福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告46935.docx

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1、福州市好景景花园土地地竞拍可行行性分析报报告项目编号：侠客行估估字20004888号项目名称：福州市好好景花园土土地竞拍总造价：334479986122.91元元 楼面造价价：16338.044元/M22土地面积：410332.877M2 建筑筑面积：22104995M2建筑密度：30% 容积积率：3.6 绿化率：35%建设单位：侠客行置置业有限责责任公司项目负责人人：侠客行行编制单位：侠客行置置业有限责责任公司编制负责人人：侠客行行 编制审核核人：侠客客行编制人：侠侠客行 编制制日期：004-7-3目录 一一、技术经经济指标11 二二、可行性性分析11 三三、福州市市好景花园园土地竞拍拍成本

2、计算算表22 四四、福州市市好景花园园土地竞拍拍面积和销销售收入表表33 五五、福州市市好景花园园土地竞拍拍经济分析析表44 六六、福州市市好景花园园土地竞拍拍敏感性分分析表55 一一、技术经经济指标： 11、用地面面积：555832mm2 22、容积率率：3.66 33、可建面面积：20009955m2 其中：住住宅面积：1847763m22 商店店面积 沿街街商店面积积：69116m2*2层=1138322 m2 小区区内商店面面积：12200 mm2*2层层=24000 m22 另外外可建车位位：地下室室面积95500 mm2（车库库450个个） 44、绿化率率：35% 55、密 度：3

3、00%以内（本本方案按330%计算算） 二二、可行性性分析 本本可行性测测算方案，销销售收入为为100%，因此在在本地块投投标中应考考虑该因素素。建议按按80%的的销售率为为底限，同同时结合房房地产业的的经验，本本项目的最最理想的总总地价款在在96388万元以内内。 附附：福州市市好景花园园土地竞拍拍成本计算算表 福福州市好景景花园土地地竞拍面积积和销售收收入表 福福州市好景景花园土地地竞拍经济济分析表 福福州市好景景花园土地地竞拍敏感感性分析表表 侠客行置置业有限责责任公司 二二00四年年九月十二二日福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告成成本计算表表编码工程项目（费费用）名称称计量单位工程

4、量单价或费率率造价或费用用(元)楼面造价(元/M22)百分比(%)计算公式或或说明1.一、征地、拆拆迁、前期期费00547100890259.99215.877%1-1-11征地补偿费费项1500000000500000000237.55414.511%按实际发生生1-2-11设计费平方米2104995183788991018.0001.1%18元/平平方米1-3-11建筑招投标标费项11000001000000.050.01%1-4-11建筑核放样样费项15000005000000.240.02%1-5-11施工许可证证项12000002000000.100.01%1-6-11消防审核费费平

5、方米2104995484198804.000.25%2.二、建安造造价0019194489688911.88955.677%2-1-11土建及安装装费用平方米210499565013682217500650.00039.699%2-1-22地下室部份份建安费用用平方米0120000.000%2-2-11小区道路配配套费平方米21049957014734465070.0004.28%2-3-11电梯费用部70250000017500000083.1445.08%2-4-11工程监理费费项115000000150000007.130.44%2-5-11工程监督费费元、%155944000000.2

6、234306681.630.1%2-6-11小区配水电电费用等平方米2104995100210499500100.0006.11%5.三、其他税税费00981388754.91466.22328.477%3-1-11营业税等元、%534433615008.5454277072.75215.88113.188%3-2-11广告费项1500000005000000023.7551.46%3-3-11销售管理费费用元、%53443361500153443361.5525.3991.55%3-3-11建设管理费费用元、%24665598588249331197.11623.4441.44%3-4-11

7、利息费用元、%246655985885.6300344327.76142.6688.72%8-1-11不可预见费费元、%24665598588373997795.77435.1552.15%zzj总成本0034479986122.911638.04100.001%0000.000% 0000.000%福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告销销售收入表表序号楼层、单元元或楼房名名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/2050184766300037876641500按建筑面积积2沿街店面一一层元/13000069160008990880

8、00按建筑面积积3沿街店面二二层元/40006916000276644000按建筑面积积4小区店面一一层元/1000001200000120000000按建筑面积积5小区店面二二层元/3000120000036000000按建筑面积积6车库元/套500000950004500225000000按项目套数数合计0000053443361500福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告租租赁收入表表序号楼层、单元元或楼房名名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数可租套数租赁收入(元)租赁模式备注000000合计000000福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告投投资计划表表序号项目名称

9、成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆拆迁、前期期费547100890547100890136777722.5136777722.5136777722.5136777722.52二、建安造造价19194489688191944896884798772424798772424798772424798772423三、其他税税费981388754.91981388754.92245344688.73245344688.73245344688.73245344688.73合计34479986122.9134479986122.92861999653.23861999653.2386

10、1999653.23861999653.23福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告资资金筹措计计划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1投资计划34479986122.9134479986122.92861999653.23861999653.23861999653.23861999653.232资金筹措计计划034479986122.92861999653.23861999653.23861999653.23861999653.232.1 自有资资金12067795144.5212067795144.52301699878.63301699878.63301699878

11、.63301699878.632.2 借款022411190988.4560299774.6560299774.6560299774.6560299774.62.21 向向银行贷款款022411190988.4560299774.6560299774.6560299774.6560299774.6福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告全全投资现金金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入053443361499.99017814453833.3317814453833.3317814453833.331.1销售收入053443361499.99017814453

12、833.3317814453833.3317814453833.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出034479986122.92861999653.23861999653.23861999653.23861999653.232.1开发投资、经经营034479986122.92861999653.23861999653.23861999653.23861999653.232.2其它支出000000净现金流量量018963375377.07-8619996533.23919455730.1919455730.1919455730.1累计净现金金流量00-861999

13、6533.2357460076.887976911806.9718963375377.07福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告资资本金现金金流量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入053443361499.99017814453833.3317814453833.3317814453833.331.1销售收入053443361499.99017814453833.3317814453833.3317814453833.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出012067795144.52301699878.63301699878.63

14、301699878.63301699878.632.1开发投资、经经营012067795144.52301699878.63301699878.63301699878.63301699878.632.2其它支出000000净现金流量量041375566355.47-3016698788.6314797755044.714797755044.714797755044.7累计净现金金流量00-3016698788.6311780056266.0726578811300.7741375566355.47福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告多多方案经济济分析表序号项目名称计量单位基本方案方案1方案2

15、方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍卖价价款万元5000500060007000800090001000001100001200001300001400001500001600001700001800001900002000002100002200001.1 土地拍拍卖单价元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍拍卖单价元/亩81236618123661974833311373

16、3051299777714622250162477221787119419496666211211382274661124370083259955552762002729244499308699713249444434119916357433881.3 土地拍拍卖价款占占比例%14.514.516.83319.01121.06622.98824.79926.528.11129.64431.09932.47733.78835.02236.21137.34438.42239.45540.4442项目总成本本万元34480034480035652236823337995539167740339941

17、51004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003资金筹措万元3448003448003565223682333799553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003.1 资本金金万元120688120688124788128888132988137088141199145299149399153499157599161699165799169899173999178100182

18、2001863001904003.2 借款万元2241222241222317442393552469772545882622002698222774332850552926773002883079003155223231333307553383773459883536004经营总收入入万元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.1 销售收收入万元53444453444453444453444453444

19、45344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.2 租赁收收入万元00000000000000000005利润总额万元18964418964417792216620015448814277713105511933310761195908418724660744903373125591387216-9566所得税万元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107税后利润万元127

20、06612706611921111136610350095658780799572106425564048554070328525001715929144-9568全投资财务务内部收益益率%91.591.583.876.55569.663.05556.75550.7554539.45534.15528.95523.95519.114.49.755.20.8-3.69资本金财务务内部收益益率%488.11488.11468.555450.22433416.88401.555387.11373.445360.555348.33336.665325.555315304.99295.33286.005

21、277.225268.8810全投资财务务净现值(Ic=330%)万元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-14011-20355-26700-33055-39399-4574411资本金财务务净现值(Ic=330%)万元18352218352218129917907717685517463317241117019916797716575516353316131115908815686615464415242215020014798814576612全投资回收收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492

22、.62.722.842.983.143.313.53.713.95013资本金回收收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.321.331.341.351.3614投资利润率率%555549.91145.13340.66636.45532.49928.75525.21121.87718.715.69912.82210.17.55.032.660.4-1.76615资本金利润润率%157.114157.114142.559128.996116.117104.11592.82282.14472.04462.48853.422

23、44.81136.64428.86621.44414.3777.611.16-5.022福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告敏敏感性分析析表序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化50000001土地拍卖价价款万元5000500050005000500050001.1 土地拍拍卖单价元/M21219121912191219121912191.2 土地拍拍卖单价元/亩8123661812366181236618123661812366181236611.3 土地拍拍卖价款占占比例%14.513.75514.29915.02214.57713.7772项目总成本本万元3448003

24、636333499773328993431883630333资金筹措万元3448003636333499773328993431883630333.1 资本金金万元1206881272771224991165111201111270663.2 借款万元2241222363662274882163882230772359774经营总收入入万元5344444703005451225184005611665077114.1 销售收收入万元5344444703005451225184005611665077114.2 租赁收收入万元0000005利润总额万元1896441066881951661855

25、112179771446996所得税万元6258352064406122719347757税后利润万元127066714713076612429914604496948全投资财务务内部收益益率%91.551.792.65592.6104.11568.49资本金财务务内部收益益率%488.11389.44491490.99520.775429.9910全投资财务务净现值(Ic=330%)万元62142208643261127546398311资本金财务务净现值(Ic=330%)万元18352215008818751117831119627716762212全投资回收收期年1.942.381.93

26、1.931.852.1613资本金回收收期年1.21.251.21.21.191.2314投资利润率率%5529.34455.76655.73363.52239.86615资本金利润润率%157.11483.822159.333159.222181.447113.887基准(期望望)收益率率%030303030301土地拍卖价价款临界点点万元084861514441464001690001128331.1 土地拍拍卖单价元/M20206836913568411927501.2 土地拍拍卖单价元/亩013786696246044702378558327457765183311821.3 土地拍拍

27、卖价款占占比例%020.98832.332.84435.02225.8442项目总成本本万元04044774688334458554826224366553资金筹措万元04044774688334458554826224366553.1 资本金金万元01415771640991560551689221528333.2 借款万元02629113047442898003137002838224经营总收入入万元04703005451225184005611665077114.1 销售收收入万元04703005451225184005611665077114.2 租赁收收入万元0000005利润总额万

28、元0658376297255785471066所得税万元0217225182394259223457税后利润万元0441151124861526247618全投资财务务内部收益益率%030303030309资本金财务务内部收益益率%0429.99429.99429.99429.99429.9910全投资财务务净现值(Ic=330%)万元0-4-5-5-5-511资本金财务务净现值(Ic=330%)万元016762216762216762216762216762212全投资回收收期年02.822.822.822.822.8213资本金回收收期年01.231.231.231.231.2314投资利

29、润率率%016.28816.27716.27716.27716.27715资本金利润润率%046.546.546.546.49946.5福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告概概率分布情情况表变化因素项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资投资变化比比例(%)0122-5-2100投资变化概概率00.20.20.20.20.20销售销售收入变变化比例(%)0-122-35-50销售收入变变化概率00.20.20.20.20.20福州市好景景花园土地地竞拍可行行性报告概概率分析情情况表方案名称序号项目名称计量单位数值备注基本方案(期望值)01土地拍卖价价款万元50001.1 土地

30、拍拍卖单价元/M212191.2 土地拍拍卖单价元/亩81236611.3 土地拍拍卖价款占占比例%14.2662项目总成本本万元3505443资金筹措万元3505443.1 资本金金万元1226993.2 借款万元2278554经营总收入入万元5205444.1 销售收收入万元5205444.2 租赁收收入万元05利润总额万元1700006所得税万元56107税后利润万元1139008全投资财务务内部收益益率%81.6559资本金财务务内部收益益率%463.1110全投资财务务净现值(Ic=330%)万元525611资本金财务务净现值(Ic=330%)万元17596612全投资回收收期年2.0213资本金回收收期年1.2114投资利润率率%48.515资本金利润润率%138.556土地拍卖最最高限价方方案0土地拍卖价价款临界点点万元132911财务内部收收益率期望望值%29.8财务内部收收益率大于于基准(期期望)收益益率的概率率%60财务内部收收益率小于于0的概率率%0