贵阳恒生大厦策划全案2007662383.docx

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1、第一部分 市场分分析一、 贵阳宏观市市场分析(一) 22000年年贵阳房地地产整体分分析： 22000年年贵阳房地地产面临前前所未有的的发展良机机，与全国国许多城市市相比，贵贵阳房地产产业形势较较好，前几几年空置房房比例在115%左右右，近几年年空置率一一直较低，这这与国家支支持房地产产业发展的的政策逐步步完善有关关，也与百百姓住房消消费观念的的加强和房房改的深入入，住房信信贷投入增增加，开放放住房二级级市场，减减免部分税税费等有很很大关系。贵贵阳市的房房地产市场场价格近年年来呈稳中中有升趋势势，尤其是是中心区房房价，高层层多层升幅幅不同，多多层升幅更更大，究其其原因，由由于市区土土地供应减减

2、少而使市市区商品房房（尤其多多层）供应应相对减少少，因而市市区房价上上扬在所难难免。市民民也会改变变过去那种种不愿离开开中心区居居住的观念念，目光朝朝城郊结合合部环境好好配套设施施齐全的住住宅小区转转移。乌当当、白云、小小河地区的的房地产开开发潜力很很大，现在在交通道路路又有了很很大改观，老老百姓住房房投资升值值保值的观观念加强，会会有更多的的市民将余余钱投向房房地产，这这从20000年贵阳阳房地产商商品房成交交量高达2200万MM2可以看出出。（二） 2000年年贵阳高层层住宅市场场分析贵阳系贵州州省省会，是是全省政治治、经济、文文化的中心心，是我国国西南地区区重要的交交通枢纽。新新中国成立

3、立以来，尤尤其是改革革开放200年来，贵贵阳市经济济建设取得得了巨大成成就，人民民的物质文文化生活水水平得到了了很大的提提高，同时时也造就了了一大批个个体经营者者，在物质质上率先进进入小康。他他们开始追追求较高的的物质生活活和自身高高贵身份的的象征。在在有需求必必有供应的的客观经济济规律条件件下，高层层物业就成成为了先富富起来的这这部分人的的消费对象象，高层住住宅市场从从而产生。2000年年是贵阳高高层楼盘飞飞速发展时时期，其主主要特点是是以人性化化的居住空空间为主。这这一代高层层楼盘在以以前的基础础上得到更更深层次的的发展，外外立面、规规划、配套套、项目包包装、智能能化等都变变得更新、更更完

4、善。990年代末末期高层住住宅楼宇呈呈雨后春笋笋般，逐步步走向规模模化。中天天花园、中中天广场以以浪漫的欧欧陆式推出出，成为欧欧陆风潮流流行的最好好说明。欧欧陆风格高高层楼盘逐逐步走向市市场。但到到了20000年欧陆陆概念的高高层楼盘又又有泛滥的的势头，同同时，市场场中又出现现了多个质质素较好的的高层楼盘盘，如钻石石广场、鸿鸿基都市花花园、天恒恒城市花园园、中天广广场、在水水一方等。它它们走精品品型的综合合素质路线线，给高层层楼盘赋予予了更深一一层的定义义和内涵，并并注入了较较高的科技技含量，智智能化高层层住宅又成成为一个新新热点，其其概念至今今不断延续续和创新。高层楼盘发发展到今天天，已由地

5、地段性，概概念性，个个性化向综综合性智能能化素质型型高档楼盘盘过渡和发发展，消费费者层面也也发生了变变化，由990年代的的暴发户“土包子”转变为990年代“绅士”型的富贵贵一族，自自然对高层层楼盘的要要求也越来来越高。纵观20000年的高高层楼盘市市场，多数数以地段（如如中华路）、建建筑风格（现现代建筑，欧欧陆式建筑筑、港式建建筑风格）、社社区文化等等作为高层层品牌的支支持点，目目前高层楼楼盘竞争到到了炽热化化程度，大大多数会所所，园林景景观等硬件件配套设施施档次越来来越高，而而高层楼盘盘真正理念念是能体现现生活方式式和社区文文化的内涵涵。（三）20001年贵贵阳高层市市场综合预预测分析贵阳市

6、高层层市场在999年以后后， 竞争争愈显激烈烈，且供应应量日渐增增大，高层层市场的销销售已明显显趋缓。众众多开发商商对高层项项目的开发发真是“又爱又恨恨”，“爱”的是开发发高层会有有高额的利利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。为此，敝司司通过了几几个月的时时间，对贵贵阳的高层层市场进行行了仔细的的研究，对对整个市场场的未来趋趋势做了如如下的综合合预测。（仅仅供参考）l 高层整体市市场走势预预测任何一个市市场都必须须经过：萌芽 成成长 成成熟 衰衰落更新贵阳的高层层市场目前前正处在成成长阶段，其其未来发展展将呈如下下势态：1高层市市场将从争争夺地段优优势转向环环境性和景景观性发展展。目前的市

7、内内高层主要要以其地段段为主要优优势。但我我们都知道道，土地是是不可再生生的。市区区内的土地地随着开发发量的增加加而逐渐减减少，未来来的高层想想以地段为为优势已不不可能，只只能以提高高自身综合合质素和利利用环境因因素来赢得得市场。目目前，“在水一方方”的推出就就拉开了这这种走势的的帷幕。未未来沿南明明河和黔灵灵公园附近近的地块将将会更受开开发商青睐睐。2高层住住宅将向城城市副中心心地带偏移移，市中心心新建高层层将会逐渐渐以商务型型公寓为主主。贵阳市一级级地段及其其辐射的周周边区域，是是市区内的的主要商业业区，人流流、车流都都非常大。并并不是居住住的最佳选选择；而且且市区内地地价高，可可供开发的

8、的土地又少少。这必将将造成客户户花高价而而买不到理理想的居住住区域。商业较为集集中的市中中心，必然然会形成办办公用房的的大量需求求，住、办办两用的商商务公寓会会逐渐成为为中小公司司争购的热热点。而在在城市副中中心地带对对住家而言言，相对中中心区就较较为理想。商商业氛围不不那么浓厚厚、较为安安静、交通通又便利；且城市副副中心地带带，环境、景景观优势较较明显的地地块（如南南明河沿岸岸、河滨公公园附近、黔黔灵公司附附近）同样样具备开发发高档物业业的条件。而而其它环境境、景观不不理想的副副中心地块块也能以价价格优势抢抢占市场。3市场将将呈“细分化”发展。现在的高层层除了嘉信信华庭是以以纯住宅以以外，其

9、余余的大多是是商、住两两用或商、住住、办三用用。这大大大影响了高高层居住的的生活质量量，并且私私密性不强强，相互干干扰性大，当当然这也是是由于目前前开发的地地段特性所所造成的。未来的高层层将会考虑虑更为人性性化的设计计。目标客客户的划分分更为单一一，象纯商商务公寓、纯纯小户型、纯纯顶级豪宅宅等等这样样的高层项项目会陆续续涌现筑城城市场。4高层楼楼盘的质量量会越来越越高，物业业向精品化化发展。在同一区域域内，如果果建筑结构构、配套环环境、目标标客户都大大致相同的的楼盘，其其最终比的的是物业的的各项小分分，比质量量、比服务务、比物业业等，这就就导致了物物业向精品品化发展，普普通型无特特色高层住住宅

10、将会越越来越没有有市场。5“供大大于求”使今年下下半年的高高层市场有有可能出现现恶性竞争争。据规划局消消息，现在在报建的高高层已超过过万万平方米，“供大于求”是一定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。这必将会造成部份原有物业的滞销。而资金紧缺缺的开发商商为了使物物业尽快变变现，减少少资金压力力，必然会会以各种方方式变向的的降价促销销。对价格格较敏感的的客户自然然会被诱导导。这必将将会导致整整个市场价价格的动荡荡，形成高高层市场的的恶性竞争争。今年，市场场郊区化发发展已呈较较明显趋势势，郊区的的大

11、户型市市场将会吸吸引部分喜喜爱优质环环境的高层层客户。形形成高层客客户分流，造造成高层间间更大的恶恶性竞争。（四）贵阳阳房地产市市场利好政政策和市场场特征分析析市场利好政政策：房改以后，贵贵阳市的房房地产政策策的落实在在全国都是是较快较好好的，这也也是贵阳市市地产市场场空前良好好的重要因因素。目前前市内房改改政策主要要有：住房公积金金贷款住房公积金金的实施存量补贴的的发放按揭贷款（可可贷至8成成30年，利利率调低）个人住房贷贷款这些政策的的实施，加加大了人们们购房的积积极性，促促成了商品品房的需求求热潮。另另外公房上上市、房屋屋置换这两两项政策大大大提高了了换房率，增增加了大量量的二次置置业者

12、，使使得市场需需求量快速速上升。从从去年的市市场消化量量来看，去去年的市场场消化量超超过2000万，上升升幅度很大大，预计今今年的市场场需求量基基本与去年年持平或略略有下降，除除非有特别别利好消息息，否则超超过去年成成交量2000万M22的可能性性几乎没有有。此外，从今今年1月11日起，职职工增量补补贴标准由由工资总额额的10%增加到220%，离离退休职工工按在职职职工同样比比例计算增增量补贴。增增量补贴的的发放，由由住房资金金管理中心心为职工建建立个人帐帐户，逐月月兑现给职职工个人。其其中，参加加房改购买买了原公有有住房的职职工，在未未交清土地地收益金前前，增量补补贴将逐月月抵扣土地地收益金

13、至至补清为止止，在其交交清土地收收益金后（包包括增量补补贴抵扣土土地收益金金），增量量补贴再逐逐月兑现给给职工个人人；已有房房屋产权所所有证及及贵阳市市房地产交交易市场准准入证的的职工、未未购公有住住房的职工工，由各单单位集中报报省房改办办审核批准准后，到开开户银行办办理增量补补贴储蓄卡卡手续。职职工持增量量补贴储蓄蓄卡可到开开户银行逐逐月支取现现金；租住住公房的职职工要逐月月交清或扣扣除租金后后才能支取取现金。(五) 22001年年贵阳市房房地产发展展趋势1. 房价将保持持平稳或略略有下降；2. 延续20000年态势势，土地交交易活跃，“换手”量增大；3. 花溪等郊区区置业者增增多；4. 多

14、层住宅精精品楼盘将将会增多；5. 高层公寓将将更多采用用新技术、新新设备；6. 空置积压房房会特价优优惠抛售；7. 中华路住宅宅的交易将将日渐火爆爆，竞争也也将更加激激烈。二、区域市市场分析（一）区域域市场地段段的特性1从市场场板块角度度分析贵阳市的房房地产市场场从价位等等不同层次次进行分类类,可分三种种不同的区区域板块：中华路板板块、环市市路内(除中华路路)板块、环环市路外围围板块。中华路板块块(均价36000元/M2左右)作为本项目目区域所在在地中华路路板块，是是贵阳市的的商业中心心,也是贵阳阳市房地产产开发的重重点区域,近两来一一直是房地地产的热点点市场,房地产业业在本区域域得到了飞飞速

15、发展,同时引进进了先进、超超前的开发发理念,对推动贵贵阳房地产产业起了巨巨大的作用用,因此本区区域的物业业较被消费费者所接受受,成为贵阳阳市民众望望所归的置置业地带,置业区域域物业价位位不断上升升,由于开发发相对过量量,处于供过过于求的状状态,加上价格格提高增加加了置业的的门槛,因此现阶阶段该区域域处于竞争争的炽热化化状态，该该板块销售售均价为33600元元/M2左右。（二） 区域内高层层竞争程度度的分析去年的高层层市场是有有目共睹的的，市中心心的竞争尤尤显激烈。地地块早已被被开发商瓜瓜分，中华华路上可建建用地已近近没有，令令年的高层层市场会在在中心区无无地的情况况下向中心心区辐射地地带偏移和

16、和环境、景景观优势较较强的副中中心地带发发展。主要要集中在富富水路、北北京路和枣枣山路地段段。富水路路受到中华华路的商业业辐射，商商业氛围会会越来越成成熟。北京京路地段由由于交通方方便，可建建地块多，商商业价值大大，其开发发的温度也也会逐渐升升高。枣山山路由于鸿鸿基馨苑、景景苑、金色色家园、铁铁五局大厦厦、天华大大厦等物业业的牵动，地地块已相对对成熟，再再加上邻近近黔灵公园园的绝好优优势，必然然会成为客客户争购的的优质居住住地。今年的贵阳阳地产高层层市场的竞竞争依然激激烈，竞争争主要缘于于以下几方方面的原因因：首先，买家家市场空间间不大是最最主要的原原因。有限限的购买力力，旧盘还还没有彻底底消

17、化完，新新盘又陆续续推出，总总供给大于于总需求，选选房的机会会多了，且且楼盘个性性少，缺少少差异化卖卖点，是楼楼盘竞争的的又一大原原因。其次，虽然然品牌的概概念已深入入人心，但但品牌的概概念并不是是影响客户户买楼的主主要因素，据据我公司调调研分析表表明发展商商的品牌在在居民购买买意向中所所占比重份份额只占到到第六位，列列在前五位位的分别是是：地段、价价格、小区区环境、户户型和物业业景观，这这就表明未未来的房地地产营销虽虽是品牌营营销的时代代，但品牌牌好的发展展商的房子子仅仅是比比较好卖而而已，这就就意味着大大家一起来来分蛋糕。最后，营销销手段平平平，缺少有有创意的销销售手法，现现在人们购购房越

18、来越越理性，看看房子至少少要看五六六家，既然然大家都这这么平平地地卖，除了了品牌物业业和地段好好房子热销销外，更多多的楼盘就就只可能挤挤到降价的的泥潭中去去。市场经经济中，价价格是受供供求关系影影响的，需需求大于供供给价格就就会上扬，供供给大于需需求价格就就会下降，直直到一个平平衡，这是是客观存在在的经济规规律。贵阳市今年年的高层报报建量超过过100万万平方米，加加上空置积积压，可见见高层供给给已经过量量。按照经经济规律，市市场会以价价格的变动动来调节供供需关系。今今年上半年年，市场推推出的新盘盘，价格会会在现有基基础上保持持平稳。到到下半年，供供给继续增增大时，价价格会随着着竞争的加加剧而出

19、现现波动。部部分急需资资金的开发发商会想方方设法变向向降价使物物业套现，这这种变动会会牵动一些些正在犹豫豫的开发商商把价格往往下拉，继继而形成整整个市场的的价格下滑滑。通过以上的的分析和预预测，我们们知道未来来的高层再再不可能存存在机会市市场，高层层客户会越越来越理性性。今后将将是开发商商实力与品品牌的竞争争，是新一一代开发者者与策划人人尽显本色色的舞台；完善的开开发理念与与精妙的策策划思路将将会同时得得以展现。高高层的发展展与演变将将走向更为为成熟的一一面，价格格会在残酷酷的竞争中中趋于平衡衡。（三） 区域内营销销环境的分分析本项目周边边开发项目目较多，但但有些物业业与本项目目不是处于于同一

20、时间间开发和销销售，因此此针对本项项目真正具具有竞争性性的却较少少。物业名称位置规模起价均价建筑风格目标客户定定位天恒城市花园富水北路与与延安东路路交汇处占地1万平平方米3100元元/M23208元元/ M22欧式风格高收入人群群鸿基都市花园枣山路和延延安西路交交汇处总建面3万万M2馨苑：24488元/ M22650元元/ M22地中海式风风情花园中高收入人人群新进贵山苑民生路贵山山街3幢高层，11幢多层组组成2680元元/ M222910元元/ M22现代建筑风风格高收入人群群海恒贵山苑富水路与省省府路交界界处占地：1.8 M22 总建面：88.9万MM22830元元/ M223030元元/

21、 M22欧式风格高收入人群群新大陆广场中华南路总建面：33.1万MM22980元元/ M223250元元/ M22现代建筑风风格高收入人群群龙港国际中心中华南路25层的跃跃层商住楼楼，29层层的平层组组成3570元元/ M223780元元/ M22港式风格高收入人群群时代名仕楼中华中路总建面：22.4万MM23270元元/ M22现代风格高收入人群群天恒城市花花园、鸿基基都市花园园开发体量量较大，龙龙港国际中中心、时代代名仕楼由由于入市较较早，在开开发和销售售上快本项项一步，因因此在时间间上与本项项目不具可可比性。我我们的主要要竞争对手手是同内区区的海恒贵贵山苑、新新进贵山苑苑、新大陆陆广场等

22、和和其余路段段质素和价价格相符的的同质楼盘盘。竞争对手推推广手法：新大陆广场场：新大陆广场场位于中华华南路与醒醒狮路交界界处，周边边金融商贸贸繁盛，信信息资讯业业聚集，时时代广场，新新老百货等等大厦相领领。人民广广场近在咫咫尺。文教教市政配套套俱全，一一中、三中中、达德小小学、市府府路小学等等，交通便便捷。距贵贵阳火车站站5分钟，机机场15分分钟车程，是是作为都市市中心的城城市前沿，此此地段的商商业价值相相当高，而而作为居住住来说，是是都市中心心的首选物物业，宜商商宜住，是是城市居住住的一种典典范，升值值潜力较大大。 该项目以以新大陆广广场命名，它它的策划重重点放在了了一个“新”字上面，围围绕

23、着这一一主题精神神作一系列列的工作。1. 新大大陆广场在在推出市场场时的形象象是：全新城市居居住地理观观念全新健康舒舒畅居住空空间全新演绎欧欧陆建筑风风格全新园林会会所文化内内涵全新智能化化物管模式式1) 全新城市居居住地理概概念a. 住宅区域与与城市信息息资源的共共同联网，实实现智能化化居住的全全新构想。b. 裙楼1-55层设商业业空间，营营造了更为为浓郁的商商业氛围。c. 交通便捷，距距贵阳火车车站5分钟钟，机场115分钟。2) 全新健康舒舒畅居住空空间a. 3.3米层层高。b. 全景落地窗窗与大凸窗窗。c. 观景阳台与与生活融合合。d. 带独立卫生生间的工人人房。3) 全新演绎欧欧陆建筑

24、风风格a. 三重立体式式空中花园园（即楼房房地面，裙裙楼顶层与与高层私家家花园）。b. 欧陆建筑符符号点缀。c. 全新三段式式立面格局局（即转换换层部分架架空，形成成半围合半半室外多层层次园林绿绿化休闲空空间。4) 全新园林会会所文化内内涵a. 中西园林艺艺术品味优优雅人生；b. 裙楼顶层的的立体式园园林会所；c. 实行会员制制，豪贵生生活尽彰示示。5) 全新智能化化物管模式式a. 楼宇管理执执行严密的的ISO99002国国际物业管管理体系；b. 计算机管理理中心及监监控中心；c. 新加坡狮岛岛全自动消消防预警，广广播及灭火火系统。时代名仕楼楼： 时代代名仕楼位位于贵阳市市“铂金地段段”大十十

25、字，中华华路与中山山路交汇处处，楼宇地地处成熟社社区，学校校、医院、菜菜场、邮局局、购物中中心方集四四周，四通通八达的交交通网络为为家居办公公提供便利利。 本大厦高高140多多米，共335层，凌凌于时代广广场之上，集集住宅、写写字楼、停停车场、会会所于一体体，总面积积2万多平平方米。所所处地段之之显耀，交交通之便利利，商业价价值之巨大大，因此该该盘销售非非常好，到到目前为止止已售出885%以上上。1. 时代代名仕楼在在推出市场场时的形象象是：享不尽的都都市风情1） 总体规划 规划设设计首先体体现于楼层层高度，共共35层，建建筑雄伟，巍巍峨耸立，豪豪气凌云。采采用超大户户型1655-2055m2

26、，且800M2的大客厅厅尽显尊耀耀。2） 小区功能配配套a. 康体中心；b. 儿童游乐园园；c. 1600MM2的高级观观光会所；d. 24小时中中央供热水水系统；e. 4000多多M2大型地下下停车场。3） 物业管理a. 安全服务 保安224小时巡巡逻，负责责应接车库库泊车，交交通疏导，消消防及闭路路监控。b. 商务服务 邮件寄寄送，报刊刊收发，文文件电讯，打打字复印等等。c. 维护服务；d. 清洁服务；e. 当用户需要要时，可与与用户签订订服务合同同；满足用用户诸如接接送小孩，看看护老人，购购物等方面面的服务。2. 目标标客户群在中华路做做生意的大大商家；追捧在闹市市中生活的的高级人仕仕；

27、用于办公的的企业或单单位；事业较成功功且追求身身份象征的的人士；3. 推广广策略项目处于十十分繁华的的中华中路路段，因此此它不断宣宣传推广它它的都市风风情的社区区概念，这这与自身的的优势相结结合。而它它的户型设设计不理想想，加上作作为居住环环境来讲过过多的嘈杂杂，但它推推盘的时间间比较早，大大部分优秀秀竞争楼盘盘都是近段段时间推出出，因此它它抓住了推推盘的先机机。相对来来说它的推推广比较成成功的。新进贵山苑苑： 此此项目是与与本项目靠靠得最近的的地段可比比楼盘，由由三幢多层层一幢高层层组成，曾曾于去年房房交会上亮亮相，现在在价位暂定定为起价22680元元/ M22 ，均均价大约在在29100元

28、/ MM2左右；以以地段和周周边配套成成熟来吸引引买家。强强调在现代代繁华都市市中营造出出宁静温馨馨的居住氛氛围，是以以一种中高高档物业的的形象公众众于世。目目前已经处处于发售阶阶段，采用用报纸广告告、派发楼楼书和售楼楼处直销等等手法，此此楼盘采用用松之广告告替其创意意策划，但但在推广过过程中没有有什么新意意，估计会会在四月份份有较大的的推广动作作。此外，楼楼盘的多层层也以25538元/ M2的起价开开始发售，多多层部分正正处于施工工阶段，在在内部规划划上强调小小区的以道道路为绿化化的点面，将将小型的凉凉亭小品延延伸到小区区的裙楼和和住宅部分分，另外还还在小区的的边缘设置置一些观赏赏性的小池池

29、塘和石砌砌小桥，给给本是平淡淡的小区注注入了一些些动景。在在户型的设设计上，聘聘请深圳的的设计师为为其设计，以以大客厅、大大卧室来体体现尊崇；在3米的的层高空间间里可尽情情的装饰，标标准层、错错层、复式式三种户型型比例相当当，突出住住宅的观景景阳台和外外挑的飘窗窗，最小的的面积在998平方米米左右。在物业管理理上设置了了安防系统统，物管部部门开通服服务热线，在在市区高层层中物业管管理费的收收费较低，只只有0.66元/ MM2左右；每每户均设有有可视对讲讲系统，地地下停车场场方面设置置有自动喷喷淋系统、自自动温感、烟烟感报警系系统和交通通指示系统统。在楼盘装修修方面，外外墙用进口口涂料和墙墙砖相

30、结合合；多层楼楼梯配榉木木铁花扶手手；高层配配两台高速速电梯。第二部分 项目分分析一、 项目概况1. 位置：项目目地处贵阳阳市的中心心地段，正正新街与富富水中路交交汇处。2. 周边设施： 学学校：十二二幼、省府府路小学、育育英小学、二二中、十九九中、幼师师 医医院：省医医 银银行：人民民银行、交交通银行、工工商银行 购购物：时代代广场、百百货大楼、百百盛、华联联、金凤凰凰 酒酒店：柏顿顿酒店、百百诚酒店、鲜鲜花大厦、盛盛安酒店交通：由于于地处市中中心，所以以交通四通通八达。3. 项目主要经经济技术指指标 占地面积积：30662.5MM2 总建筑面面积：366287 M2 住宅建筑筑面积：224

31、6766 M2 裙楼商场场面积：77605 M2 电梯大堂堂：1277 M2 总层数：30层 建筑高度度：99.9M4. 项目配套套设施： 高级会所所、棋牌室室、桌球室室、乒乓球球市、健身身中心二、 项目机会点点1 地理位置优优越 恒恒生大厦位位于贵阳市市的中心地地段，正新新街与富水水中路交汇汇处。周边边拥有全市市最成熟的的社区环境境，各种配配套设施一一应俱全。学学校、医院院、银行、菜菜场、邮局局、购物商商厦云集，交交通更是四四通八达，为为居家、办办公提供了了非常便利利的条件。中华中路版版块是贵阳阳市最为繁繁华的版块块，在市民民的传统观观念中是份份量最重的的一个区域域，而本项项目正好地地处这个

32、最最为尊崇的的区域，在在市中心可可用于开发发的土地日日益匮乏的的情况下，其其地段之显显要，价值值之巨大，地地理位置之之优越，无无疑将成为为本项目的的优势之一一。2 入市时机较较好 在在中华中路路版块上，主主要竞争对对手“龙港国际际中心”、“时代名仕仕楼”、“富水花园园”的销售已已基本结束束，严格的的来说，在在中华中路路版块上本本项目已无无竞争对手手（不包括括即将推出出的康泰大大厦和华城城凯旋门）。就邻近的项项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80%以上，“新大陆广场”的销售率已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同

33、，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。3 建筑设计具具有唯一性性本项目的建建筑设计是是采用当今今较为推崇崇的“蝶型”住宅平面面，客厅、卧卧室、书房房及主要功功能用房采采光、视线线条件优越越，杜绝对对视干扰，保保护了业主主的私密，使使生活更加加轻松自如如。各户型型厨房、卫卫生间皆能能自然通风风、采光。就就建筑设计计而言，使使以人为本本，尊重人人居得到了了真正的体体现。摈弃弃了传统的的建筑设计计模式，赋赋予了大厦厦以崭新的的生态理念念，属于贵贵阳之首例例成熟“蝶变.空空间”。4 本项目具备备塑造高档档高层住宅宅的先天条条件由于本项目目体量较小小，为一栋栋单体高层层住宅，总总

34、户数不多多，加之处处于市中心心一级地段段，建筑设设计具有唯唯一性，户户型设计具具有超前性性，外立面面具有独特特性和排他他性，因此此具备塑造造市区高档档高层住宅宅的基本条条件。5 市场有空间间在贵阳成为为大西南的的政策利好好前提下，市市场对具有有特色、综综合素质高高的高档且且地处市中中心的高层层住宅有较较强的承接接力。随着着外来和本本地经营的的成功人士士和高级金金领阶层队队伍的不断断壮大，面面向他们而而建的讲求求整体规划划，理念设设计，功能能配套先进进，地处市市中心的高高档高层建建筑将有一一个持续成成长的市场场空间。6 开发商有较较前置的开开发理念经过发展商商与代理商商的资源整整合，强强强联手，

35、融融合发展商商的开发理理念和代理理商的项目目操作手法法，竭诚合合作必能创创出品牌，使使项目成为为贵阳楼市市一道亮丽丽的风景线线。7 价格有一定定优势 本项项目开盘时时的均价预预计为29900元/M2 ，起价价26800元/M22 ，就价价格而言，在在同类同档档次的楼盘盘中具有一一定的优势势。8品质较较高 本本项目产品品设计和部部分建材具具备一定档档次和品质质，像弧型型落地窗，配配钢化隔音音玻璃，转转角窗和飘飘窗飘出880cm，中空空复式楼设设计，地下下室停车场场，五楼空空中花园，四四楼私家会会所，三梯梯六户设计计，户均电电梯使用率率较高，在在同类项目目中这些数数据均处于于领先地位位。三、 项目

36、问题点点1 开发商未有有较高知名名度 现现时贵阳房房地产业已已开始逐步步进入规模模和品牌的的竞争阶段段。而将来来的房地产产市场必将将是比品牌牌，比规划划，比实力力时代。就就目前的情情况来看，贵贵司尚未有有较高知名名度。建议：需要要和较专业业的房地产产代理公司司、物业管管理公司合合作，共同同创立出高高档明星楼楼盘，在项项目的推广广中逐步营营造和树立立发展商和和本项目的的品牌形象象。2 项目目标客客户层面较较窄虽说区域内内竞争对手手较少，入入市环境相相对较好，但但项目立项项为高档住住宅小区，以以大面积为为主力户型型，针对的的目标客户户群为少数数经济实力力雄厚的成成功人士，客客户层面较较窄。且贵贵阳

37、市的其其他一些高高层，如“全林国际际广场”、“中天星园园”、“龙港国际际中心”、“时代名仕仕楼”等已经且且还会消耗耗和分流相相当一部分分客户，因因此本项目目的目标客客户层面将将会比较窄窄。3 项目为单体体楼虽说本项目目较易塑造造为单纯的的高档高层层住宅楼盘盘，但由于于其面积小小，为一栋栋单体不像像小区那样样容易形成成社区氛围围和有较大大的绿化休休闲空间。因因此，将失失去一部分分热衷居住住高档小区区（包括高高层小区盘盘）的客户户。4 户型设计尚尚有不足之之处本项目在通通风采光隐隐私方面不不存在任何何问题，但但套内功能能设置与面面积比不太太合理。像像160MM2设计成三三房明显有有浪费面积积之嫌，

38、而而且没有诸诸如家庭厅厅、功能房房、工人房房、衣帽间间、书房的的设置或称称谓，与高高档住宅户户内功能设设置不太吻吻合，建议议稍作修改改。5 销售面临整整个大市价价格下跌压压力 由 这两两年贵阳市市住宅发展展过快过猛猛，尤其是是市中心高高层住宅，尽尽管这两年年市民购买买力也较强强，但由于于此举刺激激了房开商商的开发欲欲望。因此此空置率提提高，应该该说从今年年下半年底底或明年开开始，贵阳阳房地产价价格有下跌跌的可能。据据我司销售售反映现在在就有少部部分客户有有持币观望望心态，虽虽不占主流流，但也不不能掉以轻轻心，因此此尽早入市市及以较低低价格、较较高品质入入市最为紧紧要，尤其其是品质，任任何地方，

39、任任何时候，市市场对高品品质楼盘始始终有较高高的承接力力。第三部分 竞争对对手项目分分析一、 竞争对手楼楼盘资料统统计一览表表物业名称海恒贵山园园新进贵山苑苑天恒城市花花园时代名仕楼楼龙港国际中中心新大陆广场场起价2830元元/M22680元元/M23100元元/M23100元元/M23570元元/M23170元元/M2均价3030元元/M22910元元/M23208元元/M23270元元/M23780元元/M23250元元/M2总套数内购期间推推出10余套约100套套280余套套200余套套90余套优惠情况一次性付款款优惠2%-3%一次性付款款98折一次性付款款98折一次性付款款98折一次性

40、付款款98折一次性付款款98折主力户型两房一厅880余M2三房两厅1126M223房4房房1241158M223房4房房1201160M221612205M221303300M22平层：12201660M2跃层：1665M2销售预估还未开盘约25%约80%结束90%以上上90%以上上位置富水路与省省府路交界界处民生路贵山山街富水北路与与延安东路路交汇处中华中路88号中华中路喷喷水池旁中华南路规模占地：1.8万M2总建面:88.9万M2由3幢高层层和1幢多层组组成占地：100000MM2由一幢高层层写字楼和和3幢高层住住宅组成总建面：22.4万M2由25层跃跃层29层平层层组成总建面3.1万M2

41、绿化率25%40%容积率约4.9层高3米3米3米3米3.3米售楼部特点点临时售楼部部无特点整洁、清新新、一般化化比较大气、醒醒目、设施施齐备一般，无特特色比较大气、醒醒目、设施施齐备景观配套市政设施市政设施中庭园景，周周边环境俯俯瞰突出邻街环环境突出邻街环环境智能化防盗报警系系统,红外线监监控,煤气报警警系统,网上预定定,视频点播播,一卡通,停车场管管理系统监控、对讲讲系统闭路监控系系统，防盗盗系统，消消防系统消防及闭路路监控中央空调系系统，消防防照明系统统，紧急照照明系统，门门铃对讲计算机管理理及监控,全自动消消防预警,广播及灭灭火系统车位布置地下车库地下车库地上和地下下车库4000MM2停

42、车场商场上有44层地上停停车场80余个车车位,地下车库库配套设计休闲娱乐会会所绿化和亭台台，其余没没有什么特特别配套综合健身房房，信息中中心，网球球场，儿童童乐园康体中心,儿童乐园园,高级观光光电梯会所所私人会所，露露台游泳池池高级会所,建筑风格欧式风格现代建筑风风格，音乐乐回廊欧式风格现代风格港式风格欧陆建筑风风格整体规划三座高层呈呈品字分布布以道路为价价构，错落落分布围合式4幢幢高层，平平行排列单幢35层层,凌于时代代广场之上上2幢高层主主体建筑建筑设计一梯六户从排列分离离，体现庄庄重典雅情情调采用流行时时尚的设计计理念融智智能型综合合商业大厦厦二、 竞争对手配配套一览表表物业名称配套备注

43、新进贵山苑绿化和亭台台，其余没没有什么特特别配套这是由于其其以道路为为记架构沿沿街错落分分布所导致致，售楼小小姐更是强强调：“此处寸土土寸金，配配套不可能能，且成本本高。”明显说服服力不够。海恒贵山园休闲娱乐会会所由于此项目目还在内部部认购，无无售楼部、楼楼书等，情情况不明天恒城市花花园近千平方米米的会所健健身房、阅阅览信息中中心、网球球练习场、老老人憩园、儿儿童乐园由于天恒城城市花园为为大型封闭闭小区，所所以拥有较较大面积的的配套时代名仕楼康体中心、儿儿童乐园、11600 M2高级观光光会所龙港国际中中心豪华私人住住宅会所，设设俱乐部会会员制的健健身中心、中中西餐厅、夜夜总会、美美容中心、健

44、健身房、咖咖啡厅、露露台游泳池池在会所的设设计上颇具具心思新大陆广场群楼顶层的的立体式园园林会所，实实行会员制制提出园林会会所的概念念三、 竞争对手产产品特征分分析物业名称窗阳台主卧是否有有卫生间（高高层）层高新进贵山苑苑外挑飘窗景观阳台A户型777.61 M2：无B户型1115.977 M2：有4.32 MM2C户型1551.166 M2：有4.32 MM2D户型1551.111 M2：有5.40 MM2 E户型1004.111 M2 :有5.4 M223米海恒贵山园园外挑飘窗三阳台（主主卧阳台为为圆形）全有3米天恒城市花花园外挑飘窗一般天景园B栋栋C、D有有天恒大厦南南座A、BB、C、DD

45、、E全有有3米时代名仕楼楼落地窗，样样式普通，设设计较为老老式内阳台全有龙港国际中中心普通一般全有3米新大陆广场场全落地窗和和大突窗观景阳台生活阳台A、B、CC、D、EE除B外全全有3.3米四、 竞争对手智智能化、装装修标准分分析物业名称智能化装修标准新进贵山苑可视对讲系系统、宽带带上网墙体：高级级外墙涂料料、高级墙墙砖屋顶：防水水隔热保护护层楼梯：走道道铺设花岗岗岩；高级级名牌电梯梯两台进户门：高高级防火防防盗门 地面：水泥泥沙浆找平平墙面：瓷粉粉饰面一次次窗户：高级级铝合金海恒贵山园防盗报警系系统、红外外线监控、煤煤气报警系系统、网上上预定、视视频点播、一一卡通管理理系统毛坯天恒城市花花园闭路监控系系统、防盗盗系统、消消防系统公共部分装装修、煤气、优质质面砖外墙墙、优质铝铝窗配翠绿绿色玻璃、门门厅及