郑州市房地产行业商品房销售管理办法47064183730.docx

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1、郑州市商品房销售管理办法第一章总总则第一条为为加强商品品房销售管管理，保障障商品房交交易双方当当事人的合合法权益，根根据中华华人民共和和国城市房房地产管理理法、国国务院城城市房地产产开发经营营管理条例例等有关关法律、法法规规定，结结合本市实实际情况，制制定本办法法。第二条本本办法所称称商品房销销售包括商商品房预售售和商品房房现售。商品房预售售，是指房房地产开发发企业将正正在建设中中的商品房房预先出售售给买受人人，并由买买受人支付付定金或者者房价款的的行为。商品房现售售，是指房房地产开发发企业将竣竣工验收合合格的商品品房出售给给买受人，并并由买受人人支付房价价款的行为为。第三条在在本市行政政区域

2、内商商品房销售售及商品房房销售管理理应当遵守守本办法。第四条房房地产开发发企业可以以自行销售售商品房，也也可以委托托房地产中中介服务机机构销售商商品房。第五条商商品房销售售应当遵循循公平和诚诚实信用的的原则。第六条市市房地产管管理部门是是本市商品品房销售管管理工作的的行政主管管部门，其其所属的房房地产市场场管理机构构具体负责责本市市区区商品房销销售管理工工作。县（市）、上上街区房地地产管理部部门主管本本行政区域域内商品房房销售管理理工作。第二章预预售管理第七条商商品房预售售实行预售售许可证制制度。房地产开发发企业预售售商品房，应应当向市、县县（市）、上上街区房地地产管理部部门申请登登记，取得得

3、商品房房预售许可可证后，方方可预售。禁止伪造、涂涂改、买卖卖、转借商商品房预售售许可证。第八条房房地产开发发企业预售售商品房应应当制定商商品房预售售方案。预预售方案应应当载明项项目名称、商商品房的位位置、楼号号、装修标标准、交付付使用日期期、预售总总面积、单单元数、层层数、房型型、套数、预预售价格及及交付使用用后的物业业管理等内内容，并附附商品房预预售总平面面图、底层层平面图及及标准层平平面图。第九条商商品房预售售应当符合合下列条件件：（一）建设设用地已办办理国有土土地出让手手续，并已已取得国有有土地使用用权；（二）已取取得建设工工程规划许许可证；（三）已办办理建设工工程施工许许可证，签签订建

4、设工工程施工合合同，并已已确定施工工进度和竣竣工交付日日期；（四）六层层以下（含含六层）的的商品房项项目，完成成基础并施施工至二层层以上（含含地下室）结结构封顶工工程，七至至十二层（含含十二层）小小高层建筑筑完成三层层以上（含含地下室）结结构封顶工工程，十三三层以上（含含地下室）高高层建筑完完成五层以以上结构封封顶工程；（五）已签签订商品房房预售款监监管协议；（六）法律律、法规规规定的其他他条件。第十条申申请办理商商品房预售售许可证，应应当提交下下列证件及及材料：（一）预售售申请书；（二）营业业执照和资资质等级证证书；（三）国有有土地使用用权证；（四）建设设工程规划划许可证及及红线图；（五）建

5、设设工程施工工许可证及及施工合同同；（六）商品品房预售款款监管协议议的有关材材料和预售售款监管银银行专用账账户证明；（七）商品品房预售方方案；（八）法律律、法规、规规章规定的的其他证明明材料。第十一条市、县（市市）、上街街区房地产产管理部门门受理房地地产开发企企业预售申申请及有关关证件、材材料后，应应当现场勘勘验。对符符合本办法法第九条规规定条件的的，应在接接到申请后后10个工工作日内核核发商品品房预售许许可证；对不符合合条件的，应应当书面通通知申请人人，并告知知不予核发发的理由。第十二条房地产开开发企业将将已批准预预售的商品品房项目转转让给其他他房地产开开发企业开开发建设的的，当事人人应当持

6、下下列文件到到原发证机机关变更商商品房预售售许可证：（一）商品品房项目转转让合同；（二）原商商品房预售售许可证；（三）城市市规划和土土地管理等等部门同意意变更的有有关手续；（四）受让让方的房地地产开发资资质证书、营营业执照；（五）法律律、法规、规规章规定的的其他材料料。转让的商品品房项目符符合转让条条件的，市市、县（市市）、上街街区房地产产管理部门门应自受理理申请之日日起10个个工作日内内变更商商品房预售售许可证。第十三条房地产开开发企业变变更已批准准预售的商商品房项目目的名称、建建筑面积、楼楼号等事项项，应持有有关部门的的批准文件件，到原发发证机关变变更商品品房预售许许可证。第十四条预售商品

7、品房，房地地产开发企企业应当向向预购人出出示商品品房预售许许可证或或其副本，并并以书面形形式向预购购人明示下下列事项：（一）房地地产开发企企业的名称称、注册地地址及法定定代表人；（二）项目目开发进度度及竣工交交付时间；（三）商品品房项目及及其配套设设施的平面面示意图；（四）商品品房的结构构类型、户户型、装修修标准及公公共和公用用建筑面积积的分摊办办法；（五）预售售商品房的的价格及付付款办法；（六）物业业管理事项项；（七）其他他应当明示示的事项。第十五条房地产开开发企业将将已批准预预售的商品品房项目转转让给其他他房地产开开发企业开开发建设的的，受让方方必须是依依法成立并并符合资质质等级要求求的房

8、地产产开发企业业。转让预售的的商品房项项目，受让让方享有原原房地产开开发企业对对预购人享享有的权利利，并承担担原房地产产开发企业业对预购人人承担的义义务。已批准预售售的商品房房项目转让让后，转让让方应当自自合同签订订之日起停停止预售商商品房；未未变更商商品房预售售许可证，受受让方不得得预售受让让的商品房房。第十六条预售的商商品房价格格和代收税税费由房地地产开发企企业和预购购人约定，并并在商品房房买卖合同同中载明。商商品房买卖卖合同签订订后，除国国家和省规规定新开征征的税费外外，房地产产开发企业业不得向预预购人收取取其他费用用。第十七条房地产开开发企业在在申请商商品房预售售许可证前前，应当在在项

9、目所在在地的银行行开立商品品房预售款款专用账户户。开立账账户时，房房地产市场场管理机构构应当签署署意见。开开立账户后后，由房地地产市场管管理机构与与开户银行行、房地产产开发企业业签订监管管协议。房地产开发发企业有多多个商品房房项目的，应应当分别开开立商品房房预售款专专用账户。预购人交付付商品房预预售款时，应应当直接存存入商品房房预售款专专用账户，凭凭银行出具具的存款凭凭证，向房房地产开发发企业换领领交款收据据。第十八条房地产开开发企业收收取的商品品房预售款款，在项目目竣工前，只只能用于购购买该项目目建设必需需的建筑材材料、设备备和支付该该项目建设设的施工进进度款及法法定税费，不不得挪作他他用、

10、不得得用于偿还还与该项目目无关的债债务。第十九条房地产开开发企业使使用商品房房预售款，应应当编制用用款计划，经经该项目的的工程监理理机构对房房地产开发发企业的用用款计划的的真实性出出具证明后后，报房地地产市场管管理机构审审核。房地产市场场管理机构构应当自收收到申请之之日起5个个工作日内内作出答复复，对符合合前条规定定用途的，应应当同意其其使用，并并书面通知知开户银行行；对不同同意使用的的，应当书书面说明理理由。开户银行应应当按房地地产市场管管理机构核核准同意使使用的数额额拨付，并并对资金用用项进行监监督。该项目竣工工验收一个个月内，房房地产市场场管理机构构应当及时时解除对商商品房预售售款的监管

11、管，并书面面通知房地地产开发企企业和开户户银行，房房地产开发发企业和开开户银行接接到通知后后，应当按按规定撤销销该账户。第三章现现售管理第二十条商品房现现售应当符符合下列条条件：（一一）现售商商品房的房房地产开发发企业应当当具有企业业法人营业业执照和房房地产开发发企业资质质证书；（二二）已取得得国有土地地使用权；（三）持持有建设工工程规划许许可证和施施工许可证证；（四）已已通过竣工工验收；（五五）拆迁安安置已经落落实；（六六）供水、供供电、供热热、燃气、通通讯等配套套基础设施施具备交付付使用条件件，其他配配套基础设设施和公共共设施具备备交付使用用条件或者者已确定施施工进度和和交付日期期。第二十

12、一条条房地产产开发企业业在现售前前应持下列列有关材料料和证明向向市、县（市市）、上街街区房地产产管理部门门办理产权权登记备案案：（一）商商品房现房房销售方案案；（二）企企业法人营营业执照和和资质证书书；（三）国国有土地使使用权证；（四）建建设工程规规划许可证证和施工许许可证；（五五）工程竣竣工验收证证明；（六六）法律、法法规、规章章规定的其其他证明材材料。第二十二条条市、县县（市）、上上街区房地地产管理部部门发现现现售商品房房不符合现现售条件的的，应当责责令房地产产开发企业业限期纠正正或停止销销售。第二十三条条房地产产开发企业业不得采取取下列方式式销售商品品房：（一一）返本销销售或者变变相返本

13、销销售；（二二）售后包包租或者变变相售后包包租的方式式销售未竣竣工商品房房；（三）分分割拆零销销售按套销销售的商品品房住宅。第四章广广告与合同同第二十四条条房地产产开发企业业、房地产产中介服务务机构发布布商品房预预售广告，应应当向广告告经营单位位出示商商品房预售售许可证，并并在广告内内容中载明明商品房房预售许可可证的编编号。房地产开发发企业、房房地产中介介机构发布布商品房销销售广告，不不得含有误误导、欺骗骗公众和与与商品房房预售许可可证核准准事项、产产权登记备备案事项不不一致的内内容。房地产开发发企业、房房地产中介介服务机构构发布商品品房预售广广告，应当当将拟发布布广告的样样式、内容容报房地产

14、产市场管理理机构审核核。第二十五条条销售商商品房时，房房地产开发发企业与买买受人应当当签订商品品房买卖合合同。买卖卖合同应使使用统一的的合同文本本。第二十六条条房地产产开发企业业、房地产产中介服务务机构发布布的商品房房销售广告告和印发的的宣传资料料中所明示示的事项，买买受人有权权要求在商商品房买卖卖合同中约约定。第二十七条条商品房房买卖合同同应当附有有预购商品品房项目及及楼层的平平面图，并并在平面图图上标明买买受人所购购房屋的楼楼号、楼层层和房号的的位置。第二十八条条房地产产开发企业业和买受人人在依法签签订商品房房预售合同同后，房地地产开发企企业应在330日内，报报市、县（市市）、上街街区房地

15、产产管理部门门登记备案案。第二十九条条商品房房销售可以以按套（单单元）计价价，也可以以按套内建建筑面积或或者建筑面面积计价。商品房建筑筑面积由套套内建筑面面积和分摊摊的共有建建筑面积组组成，套内内建筑面积积部分为独独立产权，分分摊的共有有建筑面积积部分为共共有产权，买买受人按照照法律、法法规的规定定对其享有有权利、承承担义务。按套（单元元）计价或或者按套内内建筑面积积计价的，商商品房买卖卖合同中应应当注明建建筑面积和和分摊的共共有建筑面面积。第三十条按套（单单元）计价价的现售房房屋，当事事人对现售售房屋实地地勘察后可可以在合同同中直接约约定总价款款。按套（单元元）计价的的预售房屋屋，房地产产开

16、发企业业应当在合合同中附所所售房屋的的平面图。平平面图应当当标明详细细尺寸，并并约定误差差范围。房房屋交付时时，套型与与设计图纸纸一致，相相关尺寸也也在约定的的误差范围围内，维持持总价款不不变；套型型与设计图图纸不一致致或者相关关尺寸超出出约定的误误差范围，合合同中未约约定处理方方式的，买买受人可以以退房或者者与房地产产开发企业业重新约定定总价款。买买受人退房房的，由房房地产开发发企业承担担违约责任任。第三十一条条按套内内建筑面积积或者建筑筑面积计价价的，当事事人应当在在合同中载载明合同约约定面积与与产权登记记面积发生生误差的处处理方式。合同未作约约定的，按按下列原则则处理：（一一）面积误误差

17、比绝对对值在3以内（含含3）的的，据实结结算房价款款；（二）面面积误差比比绝对值超超出3时时，买受人人有权退房房。买受人人退房的，房房地产开发发企业应当当在买受人人提出退房房之日起330日内将将买受人已已付房价款款退还给买买受人，同同时支付已已付房价款款利息。买买受人不退退房的，产产权登记面面积大于合合同约定面面积时，面面积误差比比在3以以内（含33）部分分的房价款款由买受人人补足；超超出3部部分的房价价款由房地地产开发企企业承担，产产权归买受受人。产权权登记面积积小于合同同约定面积积时，面积积误差比绝绝对值在33以内（含含3）部部分的房价价款由房地地产开发企企业返还买买受人；绝绝对值超出出3

18、部分分的房价款款由房地产产开发企业业双倍返还还买受人。第三十二条条按建筑筑面积计价价的，当事事人应当在在合同中约约定套内建建筑面积和和分摊的共共有建筑面面积，并约约定建筑面面积不变而而套内建筑筑面积发生生误差以及及建筑面积积与套内建建筑面积均均发生误差差时的处理理方式。第三十三条条不符合合商品房销销售条件的的，房地产产开发企业业不得销售售商品房，不不得向买受受人收取任任何预订款款性质的费费用。符合商品房房销售条件件的，房地地产开发企企业在订立立商品房买买卖合同之之前向买受受人收取预预订款性质质费用的，订订立商品房房买卖合同同时，所收收费用应当当抵作房价价款；当事事人未能订订立商品房房买卖合同同

19、的，房地地产开发企企业应当向向买受人返返还所收费费用；当事事人另有约约定的，从从其约定。第三十四条条房地产产开发企业业应当按照照批准的规规划、设计计建设商品品房。商品品房预售后后，房地产产开发企业业不得擅自自变更规划划、设计。经规划部门门批准的规规划变更、设设计单位同同意的设计计变更导致致商品房的的结构型式式、户型、空空间尺寸、朝朝向变化，以以及出现合合同当事人人约定的其其他影响商商品房质量量或者使用用功能情形形的，房地地产开发企企业应当在在变更确立立之日起110日内，书书面通知买买受人。买受人有权权在通知到到达之日起起15日内内做出是否否退房的书书面答复。买买受人在通通知到达之之日起155日

20、内未作作书面答复复的，视同同接受规划划、设计变变更以及由由此引起的的房价款的的变更。房房地产开发发企业未在在规定时限限内通知买买受人的，买买受人有权权退房。买买受人不解解除合同的的，应当签签署补充协协议，买受受人退房的的，由房地地产开发企企业承担违违约责任。第五章销销售代理第三十五条条房地产产开发企业业委托中介介服务机构构销售商品品房的，受受托机构应应当是依法法具有相应应资格并取取得工商营营业执照的的房地产中中介服务机机构。房地产开发发企业应当当与受托房房地产中介介服务机构构订立书面面委托合同同，委托合合同应当载载明委托期期限、委托托权限以及及委托人和和被委托人人的权利、义义务。第三十六条条受

21、托房房地产中介介服务机构构销售商品品房时，应应当向买受受人出示商商品房的有有关证明文文件和商品品房销售委委托书。第三十七条条受托房房地产中介介服务机构构销售商品品房时，应应当如实向向买受人介介绍所代理理销售商品品房的有关关情况。受托房地产产中介服务务机构不得得代理销售售不符合销销售条件的的商品房。第三十八条条受托房房地产中介介服务机构构在代理销销售商品房房时，不得得收取佣金金以外的其其他费用。第三十九条条商品房房销售人员员应当经过过专业培训训，方可从从事商品房房销售业务务。第六章交交付第四十条房地产开开发企业应应当按照合合同约定，将将符合交付付使用条件件的商品房房按期交付付给买受人人。未能按按

22、期交付的的，房地产产开发企业业应当承担担违约责任任。因不可抗力力或者当事事人在合同同中约定的的其他原因因，需延期期交付的，房房地产开发发企业应当当及时告知知买受人。第四十一条条房地产产开发企业业销售商品品房时设置置样板房的的，应当说说明实际交交付的商品品房质量、设设备及装修修与样板房房是否一致致；未作说说明的，实实际交付的的商品房应应与样板房房一致。第四十二条条交付销销售的商品品房住宅时时，房地产产开发企业业应当向买买受人提供供住宅质质量保证书书、住住宅使用说说明书。第四十三条条房地产产开发企业业应当对所所售商品房房承担质量量保修责任任。当事人人应当在合合同中就保保修范围、保保修期限、保保修责

23、任等等内容作出出约定。保保修期从交交付之日起起计算。商品房的保保修期限不不得低于建建设工程承承包单位向向建设单位位出具的质质量保修书书约定保修修期的存续续期。但商商品房住宅宅约定的存存续期少于于国家规定定的最低保保修期限的的，按国家家规定的最最低保修期期限执行。第四十四条条房地产产开发企业业应当在商商品房交付付使用前委委托具有房房产测绘资资格的单位位实施测绘绘，测绘成成果报房地地产管理部部门审核后后用于房屋屋权属登记记。房地产开发发企业应当当在商品房房交付使用用之日起660日内，将将需要由其其提供的办办理房屋权权属登记的的资料报送送市、县（市市）、上街街区房地产产管理部门门。房地产开发发企业应

24、当当协助商品品房买受人人办理土地地使用权变变更和房屋屋所有权登登记手续。第四十五条条商品房房交付使用用后，买受受人认为主主体结构质质量不合格格的，可以以依照有关关规定委托托工程质量量检测机构构重新核验验。经核验验，确属主主体结构质质量不合格格的，买受受人有权退退房；给买买受人造成成损失的，房房地产开发发企业应当当依法承担担赔偿责任任。第七章罚罚则第四十六条条房地产产开发企业业有下列行行为之一的的，由市、县县（市）、上上街区房地地产管理部部门责令改改正，并可可处以100000元元以上300000元元以下罚款款：（一）未未按规定将将测绘成果果和需要由由其提供的的办理房屋屋权属登记记的资料报报送房地

25、产产管理部门门的；（二二）商品房房现售前未未到房地产产管理部门门登记备案案的；（三三）返本销销售或者变变相返本销销售商品房房的；（四四）采取售售后包租或或者变相售售后包租方方式销售未未竣工商品品房的；（五五）分割拆拆零销售按按套销售的的商品住宅宅的；（六六）不符合合商品房销销售条件，向向买受人收收取预订款款性质费用用的；（七七）委托没没有资格的的机构代理理销售商品品房的。第四十七条条违反本本办法规定定，有下列列行为之一一的，由市市、县（市市）、上街街区房地产产管理部门门责令改正正，并可按按下列规定定给予处罚罚：（一）无无商品房房预售许可可证预售售商品房的的，没收非非法所得，处处以已收取取预付款

26、11的罚款款；（二）违违反规定用用途使用商商品房预售售款的，责责令归还挪挪用资金，并并处以挪用用资金5的罚款；（三）伪伪造、涂改改、买卖、转转借商品品房预售许许可证的的，收缴证证件，并处处以50000元以上上100000元以下下的罚款；（四）未未按规定将将商品房预预售合同报报房地产管管理部门登登记备案的的，处以11000元元以上30000元以以下的罚款款；（五）房房地产中介介服务机构构代理销售售不符合销销售条件的的商品房的的，处以2200000元以上3300000元以下的的罚款；（六六）商品房房项目转让让后，转让让方在合同同签订后预预售商品房房的，责令令退还预付付款，并处处以已收取取预付款的的

27、1的罚罚款。第四十八条条违反本本办法规定定，有下列列行为之一一，给他人人造成损害害的，依法法承担连带带责任：（一一）广告经经营者、发发布者明知知或应知发发布的房地地产广告虚虚假，仍设设计、制作作、发布的的；（二）房房地产中介介服务机构构代理销售售不符合本本办法规定定的销售条条件的商品品房的。第四十九条条房地产产市场管理理机构及其其工作人员员在商品房房预售款监监管工作中中有下列行行为之一的的，应当依依法承担责责任；构成成犯罪的，依依法追究刑刑事责任：（一）对房房地产开发发企业的用用款申请未未在规定的的时间内作作出答复，给给申请人造造成损害的的；（二）对房房地产开发发企业用款款申请审查查不严造成成

28、资金流失失，给预购购人造成损损害的。第八章附附则第五十条本办法所所称返本销销售，是指指房地产开开发企业以以定期向买买受人返还还购房款的的方式销售售商品房的的行为。本办法所称称售后包租租，是指房房地产开发发企业以在在一定期限限内承租或或者代为出出租买受人人所购该企企业商品房房的方式销销售商品房房的行为。本办法所称称分割拆零零销售，是是指房地产产开发企业业将成套的的商品房住住宅分割为为数部分分分别出售给给买受人的的方式销售售商品房住住宅的行为为。本办法所称称产权登记记面积，是是指房地产产管理部门门确认登记记的房屋面面积。第五十一条条本办法法自20002年122月1日起起施行。11.23.202201:4401:44:3122.11.231时44分1时44分31秒11月. 23, 2223 十一月 20221:44:31 上午01:44:312022年11月23日星期三01:44:31