某集团全套物业管理制度汇编17143.docx

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1、全套银盛泰泰集团物业业管理制度度汇编 （公司内内部资料，严严禁外传） 20008.6月月企管部修修订 工程维修部部规章制度度一、安全制制度1 工程部全体体员工必须须把安全防防范意识放放在重要位位置，执行行有关规定定，协同保保安部认真真做好安全全保卫工作作。 22各岗位位值班人员员，必须严严守岗位职职责，必须须对本岗值值班范围内内进行安全全检查，如如发现有安安全隐患，须须立即上报报工程部经经理。 33各班组组须每日进进行安全检检查，随时时消除不安安全因素，遇遇有重大安安全隐患，须须立即上报报工程部经经理。 44工程师师须每月对对所辖系统统及范围进进行安全检检查，消除除隐患，并并将检查处处理结果书

2、书面报告工工程部经理理。 55未经工工程部经理理批准，任任何外来人人员（包括括外部门、外外单位领导导）严禁进进入所有设设备房（包包括电缆井井、管道井井、泵房、机机房、配电电室、仓库库等），已已经批准者者，在进出出变电站、配配电室、消消防中心、空空调主机房房、危险品品仓库等重重要部门时时，必须办办理登记手手续，记录录来宾姓名名、证件号号码、单位位、进出日日期及时间间等。 66所有机机房、设备备间、仓库库、工作间间等在无人人时必须将将门窗锁好好。灯光调调至合适程程度,清理好现现场。 77各机房房门、设备备门（盖）、仓仓库门之钥钥匙的配制制，必须向向工程部经经理提出书书面申请，经经批准后方方可配制。

3、 88所有机机房、设备备间、工作作间等均须须在门外适适当位置设设置警示标标志。 99所有设设置于公共共区域内之之设备、设设施等必须须锁好，并并应设置围围栏及警示示标志。 100所有水水池、水箱箱必须加盖盖并锁好，钥钥匙由维修修人员管理理，无关人人员不得借借用，打开开水池或水水箱必须经经工程部经经理批准，并并进行登记记。 111高空作作业时，工工作人员必必须配带安安全带，并并进行其他他有效保护护措施，作作业范围周周边必须加加设护网，防防止意外坠坠物伤及人人员或设备备设施。 122所有运运行、维修修、保养、巡巡检工作及及施工、安安装、接电电等均必须须严格执行行有关规程程及规范，严严禁违规操操作，以

4、保保证人身及及设备安全全，凡违规规操作者，一一经发现，均均扣除当月月工资2000元人民民币，因违违规操作造造成严重后后果者，均均立即除名名。13各类类安全用具具、脚手架架、高梯等等在使用前前须检查其其牢固可靠靠性，确认认安全后方方可使用。14所有有工具、仪仪器、仪表表、材料、备备件等均不不得带出本本物业范围围以外，如如因工作需需要，须经经工程部经经理书面批批准，按规规定办理放放行手续，并并做好记录录。15工程程部须每三三个月组织织一次本物物业之消防防报警系统统、联动系系统、喷淋淋、消火栓栓系统等所所有消防设设施、设备备之全面测测试，以保保证其功能能正常，无无故障。二、消防工工程管理制制度1 工

5、程部全体体员工必须须把安全防防火制度放放在第一位位，熟悉掌掌握防火制制度，能熟熟练使用楼楼宇内配置置的消防工工具、用具具。 2消防防中央监控控室，必须须具备下列列资料、器器材及钥匙匙。 22.1一套套完整准确确无任何故故障之火灾灾预报警系系统及消防防联动控制制系统。 22.2各层层消火栓布布置平面图图，消防器器材布置平平面图及消消防系统图图。 22.3一套套完整、清清楚、准确确之各层建建筑平面图图，图内应应标明各防防火卷闸、隔隔火墙、危危险品仓库库、防烟门门、走火梯梯及太平门门等。 22.4一套套完整、清清楚、准确确之排烟通通风图。 22.5一套套煤气管道道及阀门位位置分布图图。 22.6消防

6、防联动控制制关系。 22.7手提提灭火器数数只，小区区所有备用用钥匙一套套。 22.8紧急急情况联络络表一份，应应列明联系系人姓名、电电话、寻呼呼机号码等等。 3设备备维修工作作中如需使使用易燃材材料，必须须特别注意意，小心谨谨慎，并须须将易燃材材料远离火火源及热源源。 4易燃燃易爆之材材料存放，必必须单设仓仓库，并由由专人管理理，随用随随领，各班班组不得存存放易燃易易爆材料。 5不得得任意挪动动消防设备备及器材。如如发现消防防设备损坏坏或泄露，应应立即报告告上级人员员。 6各工工程人员在在巡检或维维修时，嗅嗅到异味或或怀疑煤气气或其他可可燃气体泄泄露时，绝绝对禁止使使用明火、撞撞击火星、或或

7、使用对讲讲机、电话话及开关等等任何电器器，避免发发生爆炸。到到达安全地地后，立即即报告上级级人员或消消防中心。 7任何何人员如发发现火情，须须立即使用用对讲机或或电话通知知消防中心心火情发生生之明确位位置、火势势情况、何何种物品起起火、以及及目击者本本人之动向向。 8如发发生火灾警警报报警，全全体员工必必须认真处处理，直至至确定火情情熄灭，或或确认为误误报为止。全全体员工必必须保持冷冷静，处理理报警时不不可过于张张扬。 9如发发生火警，工工程部设备备运行人员员必须保证证相关喷淋淋泵、消防防泵、正压压送风机及及风阀、排排烟风机及及风阀之正正常运行；配电室运运行人员必必须保证消消防设备之之供电正常

8、常，并立即即通知消防防中心安排排消防、保保安人员灭灭火。 三、工程验验收制度 1所所有工程系系统验收均均须由发展展商工程部部负责及牵牵头。2 所有系统必必须在系统统正常、调调试完毕的的情况下，连连续试运行行一段时间间（需根据据设备情况况详定），尽尽量检查出出存在之隐隐患后，方方可进行验验收。3 在验收过程程中，须以以将来运行行及维修为为重点，进进行逐项检检查，如发发现问题，须须尽快以书书面形式通通报给发展展商，并做做出详细记记录及拍照照。4 所有系统之之验收，必必须以获得得政府有关关部门签发发之合格证证书、使用用许可证书书等相关文文件为标准准，并须以以此做为验验收合格之之必要条件件。5 必须要

9、求发发展商提供供所有合同同副本、技技术资料、使使用说明书书、维修保保养手册、调调试检测报报告及竣工工图纸、竣竣工资料等等全部有关关工程资料料，并建立立档案，以以备查用。6 必须清楚了了解所有工工程系统及及设备之保保修期起止止日期、保保修内容以以及保修责责任人及其其联系方式式，并制订订承建商、供供货商保修修联系表备备查。7 必须收齐所所有由发展展商、承建建商、供货货商等提供供之备品、备备件及专用用工具等，清清点入库，妥妥为保管并并做出详细细清单。四、设备维维修制度1 预防性维护护保养1.1所有有设备必须须根据维修修保养手册册及相关规规程，进行行定期检修修及保养，并并制订相应应年度、季季度、月度度

10、保养计划划及保养项项目。 11.2相关关工程人员员必须认真真执行保养养计划及保保养检修项项目，以便便尽可能延延长系统设设备正常使使用之寿命命，并减少少紧急维修修之机会。 11.3保养养检修记录录及更换零零配件记录录必须完整整、真实，并并须由工程程维修部经经理建立设设备维修档档案，以便便分析故障障原因，确确定责任。 11.4各系系统之维护护保养计划划及保养检检修项目之之制订由工工程部经理理负责，并并提交总经经理审阅；保养检修修及更换零零配件之记记录由维修修人员负责责，并提交交工程部经经理审阅。1.5进行行正常系统统维修保养养及检修时时，如对客客户使用产产生影响，必必须提前三三天通知管管业部，由由

11、管业部发发出通告，确确定检修起起止日期及及时间（须须尽可能减减少对客户户之影响范范围），以以便使受影影响之客户户做好充分分准备。 2紧紧急维修2.1必须须进行紧急急维修时，须须立即通知知工程部经经理，安排排有关人员员立即赴现现场检查情情况，并按按实际情况况进行处理理。 22.2如因因紧急维修修，必须对对客户使用用产生影响响时，须立立即通知管管业部，并并由管业部部向受影响响之客户发发出紧急通通告，同时时，需考虑虑尽量减少少影响范围围。 22.3如发发生故障之之设备在保保修期内，应应做出适当当之应急处处理，以尽尽量减少对对客户之影影响，并立立即通知有有关供应商商之保修负负责人。2.4紧急急维修结束

12、束后，须由由维修人员员填写维修修记录及更更换零配件件记录，并并以书面形形式将故障障原因、处处理方法、更更换零配件件之名称、规规格及数量量、品牌等等、处理结结果、故障障发生时间间、恢复正正常时间等等向工程部部经理审阅阅。2.5 维维修完毕后后，维修部部员工应针针对维修项项目在一周周内安排回回访。 3设设备的更新新及系统改改造3.1出于于技术更新新、提高效效率、安全全运行、减减少污染及及降低能耗耗等方面考考虑，工程程部有责任任提高对现现有设备做做出更新或或改造之建建议。3.2设备备更新及改改造建议，必必须向物业业总经理提提交可行性性及经济性性分析报告告，并须考考虑总体系系统运行之之安全性及及可靠性

13、。3.3由于于此类工作作通常没有有迫切性，故故须尽量安安排在最有有利及对客客户影响最最小之时间间进行。五、设备正常维维修程序维修人员制制订保养计计划、检修修项目及相相应表格工程部经理理审批安排执行时时间确定客户影影响提前三天通通知 管业部部影响客户 确定时时间 执行并填写写 相关记记录 维修完毕毕，恢复运运行 填写相关关记录工程部经理理审阅 设备紧急急抢修程序序工程部经理理 通知安排人员现现场检查 根据现场情情况安排 抢抢修工作核实因紧急急抢修所需需关闭之系系统或设备备及其影响响范围，确确定抢修完完成时间 抢修完成，系系 统恢复运运行管理部 电电话或书面面 管理部发出出系统 恢复运行行通告管理

14、部向受受影 响客户发发出 紧急通通告 六、交接班班制度 1接班班人员须提提前10分钟到到达岗位，做做好接班准准备工作，更更换工服。 2接班班人员接班班时必须检检查以下工工作： 22.1查看看上一班运运行记录是是否真实可可靠，听取取上一班值值班人员运运行情况介介绍，交接接设备运行行记录表。 22.2查看看上一班巡巡检记录表表，听取上上一班值班班人员巡检检情况介绍绍，交接系系统设备巡巡检记录表表。 22.3检查查所辖设备备之运行情情况是否良良好，是否否与运行记记录、巡检检记录相符符，如有不不符，应记记入备注栏栏，并应要要求上一班班值班人员员签字。 22.4检查查仪表及公公用工具是是否有缺、损损，是

15、否清清洁，并按按原位整齐齐摆放，如如有问题，应应要求上一一班值班人人员进行整整理，如有有丢失，应应记入交接接班记录备备注栏，并并由上一班班人员签字字。 22.5查看看交接班记记录中是否否有发布之之特别任务务或安排，并并在交接班班记录上签签字。 3交班班人员在下下列情况时时不得交班班离岗： 33.1接班班人员未到到岗时，应应通知工程程维修部经经理，须在在上级安排排之接班人人员到岗后后方可进行行交接班。 33.2接班班人员有醉醉酒现象或或其他原因因造成精神神状态不良良时，应通通知工程维维修部经理理，须在上上级安排之之接班人员员到岗后方方可进行交交接班。 33.3所辖辖设备有故故障，影响响系统正常常

16、运行时，交交班人员须须加班与接接班人员共共同排除故故障后，方方可进行交交接班，此此时，接班班人员必须须协助交班班人员排除除故障。 33.4交接接班人员对对所辖值班班范围之清清洁卫生未未做清理时时，接班人人员应要求求交班人员员做好清洁洁工作后，方方可进行交交接班。 七、值值班制度 1值值班人员必必须坚守岗岗位，不得得擅自离岗岗、串岗。 2值值班电话为为工作电话话，不得长长时间占用用电话聊天天，不得打打私人电话话。 3每班必须须按规定时时间及范围围巡检所辖辖设备，做做到腿勤、眼眼尖、耳灵灵、手快、脑脑活，并认认真填写设设备运行及及巡检记录录，及时发发现并处理理设备隐患患。 4须须按计划及及工程维修

17、修部经理之之安排做好好设备日常常保养和维维修。如有有较大故障障，值班人人员无力处处理时，应应立即报告告工程维修修部经理。 5值值班人员用用餐时，必必须轮换进进行，必须须保持值班班室内有人人值班。 6值值班人员必必须每班打打扫值班范范围内之卫卫生，每班班两次，清清洁地面、窗窗台、门窗窗、设备表表面等所有有产生积尘尘之处，随随时保持值值班范围内内之清洁卫卫生。八、报告制制度 1各系系统操作运运行人员在在下列情况况下须在运运行记录或或交接班记记录中书面面报告工程程维修部经经理： 11.1所辖辖设备非正正常操作的的开停及开开停时间。 11.2所辖辖设备除正正常操作外外的调整。 11.3所辖辖设备发生生

18、故障或停停台检修。 11.4零部部件更新、代代换、或加加工修理。 11.5运行行人员短时时间离岗，须须报告离岗岗时间及去去向。 11.6运行行人员请假假、换班、加加班、倒休休等。 2各系系统维修人人员在下列列情况下须须以书面形形式报告工工程维修部部经理： 22.1执行行维修保养养计划时，发发现设备存存在重大故故障隐患。 22.2重要要零部件的的更换、代代替或加工工修理。 22.3系统统巡检时发发现的隐患患或故障，必必须在巡检检记录之备备注栏中加加以说明。 22.4维修修人员请假假、加班、倒倒休等。 3在下下列情况下下必须书面面报告工程程维修部经经理： 33.1重点点设备除正正常操作外外的调整。

19、 33.2变更更运行方式式。 33.3主要要设备发生生故障或停停台检修。 33.4系统统故障或正正常检修。 33.5零部部件更新、改改造、或加加工修理。 33.6领用用工具、备备件、材料料、文具及及劳保用品品。 33.7加班班、换班、倒倒休、病假假、事假等等。 33.8须与与外部门、外外单位联系系。 4工作作人员在下下列情况下下必须以书书面形式报报告工程部部经理并向向总经理汇汇报： 44.1重点点设备发生生故障或停停台检修。 44.2因正正常检修必必须停止系系统正常运运行而影响响客户使用用。 44.3应急急抢修及正正常检修后后的维修总总结。 44.4系统统运行方式式有较大改改变。 44.5影响

20、响本物业运运行（如停停电、停水水、停空调调、停电话话等）之任任何施工及及检修。 44.6重要要设备主要要零部件的的更新、代代换或加工工维修。 44.7系统统及设备的的技术改造造、移位安安装、增改改工程及外外部施工。 44.8人员员调度及班班组重大组组织结构调调整。 44.9所属属人员请假假、换班、倒倒休、加班班等。 44.10对对外部门、外外单位联系系、协调。 44.11领领用工具、备备件、材料料、文具及及劳保用品品等。 44.12维维修保养计计划及工作作计划的变变更或调整整。 44.13每每周工作小小结及月度度工作报告告。 5除以以上各项外外，所有有有关工作事事项必须口口头汇报上上级人员。遇

21、遇有紧急事事件发生或或发现重大大故障及隐隐患，可以以越级汇报报。九、工具管管理制度 1本部部工具分为为公用工具具、各专业业自用工具具及个人工工具三部分分，公用工工具归库管管员负责保保管及借出出，专业自自用工具由由工程维修修部经理负负责保管及及使用，个个人工具由由个人自行行保管及使使用。 2所有有工具保管管人必须认认真负责并并保持工具具的完好及及使用功能能。工具保保管人必须须定期检修修并保养所所属工具，每每月一次，以以保证各类类机具的正正常使用。 3工具具保管人必必须认真建建立工具台台帐，做到到工具与台台帐相符。 4全体体员工必须须爱护工具具，必须正正确使用工工具，凡不不正确使用用工具、不不爱护

22、工具具者，将被被扣除当月月奖金及工工资人民币币100元至至300元，凡凡因此造成成工具损坏坏者，将按按工具原价价赔偿，并并同时扣罚罚当月工资资及奖金3300元人人民币。 5公用用工具的借借用，必须须执行公用用工具的临临时借用程程序，借用用人必须认认真填写工工具借用记记录单，工工具借用最最长时间为为三天，如如因工作原原因，需再再继续使用用时，必须须重新办理理借用手续续，工具用用完后立即即主动归还还，不得拖拖延。 6专业业自用工具具必须由工工程维修部部经理进行行每日清点点，并保持持完好，特特别是常用用小型工具具，不得遗遗失或损坏坏，如有遗遗失或损坏坏，须由使使用人照价价赔偿，如如未能确定定使用人，

23、则则由工程维维修部经理理照价赔偿偿。 7借用用公用工具具归还时，须须由库管员员和使用人人共同进行行检验，如如有遗失或或损坏，须须由使用人人负责照价价赔偿，如如借用工具具时未按规规定填写公公用工具借借用记录单单，或无法法确定使用用人时，造造成公用工工具的遗失失或损坏，由由库管员负负责照价赔赔偿。 8所有有工具一律律不得外借借，如因情情况特殊，必必须经工程程维修部经经理批准后后方可借出出，员工擅擅自外借、带带出，经查查实要严肃肃处理，不不得用工具具干私活。 9所有有工具要爱爱惜使用，工工具按规定定的使用年年限到期时时，无论公公用工具还还是个人领领用工具，一一律以旧换换新。十、巡检制制度 1巡检检工

24、作是及及时发现设设备缺陷，掌掌握设备状状况，确保保安全运行行的重要手手段，各巡巡检人员必必须按规定定的时间、巡巡视路线、检检查项目等等认真执行行，并认真真记录。 2在巡巡检过程中中，如发现现设备存在在问题，应应立即用对对讲机通知知工程维修修部经理，并并在可能的的情况下自自行消除故故障。如条条件所限一一时不能处处理，则必必须做好临临时补救措措施后，报报告工程维维修部经理理，并将详详细情况记记入巡检记记录备注栏栏。 3巡检检人员在巡巡视完毕机机房、泵房房、配电室室、竖井等等所有无人人值守之设设备间后，必必须做到随随手锁门。 4巡检检人员在巡巡检完毕设设备及其控控制箱、动动力柜、照照明柜、高高压柜、

25、低低压柜等所所有供配电电设施后，必必须将门锁锁好。 5各运运行、维修修领班，必必须每天对对所辖系统统设备进行行检查；各各维修人员员必须每月月一次巡检检本系统所所有设备，发发现问题，书书面报告工工程部经理理，并应立立即组织处处理。 十一、材料料领取制度度1 所有工具、备备件、材料料必须经过过工程部经经理签字方方可领取。2 领取工具、材材料必须填填写领料单单。3 材料使用后后要在工作作单上填写写清楚，并并经工程维维修部经理理确认。4 多余材料必必须退回库库房。十二、机房房钥匙管理理制度 1凡24小时值值班机房，除除值班人员员掌握一套套外，其余余钥匙交工工程部统一一保管。 2任何何人不得私私自配钥匙

26、匙。 3凡非非24小时值值班机房，值值班完成后后将钥匙交交24小时值值班机房保保管，以备备发生紧急急情况后，能能打开机房房门。 4无关关人员不得得借用机房房钥匙。 5遗失失钥匙须立立即报告。 6无人人值班机房房借用钥匙匙需登记。十三、机电电设备房出出入管理制制度 11工程部部机电设备备房包括范范围：1.1高压压配电室 1.2 低压配配电室 1.3变压压器室 1.44 楼层层电气配线线竖井房1.5各楼楼层风机房房 1.66 空调调、水泵房房 1.7电话话总机房 1.8 楼宇自自控机房1.9监控控机房 1.110 各电电梯机房 2以上上机房均为为工程部的的机电设备备运行用房房，为了确确保本大楼楼内

27、各机电电系统正常常运行，非非工程部工工作人员，未未经许可不不得进入以以上机电设设备房。 3本公公司内有关关上级部门门因检查工工作，必须须要进入这这些场所时时，应由部部门经理或或其指定人人员陪同，并并通知当值值领班开门门后进入，同同时在设设备房出入入登记簿上上做好记录录。 4凡外外单位人员员前来参观观或有关上上级业务部部门前来检检查工作，必必须要进入入这些场所所时，应由由工程维修修部经理陪陪同，通知知当值领班班开门进入入，同时在在设备房房出入登记记簿上认认真做好记记录。 5凡外外单位施工工和检修人人员因工作作需要进入入这些工作作场所时，必必须凭事先先办理好的的有关施工工许可证、工工作票和有有效的

28、临时时工作证件件，到工程程维修部经经理处办理理许可和登登记手续后后进入现场场，在工作作中不得随随意操作和和触动与自自己工作无无关的设备备。工作结结束后，及及时通知当当值人员办办理验收离离场手续。 6所有有人员进入入这些场所所后，都应应随手关门门，并不得得随意操作作和触动与与自己工作作无关的设设备。7、 所有施工和和检修人员员进入现场场后，不得得进行与自自己工作无无关的活动动。必须在在工作中做做到文明施施工，并认认真做到工工完、料尽尽、场地清清。 8所有有人员均不不得将任何何无关杂物物带入或贮贮放于这些些机电设备备房。十四、事故故处理制度度1 不需要停止止运行进行行修理的事事故，称一一般事故，由

29、由工程维修修部经理调调查与分析析原因，提提出修理意意见和责任任事故原因因，吸取教教训，记录录在案。2 被迫停止运运行必须进进行修理的的事故，称称重大事故故，应及时时汇报工程程维修部经经理，由工工程维修部部经理组织织调查分析析，提出修修理意见报报总经理批批准后实施施，并且对对事故做到到三不放过过，（即：事故原因因分析不清清不放过；责任者与与群众没受受到教育不不放过；没没有防范措措施不放过过。）记录录在案，对对责任者做做出处理意意见，同时时以书面材材料汇报物物业总经理理。保安部管理理制度1、保安部部工作管理理制度（1）社区区实行244小时保安安值班制，认认真做好社社区的进出出人员、车车辆、消防防、

30、财产管管理工作。（2）熟悉社区的各种保安设施及操作性能，熟悉社区的结构分布。（3）严格遵守上下班时间及值班纪律，上班时间不得做与值班无关的事情，并认真做好值班记录。（4）当班人员必须制服穿戴整齐，做到警容整洁，文明值勤。（5）社区内进行巡逻检查，必须步行，不得乘坐电梯，保证社区公用设施及消防设备的完好。（6）当班时间不得读书、看报、打磕睡、游戏等，严禁喝酒。（7）配合监控人员，发现可疑问题，必须立即予以澄清。（8）保证证社区内治治安稳定，积积极配合公公安机关及及消防部门门的检查工工作。2、保安员员仪容仪表表管理制度度(1) 保安员上岗岗时举止应应文明、大大方。(2) 保安员上岗岗时，必须须全部

31、着装装统一。应应按季节要要求进行配配套着装，不不可从观感感上有新、旧旧之分，或或是颜色有有深浅之差差，以及制制服便服混混穿。(3) 保安员上岗岗时必须根根据要求佩佩带相应的的装备。(4) 穿着黑色皮皮鞋上岗。(5) 上班着制服服应干净、整整齐。纽扣扣要全部扣扣好，不得得敞开外衣衣、卷起裤裤脚、衣袖袖，领带必须结正，武武装带扎紧紧。(6) 制服外衣衣衣袖、衣领领、制服衬衬衣领口处处，不得显显露个人衣衣物，制服服外不得显显露个人物物品，如笔笔、纸张、手手机、钥匙匙扣等，服服装衣袋不不得装过大大过厚物品品。(7) 非当值班时时间，除因因公或经批批准处，不不准穿着或或携带制服服离开辖区区。(8) 头发

32、要整洁洁，男的不不留长发、大大包头，蓄蓄发不得露露于帽檐外外，帽檐下下发长不得得超过1.5厘米；不得留长长鬓角，鬓鬓发长不超超过耳廓。(9) 精神振作，姿姿态良好，抬抬头挺胸，不不得弯腰驼驼背，不得得东歪西倒倒、前倾后后靠，不得得伸懒腰，不不袖手、背背手、插腰腰或将手插插入衣袋，不不准在执勤勤时吸烟、吃吃零食。(10) 不得哼歌曲曲、吹口哨哨、跺脚，不不得随地吐吐痰、乱丢丢杂物。(11) 注意检查和和保持仪表表，但不得得当众整理理个人衣物物。(12) 不得将任何何物件夹于于腋下；不不得敲桌椅椅或玩弄其其他物品。3、监控中中心管理制制度消防控制中中心是掌握握消防设备备及发现火火灾，指挥挥灭火，控

33、控制消防机机电设备的的重要部位位，特制定定如下管理理规定。（1）认真真学习业务务，不断提提高业务能能力，发挥挥敬业乐业业精神，热热爱本职工工作。（2）控制制中心实行行专人轮班班全日值班班制度，值值班人员不不得随意离离开值班室室，值班员员要遵守值值班岗位职职责，每日日做好值班班记录，爱爱护设备，保保持设备清清洁，完整整好用，配配合维修保保养单位做做好设备的的维护，发发生设备故故障，第一一时问通知知维修人员员到场处理理。（3）不带带任何无关关人员进入入工作室，做做好保密工工作，不向向无关人员员泄漏自己己的工作任任务和监控控设施。（4）监视视所有摄像像位置的图图像，注意意异常现象象，发现情情况即时通

34、通知上级主主管，出现现报警信号号，立即核核查信号真真伪情况。（5）对重重点保卫区区域和异常常现象要做做好记录和和录像，以以作必要时时查证使用用，做好交交接班记录录。（6）监视视电梯运作作，守听电电梯内警钟钟及对讲电电源，有情情况及时报报告有关部部门，并与与电梯乘客客及工程维维修部联系系。（7）发生生案件和突突发事件时时按重大案案件处理方方案和火灾灾发生处理理方案处理理。（8）当监监视范围出出现异常，如如消防烟感感器报警，可可疑人员出出现等等，应应立即通知知班长到现现场查看，争争取把事故故消灭在萌萌芽状态之之中。（9）值班班室内禁止止吸烟，杜杜绝一切火火种，严禁禁存放易燃燃易爆等危危险品，室室内

35、应配有有手持灭火火器材，消消防扳手，消消防斧，消消防头盔等等消防器具具。4、保安员员交接班标标准作业制制度（1）值班班人员必须须按照规定定的轮流值值班表，提提前15分分钟集合，有有该班领班班负责接班班工作，准准时接班，交交班人员延延长15分分钟下岗，交交接班时间间为15分分钟,未经上级级主管批准准不得私自自换班、替替班。 （2）接班班人员因故故未能按时时到岗时，交交班人员应应继续坚守守岗位不得得自行下岗岗，并应及及时报告上上级主管。在在接班人员员到班或上上级主管作作出决定后后，交班人人员方能离离开。 （3）当交交接班时，遇遇有紧急情情况发生或或在事故处处理的过程程中，不能能进行交接接班，可在在

36、交班人员员主持下，接接班人员协协助完成工工作，待事事件处理得得出结论，或或上级主管管作出决定定后，交接接班方可进进行。 （4）交接接人员应做做到“ 三交 ” ， “ 两查 ” ， “ 三清楚楚 ” 。a、 交本本班工作情情况；交各各种异常情情况；交上上级的指示示；b、 查值值班记录，查查所接岗位位现场情况况；c、 本班班情况清楚楚；交接问问题清楚；物品、器器械清楚； （5）交接接班人员必必须在交接接班记录上上签字，此此时接班人人员对所接接岗位的安安全负全部部责任。（6）禁止止交班给有有病、情绪绪不正常或或醉酒的接接班人员，并并应立即将将此情况报报告上级主主管。严禁禁上班饮酒酒。5、保安部部夜间

37、查岗岗制度（1）集团团人力资源源部、办公公室、物业业公司经理理可随时抽抽查，保安安部经理和和保安主管管为专职夜夜间查岗人人。（2）主管管每周至少少检查两次次,其余检查查人检查时时间由各部部门自行安安排。（3）检查查时间为每每晚22：00-凌晨6:00期间间,并认真填填写保安安部岗位检检查记录,受检人须当场签名。（4）检查查部位为社社区所有岗岗位（保安安、消防监监控等）。（5）每周周一早会,由查岗人人将上周保保安部岗位位检查记录录交物业业公司，并并对上周查查岗情况作作简单评述述。6、停车场场管理工作作标准作业业制度（1）车辆辆进入停车车场a、当有车车辆驶进停停车场时，应应迅速指引引车辆慢行行，安

38、全地地停放在指指定的车位位上，没有固定车车位的车辆辆不得让其其停放于固固定车位上上。B、提醒司司机关锁好好车门、窗窗，并将车车内的贵重重物品随身身带走。（2）巡视视a、每半小小时或临时时详细检查查车辆的车车况，发现现漏水、漏漏油、未关关好车门、窗窗、未上锁锁等现象及及时处理并并通知车主主，并在停停车场值班班记录上上做好记录录，同时报报告上级领领导处理。b、清点停停车场内车车辆，随时时和大门岗岗保安员取取得联系，以以核对车辆辆数量，确确保安全。c、发现无无关人员或或可疑人员员到停车场场要及时令令其离开，若若有紧急情情况按有关关规定进行行处理。d、严密注注视车辆情情况和驾驶驶员的行为为，若遇醉醉酒

39、驾车者者应立即劝劝阻，并报报告领班及及时处理，避避免交通意意外事故的的发生。e、每班至至少检查一一次灭火器器等消防(或者防盗盗)设施，发发现异常情情况在停停车场值班班记录上上做好记录录并及时上上报，立即即处理。f、协助清清洁工维护护好停车场场内清洁卫卫生，保持持停车场整整洁。（3）车辆辆离场当有车辆离离场时，应应仔细核对对出场之车车辆和驾驶驶员(车主主)，若对对出场之车车辆和驾驶驶员有疑问问时，应立立即到车挡挡前面向司司机敬礼，再再有礼貌地地盘问，若若是车主的的亲友(和和车主联系系认可)，并并有驾驶证证应放行，若若盘问时发发现有问题题，应立即即扣留车辆辆，并及时时通知领班班和巡逻保保安，机警警

40、地做好应应对准备，以以防不法分分子盗车行行凶。保安部突发发事件应急急预案1、突发事事件处理的的标准作业业规程（1）处理理各类突发发事件的基基本原则第一：快速速反应原则则:a)当值保保安/领班接警警后:1分钟内内到达突发发事件现场场;b)保安部部主管在当当值时接到到突发事件件报告后:1分钟内内到达突发发事件现场场;c)保安部部主管在休休息时接到到突发事件件报告后,10分钟钟内到达突突发事件现现场。第二：统一一指挥原则则:a)处理突突发事件由由主管经理理负责统一一指挥;b)在特殊殊的情况下下,由保安部部经理负责责统一指挥挥;c)保安部部主管协助助指挥突发发事件的处处理。第三：服从从命令的原原则:保

41、安部领班班需无条件件服从保安安部主管的的命令,并负责对对突发事件件的处理过过程作详细细记录。第四：团结结协作原则则:保安部作为为突发事件件的处理部部门,行使公司司赋予的指指挥权和处处理权,公司任何何部门或个个人不应干干预。在保保安部作出出突发事件件处理决定定时,各相关部部门均应团团结一致,紧密协作作,配合保安部处理好好突发事件件。2、灭火应应急方案（1）灭火火应急方案案的内容a、消防中中心接警后后迅速辨别别火情大小小，及时通通知保安主主管及经理理，并判断断火情是否否在消防控控制中心能能力范围内内，如火情情过大应立立即拨打火火警电话1119。通通知当值所所有保安立立刻赶往现现场进行必必要的扑救救

42、，以最大大限度减少少人员伤亡亡及经济损损失。b、由消防防中心通过过消防广播播、警铃、电电话等方式式及时通知知社区内其其他人员，由由在场主管管领导对人人员进行疏疏散,并确定疏疏散路线,严密组织织，细致分分工。c、消防中中心必须做做出如下反反应：启动动水泵。组组织人员使使用水枪、运运送灭火剂剂、灭火器器材，启动动排烟窗、防防火门、安安全口、空空调口,启动送风风排烟机械械设备。d、在场人人员划分出出警戒区域域,指导无关关人员、车车辆撤离现现场,消除路障障，确保消消防通道的的通畅，以以便消防车车的进入。清清走易燃易易爆物品至至安全地点点(2)起火火后，灭火火自救行动动时间要求求:项目内容完成项目的的时间要求求（分钟）起火后至实实现时间（分分钟）接警确认0.50.5保安经理到到场1.52.0物业公司领领导到场人人做出决定定0.52.5消防中心实实施0.53.0首批力量到到场3.06.0向住户通报报疏散1.03.5引导住户疏疏散离开本本层1.04.5灭火准备1.01.5启动防、排排烟设备1.01.5防爆现场警戒2.05.03、其他突突发事件应应急预案（1）盗窃窃保安员发发现有盗窃窃现象或接接到盗窃报报案时,立即用通通讯器材(对讲机或或电话)向保安部部主管/领班报告告现场的具具体位置,然后留在在被盗窃现现场,或迅速赶赶赴被盗窃窃现场,维护现场场秩