山东省物业管理条例释义--肥城物业办-副本26577.docx

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1、山东省物业管理条例释义 为庆祝山山东省物业业管理条例例颁布实实施五周年年，肥城市市物业管理理办公室集集中时间和和精力编排排了本版山山东省物业业管理条例例释义，以以方便广大大读者的理理解和学习习。因该释释义通篇篇篇幅较大，字字数达到了了近15万万字，编排排中可能会会出现错别别字或白字字，望广大大读者谅解解，并致电电肥城市物物业管理办办公室予以以改正。关关于对法规规条文的不不同理解和和观点，欢欢迎读者致致电肥城市市物业管理理办公室进进行探讨和和交流。特此声明 肥城市市物业管理理办公室 二二一四年年六月第一章总则第第一条为了规范范物业管理理活动，维维护业主、物物业使用人人、物业服服务企业、其其他管理

2、人人的合法权权益，改善善人民群众众的居住和和工作环境境，促进和和谐社区建建设，根据据中华人人民共和国国物权法和和物业管管理条例等等法律、行行政法规，结结合本省实实际，制定定本条例。【释义】本本条是关于于条例立立法目的和和立法依据据的规定。一、立法背背景物业管理关关系广大人人民群众的的切身利益益，对于维维护社会稳稳定、构建建和谐山东东有着重大大意义。近近年来，随随着山东省省住房制度度改革的深深化和城市市建设的发发展，物业业管理行业业已经进入入了一个迅迅速发展时时期。据不不完全统计计，截止到到20088年底，山山东省共有有物业服务务企业31184家，从从业人员223万余人人，管理项项目达11115

3、7个个，物业管管理的覆盖盖面已从单单纯的住宅宅小区管理理延伸到办办公楼、工工业区、商商业大厦、医医院、学校校、机场、图图书馆、体体育馆等，形形成了包括括房屋及相相关设施设设备维修养养护、小区区秩序管理理、环境清清洁、绿化化、居民生生活服务、物物业中介等等多层次、全全方位的配配套服务体体系。同时，也应应看到物业业管理工作作中还存在在着一些问问题，主要要表现在以以下几个方方面：一是是开发遗留留问题比较较突出。开开发商遗留留的问题主主要有：房房屋质量比比较差、配配套建筑及及设施设备备不健全、全全书关系部部明确、开开发商承诺诺的售后维维修服务和和物业服务务不兑现等等。这些问问题的存在在，在很大大程度上

4、直直接导致了了物业纠纷纷的产生，很很多业主以以这些问题题为由拒付付物业服务务费，引发发了后期物物业管理中中的诸多矛矛盾。二是是专营设施施设备产权权关系没有有理清，导导致其维修修、养护及及更新责任任不落实，业业主实际承承担了很多多不合理的的责任和费费用。三是是业主委员员会难以成成立。虽然然国务院出出台的物物业管理条条例对业业主大会的的召开和业业主委员会会的成立作作了明确规规定，但实实际上大多多数住宅小小区都未成成立业主大大会和业主主委员会，业业主与物业业服务企业业之间缺少少沟通与联联系的桥梁梁，业主的的合法权益益难以有效效维护，物物业纠纷难难以有效维维护，物业业纠纷难以以得打及时时有效的处处理，

5、业主主自治制度度未得到有有效贯彻执执行。四是是物业服务务部规范。部部分物业服服务企业乱乱收费、形形象差、服服务意识不不强，缺乏乏先进的管管理机制和和优质的服服务能力，物物业服务行行为有待进进一步规范范。五是物物业管理与与社区管理理未做到有有效结合。业业主委员会会与街道办办事处和乡乡（镇）人人民政府、社社区居民委委员会之间间缺乏沟通通途径，政政府对业主主自治缺乏乏必要的支支持、指导导和监督，社社区管理和和物业管理理工作在实实行物业管管理的小区区也难以做做到很好的的融合。六六是旧住宅宅区没有实实行真正意意义上的专专业化物业业管理。22007年年国家颁布布的物权权法和新新修订的物物业管理条条例，均均

6、未对旧住住宅区的物物业管理作作出规定，山山东省相关关的法规、规规章对此也也未作规范范，旧住宅宅区的管理理实际上处处于无法可可依的状态态。由于旧旧住宅没有有实行市场场化、专业业化的物业业管理，旧旧住宅区脏脏、乱、差差问题一直直没有得到到很好的解解决。七是是物业服务务企业生存存状况堪忧忧。物业服服务收费困困难，行业业普遍存在在着亏损现现象，很多多企业因为为亏损严重重，难以维维持生计，退退出住宅小小区管理的的物业服务务企业越来来越多，有有的甚至退退出了这一一行业，解解决物业服服务企业的的生存问题题已迫在眉眉睫。这些问题的的存在，使使得物业管管理领域内内的纠纷和和矛盾不断断产生，甚甚至演化成成群体上访

7、访事件。为为了维护业业主和物业业服务企业业的合法权权益，早在在19977年，山东东省政府就就颁布了山山东省城市市住宅小区区物业管理理办法（省省政府令第第86号）。该该办法的施施行，对维维护住宅小小区的生活活秩序、保保障业主合合法权益发发挥了重要要作用，但但是，对着着我国经济济与社会局局ide发发展和物业业服务行业业的进步，该该办法已远远远不适应应新形势发发展的需要要，特别是是近几年来来，国家相相继颁布了了一系列的的法律、行行政法规，如如20033年6月，国国务院出台台了物业业管理条例例；20007年33月，全国国人大审议议通过了物物权法；20077年8月，国国务院根据据新颁布的的物权法法对物物

8、业管理条条例作了了相应修改改，对物业业的权属以以及制度度、措施等等，都做出出了新的规规定。因此此，在总结结原办法实实施经验的的基础上，制制定一部切切合山东省省物业管理理实际的地地方性法规规，是非常常必要的。山东省物物业管理条条例（以以下简称“条条例”）列列入20008年山东东省人大地地方性法规规立法确保保项目，条条例经过过山东省人人大常委会会三次审议议，20009年1月月8日在山山东省第十十一届人大大常委会第第八次会议议上审议并并获得通过过，于20009年55月1日起起实施。条条例立足足切实解决决物业管理理中存在的的突出问题题，确立了了若干法律律制度，其其中不乏创创新和突破破之处。条条例出台台

9、后，受到到社会的广广泛关注，多多家媒体做做了较深入入的报道，建建设部网站站和新华网网等都进行行全文转载载，在省内内乃至全国国都产生了了一定影响响。条例例共十章章一百零一一条，是山山东省人大大立法中内内容最多的的法规之一一。二、立法目目的条例的的立法目的的，可以从从以下四个个方面进行行理解：（一）为了了规范物业业管理活动动。物业管管理涉及众众多业主的的公共利益益，当单一一业主的利利益与业主主间的公共共利益出现现冲突时，需需要有一个个协调机构构和协调机机制，需要要有指导各各方行为的的准则，这这就是政府府对物业管管理活动进进行规范的的初衷。物物业管理活活动共涉及及业主、物物业使用人人、物业服服务企业

10、、建建设单位、专专业经营单单位等各个个方面的权权利和义务务，需要对对各个方面面的利益进进行平衡、协协调，对其其行为进行行约束、规规范，并科科学地界定定其权利和和义务。如如，在第二二章新建建物业与前前期物业管管理中，主主要对建设设单位的权权利和义务务做出了规规定，着重重规范建设设单位的行行为；在第第三章业业主大会与与业主委员员会、第第四章物物业的使用用与业主自自治管理中中，主要对对业主、业业主大会、业业主委员会会的权利和和义务作出出规定，着着重规范业业主的自治治行为；在在第五章物物业服务企企业、第第六章物物业服务中中，主要规规范了物业业服务企业业的权利和和义务，着着重规范物物业服务企企业的行为为

11、，等等。（二）为了了维护业主主、物业使使用人、物物业服务企企业、其他他管理人的的合法权益益。物业管管理离不开开两类主体体的参与，一一是业主、物物业使用人人，二是物物业服务企企业、其他他管理人。物物业管理立立法对两类类主体的利利益都进行行了充分的的考虑，既既保护业主主、物业使使用人的合合法权益，又又保护物业业服务企业业、其他管管理人的合合法权益。条条例首先先保护的是是业主、物物业使用人人的合法权权益。物业业管理，实实质上是业业主行使对对物业的所所有权来满满足自身需需求的过程程，是建立立在业主的的财产权基基础上的。因因此，条条例从一一开始起草草，到对中中通过，都都始终将保保护业主、物物业使用人人的

12、合法去去哪一作为为最根本的的原则、最最根本的宗宗旨和最主主要的目的的。因此，条条例的一一切制度设设计都是围围绕着更好好地保护广广大业主的的合法权益益来进行的的。例如，在在第二章中中对配套建建筑与设施施设备产权权和物业交交付条件的的规定，在在第三张章章中对业主主大会筹备备组、业主主大会、业业主委员会会的规定，在在第四章中中对住宅物物业装饰装装修和车库库车位使用用的规定，在在第七章中中队物业维维护责任的的规定，在在第八章中中对社区物物业管理和和旧住宅区区物业管理理的规定，都都充分体现现了对业主主、物业使使用人的合合法权益的的保护。另另外，条条例也体体现了对物物业服务企企业、其他他管理人的的合法权益

13、益的保护。业业主和物业业服务企业业、其他管管理人是平平等的民事事主体关系系。物业服服务企业、其其他管理人人是物业管管理活动提提供物业服服务的一方方当事人，在在提供服务务的同时，有有获得报酬酬的权利。因因此，条条例对物物业服务企企业、其他他管理人的的合法权益益，也予以以明确保障障。如，条条例第六六章第二节节对“物业业服务收费费”专门作作出了规定定，这对维维护物业服服务企业、其其他管理人人的合法权权益将产生生重要作用用。(三)为为了改善人人民群众的的居住和工工作环境。目前，山东省住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质

14、量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业化，提高住宅规划、设计、建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。从物业管理的产生和发展过程来看，物业管理的推进与发展，对于改善居住质量、工作环境，作出了积极贡献。实践证明，凡是实行物业管理的小区，物业服务企业通过提供保洁、保安、绿化、秩序、房屋维修等方面的服务，大都为业主提供了良好的居住环境；未实行物业管理的小区，大都存在脏、乱、差等问题，生活质量很难提高上去。条例旨在通过对物业管理活动的规范，使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益，进一步改善广大居民的生活、工作环境。（四）

15、为了了促进和谐谐社区建设设。维护社社区稳定是是建设和谐谐社会的重重要保障。物物业管理与与社区建设设有着密不不可分的联联系。业主主、业主大大会、业主主委员会的的活动与社社区建设密密切相关，物物业服务企企业对于维维护社区环环境和秩序序具有积极极作用。通通过规范社社区建设与与物业管理理各主体之之间的关系系，整合资资源，可以以推进物业业管理与社社区建设的的协调发展展，形成推推进社区建建设的整体体合力，既既有利于为为居民创造造良好的居居住环境，也也有利于和和谐社区建建设。从多多年的实践践看，物业业管理在维维护社区秩秩序，协助助公安等有有关部门防防范刑事犯犯罪，防止止可能发生生的火灾、燃燃气泄漏、爆爆炸等

16、恶性性事故中起起到了重要要作用。物物业服务企企业在努力力提高服务务水平的同同时，配合合有关部门门和社区各各类组织，积积极开展社社区文化活活动，丰富富了居民的的业余生活活，促进了了居民的身身心健康，推推动形成了了邻里之间间更加和谐谐的关系和和良好的社社会风尚，促促进了和谐谐社区的建建设。因此此，条例例的出台台，一个很很重要的目目的是通过过规范物业业管理的各各项活动，促促进和谐社社区的建设设。三、立法依依据条例的的立法依据据主要有物物权法、物物业管理条条例等法法律、行政政法规。在在立法过程程中，条条例还参参照了住住宅专项维维修资金管管理办法(建设部、财财政部令第第165号号)、房房屋建筑工工程质量

17、保保修办法(建设部令令第80号号)、住住宅室内装装饰装修管管理办法(建设部令令第1100号)等部部门规章。此此外，条条例还与与山东省省城市房地地产开发经经营管理条条例、山山东省商品品房销售条条例等地地方性法规规的有关内内容进行了了衔接，并并参考了山山东省城市市住宅小区区物业管理理办法(省政府令令第86号号)的有关关规定。同同时，条条例还借借鉴了浙江江、天津、深深圳、成都都、珠海等等省、市有有关物业管管理的经验验和做法。第二条本条例所所称物业管管理，是指指业主通过过自治管理理，选聘物物业服务企企业或者其其他管理人人，按照物物业服务合合同约定。对对物业进行行维修、养养护、管理理，维护物物业管理区区

18、域内的环环境卫生及及相关秩序序的活动。【释义】本本条是关于于物业管理理定义的规规定。物业管理的的概念有广广义和狭义义之分。从从广义上说说，物业管管理包括业业主自治与与物业服务务在内的小小区范围内内的一切公公共物业事事项。从狭狭义上说，物物业管理仅仅指物业服服务。物业业管理有时时还指物业业主管部门门对物业管管理活动进进行监督管管理的意思思，实指物物业行政管管理。条条例所称称的物业管管理的概念念是广义上上的，不仅仅包含业主主自治管理理的内容，也也包含物业业服务企业业、其他管管理人专业业服务的内内容。对物物业管理的的内涵，可可从以下几几个方面进进行理解：一、物业管管理是由业业主通过自自治管理，选选聘

19、物业服服务企业或或者其他管管理人的方方式来实现现的活动物业管理是是住房商品品化、社会会化的产物物，与人民民群众生活活水平的提提高密切相相关。随着着城镇住房房制度改革革的逐步推推进，房屋屋所有权结结构发生了了重大变化化，公有住住房绝大部部分都出售售给了职工工个人，新新建住宅基基本上是个个人购买，居居民由公房房承租人转转变为房屋屋所有权人人，公房管管理者与住住户之间的的管理与被被管理关系系，已经不不能适应房房屋所有权权转移的新新形势。随随着个人拥拥有住房的的比重越来来越高，住住房成为大大多数居民民家庭的最最主要财产产以及财富富累积的最最主要形式式，居民对对住房财产产的使用、维维护、保值值增值提出出

20、了较强的的服务需求求，同时也也产生了协协调房屋所所有权人公公共空间、共共用设施设设备等公共共利益的需需要。随着着人民生活活水平的提提高和住房房条件的不不断改善，居居民对居住住环境、社社区秩序的的要求越来来越高，与与居住相关关的各种消消费需求越越来越多，群群众要求新新形式的消消费服务。物物业管理适适应了改革革和人民生生活提高的的要求，并并在改革和和人民生活活提高的进进程中逐步步发展起来来。物业管理是是基于业主主的财产权权而产生的的一种管理理方式或活活动，最根根本的特点点是业主自自治。业主主要不要对对物业进行行管理，或或者采取哪哪一种方式式对物业进进行管理，完完全取决于于业主的意意志，由业业主根据

21、自自愿的原则则来决定，法法律并不进进行强制。从从实际情况况看，目前前对物业进进行管理的的方式主要要有三种：一种是由由业主委托托物业服务务企业来实实施综合性性物业管理理，这也是是对物业的的主要管理理方式；第第二种是由由业主将不不同的管理理内容委托托给其他管管理人，如如聘请设施施设备维修修养护、清清洁卫生、园园林绿化、房房屋修缮、秩秩序维护等等专业服务务公司来进进行单项物物业管理；第三种是是由业主进进行自行管管理。这三三种管理方方式都是物物权法所所认可的对对物业的管管理方式。至至于采取何何种物业管管理方式，由由业主通过过自治的方方式自主决决定。条条例所规规范的物业业管理活动动，主要是是指业主选选聘

22、物业服服务企业或或者其他管管理人进行行的物业服服务活动。对对于业主自自行管理物物业的活动动，不是条条例调整整的主要内内容，根据据条例第第一百条的的规定，可可以参照本本条例的有有关规定执执行。需要要指出的是是，业主自自治管理贯贯穿于物业业管理活动动的全过程程，选聘物物业服务企企业或者其其他管理人人对物业进进行管理，是是业主自治治管理的一一种重要形形式。二、物业管管理活动的的基础是物物业服务合合同物业管理活活动的实质质是业主和和物业服务务企业、其其他管理人人以物业服服务企业、其其他管理人人提供的服服务为标的的所进行的的一项交易易。市场经经济条件下下，交易的的进行主要要通过合同同作为纽带带完成，交交

23、易的双方方也即合同同的主体。物物业管理作作为一项市市场行为，也也是通过合合同才产生生的。物业业服务合同同是业主和和物业服务务企业订立立的关于双双方在物业业管理活动动中的权利利义务协议议。物业服服务合同是是物业管理理活动产生生的基础。物物业服务企企业、其他他管理人是是基于物业业服务合同同的约定来来为业主提提供物业服服务的，其其权利义务务直接来自自于合同。物物业服务合合同确立了了业主和物物业服务企企业、其他他管理人之之间被服务务者和服务务者的关系系，明确了了物业管理理活动的基基本内容。物物业服务企企业、其他他管理人根根据物业服服务合同内内容提供物物业服务，业业主根据物物业服务合合同交纳相相应的物业

24、业服务费，双双方是平等等的民事法法律关系。三、物业管管理的内容容是业主和和物业服务务企业、其其他管理人人对物业进进行维修、养养护，管理理对相关关区域内的的环境卫生生和秩序进进行维护物业管理的的内容由业业主和物业业服务企业业、其他管管理人在物物业服务合合同中约定定。物业服服务企业的的管理内容容一般包括括两个方面面：一是对对房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修、养养护、管理理；二是维维护相关区区域内的环环境卫生和和秩序，包包括物业服服务企业提提供的保安安、保洁、绿绿化、交通通及车辆管管理等服务务。除此之之外，按照照条例的的有关规定定，物业服服务企业可可以接受业业主、物业业使用人的的特别委

25、托托，为其提提供物业服服务合同没没有约定的的特殊服务务项目，如如第五十三三条规定：“业主对对汽车有看看管要求的的，应当与与物业服务务企业另行行约定”。其他管理人人的管理内内容一般为为专项的物物业管理服服务，如专专门的设施施设备维修修养护服务务、清洁卫卫生服务、园园林绿化服服务、房屋屋修缮服务务、秩序维维护服务等等。第三条本条例适适用于本省省行政区域域内物业的的管理、使使用、维护护、服务及及监督管理理活动。【释义】本本条是关于于条例适适用范围的的规定。法律、法规规、规章的的适用范围围，就是法法律、法规规、规章的的调整范围围或者效力力范围，通通常包括空空间效力范范围、对人人的效力范范围和时间间效力

26、范围围。一、空间效效力空间效力范范围，即适适用的地域域范围，也也就是指法法律规范能能够在什么么地方发生生效力。对对空间效力力范围，几几乎所有的的法律规范范都要进行行明确规定定，以便遵遵守执行。在在一般情况况下，法律律规范的空空间效力范范围适用于于制定机关关所在的整整个行政区区域。但是是，在一些些特殊情况况下，可能能仅适用于于制定机关关所在行政政区域的部部分特殊区区域。条条例属于于第一种情情况，即在在山东省整整个行政区区域内具有有普遍的约约束效力。而而且，条条例属于于省人大常常委会制定定的地方性性法规，条条例也同同样适用，这这些市制定定的土方性性法规以及及政府规章章和其他规规范性文件件均不得与与

27、条例规规定的内容容相抵触。需要指出的的是，条条例既适适用于山东东省行政区区域内的城城市，也涵涵盖乡镇和和农村。虽虽然从全省省的情况看看，物业管管理主要存存在于城市市，但不可可否认，一一些比较发发达的乡镇镇和农村，物物业管理活活动也在一一定程度上上存在，尤尤其是在沿沿海一些经经济比较发发达的截获获，城乡差差别已经非非常小。同同时，并非非只有城市市才会出现现物业管理理的需求，乡乡镇，农村村同样也存存在着对物物业管理的的需求。而而且，随着着社会经济济的发展和和人民生活活水平的提提高，乡镇镇和农村对对物业管理理的需求将将逐渐扩大大。如果将将条例的的适用范围围仅局限于于，那么，乡乡镇和农村村已经存在在和

28、将要出出现的物业业管理活动动将得不到到规范，这这显然不篮篮球物业管管理行业的的发展，也也不篮球发发挥物业管管理制度良良好的社会会效益和经经济效益。因因此，在确确定条例例的适用用范围时，采采取了比较较宽泛的表表述，即条条例不仅仅适用于城城市，还适适用于乡镇镇和农村。另外，条条例既调调整住宅物物业的物业业管理活动动，也调整整非住宅物物业的物业业管理活动动。虽然住住宅物业和和写字楼、商商场等非住住宅物业在在物业形态态、业主的的组成、业业主对服务务的需求、物物业服务的的内容和方方式等方面面存在着较较大差别，但但在法律制制度方面，两两者并无明明显不同，两两者的差别别完全可以以通过物业业服务合同同来解决，

29、因因此，条条例将住住宅物业和和非住宅物物业，均纳纳入了调整整范围。但但是，考虑虑到住宅物物业相对非非住宅物业业而言，问问题比较突突出，矛盾盾比较尖锐锐，情况比比较复杂，因因此，在设设计条例例的有关关制度时，将将重点放在在住宅物业业上。比如如说，针对对住宅物业业与非住宅宅物业的不不同，规定定了只适用用于住宅物物业的部分分内容，如如住宅小区区内配套建建筑及设施施设备的建建设、住宅宅小区综合合验收、旧旧住宅区物物业管理等等。纵观条条例的全全部内容，对对只适用住住宅物业的的部分，都都采取了“住住宅小区”、“住住宅物业”的的表述，对对既适用住住宅物业又又适用非住住宅物业的的部分，都都采取了“物物业管理区

30、区域”的表表述。二、对人的的效力对人的效力力范围，也也就是法律律规范可以以适用的主主体范围，即即对哪些主主体有效。按按照规定，条条例适用用于山东省省行政区域域内从事物物业管理、使使用、维护护、服务及及监督管理理等活动的的一切单位位和个人。具具体而言，条条例对人人的效力范范围包括以以下几个方方面的主体体：（一）业主主、物业使使用人按照国务院院物业管管理条例的的有关规定定，业主为为房屋的所所有权人。物物业使用人人一般为不不拥有房屋屋所有权，但但拥有房屋屋使用权的的人，如承承租人等。业业主、物业业使用人的的活动是条条例的主主要规范对对象。按照照条例的的有关规定定，业主成成立业主大大会、选举举业主委员

31、员会、选聘聘物业服务务企业或者者其他管理理人对物业业进行管理理、使用物物业、对物物业专有部部分和共用用部位及共共用设施设设备进行维维护等，都都必须遵守守本条例。（二）物业业服务企业业或者其他他管理人物业服务企企业或者其其他管理人人是物业管管理活动中中提供服务务的一方，是是条例规规范的重点点对象。按按照条例例的有关关规定，物物业服务企企业或者其其他管理人人按照物业业服务合同同的约定，提提供设施设设备维修养养护、保洁洁、绿化、保保安、秩序序维护、档档案保管等等物业管理理服务，应应当遵守条条例的有有关规定。（三）建设设单位现实生活中中，很多物物业纠纷和和矛盾都是是由开发商商遗留问题题造成的，如如房屋

32、质量量比较差、配配套建筑及及设施设备备不健全、权权属关系不不明确、开开发商承诺诺的售后维维修服务和和物业服务务不兑现等等。因此，要要从源头上上解决物业业纠纷和矛矛盾，必须须对建设单单位的权利利和义务作作出明确界界定。因此此，条例例在第二二章新建建物业与前前期物业管管理和第第七章第一一节建设设单位的保保修责任中中，明确规规定了建设设单位的责责任，建设设单位必须须遵守条条例的有有关规定。（四）专业业经营单位位就物业管理理的实际状状况看，很很多物业纠纠纷是与水水、电、气气、热等纠纠纷纠缠在在一起的，大大量的物业业纠纷和矛矛盾是由于于供水、供供电、供气气、供热等等专业经营营单位和建建设单位、业业主的责

33、任任不清引起起的，因此此，为了从从根本上理理顺三者的的关系，彻彻底解决或或者减少水水、电、气气、热等方方面的物业业纠纷，必必须从法律律的源头加加以解决。基基于这一考考虑，条条例将专专业经营单单位的权利利和义务纳纳入了调整整范围，在在第二章第第二节配配套建筑与与设施设备备中，对对专业经营营设施设备备的产权、建建设、投资资、移交等等问题作出出了明确规规定；在第第七章第四四节专业业经营设施施设备的维维护中，对对专业经营营设施设备备的维护责责任作出了了明确规定定；在第八八章第二节节旧住宅宅区物业管管理中，对对旧住宅区区专业经营营设施设备备的改造问问题作出了了明确规定定。这些规规定，专业业经营单位位必须

34、遵守守。（五）政府府、物业主主管部门及及其他有关关部门需要特别指指出的是，对对物业管理理活动进行行监督管理理的政府及及有关部门门，也是条条例的规规范对象。如如第七条规规定了县级级以上人民民政府推动动后勤改革革、促进物物业服务行行业发展的的职责，第第五条规定定了物业主主管部门和和城管执法法、房地产产开发、财财政、民政政、价格、公公安、城乡乡规划、市市政公用、环环境保护、工工商行政管管理等有关关部门对物物业管理活活动进行监监督管理的的职责，第第六条规定定了街道办办事处、乡乡（镇）人人民政府、社社区居民委委员会在物物业管理活活动中的职职责，第八八章第一节节社区物物业管理还还对有关部部门进社区区、建立

35、物物业联席会会议制度等等作出了专专门规定，并并在第八章章第二节旧旧住宅区物物业管理中中对政府在在旧住宅区区改造整治治的责任作作出了明确确规定。政政府、物业业主管部门门、其他有有关部门，必必须根据条条例的有有关规定履履行职责，对对不按照条条例规定定履行职责责的，将依依照第九章章法律责任任的规定追追究相应的的法律责任任。三、时间效效力法律的时间间效力是指指法律在什什么时间生生效，什么么时间失效效，以及法法律对既往往行为和事事件的溯及及力问题。条条例第一一百零一条条专门对条条例的时时间效力范范围作出了了规定，即即“本条例例自20009年5月月1日起施施行”，释释义对该条条的内容将将再作专门门介绍。第

36、四条物业管理理应当坚持持以人为本本。实行业业主自治与与专业服务务、社区管管理相结合合的原则。【释义】本本条是关于于物业管理理应遵循的的基本原则则的规定。一、物业管管理应当坚坚持以人为为本以人为本是是科学发展展观的核心心。十七大大报告指出出：“必须须坚持以人人为本。全全心全意为为人民服务务是党的根根本宗旨，党党的一切奋奋斗和工作作都是为了了造福人民民。要始终终把实现好好、维护好好、发展好好最广大人人民的根本本利益作为为党和国家家一切工作作的出发点点和落脚点点，尊重人人民主体地地位，发挥挥人民首创创精神，保保障人民各各项权益，走走共同富裕裕道路，促促进人的全全面发展，做做到发展为为了人民、发发展依

37、靠人人民、发展展成果由人人民共享。”条条例的制制定和出台台，是深入入贯彻落实实科学发展展观的重要要体现。物物业管理涉涉及广大业业主的利益益，涉及千千家万户，必必须以业主主的权利为为本，将维维护业主的的利益作为为条例的的根本宗旨旨。条例例的一切切制度设计计，都是围围绕着保护护广大业主主的权益进进行的，制制定条例例的出发发点和落脚脚点，都是是为了最大大限度地保保护业主的的合法权益益。二、物业管管理应当遵遵循业主自自治与专业业服务、社社区管理相相结合的原原则物业管理活活动是业主主、物业使使用人、物物业服务企企业或者其其他管理人人、政府及及有关部门门、社区居居民委员会会等各方参参与的一种种活动，其其内

38、涵非常常广泛，既既包括业主主的自治管管理活动，又又包括物业业服务企业业、其他管管理人的专专业服务活活动，还离离不开街道道办事处、乡乡(镇)人人民政府、社社区居民委委员会的社社区管理活活动。物业业管理活动动，必须实实行业主自自治与专业业服务、社社区管理相相结合的原原则，三者者缺一不可可，缺少三三者中的任任何一个方方面，物业业管理将是是不完整的的，也是管管不好的。（一）物业业管理必须须坚持业主主自治业主自治是是物业管理理活动的题题中之意，是是物业管理理活动的价价值取向，也也是物业管管理活动的的必由之路路，在物业业管理活动动中处于主主导地位。业业主自治是是基于财产产所有权而而来的，其其调整的是是各业

39、主之之间的财产产关系以及及在此基础础上形成的的成员关系系。为了实实现安居乐乐业、保值值增值的购购房目标，维维护公共权权益，业主主们通过民民主程序建建立自治组组织，确立立自治规范范、自主决决定本小区区范围内的的公共物业业事项，这这就是业主主自治的基基本内容。一一些人将业业主们驱逐逐专业的物物业服务企企业出小区区、由业主主们全面接接管小区并并由业主自自行实施物物业服务称称之为“业业主自治”，这这是对业主主自治的误误解。业主主自治的核核心和实质质在于以自自治实现自自主，“业业主自管”不不等同于“业业主自治”。业主自治在在我国起源源于20世世纪90年年代初，全全国普遍出出现则在990年代末末，是随着着

40、住房制度度改革的不不断深入而而发展起来来的，从单单位进行房房屋管理和和政府组织织成立小区区管委会管管理，发展展到业主自自治管理是是必然趋势势。其原始始动力来源源于业主对对于共同利利益维护的的诉求，根根本目的在在于提高多多数业主的的健康、幸幸福，以及及精神的安安适。既然然业主是物物业的主人人，那么，小小区的前途途和命运应应当最终由由广大业主主来决定。条条例设计计的一系列列制度，目目的都是为为了实现业业主自治。如如第三章解解决了业主主自治组织织问题，对对业主大会会筹备组、业业主大会、业业主委员会会的权利、义义务、产生生、解散等等作出了详详细规定；第四章专专门对物业业的使用与与业主自治治管理作出出了

41、规定；其他章节节的规定，也也充分体现现了业主自自治的精神神。通过这这些制度安安排，实现现“我的小小区我做主主、我的物物业我当家家”的业主主自治理想想。（二）物业业管理应当当坚持专业业服务的方方向专业服务是是指由物业业服务企业业、其他管管理人提供供的物业管管理方面的的专门服务务，这一点点与业主对对物业的自自行管理相相区别。随随着住房制制度改革的的不斯推进进，城镇居居民逐步实实现了由拥拥有房屋使使用权到拥拥有房屋所所有权的转转变，尤其其是房地产产市场的进进一步培育育、发展和和繁荣，使使得居民的的住房需求求，由直接接关注住房房面积大小小、功能质质量等内部部需求，发发展到对环环境的需求求；从需要要对房

42、屋共共用部分的的管理，发发展到同时时需要对部部分公共社社会事务的的服务；从从需要对房房产和附属属设施的完完好维护，发发展到实现现房屋的保保值、增值值。这些需需求的存在在，催生了了物业管理理方面的专专业服务。11981年年，深圳市市东湖丽苑苑小区率先先实行了物物业管理，这这在物业管管理的专业业服务方面面迈出了第第一步，此此后在各地地陆续推广广；19994年，建建设部要求求在城市新新建小区全全面推行物物业管理；19977年，辽宁宁、江苏、北北京、天津津、重庆、广广州等一批批省市在旧旧小区推行行物业管理理方面取得得突破；11998年年，国务院院关于进进一步深化化城镇住房房制度改革革加快住房房建设的通

43、通知明确确指出，要要建立业主主自治与物物业管理企企业专业管管理相结合合的融会化化、专业化化、市场化化的物业管管理体制。目目前，随着着住房商品品化政策的的持续推进进，以及乡乡村城市化化、城市现现代化进程程的加快，物物业管理行行业得到了了长足发展展，物业管管理的覆盖盖面已从单单纯的住宅宅小区管理理延伸到办办公楼、工工业区、商商业大厦、医医院、学校校、机场、码码头、车站站、图书馆馆、体育馆馆等，形成成了包括房房屋及相关关设施设备备维修养护护、小区秩秩序管理、环环境清洁、绿绿化、居民民生活服务务、物业中中介等多层层次、全方方位的配套套服务体系系。随着物业管管理行业的的发展，物物业管理的的专业服务务水平

44、也有有了很大提提高。目前前，新建小小区大都实实行的是物物业服务公公司、其他他管理人承承担的专业业化、专门门化物业服服务，自行行管理的物物业管理方方式只在一一些产权单单一或者零零星物业和和旧小区中中存在。实实行专业化化、社会化化、市场化化的物业管管理方式，是是物业管理理的发展方方向，也是是条例所所倡导、鼓鼓励的一种种物业管理理方式。事事实证明，要要享受到高高水平、全全方位的物物业服务，还还是得走市市场化、专专业化的路路子，因为为提供专业业服务的物物业服务公公司，更加加注重服务务品牌的培培植和运用用，更加注注重对企业业服务行为为的规范，在在发展战略略、服务理理念、服务务标准、服服务行为、企企业管理

45、等等方面有着着一整套制制度和规范范，服务的的品质比较较高，品牌牌意识比较较强，有利利于服务水水平的提高高。因此，物物业管理必必须坚持专专业服务的的发展方向向。（三）物业业管理应当当与社区管管理相结合合物业管理与与社区管理理既有区别别又有联系系。二者的的区别在于于：社区管管理是行政政管理向社社区的延伸伸，主要依依托于社区区服务机构构、居民委委员会，主主要负责解解决城市基基层大部分分社会性服服务工作，主主管部门为为民政部门门；而物业业管理主要要是依托于于业主、业业主大会、业业主委员会会和业主选选聘的物业业服务企业业，属于业业主自治的的范畴，主主要负责解解决小区物物业公共事事项，如住住宅小区的的保洁

46、、绿绿化、保安安以及维修修资金的使使用、筹集集、物业公公司的选聘聘等，主管管部门为建建设或者房房产管理部部门。但是是，二者之之间也有着着密切的联联系。在房房屋产权私私有化大背背景下出现现的业主自自治，其承承担的功能能实际上是是从原由单单位、社区区承担的物物业管理功功能让渡出出来的，从从本质上说说，物业管管理是社区区管理的重重要组成部部分。因此此，从这一一意义上说说，物业管管理离不开开社区管理理，需要充充分发挥乡乡(镇)人人民政府、街街道办事处处、社区居居民委员会会的作用，只只有这样，才才能推动二二者的协调调发展，形形成推进社社区建设的的整体合力力。当前，在业业主自治意意识比较薄薄弱的情况况下推

47、行业业主自治制制度，必须须有政府的的大力推动动，但是由由于基层物物业主管部部门执法力力量有限，仅仅靠物业主主管部门一一家难以真真正担负起起推动业主主实行自治治的重任，因因此，国务务院新修改改的物业业管理条例例按照“管管理重心下下移”的原原则，赋予予了“街道道办事处和和乡镇人民民政府”在在物业管理理中的一定定的责任。但但由于没有有充分发挥挥社区居民民委员会的的作用，物物业管理与与社区管理理还没有真真正结合起起来。要使使物业管理理实现真正正的业主自自治，必须须充分发挥挥社区居民民委员会的的作用，使使物业管理理和社区管管理有效结结合起来。在在推动物业业管理和社社区管理的的有效结合合方面，条条例主要要

48、规定了以以下内容：一是明确确规定了街街道办事处处、乡(镇镇)人民政政府、社区区居民委员员会在物业业管理中的的职责，充充分发挥其其在组建业业主大会筹筹备组、组组织业主大大会成立和和业主委员员会选举换换届、调解解处理物业业管理纠纷纷等方面的的作用，推推动业主自自治制度的的实行；二二是规定执执行委员经经推荐可以以依照法定定程序进入入所在地社社区居民委委员会任职职；三是规规定了“管管理进社区区”的有关关内容，规规定住宅小小区内应当当配建一定定比例的小小区政务管管理用房和和社区居民民委员会用用房，为政政府有关部部门和社区区居民委员员进入小区区实施管理理提供办公公用房，并并规定物业业管理、城城管执法、公公安、城乡乡规划、环环境保护等等部门应当当建立违法法行为投诉诉登记制度度，并在物物业管理区区域公布联联系人姓名名和联系方方式，对违违法行为及及时作出处处理，使政政府管理辐辐射到物业业管理区域域，改变以以往政府管管理在实行行物业管理