某项目定位及其策划方案20215.docx

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1、恐龙园项目定位及策划案 项项目总论6第一章 市场研究与与项目定位位7第一节 项目市场研研究7一、 常州市房地地产市场走走势分析（宏宏观）7二、 常州新北区区房产市场场走势分析析（中观）7（一） 回顾与展望望7（二） 市场情况8（三） 结论9三、 本项目临近近地段房产产市场走势势分析（微微观）99（一） 区位特点9（二） 区域内供需需分析100（三） 对收盘个案案分析11第二节 项目环境分分析211一、 地块环境条条件221（一） 地块性质综综述21（二） 地块周围景景观21（三） 环境卫生、社社会治安情情况22（四） 地块周围的的交通条件件22（五） 配套设施22二、 项目地块（SSWOT）分

2、分析233三、 结论266四、 地块建设条条件266第三节 项目市场定定位26一、 项目市场细细分和目标标客户定位位266二、 目标客群分分析288 （一一）目标客客群购买力力分析228 （二二）目标客客群成交要要素分析228 （三三）目标客客群购买习习惯、购买买心理分析析229三、 楼盘概念导导入和形象象定位299 （一一）目标客客户分析299 （二二）项目差差异化优势势分析300 （三三）楼盘概概念设计300 （四四）楼盘概概念的演绎绎与发挥300四、 项目案名的的考虑311五、 项目的推广广定位311六、 项目VI的的导入331七、 项目市场价价格定位32（一）成本本单价测算算332（二

3、）目标标市场心理理价格测算算334（三）同区区域同质楼楼盘定价情情况分析335（四）我项项目的定价价策略336第二章 项目构思与与方案策划划336l 总体构思：37l 空间关系处处理37第一节 规划设计方方案38一、 规划设计目目标388二、 项目规划设设计要点388三、 规划构思388（一） 主体风格定定位38（二） 功能分区39（三） 环境结构（景景观设计）39（四） 规划特点39（五） 道路系统规规划39（六） 停车场规划划40（七） 绿化系统规规划40（八） 公建设施规规划40（九） 配套设施规规划40（十） 住宅的户型型设计40四、项目技技术经济指指标41第二节 项目投资经经营方案（

4、略略）42第三节 项目开发建建设方案42一、 建设方式422二、 开发方案设设想和分析析422三、 建设进度422四、 项目工程进进度网络图图422第四节 项目推广策策略42一、 推广主题及及主打广告告语422二、 推广阶段的的分期（选选择媒体、阶阶段主题安安排）43第五节 项目营销方方案44一、 营销策划444（一） 卖点策划44（二） 营销策略44（三） 销售形式46（四） 促销手段46二、 场地布置466（一） 售楼卖场布布置46（二） 工地现场布布置46第六节 物业管理方方案46一、 物业管理的的前期介入入477二、 管理费的确确定477三、 具体对本项项目物业管管理的建议议477l

5、调研附录 常州项目目微观市场场调查说明明488附录一 消费者问问卷调查分分析488附录二 消费者访访谈记录63附录三 客户分析析666附录四 客户重点点要求记录录699l 项目总论一、 项目基本情情况1、项目地地块概况该地块位于于常州新北北区东北区区域，地块块东至龙源源路（临近近于中华恐恐龙园），南南至汉江东东路，西至至藻江河，北北至东支河河。地块地地形相对规规整，西北北两侧均临临近大型城城市河道（藻藻河、东支支河），项项目场地平平整，无拆拆迁，项目目地势略低低于南侧汉汉江东路。项目区域人居环境良好，居住氛围浓郁，是常州“新北板块”重点发展的集中居住区域，区域未来升值潜力明显。根据土地出出让公

6、告，该该地块总计计占地规模模6.255万（合合93.882亩），规规划总建筑筑面积111.26万万，项目目规模相对对适中，适适宜建设开开发中型居居住生活社社区。该场场地原为恐恐龙园停车车场，因考考虑到恐龙龙园国庆期期间旅游停停车需求，政政府计划国国庆旅游高高峰过后交交地。2、规划指指标及其它它要求地块占地规规模约6.25万，规划指指标要求容容积率不大大于1.88，建筑密密度不高于于25%，绿绿地率不小小于30%，建筑高高度小于880m，要要求90以下的住住宅面积不不少于总住住宅面积550%，其其它要求见见地块控制制性详细规规划。二、 项目模式与与合作方式式本项目由本本公司独资资开发，项项目的经

7、营营方式为：住宅部分分全部销售售，商铺和和车位可考考虑先租后后售。三、 项目可行性性报告结论论项目具有较较高的经济济收益，获获利能力较较强，且通通过盈亏平平衡点分析析得知项目目虽然投资资风险相对对较小，具具有较高的的投资价值值。项目从从建设规模模、规划用用途、地价价、投资规规模、投资资机会等方方面看，都都适合公司司发展战略略的要求。同同时项目符符合市场需需求，目标标客户明确确。第一章市场研究与与项目定位位第一节 项目市市场研究一、常州市市房地产市市场走势分分析（宏观观）自国家的宏宏观调控实实现“软着陆”后，全国国的房产市市场进入低低迷，成交交量急速下下降。受全全国影响，常常州市房产产市场开始始

8、进入整合合阶段。常常州市地处处江南一隅隅，其房产产市场存在在较为稳定定的需求，但但房产市场场放量逐年年增加，累累计存量居居高不下。从从近三年的的常州对预预售商品房房的消化情情况看，情情况堪忧。常州市房产产供求关系系变化表：2005年年2006年年2007年年2008（截截至7月底底）累计批出量（万平米）4216117062021940成交量（万平米）2364235281071294剩余存量（万平米）18518817895646同期消化比例56%69%75%53%67% 从从上表可看看出，房产产预售的批批出量和成成交量都稳稳中有升，但但逐年累积积的房产存存量不容忽忽视。二、常州新新北区房地地产走

9、势分分析（中观观）（一）回顾顾与展望本项目所属属的新北区区板块发展展迅速，是是目前常州州颇受关注注的一个板板块。自22006年年至今该区区域有着突突飞猛进的的发展。一方面 由于市政政府北迁入入驻、京沪沪高铁常州州站等大型型市政规划划的落实，另另一方面别别是通江大大道一线CCBD商业业圈的逐步步完善，人人气汇集，周边项目目价格拉升升相对明显显。此外，新新龙生活区区即将完全全启动，京京沪高铁常常州站与轻轻轨线的规规划，将加加快新龙生生活区居住住氛围的早早日形成，新新北区仍是是目前购房房者除市区区以外认可可度较高的的板块。随随着长江路路的全线通通车和市民民广场的开开发，新北北区板块市市政建设日日益变

10、化，直直接影响新新北区板块块房地产市市场的发展展。（二）市场场情况 新北区区是常州“一城南北北两翼”战略发展展的北翼，也也是规划发发展的市中中心区域。区区域近年来来发展力度度大，基础础配套设置置建设较快快，区域价价值升值前前景明显，房房地产发展展火爆。通通过对区域域市场的重重点深入调调研，综合合分析得出出如下几点点： 1区区域市场供供需两旺 近年来来新北区房房地产市场场供给相对对充足，商商品住宅22004年年、20005年和22006年年分别为445.800万、774.933万和558.666万，22007年年上半年商商品住宅供供给29.48万，预计22007年年全年商品品住宅供给给量将超过过

11、20066年。同期期市场去化化相应较快快， 2区区域价格平平稳 006年下半半年片区商商品住宅整整体价格44800元元/，尚尚未突破55000元元/，007年5月月份和6月月份分别新新开盘的开开天润园、中中央花园整整体均价分分别达到55000元元/和55100元元/。008年5月月份开盘的的吟枫苑均均价达到55500元元/。总体而言言区域商品品房价格稳稳步上升，价价格上涨相相对较慢。其其一是区域域市场内市市场供给量量相对较大大；其二是是区域内地地理位置差差异化较大大，产品价价格区分相相对较大，临临近于原中中心市区和和市政府区区域房价水水平相对较较高，整体体价格水平平在58000元/,如中央央花

12、园均价价58000、，藻江江河东部区区域整体房房价相对要要低些，整整体价格水水平在45500元/，如景景秀世家和和彩虹城均均价45000元/，而项目目所属的恐恐龙园片区区整体价格格水平50000元/以上，如如世贸香槟湖高高层55000元/（小高层层70000元/）、天天润园53380元/、天安安新城均价价51000元/、香香树湾福园板式式小高层均均价5200053000元/，塔塔式高层4450046000元/。区区域产品价价格区分度度较高，在在市场供给给相对充足足的基础上上，在较大大程度上抑抑制项目所所属区域的的价格上涨涨。 3 产品类型型价格差异异明显。 项目目所属恐龙龙园片区项项目同质化化

13、相对明显显，但所有有项目不同同产品的价价格差异化化明显，世世贸香槟湖板板式高层55500元元/，而而板式小高高层70000元/，香树湾湾福园板式式高层均价价5200053000元/，塔塔式高层均均价4500046000元/。 4 楼盘同质质化严重： 常州州房产市场场竞争激烈烈，同期在在售楼盘同同质化严重重。从各项项目操盘手手段上看比比较平铺直直叙，未注注意树立差差异化优势势、打造差差异化概念念，产品对对于客户的的根植度不不够。 5 客户群同同质化 区域域内项目目目标客户群群体同质化化明显，以以在新北区旧有有居民或工工作的职员员为主，以周周围片区迁迁居新北区区的居民为为辅。（三）结论论 “新北板

14、板块”是常州规规划发展的的居住生活活区，城市市生活区域域东向发展展是必然趋趋势，其将将成为未来来常州人居居生活的核核心区。随随着藻河和和东之河的的治理和河河景观带的的不断规划划建设，项项目区域未未来价值将将明显提升升。该片区区房产市场场竞争激烈烈、目标客客群同质化化严重。总总之，我们们针对该项项目的开发发，既存在在机遇又面面临威胁，市市场要求我我们采取高高水平的操操盘手端，销销售切合市市场需要的的房子。可可以预见会会有更多的的开发商来来到“新北”，“新北”市场将成成为常州众众多开发商商激烈角逐逐的战场。三、项目临临近地段房房产市场走走势分析（微微观） （一）区区位特点 项目所属属区位为常常州市

15、新北北区，该区区作为政府府“一体两翼翼”规划的北北翼和苏南南辐射苏北北、苏中的的门户，地地理位置优优越。区域域内以常州州软件园为为核心的高高薪技术产产业主导区区，预示着着新北区的的产业未来来；“一心、一一轴、三脉脉、多园、多多点”的绿色生生态系统框框架，更展展示着常州州新居住核核心的未来来。旺盛的的人气、完完善的配套套，必将使使该区域成成为未来常常州的CBBD。 从具体规规划来看，高高速、高铁铁、BRTT概念的引引入，新北北区未来将将形成“一纵一横横”的高速公公路骨架、“两纵两横”的一级公路干线网，及“三纵一港”的水运主通道骨架。目前在建的京沪高铁常州站也坐落于新北区，足见新北区不容忽视的地理

16、交通重要性。新北区是国家批准的高新技术产业开发区。目前已建成了完善的工业基础设施和配套服务设施，成为外商在常投资最密集的区域，这种形态的产业结构催生了高端收入人群，同时拉大了整个新北区的升值空间。 （二）区区域内供需需分析1.区域内内供应情况况分析： a.新新北区目前前在售楼盘盘数据分析析：据我部部调查统计计，目前区区域内在售售楼盘楼盘盘12个（含含在售存量量楼盘），08年截至7月底，新北区房产预售批出量120万平米，占常州市08年总批出量的59%。b.新北区区在售存量量分析：调调查数据显显示，自22005年年至20008年7月月，常州新新北区的房房产预售批批出量累计计达到4770万平米米，累

17、计成成交量2880万平米米。可知目目前新北区区商品房在在售存量约约190万万平米；c.要想了了解新北区区准确的市市场情况，还还要进行对对新北区批批出土地存存量的分析析。根据国国土资源局局提供数据据，剔除乡乡镇项目不不算，目前前待开发的的住宅项目目7个，待待建土地约约88公顷顷，合8.8万平米米。这些地地块均为22007年年6月份前前后取得，预预计08年年5月左右右将陆续推推向市场。地块名称开发单位面积（公顷）藻江河以西西、龙城大大道以北地地块常州市三井井房地产开开发有限公公司12.0116G11066-8地块块常州市三优优房地产开开发有限公公司1.04黄河路南、庐庐山路东侧侧地块常州河海经经济

18、发展有有限公司0.42666通江北路以以西、赣江江中路以北北地块常州长宏房房地产开发发有限公司司16.7445中华恐龙园园南侧地块块九龙仓（常常州）置业业有限公司司41.13353建东路西侧侧、长江公公寓南常州锦绣山山水房地产产开发有限限公司1.06558奥园路东侧侧地块南京东渡房房地产开发发有限责任任公司15.4338由以上分析析可知，目目前在售楼楼盘存量1190万平平米，待开开发土地存存量8.88万平米，按按2.3的的容积率计计算折合220.244万建筑平平米。因而而，08年年5月份我我项目面市市时，应有有不低于2210万平平米的竞争争压力。 2.区域域内需求情情况分析：据常州市政政府20

19、006年统计计，新北区区辖区面积 439平平方千米，共有人口40万人。按每家3.5人算，新北区约有11.5万户固有居民需要择换新居或为其子女喜择婚巢。另新北区属发展新区，依据市政府关于新北区“九大居住区、72万人口”的规划，该区域会极大的扩充人口，长远考虑，新北区房产市场面临着较大的市场需求。 根据问问卷调查显显示：有555%的被被访者三年年内有购房房计划。因此，新北北区消费者者对房产市市场仍然存存在着相对对稳定的刚刚性需求。预计新北区的房产市场在09年应该具备不低于100万平米的吞吐量。 3.整整体供需情情况分析：市场存在在需求，竞竞争压力巨巨大。在有有限的需求求下面临着着众多的竞竞争，要用

20、最快的的时间抢占占市场份额额是我们的的主要任务务！ （三）对对手盘个案案分析 1楼盘盘名称： 香树湾福园地理位置：恐龙园正正门口基本情况：开发商九州福源房房产开发有有限公司行销代理上海丹堂堂营销策划划有限公司司建筑形态社区采取意意大利式建筑筑风格，物物业形态包包罗了多层层、小高层层、花园洋洋房、意式商业业风情街。香树湾福园基地平缓,东侧、南侧和西侧均有市政道路环绕，4栋16层蝶形高层排列于北面，紧靠东支河；4栋7至11层小高层坐落在西侧，离主入口最近；2栋5层花园洋房、1栋10层小高层建筑沿东部排列，与高尔夫球场邻近；南部一排有5层的花园洋房和3层的会所，与中华恐龙园相对应；还有3栋花园洋房以

21、及小高层则位于中央区域，占据天然优势。小区主入口位于西侧藻江东路，次入口位于南侧汉江东路。小区整体布局由南向北，由东向西，形成逐层递升的天际线布局，建筑布置错落有致、丰富多样，使整个小区更加富有立体感和纵深感。占地面积656000建筑面积1050000容积率1.6绿化率35%周边配套毗邻中华恐恐龙园，周周边配套设设施齐全区内配套景观绿化优优美、游乐乐场、活动动场、运动动场开盘日期一期多层006年100月份；一一期小高层层07年33月份；二二期部分塔塔楼07年年11月份份；剩余008年4月月26日开开盘交付日期08年9月月28均价5300元元/平米折扣现房93%、期房998%销售面积主力面积12

22、0销售户数899销售率主要卖点花园洋房，环环境优美毗毗邻恐龙园园客户分析以新北区居居民或在新新北工作的的员工为主主楼盘概况：该案位于常常州市新北北区中华恐恐龙园正门门口，与335万平方方米生态领领地，国家家AAAAA级风景度度假区为邻邻，拥有得得天独厚的的外围环境境。项目占占地面积约约为656600平方方米，总建建筑面积约约为1055000平平方米，绿绿化率335%，容容积率1.6，总户户数约为8899户。高高层、小高高层、花园园洋房有序序排列，景景观设计采采用意大利利式宫廷园园林风格。一期多层22006年年10月底底以48550元/平平米开盘，推出58套套（1楼1128、225楼1335、顶

23、顶楼1700），112月单价价上调800元，07年年2月单价价上调500元，07年年3月单价价上调500元，尾盘顶顶楼53000元/平平米，大概概07年44月销磬；一期小高高层1111套景观房房07年33月开盘，均价4470048000元/平米米，年前单价价上调1220元；一一期普通小小高层1228套开盘盘4200043000元/平米米，开盘110天单价价上调300元，年前前单价上调调50元（此时剩剩70套），目目前均价553005400元/平平米（剩115套，剩剩23楼）。一一期2566套塔楼高高层开盘价价39800元/平米米，十天单价价上调300元，年前单价价上调500元，07年9月月份达

24、到44300元元/平米。22期80套套塔楼077年11月月开，最高高价47000元/平平米，剩余高塔塔08年55月份开盘盘，主力户户型1200平方米三三室一厅。目前均价52005300元/平米。产品分析： 该该案优势：靠近恐龙龙园，环境境优美，小小区内配套套设施齐全全：运动场场，游乐场场。 该该案劣势：地理区位位较偏，项目周边边社会配套套设施不全全。 2楼盘盘名称： 世茂香槟湖地理位置：太湖东路路基本情况：开发商常州世茂行销代理无建筑形态简约古典主主义风格，扇扇形围合式式分布，板板式为主，点点式为辅占地面积89万平米米建筑面积150万平平米容积率1.4绿化率65%周边配套常州工学院院、国际学学

25、校、河海海大学、体体育中心、大大剧院等区内配套开盘日期2008年年3月交付日期2010年年6月均价5800折扣98%销售面积主力面积128元/平米，1135元/平方米销售户数销售率主要卖点周围有翠竹竹公园环境境优美，规规划菜场，靠靠近外环路路，规划中中的BRTT5号线经经过项目客户分析以常州市年年家庭收入入在8万元元以上的家家庭为主楼盘概况：常州世茂香槟湖项项目地块位位于江苏省省常州市高高新区东南南部，北邻邻恐龙园，南南临青龙生生活区，东东西侧均为为教育科研研用地。规规划范围东东至东经1120度，南南至北塘河河，西至老老藻江河，北北到河海东东路。该项目总用用地面积约约为89万万平方米，建建筑总

26、面积积约为1550万平方方米，绿化化率约为665%。住住宅部分由由高层、小小高层、TTOWNHHOUSEE三部分组组成。项目目一期地块块位于常州州高新区软软件园西北北角，地块块北临河海海东路，南南临太湖东东路，西接接老藻江河河，东侧为为规划小区区道路。一一期项目以以住宅为主主，由高层层、小高层层公寓、ttownhhousee及少量沿沿街商铺组组成。高层层公寓沿老老藻江河及及河海东路路呈弧形排排列，商铺铺沿太湖东东路呈一字字排列，小小高层围绕绕中心湖呈呈U性排列列，联体别别墅坐落在在小区景观观湖中央。可可以有效避避免阳光阻阻隔，户户户充分享受受阳光照射射。产品分析：该案优势：项目属大大盘操作，存

27、存在不可比比拟的规模模效应。另另外1500万平米原原生湖为项项 目独特特买点。开开发商操盘盘立足大气气，聘请澳澳洲柏涛设设计公司担担纲总设计计， 聘用自自有物业公公司世茂第第一太平物物业管理公公司负责本本社区物业业。地理位位置 优越，周周边道路畅畅通，交通通便利，生生活配套齐齐全，环境境优美。 该该案劣势：高价运行行，曲高和和寡。市场场根植度做做的不够。 33楼盘名名称： 吟 枫枫 苑地理位置：新区公园园基本情况：开发商河海房产行销代理江苏盛阳房房产经纪建筑形态一期四栋占地面积923511建筑面积2000000容积率2.2绿化率45%周边配套中华恐龙园园，香格里里拉大酒店店、金陵江江南大饭店店

28、等星级酒酒店区内配套地下车位（11：1）开盘日期2008年年5月255日交付日期2010年年下半年均价5450折扣98%销售面积主力面积115125平方米销售户数700多户户销售率主要卖点靠近新北区区中心，周周边商业设设施齐全客户分析该项目对客客户定位宽宽泛，有多多层面的客客户群，客客户到访量量较高楼盘概况：吟枫苑，一一个以公园园、景观、生生态、健康康为主题的的定位高高端的住宅宅社区。面面对紫荆园园（原新区区中心公园园），畅享享鲜氧，感感受生态健健康生活。皇皇家园林景景观，中华华恐龙园，香香格里拉大大酒店、金金陵江南大大饭店等星星级酒店，抬抬足即达；每家玛超超市、五星星电器、太太阳城、英英派斯

29、健身身俱乐部，近近在咫尺。周围配套齐全，生活便利。产品分析： 该案案优势：环环境优美、配配套齐全，强强调生活的的舒适和便便利。 该案案劣势：尽尽管区位优优势很突出出，但主力力户型较大大，造成总总价过高，很很大程度上上限制了销销售。 4楼楼盘名称：常发豪豪庭国际地理位置：晋陵北路路太湖东路路交界处基本情况：开发商常发地产行销代理嘉瑞机构建筑形态14栋，224层、228层占地面积788722建筑面积2045775容积率2.2绿化率35%周边配套距行政中心心150米米，博物馆馆200米米，周边有有常州大剧剧院、体育育中心、市民广场场、常州大大剧院、河河海大学、常常州工学院院新北校区区、每家玛玛大型超

30、市市、华联吉吉买盛等。区内配套花园广场、儿儿童乐园、水水景花园、大大草坪开盘日期2008年年6月18日交付日期2010年年10月均价6500折扣98%销售面积主力面积90、1220销售户数1428销售率主要卖点周边配套齐齐全，英伦伦风情，品品牌物业，多多种市内唯唯一的技术术系统客户分析收入较高的的人群楼盘概况：该案位于新新北区太湖湖东路晋陵陵北路交界界处，靠近近行政中心心地理区位位非常优越越，由常发发地产倾力力打造、五五星级建筑筑设计。是是由大型主主题商业、高高档住宅组组成的高品品质复合型型社区。其其中商业建建筑面积1114933平米，住住宅建筑面面积1611202平平米，总建建筑面积2204

31、5775平米，地地下车库面面积297780平米米。容积率率为2.22，绿化率率为35%。项目临近市府旁旁，市民广广场、体育育中心、体体育中心、博博物馆、大大剧院。新新区实验中中学和常州州国际学校校分列东南南两侧，与与河海大学学、常州工工学院校区区隔路相望望，形成优优良的学区区环境，黄黄山路、太太湖路、BBRT三大大城市高速速动脉节点点、道路通通畅，在110分钟生生活圈内，便便可享受各各项生活、娱娱乐、休闲闲、商业配配套。与008年6月月开盘，均均价65000元，主主力户型990、1220两室、三三室。 项目建筑筑为英伦皇皇家风格，户户型精致舒舒适；地理理位置优越越。项目定位位为亚洲领领袖生活，

32、建建成后必将将成为常州州新北区的的标志性建建筑。产品分析：该案优势：周围配套套设施齐全全，学区优优势明显，环环境优美，靠靠近行政中中心，国 际人居居经典设计计。五星级级设计（贝贝氏设计）。 该该案劣势：主要适合合高收入人人群居住，价价值取向较较高，客户户局限。 5楼盘盘名称：天 润润 园地理位置：珠江路南南侧，现代代城东侧基本情况：开发商常信房产行销代理景盛行建筑形态32层，建建筑密度为为13.77%南偏东东15-19占地面积8万平米建筑面积20余万容积率2.5绿化率40%周边配套现代城、局局小分校、天天润幼儿园园、24中中（规划中中）区内配套3700平平方米城市市绿地，地地下车位开盘日期20

33、07年年5月交付日期2009年年10月均价5400折扣97%销售面积一期8万平平方米主力面积1201140两房房、三房销售户数500户销售率80%主要卖点环境优美，学学区优越，中中央水系，人人车分流客户分析白领，政府府要员楼盘概况： 该该案位于新新北区珠江江路南侧、现现代城东侧侧。由常信信房产倾力力打造，周周边配套设设施齐全，靠靠近恐龙园园、学区优优势明显规规划中的天天幼儿园、224中、局局小分校分分布四周，天天润幼儿园园已于077年9月开开学，业主主子女就读读更可享受受7折优惠惠。建筑密密度为133.7%空空间形态变变化丰富，水水、草坪、森森林为景观观主体，3310米中中央循环水水系，夜间间

34、立体玄幻幻彩灯系统统等均成为为项目的卖卖点。项目目于07年年5月开盘盘，均价55400元元，主力房房型1200-1400平方米两两房、三房房。产品分析： 该该案优势：周围配套套设施齐全全，学区优优势明显，环环境优美。 该该案劣势：顾客取向向比较单一一适合收入入较高人群群。 6楼盘盘名称：九州花花园地理位置：龙虎塘街街道办北侧侧基本情况：开发商九州集团、道道成置业行销代理腾鲤企划（上上海）建筑形态规划10000户，以以26层、118层为主主车位配比比1：1占地面积27万平米米建筑面积68.8万万平米容积率1.96绿化率30%周边配套靠近龙虎塘塘乡政府周周边配套设设施齐全区内配套开盘日期2007年

35、年12月11日交付日期09年122月交付33栋10年4月月交付1栋栋均价3850折扣97%销售面积80万平方方米主力面积销售户数1000销售率70%主要卖点HOPSCCA国际花花园社区客户分析新区上班族族，80后后较多楼盘概况： 该该案位于龙龙虎塘乡政政府北侧，是是九州集团团汇集200年精品地地产经验，巨巨资倾力打打造。项目目位于常州州未来城市市核心新北北区，毗邻邻中华恐龙龙园，紧临临BRT价价值第一站站，前拥多多个经济开开发区，背背靠通江大大道，区位位优势得天天独厚；规规划上采取取HOPSSCA经典典主流人居居理念，融融酒店、写写字楼、公公园、购物物、会所、公公寓等多种种功能于一一体，全房房

36、屋满足居居住者对精精品生活的的要求。项项目于077年1月开开盘，均价价3850元，主主力房型9901200小三房，销销售率700%产品分析： 该该案优势：周边配套套设施齐全全，HOPPSCA经经典设计理理念 该该案劣势：地理区位位较偏 77楼盘名名称：凯 旋旋 城地理位置：竹林北路路基本情况：开发商常州常惠发发展有限公公司行销代理常州中信经经纪有限公公司建筑形态三期开发229栋以小小高层为主主占地面积13.222万平米建筑面积28万平米米容积率2.12绿化率40%周边配套小区与翠竹竹公园一墙墙之隔环境境优美，小小区分三期期规划299栋建筑错错落有致，区内配套地下车位（11：1）楼楼梯上下，景景观绿地开盘日期2006年年1月1日日交付日期2009年年12月330日均价4700折扣销售面积已售完6栋栋主力面积115.339平方米米销售户数销售率主要卖点周围有翠竹竹公园环境境优美，规规划菜场，靠靠近外环路路，规划中中的BRTT5号线经经过项目客户分析定位于中等等收入人群群，目前客客户关注度度不够，人人气缺乏楼盘概况： 该该案位于天天宁核心地地段，在外外环路和翠翠竹北路的的交界处，由由常州常惠惠发展有限限公司开发发，与翠竹竹公园一墙墙之隔环境境优美，小小区分三期期规划299栋建筑错错落有致，项