西子国际广场物业运营管理方案34310.docx

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1、方案封面.doc目 录 物业概况 （22） 管理目目标 （2） 管理原则 （33） 管理办办法 （44） 服务项项目 （4） 具体方方案 （6）早期物业业管理介入阶段段 （6）前期物物业管理阶阶段 （77）一、接接管验收管管理方案 （77）二、租户进进场管理方案 （8）三、开开荒清洁管理方案 （116）开业后后日常管理阶段段 （119）四、治治安管理方案 （199）五、消消防管理方案 （233）六、公公共区域安全管管理方案 （29）七、绿绿化保洁方案 （300）八、公公共设施管理方案 （338）九、档档案资料管理方案 （39）十、人人力资源管管理方案 （440）十一.客户服务管理方方案 （43

2、3）附件：一、卸货区管理规定 （477）二、安全管理办法 （553）三、机动车停车场（库）管理方案 （744）四、非机动动（摩托）车库管理方案 （882）五、餐饮租户送货及清运垃圾管管理方案 （886）六、防台防汛管理理方案 （87）物业概况西子国际广广场位于庆庆春路、秋涛北北路、凤起东东路、新塘路交界界处，处于于庆春商圈圈与钱江新新城商圈交交汇处，交交通便利，地地理条件优优越。西子国际广广场由西子子集团、绿城城集团。杭杭州大厦共共同开发建建设，占地地面积288万平方米米，总建筑筑面积277.6万平平方米，由由江浙近十余余家大型主主力店、室室内步行街街、酒吧街街、酒店式式公寓及写写字楼构成成，

3、集时尚尚、百货、娱娱乐、休闲闲、办公、居居住于一体体的综合性性商业广场场。广场内内设中央空空调、消监监控、停车车场（库）等等设备设施施，整个广广场配有 台垂直电电梯、 条自动扶扶梯、 条自动人人行道， 条消防通通道，是整整个城东地区目目前最大的的商业广场场。管理目标为充分体现现集团建造造西子国际际广场的开开发初衷，开开创高档商商业地产的的新时代，我我们将本着着“真诚、善善意、精致致、完美”的管理精精神，及认认真贯彻集集团“安全、品品质、服务务、效益”的八字方方针，坚持持“以人为本本”的服务理理念，牢记记“细节决定定成败”管理思路路，对西子子国际广场场实施科学学的管理、提提供优质的的服务，并并在

4、现有管管理经验及及管理资源源的基础上上，不断调调整更新，导导入先进的的管理理念念，创建出出一套与租租户层次及及需求相符符的管理模模式，使广广大租户及及使用人能能真切地感感受高品位位的物业和和高品质的的管理所带带来的超值值享受。西子国际广广场管理工工作将参照照同级别物业业管理优秀秀单位评定定标准，确确保租户综综合满意率率达到 % %以上。在在 年内达到到杭州物业管管理单位优优秀标准， 年内达到集团物业管理优秀优秀标准。管理原则为实现即定定管理目标标，追求最最佳的环境境效益、社社会效益和和经济效益益，在物业业管理过程程将始终把把握以下原原则：1、服务第第一、管理理从严的原原则：“服务第一一”是物业

5、管管理的宗旨旨，因此管管理中要继继续秉承“以人为本本”的管理理理念，从租租户的需求求出发，强强化服务机机能，丰富富服务内涵涵，提供优优质、周到到、及时的的服务。“管理从严严”是服务的的保障和基基础，包括括对物业的的维护管理理、员工的的管理以及及对租户不不适当行为为的管理和和劝阻，建建立严格、周周全的管理理制度，实实施依法管管理、从严严管理、科科学管理以以确保物业业管理服务务收到应有有的成效。2、专业管管理与租户户自治管理理相结合的的原则：在日常管理理中，要充充分发挥两两个积极性性，即物业业管理部门门的积极性性和租户的的积极性。物物业管理部部门应当尊尊重并按照照广大租户户的要求，通通过管理处处对

6、物业实实施专业化化的管理，同同时努力争争取租户的的支持配合合，使其能能正确使用用和维护物物业，并自自觉遵守租租户手册的的规定，共共同创建文文明的购物物、娱乐、休休闲、住宅宅及办公的的环境。3、物管为为主、多种种经营的原原则：在搞好日常常管理和常常规服务的的同时，从从物业的实实际出发，开开展一系列列服务性的的多种经营营，既满足足广大租户户不同需求求，又增强强物管部门门的造血功功能，增加加经济积累累，以利于于更好地为为租户服务务。管理办法1、实施全全程物业管管理，从开开发商、租租户及专业业物业管理理的角度对对物业提出出合理化建建议，构筑筑一个优秀秀的物业管管理硬件环环境。2、成立西西子国际广广场管

7、理部部，配备专专业管理人人员，实施施专业化管管理。3、在公司司现有管理理资源的基基础上，充充分借鉴行行业先进管管理经验，积积极培养高素质质的管理人人才，为西西子国际广广场组建一一支高素质质的物业管管理队伍。4、导入三三标一体质质量管理理理念，紧密密结合物业业具体实际际，制定一一套切合实实际的规章章制度，确确定一系列列高标准的的物业管理理行为规范范，以制度度促管理，寓寓管理于服服务。5、严格遵遵守杭州州市物业管管理条例等等有关物业业管理法规规，制定切切实可行的的管理方案案；与租户户签订各项项协议，依依法约束双双方行为。6、运用顾顾客满意战战略，建立立富有亲和和力的管理理和服务模模式。7、采取智智

8、能化手段段构筑社区区信息互动动平台，提提高管理水水平和管理理效率。8、依照市市场化、企企业化的运运作方式，提提供全方位位服务，开开展多元化化经营。服务项目1、公共服服务项目（全全体租户能能够享受的的服务，费费用纳入物物业管理费费）：1.1、维维护广场内内的公共秩秩序，实行行24小时时安防值勤勤、消防和和交通道路路管理；1.2、公公共场所保保洁，垃圾圾收集和清清运；1.3、共共用部位和和公共设施施设备维护护和保养；1.4、公公共绿地园园艺的培植植和保养；1.5、室室内公共场场所绿化摆摆放养护；1.6、对对广场内的的各类资料料进行管理理；1.7、节节日环境布布置；1.8、重重要时刻提提醒服务；1.

9、9、代代订报刊、信信件收发；1.10、代代收代缴水水、电、宽宽带网络费费、有线电电视收视费费；1.11、义义务安全用用电常识宣宣传。2、有偿专专项服务项项目：2.1、广广场内物品品搬运；2.2、机机动车辆清清洗：2.3、提提供小型商商务会议场场所及服务务；2.4、商商务中心服服务；2.5、绿绿化代买、租租借及代为为养护；2.6、报报警系统维维护及接警警服务；2.7、设设备设施上上门维修安安装等；2.8、各各种清洁服服务；2.9、各各种营销活活动的安全全保卫工作作；2.10、场场地租借、仓仓库租用。具体方案物业管理由由早期物业业管理介入入阶段、前前期物业管管理实施阶阶段和开业业后日常物物业管理三

10、三部分组成成。在实际际操作中，分分阶段有重重点、有步步骤地落实实相应工作作。第一阶段：早期物业业管理介入入阶段从租户、开开发商及物物业管理专专业角度，对对物业的规规划设计、建建筑安装、设设施配置、设设备选型等等方面提出出合理化意意见和建议议，使之既既符合物业业管理的要要求，又满满足广大租租户的需求求，尽可能能地减少疏疏漏，避免免遗憾，保保证质量，节节约成本。1、管理内内容：1.1、从从政策法规规的角度，提提供相应物物业管理意意见及依据据；1.2、参参与评审物物业规划设设计及建筑筑面积设计计图纸，提提出相关改改善及改良良的建议；1.3、从从管理的角角度，评审审设施设备备的选配，减减轻后期管管理的

11、压力力；1.4、提提供有关公公建配套设设备设施的的改良意见见；1.5、提提供广场公公共部位环环境设计的的相关意见见；1.6、提提供机电安安装及能源源分配的相相关管理意意见；1.7、提提供功能布布局、用料料更改的相相关管理意意见；1.8、提提供有关楼楼宇材质保保护的具体体管理意见见，减少因因施工对材材质造成的的损伤；1.9、提提供标识系系统设计、配配置的相关关管理意见见；1.10、参参与项目公公司与物业业管理有关关事宜的协协调和沟通通；1.11、参参与项目公公司物业竣竣工验收。2、管理措措施：2.1、熟熟悉、掌握握物业管理理法规政策策，做到有有法可依，有有章可循；2.2、学学习、运用用各类专业业

12、技术知识识，提高早早期介入的的专业技术术含量；2.3、制制定早期介介入计划，积积极稳妥地地开展工作作；2.4、参参与有关工工程联席会会议，协调调各方面关关系；第二阶段：前期物业业管理实施施阶段前期物业管管理阶段可可分为接管管验收管理理、租户二二次装修管管理、安防防管理、消消防管理、绿绿化保洁管管理、房屋屋及公共设设备设施管管理、质量量管理、档档案资料管管理、人力力资源管理理等方面。1、接管验收管理方案为确保广场场的环境、建建筑和设施施设备等符符合有关法法规政策及及规划设计计的要求，维维护租户的的合法权益益，为日后后物业管理理工作的展展开奠定基基础，物业业接管前必必须进行严严格的验收收工作。物业

13、接管验验收标准作作业程序。1.1、管管理内容：1.1.11、了解物物业建设的的基本情况况，与项目目公司及时时沟通，确确定接管验验收时间；1.1.22、确定物物业验收的的标准、方方法和日程程安排；1.1.33、与开发发、设计、施施工单位一一起，依照照接管验收收标准，对对物业进行行现场初步步验收，同同时要求施施工单位对对验收中存存在的问题题限期整改改。1.1.44、与开发发、施工单单位一起，对对物业进行行现场复验验，直至符符合规定的的要求和标标准；1.1.55、与开发发、施工单单位联合进进行物业交交接：1.1.55.1、核核对、接收收各类房屋屋和钥匙；1.1.55.2、核核对、接收收各类图纸纸资料

14、，并并加以整理理归档；1.1.55.3、核核对、接收收各类设施施设备；1.1.55.4、核核对、接收收各类标识识。1.2、管管理措施：1.2.11、 组建建接管验收收小组，负负责接管验验收工作；1.2.22、 开展展接管验收收培训，提提高对接管管验收重要要性的认识识；1.2.33、 掌握握物业验收收的标准和和程序；1.2.44、 制定定接管验收收规程，按按程序办理理接管验收收手续。2、租户进进场管理方方案在办理租户户进场手续续时，为租租户提供方方便、快捷捷、及时、周周到的服务务，对于塑塑造商管公公司的形象象，给租户户留下良好好的第一印印象，具有有重要作用用，因此必必须重视租租户进场工工作的管理

15、理。2.1 管理内内容：2.1.11、 准备备租户进场场所需填写写的表单及及资料；2.1.22、 为租租户办理进进场手续提提供一条龙龙服务；2.1.33、 租户户在进场装装修前一个个星期，由由租户公司司代表凭进进场通知单单、营业执执照复印件件、身份证证（护照）原原件、委托托书原件至至物管部办办理入驻登登记手续；2.1.44、 按二二次装修审审批流程办办理进场装装修手续：2.1.44.1各租租户所雇用用的工程承承包商必须须购买建筑筑工程一切切险，其中中第三者责责任部分须须按合同面面积购买550-2000万保额额，及为属属下工人购购买有关员员工工伤保保险。在进进场施工前前，必须将将保单的原原件及支

16、付付保险金的的收据原件件提供物管管部审核。2.1.44.2收回回租户按规规定填写的的各类表格格，收取租租户应缴纳纳的费用；2.1.44.3对验验房交接中中发现的房房屋质量问问题，经租租户确认后后，填写租租户验收交交接表，并并与租户约约定时间，及及时解决。2.1.44.4在开开始装修以以前，租户户必须取得得西子国际际广场物管管部的装装修许可证证，并缴缴付所有有有关费用及及押金，签签署施工工安全管理理协议，并并委任装修修承造商指指定防火责责任人。2.1.44.5装修修员工和运运送货物材材料只能利利用物业部部门特别指指定载货电电梯及通道道，不得使使用客梯或或扶手梯，并并不得损毁毁广场的装装饰设备。如

17、如发现有此此情况，物物业部门将将向有关租租户追讨赔赔偿。2.1.44.6未得得到广场物物业管理部部门同意，各各租户不得得对隔墙、隔隔断、消防防设备、空空调系统、进进行任何改改动工程。各各店铺亦须须保持商场场外貌统一一美观。一一切屋外更更改或加建建皆在禁止止之列，例例如：遮蓬蓬、天线、附附加建筑物物或伸展出出店铺外的的广告及标标志等。2.1.44.7店铺铺内喷淋头头、烟感、温温感的更改改都需于事事前得到广广场物业管管理部门批批准。由广广场指定承承造商执行行更改，租租户负责支支付有关费费用。2.1.44.8各租租户或装修修公司需将将物业管理理部门发出出的装修修许可证张张贴于店铺铺大门上，并并且负责

18、管管束在广场场内的施工工人员。装装修工人必必须衣着整整齐，不得得在公众地地方赤身，在在非工作区区逗留、随随地吐痰、喧喧哗、打闹闹、赌博饮饮酒等。更更要特别留留意洗手间间的适当使使用，以免免造成下水水道堵塞。2.1.44.9装修修工人禁止止在广场内内留宿或生生火，工人人在进入广广场范围时时必须佩带带临时工作作证，物业业管理部门门有最终权权决定是否否批准进入入。2.1.44.10特特别留意装装修期间的的防火安全全，消防通通道、消防防栓及走廊廊通道不得得堆放垃圾圾、材料或或杂物。装装修单位须须负责通道道、电梯、楼楼梯等区域域的清洁，包包括清理搬搬运时所留留下的大纸纸板箱或废废料。一切切废料必须须用胶

19、袋盛盛装，每天天装修工程程完毕后由由各租户或或其装修公公司搬离至至商场指定定收集站。若若有大量建建筑垃圾运运出，须向向物业管理理部门报备备获得安排排确认之后后方可堆放放于广场指指定建筑垃垃圾收集站站。2.1.44.11防防火责任:a.所有内内部隔离墙墙应使用重重量轻的防防火材料。木木制分层天天花、木框框架或板墙墙应涂上防防火漆。期期内确保施施工人员严严格遵守防防火条例及及保持各楼楼层防烟门门经常关闭闭。施工现现场必须自自备足够灭灭火设备，如如手提二氧氧化碳灭火火器。b.根据中中华人民共共和国消防防条例实实施细则第第十条的规规定，装修修施工单位位必须负责责施工现场场的消防工工作。各施施工单位必必

20、须指定一一名防火安安全负责人人，具体负负责施工现现场的防火火安全工作作，确保各各项防火安安全措施的的落实。c.现场装装修施工单单位必须逐逐级实行防防火责任制制，逐级委委任防火责责任人，将将防火安全全落实到每每个施工人人员，做到到现场防火火，谁施工工，谁负责责。d.各装修修施工单位位要对现场场施工人员员进行防火火安全和工工地管理制制度的宣传传教育，使使施工人员员提高安全全意识，自自觉遵守有有关的安全全操作规范范和制度。e.施工现现场须按消消防规范设设置灭火器器材，物业业管理部门门有权对各各施工现场场灭火器材材的规格、数数量及位置置提出具体体要求。f.根据杭杭州市的规规定，多个个单位层承承包的工程

21、程，在整个个施工期间间，消防安安全工作由由第一个承承包单位负负责组织落落实。g.各租户户对施工现现场的防火火安全负有有责任，必必须督促施施工单位及及个人遵守守有关防火火安全法规规，确保施施工现场的的防火安全全及装修工工程的防火火质量。h.若发生生消防事故故，由发生生事故的施施工单位、个个人以及雇雇请施工的的租赁单位位按规定承承担赔偿责责任。对于于造成重大大财产损失失及人员伤伤亡的施工工单位有赔赔偿及医疗疗抚恤责任任。i.消防设设施包括消消防安全逃逃生通道、逃逃生门、防防火卷帘门门、消防栓栓箱、送排排风管、喷喷淋头、烟烟感器、温温感器、报报警按钮、警警铃及辅助助设施，设设计时必须须考虑不得得妨碍

22、遮挡挡消防设施施的正常使使用。严禁禁利用消防防设备和辅辅助的水源源、电源为为其他用途途。j.道具不不得影响安安防监控探探头视野。2.1.44.12电电器要求a.电气施施工须按低低规执行行。b.各店铺铺须装有独独立的合格格的保护式式电源漏电电保护控制制开关，以以确保营业业结束关闭闭电源以及及意外故障障的保护。c.布线必必须规范合合理，电线线不得与灯灯管贴在一一起，一般般情况总用用电量2KKW的主线线路线径2.5m，分线路路径1.5m，多股软软线接头需需做搪锡处处理，宜用用BV铜芯芯护套线。d.灯具须须做好散热热工作。灯灯箱须开散散热孔，内内壁刷防火火涂料，镇镇流器垫防防火板隔热热。必须采采用优质

23、电电子镇流器器，具体安安全要求参参见施工工装修手册册。e.装修专专柜总用电电功率大于于2KW时时，须在工工程部人员员的指导下下接驳三相相五线制专专线。（阻阻燃电缆或或2.5mmm2护套线线外加护套套软管）f.所有明明线须用护护线槽（管管）固定，过过地线用不不锈钢线槽槽固定。利利用墙插的的插头必须须符合安全全要求，若若线路负载载大于15500W时时必须采用用固定连结结。金属货货架须做接接地线。2.1.44.13安安全守则a.各施工工单位必须须聘有合格格的持证电电工、焊工工，负责施施工用电、用用焊作业。b.施工用用电必须严严格执行杭杭州市用电电防火管理理条例和有有关的操作作规程。c.施工动动火，一

24、律律参照执行行杭州市关于于重点部分分临时动火火审批制度度，施工期期间如需动动火，须持持有效操作作证提前半半天向物业业管理部门门办理动火火证，并由由双方监护护人至现场场监护后方方可动火，违违者停止动动火作业，并并承担一切切法律责任任。动火作作业的人员员必须严格格遵守有关关的操作程程序和安全全规定。d.未经批批准，工地地内严禁使使用电炉、电电炊具、电电热水棒等等电热设施施。不准使使用高瓦数数灯照明，照照明灯泡瓦瓦数一般限限制在600瓦以下。因因施工需要要使用碘钨钨灯的，应应先征得物物业管理部部门的同意意，并要做做好安全措措施，人离离灯灭。e.维修工工人使用电电器设备时时，务必采采取一切安安全措施，

25、包包括采用适适当绝缘电电线。临时时接驳电线线必须安放放于地面上上，在施工工完成后必必须拆除。为为规范装修修工作规范范，减少噪噪音散播及及对第三者者造成影响响，租户需需在其装修修店铺搭建建围板（高高度1.88米左右）围围隔工作区区。所有装装修或建筑筑材料不得得含有任何何石棉成分分。并参照照“施工装修手手册中具具体要求。2.1.44.14现现场管理a.凡进入入广场的施施工人员，一一律佩戴由由物业管理理部门统一一制发的临临时出入证证，并自觉觉接受广场场安防人员员的检查；b.各施工工单位、人人员，必须须遵守地方方治安管理理规定，严严禁盗窃、赌赌博以及其其它违法行行为。禁止止雇请“三无”（无身份份证、无

26、就就业证、无无暂住证）人人员进入本本广场施工工；c.强化内内部安全防防范工作，各各装修单位位必须建立立施工现场场巡查制度度，为确保保施工区域域的安全，每每天收工前前，要检查查各施工点点有无关闭闭电源，有有无遗留火火种，并将将可燃杂物物清出现场场；d.施工现现场严禁吸吸烟、生火火煮食。凡凡吸烟则必必须到吸烟烟区；e.为搞好好广场的安安防工作，防防止各种盗盗窃、破坏坏事故发生生，装修店店铺内除经经物业管理理部门批准准的值班人人员外，晚晚上一律不不准住宿；f.装修单单位必须确确保装修现现场的环境境卫生，不不得随地丢丢弃垃圾杂杂物，严禁禁随处大小小便。g.不准在在消防通道道、走道和和店铺门口口堆放施工

27、工材料和杂杂物；i.施工现现场大理石石地面必须须用板材作作保护，并并不得在单单位面积上上加压重物物。j.施工单单位应保管管好施工现现场之材料料和工具，不不得将材料料或工具有有意或无意意坠落于楼楼下。否则则所发生的的一切后果果及法律责责任由施工工单位负责责。k.施工现现场严禁携携带易爆物物品，广场场内只能进进行涂料或或小面积的的油漆修补补工作；l.施工结结束必须及及时通知工工程部检查查施工情况况，施工单单位在工程程部检查完完毕后方能能撤离。2.1.44.15隐隐蔽工程验验收店铺在吊顶顶及隔墙封封板前，须须通知物业业管理部门门，物业管管理部门将将会同相关关管理单位位进行隐蔽蔽工程验收收，同时检检查

28、所有工工作是否完完成。在确确认同意后后租户施工工队方可封封顶，封板板。2.1.44.16竣竣工验收装修工程竣竣工后，租租户需以书书面形式通通知物业管管理部门，并并提交一式式三份装修修竣工图。物物业管理部部门会同有有关部门一一起与租户户及装修公公司进行验验收。验收收合格后，即即可办理退退还装修押押金手续，未未经验收即即搬入营业业的租户，一一旦发生问问题，管理理单位将不不承担任何何责任。2.1.44.17装装修押金及及相关费用用：依照施工工装修手册册的规定定，申请进进入广场进进行装修施施工的单位位，均应缴缴纳管理押押金，当工工程结束经经有关管理理部门验收收，确认符符合装修手手册的规定定后，即获获全

29、额退还还，否则酌酌情扣款。退押金：退退押金时，必必须凭押金金收据和出出入证，以以及经验收收合格的文文件。 如发生违反反装修规定定或损坏大大厦设施的的情况，一一般情况，将将先行要求求自行改善善或恢复，惟惟拒不行动动或不达要要求之情况况下，需酌酌情扣款赔赔偿。2.2 管理措措施：2.2.11、制定店店铺进场流流程，准准备所需有有关资料；2.2.22、按照店店铺进场流流程，制制定管理流流程；2.2.33、热情接接待，百问问不厌，虚虚心听取租租户意见；2.2.44、按规定定办理租户户进场手续续；2.2.55、严格执执行施工装修管管控工作。3、开荒清清洁管理方方案开荒，是建建筑物清洁洁保养的一一句行话，

30、是是指建筑物物装修工程程结束后第第一次彻底底的清洁保保养。开荒荒是一个综综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下： 3.1粗开开荒：清理施工现现场留下的的装修垃圾圾，通常粗粗开荒由施施工单位来来实施完成成。3.2细开开荒：3.2.11墙面:按不同墙面面材料采取取不用的方方法：a.石材、墙墙砖墙面可可

31、用液体清清洁剂及水水进行清洁洁保养，液液体清洁剂剂应采用中中性。清洁洁保养的注注意点在板板材的接缝缝和凹凸面面上。在用用水清洗时时，必须注注意对地面面的保护;b.金属墙墙面可用液液体清洁剂剂及水进行行清洁保养养，液体清清洁剂应采采用中性。在在使用金属属光亮剂前前，必须将将潮湿的金金属墙面擦擦干。在用用水清洗时时，必须注注意对地面面的保护;c.涂料墙墙面不得使使用液体清清洁剂剂水水进行清洁洁保养。对对墙面的浮浮灰应使用用灰尘掸清清扫或使用用干抹布擦擦拭，一般般不采用湿湿抹布擦拭拭。局部的的深度污染染，在所用用涂料表面面允许的情情况下，可可使用湿抹抹布配合专专用清洁剂剂擦拭。对对湿抹布擦擦拭后产生

32、生的水渍、印印迹，应及及时采用同同牌号、色色号的涂料料修补。d.踢脚线线是墙面清清洁保养的的最后工序序。踢脚线线有木质的的，有塑料料的，有石石材的，有有釉面的。踢踢脚线接缝缝和与墙面面交接的平平面是清洁洁保养的重重点。木质质踢脚线在在使用液体体清洁剂剂剂水进行清清洁保养时时应谨慎。3.2.22玻璃及门门窗:门是物业的的脸面，玻玻璃和窗户户是物业的的眼睛。搞搞卫生有窗窗明几净的的说法，所所以清洁好好门窗和玻玻璃尤为重重要。a.门：分清门的材材质，用专专业清洁剂剂稀释后，用用毛巾擦拭拭，程序是是从上到下下，把毛巾巾叠成方块块，从门的的顶部开始始从左到右右的擦拭，不不能有遗漏漏，有胶渍渍的地方可可用

33、除胶剂剂做处理；框的程序序同门；一一定要做到到无遗漏、无无死角。手手柄的下部部、铰链处处是清洁保保养的重点点。b.玻璃：在擦拭前先先用毛巾把把玻璃框擦擦拭干净，再再用涂水器器沾稀释后后的玻璃水水溶液，均均匀的从上上到下涂抹抹玻璃，有有顽固的污污渍用铲刀刀清除干净净，再重复复以上工序序后用刮子子从上到下下刮干净，用用干毛巾擦擦净框上留留下的水痕痕，玻璃上上的水痕用用机皮擦拭拭干净；c.窗：要把窗框铰铰链、轨道道、接缝处处存留的污污垢、粉尘尘清洁干净净;d.对玻璃璃及门窗进进行清洁保保养时，必必须注意对对地面的保保护。3.2.33地面:环境的干净净首先表现现在地面，按按不同的地地面材质使使用不同的

34、的清洁方式式：a.釉面砖砖地面：先先用刮刀把把釉面砖表表面的污垢垢、保护蜡蜡层刮掉，可可用机械清清洗。b.石材地地面:分清清花岗岩、大大理石。在在选用清洁洁剂时应掌掌握好pHH值。c.木地板板:只能用用湿抹布沾沾清洁剂擦擦拭，不可可直接用水水清洗，更更不可用机机械清洗d.复合地地板:只能能用湿抹布布沾清洁剂剂擦拭，不不可直接用用水清洗，更更不可用机机械清洗。3.2.44、卫生间间：坚持由上而而下的原则则，首先认认清卫生间间顶子的材材质，是PPVC的或或是铝塑板板还是涂料料的，再根根据不同的的材质用不不同的清洁洁方法进行行清洁；用用清洁球或或是板刷清清洗卫生间间的墙壁，着着重瓷砖的的缝隙，和和瓷

35、砖表面面上遗留的的胶迹、涂涂料点、水水泥渍等；用毛巾清清洁卫生间间的洁具，用用不锈钢清清洗液针对对各种龙头头、管件进进行清洁；用洗地机机对地面进进行最后的的清洁，由由其是地面面的边角，用用清洁球和和刀片对洗洗地机洗不不到的角落落进行针对对性的除污污、去除水水泥渍等；最后，检检查无遗漏漏后，再用用干毛巾把把水龙头等等管件擦拭拭一遍。 3.2.55公共通道道：墙壁用掸子子或是吸尘尘器做除尘尘处理，擦擦拭灯具、开开关盒、排排烟置、空空调口、排排风口等。3.2.66地角线：用毛巾擦拭拭，用刀片片去掉各种种胶迹、涂涂料点等。 3.3清洁洁标准：3.3.11玻璃的标标准：目视视无水痕、无无手印、无无污渍、

36、光光亮洁净。3.3.22卫生间的的标准：墙墙体无色差差、无明显显污渍、无无涂料点、无无胶迹、洁洁具洁净光光亮、不锈锈钢管件光光亮洁净、地地面无死角角、无遗漏漏、无异味味。 厨房房标准：墙墙体无色差差、无明显显污渍、无无涂料点、无无胶迹、不不锈钢管件件光亮洁净净、地面无无死角、无无遗漏。3.3.33公共通道道标准：墙墙壁无尘土土，灯具洁洁净，开关关盒洁净无无胶渍，排排风口、空空调出风口口无灰尘、无无胶点；3.3.44门及框标标准：无胶胶渍、无漆漆点、触摸摸光滑、有有光泽，门门沿上无尘尘土。 3.3.55地面的标标准：木地地板无胶渍渍、洁净；釉面砖无尘尘土、无漆漆点、无水水泥渍、有有光泽；石石材无

37、污渍渍、无胶点点、光泽度度高。3.4细开开荒工序要要点：3.4.11从粗到细细：开荒所面临临的污垢是是多样的，有有建筑拉架架、涂料污污染、水泥泥浆渍、沙沙砾灰尘等等。清洁保保养应先将将大的砖头头地砖、木木板塑料清清除掉；将将玻璃、石石材表面大大面积的水水泥浆渍、涂涂料色渍铲铲掉；再将将大面积的的沙砾灰尘尘清扫掉；清除角落落的细小沙沙砾和灰尘尘；对所有有清洁保养养的建筑物物装饰表面面进行仔细细、彻底的的擦拭。3.4.22由上到下下：对大宗的垃垃圾进行清清除后，对对于建筑物物装饰表面面的清洁保保养从天花花板开始，依依次为：通通风口、灯灯饰内外壁壁、天花板板平面、顶顶角线的灰灰尘、污渍渍；墙面、窗窗

38、及窗框、门门及门框；台面；地地面。3.4.33先墙壁，后后玻璃：内部的立面面，墙壁是是最大的面面积，先将将墙壁上的的浮灰清扫扫后擦拭玻玻璃、门窗窗。第三阶段：开业后日日常管理阶阶段4、 治安安管理方案案在大厦物业业管理中，适适当运用现现有的科学学技术手段段与管理手手段，依靠靠各种先进进设备、工工具和人的的主观能动动性，维护护物业和租租户的安全全，这是一一项很重要要的工作，最最为广大租租户所关注注，特制订常规规防范与技技术防范相相结合的224小时全全天候管理理方案。4.1 管理内内容：4.1.11常规防范范：采取站站岗执勤与与巡逻执勤勤相结合的的方式，维维护广场公公共秩序，防防止和制止止任何危及

39、及或影响物物业、租户户安全的行行为。4.1.11.1、门门岗的任务务：a.礼仪服服务；b.维护出出入口的交交通秩序；c. 制止止衣冠不整整者人员进进入广场；d. 夜间间对外来施施工人员进进行登记；e. 严禁禁携带危险险物品进入入广场；f. 遇到到外来人员员将大件物物品带出广广场，须严严格核实出出门证明，并并作登记；g. 为租租户提供便便利性服务务。4.1.11.2、巡巡逻岗的任任务：a.按规定定路线巡视视检查，不不留死角，做做好安全防防范工作；b. 对广广场内的嫌嫌疑人员进进行检查防防范； c. 装修修户的安全全检查；d. 防范范和协助公公安部门处处理各类治治安案件；e. 防范范和制止各各类违

40、反广广场管理制制度行为。4.1.22、技术防防范：应用用安全报警警监控系统统、电子巡巡更系统，对对大厦内的的治安情况况实施244小时监控控，以确保保安全。4.1.22.1、对对可疑或不不安全迹象象采取跟踪踪监视和定定点录象措措施，并及及时通知巡巡逻安防，进进行现场处处理。4.1.22.2、巡巡逻安防接接到治安报报警，应迅迅速赶到现现场酌情处处理，并把把情况反馈馈到监控中中心，监控控员对报警警处理情况况作详细记记录，留档档备查。4.2、管管理措施：4.2.11、实行半半军事化管管理，制定定安防管理理和奖惩制制度，严格格付诸实施施，以增强强安防人员员的工作责责任心；4.2.22、强化安安防人员的的

41、内务管理理，开展系系统化军事事素质培训训，提高安安防人员的的思想素质质和业务技技能；定期期组织演习习；4.2.33、加强安安防人员的的行为规范范教育，服服装统一，佩佩证上岗，语语言文明，举举止得当；4.2.44、严格执执行安防巡巡更点制度度，确保巡巡逻质量；4.2.55、监控中中心定期检检修、保养养，确保监监控设备完完好；4.2.66、保证监监控、值勤勤记录详细细完备，建建立安全管管理档案。4.3、安安防岗位布布置4.3.11外围广场场4.3.22地下1层层车库4.3.33 地下22层车库5、消防管管理方案消防管理是是物业安全全管理的重重点，因此此要根据消消防法规的的要求，结结合实际，切切切实

42、实地地做好消防防安全工作作，确保租租户的生命命财产安全全。5.1、管管理内容：5.1.11、做好消消防监控中中心的管理理；5.1.22、做好消消防设施、器器材的管理理；5.1.33、保持消消防通道的的畅通；5.1.44、加强装装修期间的的消防安全全管理；5.1.55、严禁违违章燃放烟烟花爆竹；5.1.66、严禁携携带、储藏藏易燃易爆爆物品；5.1.77、防止电电器短路等等引发火灾灾因素。5.2、管管理措施：5.2.11、制订并并落实消防防管理制度度和消防安安全责任制制，做到责责任落实，器器材落实，检检查落实；5.2.22、制订消消防事故处处理预案，防防患于未然然；5.2.33、建立义义务消防队

43、队，每月组组织一次消消防安全学学习，每季季组织一次次消防演习习；5.2.44、定期进进行消防检检查，预防防为主，防防消结合，发发现隐患，及及时消除；5.2.55、做好消消防器材、设设备的检查查保养，使使之始终处处于完好状状态；5.2.66、制止任任何违反消消防安全的的行为；5.2.77、积极开开展防火安安全宣传教教育，定期期向租户传传授消防知知识；5.2.88、发生火火灾，及时时组织补救救并迅速向向有关部门门报警。5.3消防防安全教育育，培训制制度：5.3.11实行三级级教育，培培训制度，凡凡新进入公公司的员工工须分别经经公司消防防安全教育育培训，并并考试合格格后，方可可上岗工作作；5.3.2

44、2内容为三懂三会会消防法法规，制度，火灾原因因教训等，可可用讲演与与表演相结结合的方式式；5.3.33所在部门门负责组织织岗位消防知识培训，并进进行考核；5.3.44未经消防防安全教育育或不合格格者，不得得上岗工作作；5.3.55对进场施工工人员，外外委施工人人员的消防防教育，由由消防主管负负责；5.4动火火审批制度度：5.4.11根据动火部位和和危险程度度，实行公公司，部门门，班组三三级审批管管理制度。动火时，必必须到消控控中心办理理动火证后后，方可动动火施工，违违者按有关关规定处理理；5.4.22在楼层吊吊顶，车库库，制冷机机房等有易易燃易爆液液体，气体体的容器，管管线，设备备处动火属属一

45、级动火火，由装修公司司负责人、外委施工负责人采取消防措施，并事先通知消防专员到场监督，方可动火，疑难危险问题报请公司领导，召集有关员工采取可靠措施，作为特殊动火处理；5.4.33非属一级级动火管理理之处的使使用电焊，气气焊，烧烤烤，煨管，熬熬沥青和批批准使用的的电炉及炉炉火取暖的的管理属二二级，由消防主管部部门制定用用火管理制制度，执行行防火管理理规定，并并责成专人人落实；5.4.44属于正常常使用中的的餐饮燃气气灶、烤炉炉及油烟管管道管理属属三级管理理，由消防专专员负责检检查，落实实岗位员工工消防责任任制；5.5新建建，扩建，临临建工程报报批制度5.5.11工程部对对工程的消消防设计和和安全施工工负责，并并对外包工工程中的消消防安全实实施现场监监督，自建建和外委工工程事先均均须按规定定报请消防防机关审批批后，方可可施工；5.5.22凡外委工工程按国家家消防条条例实施细细则的规规定，督促促落实，设设计单位的的设计须符符合国家的的有关规定定，建设单单位必须按按照批准的的消防设计计图纸施工工，