深圳某某物业公司员工培训手册27465.doc
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.万象新园管管理处简介介 万万象新园管管理处是南南油物业管管理有限公公司属下的的管理处,南南油物业管管理有限公公司具有较较大规模专专业化从事事物业管理理、具有甲甲级物业管管理资质证证书的中外外合资企业业。万象新园管管理处设在在 ,办公面面积 平方米。管管理处现有有员工 人,人均均管理面积积 平方米。管管理处配备备管理层员员工 人,其中中大专以上上文化程度度占 ;水电维维修和消防防员 人,全部部持证上岗岗。机电主主管是具有有丰富实践践经验的中中级技师;保安绿化工
2、岗位位职责1、 熟悉楼宇(小小区)的绿绿化面积和和布局,花花草树木的的品种和数数量。2、 懂得花草树树木的名称称、种植季季节、生长长特性、培培植管理的的方法。3、 对花草树木木要定期的的培土、施施肥、除杂杂草和病虫虫害,并要要修枝剪叶叶、补苗、淋淋水。4、 要保证绿化化场地不留留杂物,不不缺水、不不死苗、不不被偷窃,花花木生长茂茂盛。5、 要认真学习习业务技术术知识,提提高管理水水平。 南油油物业管理理有限公司司 二二二年六月一一日义务消防员员岗位职责责1、 认真学习有有关消防知知识,熟练练掌握各种种消防器材材的操作技技术及使用用方法;2、 积极做好防防火、防范范宣传教育育工作,深深入小区(厂
3、厂房、商场场、住户、写写字楼)开开展安全检检查,做到到及时发现现,及时整整流器改,及及时报告;3、 每月检查一一次辖区消消防器材、设设备的完好好情况,一一旦发生火火警即可投投入使用。4、 凡属公司员员工,一旦旦发生火警警事帮,不不管上班或或下班,都都必须投入入现场院抢抢救工作,任任何人不得得借故逃避避;5、 发生火警事事故,采用用下列应急急措施:1、 请拨火警电电话:1192、 组织人员抢抢救,根据据起火原因因,采取适适当的措施施,力争把把火灾扑灭灭。3、 组织群众撤撤离危险区区。4、 做好安全保保卫工作,严严防坏人混混水摸鱼。5、 协助有关部部门做好善善后工作,查查原因,查查损失及安安置工作
4、。南油物业管管理有限公公司 二二二年六月一一日万象新园居居民守则1 自觉维护住住宅区公共共场所的整整洁,美观观及公共设设施的完好好,禁止在在公共楼道道、大厅、外外墙等处摆摆放杂物和和设置广告告牌等。2 保持小区的的外貌和房房屋结构的的完整,不不得擅自钎钎凿楼宇的的任何部分分,不得乱乱搭建、张张贴、未经经申报批准准不得私自自装修。3 遵守深圳市市卫生管理理条例,养养成良好的的卫生习惯惯,严禁从从楼上倾倒倒杂物、拨拨水,不准准乱丢垃圾圾,不准饲饲养家禽。4 爱护区内花花草树木,严严禁践踏攀攀折。5 车辆停放有有序,服从从车管人员员的指挥。6 严禁嫖娼、卖卖淫、吸毒毒、赌博、酗酗酒、打架架、聚众闹闹
5、事等违法法行为。7 严禁高空抛抛物,确保保人身安全全。8 严禁携带易易燃易爆及及有毒物品品进入小区区。9 讲文明、懂懂礼貌、尊尊老爱幼、邻邻里团结、互互谅互让。10 按规定缴交交物业管理理服务费、水水、电费等等费用。11 服从并执行行业主委员员会或业主主大会的决决议、决定定。12 业主有责任任帮助、教教育亲友和和子女共同同遵守签订订的业主主公约及及管理处的的各项管理理规定。如如有违反,责责任由户主主承担。消防安全组组织机构一、 安全生产委委员会 主 任:总经经理 副主任:副总经理理 委 员:保安安部经理、工工程部经理理、管理部部经理二、 防火责任制制 一级防火火责任人:总经理、副副总经理 二级
6、防火火责任人:各部室经经理、各管管理处主任任 三级防火火责任人:各部室、各各管理处员员工消防设施器器材管理制制度 一一、各部门门(管理处处)应管理理好所辖区区域的公共共消防设施施、器材,禁禁止挪作他他用及改变变位置,严严防损坏与与丢失。 二二、各部门门、管理处处消防设施施、设备、器器材的巡视视检查要落落实到三级级防火责任任人,并做做好标识。 三三、消防器器材的定位位、统计由由各管理处处负责,并并登记消消防器材登登记表。如如因救火而而动用应及及时补充。 四四、室内外外消火栓周周围不能有有影响消火火栓使用的的障碍物。 五五、如果需需要暂停消消防设施运运行的,须须按消防防设施停用用管理制度度的要求求
7、办理。 六六、商铺、厂厂家的装修修要严格执执行装修修指南的的有关规定定,管理人人员在检查查与验收中中应注意: 11、装修中中不允许改改变原消防防设施的位位置与数目目,如室内内消火栓、喷喷淋头、烟烟感、放水水阀等。 22、若改变变原消防设设施的位置置、数目必必须经市消消防部门审审批同意。 3、商铺、厂家的装修须经消防主管部门验收合格方可使用。 七、用户(如:商铺、厂家)范围内的消防设施、器材由用户负责维护管理。 八八、对擅自自挪用或损损坏公共消消防设施、器器材者,管管理处要求求限期整改改或赔偿损损失,对拒拒不整改者者上报主管管部门。中控室工作作规程 一一、工作制制度 1、中控室室实行每日日24小
8、时专人人值班、监监控,严格格执行交接接班制度并并填好中中控室交接接班记录。 22、值班员员必须能够够熟练的操操作中控室室内所有设设备。 33、非值班班人员严禁禁操作。 44、每班值值班员都要要检查各控控制柜、各各监护仪器器显示屏的的信号灯和和指示表、各各类操作按按钮手柄应应在规定位位置,如有有异常要立立即查清原原因并作记记录。 55、中控室室出现报警警信号后,必必须立即核核实。属误误报,应消消除信号并并做好记录录;属火灾灾报警,应应迅速给予予处理。 66、值班员员要及时向向维修负责责人或外包包方反映维维修事项,消消防设施设设备故障按按急维修处处理。 77、室内要要保持干净净卫生,设设备无灰尘尘
9、,不准堆堆放杂物。 88、消防器器材应齐备备良好,室室内禁止吸吸烟。 99、常备应应急手电筒筒或充电式式应急照明明设施。 二二、火灾的的应急处理理 11、值班室室内应张贴贴辖区内厂厂家、商场场消防值班班电话,及及消防设施施示意图。 22、熟悉本本管辖区域域消防设施施环境,能能熟练操作作消防设备备。 33、须懂得得防火、灭灭火基本知知识,会使使用灭火器器材,对初初起火灾能能做到及时时扑救和处处理。4、遇有应应急情况(火火灾、盗、匪匪)等当班班者必须坚坚守岗位,配配合主任负负责内外联联络,负责责盗、匪报报案的录象象,火灾时时要启动有有关消防设设备。消防设施设设备的维修修保养规程程 一一、消防设设施
10、设备维维修保养的的一般原则则 1、管理处处区域消防防设施的日日常维护、维维修要落实实到责任人人。 2、消防设设备的管理理应按照公公司设备管管理的有关关规定执行行。 3、消防设设备维修后后必须恢复复原来状态态,不得随随意更改原原器材、线线路。 44、消防设设施设备的的故障,按按急修处理理,管理处处无法解决决的故障,应应及时填写写物业维维修单报报工程部,若若情况紧急急可先用电电话联系。5、管理处处负责监督督外包方履履行维修保保养责任并并填写维修修保养记录录表。二、消防设设施设备每每月须保养养的项目:1、室内消消防栓每月月逐个检查查不少于一一次,并记记录在消消火栓检查查表。消消火栓检查查表要求求张贴
11、在栓栓箱上。2、消防泵泵(包括喷喷淋泵、控控制柜)每每月进行一一次预防性性运转的操操作,操作作要求按照照水泵站站技术安全全操作规程程进行并并记录在设设备保养记记录表上上。3、疏散出出口指示灯灯(包括应应急灯)每每月进行一一次检查保保养,断开开交流电源源,备用电电池放电(亮亮灯)半小小时后再合合上交流电电源。检查查情况记录录在消防防设施检查查维修记录录表。 44、火灾报报警系统的的检查保养养,每月须须对火灾报报警监护仪仪的各项功功能检查,同同时对报警警系统所包包含的设施施(烟温感感、警铃等等)进行抽抽查。此工工作记录在在消防设设施检查维维修登记表表上。 三三、每季须须检查保养养的项目: 1、室内
12、栓栓消防水的的检查:每每季度检查查不少于一一次,在每每个消防立立管的试验验栓处放水水检查水压压是否正常常,若有故故障须立即即解决,确确保消防供供水,记录录在消防防设施检查查维修登记记表。 22、防火卷卷帘、送风风排烟机、湿湿式报警阀阀、消防广广播:每季季度检查保保养试运行行各系统主主机,同时时对各系统统所包含的的设施(如如风阀、放放水阀、音音箱等)进进行抽查,此此工作记录录在消防防设施检查查维修登记记表。 33、室外消消火栓的检检修:每季季度逐个检检修一次,放放水检查供供水是否正正常,给予予活动部位位加油润滑滑,保证设设施能应急急使用。并并记录消消防设施检检查维修登登记表上上。4、喷淋、消消防
13、结合器器、闸阀的的检修:每每季度逐个个检修一次次。喷淋、消消防结合器器的接口部部位要上油油润滑保养养,以便急急用时能够够迅速接口口使用。喷喷淋、消防防闸阀的转转动部位须须上油润滑滑保养,以以防生锈转转动不便。检检修工作记记录在消消防设施检检查维修登登记表。临时动火作作业安全规规定 一一、重点部部位动火(变变压器室、配配电房、汽汽车库、发发电机房等等处)作业业单位须填填写临时时动火作业业申请表,报报管理处审审批。 二二、申请批批准后,作作业单位根根据施工量量的大小交交纳押金人人民币3001000元,由管管理处负责责收款。 三三、管理处处负责现场场监督,作作业单位必必须做到: 11、动火前“八不”
14、 11)防火、灭灭火措施没没落实不动动火。 22)周围的的杂物和易易燃品、危危险品未清清除不动火火。 33)附近难难以移动的的易燃结构构物未采取取安全防范范措施不动动火。 44)凡盛装装过油类等等易燃、可可燃液体的的容器、管管道用后未未清洗干净净不动火。 55)储存易易燃易爆物物品的仓库库、车间和和场所未采采取安全措措施,危险险性未排除除不动火。 66)在进行行高空焊割割作业时,未未清除地面面的可燃物物品和采取取相应的防防护措施不不动火。 77)未有配配备灭火器器材或器材材不足时不不动火。 88)动火负负责人不在在现场不动动火。 22、动火中“四要” 11)动火负负责人要坚坚守岗位。 22)动
15、火负负责人和动动火作业人人员要加强强观察、尽尽心精心操操作,发现现不安全苗苗头时,立立即停止动动火。 33)一旦发发生火灾或或爆炸事故故时要立即即报警和组组织扑救。 44)动火作作业人员要要严格执行行安全操作作规程。 33、动火后“一清” 完完成动火作作业后,动动火人员和和动火负责责人要彻底底清理动火火作业现场场后才能离离开。 44、施工完完成后,由由管理处验验收并签署署验收意见见,然后再再去管理处处退还押金金。消防监督检检查制度 一一、消防监监督检查的的组织形式式及内容: 1、管理处处的监督检检查 11)管理处处主任负责责组织对辖辖区内厂家家,商铺的的消防安全全检查,尤尤其是重点点防火生产产
16、经营单位位。 22)管理处处主任对本本处三级防防火责任人人和其它工工作人员的的岗位防火火责任落实实情况进行行监督检查查,每月不不少于一次次的检查并并记录。 22、保安部部的监督检检查 保保安部负责责对公司各各管理处消消防安全工工作进行监监督检查,每每季不少于于一次,并并做记录。检检查内容如如下: 11)管理处处是否把“物业消防防安全”贯彻在日日常工作中中; 22)公司各各项消防管管理规章制制度的执行行情况; 33)防火责责任制的落落实情况; 44)管理处处消防设施施设备器材材的维护管管理,消防防设施设备备状况是否否合理,提提出更新改改造方案。 33、公司组组织的定期期检查 根根据季节特特点或重
17、大大节日前,公公司安全生生产委员会会组织的综综合安全大大检查,对对公司各管管理处所辖辖部位进行行抽查和重重点部位检检查,通过过检查解决决一些平日日难以解决决的重大问问题。检查查内容如下下: 11)各部门门、管理处处对消防安安全管理工工作是否重重视; 22)公司各各项消防管管理制度的的落实与监监督检查的的情况; 33)安全组组织机构和和消防管理理制度是否否健全; 44)消防宣宣传教育培培训情况如如何,员工工是否懂得得基本的消消防安全常常识,是否否掌握简单单的灭火自自救技能。 二二、消防监监督检查的的基本手段段1、各级监监督检查均均要填写消消防安全检检查记录。2、对被检检单位存在在的火险隐隐患或严
18、重重的不合格格项,须在在安全隐隐患整改通通知单中中明确提出出要求整改改的具体内内容,并负负责复查。3、对消防防检查整改改不予以配配合者交上上一级主管管部门处理理。消防设施停停用管理制制度 为为进一步做做好公司的的消防设施施管理工作作,确保消消防设施停停用期间的的消防安全全,制定以以下运作步步骤: 一一、在装修修、扩建、改改建工程中中,需要停停止该工程程区域消防防设施运行行的,由用用户填写消消防设施停停用申请表表,经管管理处审批批后报保安安部。 二二、管理处处根据施工工量的大小小,向施工工方收取押押金人民币币300-10000元。三、管理处处消防负责责人接到已已审批同意意和已交纳纳押金的消消防设
19、施停停用申请表表后,根根据要求实实施消防设设施的停用用与恢复,在在消防设施施停用时须须采取措施施加强防范范。四、施工完完后,管理理处消防负负责人须验验收检查,在在确认消防防设施恢复复完好后签签署验收意意见并注明明施工耗水水、电量等等。五、管理处处根据验收收意见,给给施工方办办理结算手手续。消防宣传与与培训工作作 一一、保安部部要及时向向各管理处处传达(宣宣传)上级级的有关安安全法规、文文件、会议议、通知等等,组织消消防宣传活活动和消防防培训、演演练工作。 二二、管理处处要及时向向员工及用用户传达(宣宣传)上级级的有关安安全法规、文文件、会议议、通知等等,积极开开展消防宣宣传活动和和消防安全全培
20、训工作作,对可能能危及住户户安全的地地方要有明明显标识和和防范措施施。 三三、培训须须按照人人力资源管管理及培训训控制程序序执行。出入证管理理规定为了保障万万象新园的的公共秩序序和业主(住住户)的生生命财产安安全,根据据深圳经经济特区住住宅物业管管理条例和和公安机关关治安管理理的有关规规定,特制制定本规定定:一、 小区内公共共区域的治治安保卫工工作由管辖辖派出所和和万象新园园管理处负负责,管理理处工作人人员及保安安员有权对对违反小区区管理规定定的行为进进行检查、纠纠正。二、 万象新园实实行封闭式式的保安管管理,即实实行24小时保安安值班,区区内人员凭凭出入证、外外来人员凭凭身份证登登记进入小小
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