竞品项目分析报告(塔谈、祥云国际等)18029.docx

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1、竞品项目分分析报告营销管理部部2015.1.200 目录一、 祥云国际项项目调研分分析二、 塔谈国际商商贸城项目目调研分析析三、 世界湾项目目调研分析析四、 米氏e家天天下项目调研分分析五、 正定小商品品项目对比比分析六、 石家庄新华华集贸及南南三条市场场分析七、 白沟市场分分析八、 义乌批发市市场分析九、 北京动物园园、大红门门商圈简介介及其主力力市场经营营状况分析析一、 祥云国际项项目调研报报告（一）项目目概况祥云国际总总占地面积积18000亩，总建建筑面积4450万平平方米，整整体规划由由两大部分分组成，南南部为占地地13000余亩的威威尼斯城；北部为占占地4266亩的威尼尼斯公园。分分

2、为住宅区区和商业区区，商业部部分整体分分为：玩遍遍世界（主主题公园及及游乐园）、国国际名品购购物街、吃吃遍中国美美食街、奥奥林匹克健健身中心、索索菲亚大教教堂；整体体绿化率为为35%。商商业整体预预计将于22015年年年底开业业。采用返返租形式运运营。项目目整体业态态：主题公公园、大型型特色商业业、星级豪豪华酒店、餐餐饮美食、影影院剧场、健健身中心等等 美食街：占占地16万平方方米，成圆圆弧形沿汇汇新路分布布，美食街街为地上五五层设计，地地下连接购购物中心，外外立面将设设计成简欧欧风格，内内部按照不不同的装修修风格及合合国各地特特色风味小小吃，分为为四个区域域：东北区区、华北区区、西北西西南区

3、和港港澳台区。其中13层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。主题游乐园园：总占地地面积111万平方米米，位于项项目商业中中心地下：层高200米，游乐乐场上方覆覆盖3.55万平米湖湖水景观和和森林公园园景观，中中间开设两两个70000平米水水晶采光天天井，保证证游乐场采采光。商业购物中中心：占地地32万平方方米，整体体为地下55层商城：1-2层为为商铺，33层为设备备层，4-5层为商商业部分停停车层，设设有停车位位1.3万个个。购物街街一层设有有水街景观观：全长11860米米，水面宽宽度在5-20米，水

4、水深大概33-5米。奥林匹克健健身中心：位于商业业西南方向向，从滨河河街可进入入，内部设设置电影院院、大型演演出现场、健健身房等休休闲娱乐设设施。索菲亚大教教堂：建筑筑面积20000平米米，未来或或做婚礼承承办、成品品展览、游游客观光的的地点。主要政策策信息：价格：1、购购物中心价价格（地下下）：222000270000元/ 2、吃遍中中国价格（地地上）：1130000360000元/（1层3.6万/，2层2.6/，3层1.9万/，4层1.8万/，5层1.3万/)。 3、公寓寓价格：均均价110000元/在售政策：全款优惠惠10000元/平米；贷款5000元/平米返租政策：1、下沉式式购物中心

5、心13年回本本。2、吃遍中中国餐饮区区9年回本，前前3年每年返返10%；46年每每年返111%；78年每每年返122%；第9年返13%。3、公寓66年回本，前前3年每年返返18%；第第4年返16%；56年每每年返155%吃遍中国餐餐饮区面积积区间：11层90-3300/，2.3层27-775/，4.5层20-550/。住宅区信息息：东一区大部部分房源去去年已售罄罄，均价77000左左右，现在在主推售东东一区东侧侧2栋及西二二区4栋楼，销售口号：投资无风风险，6年白得一一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）销售率：本本期主推66栋房源已已销售约33栋。销售政策：6年回本（全全款一次付

6、付清），440年产权权，第1-3年每年年反 188%（共计计54%）第第四年166%第五六六年每年反反15% （6年100%全反清） 独享政策策（满一年年3年内可以以全款退房房款，年118%算为为收益给客客户） 次月开始始按月返还还收益，每每月返还。价格分析：106000优惠3000元/平米 续客政策：直接销售售，无办卡卡活动，推盘节奏：明年以西西二区东二二区为主占占比30%项目未来发发展分析：未来已66年返本为为口号，全全款销售，吸吸引投资及及购买住宅宅客户。销售模式：本案场销销售团队何时交房：20177年底交房房（二）祥云云国际项目目存在问题题分析1. 交通祥云国际处处于中华大大街沿线本本

7、项目就一一条双向44车道公路路贯穿，没没有贯穿道道路，直接接通往住宅宅，后期会会导致车流流拥挤等问问题，周边边为中华大大街2环路路转盘，火火车站出站站口附近，本本身此地域域就存在堵堵车隐患，交交通不便，2. 项目业态分分析：业态比较单单一，餐饮饮街（吃遍遍中国）游游乐园（中中心公园）购购物区（名名品购物街街）健身中中心几项业业态，以城城市综合体体为建设目目的，只能能满足本住住宅消费群群体及周边边零散零售售客户3.市场建建筑设计特特点已综合体建建筑项目标标准建设，存存在大部分分商业在底底下，导致致顾客会感感到压抑及及车位设计计及中庭通通透设计都都无法实现现4.经营定定位是什么么已本身住宅宅为主体

8、，辐辐射周边小小区销售群群体，辐射射面过小，定定位于城市市综合体所以以还存在周周边商场及及超市竞争争5.项目建建成后的意意义满足自身住住宅的休闲闲娱乐场所所，但是由由于地理位位置及交通通阻碍不能能达到同等等综合体的的实际效果果6. 现阶段施工工状态开发商老板板因本项目目原因，被被调查，内内部现阶段段比较混乱乱，资金链链及现阶段段是否能正正常运营前前途渺茫。7.现阶段段销售模式式式以脱离正正常房产项项目原则，55证不全，住住宅也为440年商业业产权，不不能贷款，全全款销售，漏漏洞百出，还还以高回报报，高收益益等诱人政政策，对于于现阶段销销售目的不不纯，有些些敛财及融融资现象。风风险较大。并且保本

9、返租是国家法律明令禁止的商业行为，存在违法销售的嫌疑。同时，该项目是零售型的综合体项目，商业基本在地下经营，年毛利率难达到10%，给客承诺每年固定返16-18%后期很难实现。8.合作共共赢及政府府支持 之之前项目的的一些大集集团入住（北北人集团）现现已终止合合作，对于于项目后期期招商情况况，及正常常运营的情情况，有些些影响。9. 开业时间 预预计今年年年底开业，但但现在项目目负责人被被调查，北北国撤股，工工程停止一一段时间的的情况看开开业渺茫。（三）国际际贸易城对对比优势分分析1. 交通项目是典型型的铁路、公公路、飞机机齐聚的“铁公机”商贸黄金金宝地贸易易城由100条贯穿道道路无缝衔衔接老城区

10、区，正定新新区，开发发区，横纵纵道路均为为主干道，双双向8车道道，及6车车道交通方方便四通发发达。本项目还还拥有5个个地铁口，22条高速进进口，火车车东站遥望望可及正定定飞机场仅仅需要155分钟，为为将来物流流及周转奠奠定了基础础。项目扼踞踞主城区、正正定新区、国国家级高新新技术开发发区三大区区域交汇的的核心，是是政府北进进，城市东东扩的必经经之地。项项目的功能能定位是“中国商品品采购第一一站”。2. 项目业态分分析项目整体定定位为：“中国商品品采购第一一站”，项目分分五个个组组团开发。分分别为：商商贸市场组组团、物流流仓储组团团、中央商商务组团、加加工配套组组团、幸福福生活组团团。建设集集商

11、贸交易易、仓储物物流、电子子商务、展展览会务、旅旅游购物、产产业加工为为一体的超超大规模的的全球性综综合商贸中中心。项目目由中央商商务区、专专业市场区区、仓储物物流区及产产业配套区区四大功能能板块组成成。一期以以天山大街街与兆通南南路为核心心共设有77个集中式式商城化市市场区，分分别是（11号国际针针织服装城、22号国际服服装城A馆馆、3号国国际皮革城城、4号国国际名品服服装城、55号国际小小商品城、66-1号国国际精品服服装城、66-2国际际童装城） 3.市场建建筑设计特特点采用商场市市场化设计计，主体建建筑临街布布置，商场场内无死角角设计，内内部多功能能中庭设计计，双首层层停车系统统，各层

12、环环形车道，每每层独立卸卸货区，屋屋顶VIPP快速通道道，自动扶扶梯，观光光客梯，货货梯。采用用商场化的的市场设计计，主体建建筑均临街街布置，最最大设计亮亮点在于打打造了独特特的“双首层设设计”，在每个个商城的顶顶层均设有有停车场，消消费者可沿沿每个城的的环形车道道，将车直直接停于顶顶层，并通通过屋顶VVIP快速速通道直达达商城的每每一层，层层层连接每每家商户；另外，在在每一层都都设有独立立的卸货区区，物流车车可沿环形形车道直达达每层的卸卸货区装卸卸货物，为为众多商户户提供便捷捷的装卸货货物服务。内部规划有有多处多功功能中庭、空空中走廊的的商业内街街，保证视视觉无死角角；每个城城都设有多多个自

13、动扶扶梯，观光光客梯，货货梯，合理理的交通动动线、人流流动线，独独特的体验验式购物环环境，为商商业的经营营奠定了坚坚实的基础础。4.经营定定位是什么么（1）、以以石家庄现现有商业批批发交易为为主，批零零兼营，以以仓储物流流整合上下下游渠道为为平台，信信息服务为为经营导向向，打造石石家庄市现现代化商贸贸市场经营营服务管理理的典范。（2）、专专业市场运运营管理公公司，制定定市场发展展规划，推推行现代市市场理念，培培育商业群群体，做好好市场经营营管理和服服务。5.项目建建成后的意意义（1）、提提高流通竞竞争力，打打造国际化化流通平台台；（2）、贸贸工联动，带带动相关产产业发展；（3）、强强化石家庄庄

14、在全国流流通产业发发展中的影影响力；（4）、承承接老市场场外迁升级级，改善石石家庄城市市形象；（5）、助助力石家庄庄在环渤海海经济圈中中准确定位位；（6）、创创造就业岗岗位，培养养商贸人才才。6. 现阶段施工工状态一期以天山山大街与兆兆通南路为为核心共设设有7个集集中式商城城化市场区区，分别是是（1号国国际针织服服装城、22号国际服服装城A馆馆、3号国国际皮革城城、4号国国际名品服服装城、55号国际小小商品城、66-1号国国际精品服服装城、66-2国际际童装城。其其中1、22、3号商商城现已全全面封顶，外外部装修已已基本完成成，正在做做内部装修修及机电安安装，4号号商城已接接近封顶，55号商城

15、已局部部建至3层层，预计55月份全面面封顶， 6-1号基处理已已完成955%。7. 现阶段销售售模式项目整体规规划已经通通过，项目目体量较大大，采用分分批走手续续。由于项项目是十二二五的重点点项目，政政策上有所所倾斜，项项目推进小小组在依计计划顺利开开展。项目目1、2、33号地已经经封顶，证证件和工程程的进度都都是很快的的。房产证证自交房后后720个个工作日能能办下来。因因为我们项项目单个商商城的体量量较大，肯肯定是分批批分次进行行办理。另另外，项目目采用前三三年返租，自自开业后第第四年起按按市场实际际租金1：9分成的的经营模式式。因考虑虑前三年主主要为新市市场的培育育期，需低低租金吸引引经营

16、户出出台有利于于经营户落落户经营的的政策，但但为了保证证业主的利利益不受损损失，因而而采取了前前三年返租租的政策，前前三年由开开发公司及及经营公司司补贴运营营管理费用用。自第四四年起按实实际租金990%分给给产权业主主，10%由经营管管理公司收收取，用于于经营推广广、活动组组织及面向向全国的广广告宣传费费。合作共赢及及政府支持持现阶段新华华集贸南三三条通过政政府支持及帮帮助已和本本项目隶属属长安区各各界领导及及商业巨头头等重量级级人物都曾曾来本项目目参观指导导集团以“驱动一座座城，筑造造中国商贸贸梦”的宗旨，承承担着改写写中国商贸贸布局，成成就石家庄庄商业转型型升级、老老市场外迁迁的社会责责任

17、，受到到了从中央央到本市各各级政府的的重视和商商界的广泛泛关注，是是河北省重重点商贸项项目，也被被列为石家家庄市政府府服务业“十二五”规划重点点项目之首首。 同时，我们们与阿里巴巴巴已经签签定了战略略合作关系系，未来我我们会为进进驻国际贸贸易城的商商户提供 “O2O”线下实体体店和网络络销售的双双平台服务务，实现一一个实体铺铺网上商商城、淘宝宝店、天猫猫店、微信信商城的“非常五加加一”全连动。在在中央商务务区还设有有北中国最最大的会展展中心，每每年针对不不同的专业业业态面向向全国做大大型的展销销会，为商商户经营的的商品打开开全球市场场提供更广广阔的平台台。9开业时间间1号5号号区（针织织、服装

18、、皮皮革、服装装名品、小小商品）在在20155年10月月底陆续交交付使用，预预计年底陆陆续营业。一期仓储位位于项目西西北角及太太行大街西西北，共二二个仓储物物流区。仓仓储物流区区的建设周周期非常短短，预计22015年年5月份开工工9月份交付付使用。二、 塔坛商贸城城项目调研研分析（一）项目目概况塔坛国际商商贸城是由由河北塔坛坛房地产开开发有限公公司投资开开发，由塔塔坛九通企企业管理有有限公司全全程运营管管理。项目目规划投资资104亿元元，占地9900多亩亩，总建筑筑面积3000万平米米，其中高高档住宅占占90万平米米，教育、体体育、医疗疗设施、社社区商业等等公建占330万平米米，大型商商业部分

19、总总建筑面积积超过1770万平方方米。除了批发发功能，整整个项目按按照现代化化、高标准准的规划设设计理念及及要求，在在依据合理理经营业态态分布的基基础上，商商业部分还还将建设国国际会展中中心、购物物中心、大大型综合超超市、特色色商业步行行街、空中中绿色生态态商务休闲闲区等，约约占77.3万平方方米，世界界级5A智能写写字楼、精精装商务公公寓和高星星级曼哈顿顿酒店约占占57.55万平方米米；地下一一层仓储物物流配送中中心和润丰丰物流园、在在建的留村村物流园区区实现物联联网平台，二二三层大型型智能化停停车场建筑筑面积约占占45.22万平方米米。建成后后的塔坛国国际商贸城城将是集商商贸批零、商商务会

20、展、酒酒店住宿、餐餐饮休闲、电电子商务、仓仓储物流于于一体的大大型城市综综合体项目目集群。目前商铺区区为地上五五层，地下下三层。负负一、三层层为仓储物物流，负二二层为停车车场。目前前在售的为为第二层，其其他开发商商自持，均均价为233000元元/平米。成成功购买后后签订塔坛坛房地产开开发公司、塔塔坛九通企企业管理公公司、业主主三方托管管协议，期期限为五年年。前三年年共计返220%总房房款，之后后两年为全全部租金。业态分布： 地上五五层大型主主题批发商商城，又可可划分为110个区域域：A、B区为文体体区、C区为日化化百货、DD、G、H、K区主营服服装、E区为箱包包饰品、FF区为针织织、L区为童装

21、装。主要为为南三条及及新华集贸贸的一些商商户。换句句话说就是是项目发售售的是带租租约商铺，这这可在一定定程度上保保障投资者者的收益。2层整个楼层挑高5.1米，柱距9米，框架结构，套内可自由组合。公寓为255层，均价价为86000元/平米。4号公寓面面积为566-1344，整层出出售；6号公寓面面积为655-1766；10号公寓寓为56-133；11号公寓寓为52-62。目目前优惠政政策为1万抵2万，贷款款9.8折，一一次性付款款9.6折。4、10号楼公公寓为629层，挑挑高3.1米， 6梯（其其中两个货货梯）244户，主打打61.334平米户户型，同样样为框架结结构，套内内可自由组组合。在售售

22、写字楼：6号写字楼楼为标准甲甲级写字楼楼,精装交房房.主打户型型为65.11平方方米.6部电梯梯,其中两部部为货梯.每层总面面积约为11600平平方米,一层6梯18户，挑挑高3.55米,户型面积积在65-175平平方米之间间,框架架构构,可自由组组合.(66-25层层在售）主要政策信信息：在售政策：1、200000抵400000万；2、全款99.2折，贷贷款9.66折，分期期（先交一一半5.11开业再交交另一半，只只 能贷款并并不可享受受任何优惠惠）反租比例：前3年一次性性返还200%，3年后的前前两年随行行就市，收收多少返多多少， 租金大概在在100/平/月，5年后只收收取商户的的物业费。

23、招租率：660-700%项目业态：包含服装装服饰、针针织童装、箱箱包皮具、日日用百货、文文化用品、工工艺 礼品、餐餐饮等价格：未打打折前，22.1万-2.55万主力面积：20-770平停车位：22万个铺位数：11.5万工程进度：正在做内内外装运营商和销销售：均是是塔谈九通通运营公司司（二）塔坛坛国际商贸贸城VS石石家庄国际际贸易城项项目优劣势势对比分析析1、开发商商实力VSS塔坛国际商商贸城：河北塔坛房房地产开发发有限公司司,为塔坛坛村委会所所有.因开开发塔坛国国际商贸城城而组建的的公司,商商业房地产产开发经验验基本为零零.(劣势势：在这之之前,开发发商没有开开发过商业业地产项目目,相关商商业

24、地产开开发经验严严重不足)国际贸易城城：浙江乐城集集团累计开开发建筑面面积近20000万平平米。所开开发建设的的贵阳西南南国际商贸贸城、杭州州钱江世纪纪城、乐城城广场、济济南盛世东东方家纺布布艺城、辽辽宁海城西西柳中国商商贸城、西西柳商贸城城新区、山山东昌邑中中国棉纺城城、上海嘉嘉峪信息科科技城等115个大型型商业项目目，均成为为行业内著著名样板标标杆。厚德载物，上上善若水。本本着“为城市提提高品质，为为企业创造造财富，为为客户实现现价值”的信念，浙浙江乐城集集团超强的的经济实力力和低调坚坚韧的软实实力相得益益彰，在全全国商贸圈圈中形成了了强大号召召力、影响响力，成为为目前中国国最具有综综合实

25、力和和核心竞争争力的商业业领军企业业。(优势势：开发商商从三方面面来讲占绝绝对优势： （1）.所开发发业态的多多样性与全全面性.（2）.三十年年的商业房房地产开发发经验,（3）.累计开开发建筑面面积之大,绝无仅有有！)2、项目投投资规模VVS塔坛国际商商贸城：项目规划投投资1044亿元，占占地9000多亩，总总建筑面积积300万万平米.(劣势：投投资规模相相比较只占占石家庄国国际贸易城城投资规模模的1/88;体量上上来说,总总建筑面积积为石家庄庄国际贸易易城的1/9；由此此可见开发发商实力相相差乃是天天壤之别)国际贸易城城：浙江乐城集集团斥资8800亿开开发运营的的新一代专专业市场集集群,项目

26、目总规划占占地157742亩，总总建筑面积积26000万平方米米，体量相相当于3个个义乌、112个南三三条+新华华集贸.(优势：投投资规模、项项目总规划划面积以及及总建筑面面积）3、区域位位置VS塔坛国际商商贸城：地理位置处处于新火车车站商圈地地带，北靠靠新火车站站、南二环环快速路，南南临1077 、3008国道，青青银、石太太高速出入入口，西临临规划新建建的长途客客运总站，建建设中的地地铁2、33号线在项项目处交汇汇.（劣势势：区域位位置辐射范范围狭窄,货运形式式单一,主主要依靠铁铁路,公路路,而空运运和海运物物流功能没没有得到很很好的体现现,不得不不说这是该该项目的短短柄,且整整体项目未未

27、来发展定定位前景不不广阔)另另外，做为为批发行业业，交通便便捷是重中中之重，塔塔坛所在位位置在二环环高架桥下下，在项目目周边没有有下桥口，又又临火车站站，该区域域道理经常常出现拥堵堵的情况，对对于后期货货物运输带带来很大的的阻碍。石家庄国际际贸易城：石家庄国际际贸易城位位于石家庄庄长安区西西兆通镇，京京珠高速以以东、石津津灌渠以北北、石黄高高速以南、东东三环以西西。项目整体东东西长约77公里，南南北长约22公里。航空：自项项目所在位位置沿天山山大街，只只需15分分钟就可直直达正定国国际机场。铁路：在项项目的南侧侧，政府规规划建设火火车东站，预预计于20017年投投入使用，主主要有6条条铁路（京

28、京广高铁、京京广铁路、石石太高铁、石石太铁路、石石德铁路、石石济高铁），连连接全国各各大城市，为为大宗货物物的运输提提供了极大大的便捷。高速：石家家庄国际贸贸易城紧邻邻京珠高速速及石黄高高速，距京京珠高速裕裕华路出口口仅2公里里，距石黄黄高速西兆兆通出口仅仅200米米。3条高高速（京港港澳高速、石石黄高速、青青银高速），通通达全国。同同时，石黄黄高速可通通往黄骅港港、曹妃甸甸港，为海海上运输提提供及大的的便捷；高高速路环绕绕可实现流流通快速切切换。（优势：交交通四通八八达,十分分便利;不不仅囊括铁铁路,公路路,路路等等还包括水水路,空运运,对于商商户而言在在货物流通通方面提供供极大的便便利条件

29、）4、场馆业业态VS塔坛国际商商贸城：地上五层大大型主题批批发商城，又又可划分为为10个区区域：A、BB区为文体体区、C区区为日化百百货、D、GG、H、KK区主营服服装、E区区为箱包饰饰品、F区区为针织、LL区为童装装.(劣势势：业态形形式较为单单一,包含含范围狭窄窄,仅以文文体百货服服装为主,没有其他他业态支撑撑，并且每每类业态所所占面积都都比较小，产产品种类不不齐全，货货品量太小小，很难做做到品类丰丰富、种类类齐全，客客户进货选选择面小，因因此难以形形成聚集效效应，后面面经营堪忧忧。）现好多南南三条的经经营商户，最最初在塔坛坛租了铺位位，现都陆陆续撤出，就就是考虑其其交通不便便、经营品品类

30、少，很很难在此区区域做批发发业态。只只能调整定定位做社区区型或转型型片区型的的零售配套套商业。国际贸易城城：项目由中央央商务区、专专业市场区区、仓储物物流区及产产业配套区区四大功能能板块组成成。分三期期开发：一一期市场仓仓储物流及及生活配套套区，二期期中央商务务及商务配配套区，三三期产业加加工及行业业配套区。建建设周期为为20133年-20018年.国际贸易城城业态包含：针织织服装;国际际服装、国际皮革革、国际名品品服装、国际小商商品、国际童装装城、电子家电电、食品、古古文化茶、鞋、布匹辅料料、家居建材材城;、灯饰城、建材陶瓷瓷、五金机电电、汽车配件件等多门类类业态，同同时还有配配套的仓储储区

31、、物流流区及产业业的研发、加加工区。打打造的就是是辐射全国国的、综合合性的、全全产业链的的产业新城城。（优势：业业态总揽各各个行业,综合性强强且呈多样样化,可选选择性强,便于商户户及投资户户选择租售售)5、场馆设设计VS塔坛国际商商贸城：现代化理念念设计(劣劣势：设计计概念笼统统,没有特特色,整体体建筑风格格很是一般般，并且内内部铺位设设计死角较较多，交通通支线不合合理)国际贸易城城：三大设计风风格:1.“双首首层设计”:全国首首创的“双首层”市场结构构设计在项项目中应运运而生，通通过楼体外外围环形车车道设计，车车辆可以直直接由一层层通往四层层，这种设设计可以最最大程度的的增加每层层的客流量量

32、，又可增增加停车的的数量，方方便客户采采购及货物物的运输。2.开放式式商街设计计：此设计计是汲取北北美五维立立体式享受受精髓，巧巧妙地将商商业、人居居、生活休休闲配套紧紧密联系起起来，通过过面向外界界开放的城城市空间，把把人们从传传统的封闭闭围合式购购物环境中中引导出来来。3. 内街街式设计：内街式商商铺，因为为其最主要要特征就是是内外人流流的循环，让让消费者更更多地在商商业内街里里进行“圆形”流动，以以拉动非沿沿街面的商商业销售。(优势：设设计风格标标新立异,突出人性性化设计理理念.在整整个石家庄庄市乃至河河北省来说说首创.）6、项目动动态VS塔坛国际商商贸城：信息来源各各大网站：20144

33、年8月220日上午午，石家庄庄市桥东区区政府各级级主要领导导及人大代代表一行，莅莅临塔坛国国际商贸城城项目接待待中心视察察指导工作作.201137月55日，石家家庄市委市市政府负责责人率领市市、区、县县及发改委委等各级政政府负责人人和相关部部门负责人人组成百余余人的政府府考察团，莅莅临塔坛国国际商贸城城项目现场场，进行了了实地观摩摩考察。(劣势：纵纵观其项目目动态,发发现莅临参参观指导的的领导级别别只到市一一级,而从从这点出发发,其项目目开发至今今并没有得得到省一级级领导的的的重视；政政府对于该该项目关注注度较低,发展前景景不容乐观观)国际贸易城城：2010年年7月石家家庄国际贸贸易城被列列为

34、河北省省重点建设设项目.2013年年5月133日，石家家庄市委常常委、副市市长刘晓军军参观本项项目.2013年年7月5日日，石家庄庄市委副书书记、市长长王亮带队队到本项目目地视察.2013年年7月255日，石家家庄市委常常委、副市市长孟祥红红参观视察察国际贸易易城项目. 2013年年9月111日，市委委副秘书长长梁立柱带带队到本项项目地视察察. 2013年年9月277日，市商商务局局长长田嘉一亲亲临国际贸贸易城.【重要新闻闻】省府专专项会议 为国际贸贸易城保驾驾护航！ 【重要新闻闻】国际贸贸易城成石石市新核心心商圈 市市长王亮亲亲自督战商商城建设！日本世嘉嘉株式会社社来国际贸贸易城参观观考察.

35、浙浙江乐清领领导一行考考察石家庄庄国际贸易易城.【重要新闻闻】省委副副书记省长长张庆伟调调研石家庄庄国际贸易易城.国家级批发发市场集群群电商示范范中心正式式落位国际际贸易城.河北省副省省长秦博勇勇一行莅临临石家庄国国际贸易城城视察.承接北京批批发市场外外迁 国际际贸易城与与大红门、动动批成功对对接.河北商贸唯唯一样板示示范工程河北省省十一地市市政府领导导前来项目目考察调研研.京冀政府“做媒” 国际贸贸易城“联姻”大红门北京市丰丰台区政府府领导莅临临乐城国际际贸易城.(优势：政政府对于项项目关注度度很高,而而且根据可可靠消息已已经承接了了北京大红红门一部分分批发功能能的外迁,后市发展展前景不可可

36、估量）7、项目定定位VS塔坛国际商商贸城：商业定位主主要为大型型,专业主题题批发商城城.（劣势:定定位水平层层次低,因因其本身项项目规划包包括业态承承接力度等等方面均表表现出严重重不足,承承接不了大大型市场批批发功能的的外移）石家庄国际际贸易城：商业定位为为三北地区区（陕北,华北,东东北)最大大规模的产产品制造中中心、产业业集群中心心、物流配配送中心和和国际贸易易中心.优势：整体体受到媒体体及政府广广泛关注且且项目体量量又是先天天优势,定定位水平囊囊括三北大大前提下,对于承接接南三条,新华集贸贸批发市场场批发功能能而言,完完全可以容容纳,并且且绰绰有余余,包括未未来项目内内集产,供供,销,仓仓

37、储等配套套设施在建建成后一应应俱全的内内部产业结结构优势,后期定位位可辐射遍遍布整个全全国市场.)8、商铺销销售政策VVS塔坛国际商商贸城：项目在售的的只有2层层区域,11,3,44,5层自自持概不出出售。均价价230000元/平平方米.返返租情况,前三年返返租百分之之二十,一一次性从购购房款中扣扣除,第四四年按实际际租金返还还.塔坛国国际商贸城城交2万抵抵4万，二二层商铺均均价230000元/平米，沿沿街商铺1197000元/平米米起；全款款92折，贷贷款98折折。（劣势：返返租比例低低,投资客客户不能从从中实在收收益,价格格偏高,返返租完后整整体价格近近200000元/平平方米)国际贸易城

38、城项目:在售的包括括1#针织织服装城、22#国际服服装城A馆馆、3#国国际皮革城城、4#服服装名品城城、5#国国际小商品品,均价1180000元/平方方米;前三三年每年总总房价8%的租金返返租.而且且,总房价价24%的的返租是直直接从总房房款中减除除的,扣除除折合算下下约为155000元元/平方米米.一次性性付款922折、银行行按揭无折折扣、分期期付款955折。必须须严格按照照付款期限限才能享受受以上优惠惠。（优势：投投资客户可可实在从中中受益,返返租之后总总均价约115000元元/平方米米的价格低低于市区范范围商圈内内所有商贸贸项目,可可投资性强强,未来发发展升值潜潜力无限。同同时，纵观观全

39、国的专专业市场，只只要市场经经营起来，经经营状况良良好，商铺铺的升值潜潜力特别大大，往往能能翻几倍，租租金也是连连年上涨，仅仅转让费就就高于铺位位原有购买买价格几倍倍）三、 世界湾项目目调研分析析（一）项目目概况世界湾位于于老城区与与正定新区区连接的位位置，总投投资将达到到160亿元元，项目计计划总占地地面积约11100亩亩，2300万的商商业规划，集集红星美凯凯龙、爱家家HOUSSE家居MALLL、百货货MALLL、时空隧隧道主题商商业街、滨滨水新天地地、屋顶主主题儿童乐乐园、中华华恐龙园、甲甲级写字楼楼、五星级级酒店、SSOHO公公寓、水岸岸别墅、亲亲水洋房、高高端水景住住宅等于一一体的城

40、市市综合体，汇汇集家装、休休闲、娱乐乐、滨水旅旅游、生态态居住等功功能。目前销售的的是写字楼楼、公寓和和商铺，写写字楼分为为A1、A2两栋，A11不销售，作作为红星美美凯龙办公公。A2基本上上都是半层层起售，标标准层面积积是14000多平米米，目前价价格为65500元/。据销销售员反映映会所还有有三个整层层没出售。公公寓分为CC3、C4两栋，总总高26层，面面积为422-1077，目前前销售均价价为73000元/，优惠惠活动是11万抵2万，同时时享受贷款款9.2折扣扣、全款88.8折扣扣，基本上上已经消化化了70%。商铺分分为A、B、C三个馆，AA、B馆不销售售，主要是是红星美凯凯龙来自营营，

41、主要是是家具建材材，红星美美凯龙占551%的股份份，C馆主营家家具、家纺纺之类的软软装产品，主主力面积为为15-330，销销售均价为为200000元/，目前前只销售22层和5层，说1层、3层、4层已经销销售售完，6层为自持，主要经营古玩之类的。签10年的租赁合同，从2015年1月1日开始起算，前三年27%,直接优惠到房款里。4-10年的时候每年8%,10年后没有细说，只是说10年后可以回购，按现在的购买价格回购。同时在C3公寓的6层主要是古玩字画的拍卖公司。目前商铺已经销售70%，A、B馆2015年3月份开业，C馆具体开业时间未定。招商情况AA、B馆为自营营，涉及不不到招商的的情况，CC馆负一

42、层层为餐饮和和部分红木木家具，22楼主要经经营家具和和一些软装装的商品，5层为婚庆，6层为古玩。别的楼层经营的产品不太详细，招商主要是江苏省的叠石桥家纺，反映说是目前招商基本上已经85%。物管公司为约翰，开发商自己成立的，第一太平戴维斯为顾问，运营方面由红星美凯龙统一进行管理。主要政策信信息招商政策：第一年 交半年免免半年，第二年没没有优惠，第三年没没有优惠按照楼层的的区域位置置以及地段段价格不等等,主要价格格分为600元/ 平，70元/平，80元/平三个档档位 然后根据据所选择的的楼层以及及位置来划划分。在售政策：1、全款9.7折贷款9.99折2、定金11万抵2万，10000可小订订封号1天

43、产品价格：打折前22.2万-2.55万返租政策：前3年每返27%；后7年每年返返8%；10年后后可按原价价返回给开开发商。产品面积：13-990出售区域：2层、5层招商比例：60%商户数量：60000左右车位数量：地下10000地地上4000业态定位：家具建材材，软装，休休闲娱乐，餐餐饮，百货货。项目优劣势势：1、优势：1）证件齐齐全；2）产品丰丰富； 3）拥有红红星美凯龙龙强势入住住并合作开开发。4）外装已已做完，正正在做内部部装修，即即将开业。5）打造特特色项目（私私人博物馆馆，旅游度度假王国）吸吸引商户6）商铺均均为小户型型投资总额额小，容易易售出2、劣势：1）车位太太少，业态态较少。2

44、）位置较较偏，交通通不便。3）现在项项目周围的的整个区域域没有成熟熟的商业圈圈，位置比比较偏，辐辐射范围比比较小，目目前石家庄庄类似于这这种商业模模式的家具具建材市场场很多，没没有他突出出的特点。4）主营家家居建材，业业态单一，吸吸引的人流流少。5）目前家家居建材在在石家庄竞竞争压力比比较大，经经营越发困困难，仅二二环以内知知名的家居居建材市场场都有300多个，很很难将客户户吸引至这这么邻居的的地方。（二）世界界湾项目与与国际贸易易城的优劣劣势对比世界湾：现在项目周周围的整个个区域没有有成熟的商商圈，位置置比较偏，辐辐射范围比比较小，目目前石家庄庄类似于这这种商业模模式的家具具建材市场场很多，

45、没没有其突出出的特点，而而且严格意意义上来说说他们做的的并非一个个专业的市市场项目，而而且整体规规划的是一一个商业综综合体，后后期主要是是开发住宅宅，辐射的的范围大概概也就是周周围的一些些社区，同同时业态比比较单一，也也就是简单单的家具、灯灯饰、家饰饰等、针对对的客群基基本上以住住宅装修、装装饰为主，并并且这些业业态在石家家庄趋于饱饱和的状态态。国际贸易城城：国际贸易城城是一个目目前国际上上最领先的的第六代商商场化的批批发市场。将将来面向的的客群是整整个中国，甚甚至于全球球，而且也也是目前全全国最大的的项目，所所以业态会会非常的全全，对于一一些商户来来说，在本本项目批发发商品会非非常的方便便，

46、既节约约了成本，又又节约了时时间，对于于零售商来来说可以实实现利益的的最大化。四、米氏ee家天下项项目调研分分析（一）项目目概况：米氏e家天天下项目位位于石家庄庄市东北部部长安区南南村，北至至石黄高速速，南至石石津灌渠，西西至秦岭大大街，东至至东三环，米氏e家天下项目是由米氏集团投资、米氏地产倾力打造的泛家居电子商务示范区，项目规划占地5400亩，总投资约百亿；定位为“中国*石家庄泛家居电子商务”示范园区，是依托深厚的家居产业基础，以电子商务为平台，跨界整合营销为体系，融合家居、家具、建材、家纺、五金、灯饰等多个行业市场的综合性家居产业示范园区。其中一期占地140亩，投资12亿元。一期4栋独栋

47、已封顶，共5层，单层面积1000，后期考虑自持；1-3#联排已封顶并开始做内部装修，共计4层，单层面积4000，1-2层为街铺模式，一般铺位面积在200左右，3-4层主力面积为1550。4-6#基桩基础已完成并开始施工建设。米氏e家天天下项目的的电子商务务模式O22O+F22C模式的的泛家居电电子商务平平台。O2O+FF2C 模模式即：线线上营销，线线下体验+工厂直销销的电商营营销模式（二）销售售情况：目前没有开开始销售，也也没有做宣宣传，对外外的一些信信息主要是是网站上面面的信息，目目前基本上上也没有自自然到访的的客户，价价格未定。（三）招商商情况：招商现在基基本上没有有开始，返返租等相关关政策也没没定，就当当时找人了了解的说是是已经成立立招商团队队，目前在在广州、上上海、成都都等地已经经开始招商商，但就在在现场看到到的情况应应该还没有有开始，因因为整个案案场一共就就10来个个人，特别别的冷清，而而且什么