某项目市场定位核心策划方案20240.docx

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1、45/45市场定位核核心策划目 录一、 市场定位前前言 4定位策略5定位推导思思路 5定位原则 7二、 项目总体评评价 8项目概况9技术资料9地块资源10周边配套177交通条件119街区功能199三、 项目价值发发现（SWWOT分析析）221S优势分析析22W劣势分析析223O机会分析析24T威胁分析析25四、 项目开发策策略原则26复合原则 227适量原则 29空缺差异原原则300创新需求原原则33经济+美丽丽344相对效益原原则336五、 项目综合定定位377产品定位388项目目标对对象定位38产品定位50价格定位554形象定位55建筑风格定定位60项目发模式式定位61开发竞争优优势定位6

2、33六、 项目案名/主题口号号（项目竞竞争力分析析）64命名方式65命名建议665案名推荐666主题口号67卖点梳理68七、价格策策略770定价原则71可类比楼盘盘销售单价价83本项目市场场销售单价价建议88定价分析90项目价格提提升潜力分分析991价格表模拟拟500一、市场定定位前言本报告立志志在了解研研究郑州市市房地产市市场现状，预预测未来发发展趋势，由由市场反映映的讯息定定位本项目目。 （一）定位位策略本次市场调调研深入了了解了郑州州市场环境境，根据市市场制定合合适的，差差异化优化化产品，填填补市场空空白。(二）定位位推导思路路1、项目的的目标市场场定位了解潜在市市场消费群群的特征、年年

3、龄、分布布，以之寻寻找消费群群体的构成成和可能购购买本项目目的消费群群体，并通通过对这个个群体的描描述，为项项目基础定定位提供依依据。2、建筑产产品定位通过对该项项目所处环环境的宏观观、微观调调研，了解解和论证该该项目区域域的人文习习惯、生活活方式以及及项目地块块的交通、配配套等基础础因素，并并辅以对周周边环境的的地产项目目实态、竞竞争势态及及建筑文化化的研究，为为本项目产产品的建筑筑定位提供供依据。3、项目营营销推广的的主题定位 调查该该项目环境境的习惯文文化、心理理趋向以及及开发商的的商号（投投资商、开开发商的企企业品牌）、品品牌（小区区或花园命命名）、信信息传播内内容和手段段等并研究究其

4、优劣势势，为项目目销售推广广的包装、形形象、诉求求内容等以以及项目的的传播策略略和定位提提供依据。4、项目的的销售价格格定位 通过对对该项目所所在社区的的商品房发发展趋势，市市场现状的的调查，周周边项目的的产品品质质及价格，对对消费心理理，购买行行为的影响响程度，为为本项目的的价格定位位以及营销销组合提供供依据。5、项目的的市场营销销策略定位位 通通过对该项项目所在社社区的宏观观市场调研研，政策法法规调研，购购买行为、购购买习惯、消消费观念、消消费意识、收收入及消费费能力调研研，研究周周边项目和和本项目的的优、劣势势及周边项项目的营销销策略，为为项目营销销决策提供供依据。6、推广通通路定位 了

5、解该社社区消费群群接触媒体体的习惯、文文化层次，了了解他们对对媒体广告的心心理反映。明明确广告定定位，寻找找最佳广告告诉求和信信息（软广广告及硬广广告）传播播方式，进进行有效的的广告定位位及媒体组组合。（三）定位位基本原则则：1、从消费费者的心理理谋求定位位，而不是是以开发或或销售者的的立场来确确定；2、针对特特定目标市市场，而非非整个市场场；3、充分考考虑市场风风险和市场场潜力，以以及发展商商资金压力力；4、结合本本项目区位位特点，充充分发挥区区位环境优优势；5、走自己己的路，走走别人尚未未走或不能能走的路，寻寻求差异化化的产品，创创造出郑州州市的样板板品牌。二、项目总总体评价（一）项目目概

6、况项目位于郑郑州市金水水区，1007国道以以西与农业业路以南的的交汇处，属属于郑州老老的中心城城区的边缘缘区域，与与新规划的的郑东新区区仅一路（1107国道道）之隔。项项目总建筑筑面积100万平方米米。(具体体位置见下下图) （二）技术术资料项目总占地地面积：349228.7平平方米;总建筑面积积：10万万平方米;道路面积：271113.5平平方米；容积率：约约2.9；覆盖率：440；绿化率：440。（三）地块块资源项目地东临临107国国道，南面面是果菜批批发市场，西西面是常砦砦村，北临临农业路，项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片嘈杂之地，其它资源（列如树木、河道等）基本缺乏

7、。其自然资源的具体表现为：1、周围环环境景观A、项目地地现状B、东面，1107国道道。（见下下图：） C、南面，常常砦果菜批批发市场。（见见下图：）D、西面，常常砦村。（见见下图：）E、北面，农农业路。（见见下图：）环境景观综综述：地块块缺少良好好的自然景景观，景观观资源评判判几乎为零零。2、污染状状况 A、工业污污染：该地地块处于郑郑州东区，距距离市中心心区近，周周边无厂矿矿企业所形形成的工业业性污染。B、空气污染：项目紧临107国道与果菜批发市场，天气晴朗时的公路扬尘与果菜批发市场的废弃物，污染项目地空气质量。C、噪音污污染：地块块的东面的的107国国道，未来来规划中的的立交桥也也在本项目

8、目前面，二二面环路，常常砦果菜市市场距离本本项目很近，因交通与与市场而产产生的噪音音影响较为为严重。3、社会治治安状况本项目位于于郑州市的的城市边缘缘，靠近1107国道道（未来的的东环路）来来往过境的的车辆繁多多，以及项项目地南边边的果菜市市场，项目目地西面是是常砦村的的特殊位置置，形成特特殊的综合合环境，从从而导致项项目的周边边比较复杂杂的社会治治安环境。4、卫生状状况 项目地周边边的总体卫卫生状况较较差，原因因有以下四四点：A、项目地周周边的汽车车修理业比比较繁荣，同同时严重污污染周边环环境。B、项目地西部的常砦村住宅宅档次较低低。C、周边的的道路车流流量繁多，容易易扬起尘土土。 D、位于

9、项目目地南部的果菜批批发市场，卫卫生状况极极差。因此，项目目地块来说说，卫生状状况将是一一个较为严严重的问题题。5、水资源源状况 郑州位于黄黄河的中下下游，水量季节节分配不均均，年际变变化较大。一一年之内，往往往夏秋暴暴雨成灾，水水量过多，而而冬春则往往往长期干干旱，全省多年年平均降水水量为7885毫米，相相当于12296亿立立方米的水水量。约有有76的的水量被植植物、土壤壤吸收和水水面蒸发，只只有24的水量形形成了地表表河川径流流，常常造成成年际间旱旱涝不均的的现象，这这说明河南南水资源利利用的可靠靠性不大。（四）周边边配套1、项目所所在区域居居民家庭数数量及人口口总数据不完全统统计，截止止

10、至20001年年末，金金水区居民民家庭总户户数为28880377户，人口口总数为99142559人，是是市辖区中中人口最多多的一个区区域。2、居民习习惯的日常常购物场所所项目区域为为目前郑州州市城市边边缘，郑东东新区还在在规划中，而而且中间还还隔有一条条107国国道（未来来的东环路路），所以以周边缺少少上档次，有有特色的商商业设施，这这和区位楼楼价在全市市范围内偏偏高的市场场不符，据据了解，区区域内有“思达超市市”但规模较较小，农业业路“丹尼斯”百货与金金城国际广广场有“金搏大”百货商场场。提供居居家生活配配套，距离离本项目最最近的步行行十五分钟钟。3、周边居居民文体设设施 缺乏大型的的公众活

11、动动的文体场场所，除购购物外，市市民户外活活动的机会会比较少。4、医疗卫卫生纬五路省人人民医院、省省胸科医院院、省肿瘤瘤医院，东东明路省老老干疗养院院。都是省省内有名的的医院，离本项目目较近，驱驱车在5-10分钟钟，为业主主提供了健健全的健康康保障。5、金融服服务周边的银行行较多，如如光大、中中行、农行行等大中型型银行，距距离本项目目五分钟路路程，相对对比较方便便。6、学校教育概念对对住宅地产产的拉动是是明显的，规规划拆迁扩扩建的常砦砦小学相临临，为本项项目的小学学教育提供供了方便。（五）交通通条件位于项目地地块东面1107国道道（未来的的东环路）南南通京珠高高速，北通通连霍高速速，北面农业业

12、路直通市市区；其交交通较为畅畅通，但是是，从现状状来看，项项目地周边边的公交线线路较少，路路过项目的的公交车只只有3122路，交通通虽通畅但但不便利。（六）街区区功能1、目前形形象项目位于1107国道道边，周边边汽车修配配、果菜批批发市场和和常砦村的的流动人口口，在市民民心目中的的印象差，且且环境浑浊浊，车辆拥拥挤、人口素质质低下。2、未来发发展由于项目地地块位于郑郑州城区的的东部，紧紧靠未来的的东环路，与与规划中的的郑东新城城仅一路之之隔。在将将来的发展展中，东环环路（现在在的1077国道）将将成为郑州州市的主要要交通动脉脉，同时项项目所在的的区域将成成为郑州的的老城区与与CBDRR过渡地段

13、段，同时对对郑东新城城的发展起起到至关重重要的作用用，政府可可能会大力力整顿该片片区的市场场与市容，但但可能还要要经过一段段时间才能能完成。那那么本项目目小区也将将担负美化化市容的城城市功能，也也有可能成成为该片区区的标志性性建筑。3、互动功功能本项目位于于郑州城东东区，与22A级国家家康居工程程的德亿时时代城、鑫鑫苑名家、圣圣地数码商商务楼等项项目位置距距离较近，在在本项目小小区建成后后可与这些些小区联合合互补 ，从而形形成一个大大而集中的的新兴高尚尚住宅区群群。三、项目价价值发现（SWOTT分析）S 、 优优势分析 紧临1007国道（未未来东环路路）与农业业路，交通通比较畅通通； 项目处处

14、于老城与与郑东CBBD的过渡渡地段，依依托CBDD，区域发发展前景看看好； 项目属属于行政中中心区，金金水区又是是近年的置置业的热点点区域，市市政配套设设施比较齐齐全； 项目周边边的汽车贸贸易及汽车车修配业发发达，这对对本项目的的商业物业业带来机会会； 临街面面广，利于于商服物业业的发展； 新拆迁迁扩建的常常砦小学，对对本项目的的销售有利利； 项目的的展示面好好，利于项项目的形象象建设； 项目地地型比较平平整、整齐齐，同时还还处于规划划设计阶段段，提升了了项目适应应市场的灵灵活性； 开发商商享有政策策优势，具具备专业的的开发理念念。W、 劣势势分析 项目目地块的景景观较差； 项目目地块中存存在

15、噪音污污染、空气气污染； 社会会治安比较较复杂； 交通通虽通畅但但不便利； 卫生状状况较差，直直接影响项项目的形象象； 项目目的容积率率高，项目目以高层与与小高层组组成，从而而阻挡了一一部份只愿愿住多层的的客户，同同时还影响响小区的内内部景观。O 、 机机会分析 郑东CBBD不断升升温，提升升项目区域域的市场知知名度； 规模化开开发渐成主主流，大盘盘优势明显显； 房地产市市场监管力力度增强，开开发门槛抬抬高； 市场竞争争，促使性性价比； 项目还还处于规划划设计阶段段，增强了了项目的抗抗风险能力力； 郑东新区区的开发建建设，增强强了本项目目区域的市市场知名度度； 金水区是是置业热点点，农业路路段

16、更被看看好； 周边大盘盘的造势、造造市，使项项目区域具具备一定知知名度； 项目周边边有被评为为国家2A级康居居工程的“德亿时代代城”、鑫苑名名家等大型型项目，使使该片区在在城市内有有一定 的知名度，这这对以后的的项目推广广带来方便便。T 、 威威胁因素 郑州州楼价持续续走低，预预计今明两两年还有可可能下调 市区区内中等价价位，质素素较好的楼楼盘，市区区内价位在在25000元/m22左右的楼盘盘将是本项项目的有力力竞争者。 周边边其他楼盘盘的竞争。如如：德亿时代城城、鑫苑名家家、建业城城市花园、锦锦江国际等等，包括其其他区域的的楼盘均会会分流部分分客户。总结论：综上所述,虽然所处处位置是在在未来

17、的城城市发展区区域,但项项目地块的的综合环境境较为复杂杂，将严重重影响项目目的综合素素质,所以在项项目的开发发建设与项项目的营销销中还要重重点在于保保证项目物物业的品牌牌及形象的的基础上，还还要加强以以下方面： 改善项项目周边综综合环境，提提高项目地地的整体形形象； 提高项项目产品力力，进一步步塑造高品品质项目形形象及开发发商自身品品牌。 利用营营销包装，郑郑州市地产产营销水平平较低这一一最大机会会，运用合合理、适度度超前的营营销手段，促促使项目成成功。四、项目开开发策略原原则（一）复合合原则：避免单一产产品（如住住宅类产品品）所可能能带来的市市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，应该指

18、出，单一项目10万开发量，在郑州不算少（媒体将5万平方米推盘都称为大盘），10万平方米单一产品（如小高层住宅）供应势必引起市场同类产品价格波动，并且本项目周边环视的几个大盘都有可能视机而动，风险和竞争压力不少。丰富产品线线，具体产产品策略是是：底商街铺+产权式商城商服类产品组团A写字楼高层项目SOHO小户型商务公寓紧凑型二三房为主的平面住宅小高层住宅类产品组团B首层底层TOWNHOUSE策略意义： 开发风险险分散互为卖点，互互为配套（二）适量量原则：10万平米米总量控制制下，实现现少而多的的开发原则则，即“多”产品线线丰富，“少”各单一一产品开发发量控制（具具体各产品品开发量见见产品规规则指导

19、书书）策略意义：避免竞争快速消化（三）空缺缺差异原则则：作为一家新新的房地产产的首个项项目，不具具备直面竞竞争的品牌牌优势：其其企业开发发战略定位位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入入“细分者”市场，抓抓住市场空空缺，和对对手形成差差异，在这这一定位策策略前提下下，我们通通过市场调调研，论证证了市场空空缺和入市市机会的存存在。 具体产品品策略是：住宅：紧凑型型两房，三三房（市场场供应量小小）立面风风格创新（市市场同质化化严重，个个性楼盘少少，公众对对建筑立面面较在意，如如英协高层层）入户花花园，空中中庭院等创创新户型（市市场空缺）空中TTOWNHHOUS（首首层，顶层层）（市场场供应量小

20、小）写字楼：80100平平米小户型型开放式高高档次专业业化写字楼楼（市场空空缺）建商务会所所（会议室室/商务中中心等）同同时也可服服务SOHHO和产权权酒店。SOHO酒酒店式公寓寓4060平米米，一房一一厅，两房房两厅，白白领族小户户型公寓，宜宜商宜居，是是目前热销销小户型的的升级版（市市场空缺）小户型型结构领先先（深圳成成熟户型复复制，郑州州市场空缺缺），以户户型优势，弥弥补朝向差差。建议楼楼中楼（市市场空缺）建议三三错层（市市场空缺）产权式酒店店（市场场空缺）产权式商城城区域市市场首个项项目，第一一个拥有自自有产权的的“车居超市市”（市场空空缺）底层临街商商铺略（四）创新新需求原则则：通过

21、市调分分析，郑州州处于“改善居住住条件”的置业阶阶段，房地地产置业以以自用为主主，房地产产投资市场场，尚未形形成规模，市市场上可供供投资的产产品有限；本项目在以以吸引置业业自用为主主的前提下下，以有投投资价值物物业品种（具具有唯一性性）启动置置业投资市市场，其中中产权式商商场（固定定投资回报报）产权式式酒店（固固定投资回回报），SSOHO公公寓，小户户型写字楼楼（代为租租赁）都具具备置业投投资价值策略意义：不仅不把全全部鸡蛋放在一个蓝蓝子里，而而且两条腿腿走路，双双市场开发发。（五）经济济+美的原原则：以住宅产品品为例，说说明（BCCG矩形分分析）开发发性价比优优产品，具具体讲就是是以“中档价

22、位位销售中高高端产品”。 高价（小高层3200元）中端（如：富田丽景）高端（如：德亿时代城）中价（小高层）2500元分析显示，在在三个需求求层面具备备性价比竞竞争优势；中端中价市市场产品竞竞争优势中价高端市市场市场空空缺高端高价市市场价格竞竞争优势注：此策略略执行的两两个要点要点一，成成本控制本项目目土地成本本，建安成成本都存在在成本优势势；商服产产品因市场场空缺，无无直接竞争争，而可能能实现较高高收益，有有助于住宅宅产品的价价格下调（即即商服物业业的部分收收益回贴住住宅产品以以保持竞争争力）综合配配套的成本本优势（如如会所既服服务业主，又又服务写字字楼和公寓寓住户）要点二，价价值构成：区位楼

23、楼价明显偏偏高的价位位优势产品创创新优势概念包包装优势综合配配套的服务务优势（六）相对对效益原则则：商业，写字字楼，公寓寓单价提提高，追求求单位面积积的相对最最大化效益益（具体定定价后详）住宅：单价有有竞争能力力，追求性性价比的最最快化效益益五、项目综综合定位（一）产品品定位根据对郑州州的房地产产市场调研研，与本项项目的综合合质素分析析，安佳认认为，本项项目应做一一个经济+美丽的复复合型项目目，集办公公楼、SOOHO酒店店式公寓（可可以含一定定量的产权权式酒店）、住住宅、商场场、商铺等等为一体的的综合性都都市白领社区，居住住、商业、商商务、休闲闲、教育，CCBD城市市精英开放放式社区。（二）项

24、目目目标对象象定位1、客户定定位通过对市场场数据的分分析和整理理，本项目目的主力客客户定位为为：都市白领阶阶层主流客户： 郑州市市的白领； 企业中中高层管理理者； 企事业业单位，个个体企业主主。 年青的的自由职业业与IT一一族其他补充客客户（非主主流）： 郑州市市有灰色收收入的“洗灰一族族”； 部分追追求发展（个个人或孩子子）的外省省或外市人人士； 有钱或或有权的外外市人士，主主要是郑州州市外的其其他市； 直系亲亲属在郑州州的外市人人士。2、定位分分析： 抓住主主流消费群群，是市场场主要购买买力所在； 白领一一族年龄层层定位在22735岁；重点客户与次重点客户比 小户型型公寓以首首次置业为为主

25、，常规规住宅则以以二次置业业为主，以以良好的社社区环境、升升值潜力、创创新产品和和性价优势势吸引投资资型消费者者； 以全市市范围目标标客户为主主，周边换换房客户为为辅。3、客户描描述根据消费市市场调研，本本项目的消消费者为有有一定的经经济基础的的行政事业业单位职员员、企事业业单位的管管理者和技技术人员、个个体私营业业主、政府府公务员及及另外一部部份高收入入者，他们们购买物业业的目的主主要是“住房享受受”与投资。另另一方面，他他们有一定定的经济基基础、文化化层次，对对购买物业业有一定的的知识和经经验，所以以才真正知知道所要购购买物业的的价值。A、主流客客户分析（约约占整体消消费群体的的82）a、

26、郑州市市的白领（约约占整体消消费群体的的36） 年龄层层：25-35岁 客户特特征描述：他们可能是是郑州本地地人，也可可能是本省省内其他城城市人分配配到郑州工工作或自由由打工，大大多数工作作三到五年年左右，几几年的拼搏搏，已基本本找到适合合自己的位位置，有一一份收并且且比较稳定定的职业，他他们有较好好的文化教教育背景，追追求时尚品品位的生活活，但生活活并不崇尚尚奢侈，在在生活中逐逐渐走向成成熟，事业业处于起步步阶段，即即将步入上上升期，是是城市未来来发展的主主力军。他他们大多已已厌倦漂泊泊的生活，他他们已结婚婚或许已有有了非常稳稳定的恋爱爱关系，他他们已对生生活、爱情情充满责任任感，他们们希望

27、安定定，真正的的安定，希希望有一个个家来使生生活稳定下下来。 客户心心理描述：郑州本地普普通白领与父母母同住或租租房独住，但但是居住区区基本是从从小长大的的区域，因因为那里有有父母、亲亲戚、朋友友、同学，是是社会关系系网的根据据地，同时时希望有一一个独立的的空间。郑州移民白白领不是郑郑州本地人人，不管有有没有户口口，毕业后后一直在郑郑州工作，郑郑州是河南南省城，城城市发达，生生活又舒适适，发展机机会也很大大。 需求类类型：两房或SOOHO，既既经济又舒舒适的居家家环境是他他们选择的的重要因素素，交通相相对比较便便利，不希希望有太大大的首期压压力，希望望余留一部部分发展基基金，追求求负担得起起的

28、生活情情调享受。 购买决决定因素：单位价格，价价格满意下下的较高性性价比，如如产品品质质、环境、配配套、交通通条件等。 b、企业业中高层管管理者（约约占整体消消费群体的的21） 年龄层层：25-40岁左左右 客户特特征描述：他们郑州本本地人居多多，或者是是在郑州工工作多年的的移民，工工作大多在在八到十年年左右，有有一定的经经济基础和和可观的稳稳定收入，工工作单位属属中大型企企业公司，他他们有较好好的文化教教育背景，较较丰富的工工作经验，事事业还有一一定的危机机感，有想想进一步发发展的机会会，因此生生活并不崇崇尚奢侈，不不想生活成成为自己的的负担。已已经成家，妻妻子孩子都都很好。 客户心心理描述

29、：因为不想生生活有负担担，尽管可可以买得起起，也不想想购买价格格昂贵的房房子，全家家生活殷实实、快乐、轻轻松、小孩孩子教育更更重要。同同时希望自自己和家人人能有个比比较舒适居居住环境，让让生活更自自由轻松些些。 需求类类型：三房、四房房、投资SSOHU或或商铺，较较舒适的居居家环境与与有一定投投资价值的的物业是他他们选择的的重要因素素。 购买决决定因素：单位价格、合合理舒适的的面积组合合、产品综综合质素，教教育条件。商商铺的升值值空间。c、企事业业单位，个个体企业主主（约占整整体消费群群体的155） 年龄层：333-455岁 客户特特征描述：他们是“真真正”的郑州本本地人，是是郑州的中中坚力量

30、，家家庭稳定，以以三口之家家为主，事事业比较成成功，但生生活并不崇崇尚奢侈但但需要张扬扬，钱是自自己辛苦赚赚来的，虽虽然有房有有车，但是是还是不甘甘心，需要要更体面点点，在圈子子里要让别别人能够知知道自己是是成功人士士，而成功功需要表现现出来。在事业上有有一定的基基础，企业业已经达到到一定的规规模，又处处于事业快快速发展阶阶段，希望望企业有属属于自己的的办公环境境，更进一一步提升企企业形象，同同时又有一一定的投资资价值。 客户心心理描述：自己有自己己的生活圈圈子，在圈圈子里身份份很重要，钱钱是有不少少了，但如如果花钱太太奢侈心疼疼，没必要要。父母现现在不是负负担，关键键是要活得得有面子。在在城

31、区内购购买物业，可可以用来自自己居住或或购买办公公楼用来投投资或自己己使用。 需求类类型：四房以上户户型、首层层商铺、写写字楼。 购买决决定因素：单位价格适适中，居住住用房的面面积和物业业类型上有有可炫耀的的资本。写写字楼用来来投资或改改良办公环环境，做为为企业发展展用房。商商铺的商业业氛围与升升值潜力。d、年青的的自由职业业者与ITT一族（约约占整体消消费群体的的10） 年龄层层：25-35岁 客户特特征描述：他们是郑州州本地人，自自由职业者者，个人空空间独立，有有一定的经经济基础， 对未来发发展有一定定设想， 客户心心理描述：自己有自己己的生活圈圈子，希望望拥有独立立、自由的的个人空间间，

32、对生活活与工作的的环境比较较随意。 需求类类型：小户型SOOHO，面面积在400-60平平方左右，要要求综合环环境与高科科技配套齐齐全。e、非主流流客户简析析（约占整整体消费群群体的188） 郑州“洗灰一族族” （约占占整体消费费群体的33）部分政府有有灰色收入入公务员为为了转移资资产，又不不想过分张张扬，会选选择在离市市中心不远远，交通条条件和环境境好的地方方置业，以以此将不良良资产转移移，其可能能是不以自自己的名义义购置房屋屋，在实际际使用上，可可能用来作作为亲属居居住或自己己的灵活居居所。他们们关心的是是物业的品品质与投资资价值，对对价格不太太敏感，购购买的物业业类型为大大面积住宅宅或办

33、公用用房，面积积需求相对对较大。 部分追追求发展（个个人或孩子子）的外市市人士（约约占整体消消费群体的的5）主要为河南南省内其他他城市人士士，在当地地有一定的的经济能力力，但不满满足于现状状，想到郑郑州发展事事业；或者者为了孩子子能有一个个更好的将将来，希望望能够在郑郑州让孩子子接受教育育再发展。离离郑州越近近，离美好好前景越近近。需求的的户型在四四房以内。 有钱或或有权的外外市人士（约约占整体消消费群体的的5）在郑州是个个中原城市市，与东北北人在大连连买房相同同。主要是是在大城市市更容易结结交权贵人人士，开阔阔世面，也也给自己在在郑州有个个稳定的落落脚点，利利于个人发发展。需求求物业类型型为

34、品质高高的大面积积户型，由由于不作为为主要居所所，因此也也不希望价价格过高，高高性价比的的房子容易易被接受。 直系亲亲属在郑州州的外省或或外市人士士（约占整整体消费群群体的5）部分非郑州州人士由于于直系亲属属在郑州，主主要是子女女。老人希希望能够相相互照应，经经常见面；子女希望望孝敬老人人、方便照照顾；郑州州又是个生生活比较方方便的城市市，因此会会有部分人人士选择来来郑州养老老。他们不不需要奢华华、不需要要热闹，需需要的宁静静的生活、人人情味浓的的居住氛围围和经常能能见面的子子女。需求求的物业类类型随经济济情况不同同而定，一一般会需求求面积适中中的户型。F、具体客客户比如下下：（三）产品品定位

35、根据对整体体市场状况况、区域市市场形势、项项目自身条条件的综合合分析，以以实现较高高的利润、回回避市场风风险为原则则。各类物物业档次建建议如下：办公楼 智能化写写字楼（最最好5A级）SOHO酒酒店式公寓寓 商务型型酒店式白白领公寓住宅 中档偏偏高居住型型住宅酒店 产权式式准3星级级商场 产权式式主题商城城商铺 底商街街铺和步行行街街铺（两两层）产品定位分分析：塑造产品品高附加值值，价值价价格；市场空缺缺，差异、创创新产品 A、小高层层住宅定位位 本项目目的住宅户户型结构以以紧凑型的的二房、三三房为主；大户型（44房）和TTownhhousee（首层、顶顶层）物业业为补充 创新户户型，如：空中庭

36、院院、入户花花园、空中中Townnhousse等；B、高层写写字楼定位位： 写字楼楼的户型结结构以紧缩缩型80-120平平方米左右右为单位户户型(可自自由组合)， 提供公公众商务设设施配套；C、高层SSOHO定定位 SOOHO的面面积以400-60平平方米（一一房一厅、二二房一厅、二二房二厅）为标准。 都市市小户型的的升级版； 创新新户型，（如如楼中楼）D、商场定定位 街铺铺80-1150平米米。 产权权商场（略略）具体户型比比例建议如如下： 类别住宅：比 例1000%比 例1000%结构名称二房二厅二房二厅三房二厅一一卫三房二厅二二卫三房二厅二二卫四房二厅二二卫复式SOHO面 积658090

37、11011201301140135-116018040左右右60左右右比 例1015152030554555 比 例1000%100写字楼商业8010012080-15503030%40%100（四）价格格定位：1、价格策策略 经济济+美丽以中档档的价格，中中高端产品品的品质打打开市场2、本项目目的建议目目标售价住宅平均均均价为每平平方米25500元；写字楼的平平均均价为为每平方米米31000元，SOHO为为26000元/；商业为50000元/；(五)形象象定位：1、项目形形象定位依依据 目标客客户分析大多追求时时尚，注重重个性，乐乐于接受新新鲜事物；认同国际际潮流、接接受西方文文化； 本项目

38、目定位要求求全新的强势势概念，更更新换代的的产品，演演绎CBDD人文示范范社区；2、项目形形象定位要要素 体现项项目定位要要求：国际际人文示范范社区 符合目目标客户格格调：时尚尚、大气、热热情、和睦睦 利于表表达物业卖卖点：位置置地貌、文文化韵致 配合项项目的多功功能性，包包含办公、服服务、商业业、安家、个个性等元素素 形象鲜鲜明，易于于产生优质质的价值联联想：欧洲洲文明、西西方文化 有较强强的包容性性，利于延延展：建筑筑特色、景景观小品、生生活方式 有特色色，让人印印象深刻，利利于推广：独创、新新颖、易于于聚集市场场目光，引引起消费者者好奇心。3、项目形形象定位关关键词 和平、环环保、运动动

39、、文明、亲情情 时尚、热热情、阳光光、文化、健健康 高尚、地地位、品质质、尊贵、财财富4、项目形形象定位 都市中央央，生活领领袖郑州首首席白领社社区5、附：文文化定位CBD白领领生活圈居都市市中央，引引领时尚都都市生活在产品塑造造中需要尽尽可能体现现出产品所所提倡的生生活：城市市的、成功功的、风尚尚的 孩子在这里，都都喜欢三五五成群玩骑骑木马、溜溜滑梯、跷跷跷板等，城城市里难得得的玩泥巴巴、玩沙地地也常能激激发他们的的创作的兴兴趣。社区区为他们提提供课堂，让让孩子们通通过参加音音乐、绘画画、舞蹈学学习班或其其他形式，培培养广泛的的兴趣爱好好。 成人在步行街闲闲逛，在异异国风情的的庭院休闲闲和运

40、动，释释放一天的的工作压力力。爱静则则泡泡书吧吧，在 “新天地”般步行街街啖一客HHALY咖咖啡，体味味那难得的的悠闲；爱爱动则喜欢欢健身类运运动。老人在这里老人人都有早起起习惯。日日子闲暇，下下棋，打麻麻将，打乒乒乓球,带带着小孩在在庭院里散散步。日子子过得舒心心而富足。(六)建筑筑风格定位位简约欧陆风风格建筑风风格,首个个瑞士峰景景小城 (七)项项目开发模模式定位1、考虑因因素：充分发挥规规模优势10万万平米规模模，在市场场中的有强强的号召力力。会所资源的的共享针对我们们的产品分分类，我们们的会所资资源可有选选择性的共共享。物业形象的的整体性由于项项目的物业业类型包括括写字楼、商商业、公寓寓、住宅，开开发模式需需要顾及整整体形象。住宅、写字字楼、小户户型物业的的联动写字楼、小小户型物业业的群楼是是最好的展展示面，同同时住宅的的销售对写写字楼、小