XX花园百合园、云枫阁销售企划书9564.docx

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1、北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书目 录1.万科科城市花花园项目目简介31.1.万科集集团简介介31.1.11.万科集集团31.1.22.北京万万科61.1.33.北京万万科物业业61.2.北京万万科城市市花园71.2.11.市场定定位71.2.22.开发过过程71.2.33.价格策策略81.2.44.宣传方方式81.2.55.前期总总结82.百合合园、云云枫阁销销售企划划102.1.市场二二次定位位102.1.11.客户群群特征分分析102.1.22.竞争对对手分析析152.2.产品设设计192.2.11.设计思思想192.2.22.户型介介绍192.2.33.产品数数量212.3.销

2、售计计划232.3.11.公司利利润与回回款要求求232.3.22.工程施施工进度度计划232.3.33.销售计计划242.3.44.开盘准准备252.3.55.销售进进度安排排262.4.价格策策略282.4.11.影响定定价的因因素282.4.22.价格策策略282.4.33.滞销对对策292.5.销售控控制312.5.11.价格控控制312.5.22.整体楼楼盘312.6.促销方方案312.6.11.目标客客户群特特征（以以丹桂园园成交客客户作参参考）312.6.22.诉求点点322.6.33.交通潜潜力332.6.44.各销售售阶段诉诉求点332.6.55.产品包包装342.6.66.

3、销售渠渠道352.6.77.主要宣宣传方式式352.6.88.年度宣宣传计划划392.7.销售管管理452.7.11.营销452.7.22.前台销销售451. 万科城市花花园项目目简介1.1. 万科集团简简介1.1.1. 万科集团万科集团全全称为万万科企业业股份有有限公司司，是中中国大陆陆首批参参照国际际惯例公公开招股股上市的的公司，也也是国内内较早从从事商品品住宅开开发的企企业之一一。公司司于19988年年介入房房地产领领域，自自19992年开开始，明明确房地地产为公公司核心心业务，并并进行跨跨地域房房地产经经营。在在此期间间，选择择了深圳圳、北京京、上海海、天津津、沈阳阳、青岛岛等区域域经

4、济中中心进行行中高档档城市居居民住宅宅的规模模开发，相相继推出出了以“城市花花园”命名的的精品住住宅系列列。秉承“以人人为本”的开发发理念，经经过十年年的探索索与悉心心经营，万万科地产产以其注注重“家”与“园”相结合合的整体体规划、亲亲情般的的物业管管理和超超前的建建筑设计计风格，在在同行中中脱颖而而出，成成为国内内著名的的房地产产开发企企业。“万科城城市花园园”业已成成为享誉誉全国的的住宅品品牌。万科集团地地产项目目深 圳：天景花花园、威威登别墅墅、荔景景大厦、景景田城市市花园 深圳城城市花园园桂苑苑、福景景花园、万万科彩园园、金景景苑 万科俊俊园、万万科温馨馨家园、万万景花园园、四季季花城

5、、万万华豪情情家园北 京：北京万万科城市市花园、北北京万科科星园上 海：上海万万科城市市花园、上上海万科科广场、优优诗美地地、西郊郊花园天 津：天津万万科城市市花园、天天津万科科都市花花园 天津万万科中心心、天津津世贸广广场、天天津万科科新城沈 阳：沈阳万万科城市市花园、紫紫金苑、东东情苑大 连：大连万万科邮电电大厦鞍 山：鞍山东东源大厦厦成 都：成都万万兴苑北 海：北海万万科城市市花园1.1.2. 北京万科北京万科企企业有限限公司是是万科集集团附属属子公司司，现有有北京万万科城市市花园、万万科星园园两个项项目在建建开发。位于京城东东北部空空港开发发区内的的北京万万科城市市花园是是北京万万科在

6、京京城投资资开发的的首个房房地产项项目，总总占地面面积为3389亩亩（约226万平平方米），总总建筑面面积约228万平平方米。纵纵眼望去去，小区区一片红红砖墙、坡坡屋顶的的低层小小楼，一一派欧式式建筑风风貌，与与周围清清新自然然的田园园气息相相呼应，别别具韵味味，深受受客户喜喜爱。目目前，城城市花园园已建成成6个小小区，销销售率超超过988%，已已入住112000余户；在建中中的丹桂桂园销售售率也已已超过885%。万科星园是是北京万万科在京京开发的的第二个个项目，占占地111.2万万平方米米，总建建筑面积积约300万平方方米。小小区位于于亚运村村正北22公里，处处在亚北北森林公公园与亚亚运村商

7、商务圈的的交界地地带，交交通便捷捷、环境境优雅、配配套齐全全。小区区目前处处于规划划设计阶阶段，将将于19999年年上半年年破土动动工，拟拟建成具具有强烈烈现代都都市风格格的高尚尚社区。1997年年开始，北北京被万万科集团团确定为为跨地域域投资的的重点地地区。北北京万科科企业有有限公司司以“精品意意识、长长期观念念、先锋锋精神”为宗旨旨，不断断提高投投资开发发水平，不不仅为北北京房地地产市场场提供一一种高品品质的产产品，更更以该产产品为载载体提供供一种全全新的生生活方式式，以此此为基础础，谋求求公司长长远、稳稳定的发发展。1.1.3. 北京万科物物业北京万科城城市花园园由北京京万科物物业管理理

8、公司荣荣誉管理理，于119977年获得得“北京市市优秀物物业管理理小区”称号，于于19998年获获评“全国物物业管理理优秀（示示范）小小区”。万科集团是是国内最最早涉足足物业管管理领域域的企业业集团之之一。万万科的物物业管理理经过近近十年的的探索，以以其规范范化、专专业化、人人性化的的服务水水准在同同行中脱脱颖而出出，不断断取得骄骄人的成成绩。119966年100月，深深圳万科科物业管管理公司司在国内内率先通通过ISSO90002第第三方国国际认证证。19996年年12月月，又在在国内首首次物业业管理投投标中一一举中标标。截止止19998年底底，万科科在全国国各地开开发的房房地产项项目中已已有

9、133个被建建设部评评为“全国物物业管理理优秀（示示范）小小区”。北京万科物物业管理理公司自自19995年成成立以来来，借助助集团物物业管理理优势，不不断追求求规范化化、专业业化，凭凭借良好好的服务务态度和和完善的的服务保保障体系系，在北北京地区区形成了了突出优优势，在在同行和和客户中中树立了了良好的的口碑。公公司现有有各类专专业服务务人员2260余余人，本本着“至诚服服务、温温暖万家家”的宗旨旨，为住住户提供供房屋维维护、安安全保障障、环境境治理、商商业娱乐乐配套等等全方位位的服务务，并致致力于社社区文化化的建设设，推广广现代居居住理念念和生活活方式。在在内部管管理上，公公司全面面导入IIS

10、O990022质量管管理体系系，从细细部着手手，全面面改进，对对员工进进行国际际水准、规规范化的的培训和和管理，力力争培养养出一支支高素质质、高水水准的物物业管理理队伍，为为客户创创造更高高品质的的生活空空间。1.2. 北京万科城城市花园园1.2.1. 市场定位北京万科城城市花园园的开发发具有明明显的阶阶段性和和层次性性：有普普通的66层板楼楼和小面面积的33层公寓寓（总价价40万）；有中高高档的平平层、复复式公寓寓（6001000万）；也有豪豪华的联联排别墅墅（1550万）。虽虽然不同同的产品品吸引了了不同的的客户，但但客户主主要还是是来自外外企白领领、私企企业主和和自由职职业者等等几个群群

11、体的不不同收入入层面，绝绝大多数数受过高高等教育育，具有有良好的的文化修修养。由于城市花花园开发发的初级级阶段（9496年），“住宅郊区化”的概念并未深入人心，因此当时只有一些文化层次较高、受国际先进住宅概念影响较深的外企白领率先选择万科。同时由于当时的私营企业尚未蓬勃发展，因此私企业主在万科的客户群体中占的比例相对较少。n 中国最最大的资资料库下下载l 城市花园竞竞争对手手分析北京万科城城市花园园偏安一一隅，北北京房地地产市场场的郊区区化进程程又相对对缓慢，周周边项目目的档次次不是太太高（香香江花园园、名都都园、裕裕京花园园）就是是太低（裕裕祥花园园、双裕裕小区），使使得城市市花园（尤尤其是

12、一一期）的的竞争对对手基本本没有。直直到桃花花园和丹丹桂园的的推出，望望京新城城、太月月园、大大西洋新新城等热热点楼盘盘才纷纷纷上市，成成为万科科城市花花园的真真正对手手。由于于这些对对手对万万科的竞竞争是持持续的，因因此这方方面分析析将在“百合园园、云枫枫阁竞争争对手分分析”中着重重描述。l 城市花园产产品定位位万科倡导新新的生活活方式，推推出“住宅郊郊区化”概念，把把小区定定为“德式低低层乡村村休闲公公寓”的风格格，并提提供全方方位、人人性化的的优质物物业管理理，因此此，将市市场定位位在文化化品位较较高、教教育程度度较高、率率先接受受国际先先进住宅宅概念，并并注重物物业管理理的外企企白领。

13、同同时，由由于城市市花园新新鲜的空空气和优优美的环环境绿化化，将成成为一些些自由职职业者（尤尤其是演演艺界人人士）度度假的良良好居所所。1.2.2. 开发过程l 城市花园分分期开发发阶段小区的开发发主要遵遵循了由由边缘到到中心的的规则。这这样既为为小区的的前期销销售创造造了良好好的视觉觉效果和和社区品品位，又又为花园园的后期期增值打打下了坚坚实的基基础。一期：东一一区（紫紫竹园）、东东五区（梨梨花园）、东东六区（玫玫瑰园）、西西一区（玉玉兰园）、西西三区（梅梅花园）二期：西二二区（桃桃花园）三期：东二二区（丹丹桂园）四期：东三三、东四四区（百百合园）1.2.3. 价格策略城市花园遵遵循了“低价

14、入入市，稳稳步增值值”的原则则，19994年年5月推出出时，三三层清水水砖墙441300￥/m2起价，六六层混水水砖墙338000￥/m2起价。在在95年10月，一一期入住住时，三三层清水水砖墙涨涨到41180￥/m2，而后后又涨到到43880￥/m2，直至至今天的的47880￥/m2。二期期桃花园园推出时时，单价价为50080￥/m2起；三三期丹桂桂园目前前已涨到到52880￥/m2。东五五别墅区区也经历历了从552500￥/m2 53880￥/m2 58880￥/m2的上涨涨过程。价格的节节节上涨使使得前期期入住的的老业主主和投资资置业者者对万科科花园充充满了信信心，也也为后期期的销售售奠

15、定了了良好的的基础。1.2.4. 宣传方式l 媒体广告（报报纸、电电台等）l 定点广告（灯灯箱、广广告牌等等）l 开盘展示会会l 置业俱乐部部l 业主联谊活活动l 专业文章投投稿l 展销会l 销售资料定定点投放放等直销销方式1.2.5. 前期总结l 销售态势稳稳定 从从丹桂园园3月底内内部认购购始，每每月的销销售业绩绩基本稳稳定。在在客户到到访量没没有很大大变化的的情况下下，无论论是销售售套数，面面积，还还是合同同金额、回回款，都都大致相相同。在在年底部部门加强强了催款款力度，结结算回款款率大大大提高，丹丹桂园的的回款率率达到了了80以以上。另另外，随随着年度度宣传力力度的减减弱，客客户到访访

16、量有所所减少，成成交率有有所提高高。值得得注意的的是，按按揭回款款在销售售收入中中已占一一定比重重。客户户办理公公积金、商商业银行行的组合合贷款将将是今后后工作中中一个新新的问题题。l 与老业主保保持经常常性的联联系 针针对客户户到访途途径约660为为业主、朋朋友介绍绍的特点点，丹桂桂园的推推广除媒媒体广告告外，积积极主动动与老业业主保持持联系。丹丹桂园的的内部认认购的主主要对象象是老业业主，国国庆期间间赠送精精品予介介绍客户户买房的的业主及及之后的的免除物物业管理理费等均均为新老老业主设设置的诸诸多优惠惠。城市市花园通通讯的发发放、乡乡村俱乐乐部的征征询、置置业俱乐乐部的资资深会员员制等等等

17、，体现现了与业业主保持持良好沟沟通的销销售策略略。l 销售业务管管理步入入正轨首先，通过过向兄弟弟公司的的学习，逐逐步了解解销控对对整体销销售的重重要意义义。虽然然价格策策略也是是销控的的一部分分，但销销控的涵涵义绝非非单一的的价格控控制。在在丹桂园园销售后后期，前前台有步步骤地引引导8楼、11楼，逐逐渐体会会到楼盘盘控制的的好处。其其次，建建立有效效的会议议制度，目目前较为为稳定的的是销售售前台晨晨会制度度。在每每早约115分钟钟的时间间里，业业务员之之间增强强了沟通通，感受受了工作作压力，促促进了日日常业务务的顺利利开展。第第三，在在鼓励团团队合作作的前提提下，将将销售前前台分成成两组，进

18、进行业务务比赛。此此做法至至今已实实行三月月有余，已已被证明明是激活活团队效效率的办办法之一一。l 通过形式多多样的培培训，提提高业务务人员的的专业化化、规范范化水平平 今年销销售部前前台人员员的特点点是新老老配合，且且以新职职员为主主。结合合丹桂园园内部认认购，在在销售部部内部，展展开了部部门内培培训、部部门间培培训。通通过培训训，使业业务员更更加专业业，做好好客户的的投资顾顾问。 寻求集集团的资资源力量量进行培培训，如如：礼仪仪、销售售技巧、市市场营销销等。每每一位业业务员在在不同形形式的培培训中找找到了自自己的不不足，并并通过培培训得到到了弥补补：在树树立良好好的企业业形象，增增强市场场

19、意识及及销售技技巧等方方面都取取得了长长足的进进步。 前台内内部派出出人员每每周学习习、考察察其他公公司的楼楼盘，学学他人之之长，鉴鉴自己之之短，不不停留在在公司、部部门组织织的培训训课程上上。今年销售人人员的业业务水平平、专业业化程度度能得以以迅速提提高是与与今年公公司重视视培训、重重视培训训方式和和效果分分不开的的。不足与展望望l 业务经营 工作追追求主动动。988年前台台与营销销的沟通通较差，销销售与其其他部门门的沟通通也欠理理想。沟沟通差的的结果是是可想而而知的。但但这决不不能怪之之于其他他处室、其其他部门门。凡事事主动在在先，才才能真正正发挥公公司龙头头的作用用。作好好沟通已已达成了

20、了共识，但但需要发发挥自己己的主观观能动性性。销售售部其他他的工作作也同样样如此。 重视工工具管理理。销售售前台的的两个销销售工具具是示范范单位和和销售资资料（销销售手册册）。示示范单位位不仅仅仅需要安安全、清清洁。每每个业务务员每天天都要爱爱护她、关关心她；资料的的管理也也是需要要每个人人的责任任心。“勿以善善小而不不为”，工作作中很多多的低效效率往往往是资料料管理不不善引起起的。未未来销售售比拼的的是细节节方面，如如若每个个细节都都胜出，相相信销售售业绩一一定可得得到提高高。 把客户户管理做做到位，拟拟作为明明年销售售工作的的重点。98年度前台客户管理主要依赖以下两个表格：电话记录表和客户

21、到访记录表。但是客户的回访和跟踪做得非常不够。拟在99年度的销售中引进“销售漏斗管理“概念。客户资源及客户网络在未来的销售中的意义将越来越重要。把客户分类进行管理，需要每个业务人员的努力。在新的一年里，主动跟踪未成交客户将是客户管理的重点。另外，拟在在99年进进一步增增强与老老业主的的感情交交流，采采取更多多的形式式，如举举办活动动，寄发发生日贺贺卡，及及时以书书面形式式告知花花园动向向等等。目目的是在在建立良良好的品品牌认知知基础上上，进一一步提高高品牌的的忠诚度度，扩大大“业主介介绍”购房的的效应。 积极参参与公司司决策。前前台这个个部门，是是公司中中接触业业主、潜潜在客户户机会最最多的，

22、也也是了解解客户需需要最多多的部门门。现代代营销的的理念就就是发现现客户的的需求，并并满足客客户的需需要。从从此角度度出发，销销售前台台有义务务发表有有关公司司重要决决策的意意见。在在此之前前，销售售前台的的作用没没有充分分地发挥挥出来；另一方方面，从从现代企企业的发发展趋势势而言，公公司的决决策不再再是一言言堂，而而是“分散型型决策”。因此此前台人人员应不不放弃每每一个参参与的机机会，积积极发表表意见，承承担应有有的工作作责任。99年主要要在以下下两个方方面下功功夫：有有效利用用已取得得的客户户信息，协协助营销销作出营营销策略略；协助助公司在在经营规规划上作作决策，站站在客户户的角度度，多提

23、提出建设设性的意意见。l 内部管理会议管理理。第一一是安排排高效率率的会议议，加强强会议前前的准备备和会议议后的落落实；第第二是提提高会议议记录的的工作意意识，对对重要的的会议须须形成记记要。文件管理理。除管管理好示示范单位位和销售售资料外外，改进进对客户户的档案案管理，拟拟在999年使业业务员能能逐步使使用电脑脑进行文文件管理理及日常常的销售售工作。l 培训销售中涉涉及法律律的东西西将越来来越多，从从合同中中的定金金、违约约，到贷贷款中的的抵押、保保证等，有有必要进进行法律律方面的的进一步步培训。增强培训训的计划划性和系系统性。在在考虑开开阔眼界界的同时时，应当当注意更更为深入入的专业业培训

24、。在提高单单兵作战战能力的的同时，对对于团队队协作方方面的培培训，今今后也须须多加考考虑。2. 百合园、云云枫阁销销售企划划2.1. 市场二次定定位2.1.1. 客户群特征征分析今年计划推推出的产产品有两两种：百百合园的的叠式别别墅和云云枫阁的的板式小小高层公公寓。其其中叠式式别墅的的总价大大约在11001200万，与与丹桂园园（751100万）基基本属于于同一个个客户群群；而板板式小高高层公寓寓的总价价为600万左右右，与桃桃花园基基本类似似。故先先将丹桂桂园和桃桃花园成成交客户户分析如如下：丹桂园：l 年龄：20岁以下下：1 0.7%20244岁：3 22%25299岁：177 133%3

25、0344岁：399 299% 共共1355人35399岁：411 300%40444岁：222 16.3%45499岁：9 77%50岁以上上：3 22%注：约600%的客客户集中中在30039岁之之间，是是丹桂园园的第一一客户群群；约330%的的客户集集中在22529岁和和4044岁之之间，是是丹桂园园的第二二客户群群。l 性别：（样样本数为为1355）男：85 633女：50 377 注注：考虑虑到女性性成交客客户中，有有一部分分是其男男方出资资，所以以男性的的比例应应更高。了了解这一一点，对对今后的的媒体选选择有直直接的意意义。l 职业构成：外企白领：44人私企业主：36人国有企事业业单

26、位：20人 共共1122人自由职业者者：5人其他：7人人注：“其他他”包括股股份制企企业1人；三三峡国际际租赁公公司2人；中中基新东东方物业业管理有有限公司司1人；浩浩远房地地产开发发有限公公司1人；全全球外运运公司11人；全全球货运运公司11人。l 家庭构成：单身： 3夫妇： 366三口之家： 557 共1066人与父母同住住：8其他： 2l 付款方式：（样本本数1338个）按 揭：94 68%一次性：441 330%公积金：33 2%l 认知途径：业主介绍：57朋友介绍：11老 业 主主：200 共1233人报纸广告：18其 他：177l 购房用途：（样本本数944个）购房用途数量比例常住

27、7883%暂住55%投资44%商住33%为子女或父父母购房房33%分给员工11%注：由于丹丹桂园位位于城市市花园的的中心位位置，居居住条件件好；同同时户型型面积大大，生活活舒适，利于自住。而而城市花花园的地地理位置置偏远，不不利于投投资，所所以自住住是丹桂桂园的主主要用途途。l 到访次数：（样本本数900个）一次：1二次：222三次：400四次：177四次以上：10l 成交周期：（样本本数911个）半月以内：36半月1月月：2001月2月月：1662月半年年：111半年1年年：8桃花园：（由由于资料料有限，仅仅分析职职业特征征） 外企企白领：30人 (442.55%) 私企企业主：14人 (2

28、28.77%) 国有有企事业业单位：9人 (16.8%) 共61人 自由由职业者者：7人 (7.2%) 其他他：1人 (4.8%)丹桂园成交交客户基基本特征征是：33039岁之之间，以以男性客客户为主主，家庭庭结构为为夫妇二二人或三三口之家家，职业业以外企企白领和和私企业业主为主主。在他他们置业业过程中中，一般般到访224次，约约一个月月内，即即签定预预定书，并并大多选选择按揭揭付款。他他们购房房大多用用以自住住。从认认知途径径上看，以以老业主主介绍为为主。桃花园成交交客户职职业特征征是：外外企白领领为主，私私企业主主其次。因此，综合合考虑百百合园的的实际情情况，叠叠式别墅墅的客户户中，私私企

29、业主主的比例例将有所所增加，与与外企白白领各占占40，国国有企事事业单位位10，自自由职业业者与其其他共占占10。而而板式小小高层公公寓的客客户将仍仍以外企企白领为为主（440），私私企业主主其次（30），不同的是，外企客户中，小白领的数量将有所增加。2.1.2. 竞争对手分分析l 与大西洋新新城相比比 优势势 劣势势 1、品品牌 1、区区位差 2、物物业管理理 2、价价格不占占优势 3、社社区成熟熟度 3、配配套设施施 4、专专业化程程度 4、入入市早，被被人研究究 5、人人气 S W O T 1、住住宅郊区区化 1、坚坚持走低低价策略略 2、价价格下降降的空间间较大 22、上市市量大 3、

30、1011国道的的修建 3、随随时间推推移，社社区将日日渐规模，日渐成成熟 机会会 威胁胁l 与望京新城城相比 优优势 劣势 11、品牌牌 11、区位位差 22、物业业管理 2、价价格高 33、规划划设计 33、配套套设施 44、环境境绿化 44、政府府资源薄薄弱 55、生活活品质 5、开开发量大大 66、专业业化程度度 66、资金金实力弱弱 77、熟悉悉散户市市场 S W O T1、住宅宅郊区化化 11、坚持持走低价价策略 22、价格格下降的的空间较较大 2、上上市量大大 33、对生生活品质质需求提提高 44、1011国道的的修建 机机会 威胁l 与太月园相相比 优优势 劣劣势 11、品牌牌

31、11、区位位差 22、物业业管理 2、价价格不占占优势 33、规划划设计 33、配套套设施 44、社区区成熟度度 55、生活活品质 66、专业业化程度度 77、资金金实力 SS W OO T 1、住住宅郊区区化 1、坚坚持走低低价策略略 22、价格格下降的的空间较较大 2、社社区渐成成规模，日日渐成熟熟 33、对生生活品质质需求的的提高 44、1011国道的的修建 机会 威胁竞争楼盘特特征对照照大西洋新城城（B区区）太月园百合园发展商北京长庆房房地产开发有限公公司北京泰跃房房地产开开发有限限责任公公司北京万科企企业有限公司区位望京地区蓟门桥西北北顺义县空港港工业区区价格5280￥/m2起价均价

32、55000￥/m25630￥/m2起价最高价68890￥/ mm2起价：跃层层住宅5580￥/m2起价：板式式小高层层39880￥/m2装修标准毛坯房（塑钢窗、户户门）粗装修（厨、卫精精装修）毛坯房占地面积总占地255万m225.45万万m25.6万mm2建筑面积22万m2211万m22容积率4.041.96楼栋数8共9栋跃层63栋栋，板楼楼1栋楼层数2、7为5层层半其他为9层层半18222层跃层5层板楼10、112层相相间总套数200多套套1800余余套跃层2522套板楼2400套销售情况A区7万平平方米基基本售罄罄，目前前正在销销售B区区，所剩剩无几从98年22月份开开盘至999年11月1

33、00日，共共销售111888套。物业管理费费3￥/mtthm2左右2.622.8￥/mtthm2成交客户分分析私企业主330，外外企白领领20，自由由职业者者30，国企企白领110，民民营白领领10。集团购买220，其其余以外外企白领领和私企企业主为为主，此此外，自自由职业业者也较较多。注：大西洋洋新城BB区有244小时热热水，AA区无热热水。2.2. 产品设计2.2.1. 设计思想百合园以叠叠式别墅墅形成区区内组团团，最北北部的云云枫阁以以板式小小高层公公寓构成成围护。规规划沿袭袭了前期期“以人为为本、回回归自然然”的基本本设计思思想，并并结合百百合园、云云枫阁在在城市花花园中所所处的位位置

34、而作作，统一一中不乏乏个性。l 百合园叠式别墅沿沿袭前期期红砖墙墙、坡屋屋顶、低低层小楼楼的基本本格调，多多层部分分区别于于桃花园园的“流线型型”和丹桂桂园的“大气”，自具具有“庭院式式”的特点点。采用“区区内组团团”设计，围围合出多多块小块块的公共共绿地（花花园），为为邻里间间的交流流提供了了充足的的空间和和优雅的的环境。这这种人为为营造出出来的便便于交流流、宁静静和谐的的气氛，正正是业主主们感受受到的万万科那种种说不出出的“好”，是万万科城市市花园规规划设计计的精髓髓所在。百合园沿沿区内交交通干线线，在园园区外围围布置停停车位。既既保证人人车分流流的效果果，增加加园区内内的宁静静气氛与与安

35、全感感，保障障绿化空空间的整整体性。楼座正南南正北的的布局，保保证采光光与通透透兼得。l 云枫阁位于百合园园最北部部的云枫枫阁（11#楼），是是10层与与12层错错落的板板式小高高层公寓寓，规划划上有两两个出发发点：阻隔城市市花园北北部公路路的噪音音，减少少小区外外界对小小区的影影响。城市花园园临近封封盘，如如果有个个地方可可以俯瞰瞰城市花花园的全全景，那那会是 ？所以，云枫枫阁从外外观上讲讲只能用用“壮丽”来形容容了，它它区别于于城市花花园“婉约”的设计计主调，别别具特色色。2.2.2. 户型介绍 北北京万科科城市花花园开发发已历六六年，曾曾经研究究并设计计十余种种基本户户型，销销售近113

36、000套，积积累了丰丰富的经经验。百百合园、云云枫阁的的户型设设计，正正是在这这些经验验基础上上的发展展，一方方面或多多或少有有前期经经典户型型的影子子，另一一方面又又是推陈陈出新。l 叠式别墅：A型（A11型）、BB型（B11型）源于梨花园园的别墅墅，是公公寓，却却似是别别墅。主主要有两两种户型型组成：A型为楼楼下户，带带私家花花园；BB型为楼楼上户，带带屋顶平平台；AA1型、B11型是对对应的边边单元，山山墙有采采光窗，为为明卫生生间。户型主要特特点如下下：独立门户户，户间间基本无无干扰；户户有花花园：底底层带有有私家绿绿地，顶顶层带有有屋顶平平台；每户共有有五个半半层，功功能分区区明确，

37、保保障私密密性；户内层与与层之间间通过四四跑楼梯梯联系，流流动空间间设计，极极具情调调与变化化；大开间灵灵活分隔隔，户型型具有可可塑性；每户送集集中空调调系统，可可以自由由调整室室内温度度，节省省能源，使使用方便便，室内内墙面整整体性好好；既保保证了建建筑外型型美观，又又提高了了社区档档次。l 板式高层公公寓：CC型（C11型）、DD型（D11型）、EE型（E11型）、FF1型、F22型主力户型（D型）源于桃花园的D型房，具有宽敞、舒适、实用的特点。同时又有其它户型可供选择：一层C型房带地下室和私家花园，顶层E型房为复式，过街楼F型为两室两厅的小户型。C1型、D1型、E1型是对应的边单元，山墙

38、有采光窗，为明卫生间。户型主要特特点如下下：主力户型型（D型）为为三室二二厅二卫卫一厨的的标准平平面户型型；主力户型型使用率率达到882%，经经济，实实用，绝绝无一丝丝浪费空空间；主要功能能区（比比如主卧卧和主卫卫、餐厅厅和厨房房、客厅厅），面面积充足足，确保保居家使使用时的的舒适效效果；一梯两户户，公用用一部电电梯，楼楼内交通通便捷。有关户型详详细资料料见后附附户型图图。2.2.3. 产品数量l 百合园（叠叠式别墅墅）楼座号：22#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、15#、16#、117#、18#、19#、20#、21#、22#楼百合园户型型明细表表定义A型（A1

39、1型）B型（B11型）位置楼座下半部部楼座上半部部户型四室三厅三三卫一厨厨一储藏藏间地上：三室室二厅三三卫一厨厨地下：一室室一厅一一储藏间间四室二厅四四卫一厨厨面积建筑面积总：2177.333m2地下：599.155m2地上：1558.118m22206.337 mm2使用面积156.88m2140.661 mm2使用率72.155%68.133%主卧面积21.711m219.877m2客厅面积31.388m231.388m2花园面积36m2（含含阳台面面积）31.599m2（屋顶顶平台）套数126126合计套数： 252注： AA型使用用率较低低是因为为未计算算室内楼楼梯面积积，且地地下室按按全面积积计算。 B型型使用率率较低是是因为未未计算室室内楼梯梯面积。 表中数数据有待待校核。l 云枫阁（板板式小高高层公寓寓）楼座号： 1#云枫阁户型型明细表表定义C型D型E型F1型F2型位置首层标准层顶层复式二层过街楼楼首层过街楼楼户型三室七厅二二卫一厨厨一层：三室室二厅二二卫一厨厨地下：五个个活动室室(厅)三室二厅二二卫一厨厨四室三厅四四卫一厨厨一层：二室室二厅二二卫一厨厨二层：二室室一厅二二卫二室一厅一一卫一厨厨面积建筑面积mm2