营者者，在物质质上率先进进入小康。他他们开始追追求较高的的物质生活活和自身高高贵身份的的象征。在在有需求必必有供应的的客观经济济规律条件件下，高层层物业就成成为了

8、先富富起来的这这部分人的的消费对象象，高层住住宅市场从从而产生。2000年年是贵阳高高层楼盘飞飞速发展时时期，其主主要特点是是以人性化化的居住空空间为主。这这一代高层层楼盘在以以前的基础础上得到更更深层次的的发展，外外立面、规规划、配套套、项目包包装、智能能化等都变变得更新、更更完善。990年代末末期高层住住宅楼宇呈呈雨后春笋笋般，逐步步走向规模模化。中天天花园、中中天广场以以浪漫的欧欧陆式推出出，成为欧欧陆风潮流流行的最好好说明。欧欧陆风格高高层楼盘逐逐步走向市市场。但到到了20000年欧陆陆概念的高高层楼盘又又有泛滥的的势头，同同时，市场场中又出现现了多个质质素较好的的高层楼盘盘，如钻石石

9、广场、鸿鸿基都市花花园、天恒恒城市花园园、中天广广场、在水水一方等。它它们走精品品型的综合合素质路线线，给高层层楼盘赋予予了更深一一层的定义义和内涵，并并注入了较较高的科技技含量，智智能化高层层住宅又成成为一个新新热点，其其概念至今今不断延续续和创新。高层楼盘发发展到今天天，已由地地段性，概概念性，个个性化向综综合性智能能化素质型型高档楼盘盘过渡和发发展，消费费者层面也也发生了变变化，由990年代的的暴发户“土包子”转变为990年代“绅士”型的富贵贵一族，自自然对高层层楼盘的要要求也越来来越高。纵观20000年的高高层楼盘市市场，多数数以地段（如如中华路）、建建筑风格（现现代建筑，欧欧陆式建筑

10、筑、港式建建筑风格）、社社区文化等等作为高层层品牌的支支持点，目目前高层楼楼盘竞争到到了炽热化化程度，大大多数会所所，园林景景观等硬件件配套设施施档次越来来越高，而而高层楼盘盘真正理念念是能体现现生活方式式和社区文文化的内涵涵。（三）20001年贵贵阳高层市市场综合预预测分析贵阳市高层层市场在999年以后后， 竞争争愈显激烈烈，且供应应量日渐增增大，高层层市场的销销售已明显显趋缓。众众多开发商商对高层项项目的开发发真是“又爱又恨恨”，“爱”的是开发发高层会有有高额的利利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。为此，敝司司通过了几几个月的时时间，对贵贵阳的高层层市场进行行了仔细的的研究，对对整个市

11、场场的未来趋趋势做了如如下的综合合预测。（仅仅供参考）高层整体市市场走势预预测l任何一个市市场都必须须经过：萌芽 成成长 成成熟 衰衰落更新贵阳的高层层市场目前前正处在成成长阶段，其其未来发展展将呈如下下势态：1高层市市场将从争争夺地段优优势转向环环境性和景景观性发展展。目前的市内内高层主要要以其地段段为主要优优势。但我我们都知道道，土地是是不可再生生的。市区区内的土地地随着开发发量的增加加而逐渐减减少，未来来的高层想想以地段为为优势已不不可能，只只能以提高高自身综合合质素和利利用环境因因素来赢得得市场。目目前，“在水一方方”的推出就就拉开了这这种走势的的帷幕。未未来沿南明明河和黔灵灵公园附近

12、近的地块将将会更受开开发商青睐睐。2高层住住宅将向城城市副中心心地带偏移移，市中心心新建高层层将会逐渐渐以商务型型公寓为主主。贵阳市一级级地段及其其辐射的周周边区域，是是市区内的的主要商业业区，人流流、车流都都非常大。并并不是居住住的最佳选选择；而且且市区内地地价高，可可供开发的的土地又少少。这必将将造成客户户花高价而而买不到理理想的居住住区域。商业较为集集中的市中中心，必然然会形成办办公用房的的大量需求求，住、办办两用的商商务公寓会会逐渐成为为中小公司司争购的热热点。而在在城市副中中心地带对对住家而言言，相对中中心区就较较为理想。商商业氛围不不那么浓厚厚、较为安安静、交通通又便利；且城市副副

13、中心地带带，环境、景景观优势较较明显的地地块（如南南明河沿岸岸、河滨公公园附近、黔黔灵公司附附近）同样样具备开发发高档物业业的条件。而而其它环境境、景观不不理想的副副中心地块块也能以价价格优势抢抢占市场。3市场将将呈“细分化”发展。现在的高层层除了嘉信信华庭是以以纯住宅以以外，其余余的大多是是商、住两两用或商、住住、办三用用。这大大大影响了高高层居住的的生活质量量，并且私私密性不强强，相互干干扰性大，当当然这也是是由于目前前开发的地地段特性所所造成的。未来的高层层将会考虑虑更为人性性化的设计计。目标客客户的划分分更为单一一，象纯商商务公寓、纯纯小户型、纯纯顶级豪宅宅等等这样样的高层项项目会陆续

14、续涌现筑城城市场。4高层楼楼盘的质量量会越来越越高，物业业向精品化化发展。在同一区域域内，如果果建筑结构构、配套环环境、目标标客户都大大致相同的的楼盘，其其最终比的的是物业的的各项小分分，比质量量、比服务务、比物业业等，这就就导致了物物业向精品品化发展，普普通型无特特色高层住住宅将会越越来越没有有市场。5“供大大于求”使今年下下半年的高高层市场有有可能出现现恶性竞争争。据规划局消消息，现在在报建的高高层已超过过万万平方米，“供大于求”是一定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。这必将会造成部份原有

15、物业的滞销。而资金紧缺缺的开发商商为了使物物业尽快变变现，减少少资金压力力，必然会会以各种方方式变向的的降价促销销。对价格格较敏感的的客户自然然会被诱导导。这必将将会导致整整个市场价价格的动荡荡，形成高高层市场的的恶性竞争争。今年，市场场郊区化发发展已呈较较明显趋势势，郊区的的大户型市市场将会吸吸引部分喜喜爱优质环环境的高层层客户。形形成高层客客户分流，造造成高层间间更大的恶恶性竞争。- （四）贵阳阳房地产市市场利好政政策和市场场特征分析析市场利好政政策：房改以后，贵贵阳市的房房地产政策策的落实在在全国都是是较快较好好的，这也也是贵阳市市地产市场场空前良好好的重要因因素。目前前市内房改改政策主

16、要要有：住房公积金金贷款l住房公积金金的实施ll存量补贴的的发放l按揭贷款（可可贷至8成成30年，利利率调低）ll个人住房贷贷款l这些政策的的实施，加加大了人们们购房的积积极性，促促成了商品品房的需求求热潮。另另外公房上上市、房屋屋置换这两两项政策大大大提高了了换房率，增增加了大量量的二次置置业者，使使得市场需需求量快速速上升。从从去年的市市场消化量量来看，去去年的市场场消化量超超过2000万，上升升幅度很大大，预计今今年的市场场需求量基基本与去年年持平或略略有下降，除除非有特别别利好消息息，否则超超过去年成成交量2000万M22的可能性性几乎没有有。此外，从今今年1月11日起，职职工增量补补

17、贴标准由由工资总额额的10%增加到220%，离离退休职工工按在职职职工同样比比例计算增增量补贴。增增量补贴的的发放，由由住房资金金管理中心心为职工建建立个人帐帐户，逐月月兑现给职职工个人。其其中，参加加房改购买买了原公有有住房的职职工，在未未交清土地地收益金前前，增量补补贴将逐月月抵扣土地地收益金至至补清为止止，在其交交清土地收收益金后（包包括增量补补贴抵扣土土地收益金金），增量量补贴再逐逐月兑现给给职工个人人；已有房房屋产权所所有证及及贵阳市市房地产交交易市场准准入证的的职工、未未购公有住住房的职工工，由各单单位集中报报省房改办办审核批准准后，到开开户银行办办理增量补补贴储蓄卡卡手续。职职工

18、持增量量补贴储蓄蓄卡可到开开户银行逐逐月支取现现金；租住住公房的职职工要逐月月交清或扣扣除租金后后才能支取取现金。(五) 22001年年贵阳市房房地产发展展趋势1. 房价价将保持平平稳或略有有下降；2. 延续续20000年态势，土土地交易活活跃，“换手”量增大；3. 花溪溪等郊区置置业者增多多；4. 多层层住宅精品品楼盘将会会增多；5. 高层层公寓将更更多采用新新技术、新新设备；6. 空置置积压房会会特价优惠惠抛售；7. 中华华路住宅的的交易将日日渐火爆，竞竞争也将更更加激烈。二、区域市市场分析（一）区域域市场地段段的特性1从市场场板块角度度分析贵阳市的房房地产市场场从价位等等不同层次次进行分

19、类类,可分三三种不同的的区域板块块：中华路路板块、环环市路内(除中华路路)板块、环环市路外围围板块。中华路板块块(均价33600元元/M2左左右)作为本项目目区域所在在地中华路路板块，是是贵阳市的的商业中心心,也是贵贵阳市房地地产开发的的重点区域域,近两来来一直是房房地产的热热点市场,房地产业业在本区域域得到了飞飞速发展,同时引进进了先进、超超前的开发发理念,对对推动贵阳阳房地产业业起了巨大大的作用,因此本区区域的物业业较被消费费者所接受受,成为贵贵阳市民众众望所归的的置业地带带,置业区区域物业价价位不断上上升,由于于开发相对对过量,处处于供过于于求的状态态,加上价价格提高增增加了置业业的门槛

20、,因此现阶阶段该区域域处于竞争争的炽热化化状态，该该板块销售售均价为33600元元/M2左左右。（二） 区区域内高层层竞争程度度的分析去年的高层层市场是有有目共睹的的，市中心心的竞争尤尤显激烈。地地块早已被被开发商瓜瓜分，中华华路上可建建用地已近近没有，令令年的高层层市场会在在中心区无无地的情况况下向中心心区辐射地地带偏移和和环境、景景观优势较较强的副中中心地带发发展。主要要集中在富富水路、北北京路和枣枣山路地段段。富水路路受到中华华路的商业业辐射，商商业氛围会会越来越成成熟。北京京路地段由由于交通方方便，可建建地块多，商商业价值大大，其开发发的温度也也会逐渐升升高。枣山山路由于鸿鸿基馨苑、景

21、景苑、金色色家园、铁铁五局大厦厦、天华大大厦等物业业的牵动，地地块已相对对成熟，再再加上邻近近黔灵公园园的绝好优优势，必然然会成为客客户争购的的优质居住住地。今年的贵阳阳地产高层层市场的竞竞争依然激激烈，竞争争主要缘于于以下几方方面的原因因：首先，买家家市场空间间不大是最最主要的原原因。有限限的购买力力，旧盘还还没有彻底底消化完，新新盘又陆续续推出，总总供给大于于总需求，选选房的机会会多了，且且楼盘个性性少，缺少少差异化卖卖点，是楼楼盘竞争的的又一大原原因。其次，虽然然品牌的概概念已深入入人心，但但品牌的概概念并不是是影响客户户买楼的主主要因素，据据我公司调调研分析表表明发展商商的品牌在在居民

22、购买买意向中所所占比重份份额只占到到第六位，列列在前五位位的分别是是：地段、价价格、小区区环境、户户型和物业业景观，这这就表明未未来的房地地产营销虽虽是品牌营营销的时代代，但品牌牌好的发展展商的房子子仅仅是比比较好卖而而已，这就就意味着大大家一起来来分蛋糕。最后，营销销手段平平平，缺少有有创意的销销售手法，现现在人们购购房越来越越理性，看看房子至少少要看五六六家，既然然大家都这这么平平地地卖，除了了品牌物业业和地段好好房子热销销外，更多多的楼盘就就只可能挤挤到降价的的泥潭中去去。市场经经济中，价价格是受供供求关系影影响的，需需求大于供供给价格就就会上扬，供供给大于需需求价格就就会下降，直直到一

23、个平平衡，这是是客观存在在的经济规规律。贵阳市今年年的高层报报建量超过过100万万平方米，加加上空置积积压，可见见高层供给给已经过量量。按照经经济规律，市市场会以价价格的变动动来调节供供需关系。今今年上半年年，市场推推出的新盘盘，价格会会在现有基基础上保持持平稳。到到下半年，供供给继续增增大时，价价格会随着着竞争的加加剧而出现现波动。部部分急需资资金的开发发商会想方方设法变向向降价使物物业套现，这这种变动会会牵动一些些正在犹豫豫的开发商商把价格往往下拉，继继而形成整整个市场的的价格下滑滑。通过以上的的分析和预预测，我们们知道未来来的高层再再不可能存存在机会市市场，高层层客户会越越来越理性性。今

24、后将将是开发商商实力与品品牌的竞争争，是新一一代开发者者与策划人人尽显本色色的舞台；完善的开开发理念与与精妙的策策划思路将将会同时得得以展现。高高层的发展展与演变将将走向更为为成熟的一一面，价格格会在残酷酷的竞争中中趋于平衡衡。- （三） 区区域内营销销环境的分分析本项目周边边开发项目目较多，但但有些物业业与本项目目不是处于于同一时间间开发和销销售，因此此针对本项项目真正具具有竞争性性的却较少少。物业名称 位置 规规模 起价价 均价 建筑风格格 目标客客户定位天恒城市花园 富水北路路与延安东东路交汇处处 占地11万平方米米 31000元/MM2 32208元/ M2 欧式风格格 高收入入人群鸿

25、基都市花园 枣山路和和延安西路路交汇处 总建面33万M2 馨苑：22488元元/ M22 26550元/ M2 地地中海式风风情花园 中高收入入人群新进贵山苑 民民生路贵山山街 3幢幢高层，11幢多层组组成 26680元/ M2 29100元/ MM2 现代代建筑风格格 高收入入人群海恒贵山苑 富富水路与省省府路交界界处 占地地：1.88 M2 总建面：88.9万MM2 28830元/ M2 30300元/ MM2 欧式式风格 高高收入人群群新大陆广场 中华华南路 总总建面：33.1万MM2 29980元/ M2 32500元/ MM2 现代代建筑风格格 高收入入人群龙港国际中心 中华南路路

26、25层层的跃层商商住楼，229层的平平层组成 35700元/ MM2 37780元/ M2 港式风格格 高收入入人群时代名仕楼 中中华中路 总建面：2.4万万M2 32270元/ M2 现代风格格 高收入入人群天恒城市花花园、鸿基基都市花园园开发体量量较大，龙龙港国际中中心、时代代名仕楼由由于入市较较早，在开开发和销售售上快本项项一步，因因此在时间间上与本项项目不具可可比性。我我们的主要要竞争对手手是同内区区的海恒贵贵山苑、新新进贵山苑苑、新大陆陆广场等和和其余路段段质素和价价格相符的的同质楼盘盘。竞争对手推推广手法： 新大陆广场场：新大陆广场场位于中华华南路与醒醒狮路交界界处，周边边金融商贸

27、贸繁盛，信信息资讯业业聚集，时时代广场，新新老百货等等大厦相领领。人民广广场近在咫咫尺。文教教市政配套套俱全，一一中、三中中、达德小小学、市府府路小学等等，交通便便捷。距贵贵阳火车站站5分钟，机机场15分分钟车程，是是作为都市市中心的城城市前沿，此此地段的商商业价值相相当高，而而作为居住住来说，是是都市中心心的首选物物业，宜商商宜住，是是城市居住住的一种典典范，升值值潜力较大大。该项目以新新大陆广场场命名，它它的策划重重点放在了了一个“新”字上面，围围绕着这一一主题精神神作一系列列的工作。1. 新大大陆广场在在推出市场场时的形象象是：全新城市居居住地理观观念全新健康舒舒畅居住空空间全新演绎欧欧

28、陆建筑风风格全新园林会会所文化内内涵全新智能化化物管模式式1) 全新新城市居住住地理概念念a. 住宅宅区域与城城市信息资资源的共同同联网，实实现智能化化居住的全全新构想。b. 裙楼楼1-5层层设商业空空间，营造造了更为浓浓郁的商业业氛围。c. 交通通便捷，距距贵阳火车车站5分钟钟，机场115分钟。2) 全新新健康舒畅畅居住空间间a. 3.3米层高高。b. 全景景落地窗与与大凸窗。c. 观景景阳台与生生活融合。d. 带独独立卫生间间的工人房房。3) 全新新演绎欧陆陆建筑风格格a. 三重重立体式空空中花园（即即楼房地面面，裙楼顶顶层与高层层私家花园园）。b. 欧陆陆建筑符号号点缀。c. 全新新三段

29、式立立面格局（即即转换层部部分架空，形形成半围合合半室外多多层次园林林绿化休闲闲空间。4) 全新新园林会所所文化内涵涵a. 中西西园林艺术术品味优雅雅人生；b. 裙楼楼顶层的立立体式园林林会所；c. 实行行会员制，豪豪贵生活尽尽彰示。5) 全新新智能化物物管模式a. 楼宇宇管理执行行严密的IISO90002国际际物业管理理体系；b. 计算算机管理中中心及监控控中心；c. 新加加坡狮岛全全自动消防防预警，广广播及灭火火系统。时代名仕楼楼：时代名仕楼楼位于贵阳阳市“铂金地段段”大十十字，中华华路与中山山路交汇处处，楼宇地地处成熟社社区，学校校、医院、菜菜场、邮局局、购物中中心方集四四周，四通通八达

30、的交交通网络为为家居办公公提供便利利。本大厦高1140多米米，共355层，凌于于时代广场场之上，集集住宅、写写字楼、停停车场、会会所于一体体，总面积积2万多平平方米。所所处地段之之显耀，交交通之便利利，商业价价值之巨大大，因此该该盘销售非非常好，到到目前为止止已售出885%以上上。1. 时代代名仕楼在在推出市场场时的形象象是：享不尽的都都市风情1） 总体体规划规划设计首首先体现于于楼层高度度，共355层，建筑筑雄伟，巍巍峨耸立，豪豪气凌云。采采用超大户户型1655-2055m2，且且80M22的大客厅厅尽显尊耀耀。2） 小区区功能配套套a. 康体体中心；b. 儿童童游乐园；c. 16600M2

31、2的高级观观光会所；d. 244小时中央央供热水系系统；e. 40000多MM2大型地地下停车场场。3） 物业业管理a. 安全全服务保安24小小时巡逻，负负责应接车车库泊车，交交通疏导，消消防及闭路路监控。b. 商务务服务邮件寄送，报报刊收发，文文件电讯，打打字复印等等。c. 维护护服务；d. 清洁洁服务；e. 当用用户需要时时，可与用用户签订服服务合同；满足用户户诸如接送送小孩，看看护老人，购购物等方面面的服务。2. 目标标客户群1) 在中中华路做生生意的大商商家；2) 追捧捧在闹市中中生活的高高级人仕；3) 用于于办公的企企业或单位位；4) 事业业较成功且且追求身份份象征的人人士；3. 推

32、广广策略项目处于十十分繁华的的中华中路路段，因此此它不断宣宣传推广它它的都市风风情的社区区概念，这这与自身的的优势相结结合。而它它的户型设设计不理想想，加上作作为居住环环境来讲过过多的嘈杂杂，但它推推盘的时间间比较早，大大部分优秀秀竞争楼盘盘都是近段段时间推出出，因此它它抓住了推推盘的先机机。相对来来说它的推推广比较成成功的。新进贵山苑苑：此项目是与与本项目靠靠得最近的的地段可比比楼盘，由由三幢多层层一幢高层层组成，曾曾于去年房房交会上亮亮相，现在在价位暂定定为起价22680元元/ M22 ，均价价大约在22910元元/ M22左右；以以地段和周周边配套成成熟来吸引引买家。强强调在现代代繁华都

33、市市中营造出出宁静温馨馨的居住氛氛围，是以以一种中高高档物业的的形象公众众于世。目目前已经处处于发售阶阶段，采用用报纸广告告、派发楼楼书和售楼楼处直销等等手法，此此楼盘采用用松之广告告替其创意意策划，但但在推广过过程中没有有什么新意意，估计会会在四月份份有较大的的推广动作作。此外，楼楼盘的多层层也以25538元/ M2的的起价开始始发售，多多层部分正正处于施工工阶段，在在内部规划划上强调小小区的以道道路为绿化化的点面，将将小型的凉凉亭小品延延伸到小区区的裙楼和和住宅部分分，另外还还在小区的的边缘设置置一些观赏赏性的小池池塘和石砌砌小桥，给给本是平淡淡的小区注注入了一些些动景。在在户型的设设计上

34、，聘聘请深圳的的设计师为为其设计，以以大客厅、大大卧室来体体现尊崇；在3米的的层高空间间里可尽情情的装饰，标标准层、错错层、复式式三种户型型比例相当当，突出住住宅的观景景阳台和外外挑的飘窗窗，最小的的面积在998平方米米左右。在物业管理理上设置了了安防系统统，物管部部门开通服服务热线，在在市区高层层中物业管管理费的收收费较低，只只有0.66元/ MM2左右；每户均设设有可视对对讲系统，地地下停车场场方面设置置有自动喷喷淋系统、自自动温感、烟烟感报警系系统和交通通指示系统统。在楼盘装修修方面，外外墙用进口口涂料和墙墙砖相结合合；多层楼楼梯配榉木木铁花扶手手；高层配配两台高速速电梯。- 第二部分

35、项目分析析一、 项目目概况1. 位置置：项目地地处贵阳市市的中心地地段，正新新街与富水水中路交汇汇处。2. 周边边设施：学校：十二二幼、省府府路小学、育育英小学、二二中、十九九中、幼师师医院：省医医银行：人民民银行、交交通银行、工工商银行购物：时代代广场、百百货大楼、百百盛、华联联、金凤凰凰酒店：柏顿顿酒店、百百诚酒店、鲜鲜花大厦、盛盛安酒店交通：由于于地处市中中心，所以以交通四通通八达。3. 项目目主要经济济技术指标标占地面积：30622.5M22 总建筑面积积：362287 MM2 住宅建筑面面积：244676 M2 裙楼商场面面积：76605 MM2 电梯大堂：127 M2 总层数：33

36、0层建筑高度：99.99M4. 项目目配套设施施：高级会所、棋棋牌室、桌桌球室、乒乒乓球市、健健身中心二、 项目目机会点1 地理理位置优越越恒生大厦位位于贵阳市市的中心地地段，正新新街与富水水中路交汇汇处。周边边拥有全市市最成熟的的社区环境境，各种配配套设施一一应俱全。学学校、医院院、银行、菜菜场、邮局局、购物商商厦云集，交交通更是四四通八达，为为居家、办办公提供了了非常便利利的条件。中华中路版版块是贵阳阳市最为繁繁华的版块块，在市民民的传统观观念中是份份量最重的的一个区域域，而本项项目正好地地处这个最最为尊崇的的区域，在在市中心可可用于开发发的土地日日益匮乏的的情况下，其其地段之显显要，价值

37、值之巨大，地地理位置之之优越，无无疑将成为为本项目的的优势之一一。2 入市市时机较好好在中华中路路版块上，主主要竞争对对手“龙港国际际中心”、“时代名仕仕楼”、“富水花园园”的销售已已基本结束束，严格的的来说，在在中华中路路版块上本本项目已无无竞争对手手（不包括括即将推出出的康泰大大厦和华城城凯旋门）。就邻近的项项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80%以上，“新大陆广场”的销售率已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。3 建筑筑设计具有有唯一性本项目的

38、建建筑设计是是采用当今今较为推崇崇的“蝶型”住宅平面面，客厅、卧卧室、书房房及主要功功能用房采采光、视线线条件优越越，杜绝对对视干扰，保保护了业主主的私密，使使生活更加加轻松自如如。各户型型厨房、卫卫生间皆能能自然通风风、采光。就就建筑设计计而言，使使以人为本本，尊重人人居得到了了真正的体体现。摈弃弃了传统的的建筑设计计模式，赋赋予了大厦厦以崭新的的生态理念念，属于贵贵阳之首例例成熟“蝶变.空空间”。4 本项项目具备塑塑造高档高高层住宅的的先天条件件由于本项目目体量较小小，为一栋栋单体高层层住宅，总总户数不多多，加之处处于市中心心一级地段段，建筑设设计具有唯唯一性，户户型设计具具有超前性性，外

39、立面面具有独特特性和排他他性，因此此具备塑造造市区高档档高层住宅宅的基本条条件。5 市场场有空间在贵阳成为为大西南的的政策利好好前提下，市市场对具有有特色、综综合素质高高的高档且且地处市中中心的高层层住宅有较较强的承接接力。随着着外来和本本地经营的的成功人士士和高级金金领阶层队队伍的不断断壮大，面面向他们而而建的讲求求整体规划划，理念设设计，功能能配套先进进，地处市市中心的高高档高层建建筑将有一一个持续成成长的市场场空间。6 开发发商有较前前置的开发发理念经过发展商商与代理商商的资源整整合，强强强联手，融融合发展商商的开发理理念和代理理商的项目目操作手法法，竭诚合合作必能创创出品牌，使使项目成

40、为为贵阳楼市市一道亮丽丽的风景线线。7 价格格有一定优优势本项目开盘盘时的均价价预计为22900元元/M2 ，起价22680元元/M2 ，就价格格而言，在在同类同档档次的楼盘盘中具有一一定的优势势。8品质较较高本项目产品品设计和部部分建材具具备一定档档次和品质质，像弧型型落地窗，配配钢化隔音音玻璃，转转角窗和飘飘窗飘出880cm，中中空复式楼楼设计，地地下室停车车场，五楼楼空中花园园，四楼私私家会所，三三梯六户设设计，户均均电梯使用用率较高，在在同类项目目中这些数数据均处于于领先地位位。三、 项目目问题点1 开发发商未有较较高知名度度现时贵阳房房地产业已已开始逐步步进入规模模和品牌的的竞争阶段

41、段。而将来来的房地产产市场必将将是比品牌牌，比规划划，比实力力时代。就就目前的情情况来看，贵贵司尚未有有较高知名名度。建议：需要要和较专业业的房地产产代理公司司、物业管管理公司合合作，共同同创立出高高档明星楼楼盘，在项项目的推广广中逐步营营造和树立立发展商和和本项目的的品牌形象象。2 项目目目标客户户层面较窄窄虽说区域内内竞争对手手较少，入入市环境相相对较好，但但项目立项项为高档住住宅小区，以以大面积为为主力户型型，针对的的目标客户户群为少数数经济实力力雄厚的成成功人士，客客户层面较较窄。且贵贵阳市的其其他一些高高层，如“全林国际际广场”、“中天星园园”、“龙港国际际中心”、“时代名仕仕楼”等

42、已经且且还会消耗耗和分流相相当一部分分客户，因因此本项目目的目标客客户层面将将会比较窄窄。3 项目目为单体楼楼虽说本项目目较易塑造造为单纯的的高档高层层住宅楼盘盘，但由于于其面积小小，为一栋栋单体不像像小区那样样容易形成成社区氛围围和有较大大的绿化休休闲空间。因因此，将失失去一部分分热衷居住住高档小区区（包括高高层小区盘盘）的客户户。4 户型型设计尚有有不足之处处本项目在通通风采光隐隐私方面不不存在任何何问题，但但套内功能能设置与面面积比不太太合理。像像160MM2设计成成三房明显显有浪费面面积之嫌，而而且没有诸诸如家庭厅厅、功能房房、工人房房、衣帽间间、书房的的设置或称称谓，与高高档住宅户户

43、内功能设设置不太吻吻合，建议议稍作修改改。5 销售售面临整个个大市价格格下跌压力力由这两年贵贵阳市住宅宅发展过快快过猛，尤尤其是市中中心高层住住宅，尽管管这两年市市民购买力力也较强，但但由于此举举刺激了房房开商的开开发欲望。因因此空置率率提高，应应该说从今今年下半年年底或明年年开始，贵贵阳房地产产价格有下下跌的可能能。据我司司销售反映映现在就有有少部分客客户有持币币观望心态态，虽不占占主流，但但也不能掉掉以轻心，因因此尽早入入市及以较较低价格、较较高品质入入市最为紧紧要，尤其其是品质，任任何地方，任任何时候，市市场对高品品质楼盘始始终有较高高的承接力力。- 第三部分 竞争对手手项目分析析 一、

44、 竞争争对手楼盘盘资料统计计一览表物业名称 海恒贵山山园 新进进贵山苑 天恒城市市花园 时时代名仕楼楼 龙港国国际中心 新大陆广广场起价 28830元/M2 22680元元/M2 31000元/M22 31000元/MM2 35570元/M2 33170元元/M2均价 30030元/M2 22910元元/M2 32088元/M22 32770元/MM2 37780元/M2 33250元元/M2总套数 内内购期间推推出10余余套 约1100套 280余余套 2000余套 90余套套优惠情况 一次性付付款优惠22%-3% 一次性性付款988折 一次次性付款998折 一一次性付款款98折 一次性付付

45、款98折折 一次性性付款988折主力户型 两房一厅厅80余MM2三房两厅1126M22 3房4房1241158M22 3房4房1201160M22 1611205MM2 1330300MM2 平层层：1200160MM2跃层：1665M2销售预估 还未开盘盘 约255% 约880% 结结束 900%以上 90%以以上位置 富水水路与省府府路交界处处 民生路路贵山街 富水北路路与延安东东路交汇处处 中华中中路8号 中华中路路喷水池旁旁 中华南南路规模 占地地：1.88万M2总建面:88.9万MM2 由33幢高层和和1幢多层层组成 占占地：100000MM2由一幢高层层写字楼和和3幢高层层住宅组成

46、成 总建面面：2.44万M2 由25层层跃层299层平层组组成 总建建面3.11万M2绿化率 225% 440% 容积率 约约4.9 层高 3米米 3米 3米 33米 3.3米售楼部特点点 临时售售楼部无特特点 整洁洁、清新、一一般化 比比较大气、醒醒目、设施施齐备 一一般，无特特色 比较较大气、醒醒目、设施施齐备景观配套 市政设施施 市政设设施 中庭庭园景，周周边环境俯俯瞰 突出出邻街环境境 突出邻邻街环境 智能化 防防盗报警系系统,红外外线监控,煤气报警警系统,网网上预定,视频点播播,一卡通通,停车场场管理系统统 监控、对对讲系统 闭路监控控系统，防防盗系统，消消防系统 消防及闭闭路监控 中央空调调系统，消消防照明系系统，紧急急照明系统统，门铃对对讲 计算算机管理及及监控,全全自动消防防预警,广广播及灭火火系统车位布置 地下车库库