某物业公司部门管理制度汇编13429.docx

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1、汇华物业管管理有限限公司部部门管理理制度汇汇编公关服务部部规章制制度汇华物业管管理有限限责任公公司二OO八年年十一月月二十六六日公关服务部部职责范范围公关服务部部负责沟沟通内外外公众联联系的重重要部门门，隶属属物业服服务中心心经理领领导。通通过协调调各方面面的关系系，在公公众中树树立良好好的企业业形象。其其具体职职责范围围是：1.牢固树树立全心心全意为为业主服服务的思思想，凡凡是业主主合理的的需求，都都要尽量量满足。2.建立健健全本部部门各项项规章制制度和服服务规范范，负责责员工的的教育培培训工作作，建立立一支高高素质的的员工队队伍。3.建立业业主信息息库，及及时了解解业主的的需求，为为业主提

2、提供更优优质、更更全面的的服务。4.负责收收集公司司内外部部的各种种信息，处处理好公公司内外外部的各各种公共共关系，树树立和提提高公司司对外的的公众形形象。5.负责业业主的各各种投诉诉及有关关咨询，对对合理的的要求及及建议及及时协调调解决，并并做好回回访记录录。6.负责业业主的各各类计量量仪表的的抄取工工作。7.负责建建立和保保管业主主的档案案。8.全面做做好新建建物业的的接管验验收工作作，包括括接管验验收的准准备工作作，以及接管验验收过程程中各种种资料、数数据的保保存工作作。9.完成领领导交给给的其他他工作。公关服务部部经理岗岗位规范范在物业服务务中心经经理的领领导下，全全面负责责公关服服务

3、部的的工作。1.熟练掌掌握和运运用物物业管理理条例、中中华人民民共和国国民法通通则、物物业管理理服务收收费办法法等相相关物业业管理的的法律法法规，各各部门的的职责和和工作流流程，全全面做好好本职工工作。2.建立健健全本部部门各项项规章制制度，做做好员工工的培训训、考核核等工作作。3.制定本本部门的的各项工工作方案案及工作作计划，并并组织实实施。4.将所收收集到的的外部信信息，如如国家、省省市有关关政策的的变化，市市场的动动态等及及时报主主管经理理。5.收集整整理业主主信息、投投诉、回回访记录录等，并并对此做做出周密密的分析析，将结结果报主主管经理理。6.须及时时彻底地地处理各各种刁难难投诉及及

4、疑难纠纠纷。7.做好新新建物业业的接管管验收工工作。8.协调好好与各部部门的工工作。9.参与公公司的经经营发展展，提出出合理化化建议和和意见。10.完成成领导交交给的其其它工作作。公关服务部部管理员员岗位规规范1.遵守公公司及其其小区的的各项管管理规定定。牢固固树立“业主至至上，服服务第一一”的服务务意识，语语言规范范、主动动热情。2.上班期期间，必必须身着着工装，佩佩戴工牌牌，服装装整洁，发发式、容容貌清洁洁得体；不得擅擅自离岗岗，或在在工作期期间干与与工作无无关的事事情。3.熟悉掌掌握公司司概况，各各项规章章制度、各各项收费费项目及及依据，各各部门的的职责范范围以及及物业管管理相关关的法律

5、律法规，全全力处理理好业主主的各种种投诉、纠纠纷。4.熟悉掌掌握本人人管理范范围内业业主的基基本信息息。包括括：入住住的户数数，各业业主家庭庭成员、业业主姓名名、职业业、工作作单位及及联系方方式等，全全面提高高服务质质量。5.检查小小区内有有无违章章行为（有有无乱搭搭、乱建建、乱涂涂、乱画画、张贴贴广告等等）。6.帮助业业主解决决困难，以以增进业业主与公公司的感感情，便便于各项项工作顺顺利开展展。7.热情接接待业主主的来访访，认真真回答业业主所提提出的问问题，主主动上门门为孤寡寡老幼、困困难户提提供服务务，为其其解决实实际生活活困难，与与业主建建立良好好的友谊谊关系。8.认真详详细地记记录业主

6、主投诉、报报修内容容，并填填写报修修单，及及时送交交相关部部门，协协助处理理，并做做好回访访工作和和记录。9.建立和和完善业业主档案案，填写写新建物物业接管管验收时时的各种种表格、入入住时收收集的所所有资料料并及时时整理归归档。对对业主的的所有资资料要保保密，不不得私自自外泄。10.做好好接管验验收方案案的拟定定，保存存验收时时开发单单位所提提交的各各种资料料。11.认真真填写工工作日记记，详细细记录每每天的工工作。对对于业主主的投诉诉和发现现的问题题要及时时处理。12.完成成部门经经理安排排的其它它工作。业主报修服服务流程程业 主 报 修口头 电话公关服务部物业管理员开报修单 电电话工程技术

7、部维修员至业主家中维修，请业主在保修单上签字确认费用及维修质量报修单 业主提提供配件件 财务部登记所收取得费用，并在月底收取物业相关服务费时，一并结清因维修发生的费用报修单返至公关服务部、财务部、工程技术部各执一份维修员须鉴定配件的质量后方可开始维修，并请业主在维修单上签字确认及维修质量 公关服务部物业管理员回访业主业主装饰装装修服务务流程向物业公司司提出书书面申请请在物业公司司办理相相关的手手续,并并缴纳相相关性的的费用 开始施工并并接受物物业公司司的监督督检查服服务 施工完毕,向物业业公司书书面申请请验收,物业公公司按照照有关规规定对装装饰装修修过的房房屋进行行验收 合 格 不 合 格 装

8、饰装修完完毕,凭凭押金票票及装饰饰装修验验收合格格表三个个月后至至收费室室领回押押金合 格由物业公司司提出整整改意见见,继续续施工至至验收合合格房屋交接物物业所应应办理事事项程序序图送发相关资料（致业主一封信、入住程序联系单）整 改 完 成 房 屋 验 收 整 改 通 知 书 验验收领 取 钥 匙签署业主入住合约、装修责任书、物业管理公约等并对业主情况进行登记造册等缴纳相关费用（物业管理服务费、房屋维修基金、装修押金等）签 署 房 屋 验 收 单验收未通过过 合格印章使用规规定第一条 目的规范印章的的刻制，用用印、借借用、保保管与废废止工作作。第二条 适用用范围适用于本公公司及各各服务中中心印

9、章章的管理理。第三条 内容1、印章的的保管（1）各服服务中心心专人保保管，不不得随意意交他人人保管。（2）办理理用章事事宜应在在办公时时间内进进行。（3）印章章严禁带带出服务务中心，如如确须外外带公章章使用，必必须报请请物业服服务中心心经理批批准。（4）印章章如遇丢丢失，损损坏或被被盗时，应应迅速向向项目经经理汇报报及时修修改或废废止。2、印章使使用（1）印章章使用必必须履行行登记手手续。对对内使用用必须经经服务中中心经理理批准，对对外使用用必须经经总公司司批准。（2）印章章使用必必须登记记印章时时间、内内容、件件数、经经办人。（3）未经经批准任任何人不不得私自自用章，不不准盖出出空白信信谏。

10、（4）对不不符合用用章的规规定的、弄弄虚作假假的印章章保管人人有权拒拒绝盖章章。（5）对违违反用章章规定而而给公司司造成重重大后果果或经济济损失的的将追究究当事人人责任。档案管理制制度第一条 目的规范档案的的编号、分分类、整整理、保保管及借借阅工作作。第二条 适用范范围适用于本公公司及服服务中心心各类档档案的管管理。第三条 内容1、档案资资料设专专人负责责管理。2、档案资资料的归归档。（1）收集集必须有有专用柜柜架，按按照内部部文件（各各种规章章制度、通通知、通通报、任任免、奖奖惩等）和和外部文文件（业业主资料料、设施施设备保保修资料料、使用用说明书书、以及及本物业业各类图图纸资料料等）的的顺

11、序排排列，以以便于管管理与查查找。（2）每月月进行一一次库存存档案的的清理、核核对和保保管检查查工作，对对破损或或变质档档案，要要及时修修补和复复制。3、档案借借阅查阅阅（1）公司司员工查查阅/借借阅必须须填写“资料查查/借阅阅登记表表”，外单单位人员员查/借借阅必须须经服务务中心主主管批准准后，填填写“资料查查/借阅阅登记表表”，方可可查/借借阅。必必要时报报告公司司办公室室及副总总。（2）调离离服务中中心人员员必须先先办理移移交、归归还借阅阅档案及及该档案案资料，方方可办理理调离手手续。（3）档案案如有丢丢失、损损坏或机机密泄密密，必须须立即上上报公司司办公室室。（4）借阅阅期限不不得超过

12、过1个星星期，到到期必须须归还，如如需再借借应重新新办理借借阅手续续。（5）借阅阅档案到到期限未未归还者者，档案案管理人人员有权权催其及及时归还还。（6）借阅阅的档案案交还时时，必须须当面查查验清楚楚，如发发现遗失失或损坏坏，应立立即上报报服务中中心。4、档案销销毁（1）档案案资料最最少必须须保留三三年，对对三年后后的资料料才可进进行销毁毁。（2）由服服务中心心经理列列出需要要销毁档档案的清清单，上上报综合合管理部部审批后后，销毁毁清单存存档。（3）档案案销毁时时，服务务中心必必须有两两人以上上监销，并并在销毁毁清单上上签字。汇报制度1、各服务务中心出出现治安安案件、火火灾、突突发工程程事故等

13、等重大事事件300分钟内内要上报报相应主主管部门门，一般般事故22小时内内上报公公司。2、各服务务中心事事件发现现人要立立即汇报报班长、管管理员、经经理，上上级领导导、办公公室，逐逐级汇报报。3、需要各各级领导导亲临现现场处理理的，22小时内内要达现现场进行行处理解解决，查查证做好好记录。4、一般需需要汇报报事件，当当天内汇汇报主管管部门，并并做好相相应事件件记录，以以备核证证。5、未及时时汇报，造造成损失失后果的的人员承承担相应应责任及及法律责责任。保密制度1、企业所所有员工工有责任任保护企企业的发发展、策策划拓展展等商业业秘密。2、任何人人不得将将公司文文本性东东西借非非公司人人员及非非工

14、作需需要的人人员使用用。3、服务中中心资料料需要相相关部门门借用，必必须经服服务中心心经理批批准，并并做好登登记，外外部人员员需报公公司办公公室。4、公司办办公室资资料等无无关人员员不得借借用，需需要借用用时必须须经公司司办公室室同意并并做好相相关记录录。5、各服务务中心在在商谈公公司策划划拓展等等计划时时，无关关人员应应尽量回回避，商商谈人员员不得与与无关人人员谈论论，尽量量不要到到公众场场所谈论论。6、不得将将公司发发展计划划、拓展展计划等等泄露他他人或在在公共场场合谈论论。7、不得将将业主住住址、电电话、家家庭成员员等信息息泄露给给他人或或在公共共场合谈谈论。8、泄露公公司秘密密的人员员

15、承担相相应的法法律责任任。值班制度一、值班人人员：各各服务中中心经理理、部门门经理、管管理员、收收款员二、值班时时间：法法定假期期节假日日及每天天需要值值班时间间。三、值班即即为正常常上班，凡凡在值班班岗位工工作的人人员，必必须坚守守岗位，严严禁擅离离职守。四、值班过过程中发发现问题题，要立立即解决决，遇有有困难可可请示帮帮助；重重大事件件发生时时，要及及时报告告领导，不不得擅自自作主，不不得隐瞒瞒不报。五、值班人人员在电电话铃声声响二遍遍内接听听电话。六、对值班班情况要要逐项认认真记录录，记录录应表述述清楚事事情过程程、处理理结果及及善后移移交问题题，并交交于下轮轮值班人人员，一一般情况况下

16、应在在本班解解决问题题。七、有事不不能值班班，应事事先将情情况说明明并告之之服务中中心经理理，未经经同意任任何人员员不得擅擅自委托托他人值值班、换换班，违违者严处处，造成成不良后后果的追追究其责责任八、值班时时间已到到，但处处理问题题还未明明了不能能移交下下班的，不不得离岗岗。服务中心回回访工作作管理规规定第一条 回访访形式1、上门回回访2、电话回回访3、信函回回访（公公开信）第二条 服务务部应对对下列三三类工作作进行回回访。1、业主意意见征询询的回访访：按业业主意见见征询控控制程序序的规规定进行行发放、回回收和回回访工作作。2、对投诉诉的回访访：日常常工作中中接待的的投诉，上上级单位位转呈的

17、的投诉等等。3、对意见见、建议议的回访访：管理理员在日日巡视中中收集的的住户意意见和建建议；服服务部接接待过的的业主（住住户）的的意见和和建议等等。4、向业主主（住户户）提供供维修服服务的回回访：维维修质量量的回访访，执行行维修修工作手手册的的“维修过过程的检检验”中规定定每月抽抽查派工工单的220%，由由维修主主管和管管理员进进行电话话回访，将将回访情情况记录录在回回访记录录表中中。第三条 回回访工作作的要求求1、责任人人：公关关服务部部经理、工工程班长长和管理理员。2、上门回回访必须须有业主主（住户户）的签签名，电电话回访访不做此此项要求求，但应应在回回访记录录表中中写明“电话回回访”。3

18、、公关服服务部经经理对管管理员的的回访工工作进行行检查并并签署意意见。4、对回访访中，业业主（住住户）又又重新提提出的意意见、建建议或投投诉等，不不能当即即解释清清楚或暂暂时无法法做出明明确答复复的，应应告知预预约时间间回复；对需要要进行第第二次回回访的必必须进行行第二次次、第三三次甚至至更多次次的回访访，在第第二次以以后不属属于第三三类投诉诉的回访访可采用用电话回回访形式式。5、当需要要对同一一问题进进行回访访时，可可以用公公开信的的形式答答复住户户，公开开信应存存入回访访档案。6、对业主主（住户户）反映映的问题题做到“件件有有着落，事事事有回回音”，回访访处理率率达1000%。7、对同一一

19、问题多多次投诉诉（指投投诉人向向不同部部门投诉诉），应应做一次次记录。8、对投诉诉人没留留下姓名名或上级级部门只只要求复复函情况况附在投投诉表后后。第四条 回访访频率1、“业主主意见征征询”和投诉诉的回访访处理率率达到1100%，有业业主（住住户）签签名的上上门回访访记录不不少于115%。2、意见、建建议的回回访率，服服务中心心可根据据需要进进行调查查。3、电话回回访率和和信函回回访率不不超过年年回访总总数的110%。投诉处理程程序第一条 目的的方便业主（住住户）监监督本公公司提供供的管理理服务质质量，及及时纠正正不合格格的管理理服务，提提高管理理服务质质量。第二条 基本标标准1、登记投投诉：

20、不不缺项，详详细认真真，转呈呈及时。2、解释投投诉：耐耐心细致致，用语语礼貌、用用词准确确、不含含糊其辞辞。3、处理投投诉：及及时、不不刁难、不不推诿，做做到“事事有有着落，件件件有回回音”。第三条 具体体规定1、以“业业主至上上，服务务第一”为宗旨旨，对业业主的投投诉热情情接待，礼礼貌用语语，不允允许对住住户产生生冷淡和和不礼貌貌行为。2、管理人人员要耐耐心询问问业主的的投诉，详详细认真真登记。3、将投诉诉内容登登记完后后应立即即转呈，分分类处理理。4、未经服服务部直直接向服服务中心心领导投投诉的处处理。 （1）在征征得业主主（住户户）同意意的前提提下，可可以指导导投诉人人与服务务部取得得联

21、系，本本人可以以直接向向服务部部反映投投诉。（2）对于于无效投投诉，管管理人员员应在两两天内与与投诉人人联系，做做好解释释工作；对于有有效投诉诉，管理理人员应应在三天天内深入入分析其其原因和和责任，并并填写不不合格报报告，由由投诉涉涉及的有有关部门门责任人人制定纠纠正措施施，与服服务部经经理认可可后实施施，同时时应与投投诉人联联系，答答复其投投诉处理理结果。（3）根据据纠正措措施完成成所需要要的时间间，管理理人员应应对投诉诉的不合合格服务务进行跟跟踪检验验。6、投诉问问题严重重，管理理人员应应立即报报告项目目经理并并联系有有关部门门负责人人，由项项目经理理组织人人员一起起随业主主到现场场查看，

22、记记录实际际情况，并并填写纠纠正措施施报告。7、如有些些投诉涉涉及其他他单位，无无法及时时将问题题解决，则则在三天天内与投投诉人联联系，做做好解释释工作，同同时尽快快与有关关部门取取得联系系将问题题解决，并并及时将将结果告告诉投诉诉人。房屋钥匙管管理规定定第一条 钥匙匙分类1、业主（住住户）钥钥匙2、公共门门窗钥匙匙3、设备房房钥匙第二条 钥匙匙保管1、原则服务中心接接管楼宇宇钥匙后后，安排排管理员员专职管管理钥匙匙。无工工作需要要，任何何人不得得以私人人名义借借出，借借出时须须严格办办理登记记手续。2、标识（1）钥匙匙分类：先将钥钥匙按每每套房、公公共门窗窗按楼层层、设备备房按设设备分门门别

23、类，然然后将分分好类的的钥匙分分别栓在在一起。（2）将分分类的钥钥匙贴好好标签，在在标签纸纸上写明明楼号、单单元、房房号或设设施设备备房名称称。（3）业主主（住户户）的钥钥匙一般般分为防防盗门钥钥匙、室室内钥匙匙、电子子对讲门门钥匙和和信箱钥钥匙四类类，均应应用标签签标识。3、制作业业主（住住户）钥钥匙挂放放牌。（1）一般般采用55厘米以以上夹板板制作钥钥匙挂放放牌。（2）在夹夹板上画画出若干干相等的的方格，在在方格内内表明单单元（大大厦按楼楼层）和和房号，栋栋号用醒醒目的颜颜色笔直直接在每每栋栋首首，并将将栋与栋栋之间用用不同方方格的颜颜色区分分开。（3）每一一方格代代表一户户，在每每方格内

24、内打一铁铁钉，将将该户的的钥匙挂挂在此方方格内。（4）挂放放钥匙按按栋号、单单元（大大厦按楼楼层）、楼楼层房号号的顺序序，要求求一目了了然。4、制作公公共门窗窗、设施施设备房房钥匙牌牌。（1）采用用断面为为三角形形或L形形的铝合合金材。（2）将同同类钥匙匙挂在同同一铝牌牌上。（3）制作作钥匙挂挂放箱，将将公共门门窗、设设备房钥钥匙分类类挂放，在在钥匙箱箱上贴上上相应标标识。第三条 钥匙匙发放1、业主（住住户）钥钥匙发放放（在物物品移交交清单上上注明，并并签字）。2、公共门门窗、设设备房钥钥匙发放放。（1）设施施设备房房钥匙由由维修部部和服务务中心各各保留一一套。（2）公共共门窗、设设备房钥钥匙

25、未经经服务中中心经理理或工程程班长同同意，任任何人不不得私配配钥匙。（3）因工工作需要要时，应应在钥钥匙借还还登记表表上登登记，并并在备注注栏注明明“管理人人员或 岗位”第四条 相关关记录物物品移交交清单、钥钥匙借还还登记表表装修巡查规规定第一条 管理理员对指指定分管管责任范范围内的的装修户户每日进进行1至至2次巡巡查。第二条 巡巡查内容容1、核实申申报范围围，对超超出申报报范围的的，及时时要求补补办手续续。2、督促装装修人员员按章操操作，不不损坏业业主（住住户）利利益，不不违反装装修管理理规定。3、发现违违章装修修，应立立即制止止，并按按违章章处理规规定进进行处理理。第三条 巡查查规定1、对

26、巡查查中发现现的无明明确规定定的新情情况，应应详细记记录在“房管日日记”中，并并及时向向服务中中心经理理或工程程主管汇汇报，征征求解决决办法。2、业主（住住户）超超出申报报范围的的，管理理员应督督促业主主（住户户）办理理申请手手续。3、当装修修超出申申报范围围但不属属违章的的，业主主（住户户）要增增报装修修报修项项目，填填写装装修申请请表一一式二份份，以确确保验收收时申请请范围与与事实相相符，若若业主（住住户）因因故不能能前来时时，可委委托装修修负责人人代办申申请手续续。4、发现违违章装修修，按违违章处理理程序的的规定执执行处罚罚。项目技术部部规章制制度汇华物业管管理有限限责任公公司二OO八年

27、年十一月月二十六六日工程技术部部职责范范围工程技术部部工作是是物业管管理公司司经营管管理的基基础工作作，通过过对小区区内房屋屋及其附附属设施施设备的的维修养养护，确确保物业业的正常常使用。其其具体职职责范围围是：1.全面负负责小区区内房屋屋及其附附属设施施设备的的维修和和保养，保保证物业业的正常常使用。2.树立全全心全意意为业主主服务的的思想，建建立健全全本部门门各项规规章制度度和服务务规范，负负责员工工的教育育培训工工作。3.根据小小区内房房屋及其其附属设设施设备备的实际际情况，制制定物业业管理总总体方案案，编制制养护维维修计划划，报总总经理审审批后组组织实施施。4.定期检检查小区区内各种种

28、设施设设备的技技术状况况，分析析存在问问题，及及时地提提出技术术改造方方案、报报废更新新计划，报报总经理理审批后后组织实实施。5.做好供供暖设备备的检查查和维修修工作，提提前制定定冬季供供暖设备备检修方方案，安安排好人人力和物物力，保保证工作作需要。6.房屋及及其附属属设施设设备如发发生突发发事件，工工程技术术部必须须全力以以赴地投投入抢修修工作，直直至恢复复正常使使用。7.协助综综合管理理部做好好业主房房屋装修修的监督督检查工工作。8.协助完完成新建建物业的的接管验验收工作作及后期期遗留问问题的处处理。9.配合其其它部门门完成其其它物业业管理工工作。 10.认真真完成领领导交办办的其它它工作

29、。工程技术部部经理岗岗位规范范在物业服务务中心经经理的领领导下，全全面负责责工程技技术部实实务性管管理工作作。1.根据公公司的管管理目标标和计划划，制定定小区物物业养护护和维修修计划及及实施方方案，组组织人员员认真贯贯彻执行行。2.熟知小小区内房房屋分布布、结构构类型、公公用设施施设备分分布及各各种管道道走向等等情况。3.建立健健全本部部门各项项规章制制度、工工作服务务流程和和标准，做做好员工工的培训训、考核核等工作作。 4.整理、分分析各类类设施设设备的统统计信息息，制定定技术改改造、报报废、更更新方案案。5.根据公公司拓展展新业务务的需要要，负责责配置安安装相应应的设施施设备。6.每日巡巡

30、视检查查员工工工作情况况及重点点设备运运转状况况，及时时发现问问题并予予以解决决。7.协调处处理接管管验收工工作及对对外委托托维修工工作。8.组织人人员处理理设备突突发事故故的抢修修工作。9.配合其其它部门门做好物物业正常常运行的的其他工工作。10.认真真完成物物业服务务中心经经理交办办的其他他工作。工程技术部部维修工工岗位规规范1.严格遵遵守公司司和本部部门的各各项规章章制度，严严格遵守守职业道道德，组组织纪律律，履行行服务公公约。2.熟悉掌掌握小区区内各类类房屋的的分布，房房屋内外外结构，附附属设施施，水、电电、气、消消防系统统的管线线走向、分分布以及及管线总总阀位置置等情况况。3.严格遵

31、遵守维修修工操作作规程。维维修前，仔仔细阅读读报修单单，了解解报修的的基本情情况，准准备好维维修工具具；维修修时，全全面了解解维修设设施设备备状况，彻彻底进行行排查，确确定故障障现象和和部位，确确保维修修质量；维修后后，恢复复设施设设备原有有状况，保保证外观观整洁，并并将维修修工具整整理齐全全。4.维修时时须规范范操作，确确保人身身财产安安全，落落实防火火、防盗盗、防水水、防触电等措措施。5.加强学学习业务务知识，掌掌握水、电电、土建建等方面面的基本本知识和和规范操操作，争争取做到到一人多多能，适适应物业业维修工工作的需需要。6.每日按按时巡检检，掌握握公用设设施设备备的完好好和运行行状况，并

32、并做好相相关记录录。如发发现有损损坏、安安全隐患患或其他他不正常常情况，应应立即组组织维修修，以确确保公用用设施设设备的完完好和正正常运行行。7.排污管管道每半半年疏通通一次；雨、污污水井每每季度检检查一次次，并视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每季度度检查一一次，发发现异常常及时清清掏，每每年定期期清掏一一次。8.爱护工工具。在在每次使使用之后后，必须须对领出出的工具具性能、机机具配件件等进行行核查。若若有损坏坏，必须须查清原原因，划划清责任任后，报报部门主主管处理理。严禁禁将工具具私自外外借，更更不得在在本部门门干私活活，如有有特殊情情况，须须经本部部门经理理批准，并并按规定定收取工工本费

33、。9.向业主主提供有有偿服务务时，须须及时、优优质、高高效的完完成。 10.认真真完成领领导交办办的其他他工作。工程技术部部人员日日常管理理制度工程技术部部为了保保证各类类设施设设备的运运行与保保养，维维修工作作的顺利利进行，为为了给业业主提供供及时、优优质的服服务，根根据本部部门的实实际工作作，特制制定本管管理制度度。1. 值班班制度（1）值班班人员必必须坚守守岗位，不不得擅自自离岗。如如因工作作需要临临时离岗岗，须挂挂牌明示示，并记记录离岗岗时间和和去向。（2）根据据操作规规程及岗岗位责任任制的要要求，密密切注视视各类设设施设备备的运行行情况，按按规定做做好有关关记录，按按时巡检检，及时时

34、发现、排排除事故故隐患。（3）如发发现设施施设备出出现故障障，而值值班人员员不能处处理，应应及时报报告相关关人员，并并采取有有效措施施，避免免事态扩扩大。（4）接到到报修通通知时，应应立即通通知安排排维修工工前去维维修。（5）值班班人员如如需调班班，必须须提前征征得部门门经理同同意。（6）就餐餐时，实实行轮换换制度，不不得空岗岗。2. 交接接班制度度（1）值班班人员须须按统一一安排的的班次值值班，不不得迟到到、早退退、无故故缺勤、不不能私自自调班、顶顶班。（2）交接接班双方方人员必必须做好好交接班班准备工工作，正正点进行行交接工工作。交交接班的的准备工工作包括括：查看看运行记记录、介介绍运行行

35、状况和和方式，以以及设备备检修、变变更等情情况，清清点仪表表、工具具，检查查设备状状况等。交交班时，交交接双方方在交接接记录上上签字。（3）在下下列情况况下不得得交接班班：重大设备备启动及及停机时时；事故未处处理完成成或出现现需紧急急处理事事故时；交接班准准备工作作未完成成时； 接班人员员有醉酒酒现象而而未找到到顶班人人员时。3. 报告告制度出现下列情情况必须须报告部部门经理理：重要设备的的启停、调调整、发发生故障障或停机机检修；（1）重要要设备的的启停、调调整、发发生故障障或停机机检修；（2）采用用新的运运行方式式；（3）因施施工而影影响设备备的正常常运行；（4）重要要设备主主要零部部件的保

36、保养、修修理、更更换；（5）对外外委托维维修；（6）系统统和主要要设备的的技术改改造与增增改工程程；（7）需要要相关部部门协助助完成的的工作。4. 工具具领用保保管制度度（1）工具具分为个个人工具具和公用用工具两两种。（2）个人人工具根根据工作作实际情情况，由由维修工工提出申申请，经经部门经经理批准准后领取取，由个个人负责责使用保保管。（3）共用用工具由由经理申申请，报报总经理理批准后后领取，由由部门负负责保管管，每班班进行交交接。（4）工具具的购买买、入库库、领用用须进行行登记。工工具配备备表一式式两份，一一份由办办公室存存底，一一份由部部门经理理保存。（5）工具具发生丢丢失、人人为损毁毁，

37、由责责任人照照价赔偿偿，由保保管者写写明原因因，并向向部门经经理报告告。（6）工具具因使用用时间过过长而发发生磨损损或损坏坏，经部部门经理理批准后后，可以以办理报报废，保保管者重重新办理理领用手手续。（7）工具具不得私私自外借借。工程技术部部日常维维修制度度1.维修工工在接到到报修单单或有关关人员的的口头报报修时，须须立即按按报修信信息准备备工具、配配件，务务必在110分钟钟内赶到到现场。2.为业主主提供自自用部位位的有偿偿服务时时，要求求如下：（1）进门门前须佩佩戴工牌牌、套好好鞋套，本本着“业主至至上，服服务第一一，节约约用料，迅迅速完成成”的原则则，为业业主提供供优质、高高效的服服务。（

38、2）急修修不过夜夜，小修修小补应应立即完完成。（3）不得得以任何何借口向向业主索索要小费费，一经经查实，公公司将予予以辞退退。（4）不得得乱动业业主家中中的东西西，更不不得有偷偷盗行为为，一经经发现，立立即移送送公安机机关处理理，公司司将予以以开除。3.对机电电设备的的维修前前，要做做好各项项准备工工作，若若会造成成大面积积停水、停停电等对对业主生生活造成成不便的的，要提提前通知知相关部部门及人人员做好好各项准准备工作作。4.维修过过程中不不得以次次充好，更更换配件件。5.对业主主自用部部位的维维修完成成后，要要认真填填写报修修单，并并请业主主签字确确认后，报报修单由由公关服服务部、收收费室、

39、工工程技术术部各保保存一份份；对于于机电设设备的维维修完成成后，要要填好设设备记录录单，并并归档保保存。6.维修完完成后，须须恢复原原貌并仔仔细检查查工具，若若有损坏坏，须及及时报告告。7.维修完完成后，迅迅速回到到值班室室。设施设备日日常巡检检制度1.值班人人员根据据系统的的运转情情况，巡巡检内容容、巡检检要求及及巡检路路线进行行日常巡巡检工作作。（1）巡检检内容对配电设设备的日日常巡检检检查配电室室内温度度、卫生生、照明明是否正正常，配配电设备备的仪表表是否正正常，变变压器温温度是否否在规定定的范围围内，刀刀闸、线线头有否否异常，是是否有焦焦味，设设备的工工作电压压、电流流等是否否在正常常

40、范围内内等。对给排水水设施设设备的日日常巡检检检查泵房内内是否有有异味，水水泵运行行是否有有异常声声音、是是否发烫烫，相连连接的管管道是否否有滴漏漏水现象象，水泵泵及管道道的螺丝丝是否有有松动，刀刀闸及线线头是否否有异常常，仪表表显示的的数值是是否在正正常范围围内，室室外管道道是否有有破裂、堵塞现象，防防腐蚀漆漆是否脱脱落等。对电梯运运行的日日常巡检检查机房房、外呼呼、楼层层指示灯灯、电梯梯搭乘舒舒适感、厅厅门、轿轿厢门、轿轿厢照明明、风扇扇、整流流器、控控制屏、主主机、轿轿厢顶、导导轨、井井道、限限速器、曳曳引机、井井底及电电梯运行行是否有有异常声声音等。对景观区区的日常常巡检检检查景观观区

41、喷头头是否短短缺或损损坏，长长椅、垃垃圾筒是是否完好好、木质质围栏上上是否有有乱刻乱乱画现象象，景观观灯、庭庭院灯、地地灯、花花盆、道道路是否否完好，龙龙头是否否有污染染、停车车场通风风口是否否完好等等。对地下停停车场的的日常巡巡检检查地下停停车场卫卫生情况况、照明明设施是是否正常常、配电电室及设设备，排排污设施施、消防防设施、集集水坑等等是否完完好。对其他设设施设备备的日常常巡检检查小区公公共道路路、公共共照明、公公共门窗窗、楼道道灯、事事故指示示灯是否否被破坏坏、便民民指示牌牌、小区区围墙、楼楼体外墙墙面是否否干净等等。（2）巡检检要求 巡检时严严禁走过过场，必必须认真真细心，不不放过任任

42、何可疑疑的地方方，尤其其是重点点设备，要要重点巡巡检。对于日常常巡检记记录表中中所列的的内容必必须认真真如实填填写，巡巡检完后后，统一一归档。每个班次次的值班班人员至至少巡检检一次，遇遇到恶劣劣的天气气或其他他特殊情情况，应应增加巡巡检次数数。对新更换换及刚维维修过的的设备要要重点巡巡检，适适当增加加巡检次次数。对于巡检检中发现现的问题题，能修修复的要要及时通通知维修修人员进进行修复复，对于于可能会会造成严严重后果果的问题题要及时时上报给给主管领领导，并并采取措措施防止止事态扩扩大。2.巡检的的过程中中须有高高度的责责任心，本本着“辛苦一一人，温温暖全小小区业主主”的原则则，认真真巡检。3.通

43、过巡巡检保证证设施设设备的正正常运行行，创造造一个舒舒适、安安宁的小小区环境境。设备事故处处理制度度1.设备一一旦发生生事故，影影响到业业主的正正常生活活时，必必须马上上启用备备用应急急设备，采采取应急急措施挽挽回损失失和影响响，并保保护现场场，及时时上报。2.有关领领导及有有关人员员要立即即赶赴现现场检查查、分析析、记录录，及时时做出处处理。3.事故发发生后，有有关人员员要迅速速将设备备事故报报告单递递交有关关领导批批示后，由由工程技技术部和和有关部部门领导导协调解解决。4.对于事事故责任任者，公公司要查查明原因因，根据据规定，视视情节轻轻重给予予必要的的经济处处罚和行行政处分分，如果果已触犯犯法律，则则按国家家法律程程序处理理。5.事故的的处理要要做到“四不放放过”：（1）事故故原因不不查清不不放过。（2）缺乏乏切实有有效的防防范措施施不放过过。（3）缺乏乏常备不不懈的应应急弥补补措施不不放过。（4）事故故责任人人和员工工未受到到教育不不放过。配电室管理理规定配