物流园区运营实操33216.docx

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1、物流园区运运营实操之开发摘自物流沙龙-云鸽目 录录1合同物物流行业发发展现状及及趋势分析析31.1合合同物流的的定义和服服务产品31.2合合同物流的的行业特点点31.3合合同物流的的发展阶段段41.4合合同物流行行业发展趋趋势52远成物物流合同物物流现状分分析62.1业业务模式62.1.11 客户群群62.1.22 业务类型型62.2组组织结构72.3营营销管理82.4运运作管理93合同物物流业务发发展规划103.1 业务模模式规划103.1.11 业务模模式规划原原则103.1.22 业务模模式113.1.33 组织结结构173.1.44 营销管管理213.1.55 运作管管理213.2 发

2、展阶阶段规划223.2.11 第一阶阶段233.2.22 第二阶阶段233.2.33 第三阶阶段241. 开发的准备备1.1开发发的筹划所谓开发，是是将未利用用地改造成成农用地或或建设用地地的活动。一一般指的建建设开发是是指土地使使用者从土土地市场通通过招拍挂挂（或划拨拨或转让等等）取得土土地使用权权后，直接接对土地进进行开发建建设的行为为。不过很很多人只是是将其中的的一个阶段段，即工程程建设阶段段作为开发发。 电商几几何式的发发展，使到到各路大军军（电商、房房地产商、基基金、物流流企业等）纷纷纷投身到到物流地产产行列（范范畴包括物物流园区、物物流中心、分分拨配送中中心、仓库库等物流设设施）。

3、电电商在摧毁毁了商业地地产的同时时，却造就就了物流地地产的空前前繁荣。不不过，据中中物联发布布的第三次次全国物流流园区调查查结果显示示，全国共共有7544家物流园园区（实有有数比这个个数据要大大得多），其其中运营的的有3488家，占446%；在在建的2441家，占占32%；规划的1165家，占占22%。由由于很多物物流园区建建设存在着着盲目追求求投资速度度而忽视效效益的现象象（个人觉觉得是先占占有土地等等升值的心心理作怪，不不考虑运营营是否成功功，有钱任任性啊），平均空置率达60%。物流园区看上去热火朝天，其实虚火很盛。据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%，存在地域性物

4、流园过剩风险。在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：“物流企业为什么来我们园区？我们能给他们带来什么利益而值得人家来？”，归结到项目上，就是要清晰地回答项目“做什么”和“怎么做”。物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。在物流行业里涉及到各类客户：有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足，如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。而且各个城市都有各自的特色，若不了解透彻

5、，那管它三七二十一，先把项目用地盖起来，只会招致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想”的结果，给后面的运营工作带来麻烦。因而一定要研究好客户和研究透彻自己的园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，外部协同能力，是适合哪些客户？如何才可运营成功和服务好我们的客户？同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的物流用地，很多号称1000亩以上。如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对

6、经营更形成压力。为了解决资金问题，开发商会采用分期开发的模式，这需先做好定位，做到总体规划，分区域实施。最好分析哪种形态能较切合当时的市场环境或消费基础较好的形态就先开建（举例说，如政府要求现有物流企业搬迁，则建议先开发零担专线区域。而如市场已成熟，但没有限行、搬迁要求的，建议先以仓库区为主，总之先将园区小气候形成）。因而园区的产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地规模及土地功能性质（注意，并不是企业想要多少用地或什么用地性质都可以。对三、四线城市来说，土地功能还是可以谈判的），土地功能性质决定园区各地块项目开发的详细规划。这要求项目开发需完成5个方面的工作：市场分析与业

7、态定位，功能流程规划与提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。首要做好地块的条件（交通位置、在工业区还是专业市场商业区域、辐射范围、区域内竞争对手及其产品）和政府规划要求的研究；研究当地的建造成本水平、租售价格水平；经营业户摸底（是否愿意搬迁、或外来业户有没在当地设点需求、需求产品（建筑形态）、承受价格等）等等。做出适合市场的分析（判断）。（二）开发费用的评估物流园区投投资规模汇汇总分析项目开发首首先要做好好开发成本本评估及资资金筹措工工作。土地地开发有如如下的费用用：1、土土地成本（地地价费、契契税及市政政配套费等等）；2、政政府行政事事业收费（如如环保、防防雷费等

8、）；3、建安安成本：设设计、建筑筑、安装、市市政配套（地地下管线、道道路、绿化化等）；44、物业启启动和招商商费用；55、管理费费用；6、财财务费用；7、税金金及附加。为让大家有个较清晰了解，便于核算，具体有如下费用（可能挂一漏万喔）：费用内容费用明细备注土地征用及及拆迁补偿偿费政府地价支付的土地地出让金、土土地补偿费费、土地开开发费土地有关的的税费向政府部门门交纳的契契税、印花花税、土地地使用税、耕耕地占用税税、土地使使用权初始始登记费，土土地变更用用途和超面面积补交的的地价等拆迁补偿费费有关地上、地地下建筑物物或附着物物的拆迁补补偿净支出出，安置及及动迁支出出，农作物物补偿费，危危房补偿费

9、费、拆迁管管理费等。前期工程费费勘察丈量费费包括初勘、详详勘等。主主要有：水水文、地质质、文物和和地基勘察察费，沉降降观测费，日日照测试费费、环境评评估费、交交通影响分分析、基础础桩应变及及质量测试试费、防雷雷检测费、拨拨地钉桩验验线费、复复线费、定定线费、施施工放线费费、建筑面面积丈量费费等规划设计费费规划费：规规划设计模模型制作费费、方案评评审费、效效果图设计计费、总体体规划设计计费。设计计费：地质质勘察设计计费、施工工图设计费费、专项设设计费（如如电力、消消防等）、修修改设计费费、环境景景观设计费费、综合管管网设计费费等所有设设计费。可可行性研究究费、审图图费、制图图费、晒图图费、赶图图

10、费、样品品制作费等等。政府报批报报建费包括安检费费、质检费费、标底编编制费、交交易中心手手续费、人人防报建费费、消防配配套设施费费、集中供供热参建费费、散装水水泥专项资资金、白蚁蚁防治费、墙墙改基金、路路口开设费费等、规划划管理费、新新材料基金金(或墙改改专项基金金)、招投投标管理费费、地名费费、地籍地地形图核地地、合同审审核费等。还还包括项目目整体性报报批报建费费：项目报报建时按规规定向政府府有关部门门交纳的报报批费、其其他费用（如如建设用地地规划许可可证、建设设工程规划划许可证、建建设工程施施工许可证证、预售证证等）。“三通一平平”费接通红线外外施工用临临时道路的的设计、建建造费用。接接通

11、红线外外施工用临临时用电规规划设计费费、临时管管线铺设、改改造迁迁移、临时时变压器安安装及拆除除费用。接接通红线外外施工用临临时给排水水设施的设设计、建造造、管线铺铺设、改造造、迁移等等费用。基基础开挖前前的场地平平整、场地地清运、旧旧房拆除等等费用。临时设施费费临时围墙：包括围墙墙、围栏设设计、建造造、装饰费费用。临时时办公室：租金、建建造及装饰饰费用。临临时场地占占用费：含含施工用临临时占道费费、临时借借用空地租租费。临时时围板：包包括设计、建建造、装饰饰费用。建筑安装工工程费土建工程费费指项目开发发过程中发发生的主体体内列入土土建预算内内的各项费费用安装工程费费主要是室内内安装、立立面装

12、饰基础设施费费市政配套费费向政府部门门缴纳的红红线外大市市政配套费费，如果开开发商做大大市政配套套，则为实实际发生的的红线外道道路、水、电电、气、通通讯等建造造费、管线线铺设费、接接口补偿费费等；给水、排水水系统费供电系统费费燃气系统费费电视、通信信费园林环境工工程费开发间接费费工程管理费费监理费、预预结算编审审费、工程程质量监督督费、工程程保险费等等资本化借款款费用包括直接用用于项目开开发所借入入资金的利利息支出、折折价或溢价价摊销和辅辅助费用，以以及因外币币借款而发发生汇兑差差额。因借借款而发生生的辅助费费用包括手手续费等营销设施建建造费销售环境改改造费、招招商中心装装修、装饰饰费、样板板

13、间等其他直接从事项项目开发的的部门（前前期部、工工程部、技技发部等）的的人员的工工资、奖金金、补贴等等人工费以以及直接从从事项目开开发的部门门的费用（三）开发发方案的设设定物流园园区作为产产业地产，它它的成功不不是在于引引进多少经经营业户，而而是引入的的经营业户户能否将这这个市场做做旺，也就就是说经营营业户能否否将其上下下家（货主主、司机、关关联企业）带带来和服务务好。因而而在满足功功能要求的的前提下，如如何满足未未来大量商商家的需求求，消费者者的需求，这这是关系到到一个物流流园区能否否成功销售售、招商和和做旺的关关键，这方方面就涉及及到市场调调研是否细细致和准确确了。在市市场调研的的基础上，

14、就就要做投资资分析，即即项目是否否值得投资资：政策和和经济环境境如何、市市场容量和和前景如何何、SWTTO分析、投投资总额、收收入分析、成成本核算、是是否要对外外融资（考考核融资费费用）、项项目何时才才产生现金金流（能否否冲抵财务务费用）、容容积率是否否最优化（房房地产较高高，商业地地产次之，仓仓储较少）。物物流因要有有操作空间间，停车场场，车辆及及货物（或或箱柜）周周转场所等等要求，容容积率一般般在0.550.88之间较适适合（但一一般来说政政府希望土土地集约，会会要求0.8以上），能能否达到政政府要求投投资强度（如如佛山一块块物流仓储储用地投资资强度为1100万元元/亩）和和税收（佛佛山为

15、199万元/亩亩）要求。等等等。物流流园区不能能简单地套套用住宅开开发模式去去做开发，这这绝对是行行不通的。传传统的地产产开发以销销售物业为为主，通过过销售利润润获得投资资收益，除除了后期的的招商经营营及物业管管理之外再再没有更多多的要素了了。而物流流园区作为为物流地产产，是属于于复合型产产业，不仅仅具有房地地产开发知知识、还要要具备物流流行业经营营领域知识识、建筑规规划知识，物物流地产同同传统的地地产相比，它它更强调物物流专业化化、管理的的现代化、规规模效应、协协同效应等等。这需要要既具前瞻瞻性，又要要具可操作作性。如何何做到短期期获利，又又要长线持持续经营？物流地产产的投资开开发有两种种经

16、营模式式，一种是是以持有为为主，通过过建设物流流设施，靠靠持有这些些物业出租租经营，获获得长期稳稳定经营收收益回报的的同时，分分享经济增增长导致土土地增值带带来的巨大大收益。这这种模式回回报期长、经经营变数大大、对资金金要求较高高；第二种种是地产开开发模式，即即采用传统统的地产开开发模式，以以销售物业业为主，投投资人通过过销售取得得投资收益益。采取销销售物业的的模式，要要考虑物流流地产的特特性：即物物流地产的的土地属性性是物流仓仓储用地（原原属工业用用地），这这种土地属属性在配套套设施建设设、分割销销售上存在在一定障碍碍，难以被被客户所接接受。但如如果土地属属性全部为为商业用地地就又会大大大增

17、加开开发成本。考考虑到既要要短期获利利，又要长长线持续经经营，须在在招拍挂时时选择部分分商业用地地，部分物物流仓储用用地的性质质。至于占占的比例多多大，则需需要认真规规划、明确确功能定位位，根据不不同的功能能定位对不不同功能定定位的土地地地块赋予予不同的属属性。这样样才可以满满足物流开开发建设的的专业要求求，又可以以尽可能降降低土地成成本。在规规划建设时时，需要预预先考虑好好人流、物物流、垂直直交通、消消防疏散、停停车等因素素，任何一一个因素不不解决好，都都会给将来来的运营带带来不可估估量的打击击。物流园园区在开发发过程中因因涉及到招招商，和商商业市场一一样，目的的是让市场场做旺，这这样不可避

18、避免地跟着着招商屁股股转。因招招商对象的的需求不同同，而导致致园区设计计、建设不不断调整，如如何减少突突击修改设设计方案的的情况（下下桩后就难难以修改了了），最主主要还是象象前面所说说的，物流流园区项目目在落地前前，就要做做好市场调调研，然后后做好项目目策划，根根据这些才才做建筑设设计。同时时在规划设设计阶段，就就将设计方方案提供给给目标商户户提供意见见，才开始始开发。否否则只会误误工误钱。如如果时间赶赶不及（政政府规定开开发时间），则则尽量分期期开发，逐逐步在未开开建的用地地上调整完完善。或者者就是预留留发展用地地，为大客客户订制而而专门设计计，就相应应保障一些些。物流园区运运营实操 之之开

19、发（二二）2. 二开发的过过程 1、物流流用地分类类：2、项项目开发过过程：3、在在开发过程程中，涉及及到向以下下政府部门门提交资料料、报建、沟沟通、办证证等一系列列工作：44、项目开开发必须做做好统筹11）什么时时间做什么么事？2）事事情由谁来来办？怎么么办才是最最好的？33）哪些环环节容易出出什么问题题？5、确确保按计划划实施项目目开发必须须制订计划划执行表，并并严格按计计划执行。有有些因涉及及到政府部部门或相关关机构，要要提前做好好判断，多多沟通多催催促，确不不能解决时时，才进行行计划调整整。参考：项目计划划表名称工期开始时间完成时间描述一、办理证证照进度计计划301.dd土地竞得1.d

20、办理立项手手续40.d需要办理环环评、交评评办理用地规规划许可证证40.d需要方案招招标后办理国有土土地使用证证40.d需缴纳地价价款，契税税办理工程规规划许可证证50.d需要施工图图设计后办理施工许许可证20.d需施工招标标后办理预售许许可证20.d需投资额达达到规定要要求后办理产权证证90.d需项目竣工工备案后二、规划设设计440.dd方案策划20.d对业态、户户型、外立立面等再研研究方案设计25.d在方案策划划基础上完完善总平面图、建建筑图设计计55.d对中标方案案深化设计计，结构选选型、各系系统功能确确定总平面图、建建筑图审查查20.d主要是人防防、消防审审查，获得得审批意见见施工图设

21、计计30.d将项目量化化、图纸化化，指导预预算、招标标、施工施工图审查查20.d获得政府规规划部门指指定设计单单位认可，完完善设计程程序热力、电力力、室外雨雨污水、燃燃气设计50.d配套设施设设计，结合合到项目的的规划设计计中，预留留预埋做准准备外立面方案案设计30.d应在结构出出地面前完完成外立面面的设计、施施工招标工工作弱电智能设设计60.d主要是楼宇宇自控、安安防、电信信、停车场场系统室内精装修修方案设计计30.d室外园林、道道路设计50.d停车场、室室内外标识识导视系统统设计50.d三、工程招招投标353.dd办理方案设设计招标3.d为办理用地地规划许可可需要招标标，方案中中标后可行行

22、工程地质、水水文勘察设设计、施工工招标10.d为整个项目目土方开挖挖、支护、基基础选型、抗抗浮水位设设置等而准准备办理监理招招标20.d土方、降水水、护坡、桩桩基设计招招标20.d可以在扩初初图基本确确定，基础础形式已经经获得认可可前提下实实施办理施工招招标40.d为办理施工工许可证而而准备，在在施工图设设计完成后后进行电梯招标30.d考虑选择的的电梯加工工周期、数数量，在主主体结构完完成之前446个月月内完成门窗招标20.d在主体结构构完成前，二二次砌筑开开始前200天左右完完成消防、空调调招标50.d需要在主体体结构完成成前3个月月左右完成成，以保证证设备加工工订货电力、燃气气、雨污水水、

23、热力招招标50.d需在施工图图设计前开开始咨询相相关方案，并并结合施工工进度及时时插入施工工弱电智能招招标30.d需在精装修修施工开始始前完成精装修施工工招标30.d需在二次砌砌筑基本完完成，各种种管线设备备基本就位位前完成园林、道路路、绿化招招标20.d需在楼内基基本没有大大宗材料、设设备以及垃垃圾进出时时插入停车场、室室内标识导导视系统招招标30.d在地下室所所有设备安安装、调试试后进行四、施工进进度765.dd土方、降水水、护坡、桩桩基施工150.dd可提前插入入，边做施施工图设计计边开挖土土方，节约约工期基础底板垫垫层、防水水、保护层层、基础底底板施工30.d需在完成总总承包招标标，领

24、到施施工许可证证后实施施地下室结构构施工20.d首层5层层结构施工工150.dd电梯设备安安装60.d主体结构以以及屋顶电电梯机房已已经具备安安装条件消防、空调调、室内电电力设备、给给排水施工工90.d春节放假后后，正式全全面复工，33个月内集集中施工完完毕室内精装修修施工85.d室内弱电智智能施工60.d室外管线施施工40.d园林绿化道道路施工50.d停车场系统统、室内外外导视系统统施工30.d五、竣工验验收备案200.dd人防验收30.d人防工程全全部竣工后后即可卫生防疫检检验等30.d生活水池施施工完毕并并蓄水后即即可规划验收70.d外立面完工工、室外管管线安装完完毕后即可可准备消防验收

25、50.d如带精装修修验收，需需待精装修修全部完成成后同一验验收竣工备案20.d所有验收均均结束并获获得相关部部门认可后后到建委备备案注：计划时时间应看工工作量，且且有些工作作可以交错错进行。也也有些工作作是要达到到一定的时时间节点才才可开展。三开发实施 （一）设立项目公司最好根据出让用地性质或土块大小或分区域来设立几间项目公司，这样就可以多几个土地证，既便于做抵押或转让利于以后转让或退出或引入战略投资者。商业地块最好是分块设立公司，物流仓储用地一般是企业自行经营，可统一以一个项目公司来设立。考虑到财务做账问题，也不能设得过多的公司，所以要做好规划。新成立公司需办证照：证照名称受理部门营业执照工

26、商部门法人代码证证技监局国、地税证证税务部门开户证、贷贷款卡银行道路运输许许可证交管部门市场证工商部门电信增值许许可证工信部基本建设投投资证（立立项）发改环保证环保局.很多在全国国布局的物物流园投资资商，为了了便于在项项目地开展展工作会与与当地的企企业合作，最最好要先做做小人后做做君子，在在合作合同同及公司章章程明确各各方的权利利义务：11）公司名名称、股东东构成；22）注册资资本、股权权比例、出出资方式。分分红及承担担债务比例例；3）股股权转让的的约定；44）管理机机构：股东东会是最高高决策机构构，董事会会是执行机机构。要明明确投票权权的处置方方式（1人人1票、11股1票？）。做好好人员安排

27、排：主要明明确董事长长、法定代代表人、总总经理、财财务总监是是哪方股东东派出。各各方的工作作职责；55）其他约约定：经营营范围、地地点、经营营宗旨、强强制退股、股股权增发、财财务制度、清清算制度等等。（二）架架构：项目目筹建阶段段的基础组组织架构：所谓项目目就是把一一个想法变变成一个现现实的过程程。其特点点是：目的的性、临时时性、独特特性、制约约性、整体体性、不确确定性、时时间性、渐渐进性、成成果不可逆逆转性、组组织的临时时性和开放放性。而当当完成后，出出现周而复复始的工作作，叫运营营。一个物物流园区的的落地过程程（从定位位至经营阶阶段）就是是一个项目目管理过程程，会涉及及到方方面面面，在复复

28、杂多变的的环境中如如何协调和和做好一件件事，需要要一个综合合型、有全全局观的人人才来统筹筹管理，在在这里项目目总经理担担当起很重重要的角色色，他要负负责统筹项项目的全过过程。什么么是统筹，下下面的小故故事很说明明统筹能力力：天冷了了，想吃火火锅，又懒懒得出去，咋咋办呢？首首先邀请55个人。给给第1个电电话：“顺顺路买点菜菜来，就差差蔬菜了。”接接着第2个个：“顺路路买点羊肉肉，就差肉肉了。” 然后第33个：“顺顺路买点冻冻豆腐各种种丸子啥的的，就差这这个了。”之之后第4个个：“就差差酒了。”最最后第5个个：“火锅锅底料不够够了，带点点来。”然然后，挂电电话烧锅水水坐等以及处理理好这相互互的关系

29、。他还需负责以下这几方面的管理：在筹建阶段，招商部门就需参与，它可以将客户的需求传递给项目总经理和工程部（及总部），根据客户的需求来做园区规划。在前期这个阶段，还要设立一个看似不起眼，其实很重要的角色，就是在办公室里设置办证员的岗位，他除办营业执照、税务登记等必备的企业证照外，还要帮助工程部办相关项目开工的证照。（当然，如果投资协议有约定，可以请政府协调小组帮忙加快速度进行）（三）定位决策1、资金决策：资金筹措渠道、如何使用、如何平衡、盈利期望2、项目决策：项目定位、盈利模式、产品功能和规划设计、服务对象、实施进度3、人力决策：设置部门和岗位、需要哪方面人员、主管部门沟通、团队运作能力和执行能

30、力、合作机构（四）立项和可行性报告1、通过招拍挂后，与国土部门签订土地买卖合同； 2、确定开发方案； 3、根据规划局的规划要点来申报、审批项目建议书； 4、编制项目可行性研究报告； 5、申报、审批项目可行性研究报告。 缴纳相关税费 1、缴交土地出让金、契税、印花税、证照费等2、建设工程规划许可证执照费 3、可行性研究费 附：可行性报告撰写的主要内容第一章 总论1.1 项目名称1.2 项目承办单位及简介1.3 编制依据和研究范围1.4 项目建设地理位置概况1.5 项目概况第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目提出背景2.2 项目建设的必要性第三章 市场预测3.1 行业情况分析3.2 区域年度

31、货运量预测和市场容量3.3SWOT分析3.4 发展现代物流的机遇和条件第四章 建设内容及建设规模4.1 建设内容4.2 建设规模4.3 建设梯度第五章 项目实施进度安排5.1 建设工期5.2 项目实施进度表第六章 投资估算与资金筹措6.1 投资估算6.2 资金筹措第七章 财务评价7.1 财务评价基础数据与参数选取7.2 不确定性分析7.3 财务评论依据第八章 社会评价8.1 项目对社会的影响分析8.2 项目所在地互适性分析8.3 社会评价结论第九章 风险分析9.1 项目主要风险因素识别9.2 风险程度分析9.3 防范和降低风险对策第十章 可行性研究结论与建议10.1 推荐方案的总体描述10.2

32、 推荐方案的优缺点10.3 可行性研究结论10.4 建议 物流园区运运营实操 之开开发（三）四工程管理理 很多人人将开发等等同于工程程建设。那那么就说说说工程管理理。物流园园区在建设设阶段就设设项目经理理岗位，统统筹项目报报建、建设设、策划、招招商、运营营管理的工工作。但是是工程管理理又是一个个比较专业业的工作，这这让非工程程类的项目目总经理级级头痛不已已。如何对对作为烫手手芋的工程程进行管理理？作为非非科班的管管理者，只只能做些监监督工作了了。能不能能堵住工程程黑洞，只只能且做且且提高了。如如果你的园园区投资成成本又高，质质量麻麻地地，运营后后，物业不不是被投诉诉漏雨，就就是投诉门门坏了，没

33、没水没电没没暖气，那那就只好恳恳请你祈求求多福了。把握原则：降低成本、保证质量、快见效益。如何做？一是货比三家，就是让多些建设单位来投标，多考察，甚至较大批量的材料由公司自购（要有货期）。二要在合同中明确质量要求和处罚条款，强化监理的责任，工程部要派员旁站监督（尤其隐蔽工程，），落实每道工序签名后才可进行下一工序的制度。三在保证质量前提下，尽量缩短工期，尤其要统筹计划好，每一配套工序的进入和完成时间，如消防、水电等，这样使到建筑物能尽快交付给商户使用，从而尽快产生效益。（一）工程统筹工程是一项大系统，项目经理要懂得如何统筹，将项目涉及到各细项列出，找出关键点，然后所有工作顺势铺开。以下是某物流

34、园一项建筑工程，由项目总经理召开各部门会议，进行工作统筹：序号内容负责人完成时间备注1土建工程部主管管已封顶2钢构工程部主管管8月20日日进场3外网给排水水工程部主管管9月底4道路、管网网工程部主管管9月底5采暖工程部主管管10月100日前6围墙封闭（后后路面砌墙墙，剩余铁铁艺围栏）工程部主管管10月底物业部提供供尺寸7监控（用数数字高清、红红外线围栏栏报警IT部11月底与消防同步步8园区照明物业部10月底在雨棚顶做做，也要将将棚内照明明做好9弱电（电话话、电视、网网络）IT部10月底工程负责埋埋管，要求求口径大，预预备多2条条10强电（高压压和低压）工程部8月底完成成变压器安安装，9月月底完

35、成低低压低压由工程程部提供建建设要求给给施工队11进出口保安安亭（含收收费系统）IT部11月底12保安亭采暖暖预留工程部10月100日前13消防工程部10月中旬旬前14内装修工程部10月底看施工队报报价，确定定相应的地地砖、墙砖砖、洗水盘盘、厕座、开开关（封板板）（二）工程程前期工作作1、根据据董事会决决定，由工工程部排出出近期需开开工的工程程计划。序号项目名称工程具体内内容预计开工时时间备注2、红线测测量定位、地地形测量、地地质勘察11）勘测定定位委托政政府认可的的勘测部门门对征地红红线进行定定位测量（一一般勘测范范围扩展到到红线外5500米）。2）地形测量委托勘测单位对地块地形做测量（重要

36、设施应标坐标和高程），地形测量资料备份给设计院，供设计院做土方平衡方案和设计布置参考。3）地质勘察地质勘察是对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试。工程部需做好地质勘察过程中的孔位定位、开钻和结束时间、每孔实际钻杆数量和钻杆长度等检查、复核和记录工作，必要时拍摄图像资料。勘察过程中，要对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考。（物流园区因容积率较低，建筑楼层普遍不高，这一步包括压桩、打桩很多都免了，只是采用挖桩形式来搞地基）3、设计文件和资料准备1）项目相关资料A、项目基础资料：工程部对项目的基本情况进行详细了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项目建

37、设计划、项目所在地工程（或监理）招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质量和安全监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料等。B、地下管线资料：向政府有关部门了解地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料（地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等）。当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。2、对设计院进行招标后（建议尽量用当地的设计院，不能一个设计院将全国打遍了，因为各地气候、土地环境不同，如南方雷雨

38、天气多，要考虑在雨水天装货的问题，而北方要考虑雪荷问题（屋顶的坡度相对要大些），还有建设期短的问题等等。以及要考虑他们的资质），将项目所在地图审报建要求，红线图、勘测图、当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送中标的设计院，请有资质的对应设计单位（如电力请电力设计院、路桥请市政设计院、土建请建筑设计院等）进行总平面设计、外观形象、线路设施图、施工图设计【最好标明所使用材料（品牌、规格型号）】、单项设计等等可开工建设的图纸。设计收费谈判：总平面设计（控规）按项目用地面积来计收（以整

39、块地谈设计费，但可按公顷作标准对比），工程设计费（施工图）按建筑单价/平方米标准收取，如果很多套楼房（仓库）的面积、布局都是一样的，就是图纸的复套，除第一套按标准收，其他的设计费要谈打折，最低可谈到按30%收取。3、工程部要做好规划设计图、施工图审核，并提出合理化意见，经修改后，确定最终的图纸(如某个物流园区根据地形来设计仓库，门口的朝向只是考虑是否利于装卸货，却不想处于风口上，虽然不是将猪吹上天，但出现经常性损坏，给后面的物业管理工作带来难度，且增加营运费用）。施工图包含有：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明（有风载雪载、荷载、震级、标高、做法），一层屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图

40、，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）。以及单项设计：消防、电力、取暖、弱电等。4、施工、监理和设备及材料招标工作1）工程部应做好施工总包单位的招标工作，对当地建筑市场（材料、工价）做好必要的调研、考察等工作和对正在合作的施工单位的现场考评工作，特别是做好现有施工总包合同条款执行可操作性情况和条款完善情况的建议。附投标评估工程名称工程面积预期完工时时间投标单位名名称投标价近期类似工工程情况资质、经验验和能力工程项目小小组评估意意见确定中标单单位工程招标小小组成员会会签定标审批人人意见备注：附上上投标单位位的标书及及相关资料料。施工

41、招招标要明确确：A、工工程承包范范围（具体体内容：范范围内的全全部建筑、装装修、市政政工程。）；B、合同同工期（项项目工程时时间），要要求开工人人数；C、工工程质量（质质量标准的的确定），施施工队的资资质；D、合合同价款及及付款方式式：（工程程造价、合合同结算价价款、付款款方式以什什么付款方方式为主。要要求一定要要开具工程程建筑发票票）。2）按按以下要求求做好监理理单位的推推荐、招标标工作。（11）拟监理理项目的建建筑类型和和面积分类类、明细（如如低层建筑筑、仓库、办办公楼、信信息中心、综综合楼等面面积明细）；（2）监监理工期和和监理服务务期明确；监理工期期为项目开开工至竣工工时间，在在项目开

42、工工半个月前前进场，竣竣工后3-6个月做做配合交付付和工程决决算复核，工工程质量问问题投诉现现场取证、见见证和发函函；（3）原原则上至少少3家监理理单位参加加，按要求求向项目公公司作书面面承诺并报报价。项目目公司在对对监理项目目情况了解解后，按合合理低价原原则推荐监监理人。33）非包工工包料项目目，要做好好可能的临临时设施的的设备及材材料招标工工作。工程程开工前，做做到有备而而战，除上上以上方面面，还需建建立起工程程概算、预预算制度。使使工程项目目能先规划划再实施。这这样做可减减少工程项项目中各环环节重大调调整改动，从从而有效核核算、节约约工程成本本，做到心心中有数。（三）工程合同及拔款管理1

43、、工程造价审核工程的造价影响到工程的成本核算，影响到投资效益，也会直接影响开发施工的质量、进度，故而要加强对工程造价管理审核。2、工程造价模式开工前预算造价，竣工后决算造价。对造价管理一般有三种模式：A.包工不包料;B.一次性包定工、料;C.包工包料。A、包工不包料模式：由项目公司提供建筑材料，提供施工机械设备，施工单位承包施工人工工资，提供人工工具。B、一次性包定工、料模式：项目公司与施工单位签订一次性包定工程材料、人工工资和各项取费的造价合同（包死总价），有变化都不多给或少给。C、包工包料，开工前预算造价，竣工后决算造价模式：决算造价以预算造价为依据。分a固定单位，根据工程量变更总价（南方较多采用）；b依据定额按国家规定，取施工期间不同工期阶段的材料调整价、人机取费价的总和，可根据定额下浮57%（北方采用较多，含江西、湖北、河南）。施工期间的工程变更，竣工后结算总造价时相应增减。3、签署合同在确定施工图纸、工程总价后，通过招投标确