二手房买卖之买房流程与注意事项13598.docx

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1、二手房买卖之买房流程与注意事项摘要 最近本律师师接到很多多关于二手手房、动迁迁安置房等等买卖方面面的法律咨咨询，有上上家咨询，也也有下家咨咨询的，大大致集中在在贷款、付付款方式及及期限、交交房、税费费、违约责责任等方面面。一般而而言，上、下下家在签完完房地产买买卖居间协协议并给付付定金后，会会就签署二二手房买卖卖合同即北北京市房地地产买卖合合同约定定签署期限限，并以定定金担保最最终签署该该买卖合同同。同时，下下家在签约约当日支付付首付款，上上下家依据据该合同继继续履行并并直至完成成交易。最最近本律师师接到很多多关于二手手房、动迁迁安置房等等买卖方面面的法律咨咨询，有上上家咨询，也也有下家咨咨询

2、的，大大致集中在在贷款、付付款方式及及期限、交交房、税费费、违约责责任等方面面。一般而而言，上、下下家在签完完房地产买买卖居间协协议并给付付定金后，会会就签署二二手房买卖卖合同即北北京市房地地产买卖合合同约定定签署期限限，并以定定金担保最最终签署该该买卖合同同。同时，下下家在签约约当日支付付首付款，上上下家依据据该合同继继续履行并并直至完成成交易。下下文中，本本律师会根根据中华华人民共和和国合同法法和北北京市房地地产转让办办法共同同制定的示示范文本即即北京市市存量房屋屋买卖合同同（以下下简称“二手房买卖卖合同”）的规定定（也即买买受人、出出卖人将于于房产中介介处订立的的二手房买买卖合同），根根

3、据该合同同条款的顺顺序逐一解解释与提醒醒，以飨读读者。本本文所介绍绍的二手房房买卖，不不含较为特特殊的五年年内禁止上上市交易的的动迁安置置房、涉及及同住人的的售后公房房即房改售售房以及开开发商出售售一手现房房或预售期期房，专指指房地产权权利人购买买上市商品品房后再转转手交易的的二手房买买卖行为。二二手房交易易流程，主主要包括签签约，过户户，交房三三个核心环环节。一旦旦发生纠纷纷，当事人人要采取法法律措施追追究对方违违约的最直直接、最根根本的依据据即二手房房买卖合同同。因此，二二手房买卖卖合同也即即签约在二二手房交易易流程中是是最关键，最最核心、最最发挥作用用的一个环环节，不要要忽视签约约所能起

4、到到的策略作作用。一一、签约提提示在在北京市房房地产交易易管理网（），上海市房地产买卖合同的示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。 target=_blank售、购房者可以轻易地下载到北京市房地产买卖合同的示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。在在中介公司司签约，比比较负责的的中介会针针对分期付付款及方式式与过户期期限等主要要条款征询询双方意

5、见见。上、下下家若第一一次买卖房房地产，因因缺乏相关关经验，亦亦无从把握握可能产生生的纠纷而而匆匆签约约。其结果果，就是一一旦发生纠纠纷，合同同中没有规规定，双方方又达不成成补充协议议，很有可可能让对方方钻了空子子而后悔不不迭。通通常双方初初步商谈完完毕，客户户会看到打打印的北北京市房地地产买卖合合同样本本，首先映映入眼帘的的是特别别告知，中中介为了促促成交易，会会说这个告告知可以跳跳过不看。但但其实，如如果客户仔仔细逐条看看完特别告告知的三、四四页纸，基基本上会肯肯定地认可可其存在的的价值。律律师就详细细解释一下下该特别告告知中所隐隐藏的秘密密：11、共有、房房改售房、夫夫妻财产共共有的提示

6、示特特别告知第第三条第一一项规定：“双方方当事人订订立房地产产买卖合同同时，应注注意以下问问题：1、共共有人的权权利。房地地产权利登登记分为独独有和共有有，共有指指二个以上上权利人共共同拥有同同一房地产产，买卖房房地产签订订合同时，房房地产权证证内的共有有人应在合合同内签字字盖章。原原职工已购购公有住房房上市出售售的，参加加房改购房房时的同住住成年人应应在合同附附件五相关关关系内表表示同意出出售，并签签字盖章；因故无法法在合同内内签字盖章章的，应出出具同意出出售的其他他证明。房房地产权证证内的权利利人将房地地产出售前前，应与其其配偶协商商一致，出出售后配偶偶再提出异异议的，由由权利人承承担法律

7、责责任。”原原则一：房房屋共有即即房产证上上登记2人人以上的，该该二手房买买卖合同需需要全体共共有人签字字。其隐含含的概念是是法律上的的无权代理理或无权处分分，若部分分所有权人人代签或空空缺签名的的，在无公公证授权委委托书的情情形下，很很可能该合合同会被认认定为无效效或不成立立。所以，需需要全体共共有人到场场签署该合合同才能保保证合同有有效，买受受人才可依依据该合同同追究违约约责任。原原则二：房房改售房需需要同住成成年人签署署同意出售售。其隐含含的法律意意义在于同同住人的有有居住权或或共有权。根根据北京市市高级人民民法院处处理公有住住房出售后后纠纷的若若干意见规规定，房屋屋产权人要要求无产权权

8、的原公房房同住人迁迁让的，对对有扶养、监监护关系的的同住人应应保护其房房屋居住使使用权；对对其他同住住人可根据据其在他处处有无住房房等情况，分分别作出处处理。同时时规定，按按“九四”方案购买买的房屋，产产权证登记记为一人的的，在诉讼讼时效内，购购房时的购购房人、工工龄人、职职级人、原原公房的同同住人及具具有购房资资格的出资资人主张房房屋产权的的，可确认认房屋产权权共有。也也就是说，房房改售房的的产权人在在出售该房房屋时应征征得成年同同住人的同同意，并负负责解决其其相应权益益。民事事法律适用用问答（年年第期）规规定：“长宁法院院民三庭反反映，售后后公房登记记的所有权权人未经其其他共同居居住人同意

9、意，将售后后公房出售售的行为是是否有效？答：不动动产上的权权利以登记记为公示要要件，买受受人没有义义务去查明明买卖的房房屋是否还还有其他未未经登记的的用益权利利人。因此此，买受人人与登记的的房屋所有有权人达成成买卖房屋屋协议，又又无违反国国家禁止性性法律法规规情况的，应应确认该协协议有效。至至于售后公公房其他未未经登记的的同住人的的权益，应应由出售人人负责解决决。”虽然有此此规定，但但购房人仍仍有可能陷陷入不必要要的法律纷纷争。原原则三：夫夫或妻擅自自处分夫妻妻共有房产产，需承担担相应责任任。其法律律意义在于于，根据我我国婚姻法法规定，婚婚后购房，夫夫妻对所购购房屋享有有共同所有有权。即使使夫

10、妻在房房产登记上上只登记为为夫或妻一一人的，也也不影响共共有状态。目目前，北京京市房地产产登记机构构对于售房房，只要求求房产证上上登记的房房地产权利利人签署二二手房买卖卖合同、过过户即可。因因该售房款款属于夫妻妻共有，配配偶另一方方有权分得得一半房款款，权利人人擅自售房房侵犯夫妻妻共有财产产。22、交房提提示房房屋交接是是卖售人按按约定的日日期和方式式将房屋交交付给买受受人，买受受人验收和和接受的过过程。双方方当事人应应在合同第第四条明确确交付和验验收日期、选选择交付的的方式。 出卖人将将原购入的的商品住房房出售的，开开发公司提提供的住宅宅质量保证证书和住宅宅使用说明明书应一并并转移给买买受人

11、，买买受人享有有两书规定定的权益。33、房地产产查册的提提示房房地产买卖卖合同签订订前，买受受人应向房房地产交易易中心查阅阅买卖房地地产的有关关登记(备备案)资料料，查验买买卖的房地地产上是否否存在产权权争议和其其他权利限限制，以维维护自身权权益。上述述特别告知知条款，提提示购房者者可前往所所购房屋所所在的房地地产交易中中心对购买买房屋进行行房地产登登记信息查查册。根据据我国物物权法相相关规定，房房产证上记记载的事项项与房地产产交易中心心登记簿登登记不一致致的，除有有证据证明明房地产登登记簿确有有错误外，以以房地产登登记簿为准准。查册的的法律意义义在于，购购房人在签签署二手房房买卖合同同时可以

12、掌掌握房产的的准确信息息，做到有有的放矢。房房地产查册册可以查出出房子的很很多信息，包包括：11）房产坐坐落。22）房产权权利人。33）房产建建筑面积，包包括分摊面面积。44）竣工年年限。对于于以贷款方方式购买房房龄过老的的房子，有有可能会无无法获得银银行贷款。55）房屋来来源，比如如售后公房房或房改售售房或拆迁迁安置房，会会附记。66）有无抵抵押权。待待注销抵押押后，房产产才能在房房地产交易易中心办理理过户手续续。77）有无租租赁备案。88）有无司司法限制。通通常被查封封的房屋说说明房产权权利人涉诉诉，其履约约能力不可可轻信。88）有无违违法、违章章建筑等备备案。根据据新通过的的北京市市房地

13、产登登记条例规规定和房地地产交易中中心的实践践，由房地地产权利人人必须先行行拆除该违违法、违章章建筑将备备案信息申申请注销后后，该房屋屋才能过户户交易。每每个信息都都对二手房房交易存在在一定影响响，本律师师就碰到过过当事人因因产证上建建筑面积、竣竣工年限与与房地产登登记簿不一一致而产生生的法律纠纠纷。44、承租人人优先购买买权的提示示买买卖已出租租房屋的，出出卖人应当当在出售前前三个月通通知承租人人，承租人人在同等条条件下有优优先购买权权。如承租租人放弃优优先购买权权，买受人人购房后应应继续履行行租赁合同同，并与承承租人签订订租赁主体体变更合同同。为了保保护承租人人的利益，我我国合同法法有“买

14、卖不破破租赁”的规定及及北京市高高级人民法法院关于处处理房屋租租赁纠纷若若干法律适适用问题的的解答相关关规定，优优先购买权权的行使是是以取得租租赁物的所所有权为目目的的，因因此，在其其他人尚未未取得租赁赁物所有权权之前，承承租人行使使优先购买买权的，都都可以得到到支持。也也就是说，如如果出租人人仅仅与第第三人订立立了合同，而而尚未办理理过户、登登记手续，且且承租人也也在知道或或者应当知知道该情形形的3个月月内提出优优先购买要要求的，无无论第三人人是否为善善意，也不不管租赁合合同是否登登记，承租租人都可以以要求优先先购买该房房屋。在房房屋已经过过户登记为为第三人所所有时，则则要根据第第三人是否否

15、为善意而而决定承租租人是否可可以行使优优先购买权权。而租赁赁合同是否否登记、第第三人是否否知晓租赁赁事实等则则为判断第第三人是否否善意的重重要考虑因因素。同时时，租赁期期间发生所所有权变动动导致产生生新的租赁赁合同的，新新的法律关关系的产生生以该房屋屋所有权变变更登记的的时间为准准。买卖房房屋双方对对此另有约约定的按约约定。合合同法第第二百二十十九条规定定“租赁物在在租赁期间间发生所有有权变动的的，不影响响租赁合同同的效力”，这就是是“买卖不破破租赁”的规定，事事实上，还还包括赠与与、互易等等形式的所所有权变更更情况。审审判实践中中，新旧法法律关系交交替的时间间点掌握很很重要。由由于房屋买买卖

16、而产生生的新的租租赁关系，该该时间点就就掌握在所所有权发生生变动的时时间，也就就是房屋权权利变更登登记的时间间。55、抵押告告知的提示示买买卖已抵押押房地产的的，出卖人人应当事先先书面通知知抵押权人人，并就有有关事项协协商一致，同同时告知买买受人房地地产抵押的的事实。根根据我国物物权法第第 1911 条规定定：“抵押期间间，抵押人人经抵押权权人同意转转让抵押财财产的，应应当将转让让所得的价价款向抵押押权人提前前清偿债务务或者提存存。转让的的价款超过过债权数额额的部分归归抵押人所所有，不足足部分由债债务人清偿偿。抵押期期间，抵押押人未经抵抵押权人同同意，不得得转让抵押押财产， 但受让人人代为清偿

17、偿债务消灭灭抵押权的的除外。”注意物权权法对担保保法及其解解释的修正正，依据该该条规定，抵抵押人除非非取得抵押押权人同意意或受让人人代债务人人清偿，否否则抵押期期间，不论论成立的抵抵押权是否否登记，债债务人均不不得转让抵抵押财产，抵抵押权对受受让人有对对抗的效力力。根根据目前北北京市房地地产交易中中心及各大大银行的实实践操作来来看，一，是是做转按揭揭，将上家家未还之贷贷款转入下下家贷款银银行，该业业务经常受受央行政策策影响；二二是由下家家支付给上上家首付款款，上家还还清贷款，办办理抵押注注销后再行行过户。66、小产权权房的提示示集集体所有土土地上房屋屋的买卖对对象。集体体所有土地地上的居住住房

18、屋未经经依法征用用，只能出出售给房屋屋所在地乡乡（镇）范范围内具备备居住房屋屋建设申请请条件的个个人。非居居住房屋只只能出售给给房屋所在在地乡（镇镇）范围内内的集体经经济组织或或者个体经经营者。也也就是购买买城镇居民民购买集体体所有土地地上的房屋屋，该买卖卖合同应属属无效，不不受我国法法律保护。77、户口迁迁移的提示示已已投入使用用的住房买买卖，除房房屋交接和和权利转移移外，住房房内的原有有户口是否否及时迁出出也会影响响合同的履履行。当事事人可在补补充条款内内约定户口口迁移条款款。莫小觑觑该提示，户户口纠纷也也是常见法法律纠纷，上上家售房后后因种种约约定无法依依约迁出户户口，若二二手房买卖卖合

19、同中未未约定具体体的违约责责任，或约约定尾款，则则对下家将将极为不利利。根据北北京高级人人民法院关关于审理“二手房”买卖案件件若干问题题的解答规规定，对于于“二手房”买卖中，当当事人约定定出卖人迁迁出户口，并并由买受人人迁入户口口，但嗣后后因出卖人人拒不迁出出户口而引引发纠纷的的，我们已已在20003年第33期民事事法律适用用问答中中，对此问问题作了明明确，但实实践中仍有有不同理解解。经研究究，我们认认为，当事事人虽在买买卖合同中中就户口迁迁移事宜作作出了约定定，但户口口迁移涉及及相关行政政部门的审审批制度，属属于行政管管理范畴，不不属于民事事案件的受受理范围。经经释明后，当当事人仍坚坚持主张

20、迁迁移户口的的，应裁定定不予受理理或驳回起起诉。据此此，下家起起诉强迁户户口不会得得到法院支支持，只有有设立较重重的违约责责任才能对对上家起到到一定威慑慑力，以促促使其不愿愿违约。88、维修基基金交割的的提示根根据北京京市居住物物业管理条条例规定定，房地产产买卖合同同生效之日日起的十日日内，当事事人应将房房地产转让让情况书面面告知业主主管理委员员会和物业业管理单位位，并办理理房屋维修修基金户名名的变更手手续，帐户户内结余维维修基金的的交割，当当事人可在在补充条款款中约定。99、中介公公司条款的的提示为为保障买卖卖双方自身身权益，防防范违规的的房地产中中介对当事事人权益的的侵害，凡凡委托具有有房

21、地产经经纪资格的的专业公司司提供代理理、居间介介绍等服务务的，受托托居间介绍绍、代理的的房地产经经纪公司均均应在附件件六居间介介绍、代理理等中介服服务情况中中签字盖章章；其中：委托人应应将居间介介绍的有关关房地产经经纪公司及及执业经纪纪人情况在在第一条内内予以明示示，以备与与经纪公司司、经纪人人发生纠纷纷时作为投投诉的依据据。根据该该提示，在在买卖合同同签署时，应应要求中介介公司在合合同中予以以明示，这这样操作才才符合规范范。110、补充充条款的提提示为为方便当事事人订立买买卖合同补补充条款，拟拟订下列范范例，当事事人可根据据需要自由由选择，范范例未经当当事人选取取，不作为为合同内容容。房房地

22、产权利利保证条款款范例：甲甲方保证，上上述买卖的的房地产不不存在产权权争议和其其他人主张张权利的情情况。在本本合同签订订前，该房房地产已存存在的权利利负担，乙乙方同意甲甲方按下述述第 项处理理：(一)本合同生生效后日内，甲甲方与抵押押权人或者者其他权利利人注销他他项权利的的登记，逾逾期未注销销的，乙方方有权追索索甲方的违违约责任。(二)在抵抵押权人或或者其他权权利人书面面同意的前前提下，乙乙方承认并并继受该项项权利，并并同意办理理变更登记记。户户口迁移条条款范例：甲方承诺诺自上述房房地产权利利转移之日日起的日内，向向房屋所在在地的公安安派出机构构办理原有有户口迁出出手续。如如由于甲方方未及时迁

23、迁出户口造造成乙方损损失的，甲甲方承担赔赔偿责任。上上述条款的的提醒，对对于售房或或购房者应应有一定的的示范作用用。比较规规范的二手手房买卖合合同，大家家可以翻到到补充条款款这页，一一般而言，买买卖双方对对该买卖合合同的补充充约定越完完整，最后后违约的可可能性越小小。同时，补补充条款与与正文条款款不一致的的，以补充充条款为准准。111、解决决争议条款款的提示中中华人民共共和国仲裁裁法规定定了或裁或或审制度，合合同当事人人一旦选择择了仲裁，就就意味着不不能再向法法院起诉。仲仲裁的维权权成本较高高，律师不不建议采用用。112、预告告登记的提提示买买卖双方当当事人签订订房地产买买卖合同，为为保障将来

24、来实现物权权，按照约约定可以向向登记机构构申请预告告登记。预预告登记后后，未经预预告登记的的权利人同同意，处分分该不动产产的，不发发生物权效效力。预告告登记后，债债权消灭或或者自能够够进行不动动产登记之之日起三个个月内未申申请登记的的，预告登登记失效。113、合同同密码的提提示为为保护买卖卖双方利益益，通过网网上操作系系统签订合合同后，系系统将分别别给予合同同双方密码码保护，请请买卖双方方妥善保存存密码以备备查验。该该密码用于于将来变更更或撤销网网上备案的的二手房买买卖合同，因因此必须由由买卖双方方自己输入入，也是对对自己权利利的保护。特特别告知的的技术含量量很高，作作为买受人人或出卖人人而言

25、，阅阅读上述提提示后一定定颇受启发发。律师提提醒，签约约须谨慎，必必须花一定定时间去思思考交易流流程。二二、签约过过程中应注注意的事项项律律师就二手手房买卖合合同中较为为重要的条条款进行详详尽解释，需需要买卖双双方能依次次约定，对对主要条款款加以重视视，同时对对于特定化化的条款可可以补充协协议。一一般的北北京市房地地产买卖合合同涵盖盖14个条条文、1个个补充协议议、6个附附件、1个个签署页构构成。144个条文是是格式条款款，仅能对对其做相应应选项选择择或内容填填写，无法法改变选项项或内容。11、价格及及付款方式式、付款期期限条款第第二条甲甲、乙双方方经协商一一致，同意意上述房地地产转让价价款为

26、（人人民币）为为 元，(大写)： 元整整。乙乙方的付款款方式和付付款期限由由甲、乙双双方在付款款协议（附附件三）中中约定明确确。乙方交交付房价款款后，甲方方应开具符符合税务规规定的收款款凭证。本本律师提示示，该条文文规定主要要风险在于于两点：11）是否做做低或做高高房价，若若做低或做做高房价一一般中介目目前有2种种方式，一一是签装修修协议，作作为装修补补偿款，二二是私下再再签份买卖卖合同，和和送房地产产交易中心心的合同总总价款不一一致，俗称称阴阳合同同。这些都都是存在法法律风险的的，无论采采用何种方方式，其目目的无非就就是多贷款款或逃税。一一旦买卖双双方发生争争议，双方方无疑将对对适用何种种价

27、格的合合同各自争争执。北京京高院关关于审理“二手房”买卖案件件若干问题题的解答中中规定：“当事人分分别签订了了几份买卖卖合同，但但约定的房房价不一致致。现当事事人对于房房屋成交价价格产生争争议，如何何认定？答答：对于前前后合同约约定的房价价不一致这这一情况，根根据后合同同优先于前前合同的原原则，原则则上应以后后订立的合合同为准。如如一方当事事人确有证证据证明双双方为规避避纳税、骗骗取贷款等等，而故意意在此后的的北京市市房地产买买卖合同等等合同中订订立虚假价价格的，因因该项变更更非双方变变更房价的的真实意思思，且具有有非法目的的，不应予予以认定，仍仍应以前合合同约定的的成交价履履行。判断断时，除

28、由由提出异议议方承担举举证责任外外，还应结结合前后合合同签订后后的履行情情况、前后后合同约定定的成交价价与市场价价格的差距距大小、合合同登记备备案情况等等综合判断断。此外，对对于当事人人确存在规规避纳税、骗骗取贷款等等行为的，可可一并建议议相关部门门予以处理理。因此，该该等法律风风险显而易易见。22）其次，下下家若采取取贷款方式式支付部分分房款，或或上家需要要还贷后办办理注销抵抵押登记再再行过户的的，该部分分条款约定定需要细化化，将交付付时间地点点、违约责责任约定清清楚。对于于下家选择择贷款方式式支付部分分房款的，建建议最好在在签约前就就上家房产产证复印件件及自身情情况亲自咨咨询贷款银银行的客

29、户户经理，一一般从申请请到批准贷贷款需要三三到四周，一一定要预留留足够的时时间。22、实物交交房条款第第四条 甲甲、乙双方方同意，甲甲方于 年 月 日前腾腾出该房屋屋并通知乙乙方进行验验收交接。乙乙方应在收收到通知之之日起的 日内对对房屋及其其装饰、设设备情况进进行查验。查查验后【签签订房屋交交接书】【甲甲方将房屋屋钥匙交付付给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。第第五条甲甲方承诺，自自本合同签签订之日起起至该房屋屋验收交接接期间，凡凡已纳入本本合同附件件二的各项项房屋装饰饰及附属设设施被损坏坏或被拆除除的，应按按被损坏或或被拆除的的房屋装饰饰及附属设设施【估值值倍】【价价值元】向向乙方支付付违

30、约金。本本律师提醒醒：一般人人理解，实实物交房就就是交钥匙匙，其实还还包括所购购房屋合同同附件的设设备及装饰饰的交付，因因此除了在在附件中对对贵重设备备及装饰约约定品牌、数数量、型号号等，同时时应约定大大致包含在在房价或另另计价格的的单项设备备价格。在在交房时须须进行交接接，签订房房屋交接书书。若发现现设备或装装修拆除等等情形，即即有赔偿依依据。同时时，根据我我国合同同法第1142条规规定，标的的物毁损、灭灭失的风险险，在标的的物交付之之前由出卖卖人承担，交交付之后由由买受人承承担，但法法律另有规规定或者当当事人另有有约定的除除外。33、权利交交房及过户户期限条款款第第六条 甲甲、乙双方方确认

31、，在在 年 月日之前，【甲甲乙双方共共同】【委委托甲方】【委委托乙方】【委委托】向房房地产交易易中心申请请办理转让让过户手续续。上上述房地产产权利转移移日期以 【市】【区区】【县】房房地产登记记处准予该该房地产转转移登记之之日为准。甲甲方承诺，在在乙方或者者委托他人人办理转让让过户时，积积极给予协协助。由于于甲方故意意拖延或者者不及时提提供相关材材料的，乙乙方按本合合同第十条条追究甲方方的违约责责任。甲甲、乙双方方同意，自自本合同签签订后，甲甲乙双方或或其中一方方均有权向向房地产登登记机构办办理预告登登记。本本律师提示示：为维护护当事人合合法权益，防防止一房多多卖，通过过网上操作作系统签订订合

32、同后，当当事人应及及时到房地地产交易中中心办理转转让过户手手续。据此此，该过户户期限应根根据买卖双双方的实际际交易条件件来确定，不不宜过长。一一般1-22月为宜。44、物业交交接条款第第八条 本本合同生效效后，甲、乙乙双方应按按国家及本本市的有关关规定缴纳纳税、费。在在上述房地地产转移占占有前未支支付的物业业管理费、水水、电、燃燃气、通信信费等其他他费用，按按本合同附附件四约定定支付。附附件四四物物业管理费费、水、电电、煤、电电讯等其他他费用的支支付(粘贴线) (骑缝缝章加盖处处)物物业管理费费、水、电电、煤、电电讯等费用用，在转移移占有前未未支付和未未结算的费费用由甲方方承担;转转移登记后后

33、，使用该该房地产所所发生的费费用由乙方方承担。甲甲方在本合合同第四条条约定的房房屋验收交交接后，与与乙方共同同办理水、电电、燃气、电电话、有线线电视等过过户手续。物物业维修基基金、水、电电、有线电电视、电话话、燃气初初装费按以以下第 款办理理：（一一）由甲方方无偿转让让给乙方，乙乙方无需另另外支付费费用。（二二）由乙方方另行向甲甲方支付，具具体金额由由甲、乙双双方办理过过户手续时时以各相关关部门规定定为准。本本律师提醒醒：水、电电、煤清点点及过户双双方须一同同至自来水水公司、电电力公司、煤煤气公司办办理过户手手续，并向向工作人员员询问有无无其他欠费费，如有则则要求上家家补交。然然后，双方方再根

34、据最最后一期缴缴费单据上上载明的数数字和房屋屋表具上的的差额，根根据单价进进行结算。特特别要注意意在办理过过户手续时时一定要向向工作人员员询问上家家的欠费，这这些欠费可可能是上家家以前拖欠欠的费用及及滞纳金（滞滞纳金一般般按日千分分之三算，累累计起来相相当高）。同同时，对于于电话、宽宽带过户，双双方到电信信公司办理理电话过户户手续，也也要询问工工作人员有有无欠费。维维修基金过过户，一般般上家都赠赠送维修基基金，至物物业公司办办理更名手手续即可。55、买受人人逾期付款款条款第第九条 乙乙方未按本本合同约定定期限付款款的，甲乙乙双方同意意按下列第第 款内容容办理。（一一）每预期期一日，乙乙方应向甲

35、甲方支付逾逾期未付款款的 的违违约金，合合同继续履履行。（二二）乙方逾逾期未付款款，甲方应应书面催告告乙方，自自收到甲方方书面催告告之日起的的 日内，乙乙方仍未付付款的，甲甲方有权单单方解除合合同，并书书面通知乙乙方，自收收到通知之之日起的 日内乙乙方未提出出异议，合合同即行解解除。甲方方可从乙方方已付款中中扣除乙方方应向甲方方支付逾期期未付款 的违违约金，余余款返还给给乙方，已已付款不足足违约金部部分，乙方方应在接到到书面通知知之起 日内向向甲方支付付。若乙方方违约给甲甲方造成经经济损失的的，甲方实实际经济损损失超过乙乙方应支付付的违约金金时，实际际经济损失失与违约金金的差额应应由乙方据据实

36、赔偿。（三三）本本律师提醒醒：对于买买受人主要要合同义务务即支付房房款，逾期期付款是严严重的违约约行为，因因此若按照照第九条第第二项来看看，该项赋赋予了甲方方即出卖人人附一定期期限及条件件的合同解解除权。该该合同解除除权是双方方协议约定定解除权，具具有法律效效力。在房房价高涨的的情形下，对对于买受人人因银行放放贷或自身身筹措房款款困难等因因素造成逾逾期付款，若若该条款约约定的解除除合同期限限过短，则则在客观上上加重了买买受人的责责任，因此此须谨慎对对待，应与与放款或另另行自行约约定违约责责任。66、出卖人人逾期交房房条款第第十条甲甲方未按本本合同第四四条约定期期限交接房房地产的，甲甲、乙双方方

37、同意按下下列第 款内内容处理。（一一）每逾期期一日，甲甲方支付本本合同第二二条约定转转让价款的违违约金，合合同继续履履行。（二二）甲方逾逾期未交接接房地产，乙乙方应书面面催告甲方方，自收到到乙方书面面催告之日日起的日内，甲甲方仍未交交接房地产产的，乙方方有权单方方解除合同同，并书面面通知甲方方，自收到到通知之日日起的 日内甲甲方未提出出异议，合合同即行解解除。甲方方应向乙方方支付本合合同第二条条约定转让让价款的违约约金。若甲甲方违约给给乙方造成成经济损失失且乙方实实际经济损损失超过甲甲方应支付付的违约金金时，实际际经济损失失与违约金金的差额应应由甲方据据实赔偿。（三三）本本律师提醒醒：出卖人人

38、的主要义义务即交房房，我国实实行房地产产权利登记记制度，也也就是说，不不动产物权权的转让，经经依法登记记发生效力力；未经登登记不发生生效力。因因此，交房房包含两个个法律层面面的含义，11）实物交交房，即本本条规定的的交接房地地产，也即即出卖人将将出售房屋屋转移买受受人占有、使使用、收益益。此时，买买受人还未未真正获得得该房屋的的所有权，必必须尽快与与出卖人去去房地产交交易中心办办理房地产产所有权转转移登记手手续，以确确保自己成成为房地产产所有权人人。2）权权利交房，俗俗称交易过过户，即指指向买卖双双方共同向向房地产交交易中心申申请办理转转让过户手手续，目前前房地产交交易中心办办理产权证证的期限

39、为为20天。根根据北京高高院关于审审理二手房房买卖案件件的解答，“买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得

40、标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。”据此，若买受人付了首付款，出卖人拒绝履行的，买受人有权向法院主张继续履行买卖合同，赔偿损失。77、合同生生效条款第第十二条 本合同自自【甲、乙乙双方签订订】【 公证处处公证】【 】之日起生效。本本律师提醒醒：合同一一般签字即即成立、生生效。同时时，合同也也可以双方方约定附生生效条件或或期限。为为了保护买买卖双方利利益，双方方应选择双双方签订之之日起生效效。根据目目前北京的的司法实践践，北京京市房地产产买卖合同

41、同是北京京市房屋土土地资源管管理局、北北京市工商商行政管理理局共同制制定的示范范文本，当当事人可以以约定采用用，或参照照示范文本本订立买卖卖合同。实实践中,买买卖双方就就房屋买卖卖事宜达成成一致意见见后,为办办理过户手手续之需要要,大多约约定双方再再需签订北北京市房地地产买卖合合同示范范文本。对对此，买卖卖合同是否否成立、有有效应根据据双方的合合意情况，予予以区别对对待。如如双方明确确以签订北北京市房地地产买卖合合同为买买卖合同成成立、生效效要件的，从从其约定。如如双方并未未作出上述述约定，而而双方已经经签订的协协议书具备备了房屋买买卖合同的的主要内容容，应视为为买卖合同同成立，并并认定合同同

42、有效。双双方约定再再签订北北京市房地地产买卖合合同，只只是以格式式合同的形形式对买卖卖关系予以以确认。当当事人未签签订北京京市房地产产买卖合同同的，不不影响原已已成立的合合同关系。88、附件协协议附附件五相相关关系(包括租赁赁、抵押、相相邻等其他他关系)和和户口迁移移(粘贴线) (骑缝缝章加盖处处)已已购公房参参加房改购购房时的同同住成年人人意见：同意出出售上述房房屋。(签章)(签章)(签章)(签章)租租赁情况：抵抵押情况：相相邻关系：本本律师提醒醒：对于相相关关系(包括租赁赁、抵押、相相邻等其他他关系)和和户口迁移移可以在附附件五中约约定，若对对于出售人人违反该等等承诺时，应应在补充协协议中明确确约定承诺诺失实的违违约责任。99、补充条条款本本律师提醒醒：买卖双双方应充分分利用补充充条款细化化合同的违违约责任及及交易流程程。据此，双双方能充分分保护各方方利益。结结束语律律师职业就就是站在无无数失败经经验和教训训上，运用用自身的经经验价值为为当事人提提供优质和和高效的法法律服务，希希望能够给给阅读者带带来新的价价值和体验验