秦皇岛在水一方企划草案文稿130304.docx

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1、 GHWY-026“在水一方方”企划草案（文文稿）秦皇岛国恒恒伟业投资资咨询服务务有限公司司QinHuangDao GuoHengWeiYe Investment & Consultation Co,Ltd缘起水乃是万物物之源。青青山因绿水水而更显清清秀，西施施因一池碧碧水而更显显妩媚。山山给人坚毅毅，水给人人灵气。城城市有水，才才更有生气气更有活力力。威尼斯斯因为水而而成为人气气聚集之地地，维也纳纳因为多瑙瑙河而成为为激情涌流流之地。活活力，品味味，高贵的的亲水城市市大汤汤河，潺潺潺而流。金金屋房地产产品牌经典典力作金屋家园园毗邻汤河，在水一方方自然、健康康、开放、灵灵动写在前面接到金屋房房

2、地产的项项目，第一一反应就是是激动与高高兴，其中中更多的包包含着对项项目以及开开发商实力力的认可；随后便是是冷静的思思考与创意意碰头会，策策划小组的的每个成员员都畅所欲欲言，但得得出的结论论是唯一的的：信心；我们相信信，通过努努力一定会会为本项目目做好我们们的服务。诚诚然，我们们会追求一一种完美服服务的过程程，但最终终的目的在在于：希望望我们的创创意与服务务，能够赢赢取最大的的利润来回回报开发商商。 人人们正在日日益追求一一种未曾遭遭受破坏，更更加贴近自自然的生活活环境。正正是在这样样的情形下下，金屋地地产项目这这张新的楼楼市面孔将将会给人们们带来一种种全新的感感觉，一种种全新的生生活方式。可

3、是，市场场上总是平平庸楼盘占占着大多数数，不知道道是因为好好项目太少少了，还是是好策划太太少了。也也许是，二二者都少。策划需要谋谋略。对于没有策策划的房地地产营销，我我们感到愤愤怒。因为我们渴渴望成为英英雄！一、 前言在确定本项项目案名的的时候，我我们又一次次想到了“黄金走廊廊”，今年也也是“黄金走廊廊”计划实施施后的第二二个年头，这这对我们本本项目的策策划提供了了很大的来来自于灵感感与创意方方面的触动动。虽然黄黄金走廊在在港城的名名气还不是是太响亮，但但毕竟金屋屋雅苑、金金屋花苑自自开盘以来来创造的销销售业绩给给予了我们们足够的信信心。我们们知道，本本案也将是是黄金走廊廊的一个延延续，一个个

4、深入，将将是黄金走走廊奠定品品牌形象的的一个重要要与关键的的组成部分分，我们也也将通过本本项目的策策划实施，深深化黄金走走廊的内涵涵，打造其其品牌影响响力，诠释释开发商的的开发理念念与人文关关怀。鉴于于本案作为为金屋花苑苑、金屋鑫鑫苑、金屋屋雅苑的姊姊妹篇，并并借合对项项目地理位位置的考察察，以及对对本案理念念、市目标标客户群的的划分等众众多影响的的考虑，我我们暂将此此案名定为为“金屋家园园”，具体案案名创意在在后面将会会给出全面面的诠释。引子面对汤河我们的的母亲河我们每个人人似乎都是是没有长大大的孩子我们时常会会回忆起在在河边嬉戏戏长大的日日子在河边，我我们仿佛就就在妈妈的的怀里撒娇娇仁者乐

5、山，智智者乐水，清新自然的的生态环境境，诗意的的栖居提高高了人们的的生活质量量，而金屋家园园赋予我们们的，是亲情交织织与感情共共鸣的自然然健康社区区家园，让我我们时刻魂魂绕梦牵！二、 关于“金屋屋家园”（一） 地理位置“金屋家园园”位于海港港区港城大大街东段原原市玻璃厂厂的西侧，是是秦皇岛市市西部新规规划的一个个亮点与重重点。项目目紧依汤河河，与开发发区开放广广场百米左左右，北面面为规则中中的海港区区政府与市市公安局办办公楼，东东面与金屋屋鑫苑隔路路而居，后后面为海港港区李姓安安庄。处于于开发区与与海港区的的交接地段段，汤河从从身边流过过，成为了了动静分区区的标志。港城大街此此段宽约550米，

6、双双行6车道道，两旁绿绿化隔离带带宽约1米米左右。项项目所在的的区域空气气清新，自自然环境较较好，且属属于市公安安局与区政政府的新办办公地址，升升值潜力无无庸置疑。（二） 项目基本情情况项目总占地地面积约11215万平平方米，计计划20003年6月月份建筑设设计完成，产产品周期为为二年左右右。（三） 项目理念关键词：（11）新都市市生活 人流匆匆，默默然相视。在在拥挤的都都市中心，面面对着喧闹闹、孤独、污污染，久而而久之，已已经濒临麻麻木的人们不愿意意再以精神神和身体的的代价承受受物质文明明的副产品品。于是，人们开始思索，什么是最真意的生活？由此人们开开始对自然然全力亲近近，一种以以人为本的的

7、全新住宅宅模式随之之产生，既既有城市的的快捷便利利，又不失失依水而居居的宜人景景色，这就就是我们将将要在金屋屋家园中所所倡导的全全新都市生生活。关键词：（22）我开放放、我健康康、我自信信由项目所处处的地理位位置决定，我我们将社区区的理念与与开放广场场与自然环环境相结合合，称之为为“我开放、我我健康、我我自信”，“健康、开开放、自信信”等都是一一种比较具具象的概念念，但我们们希望这种种理念的诉诉求成为社社区发展的的文化底蕴蕴，利用理理念的诉求求与内涵吸吸引目标消消费群体，并并使之这一一理念在人人性的作用用下得到很很好的宣扬扬与发挥。以上两种理理念任选其其一，将贯贯穿全案并并项目推广广实施的整整

8、个阶段。（四） 项目卖点据我们的市市场调查，以以及在查阅阅海港区日日志的基础础上，我们们得出了一一个对项目目非常有利利的消息，据据资料以及及多年统计计结果分析析，李姓安安庄为秦皇皇岛市独一一无二的长长寿村，村村内人平均均寿命大约约在78。55岁左右，为为名副其实实的长寿村村。金屋家园项项目紧临李李姓安庄，健健康将是其其第一卖点点。这个世界变变化越来越越快，生活活节奏快，工工作效率快快，科技进进步快，所所以因技术术革新而带带来的复制制与克隆也也日益成为为新时代的的名词。对对于我们来来说，可以以复制的东东西有很多多很多，但但有一样东东西永远不不能复制，而而且失去了了就很难再再找寻回来来。这就是健康

9、康，因此我我们项目的的卖点在于于：（一） 健康，无法法复制。原因在于于项目紧依依海港区李李姓安庄海港区名名副其实的的长寿村。（二） 健康、开放放的现代生生活（四）销售售口号“健康无法法复制”“健康，开开放的现代代生活”充分挖掘项项目所处地地理位置蕴蕴含的无限限机会与市市场卖点，将将是推动项项目前期立立项与后期期销售的重重中之重，而而这一点如如何做到极极致，将是是在项目推推进的过程程中需要致致力渲染的的。三、 市场调查为了能为项项目提供切切实可行的的市场依据据，更好的的为项目前前期推广、销销售及其它它策略服务务，我们针针对秦皇岛岛市房地产产市场（项项目和消费费群购房选选择）做了了一次比较较系统的

10、市市场调查，市市场调查主主要集中在在海港区，市市场调查共共分为两部部分：（一） 宏观经济对对房地产市市场的影响响作为国民经经济的支柱柱产业，房房地产业开开发从盲目目趋向理性性1、 与国民经济济的发展呈呈现大致相相近的周期期性波动，并并且存在一一定的比例例关联性据国内外经经济学家测测算，国民民经济的增增长速度与与房地产业业的增长速速度之比为为1：1.4，其中中住宅投资资在一定范范围内随人人均GDPP的增长而而增长，当当人均GDDP小于5500美元元时，住房房建设投资资占GDPP的比例不不超2%，人人均GDPP为10000美元时时，该比例例不超5%，在15500美元元以上时，比比例达到峰峰值6%7

11、%。2、 房地产业发发展阶段1978年年19889年 萌芽与与初步发展展阶段 此阶段段以针对外外商投资、非非住宅开发发为主体，但但土地以政政府划拨方方式使用。 19900年19997年 盲目膨膨胀与治理理整顿期 此此阶段大量量圈地、炒炒地带动房房地产价格格飙升，造造成房地产产泡沫现象象，直至997年房地地产投资出出现负增长长，有盲目目膨胀进入入理性思考考与回归。1998年年目前 规范化化和产业化化走向期 96年起起，国家88次降息，取取消不合理理收费，土土地开始实实行拍卖制制，市场进进入门栏提提高；另外外，消费者者对开发商商信誉与要要求提高，市市场作为看看不见的手手也促使房房地产向规规范化和产

12、产业化发展展。房地产市场场进入买方方时代买方时代意意味着商家家必须寻找找消费着力力点，抓住住市场需求求特性，同同时努力提提高楼房品品质，形成成楼盘个性性。1、中高档档盘成为市市场开发的的主流国家确立的的住房供应应供应体系系高档商品品房、普通通商品房与与微利房供供应比例为为2：7：1，但因因各地物价价水平不同同，故房价价差异较大大，但在任任何市场，中中高档房都都是市场主主流。2、 大盘趋势明明显，综合合配套成为为市场追逐逐热点大盘是实力力的体现，而而且可实现现规模化配配置，使得得小区园林林、学校、生生活配套及及运动、娱娱乐配套一一应俱全，生生活环境便便利舒适。3、 置置业群体和和置业形态态发生变

13、化化，年轻人人及二次以以上置业占占比例越来来越大，在在经济发达达地区成为为主体因目前单位位干部和职职业经理人人普遍年轻轻化，高收收入阶层也也渐渐转移移，年轻人人成为购房房的主力群群体，特别别在发达地地区较为明明显。如广广州购房者者主要集中中在2535岁岁之间，约约站50%以上比例例；北京为为3040岁之之间，比例例为5070%。因此，楼楼盘开发建建设时，突突出运动、娱娱乐及小孩孩教育配套套等等，比比较重要。4、 档档次楼盘目目标消费群群关注的因因素不同，但但对楼盘综综合素质都都有一定的的要求对普通住宅宅与高档住住房来说，普普通消费者者最为关心心价格与方方便性方面面，如交通通与配套等等；而高端端

14、消费者则则更看中身身份与享受受方面因素素，如地段段（某些地地段是身份份象征）、社社区人文环环境等。因因此，普通通商品房突突出的是物物有所值；高档住宅宅是突出高高尚品位和和舒适、休休闲等特性性。从推广角度度来说，楼楼盘单个卖卖点及某个个概念吸引引力降低，综综合素质成成为选择的的关键。开开发商对楼楼盘综合素素质的塑造造，远胜于于对局部卖卖点的精雕雕细刻。（二） 我市房地产产市场调查查分析1、 概述2002年年，我市房房地产项目目层出不穷穷，开盘量量较大，极极大地刺激激了港城地地产业的发发展。在地地产业逐渐渐走向正规规发展的同同时，各地地产开发商商注重了对对产品概念念的炒作、包包装以及多多种营销手手

15、段、推广广策略的应应用。产品品对消费者者层次的细细分也越来来越明显，其其中20002年房地地产市场不不乏地产巨巨作，其中中青馨家园园TOWNNHOUSSE、世纪纪嘉园、大大秦世家、天天洋新城等等新开楼盘盘均取得了了不错的市市场影响力力，且在对对目标层划划分、消费费者喜好选选择等方面面取得了成成功，均取取得了不错错的市场份份额。更为为值得我们们关注的是是，由于众众多开发商商介入开发发项目，已已经明显加加快了孟营营区域的整整体发展的的步伐。附：20002年在售售楼盘资料料简单汇总总项目名称开发商位置总面积楼体形式备注天洋新城天洋房地产产迎宾路高层锦绣嘉园三环房地产产人民公园东东260000小高层欧

16、雅花园交通房地产产交运里对面面280000六加一怡景嘉园金和房地产产红旗路、建建设大街交交叉口西北北侧1253996六加一世嘉铭庭世嘉房地产产建设大街天天天练歌城城31万六加一金龙花苑金龙房地产产和平大街、友友谊路交叉叉口16、8万万六加一康怡家园金祥、富立立西港路六加一世纪公寓住总、必玉玉环岛公园东东4500世纪嘉园世纪星房地地产孟营小区20万六加一大秦世家电力房地产产孟营小区六加一华苑馨居鹏大房地产产孟营小区15万六加一宝佳花园多家房地产产孟营小区14万六加一青馨家园兴龙房地产产孟营小区TOWNHHOUSEE2、 2002年年地产项目目呈现的特特点（1） 项目盘量较较大（2） 小高层、高高

17、层、TOOWNHOOUSE进进入港城（3） 重视物业管管理，强调调物业管理理服务（4） 营销队伍素素质较前些些年有了长长足的发展展与进步，销销售人员素素质有所提提高（5） 目标客户群群体细分（6） 强调并注重重了售楼中中心的硬件件环境（7） 广告推广手手段多样，集集平面、电电视、户外外、DM等等多种宣传传方式于一一体，立体体式对消费费者进行灌灌输（8） 提高了对其其它推广手手段的应用用，如房展展会、房地地产俱乐部部等（9） 整体包装色色彩、理念念、广告语语等突出，强强调了项目目本身的特特点与概念念（10） 概念炒作日日益突出（11） 注重了企业业自身与项项目品牌形形象的建设设（12） 加大了广

18、告告投放力度度，地产广广告投放费费用额度创创多年新高高3、 消费者购房房需求调查查分析（1） 对环境的要要求越来越越高随着人们对对生活品质质的提高，以以及地产业业整体意识识的提高，社社区的环境境设计将会会逐渐被消消费者所重重视，这将将是大势所所趋。金屋屋家园项目目紧依老汤汤河，和开开放广场相相邻，依水水而居，良良好的绿化化，是人们们释放情感感的地方，这这时社区的的环境就显显示出了其其重要性。（2） 重视物业管管理北京消费者者购房调查查结论指出出，大约有有90%的的消费者在在选择购房房时位置为为第一选择择位置，第第二选择便便是社区的的物业管理理服务。可可见，消费费者对物业业服务认识识的重要程程度

19、，人们们购物业为为的是方便便，如果每每天为物业业管理焦头头烂额这样样的小区，消消费者是不不会选择的的。我市几几家房地产产公司先后后从北京、深深圳等上聘聘请了专业业的物业管管理顾问公公司，将极极大地推动动秦皇岛市市整体物业业水平。（3） 消费者购房房渐趋理性性行业的竞争争，消费者者的成熟，使使房地产开开发商不再再一味的炒炒概念，而而是踏踏实实实地做产产品。消费费者则越来来越注重品品牌，越来来越重视售售后服务，购购房者的法法律意识、维维权意识日日趋加强，只只有把产品品真真实实实做好了，给给消费者以以切实的利利益，才会会吸引消费费者的目光光和赢得消消费者的信信任。（4） 注重开发商商的实力和和品牌形

20、象象消费者对开开发商的实实力和品牌牌形象也相相当重视，因因为开发商商的实力关关系到其项项目的质量量的好坏，物物业管理的的优劣，其其在一定区区域内树立立的品牌也也是人们决决定购买其其项目的一一个很大的的因素，开开发商有良良好的企业业的形象与与信誉，消消费者就会会信任他。（5）巨大大的市场潜潜力在为本案服服务的市场场调查的过过程中，我我们走访了了许多位于于康乐里、兴兴隆里、团团结里、胜胜利村、山山东庄等小小区（共约约30000户居民）的的老人，作作为80年年代海港区区居民居住住的标志性性小区，这这里的老人人对我们说说出了他们们的心愿，随随着市区经经济的发展展，上述小小区的生活活环境都不不同程度地地

21、受到了来来自各方面面的影响，对对于老人们们尤甚的是是，噪杂的的环境已经经不再适合合他们居住住。大多数数老人的子子女有为其其父母换房房并且换一一个全新的的环境与父父母同住的的想法，他他们都希望望老人在晚晚年的时候候，能够更更好地享受受生活，享享受快乐，在在幽静的环环境中执子子之手，安安渡晚年。 这也将是我们需要关注以及给予足够重视的目标消费群体。而且这些小小区和金屋屋花园房屋屋的置换可可以在此基基础上等价价完成，不不用再添钱钱置业，即即可由喧闹闹烦杂的地地方迁进清清灵、幽静静的风水宝宝地，享受受其营造的的健康、开开放的生活活方式。还有在市里里购房和在在孟营地段段购房徘徊徊的人们，给给他们一个个很

22、好的定定位，让他他们收住犹犹豫的脚步步，不要在在迷茫，不不要在观望望4、 2003年年地产项目目形势分析析据我市开发发办的负责责人介绍，秦秦皇岛市今今年的开盘盘量控制在在50万平平方米，开开发面积的的控制，有有利于在房房地产市场场竞争激烈烈的情况下下分得一怀怀羹。目前在市区区的项目分分为以下几几个区域：市中心地地带（我项项目、怡景景嘉园、锦锦绣嘉园、世世纪公寓等等），东部部（欧雅花花园、金屋屋雅园等）、周周边地带（金金屋鑫苑、海海洋新城、康康怡家园等等），项目目开发呈散散发状向四四周辐射，各各自以自身身的优势吸吸引消费者者，形成了了诸侯林立立的局面。从从以上地产产项目的分分布来看，市市区的房产

23、产开发已经经趋于饱和和，这对金金屋家园项项目的开发发存在着客客观优势。孟营区域的的房地产项项目在世纪纪星城，大大秦世家，宝宝佳花园，等等开发商的的进驻以后后，带动了了孟营地区区的发展，低低价位的楼楼盘存在着着强大的潜潜在购买群群体，但是是此地段为为新规划地地段，大多多是在建或或在售项目目，未形成成入住潮流流及高峰期期，其交通通和基础设设施也不是是太完善。现阶段房产产开发数量量已经可以以满足人们们重新置业业的需要，而而且在天洋洋新城、海海洋新城、大大秦世家等等几家大规规模社区面面世以后，我我市的房产产表象上将将暂时呈现现供大于求求的现象。一一些封顶的的项目已走走过了其黄黄金销售期期，处于营营销的

24、下线线，市场影影响力会逐逐渐处于比比较平缓的的阶段，此此时，正是是本案切入入市场的一一个良好契契机。通过过良好的机机会机会，利利用有效的的媒体沟通通与品牌形形象的延展展与炒作，相相信会起到到非常不错错的效果。四、总体规规划策略建建议在充分了解解市场，并并就市场调调查得出的的分析结论论进行充分分了论证与与研究后，我我们得出了了项目的策策略规划意意见。（一） 项目定位经过20002年秦皇皇岛房地产产业的发展展，地产项项目与开发发商也日趋趋成熟。从从早些年前前简单的选选择住房到今天天地产项目目概念的宣宣传与影响响以及产品品的包装与与理念诉求求，我们可可以预测，22003年年房地产的的发展将会会重新回

25、归归到自然的的本质，即即开发商认认真做品质质，而消费费者也将注注重产品的的内涵，选选择住房其其实也表示示他们在选选择一种怎怎样的生活活。由于受地理理位置、消消费人群构构成以及其其它地产项项目先入为为主客观造造成的影响响，本案做做高档住宅宅显然已经经不合适，而而且一旦开开发也将会会面临极大大的市场危危机。 低档住宅的的客户消费费群体比较较单一，且且住房单价价较少、总总价低，且且我市孟营营区域的低低档住宅、工工薪阶层住住宅已基本本趋于饱和和，受所处处位置决定定，本案价价格如开发发低档住宅宅根本无多多大价格优优势可言，而而且低端消消费群已经经被孟营区区域的项目目抢走了不不少，显然然不能满足足本项目容

26、容量的需要要。鉴于以上几几点分析考考虑，建议议将本案做做为中高档档住宅，均均价要控制制在2200025000元/平米米之间（多多层），理理由有以下下几点：1、 秦皇岛市区区中档住宅宅价格在2220025000供应量还还显然无法法满足整个个市场的需需求。2、 随着市公安安局与海港港区政府的的西迁，项项目所在位位置的其它它配套设施施必将会逐逐步完善，而而这一点也也是许多看看好本地段段位置但迟迟迟未能购购房客户的的一个重要要原因。3、 紧依汤河，且且社区及地地段规模发发展将日趋趋成熟，具具有无限的的升值潜力力。另：建议在在社区西面面邻汤河的的一端做连连排别墅（TTOWNHHOUSEE），以满满足有限

27、高高端消费群群体的关注注与需要。（二）案名名一个好名字字。JACK TROUUT在定定位论里里说，“市场营销销中最重要要的决策是是如何给产产品取名字字”。房地产产项目更是是如此。一一个房地产产项目在推推广中会投投入大量的的广告，可可能各种卖卖点、诉求求轮番上阵阵，但其中中消费者接接触最多的的一是项目目的名称，而而消费者在在看到实物物之前，最最容易通过过名称产生生联想，并并形成第一一印象。金金屋地产开开发的此项项目因有以以前黄金走走廊作为铺铺垫，是黄黄金走廊的的发展和延延伸，依金金屋花苑，金金屋雅苑，金金屋鑫苑，根根据其定位位健康，开开放，安静静，自然，亲亲情，故起起名为金屋屋家苑，突突出一种亲

28、亲情，一种种生活方式式，一种家家的感觉。虽虽然第一次次出现不会会引起人们们的注意，但但作为黄金金走廊的延延伸，是很很有意义的的。（建议议起一个比比较好的案案名，在这这个名字第第一次出现现时，给人人眼前一亮亮的的感觉觉。）彼得杜拉拉克说：有有效的创新新都是从不不起眼处开开始的。它它们并不宏宏大，只是是试图做一一件与众不不同的事情情。金屋地地产从金屋屋花苑到金金屋雅苑，到到金屋鑫苑苑的黄金走走廊，怀着着要创新新，要做一一些与众不不同的事情情的心态态，又精心心绘制了一一条呈动态态上扬之美美的创新曲曲线一个个崇尚健康康，开放生生活方式，立立志成为开开发区龙头头的金屋屋家苑。名称的由来来：“金屋家园园”

29、坚持并延延续金屋房房地产开发发公司项目目名称的品品质与内涵涵，从金屋屋花苑到金金屋雅园、金金屋鑫苑，每每一个项目目的名称都都凝聚着金金屋人对其其的期冀与与浓浓深厚厚的感情。“家园”是是发自内心心的、是饱饱含着深厚厚感情的、是是一种血浓浓于水、游游子归故里里的一种希希望与声音音，虽然普普通，但它它却蕴含着着中华民族族最为优秀秀的传统美美德与人们们对生活的的美好祝愿愿。家园应该是是宁静的、安安谧的、包包容的、自自然的、亲亲情的、永永恒的、魅魅力无穷的的，让我们们魂绕梦牵牵的“金屋家园园”作为“黄金走廊廊”的延伸，是是金屋人致致力于品牌牌建设的一一个里程牌牌，是对新新居住观念念的一个全全新的诠释释。

30、“金屋家园园”不仅仅是是您的家，更更是你休生生养息的理理想所在。选选择金屋家家园，其实实是在选择择一种生活活，虽然我我们做不到到“采菊东篱篱下，悠然然见南山”的境界，但但在这里，您您拥的是亲亲情、友情情，拥有的的是健康、是是自信，拥拥有的开放放的生活，拥拥有的是家家人般无微微不至的照照顾，在这这里，建筑筑、景观、邻邻居都会成成为您至亲亲至近的人人（三） 努力塑造“金屋家园园”的特征1、 亲近自然、崇崇尚绿色；2、 远离闹市却却又交通快快捷；3、 社区配套齐齐全，集方方便、健康康、个性、网网络为一体体；4、 集合别墅与与多屋住宅宅，凝结一一代情感居居住主张与与生活方式式的生活空空间；（四）我们们

31、的目标客客户随着住宅理理念的改变变及金屋家家园的广泛泛影响，金金屋家园的的的置业群群有以下几几类：1） 准白领层：特征：（1） 他们大多在在开发区或或市内私企企、外企工工作，收入入较高，但但追求开放放生活，消消费水平较较高，没有有过多的存存款，但对对于总价在在15万左左右价位的的房屋有足足够的承受受能力，他他们喜欢小小户型；（2） 他们抛弃封封闭的传统统观念，倡倡导开放与与包容的新新理念；他他们崇尚自自然，拥有有新价值观观；他们懂懂得生活，追追求时尚和和品味；他他们充满自自信，把握握自己的生生活节奏。在在以时间换换空间的理理念下，他他们是健康康、开放、自自信的始作作俑者与追追求者。2) 老龄龄

32、群体：特征：（1） 富裕的老龄龄群体，他他们追求安安静写意的的田园生活活环境，而而金屋家园园的环境与理念念诉求正符符合了他们们的需求。（2） 虽不富裕但但在市内有有房的老龄龄群体，他他们的子女女孝顺，希希望可以和和父母居住住在一起，共共同感受家家的温暖。他他们会选择择一个环境境优雅的地地段让老人人安度晚年年。家园，是一一个人与人人感情交流流与沟通、亲亲情交汇的的组合体，其其实我们每每个人都有有过这样的的体验与心心境。作为一个年年轻人，我我们总会喜喜欢在早晨晨上班或者者晚上回家家的社区内内看到我们们父辈、母母辈的一代代正在甬路路上、草地地上练剑、打打拳、遛弯弯、有说有有笑，有种种家的感觉觉与温暖

33、。看看到他们开开心与满足足的表情，作作为晚辈，无无论他们是是否是真正正的亲人，也也会为之所所感染、所所打动作为一个老老年人，总总希望在煮煮早餐或晚晚饭的时候候，能从玻玻璃间看到到一个个年年轻人的身身影；总会会希望在自自己搬东西西上下楼不不方便得到到年轻灿烂烂笑容的帮帮助，总会会希望看到到在社区的的运动场上上看到自己己晚辈熟悉悉的身影看着年年轻人从身身旁走过，看看着年轻人人的朝气。作作为长辈，无无论他们是是否是我们们真正的晚晚辈，我们们同样被年年轻打动，同同样被希望望感动所有的这一一切，才真真正是金屋屋家园释放放亲情与感感激的开始始与序幕我们有理由由相信，随随着公共交交通设施的的发展，生生活配套

34、设设施的齐全全，将会使大量的的市区潜在在的购房需需求释放，最最终促进金金屋家园房房产的升温温。（五）环境境规划设计计因开发商具具有多年实实际操作项项目经验，且且在项目环环境、规划划设计上具具有一定的的特色与成成功案例，在在此不作过过多叙述，举举例介绍一一二：1、 我开放、我我健康、我我自信：既既然有年轻轻的生活，社区规划要显示出蓬蓬勃勃的生命力。社区规划现充满现代气息，洋溢青春光彩。要使阳光充足，活力四射。要有别致的园林景观，绿色健康社区。用社区的方方面面，点点滴滴，打造生活细节。2、 人车分流，次次周边式机机动车道路路与内环式式的非机动动车步行道道路结合成成真正的人人流小区中中避免汽车车的嘈

35、杂和和儿童过马马路的危险险为居民创创造出一个个宁静、安安全的空间间。3、 在小区中心心绿地及院院落绿地之之间，局部部住宅底部部架空，相相互景观通通透，形成成步移景异异的空间效效果，使平平面化的小小区绿化层层次丰富，形形成宁静、优优雅的居住住环境。4、 每个住宅组组团按日照照间距进行行组合，形形成高低韵韵律的变化化并由此自自然形成了了舒放有致致的组团绿绿化空间。5、 老人无障碍碍甬路、通通道设计6、 老人健身房房、娱乐桥桥牌室、活活动公园等等7、 篮球场、运运动健身房房等（六）户型型设计因开发商具具有多年实实际操作项项目经验，且且在户型设设计上具有有一定的特特色，在此此不作过多多叙述，重重点强调

36、推推出本社区区应注重并并推出的主主力户型特特色：1、 面向准白领领层1） 要多为60080平米米之间的小小户型，要要注重实用用性，突出出户型设计计年轻的个个性化，增增加其实用用功能，满满足其多种种需要。2） 因多为年轻轻夫妇居住住，应适当当考虑在户户型的设计计上注重“两人世界界”成份，一一切从他们们自身的特特点出发，要要做到简单单舒适且充充满情趣。3） 应在户型整整体设计的的基础上，考考虑书房、电电脑房、大大阳台等其其它与年轻轻个性有关关的实用特特征。2、 面向老龄群群1） 因考虑有子子女与父母母同住的愿愿望，户型型设计应该该在1500180平平米之间，突突出户型设设计的功能能。2） 因有可能

37、为为三代同堂堂或四代同同堂，就要要设计不同同年龄层的的活动场所所，做到动动静分区，互互不干扰。3） 为做到互相相照顾，而而又互不干干扰，可以以设置亲情情套餐，分分为楼上、楼楼下居，左左右对门居居等多种形形式。（七）配套套设施因开发商具具有多年实实际操作项项目经验，在在此不作过过多叙述，重重点强调推推出本社区区应注重并并强调推出出的配套设设施：1） 以青年视角角精心打造造设施完备备的会所，考考量生活每每一个细节节。青年人人的张扬个个性，前卫卫思想。乒乒乓球、台台球、要做到不出出社区，一一样可以全全身总动员员。不受时时间限制，活活力因青春春而随时爆爆发，一个个源源动力力的健康区区。2） 以老年人的

38、的心境精心心打造设施施完备、服服务完善的的老年娱乐乐桥牌室，突突出老年人人的自然、平平静，下棋棋、舞剑、晨晨练要做到到不出社区区，老年人人尽可享天天然之福。活活动在老年年人的身上上也可以体体现，一个个源源活动动的健康区区、开放区区。3） 超 市：也也许不是每每一个人都都能感受到到购物的乐乐趣，但在在逛来逛去去之中，却却慢慢看见见了自己的的美丽；尤尤其对于年年轻已婚女女性或老年年人，超市市更是必不不可少。4） 酒 吧：在在别人欣赏赏的眼光里里，你真正正释放着内内在的魅力力。这时，连连你自己都都开始嫉妒妒自己。对对年轻人而而言，还有有比酒吧更更具吸引力力的场所吗吗？也许有有，但酒吧吧绝对是一一个上

39、上之之选。五、广告推推广方案因本方案为为项目总体体策划报告告，且项目目基本要素素（施工图图纸、规划划设计、户户型设计、社社区规划等等）还未成成立，各元元素有待进进一步分解解与推敲，而而且销售周周期与广告告策略也要要及时应市市场的变化化而做出调调整，并要要在具体执执行与操作作中提供跟跟踪意见与与广告推广广分析，也也是一项非非常系统的的工程。因因此在此只只列出整个个项目广告告策略的一一个总体概概要，待双双方进一步步洽谈协商商以后，我我们将给出出具有可执执行性与可可操作性极极强并标明明时间节点点的全案或或项目全年年广告推广广策略，共共享资源，力力使媒体组组合达到最最佳状态，以以藉此带动动销售，提提高

40、企业品品牌形象，扩扩大项目知知名度与美美誉度。（一） 我们的目的的通过对“金金屋家园”的整体推推广，在节节约资源与与费用的基基础上，我我们力求达达到以下几几点目的：1、 更进一步扩扩大企业知知名度、美美誉度，奠奠定项目品品牌形象；2、 将“黄金走走廓”概念引向向纵深，使使其成为金金屋房地产产的金字招招牌；3、 将“新都市市生活”概念深入入人心，全全面推进秦秦皇岛市住住宅业的发发展，使其其成为秦皇皇岛住宅社社区的一个个新的分水水岭；4、 通过有效的的资源利用用与组合，强强势促进销销售，在既既定的时间间完成或超超额完成项项目回款目目标；5、 通过对项目目的全案推推广与策划划，打造与与锻炼一只只战无

41、不胜胜、攻无不不克的营销销销售队伍伍，使其成成为地产销销售业的黄黄埔军校；6、 将“金屋家家园”包装成金金屋房地产产的经典、精精尖力作，扩扩大“金屋家园园”的品牌影影响力。（二） 推广概要介介绍第一阶段：造势阶段段（时间待待定）1）新都市市居住模式式大揭密；组织秦皇皇岛日报、秦皇皇岛晚报、视听听之友报、秦皇皇岛电视台台等多家媒媒体进行广广告推广，在媒体中形成新都市住宅的概念。通过媒体的介绍，将这个概念推向市民，形成关注和议论的热点。2） 秦皇皇岛市新都都市住宅现现象研讨会会；摆脱传统地地段观念、居居住观念的的人越来越越多。但是是从城市发发展方向，城城市规划以以及新都市市生活模式式等角度来来系统

42、探讨讨还不够。所所以，活动动将邀请政政府相关部部门、学院院派专家、房房地产开发发商共同对对新都市住住宅的现象象与概念进进行研讨。3）新都市市住宅点评评；采用媒体刊刊登广告的的形式，发发布30个个有关新都市市概念住宅宅的特点。并适适时地将有有见地的评评价如实反反映在专栏栏页面上。4）隆重推出金屋家园，金屋家园新都市住宅的标本盛大开盘样板间同时时开放，欢欢迎游客参参观其他DM直直投宣传、车车体、户外外广告跟进进；5）开展论论坛邀请国家知知名健康专专家、地产产开发商开开论坛，共共同研究与与探讨新都都市生活与与“健康住宅宅”的概念。使使“新都市生生活”或“我健康、我我开放、我我自信”的理念深深入人心，

43、并并在社会各各界引起轰轰动效应与与关注。第二阶段 推动阶段段（时间待待定）主要活动内内容：1) 新都市住宅宅多媒体广广告大展示示通过报纸、电电视、户外外等三位一一体的媒体体传播效应应连续不断断的多角度度报道，轰轰轰烈烈地地正式拉开开活动的序序幕。以金屋家家园，新都市生生活为题”在秦皇岛岛日报、秦皇岛晚晚报、视听之友友等媒体体上展开梯梯次宣传，分分阶段报道道专题讨论论、老总访访谈、专家家研讨等活活动，聚焦焦购房者的的视点，引引起楼市的的最新热点点。 广告发布内内容概要：l 都市新生活活之“健康白白皮书”据秦皇岛有有关资料记记载，开发发区李姓安安庄一带是是秦皇岛人人均寿命最最长的地方方，平均寿寿命

44、达到了了78。55岁l 都市新生活活之“幸福进进化论”竞争的激烈烈，使得我我们整天忙忙碌于工作作，使我们们不懂得享享受生活，感感受幸福，使使我们没有有了更多的的时间常回回家看看，但但是我们的的父母却独独自在家哀哀叹，没有有儿女的照照顾。金屋家园为为你精心定定做了亲情情居，让你你享受生活活，感觉幸幸福A、 都市新生活活之“在水一一方”蒹葭苍苍，白露为霜，所谓伊人，在水一方出自诗经蒹葭。蒹葭是因为为一位美丽丽的守望者者而出名的的，所谓伊伊人，在水水一方，诗诗经时代代的爱情，以以蒹葭作为为标本，古古老的植物物，古老的的爱情金屋屋家苑即是是那个守望望者，以满满腔的激情情和不尽的的创新做一一个所谓的的伊

45、人。B、 都市新生活活之“黄金时时代”金屋地产已已有了5年年的实战经经验，他在在秦皇岛成成功打造了了“黄金走廊廊”从金屋花花苑，到金金屋雅苑，再再到金屋鑫鑫苑，是他他的一个金金字招牌。海三建设承承建了众多多房地产项项目，有很很高的品质质保证，又又是他的一一个金字招招牌。金字招牌+金字招牌牌=黄金屋屋2） 公关活动宣宣传造势，推推广企业及及品牌形象象主要活动时时间及活动动内容安排排：A、 五四青年节节：金屋家家园阳光之之城活动内容：与共青团市市委、秦皇皇岛电视台台联合举办办首届“金屋家园园”杯青年才才艺表演大大赛，获奖奖者可优惠惠购买金屋屋家园住房房。B、 八月十五中中秋节：团团圆在金屋屋家园活

46、动内容：在八月十五五，举办业业主联谊活活动。邀请请几位在外外地工作或或求学的秦秦皇岛人在在其亲人不不知道的情情况，到晚晚会现场，烘烘托感情挚挚深，亲情情呵护与温温暖。利用用亲情的力力量感染每每一位在场场的观众。C、 九九重阳节节： 重阳阳节之圆梦梦活动内容：为表示对老老人的关爱爱，举办当当天，请业业主或意向向客户到售售楼中心现现场看房，专专车接送，并并向每一位位到场的老老人赠送礼礼品；D、 元旦亲情情牵手节活动内容：打出“今年年过节不收收礼，收礼礼只收”请已购房的的业主或意意向客户，分分成青年组组、中年组组、老年组组，举办友友谊比赛，分分发礼品，祝祝大家新年年快乐！第三三阶段：热热销阶段及及稳定销售售阶段（时时间待定）1、 报纸推广形形式与内容容：（1） 软文（