物业管理应急预案(DOC34页)33667.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. 应急预案 目 录第一章 物业服务务人员处理理突发事件件的原则和和方法1第二章 物业管理理应急预案案组织架构构2一、 建立立危机管理理预警系统统2二、架构说说明及应急急措施、装装备4第三章 日日常管理服服务突发事事件处理预预案5一、防暴雨雨汛应急处处理预案5第四章 安安全突发事事件应急处处理预案7一、火灾事事故紧急处处理预案7二、溺水救救援应急预预案14三、发生自自杀或企图图自杀事故故的处理程程序15四、静坐、示示威事件的的处理预案案16五、秩序维维护员在执

2、执勤中拾到到遗失物品品的处理预预案17六、突发事事件处理流流程17第五章 设备故障障应急处理理预案18一、供电突突发性事故故的应急措措施18二、中央空空调系统应应急处理方方案20三、发生水水浸事故的的处理预案案24四、 电梯梯故障应急急处理方案案26第六章 清洁卫生生突发事件件应急预案案28第七章 物物业管理应应急预案相相关记录28 第一一章 物业服服务人员处处理突发事事件的原则则和方法 11、突发应应急预案处处理范围突发事件是是指发生火火灾、地震震、台风、暴暴雨、治安安事件及静静坐示威游游行等特有有的突发性不可可抗拒的偶偶然性事件件。2、突发事事件处理原原则 物物业秩序维维护员是公公安机关的

3、的重要辅助助力量。在在日常协助助公安人员员维护物业业管理区域域内治安秩秩序的安全全中，必须须及时处理理各种问题题。处理问问题应遵循循依法办事事的原刚、执行物业业公司各项项规章，不不徇私，以以理服人。（1）遇有有特殊情况况和重大问问题时，要要沉着冷静静，胆大心心细，机智智灵活，高高度警惕，正正确分析和和判断情况况，根据问问题性质按按应急方案案处置。（2）坚持持以人为本本，最大限限度地保护护人民群众众的生命和和财产安全全。 （3）汛期期气象服务务应急工作作坚持政府府统一领导导、分级管管理、条块块结合、以以块为主的的原则。 （4）应急急工作坚持持预防为主主、快速反反应的原则则。 （5）应应急工作实实

4、行项目经经理负责制制，统一指指挥，分部部门负责，各各部门密切切配合、分分工协作，资资源整合、信信息共享，形形成应急合合力。（6）发现现聚众闹事事，应立即即报告，并并在公安机机关的指挥挥下，迅速速平息，防防止事态扩扩大。 （7）及及时总结、汇汇报。 33、突发事件件处理方法法根据事件的的不同性质质，应采取取不同的方方法进行处处理。 （11）对一时时解决不了了又有扩大大趋势的问问题，应采采取“可散不可可聚、可解解不可结、可可缓不可急急、可顺不不可逆的处处理原则，尽尽力把双方方劝开、耐耐心调解，千千万不要让让矛盾激化化，不利于于问题解决决。 （22）在处理理上，坚持持教育与处处罚相结合合的原则，如如

5、违反情节节明显轻微微，不需要要给予处罚罚的，可当当场予以教教育或协助助所在单位位、家属进进行教育。如如需要给治治安处罚的的，交公安安机关处理理。第二章 物业管理理应急预案案组织架构构为了做好物物业管理工工作，预防防各种自然然灾害、治治安消防、设设备设施故故障，将物物业管理的的风险降到到最低限度度，根据物物业管理行行业的实际际情况，特特制定本公公司物业管管理工作应应急预案。一、 建立危机管管理预警系系统 11、服务中心心应急预案案组织架构构安全管理预警小组（由项目经理和事物助理及各部门领班组成）项目经理事务助理机电设备保障组应急救援疏散组现场秩序维护组事后清洁处理组机动调遣组向甲方和公司领导汇报

6、事后总结、查找原因、写报告材料，完善项目服务中心应急防范体系，防止类似事件的发生2、应急预预案处理流流程发生突发事件交通等事故盗窃抢劫、偷渡打架斗殴、闹事火灾事故台风水浸自然灾害通知就近岗位和项目经理、相关单位，或报案特殊岗位除外，应迅速赶往现场处理做好书面记录配合相关部门处理二、架构说说明及应急急措施、装装备1、物业公公司应急工工作预警小小组由物业业公司项目目负责人领领导，以各各部门领班班和骨干员员工为主组组成。同时时，设立24小时应急急服务电话话，按照应应急服务进进行摸拟训训练，以提提高应急服服务管理小小组的快速速反应能力力，强化应应急服务管管理意识，并并检测自己己拟定的危危机处理应应变计

7、划是是否充实、可可行。2、项目下下属的各职职能部门人人员是应急急服务的主主要人力储储备，以经经理为核心心，包括项项目服务中中心下属的的会服、秩秩序维护员员、保洁员员和维修人人员，所以以，项目服服务中心平平时必须对对会服、安全秩序序部、工程程部、保洁洁部所属员员工做统筹筹安排，调调配值班与与准值班岗岗位，保证证每天24小时随时时有人能响响应总值班班室的应急急呼唤。3、为了保保证应急服服务过程中中能够尽快快排除故障障和险情，物物业项目服服务中心必必须对应急急服务的物物料有充分分的储备。常常用的应急急服务物料料有：灭火火器、排水水泵、手电电筒、应急急钥匙、急急救药品和和各种工具具等。应急急服务物料料

8、必须定期期检查，有有时效的物物料必须定定期更换，确确保物料的的可用性。应急服务物物料必须存存放在固定定的地点，方方便拿取，并并标有明显显的“应急服务务物料专用用”字样。平平时原则上上不准动用用，动用后后应及时补补充，以保保持规定的的储备量。4、 应急服务通通知顺序表表突发事件类类型通知顺序和和联络电话话备 注火 警项目服务中中心经理、119、安全秩序序部领班、工工程部领班班、保洁部部领班重大治安事事件项目服务中中心经理、110（或辖区区派出所）、安全秩序部领班电梯困人项目服务中中心经理、保保修单位、电电梯值班室室、电梯工工供配电故障障项目服务中中心经理、供供电局、工工程部值班班室、强电电工程师

9、、电电工给排水故障障项目服务中中心经理、市市政或自来来水公司、管管道工第三章 日日常管理服服务突发事事件处理预预案 一一、防暴雨汛应急急处理预案案 （一）各各岗位责任任分工 ll、安全秩序序部认真做做好暴风雨雨紧急情况况时的信息息传递、资资源调配及及有关后勤勤保障工作作。 22、工程维维修部门负负责给排水水、供电、空调机房、电梯等机电设备的故障及应急处理。 33、项目服务务中心治安安消防部门门负责“三防”及安全保保卫、义务务消防等情情况应急处处理，同时时负责抗灾灾救灾工作作。 44、保洁部部门负责环环境的抗灾灾保护和灾灾后恢复工工作。 （二二）防洪水水及应急处处理 ll、项目服务务中心接到到暴

10、雨警报报信号通知知后，应立立即紧急动动员，各部部门处于临临战状态，同同时成立项项目服务中中心经理任任总指挥，部部门领班为成员员的三防临临时指挥部部，项目服服务中心领领导及相关关人员应实实行24小时值班班制度，作作好防洪防防汛救灾准准备工作。 22、在暴雨来临前前，应做好好各项防风风、防水浸浸措施，如如：紧急做做好防风、防防水浸工作作、关闭公公共门窗，检检查清理排排洪设备、设设施等。 (1)检查所有有门窗，特特别双开玻玻璃门是否否有足够保保护及稳固固。 (2)牢固所有有容易松脱脱物件，尤尤其是位于于天台及露露台等地方方，对于一一些较易吹吹倒的物件件搬至室内内或将其绑绑紧。 (3)检查所有有去水道

11、、雨雨水渠等，并并清除可能能引致淤塞塞的垃圾、泥泥沙及杂物物。 (4)确保所有有紧急用具具可以随时时应用，如如沙包、雨雨衣、头盔盔、水靴、绳绳索、后备备照明、方方木（用于于固定玻璃璃门）等。 (5)检查排水水泵系统是是否正常通通畅。 (6)智能化系系统设备是是否正常运运行。 (7)检查完毕毕，发现问问题及时解解决，如有有处理不了了的问题，应应立即向领领导报告。 33、在发生生暴雨时，值值班保安员员对防风、防防水浸关键键区域和部部位加强巡巡视，检查查门窗状况况，如发出出有窗户玻玻璃破碎，以以最快速度度赶至现场场，并用板板材临封堵堵。工程维维修部维修修人员集中中待命，各各层管理服服务人员坚坚守岗位

12、，如如果有设备备故障投诉诉以及发现现事故隐患患应采取紧紧急措施，及及时予以解解决。 44、各级工工作人员协协助维修技技术人员做做好排洪及及排泄积水水工作。 55、在水浸浸等自然灾灾害事故时时，防止犯犯罪案件的的发生。 (三)灾后处理理暴雨过后，工工程维修部部门组织维维修人员对所辖设设备设施进进行检查，发发现损坏并并及时修复复。项目服服务中心经经理及时向向总经理报报告受灾及及损失情况况。第四章 安全突发发事件应急急处理预案案 一一、火灾事事故紧急处处理预案 无无论何时，一一旦发现有有火灾苗头头，如烟、油油、味、色色等异常状状态，每一一位员工都都必须立即即向消防监监控室报警警（注意当当现场异味味为

13、液化气气等易燃气气体时，严严禁在现场场用手机、对对讲机、电电话报警，应应该脱离现现场到安全全区域后再再报警，以以防电火花花引爆易燃燃气体），请请其派人查查明真相，并并做好应急急准备。1. 目击击报警1.1 辖辖区任何区区域一旦着着火，发现现火情的人人员应保持持镇静，切切勿惊慌。1.2 如如火势初期期较小，目目击者应立立即就近用用灭火器将将其扑灭，先先灭火后报报警。1.3 如如火势较大大，自己难难以扑灭，应应采取最快快方式用对对讲机、电电话或打碎碎附近的手手动报警器器向消防监监控室报警警。1.4 关关闭火情现现场附近之之门窗以阻阻止火势蔓蔓延，并立立即关闭附附近的电闸闸及煤气。1.5 引引导火警

14、现现场附近的的人员用湿湿毛巾捂住住口鼻，迅迅速从安全全通道撤离离，同时告告诉疏散人人员不要使使用电梯逃逃生，以防防停电被困困。1.6 切切勿在火警警现场附近近高喊：“着火了” ，以免造造成不必要要的混乱。1.7 在在扑救人员员未到达火火警现场前前，报警者者应采取相相应的措施施，使用火火警现场附附近的消防防设施进行行扑救。1.8 带带电物品着着火时，应应立即设法法切断电源源，在电源源切断以前前，严禁用用水扑救，以以防引发触触电事故。 2. 消防监控控室报警 22.1 消防监控控室值班人人员一旦发发现消控设设备报警或或接到火警警报告后，应应立即通知知保安人员员赶赴现场场确认，并并通知消防防员。 2

15、2.2 火情确认认后立即通通报安全秩秩序部经理理或当班领领班，由其其迅速召集集人员前往往现场灭火火、警戒、维维持秩序和和组织疏散散。2.3 立立即将火情情通报项目目经理或值值班领导以以及工程物物料部经理理。2.4 值值班人员坚坚守岗位，密密切观察火火警附近区区域的情况况，如有再再次报警，应应立即再次次派人前往往查看确认认。如有业业主打电话话询问，注注意不要慌慌张，告诉诉业主：“火情正在在调查中，请请保持冷静静，如果需需要采取其其它措施，我我们将会用用紧急广播播通知您” ，同时提提请业主关关好门窗。2.5 接接到现场灭灭火指挥部部下达的向向“119”报警的指指令时，立立即按要求求报警，并并派人前

16、往往路口接应应消防车。2.6 接接到现场灭灭火工作总总指挥传达达的在辖区区内分区域域进行广播播的指令时时，立即按按要求用普普通话（或或中英文）进进行广播，注注意广播时时要沉稳、冷冷静，不要要惊慌，语语速要适当当，语音要要清晰。特特殊情况下下，应派保保安员或管管理员逐单单元上门通通报，通报报顺序为：起火单元及及相邻单元元 起火层上上面2层 起火层下下面1层。2.7 详详细记录火火灾扑救工工作的全过过程。3. 报警警要求3、1 内内部报警应应讲清或问问清：A. 起火火地点；B. 起火火部位；C. 燃烧烧物品；D. 燃烧烧范围；E. 报警警人姓名；F. 报警警人电话。3、2 向向“119”报警应讲讲

17、清：A. 物业业辖区名称称；B. 火场场地址（包包括路名、门门牌号码、附附近标志物物）；C. 火灾灾发生部位位；D. 燃烧烧物品；E. 火势势状况；F. 接应应人员等候候地点及接接应人；G. 报警警人姓名；H. 报警警人电话。4. 成立立临时指挥挥部4.1 项项目经理接接到火警报报告后，应应立即赶赴赴指定地点点或火警现现场，并通通知相关人人员到场，成成立临时灭灭火指挥部部。4.2 临临时指挥部部由项目经理、安全全秩序部领领班、工程程维修部经理理、消防专专管员以及及其他相关关人员组成成，由项目目经理任临临时总指挥挥。项目经理尚尚未到场时时，由安全全秩序部领领班代任总总指挥。4.3 临临时灭火指指

18、挥部职责责：4.3.11 根据火势势情况及时时制定相应应对策，向向各部门下下达救灾指指令。4.3.22 根据火势势情况确定定是否疏散散人员。4.3.33 立即集合合义务消防防队，指挥挥义务消防防队员参加加灭火，并并保证消防防用水的供供应。4.3.44 在火势难难以控制时时，应及时时下达向“119”报警的指指令。4.3.55 根据火势势情况，成成立疏散组组、抢救组组、警戒组组，组织救救人，抢救救和保管重重要物资及及档案，维维持现场秩秩序。4.3.66 根据火势势情况决定定是否启用用紧急广播播进行报警警。4.3.77 下令将消消防电梯降降至首层，派派专人控制制，专供灭灭火工作之之用。同时时停止起火

19、火区域的其其它电梯和和中央空调调运行。4.3.88 根据火势势情况决定定是否采用用部分或全全部断电、断断气、打开开排烟装置置等措施。4.3.99 消防队到到达后，及及时向消防防队领导准准确地提供供火灾情况况和水源情情况，引导导消防队进进入火灾现现场，协助助消防队灭灭火，并协协助维持现现场秩序，安安顿疏散人人员。4.3.110 火灾扑灭灭后，组织织各部门员员工进行善善后工作。5. 人员员疏散和救救护物业管理区区域内发生生火情时，各各部门员工工的任务是是扑救火灾灾、疏散人人员、抢救救重要物资资和维持秩秩序，危急急关头以疏疏散、救护护人员为主主。火灾发发生后，每每一位员工工都要牢记记自己的首首要职责

20、是是保护业主主、访客及及自己的生生命安全。5.1 火火灾发生后后，由疏散散组负责安安排人员，为为业主和访访客指明疏疏散方向，并并在疏散路路线上设立立岗位进行行引导、护护送业主和和访客向安安全区域疏疏散。这时时切记要提提醒大家不不要乘坐电电梯，如果果烟雾较大大，要告知知大家用湿湿毛巾捂住住口鼻，尽尽量降低身身体姿势有有序、快速速离开。5.2 人人员的疏散散以就近安安全门、消消防通道为为主，也可可根据火场场实际情况况，灵活机机动地引导导人员疏散散。5.3 认认真检查起起火区域及及附近区域域的各个单单元，并关关闭门窗和和空调。发发现有人员员被困在起起火区域，应应先营救被被困人员，确确保每一位位业主和

21、访访客均能安安全撤离火火场。5.4 接接待安置好好疏散下来来的人员，通通过良好的的服务稳定定人们的情情绪，并及及时清点人人员，检查查是否还有有人没有撤撤出来。5.5 疏疏散顺序为为：先起火火单元及相相邻单元，后后起火层上上面2层和下面1层。疏散散一般以向向下疏散为为原则（底底层向外疏疏散），若若向下通道道已被烟火火封住，则则可考虑向向屋顶撤离离。5.6 在在火场上救救下的受伤伤业主、访访客以及扑扑救中受伤伤的员工，由由抢救组护护送至安全全区，对伤伤员进行处处理，然后后送医院救救治。6. 警戒戒6.1 安安全秩序部部接到火警警通知后，应应迅速成立立警戒组，布布置好辖区区内部及外外围警戒。6.2

22、清清除辖区外外围和内部部的路障，疏疏散一切无无关车辆和和人员，疏疏通车道，为为消防队灭灭火创造有有利条件。6.3 控控制起火大大楼底层出出入口，严严禁无关人人员进入大大楼，指导导疏散人员员离开，保保护从火场场上救出的的贵重物资资。6.4 保保证消防电电梯为消防防人员专用用，引导消消防队员进进入起火层层，维持灭灭火行动的的秩序。6.5 加加强对火灾灾区域的警警戒，保护护好火灾现现场，配合合公安消防防部门和调调查组对起起火原因的的勘察。6.6 保保证非起火火区域和全全体业主、访访客的安全全，防止犯犯罪分子趁趁火打劫。7. 善后后工作7.1 火火灾扑灭并并经公安消消防部门勘勘察后，工工程物料部部应迅

23、速将将辖区内的的报警和灭灭火系统恢恢复至正常常状态。7.2 安安全秩序部部组织人员员清理灭火火器材，及及时更换、补补充灭火器器材。7.3 管管理运作部部统计人员员伤亡情况况和辖区财财产损失情情况，上报报灭火指挥挥部及总经经理。7.4 清清洁部组织织员工对火火灾现场进进行清理，恢恢复整洁。7.5 灭灭火指挥部部应召开会会议，对火火灾扑救行行动进行回回顾和总结结。7.6 由由项目经理发发动员工，收收集可疑情情况，配合合调查组对对火灾事故故进行调查查，并责成成消防专管管员写出专专题报告，分分清责任。8.火警处处理流程火警火灾应应急处理流流程流程 工作内容 职责部门门报警通过主机讯号、电话、观察等发现

24、火警并消音消防监控中心确认报告通知当值义务消防员查看确认立即向上级及广告报告，拨打火警电话“119”，通知相关单位、人员紧急撤离疏散布置灭火、疏散、警戒工作，根据火情发出启动消防警铃、消防应急广播、防排烟等系统的指令，关闭非消防电梯并降至首屋，切断着火区电源紧急调用灭火器材，侦察火情，确定灭火方案，开启消防栓、启动消防泵、喷淋及火区管道气体灭火装置等，迅速扑灭初期火灾；密切配合公安、消防队灭火，协助解救火场被困人员指挥灭火当值义务消防队员-保安组消防监控中心，火警、火灾发现人，接报领导在场值班领导，义务消防队员。现场指挥员、义务消防队员-保安组是否疏散确定疏散路线、安全出口，有序疏散人员、物资

25、，核实人员、物资疏散情况，联系紧急救护警戒维护公共秩序，保障道路畅通善后保护火灾现场，统计受灾情况，安置受灾人员与物资，清理现场现场指挥员、义务消防队员-管理人员组、清洁组等义务消防队员-保安组义务消防队员-保安组、管理人员组二、溺水救救援应急预预案1、溺水事事故易发点点的管理措措施：各泳池周围围应设固定定的围栏；各易发点醒醒目处应设设足量的警警示标志牌牌；保证日常的的安全巡视视；进入泳池工工作的人员员，须按规规定工作人人员标志，按按操作规程程执行；现场工作人人员须学习习掌握，急急救法和其其他安全救救护措施，避避免因延误误而产生不不利因素；对各易发区区所在部门门，应配备备必要的救救护器具，如如

26、救生衣、救救生圈、绳绳具。专项项物资，专专管专用；做好对泳池池的安全管管理、健全全记录资料料。2、应急救救援措施：最早发现溺溺水事故的的人员应立立即向管领领班；安全秩序部部接到报警警电话后，应应迅速通知知有关部门门，发出救救援指令，佩佩戴抢救器器具，赶往往事故现场场；各级人员到到达事故现现场，应根根据事故状状态和程度度做出相应应的应急决决定，同时时展开积极极的救援方方法，保证证救援工作作的及时性性；3、救援方方法:入水救援应应该冷静沉沉着，在接接近溺水者者时最好从从其后方，千千方百计地地使溺水者者头部上浮浮于水面，使使鼻部可露露出水面呼呼吸。呼气气要浅，吸吸气要深（因因为深吸气气时，人体体比重

27、降到到0.9667，比水略略轻，可浮浮出水面，呼呼气时人体体比重为1.0557，比水略略重），清清醒者须告告知其合作作的重要性性，不要乱乱抓乱动。当当救援者托托住溺水者者的头部后后，应使其其身体平卧卧以增加浮浮力，游向向岸边，或或投入木板板、救生圈圈、长杆等等，让落水水者攀扶上上岸。出水后的救救护：首先清除除溺水者口口鼻气道异异物。对口口腔内的泥泥沙或者呕呕吐物等，必必需立即清清除，以防防止气道受受堵。救护人员员单腿屈膝膝，将溺水水者俯卧于于救护者的的大腿上，借借体位使溺溺水者体内内水由气管管口腔中排排出。救生生呼吸。如如果溺水者者呼吸心跳跳已停止，应应该及早进进行口对口口或口对鼻鼻的救生呼呼

28、吸。同时时进行胸外外心脏按压压。吹气必必须用力，可可以使气体体进入可能能已经灌水水的气道，有有效地改善善溺水者的的缺氧状态态。胸外按压。在在人工呼吸吸的同时，须须随时检查查有无心跳跳，如已无无颈动脉搏搏动，应立立即做胸外外按压。 4、做好对对危急事件件现场的安安全管理，避避免由于混混乱造成系系列不安全全事故发生生，安全秩秩序部人员员应对事故故现场采取取必要的组组织措施，保保障 救援工作作的有效性性；5、发生事事故的部门门要迅速查查明溺水事事故发生的的原因及过过程；6、经过现现场采取急急救措施，有有关人员配配合医务人人员将伤者者送往医院院，做进一一步的救护护和观察直直至结束；7、当事故故控制后，

29、在在分管副总总的领导下下，组成安安全秩序部部、品质管管理部、行行政人事部部及发生事事故部门人人员参加的的事故调查查组。做好好事故原因因的调查上上报和防范范措施的制制订。 三、发生生自杀或企企图自杀事事故的处理理程序 1、自自杀或企图图自杀 应立立即通知安安全秩序部部，上报项目目经理及公公安机关。 安全全秩序部立立即封闭现现场，防止止有人触摸摸现场物品品(包括自杀杀者所使用用的利器、药药物等)。亦避免免开关任何何电器，以以免破坏证证据或发生生危险。 如有有自杀者采采取煤气自自杀方法，应应按煤气泄泄漏事件处处理。 当公公安机关调调查完毕后后，应清理理现场。 记录录一切详细细情形，撰撰写特别事事件报

30、告，呈呈报物业公公司总经理理。 2、突突然死亡处处理程序 保护护好现场，不不要移动或或整理任何何物品。 立即即通知项目目经理、公公安机关，并并迅速上报报物业公司司总经理。 秩序序维护员到到达现场后后，应立即即疏散围观观者，防止止无关人员员进入现场场。 四、静静坐、示威威事件的处处理预案 ll、值班秩序序维护人员员当发现有有静坐、示示威事态苗苗头时，应应立即向警警方和项目目服务中心心领导报告告，并同时时向秩序维维护班长、秩序序维护主管管报告； 22、通知其其他秩序维维护员到场场，向示威威、静坐人人员耐心宣宣传有关法法律法规，详详细询问静静坐、示威威原因，做做好说服、教教育工作，劝劝离示威、静静坐

31、人员； 33、当说服服、劝离无无效时，由由项目服务务中心领导导调派增派派秩序维护护人员到现现场加强警警戒，现场场保安人员员负责维护护秩序，劝劝离围观人人员，防止止出现骚乱乱、暴力等等事件发生生； 44、协助政政府领导、公公安、武警警处理示威威、静坐事事件，尽力力化解矛盾盾，力求和和平方式平平息事件，做做好公共财财物的保护护工作，防防止打、砸砸、抢事件件发生。五、秩序维维护员在执执勤中拾到到遗失物品品的处理预预案秩序维护员员在值勤中中，拾到物物品或对群群众送来拾拾获的物品品应做如下下处理。 1、群群众交来或或拾获群众众遗失或遗遗留的物品品，都要一一一登记清清楚，并向向安全秩序序部领班报报告。 2

32、、拾拾遗物品中中有证件提提供失主的的详细地址址或电话的的，可通知知失主前来来认领，但但要问明情情况，如是是贵重物品品，必须交交由项目服服务中心经经理处理。 3、如如拾遗物品品是属于违违禁品的，登登记后由安安全秩序部部及时向项目目服务中心心经理报告告。4、对拾遗遗物品，必必须报告安安全秩序部部主管，不不得拾物不不报、少报报或私自挪挪用，违者者重处。5、项目服服务中心经经理视情况况向物业公公司领导和和客户单位位汇报，请请示处理意意见。六、突发事事件处理流流程突发事件的发生事件的申报（当事人或发现人）事件的判断（监控室）通知相关单位/人（ 监控室）自行处理（物业项目服务中心）外援处理（110、119

33、120）物业管理公司突发事件处理后事发现场保洁处理（保洁部）调查事件的起因（物业项目服务中心）事发和事后的报告（物业项目服务中心）备案第五章 设备故障障应急处理理预案 一一、供电突突发性事故故的应急措措施 （一一）外线故故障 11、本大厦厦设计要求求：主供停停电、备供供自动投入入。当外线线故障导致本大厦主主供电源停停电时，值值班人员要要检查真空空开关的指指示牌是否否分闸，再检查查电压和指指示灯，当当明确失压压断电后，将将主供电源源进线柜真真空开关退出出，挂“有人工作作，禁止合合闸”指示牌。 22、备用电电源处于非非自动位置置，故主供供电源断电电时不能自自动合闸，检查备供电电源进线柜柜之电表和和

34、指示灯、真真空开关应应处准备合合闸位置，合上备供电电源进线柜柜开关。 33、检查变变压器出线线柜，是否否正常。 44、检查低低压受电柜柜，并合上上低压总开开关。 55、向供电电局调度室室报告并了了解外线故故障情况。 （二二）内部故故障 当当高压柜真真空开关、高高压电缆或或变压器出出现故障时时(短路或接接地)，非误操操作引起，除除该高压柜柜停电，甚甚至会引起起主供电或或备用电源源的受电柜柜停电，此此时值班人人员应遵守守下列程序序： 11、将故障障柜的真空空开关退出出(若引起火火警，一人人用手提式式1211灭火器灭灭火，一人人向消防中中心报告)。 22、将故障障柜的低压压总开关退退出，挂“有人工作

35、作，禁止合合闸”指示牌。 33、将低压压母联合闸闸，保证大大厦设施用用电。 44、向工程程部主管和和动力班报报告故障经经过和处理理情况。 55、召开事事故分析会会，邀请供供电局、厂厂商及有关关方面参加加，分析事事故发生原原因和处理理措施，并并书面总结结报告有关关部门。 （三三）市电全全停 11、当主供供、备用两两路市电全全停，启动动发电机。 22、退出市市电联系开开关，合上上发电机联联系开关，向向应急负荷荷供电，并并每隔15分钟检查查一次发电电机运行状状况，如燃燃油量、水水温等。 33、监视市市电进线电电压，尽快快与供电局局联系，一一旦市电恢恢复正常，立立即退出发发电机电源源，恢复市市电供电。

36、 44、作好记记录，及时时向上级领领导报告。 55、市电失失压，发电电机正常情情况下将在在15秒钟自动动启动。若若有异常改用手动动启动。 （四四）通知用用户 11、供电系系统紧急故故障发生后后应马上由由工程主管管预计修复复时间。 22、4小时内可可修复的故故障，应由由物业办指指挥中心通通知受影响响旅客、用用户。 33、4小时以上上才可修复复的故障应应由项目服服务中心或或客户单位位办通知受受影响用户户。（五）自备备发电机发发电措施 1.将发电机机打在“手动”档上； 2.在有“市电供电”和“发电供电”的双回路路供电中，断断开“市电供电”回路，并并挂牌； 3.断开主变变的低压进进线开关，并并退出母线

37、线，使开关关与母线有有明显的断断开点； 4.在退出母母线后的低低压进线开开关上挂牌牌； 5.起动发电电机，并多多巡视，确确保发电机机的正常运运行和可靠靠的供电质质量。 二、中央央空调系统统应急处理理方案（一）冷水水机组 11、巡查技技工发现运运行中的冷冷水机组故故障，应马马上停止该该机，并开开启备用机机组。 22、发现故故障的技工工将情况报报告工程部部主管并联联系设备保保养商维修修。 33、设备保保养商接通通知后，办办公时间4小时内到到场维修，非非办公时间间12小时内到到场维修，并并在事后作作维修报告告。 （二二）水泵 ll、巡查人人员发现运运行中的水水泵异常，应应马上停止止该泵并开开启备用水

38、水泵。 22、发现故故障的技工工马上进行行检查维修修，可当场场解决的问问题马上修修复并记录录在当值日日记上。 33、水泵故故障较严重重，应马上上报告工程程部主管，由由其安排组组织人员维维修，并在在事后作维维修报告。 （三三）冷却水水塔 11、水塔电电机故障 11）巡查人人员发现运运行中的水水塔电机故故障，应马马上停止该该机，转开开备用电机机。 22）发现故故障的技工工马上进行行检修，可可当场解决决的问题马马上修复，并并记录在当当值日记上上。 33）属较严严重的故障障应马上报报告工程部部主管，由由其组织人人员维修。并并在事后作作维修报告告。 22、水塔穿穿底漏水 11)巡查发现现水塔穿底底漏水，

39、应应马上开启启备用水塔塔，并将漏漏水水塔平平衡管阀关关闭。 22)发现故障障人员马上上将情况报报告工程部部主管，由由其组织人人员修补水水塔，并在在事后作维维修报告。 33、水塔溢溢漏 11）巡查人人员发现水水塔溢漏应应马上检查查相应的浮浮球开关，可可当场解决决的马上修修复。 22）浮球开开关损坏则则马上停止止该塔，关关闭对应的的进水阀，并并开启备用用水塔。 33）发现故故障的人员员将情况报报告工程部部主管，由由其组织人人员维修并并在事后作作维修报告告。 （四四）管网系系统 11、主竖管管道 11）工程人人员发现或或接报主管管道漏水应应马上关闭闭冷水机组组和水泵。 22）现场用用沙包拦住住电缆引

40、穿穿口、走廊廊口，以防防水浸入二二楼电房、用用户单元，并并将水引入入地漏，如如地漏排水水量不够则则将漫出的的水导入走走火梯。 33）用薄铁铁皮将裂口口围住并用用绳索或铁铁丝捆紧以以防水到处处乱射。 44）将空调调机房内管管道底部排排水口打开开排水，但但要留意水水泵房污水水泵抽水情情况，一旦旦发现集水水坑水位过过高，则需需关闭排水水口。 55）马上报报告工程部部主管，由由其安排人人员抢修并并在事后作作维修报告告。 22、水平管管网 11）工程人人员发现或或接报空调调水平管网网漏水，应应马上将事事故楼层风风机房内的的空调水平平管阀门关关闭。 22）现场用用沙包拦住住用户单元元门口和走走廊口以防防水

41、漫入用用户单元，将将水导入地地漏。 33）用薄铁铁皮围住裂裂口并用铁铁丝或绳索索捆紧以防防水到处乱乱射。 44）马上报报告工程部部主管，由由其安排人人员抢修并并在事后作作维修报告告。 33、空调机机房内的伸伸缩节 11）工程人人员发现或或接报机房房内伸缩节节破裂，应应按急停掣掣停止冷水水机组，并并按急停掣掣停止水泵泵。 22）将破裂裂伸缩节上上的闸阀关关闭，漏水水停止后开开启备用泵泵和冷水机机组。 33）报告工工程部主管管，由其组组织维修，并并在事后作作维修报告告。 注注：如闸阀阀关闭不严严，则马上上将破裂的的伸缩节拆拆除，将特特制铁板用用螺栓封闭闭闸阀出口口，停止漏漏水后再开开启机组和和备用

42、泵。 44、空调机机房内的管管道 11）工程人人员发现或或接报空调调机房内管管道漏水，应应马上停止止机组水泵泵并将电房房内的机组组系统供电电总开关拉拉断，以防防电气短路路。 22）用铁皮皮将裂口包包住并用绳绳索或铁丝丝捆紧，以以防水到处处乱射。 33）用沙包包拦住机房房门口以防防水浸入内内。 44）开启机机房内对应应管道底的的排水口排排水。 55）报告工工程部主管管，由其组组织人员抢抢修。 （五五）知会受受影响用户户 事事件发生后后，工程部部主管认为为4小时内可可修复的应应马上通过过紧急知会会受影响用用户，超过过4小时才能能修复的应应由项目服服务中心书书面通知客客户单位办办事处，办办事处转给给

43、受影响用用户。三、发生水水浸事故的的处理预案案1、发生水水浸事故处处理流程员工在工工作中接到到水浸投诉诉或发现水水浸现象，应应立即将有有关情况报报告安全秩秩序部、工工程部当班班负责人。秩序维护护员应迅速速到达现场场查看情况况，积极组组织人力，采采用就近区区域的防水水设备(消防沙带)保护受浸浸楼层各电电梯槽口，防防止电梯受受损。物业管理理服务公司司组织各部部门员工采采取有效的的措施，拦拦截和疏泄泄积水，防防止水浸蔓蔓延，尽可可能减少水水浸所致损损失。发生跑水水事故处理理具体方法法：工程部将电电梯开高离离开水浸范范围；关闭水浸区区域的电闸闸，以防人人员触电；在水浸区域域摆放沙袋袋，防止水水浸蔓延到

44、到其他部位位；用一切手段段塞住水浸浸漏洞；疏通排水地地漏，排水水渠； 开启排水泵泵；用吸水机吸吸水；其他一切有有效的措施施。设法查明明浸水的来来源并采取取有效的措措施加以截截断：如水浸来自自楼内机房房设施的损损坏和故障障，应当关关闭控制有有关故障部部位的水擎擎或供水泵泵；如水浸来自自楼外，应应在楼低于于水位出入入口安装拦拦水闸板；如水浸来自自市政地下下水反溢，应应当暂时将将有反溢的的地下水通通往楼宇的的入口封闭闭，并用排排水泵将楼楼内积水排排到楼外。水浸中断断后应立即即通知清洁洁人员吸清清积水，清清理现场环环境，通知知工程部修修复受损的的设施，尽尽快恢复公公寓的整洁洁和正常使使用。事件处理理过

45、程中应应维持好楼楼内秩序，做做好客户的的安抚工作作，尽力为为客户克服服因水浸所所带来的实实际困难，注注意维护物物业管理服服务公司形形象，对不不清楚的情情况不要乱乱讲。如有办公公室受浸，应应尽快通知知相关人员员返回处理理单元内财财物。任何公共共设施的正正常使用受受到影响时时，应在各各主要出口口设置告示示牌告知客客户，如有有任何区域域存在危险险应在该处处范围外设设置警示标标志牌。记录一切切详细情况况，安全秩秩序部撰写写特别事件件报告，呈呈送物业管管理项目服服务中心经经理。2、发生跑跑水事故处处理程序当物业项目目发生漏水水的情况时时，需按照照以下程序序处理：如能找到到跑水的源源头，应马马上关闭相相应的水源源阀门。立即通知知客户，告告知跑水或或漏水的情情况、位置置等，同时时迅速通知知工程人员员和秩序维维护员到场场进行抢修修。在工程人人员到达之之前，做到到以下几点点：