湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则 湘建房[XXXX]295号12142.docx
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1、湖南省房产产面积测算算及共有建建筑面积分分摊规则1 总 则1.0.11 为了了规范房产产面积测量量,保护房屋屋所有者的的合法权益益,根据中华华人民共和和国物权法、中华人人民共和国国城市房地地产管理法、中中华人民共共和国国家家标准房房产测量规规范GBB/T17798620000的规定,结结合我省实实际,制定定本规则。1.0.22 本规则适用于本本省行政区区域内房屋屋登记的房房产面积测测量。1.0.33 本规规则所称房产产面积测算算系指房屋屋水平投影影面积测量量计算,它它包括房屋屋建筑面积积、共有建建筑面积、产产权面积、使使用面积等等测算。 2 术 语2.0.11 自然然层按楼板、地地板结构分分层
2、的楼层层。2.0.22 房屋屋的自然层层数房屋的自然然层数,一一般按室内内地坪0.00以上上自然层计计算,房屋的地地下层(负负层)数按按0.00以下下的自然层层计算。 2.0.33 房屋屋层高房屋的上下下两层楼面面、或地面面至楼面、或或楼面至屋屋面的垂直直距离,局部部不一致时时,以主要要部分的层层高为准。2.0.44 地上上层数房屋0.00以上上的自然层层数。采光窗在在室外地坪坪以上的半半地下室,其室内层高在2.20m以上(含2.20m,下同)的,计入地上自然层数。地上层数用正整数表示。2.0.55 地下层层数房屋0.00以下下,室内层层高在2.20m以上的地地下室(含含采光窗在在室外地坪坪以
3、下)层层数。地下下层数用负负整数表示。2.0.66 房屋屋总层数房屋的地下下层数与地地上层数之之和。假层层、夹层、插插层、阁楼楼、装饰性性塔楼以及及突出屋面面的楼梯间间、水箱间间不计房屋屋层数。2.0.77 地下下室房间地面低低于室外地地平面的高高度,超过该房房间净高11/2的建建筑物。2.0.88 半地下下室房间地面低低于室外地地平面的高高度,超过过该房间净高高的1/33但不超过11/2,且且采光窗在在地坪以上上的建筑物物。2.0.99 架空层底层架空一一定的高度度,作为入入口、存车车、储藏、公公共活动使使用的空间间。2.0.110 结构转转换层简称转换层层,是指建建筑物某楼楼层因上部部与下
4、部的的平面使用用功能不同同而采用不不同建筑结构类类型,通过过该楼层进进行结构转转换。2.0.111 消防防避难层简称避难层层,是指作消防防避难用的的楼层。2.0.112 技术术设备层简称技术层层(设备层),是指专用于于为安装布布置水、电电、暖、卫卫系统等设设施的楼层层。2.0.113 假层层位于两自然然层之间,在在房屋外部部难于判断断的局部楼楼层。2.0.114 夹层层亦称附层,是是指位于房房屋自然层层内的局部部楼层,未未形成完整整楼层结构构但属于房房屋整体结结构的一部部分。2.0.115 插层层位于房屋两两自然层之之间与房屋屋整体结构构不相关联联而加插进进去的局部部楼层。2.0.116 挑楼
5、楼房向外悬悬挑的封闭闭楼层房屋屋。2.0.117 骑楼楼楼层部分跨跨在人行道道上的临街楼房。2.0.118 过街街楼有道路穿过过建筑空间间的楼房。2.0.119 阁楼楼坡屋顶下方方空间加以以利用的楼楼层。2.0.220 柱柱廊有顶盖,有有支柱或兼兼有一侧围围护墙体的的通道。2.0.221 檐廊廊房屋檐下有有顶盖,无无支柱和房房屋相连的的作为通道道的伸出部部位。2.0.222 挑廊廊挑出房屋墙墙体外,有有围护物,无无支柱的外外走廊。2.0.223 门廊廊房屋门前突突出的有顶顶盖和支柱柱的通道。2.0.224 架空空通廊以两端房屋屋作支撑,有有围护结构构的架空通通道。2.0.225 门斗斗房屋门前
6、有有与房屋相相连的顶盖盖,且由承承重墙体支支撑顶盖的的进出通道道。2.0.226 楼梯梯供房屋各层层间上下步步行的通道道。2.0.227 梯间间内有电梯或或楼梯,供供载人、载载物或人员员上下的空空间或房间间,亦称为电梯梯间、楼梯梯间。2.0.228 屋顶顶梯间突出房屋天天面,有顶顶盖,有围围护结构,供供房屋维修修、消防安安全出口用用的梯间。2.0.229 屋顶顶水箱间房屋天面上上设置水箱箱的房间。2.0.330 凸凸窗突出外墙面面,有围护护结构的封闭窗户户。2.0.331 幕墙墙突出于建筑筑主体结构构以外,用用玻璃、金金属板等材材料形成的的围护结构构。2.0.332 阳台台具有底板、顶顶盖和围
7、护护结构,且且与户室开开门连通,供供居住者进进行室外活活动,晾晒晒衣物等的的空间。2.0.333 封闭闭阳台采用木质、金金属质、塑塑钢和玻璃璃等材料对对阳台完全全封闭,作作为永久性性使用的空空间。2.0.334 跃层层住宅套内跨跃两两楼层以上上(含两楼楼层)的住住宅。2.0.335 复式式住宅套内跨跃两两楼层以上上(含两楼楼层)、居居室内厅高高为两楼层层或两楼层层以上的住住宅。2.0.336 错层层住宅套内部分地地面与其余余部分形成成高差,但但该套内空空间水平投投影仍为一一层,无重重叠面积。2.0.337 多功功能综合楼楼指一幢楼内内,具有两两种或两种种以上使用用功能,其其共有建筑筑面积有不不
8、同功能和和服务对象象。只有商商业和住宅宅两部分的的多功能综综合楼称为为商住楼。2.0.338 自有墙简称自墙,是是指为房屋屋所有者所所有的墙体体。2.0.339 共有墙简称共墙,是是指与毗邻邻房屋所有有者共同所所有的墙体体。2.0.440 借借墙该墙为毗邻邻房屋所有有者所有的的墙体。2.0.441 房屋屋建筑面积积房屋外墙(柱柱)勒脚以以上各层的的外围水平平投影面积积,包括阳阳台、挑廊廊、地下室室、室外楼楼梯等,且且具备有上上盖,结构构牢固,层层高2.220m以上的永永久性建筑筑。2.0.442 房屋屋使用面积积房屋户内全全部可供使使用的空间间面积,按按房屋的内内墙面水平平投影计算算。2.0.
9、443 房屋屋产权面积积产权人依法法拥有房屋屋所有权的的房屋建筑筑面积。房房屋产权面面积由市、县县(市)房房屋登记机构认定。2.0.444 房屋屋共有建筑筑面积各产权人共共同占有或或共同使用用的建筑面面积。2.0.445 成套套房屋的建筑面积积成套房屋的的建筑面积积由套内建建筑面积和和分摊的共共有建筑面积组组成。2.0.446 成套房房屋的套内内建筑面积积成套房屋的的套内建筑筑面积由房屋的套内内使用面积积与套内墙墙体面积以以及套内阳阳台面积三三部分组成成。2.0.447 套内内使用面积积套内使用面面积指套内房屋屋使用空间间的面积,按按水平投影影面积计算算。内墙面面装饰厚度度计入套内使用面面积。
10、2.0.448 套内内墙体面积积套内墙体面面积是指套套内使用空空间周围的的围护或承重重墙体或承承重支撑体体所占的面面积。其中各套之之间的分隔隔墙和套与公共共建筑空间间的分隔墙墙以及外墙(包包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2.0.449 套内内阳台建筑筑面积套内阳台建建筑面积按按阳台外围围与房屋外外墙之间的的水平投影影面积计算算。3 房产产勘测3.1 幢与幢号号3.1.11 幢的的定义幢是指一座座独立的,包包括不同结结构和不同同层次的房房屋。3.1.22 幢的的编号幢号以丘为为单位,自自进大门起起,从左到到右,从前前到后
11、,用用数字1,22, 顺序序按S形编编号。幢号号注在房屋屋轮廓线的的左下角,并并加括号表表示。3.1.33 测量量号测量号是描描述房屋地地理位置的的编号,其编写方法法按房产产测量规范范执行。一幢房屋只只有一个测测量号。3.2 房屋调查查3.2.11 房屋屋调查的内内容房屋调查内内容包括房房屋坐落、产权权人、产别别、层数、所所在层次、建建筑结构、建建成年份、房房屋用途、墙墙体归属、产产权来源、产产权纠纷和和他项权利利等基本情情况,以及及绘制房屋屋权界线示示意图。3.2.22 房屋屋坐落按地名办编编制的地名名、门牌号号调记。同同一处房屋屋坐落有新旧旧门牌号的的,应全部部注明;同同一幢房屋屋有两个以
12、以上街道门门牌号的,应应全部注明明;房屋坐坐落没有门门牌号的,借借用毗连房房屋门牌号号并加注东东、西、南南、北方位位,也可用用小区名称称(或地名名)第几幢幢来表示。3.2.33 房屋屋产权人1私人所有有的房屋,一一般按照产产权证件或或身份证件件上的姓名名。产权人人已死亡的的,应注明明代理人的的姓名;产产权是共有有的,应注注明全体共共有权人的的姓名。2单位所有有的房屋,应应注明单位位的全称。两两个以上单单位共有的的,应注明明全体共有有单位名称称。3房地产管管理部门直直接管理的的房屋,包包括公产、代代管产、托托管产、拨拨用产等四四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓
13、名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。3.2.44 房屋屋产别房屋产别是是指根据产产权占有不不同而划分分的类别。按按两级分类类调记,具具体分类标标准按附录录A执行。3.2.55 房屋产权权来源房屋产权来来源是指产产权人取得得房屋产权权的时间和和方式,如如继承、分分析、买受受、受赠、交交换、自建建、翻建、征征用、收购购、调拨、价价拨、拨用用等。产权来源有有两种以上上的,应全全部注明。3.2.66 房屋层数、层次次房屋的层数数是指房屋屋的总层数数。层次是指指房屋的所所在楼层,地地上层次由由下往上按按1、2、33连续编编号,地下下层次由上上往下
14、按-1、-22、-3连续编编号。3.2.77 房屋建筑筑结构房屋建筑结结构是指根根据房屋的的梁、柱、墙墙等主要承承重构件的的建筑材料料来划分类类别,具体体分类标准准按附录BB执行。一幢房屋有有两种以上上建筑结构构,应分别别注明。3.2.88 房屋建成成年份房屋建成年年份是指房房屋实际竣竣工年份。拆拆除翻建的的,应以翻翻建竣工年年份为准。一幢房屋有有两种以上上建成年份份,应分别别注明。3.2.99 房屋用途途房屋用途分分设计用途和实际用途。房屋设计用用途是指经经规划部门门批准的房房屋用途。一幢房屋有有两种以上上用途,应应分别调查查注明,具具体分类标标准按附录录C执行。3.2.110 房房屋墙体归
15、归属房屋墙体归归属是房屋屋四面墙体体所有权的的归属,分分自有墙、共共有墙和借借墙三类。3.2.111 房屋产权权的附加说说明在调查中对对产权不清清或有争议议的,以及及设有典当当权、抵押押权等他项项权利的,应应做出记录。3.2.112 房屋权界界线示意图图房屋权界线线示意图是是以基本单元为为单位绘制制的略图,表表示房屋及及其相关位位置、权界界线、共有有房屋权界界线,以及及与邻户相相连墙体的的归属,并并注记房屋屋边长。对对有争议的的权界线应应标注部位位。房屋权界线线是指房屋屋基本范围的的界线,包包括共有房房屋的权界界线,以产产权人的指指界与邻户户认证来确确定,对有有争议的权权界线,应应作相应记记录
16、。3.3 房产面积积测算的精度要要求各类面积测测算必须独独立测算二二次,其较较差应在规规定的限差差以内,取取中数作为为最后结果果。房产面积的的精度分为为三级,各各级面积的的限差和中中误差不超超过表3.3计算的结果。表3.3 各级面面积的限差差和中误差差房产面积精度等级一二三限 差差0.02s+0.00066S0.04s+0.002SS0.08s+0.006SS中误差0.01s+0.00033S0.02s+0.001SS0.04s+0.003SS注:S 为为房产面积积,取至00.01商品房、保保障性住房房采用二级级精度;异形房屋屋、其他房房屋可采用用三级精度度。3.4 房屋尺寸寸丈量3.4.11
17、 丈量量基准1独立成幢幢的房屋,以以房屋四面面墙体外侧侧为界测量量,丈量房房屋以勒脚脚以上墙角角为准。2毗连房屋屋,共有墙墙以墙体中中间为界,量量至墙体厚厚度为1/2处;借借墙量至墙墙体内侧;自有墙体体量至墙体体的外侧,并并用相应符符号表示。3附属设施施:柱廊以以柱外围为为准;阳台台以围护结结构的外围围投影为准准;门廊以以柱或围护护结构的外围围为准;檐檐廊、挑廊廊以围护结结构外围水水平投影为为准。4异形房屋屋,增加必必要的辅助助线测量。5墙体厚度度:剔除粉粉灰和其他他非结构性性材料的裸裸墙厚度。3.4.22 丈量量方法1检核法:即按经规规划部门审审查批准的的施工图核核实房屋尺尺寸,成套套住宅须
18、对对每种户型型尺寸进行行核实;非非住宅须对对每个产权权单元尺寸寸进行核实实。如与施工工图不符,须须实量变化化部位尺寸寸。2实量法:即实地丈丈量房屋的的尺寸。应应丈量房屋屋的外围尺尺寸和净空空尺寸,丈丈量净空尺尺寸时应丈丈量装饰粉粉灰厚度和和墙体厚度度。丈量的的外围、净净空尺寸应应予注明。 3.4.33 精度度要求量距应使用用经检定合合格的纤维维皮尺、钢钢卷尺、手手持式测距距仪、红外外线测距仪仪、全站仪仪或其他能能达到相应应精度的仪仪器和工具具。同种量量测工具二二次量距之之差应满足足|D|0.0005m,长长度以m为为单位,取取至0.001m。3.5 绘制房屋屋测量草图图3.5.11 无施工工图
19、的房屋屋,应按附附录D绘制房屋屋测量草图图。3.5.22 草图内内容及要求求1房屋测量量草图按概略比例尺分层绘制制,并标注注指北方向。2房屋外墙墙、权界分分隔墙均绘绘单实线。3注明房屋屋坐落、测量量号、产权权人、层数、层次次、结构等等。4注记户室室号、标明明实际开门门处。5逐间实量量时,应注记墙体归归属和室内内净空尺寸寸(以内墙墙面为准)、装饰粉粉灰厚度、墙墙体厚度,取取至0.001m。砖墙用P表表示,竹织织壁墙用ZZ表示,木木板墙用MM表示。墙墙体厚度量量至0.001m,注记在在字母的右右下角。6凡有固定定设备的附附属用房如如厨房、卫卫生间、电电梯、楼梯等均均须注记。7地下室、复复式房屋、夹
20、层、假假层等应另另绘草图。8丈量阳台台尺寸并注注明是否封封闭。9备注。3.5.33 用纸纸规格和绘绘制要求测量草图纸纸可用787mmml092mmm的1/32、1116、118规格格图纸。测量草图应应在实地绘绘制,测量的原原始数据不不得涂改和和擦拭,更更不得凭记记忆补记数数据。汉字字字头一律律朝上,数数字字头向向上或向左左。3.6 构筑物勘测测3.6.11 调查 调查内容包包括权利人、坐落落、名称、结构构、建成年年份、用途途,以及绘绘制构筑物物房产平面面图。 3.6.22 勘测1测量号:编制方法法按3.1.3执行,但但其幢号首首位为“G”。2坐落:按按构筑物周周边较为明明显建筑物物的坐落描描述
21、。如:“*号院内”、“*号东侧30米”等。3名称:按按行政主管管部门确定定的名称填填写。如:“*烟囱”、“*水塔”、“*隧道”、“*大桥”等。4用途:按按行政主管管部门确定定的用途填填写。5结构:参参照房产产测量规范范中房屋屋建筑结构构的分类。6现场拍照照:拍照取景景应清晰反映构构筑物全貌貌。照片上上应标注构构筑物名称称和拍照日日期等。7绘制构筑筑物房产平平面图:根根据房产产测量规范范的相关关规定,按按构筑物实实地状况测测绘平面位位置和图形形,并描述述其空间尺尺寸,标注注地物符号号和构筑物物名称等。3.6.33 权证配配图权证配图包包括房产平面图图、构筑物照片片等。3.6.44 测绘成成果资料
22、构筑物测绘绘成果资料料包括构筑筑物测绘成成果报告、构构筑物房产产平面图、构构筑物照片片等。4 房产产面积计算4.1 计算建筑筑面积应具具备的条件件计算建筑面面积的房屋屋原则上应应具备以下下普遍性的的条件:1应具有上上盖;2应有围护护物;3层高在22.20mm以上;4结构牢固固、属于永永久性的建建筑物;5可作为人人们生产或或生活的场场所。4.2 计算全部部建筑面积积的范围4.2.11 永久久性结构的的单层房屋屋,按一层层计算建筑筑面积;多多层房屋按按各层面积积的总和计计算。4.2.22 穿过过房屋的通通道、房屋屋内的门厅厅、大厅,不不论其层高高,均按一一层计算建建筑面积。门厅、大大厅内回廊廊部分
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