第一章资产评估总论riv.docx

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1、第一章总论论本章是资产评估估的理论性、方方法性、基本本概念的章节节，在历年考考试中，本章章的比重较大大。第一节资产评评估的含义一、资产评估的的概念资产评估是是市场发展到到一定阶段的的产物。资产评估是是一项动态化化、市场化的的社会经济活活动，它是市市场经济条件件下客观存在在的经济范畴畴。在我国，随随着社会主义义市场经济体体制的确立和和发展，资产产评估作为社社会性和公正正性活动，在在产权转让、企企业重组、资资产流动等方方面发挥了重重要作用，成成为社会经济济生活中新兴兴的不可缺少少的行业。一般地说，资资产评估是指指通过对资产产某一时点价价值的估算，从从而确定其价价值的经济活活动。具体地地说，资产评评

2、估是指由专专门机构和人人员，依据国国家规定和有有关资料，根根据特定的目目的，遵循适适用的原则，选选择适当的价价值类型，按按照法定的程程序，运用科科学的方法，对对资产价值进进行评定和估估算的过程。通过对概念念的解释，可可以看出，资资产评估主要要由六大要素素组成，即资资产评估的主主体、客体、特特定目的、程程序、价值类类型和方法。1、评估的的主体是指资资产评估的执执行者的操作作者；2、评估的的客体是指资资产评估的对对象，即被评评估的资产；3、评估的的特定目的是是指资产评估估为哪一项经经济业务服务务；4、评估的的程序是按照照法定的程序序，它是规范范科学进行资资产评估的必必要条件；5、评估的的价值类型是

3、是对评估价值值的质的规定定，对不同的的资产会有不不同的价值类类型6、科学的的方法。同时时，整个资产产评估工作是是按一定程序序系统进行的的。资产评估的的要素是一个个有机组成的的整体，它们们之间相互依依托，相辅相相成，缺一不不可。而且，它它们也是保证证资产评估价价值的合理性性和科学性的的重要条件。二、资产评评估的特点充分理解和和把握资产评评估的特点，有有利于进一步步弄清资产评评估的实质，对对于搞好资产产评估工作、提提高资产评估估质量具有重重要意义。一一般来说，资资产评估具有有以下特点：（一）现实实性现实性是指以评评估基准期为为时间参照，按按这一时点的的资产实际状状况对资产进进行的评定估估算。资产评

4、估基基准期是指确确定的资产评评估价值的基基准时间。由由于各种资产产都是处在不不断运动和变变化中的，资资产的数量、结结构、状态和和价值也就不不可能长期保保持不变。因因此，资产评评估只能是评评估某一时点点的资产，它它不能完全反反映各个时期期的资产状况况。为了科学学实施资产评评估，使评估估结果具有可可解释性，便便于客户和公公众对其合理理利用，必须须确定评估基基准期。评估估基准期一般般以“日”为基准时点点，选择与资资产业务或评评估作业时间间较接近的时时期。资产评估的的现实性表现现在以下三个个方面：1、资产评评估直接以现现实存在作为为评估的依据据。2、以现实实状况为基础础反映未来。3、现实性性强调客观存

5、存在。现实性主要要把握两点：时点和表现现形势。（二）市场场性资产评估是是来源于市场场、服务于市市场的活动，其其市场性特点点表现在市场场活动中的资资产交易活动动发生条件下下，资产评估估通过模拟市市场条件对资资产做出评定定估算和报告告，并且这一一估算和报告告结果必须接接受市场检验验。（三）预测测性资产评估的的预测性是指指用资产的未未来时空的潜潜能说明现实实。现实的评评估价值必须须反映资产的的未来潜能，未未来没有潜能能和效益的资资产，现实评评估价值是不不存在的。因因此，通常用用未来预期收收益折算来反反映整体资产产的现实价值值，用预期使使用年限和功功能来评估某某类资产的价价值，等等，这这是预测性特特点

6、的现实表表现。（四）公正正性公正性是指指资产评估行行为对于评估估当事人具有有独立性，它它服务于资产产业务的需要要，而不是服服务于相互矛矛盾的资产业业务当事人的的任何一方的的需要。这说说明资产评估估的行为必须须服务于当事事人进行的经经济行为，必必须满足资产产评估业务的的需要，而不不是满足某一一个当事方的的需要。 公公正性的表现现有两点：一是资产评评估是按公允允、法定的准准则和规程进进行的，具有有公允的行为为规范和业务务规范，这是是公正性的技技术基础；二是评估人人员通常是与与资产业务没没有利害关系系的第三者，这这是公正性的的组织基础。（五）咨询询性咨询性是指指资产评估结结论是为资产产业务提供的的专

7、业化估价价意见，这个个意见本身并并无强制执行行的效力，评评估者只对结结论本身合乎乎职业规范要要求负责，而而不对资产业业务定价决策策负责。事实实上，资产评评估为资产交交易提供的估估价往往由当当事人作为要要价和出价的的参考，最终终的成交价格格取决于讨价价还价的本领领。咨询性除除具有上述有有限法律责任任这一含义以以外，还有另另一含义，即即资产评估是是职业化专家家活动，其表表现是一定数数量结构的专专家组成专业业评估机构，形形成专业化的的社会分工，评评估活动专业业化、市场化化了。这种专专门化、市场场化的评估业业拥有大量的的资产市场信信息，能够更更好地为资产产业务的优化化和实现服务务。三、资产评评估与会计

8、计计价的区别资产评估有有广义和狭义义之分，广义义的资产评估估包括所有涉涉及资产价值值的行为。但但是，理论的的界定和实践践的运用中，我我们所称的资资产评估是狭狭义的，反映映的是在产权权变动、资产产流动等资产产特定行为下下的估价过程程。因此，资资产评估与会会计计价具有有明显的区别别，表现在以以下几个方面面：（一）发生生的前提条件件不同会计学中的的资产计价严严格遵循历史史成本原则，同同时是以企业业会计主体不不变和持续经经营为假设前前提的。而资资产评估则是是用于发生产产权变动、会会计主体变动动或者作为会会计主体的企企业生产经营营活动中断、以以持续经营为为前提的资产产计价无法反反映企业资产产价值时的估估

9、价行为。明明确这一区别别，一方面说说明资产评估估并不是、也也不能够否定定会计计价的的历史成本原原则，因为其其发生的前提提条件不同；另一方面说说明，在企业业持续经营的的条件下，随随意对企业资资产进行评估估，以资产评评估价值替代代资产历史成成本计价的做做法是缺乏理理论依据的。如如果随意进行行评估，不仅仅会破坏会计计计价的严肃肃性，违背历历史成本原则则，还会对企企业的成本和和收益计算产产生不利影响响。当然，资资产计价有时时也需要根据据物价变动情情况进行评估估。（二）目的的不同简单来说，会会计学中的资资产计价是就就资产论资产产，使货币量量能够客观地地反映资产的的实际价值量量。资产评估估则是就资产产论权

10、益，资资产评估价值值反映资产的的效用，并以以此作为取得得收入和确定定它在新的组组织、实体中中的权益的依依据。同时，会会计学中资产产计价的目的的是为投资者者、债权人和和经营管理者者提供有效的的会计信息，资资产评估价值值则是为资产产的交易和投投资提供公平平的价值尺度度。资产评估的的目的是交易易者提供价值值的参考依据据；会计的目目的是为经营营、管理者或或债权人提供供经济信息的的依据。（三）执行行操作者不同同资产计价是是由本企业的的财会人员来来完成的，只只要涉及与资资产有关的经经济业务均需需要计价。资资产评估则是是由独立于企企业以外的具具有资产评估估资格的社会会中介机构完完成的。二者者的操作者不不同。

11、当然，资产产评估与会计计计价也是有有联系的，会会计计价有时时需要以资产产评估价值为为依据。但资资产评估与会会计计价毕竟竟是两个不同同的经济范畴畴，无论在理理论上还是实实际工作中都都必须明确区区分。例如，在投投资活动过程程中，甲企业业投资给乙企企业一项资产产，资产评估估对该项资产产进行评定，收收到该项资产产时，它的价价值是由评估估价值入账。这这说明评估价价值有时也可可作为会计计计价的基础和和依据。当然然评估的时候候也需要以会会计资料为基基础进行，二二者相辅相成成。第二节资资产评估的对对象一、资产的的含义资产评估的的对象，是指指被评估的资资产，即资产产评估的客体体。什么是资资产，却不是是轻易可以回

12、回答的问题。作作为资产评估估对象的资产产，有的是单单项资产，有有的则是若干干项资产的组组合体；有的的是某一资产产的所有权，有有的则是资产产的使用权，等等等。我国的的资产评估对对象的确定，最最初是以企业业为主体进行行研究的，当当然也不排斥斥各项独立形形态的资产，如如房地产等。就就企业主体而而言，会计学学中的资产是是指过去的交交易或事项形形成并由企业业拥有或者控控制的资源，该该资源预期会会给企业带来来经济利益。在在国际评估估准则和美美国的专业业评估实务统统一准则（UUSPAP）中中，并没有直直接给出资产产评估中资产产的定义，但但却明确地指指出了作为资资产评估对象象的资产与会会计学中的资资产存在差异

13、异性。对于作为资资产评估对象象的资产，可可以从以下几几个方面理解解：（一）资产产是一种权利利面对众多不同类类型和形态的的资产，要科科学估算其价价值，首先应应判断其价值值的内容。正正如国际评评估准则中中指出：从技技术上说，被被评估的对象象是资产，它它应该是所有有者的权利而而不是资产本本身超出资产产的范畴。权权利表现形势势方面，它主主要表现为能能够带来的权权益或能体现现出的效用。评评估者要评估估的不是这些些资源的本身身，而应是这这些资源某一一方面的权利利。（二）资产产是一种获利利能力判断和评估估一项财产是是否是资产、其其价值如何，首首要问题是判判断其是否具具有获利能力力。如果不具具备获利能力力，也

14、就不具具备资产的特特征，也就无无所谓价值的的存在。资产产的价值是由由资产所具有有的获利能力力决定的，它它未来的获利利能力越高，它它的价值越大大，它未来的的获利能力越越低，它的评评估价值就越越小。不是评评估人员评估估出来的。评评估人员只是是采用适当的的方法将其价价值反映出来来。（三）资产产必须为某一一主体所拥有有和支配资产作为具具有获利能力力的权利，必必须有其拥有有和支配的主主体，权属问问题也是资产产的本质内容容，例如有关关定理、公式式等是社会共共有的财富，无无从判断其价价值（再例如如一些新闻）。而而且，权属模模糊不清，就就无法界定资资产范围，也也就无从估算算其价值。二、资产的的分类为了科学地地

15、进行资产评评估，应对资资产评估对象象按不同的标标准进行合理理分类。（一）按资资产存在形态态分类按资产存在在的形态可以以分为有形资资产和无形资资产。有形资产是是指那些具有有实体形态的的资产，包括括机器设备、房房屋建筑物、流流动资产等。会会计学中的固固定资产，一一般是以使用用年限在一年年以上，单位位价值在规定定限额以上为为标准的主要要劳动手段。在在资产评估中中，固定资产产具体是指机机器设备、房房屋建筑物等等，评估时应应分别进行，因因为它们具有有不同的功能能和特性。无形资产是是指那些没有有物质实体而而以某种特殊殊权利和技术术知识等经济济资源存在并并发挥作用的的资产，包括括专利权、商商标权、专有有技术

16、（非专专利技术）、土土地使用权、商商誉等。简单理解就就是有实物形形态的资产是是有形资产；没有实物形形态的资产，能能够发生作用用的资产是无无形资产。（二）按资资产是否具有有综合获利能能力分类按资产是否否具有综合获获利能力可以以分为单项资资产和整体资资产。单项资产是是指单台、单单件的资产。整整体资产是指指由一组单项项资产组成的的具有获利能能力的资产综综合体。作为资产评评估对象的资资产，大多具具有可确指的的存在形态，可可以单件、单单台地进行评评估。例如，我我们可以确切切地评估厂房房、机器设备备的单项价值值，但是，如如果不是变卖卖单项资产，而而是把企业作作为商品进行行买卖时。一一般不能够简简单地按单项

17、项资产的评估估价值总和来来交易，因而而，就存在着着有射于单项项资产评估的的整体资产评评估。典型的的整体资产一一般是一个企企业，也可以以是某一车间间，或者是一一组无形资产产的综合体。企企业整体资产产不是企业各各单项可确指指资产的汇集集，其价值也也不等于各单单项可确指资资产价值的总总额，因为企企业整体资产产评估所考虑虑的是它作为为一个整体资资产的生产能能力或获利能能力，所以，其其评估价值除除了包括各单单项可确指的的资产价值以以外，还包括括不可确指的的资产，即商商誉的价值。（三）按资资产能否独立立存在分类按资产能否否独立存在可可以分为可确确指的资产和和不可确指的的资产。可确指的资资产是指能独独立存在

18、的资资产，前面所所列示有形资资产和无形资资产，除商誉誉以外都是可可确指的资产产。不可确指指的资产是指指不能独立于于有形资产而而单独存在的的资产，如商商誉。商誉是是由于企业地地理位置优越越、信誉卓越越、生产经营营出色、劳动动效率高、历历史悠久、经经验丰富、技技术先进等原原因，能获得得的投资收益益率高于一般般正常投资收收益率所形成成的超额收益益，它不能脱脱离企业的有有形资产单独独存在，所以以称为不可确确指的资产。目前不可确确指的资产只只有商誉。（四）按资资产的流动性性分类按资产的流流动性可以分分为短期资产产和长期资产产。资产的流流动性决定其其变现性，流流动性越活，变变现性就活，偿偿债能力就活活。流

19、动性弱弱，变现性差差，偿债能力力弱。短期资资产（如流动动性）的变现现性较活，而而长期资产（如如固定资产、无无形资产）的的变现性较弱弱。资产评估中中的评估对象象是评估的基基本要素，它它是直接评估估的客体。第三节资资产评估的价价值类型一、资产评评估的特定目目的资产评估的的特定目的是是指被评估资资产即将发生生的经济行为为。同样的资资产，因为评评估的特定目目的不同，其其评估值也不不相同。资产评估的的特定目的对对资产评估的的影响表现在在两个方面：一是在什么么样的条件下下，即资产发发生怎样的经经济行为时应应该评估和可可以评估；二是不同的的经济行为决决定了评估价价值类型的差差异，引致资资产评估结果果的差异。

20、我国资产评评估实践表明明，资产评估估的特定目的的主要有：资资产转让；企企业兼并；企企业出售；企企业联营；股股份经营；中中外合资、合合作；企业清清算；抵押担担保；企业租租赁；债务重重组等等。1、资产转转让：资产转转让是指资产产拥有单位有有偿转让其拥拥有的资产，通通常是指转让让非整体性资资产的经济行行为。2、企业兼兼并：企业兼兼并是指一个个企业以承担担债务、购买买、股份化和和控股等形式式有偿接收其其他企业的产产权，使被兼兼并方丧失法法人资格或改改变法人实体体的经济行为为。3、企业出出售：企业出出售是指独立立核算的企业业或企业内部部的分厂、车车间及其他整整体资产产权权出售行为。4、企业联联营：企业联

21、联营是指国内内企业、单位位之间以固定定资产、流动动资产、无形形资产及其他他资产投入组组成各种形式式的联合经营营实体的行为为。5、股份经经营：股份经经营是指资产产占有单位实实施股份制经经营方式的行行为，包括法法人持股、内内部职工持股股、向社会发发行不上市股股票和上市股股票。6、中外合合资、合作：中外合资、合合作是指我国国的企业和其其他经济组织织与外国企业业和其他经济济组织或个人人在我国境内内举办合资或或合作经营企企业的行为。7、企业清清算：包括破破产清算、终终止清算和结结业清算。8、抵押：抵押是指资资产占有单位位，以本单位位的资产作为为物质保证进进行抵押而获获得贷款的经经济行为。9、担保：担保是

22、指资资产占有单位位，以本企业业的资产为其其他单位的经经济行为担保保，并承担连连带责任的行行为。10、企业业租赁：企业业租赁是指资资产占有单位位在一定期限限内，以收取取租金的形式式，将企业全全部或部分资资产的经营使使用权转让给给其他经营使使用者的行为为。11、债务务重组：债务务重组是指债债权人按照其其与债务人达达成的协议或或法院的裁决决同意债务人人修改债务条条件的事项。二、资产评评估的价值类类型（一）价值值类型的作用用价值类型是是指评估价值值的含义，是是评估价值质质的规定。价价值类型在资资产评估业务务中具有重要要的作用，表表现在：1、价值类类型是影响和和决定资产评评估价值的重重要因素。资资产评估

23、价值值是某项资产产在特定条件件下的价值表表现，其价值值含义不同，结结果也不一样样。而不是资资产本身的特特定价值和内内在价值。例例如，一台机机器设备，用用于投资行为为的评估和用用于销售变现现行为的评估估，其价值含含义不同，评评估值也不一一样。用于销销售变现行为为，该资产的的使用价值取取决于市场的的交换条件和和需求者对其其使用价值的的判断；用于于投资行为的的评估，则只只是考虑该机机器设备在新新投资企业中中是否有用及及其有用程度度。显然，这这时需求者及及其市场条件件就会产生差差异。2、价值类类型制约资产产评估方法的的选择。价值值类型实际上上是评估价值值的一个具体体标准，为了了获得某种标标准的评估价价

24、值，需要通通过评估方法法获得。国际际上通行的评评估方法主要要有三种：市市场法、成本本法和收益法法。在现实工工作中，我国国更多地采用用的是成本法法，市场法和和收益法的应应用相对较少少。事实上，评评估方法本身身只是估算评评估价值的一一种思路，价价值类型确定定后直接制约约着方法应用用中各种指标标、参数的判判断和选择。3、明确评评估价值类型型，可以更清清楚地表达评评估结果，可可以避免报告告使用者误用用评估结果。任任何评估结果果都是有条件件的，不同的的，评估目的的、市场条件件决定其价值值含义是不同同的，评估价价值也不相同同。评估师在在评估报告中中明确其提出出的评估价值值的类型，可可以使委托方方更清楚地使

25、使用评估价值值，这样也可可以规避评估估师的责任。（二）价值值类型的类别别价值类型的的种类或表述述，有代表性性的观点有两两种：一种是是将价值类型型分为现行市市价、重置成成本、收益现现值和清算价价格，这是我我国理论界比比较早的具有有代表性的观观点。另一种种则是根据国国际评估准则则，将价值值类型区分为为市场价值以以及市场价值值以外的价值值类型。现在在，第二种观观点在现实中中得到广泛应应用。一、是将价价值类型分为为现行市价、重重置成本、收收益现值和清清算价格，这这是我国理论论界比较早的的具有代表性性的观点。1、重置成成本是指现实实市场条件下下，重新构建建一项全新资资产所耗费的的货币支出。重重置成本的前

26、前提是资产处处于在用状态态，一方面反反映资产已经经投入使用，另另一方面反映映资产能够继继续使用，对对所有者具有有使用价值。2、现行市市价是指资产产在公开市场场上的售卖价价格。公开市场应应具备以下四四个条件：（11）有自愿的的买者和卖者者；（2）买买者和卖者的的地位平等；（3）买者者和卖者都有有获得足够市市场信息的机机会和时间（44）买卖双方方的交易行为为都是在自愿愿的、理智的的，而并不是是在强制的、受受限制的情况况下进行的。影响现行市市价的主要因因素有三个方方面：（1）基础础价格；（22）供求关系系；（3）质质量因素。3、收益现现值收益现值是根据据资产未来预预期获利能力力的大小，以以适当的折现

27、现率将未来的的收益折现为为现值。 收益现值值类型适用的的前提条件首首先是资产要要投入使用，同同时投资者投投入的目的是是为了预期收收益。4、清算价价格：清算价价格是指在非非公开市场上上限制拍卖的的价格。清算算价格一般低低于现行市场场价格，这是是由市场供求求状况决定的的。其一，因经经营失利而导导致破产的企企业，必然会会急于将资产产转让或拍卖卖；其二，这种种交易活动只只要取决于买买方，占有主主动权的买方方必定极力压压低成交价格格，以从中获获取利益。清算价格一一般取决于下下列几个因素素：（1）资产产的通用性。专专用设备的清清算价格一般般会大幅度低低于其市场价价格。一个具具有某一特殊殊属性（使用用价值）

28、的财财产对于所有有者来讲并不不具有特殊价价值。（2）清算算时间的限制制。一般地，清清算时间越长长，在市场上上讨价还价的的余地越大，清清算价格会越越高。二、是根据据国际评估准准则，将价值值类型区分为为市场价值及及市场价值以以外的价值。1、市场价价值。关于市市场价值的定定义，无论国国际评估准则则，还是美美国的专业业评估统一标标准，以及及英国、澳大大利亚的评估估手册等，尽尽管在一些词词汇表达方面面有差异，但但基本含义是是一致的。因因此，我们可可以直接采用用国际评估估准则中的的定义国际际评估准则中中，市场价值值定义为：自自愿买方和自自愿卖方在评评估基准日进进行正常的市市场营销之后后所达成的公公平交易中

29、某某项资产应当当进行交易的的价值估计数数额，当事人人双方应各自自精明、谨慎慎行事，不受受任何强迫压压制。对于市场价价值的理解，应应着重从以下下三个方面把把握：（1）公开开和公平的市市场条件。即即所指市场价价值是在公开开和公平的市市场条件下形形成的，市场场条件不局限限于某事件发发生或某人发发生，同时，当当事人是在信信息充分掌握握的基础上做做出的。公开开市场是指一一个竞争性的的市场，交易易各方进行变变易的唯一目目的在于最大大限度的追求求经济利益，交交易各方掌握握必要的。市市场信息，具具备较为充裕裕的时间，对对被评估资产产具有必要的的专业知识，交交易条件公开开并且不具有有排他性。（2）当事事人是理性

30、的的。当事人充充分掌握信息息，不受任何何压力，理性性条件下做出出的选择（3）市场场价值是价值值估计数额。除了市场价值值以外，其他他的价值类型型种类繁多，各各个国家也不不一样。根据据现实的必要要性和可行性性，主要还有有在用价值、投投资价值、持持续经营价值值、清算价格格、保险价值值、课税价值值等。2、在用价价值。在用价价值是指特定定资产在特定定用途下对特特定使用者的的价值，该价价值类型重点点反映了作为为企业组成部部分的特定资资产对其所属属企业能够带带来的价值，而而并不考虑该该资产的最佳佳用途或资产产变现所能实实现的价值量量。3、投资价价值。投资价价值是指资产产对于具有明明确投资目的的的特定投资资者

31、或某一类类投资者所具具有的价值。这这一概念将特特定的资产与与具有明确投投资目标、标标准的特定投投资者或某一一类投资者结结合起来。在资产评估估中，投资价价值是依据其其投资需求条条件，针对特特定投资者评评估某项投资资的投资价值值。与市场价价值相比，投投资价值是个个人的价值，它它未必是市场场价值。投资资价值反映特特定投资者与与一项投资两两者之间的主主观关系。虽虽然投资价值值和市场价值值参数可能相相似，但它和和市场价值在在概念上不同同。如果投资资者需求条件件为市场典型型条件，投资资价值可能和和市场价值相相同。4、持续经经营价值。持持续经营价值值是指在持续续经营条件下下公司的价值值。持续经营营价值假设现

32、现有资产将被被用于产生未未来现金流并并且不会被出出卖。投资者者考虑持续经经营价值，并并将它与生产产终止时的资资产价值对比比。如果持续续经营价值超超过生产终止止时的生产价价值，那么进进行经营是有有意义的。5、清算价价格。清算价价格是指在非非公开市场上上限制拍卖的的价格。清算算价格一般低低于现行市场场价格，这是是由市场供求求状况决定的的。其一，因因经营失利而而导致破产的的企业，必然然会急于将资资产转让或拍拍卖；其二，这这种交易活动动只要取决于于买方，占有有主动权的买买方必定极力力压低成交价价格，以从中中获取利益。6、保险价价值。保险价价值是指可能能因危险造成成损失的实体体项目的重置置和（或）重重建

33、成本。保保险价值是保保险单条款中中记载或认同同的某项资产产损失或资产产群价值的一一部分损失。7、课税价价值。是指根根据税法中规规定的与征纳纳税收相关的的价值定义所所确定的价值值。（三）价值值类型的决定定因素价值类型问问题一直是评评估业界的焦焦点和难点。但但至少已在下下列方面达成成共识：一是是价值类型是是必需的；二二是资产评估估过程开始就就应确定价值值类型，价值值类型指导资资产评估过程程始终；三是是每一种价值值类型必须定定义。决定和影响响价值类型的的因素是多方方面的，但主主要因素包括括：1、评估的特定定目的（经济济行为）；2、市场条条件；3、资资产功能及其其状态。上述三项因因素是一个有有机整体，

34、核核心问题是评评估的特定目目的，因为特特定目的确定定以后直接影影响市场条件件，进而也影影响资产功能能和状态。比比如，资产在在发生售卖的的经济行为下下，直接决定定了市场中需需求者的范围围。通常情况况下，资产评评估特定目的的不同，评估估价值也不一一样，这种差差异本身就是是由于特定目目的引致的价价值类型不同同造成的。但但需要进一步步说明的是，评评估师也可以以根据委托者者的要求选择择价值类型。一一般地，企业业破产、资产产拍卖，我们们可以选择清清算价格，但但也可以根据据委托者要求求选择采用市市场价值类型型。根据对市市场价值概念念的分析，国国际评估界似似乎对市场价价值具有更大大的偏好性，它它是一种理想想化

35、的评估价价值。当然，价价值类型选择择不同，直接接影响评估价价值数额。而而且，不同价价值类型下的的评估价值与与实际资产交交易值的差异异度是不同的的。如果企业业破产评估选选用清算价格格这种价值类类型，实际处处置时，处置置值和评估值值差异就会很很小；而如果果选用市场价价值类型时，处处置值和评估估值差异就会会较大。可见见，同样评估估目的，不同同价值类型的的评估值所表表现的实际交交易值与评估估值的差异程程度不同。强强调说明的是是，评估价值值与资产交易易值之间存在在差异是正常常的现象，因因为交易过程程中的许多因因素并非评估估师所应考虑虑的内容，委委托方使用评评估价值时，应应注意分析二二者差异的原原因。当然

36、，这这样并不是评评估者对评估估值就没有责责任了，其仍仍然应对形成成评估值的因因素及参数选选择方面负责责。第四节资资产评估的假假设假设对任何何学科都是重重要的，相应应的理论观念念和方法都是是建立在一定定假设的基础础之上的。资资产评估与其其他学科一样样，其理论和和方法体系的的形成也是建建立在一定假假设条件之上上的。适用资资产评估的假假设有以下几几种：一、继续使使用假设从资产评估估角度看，继继续使用假设设是指资产将将按现行用途途继续使用，或或转换用途继继续使用。对对这类资产的的评估，就要要从继续使用用的假设出发发，不能按资资产拆零出售售零部件所得得收入之和进进行估价。二、公开市场假假设公开市场是是指

37、发达与完完善的市场条条件。公开市市场假设是基基于市场客观观存在的现实实，即资产在在市场上可以以公开买卖，不不论资产的买买者或卖者都都希望得到资资产最大最佳佳效用。所谓最大最最佳效用是指指资产在可能能的范围内，用用于最有利又又可行和法律律上允许的用用途。这种资资产的最大最最佳效用可以以是现时的，也也可以是潜在在的。在评估估资产时，按按照公开市场场假设处理或或作适当调整整才有可能使使资产收益最最大。资产的的最大最佳效效用，由资产产主体；具体体特定条件以以及市场供求求规律所决定定。三、清算（清清偿）假设清算（清偿偿）假设是指指资产所有者者在某种压力力下被强制进进行整体或拆拆零，经协商商或以拍卖方方式

38、在公开市市场上出售。这这种情况下的的资产评估具具有一定的特特殊性，适应应强制出售中中市场均衡被被打破的实际际情况，资产产评估价值大大大低于继续续使用或公开开市场条件下下的评估值。在资产评估估中，由于资资产未来效用用不同而形成成了“三种假设”。在不同假假设条件下，评评估结果各不不相同。在继继续使用假设设前提下要求求评估资产的的继续使用价价值；在公开开市场假设前前提下要求评评估资产的公公平市场价值值；在清算假假设前提下要要求评估资产产的清算价格格。因此，资资产评估人员员在评估业务务活动中要充充分了解、分分析、判断、认认定被评估资资产最可能的的效用，以便便得出有效结结论。第五节资资产评估的原原则资产

39、评估的的原则是调节节资产评估委委托者、评估估业务承担者者以及资产业业务有关权益益各方在资产产评估中的相相互关系，规规范评估行为为和业务的准准则。包括两两个层次的内内容，即资产产评估的工作作原则和资产产评估的经济济原则。一、资产评评估的工作原原则（一）独立立性原则独立性原则则要求在资产产评估过程摆摆脱资产业务务当事人利益益的影响，评评估工作应始始终坚持独立立的第三者立立场。评估机机构应是独立立的社会公正正性机构，不不能为资产业业务各方的任任何一方所拥拥有，评估工工作不应受外外界干扰和委委托者意图的的影响。评估估机构和评估估人员不应与与资产业务有有任何利益上上的联系。（二）客观观性原则客观性原则则

40、是指评估结结果应有充分分的事实为依依据。评估人人员要从实际际出发，认真真进行调查研研究，在评估估过程中排除除人为因素的的干扰，具有有客观、公正正的态度和采采用科学的方方法。评估的的指标具有客客观性，评估估过程中的预预测、推理和和逻辑判断等等只有建立在在市场和现实实的基础资料料上，才具有有意义。（三）科学学性原则科学性原则则是指在资产产评估过程中中，必须根据据评估的特定定目的，选择择适当的价值值类型和方法法，制定科学学的评估实施施方案，使资资产评估结果果科学合理。资资产评估方法法的科学性，不不仅在于方法法本身，更重重要的是必须须严格与价值值类型相匹配配。价值类型型的选择是以以评估的特定定目的为依

41、据据，它对评估估方法具有约约束性，不能能以方法取代代价值类型，以以技术方法的的多样性和可可替代性模糊糊评估价值类类型的唯一性性，影响评估估结果的合理理性。另外，科学学性原则还要要求资产评估估程序科学合合理。资产评评估业务不同同，其评估程程序也有繁简简的差异。因因此，应根据据评估本身的的规律性和国国家有关规定定，结合资产产评估的实际际情况，确定定科学的评估估程序。这样样才能既有利利于节约人力力、物力和财财力，降低评评估成本；又又有利于提高高评估效率，保保证评估工作作顺利进行。（四）专业业性原则专业性原则则要求资产评评估机构必须须是提供资产产评估服务的的专业技术机机构。资产评评估机构必须须拥有一支

42、由由工程、技术术、营销、财财务会计、法法律和经济管管理等多学科科的专家组成成的资产评估估专业队伍；这支专业队队伍的成员必必须具有良好好的教育背景景、专业知识识和丰富的经经验，这是确确保资产评估估方法正确、评评估结果公正正的技术基础础。此外，专专业性原则还还要求资产评评估行业内部部存在专业技技术竞争，以以便为委托方方提供广阔的的选择余地。这这是确保资产产评估公平的的市场条件。二、资产评评估的经济原原则（一）贡献献原则贡献原则是是指某一资产产或资产的某某一构成部分分的价值，取取决于它对其其他相关的资资产或资产整整体价值的贡贡献，或者根根据当缺少它它时对整体价价值下降的影影响程度来衡衡量确定。贡贡献

43、原则要求求在评估一项项由多个资产产构成的整体体资产的价值值时，必须综综合考虑该项项资产在整体体资产构成中中的重要性，而而不是孤立地地确定该项资资产的价值。（二）替代代原则替代原则是是指当同时存存在几种效能能相同的资产产时，最低价价格的资产需需求最大。这这是因为，有有经验的买方方对某一资产产不会支付高高于能在市场场上找到相同同效用替代物物的费用。评评估时，某一一资产的可选选择性和有无无替代性是需需要考虑的一一个重要因素素。（三）预期期原则预期原则是是指在资产评评估过程中，资资产的价值可可以不按照过过去的生产成成本或销售价价格决定，而而是基于对未未来收益的期期望值决定的的。资产评估估价值的高低低取

44、决于实现现资产的未来来效用或获利利能力。一项项资产取得时时的成本很高高，但对购买买者来说，其其效用不高，评评估值就不会会很大。预期期原则要求在在进行资产评评估时，必须须合理预期其其未来的获利利能力以及拥拥有获利能力力的有效期限限。资产评估的的各经济原则则是相互联系系的，在评估估过程中应综综合运用这些些原则，以保保证资产评估估工作效率的的提高和评估估结果的合理理性。应当说明的的是，被评估估资产的价值值，客观存在在的是一个量量，而人们对对它的评估又又是一个量。资资产评估就是是通过对资产产的全面认识识和判断，来来反映其客观观价值。但是是，一般来说说，要使评估估值与资产客客观价值完全全一致，那是是很难

45、的，资资产评估者的的目标或任务务应是努力缩缩小这个差距距。第六节资资产评估的程程序一、资产评评估程序的定定义资产评估程程序是指资产产评估机构和和人员执行资资产评估业务务、形成资产产评估结论所所履行的系统统性工作步骤骤。资产评估估程序由具体体的工作步骤骤组成，不同同的资产评估估业务由于评评估对象、评评估目的、资资产评估资料料收集情况等等相关条件的的差异，评估估人员可能需需要执行不同同的资产评估估具体程序或或工作步骤，但但由于资产评评估业务的共共性，各种资资产类型、各各种评估目的的的资产评估估业务的基本本程序是相同同的。通过对对资产评估基基本程序的总总结和规范，可可以有效地指指导评估人员员开展各种

46、类类型的资产评评估业务。资产评估程程序有狭义和和广义之分，狭狭义的资产评评估程序是从从资产评估机机构和人员接接受委托开始始，到向委托托人或相关当当事人提交资资产评估报告告书结束。广广义的资产评评估程序是从从承接资产评评估业务前的的明确资产评评估业务基本本事项开始，到到资产评估工工作档案归档档结束。按照广义的的资产评估程程序分析，资资产评估程序序包括以下主主要环节：1、明确资资产评估业务务基本事项；2、签订资资产评估业务务约定书；3、编制资资产评估计划划；4、资产产勘查与现场场调查；5、收集资资产评估资料料；6、评定定估算；7、编制和和提交资产评评估报告书；8、资产评评估工作档案案归档。二、资产

47、评评估程序的重重要性资产评估程程序的重要性性表现在：（一）资产评估估程序是规定定资产评估行行为、提高资资产评估业务务质量和维护护资产评估服服务公信力的的重要保证资产评估机机构和人员不不论执行何种种资产类型、何何种评估目的的的资产评估估业务，都应应当履行必要要的资产评估估程序，按照照工作步骤有有计划地进行行资产评估。这这样做不仅有有利于规范资资产评估机构构和人员的执执业行为，而而且能够有效效地避免由于于机构和人员员水平不同而而导致的在执执行具体资产产评估业务中中可能出现的的程序上的重重要疏漏，切切实保证资产产评估业务质质量。恰当的的资产评估程程序对于提高高资产评估机机构业务水平平乃至资产评评估业整体业业务水平具有有重要意义。另另一方面，作作为一项专业业性较强的中中介服务工作作，评估人员员履行严格的的评估程序也也是赢得客户户和社会公众众信任、提高高评估行业社社会公信力的的重要保证。（二）资产产评估程序是是相关当事方方评价自查评评估服务的重重要依据由于资产评评估结论是相相关当事方进进行决策的重重要参