西部机场集团西安高新宗地项目市场定位及市场研究34027.docx

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1、 西部机场集团高新项目地开发方向初步定位及市场研究 高新项目地地开发方向向初步定位位及市场研究究目录第一部分：地块初步步研判及定定位摘要33第二部分：宏观市场场分析4第三部分：西安市及及本案所处处区域各业业态市场分分析13一、 写字楼楼业态市场分分析141、国内写写字楼市场场近况142、西安写写字楼宏观观经济环境境分析173、区域写写字楼市场场整体状况况分析214、西安写写字楼市场场特征总结结225、本案写写字楼部分分总结24二、 酒店业业态市场分分析241、背景状状况252、西安酒酒店供需情情况分析2253、区域酒酒店市场供需情情况分析2254、酒店业业态总结及及本案酒店店部分业态态定位29

2、9三、酒店式式公寓市场场分析3001、西安市市酒店式公公寓现状3302、酒店式式公寓业态态概念3663、现有及及潜在酒店店式公寓分分布374、区域内内酒店式公公寓状况及及本案酒店店式公寓初初步定位338四、商业市市场分析3371、商圈的的定义3882、西安市市区主要商商圈分析3383、高新区区域商业业业态分析551第四部分：综合体项项目的规模模参照533一、综合体体项目基本本情况522二、综合体体项目情况况小结555第五部分：本案所处处区域简要要概括57第一部分：地块初步研判及定位摘要要项目区位：项目地位位于西安国国家高新技技术产业开开发区中央央商务区（CCBD）内内，与区内内绿地世纪纪城隔路

3、相相望，距市市中心公里，距距机场公里。四至范围：北接锦业业路，南临临锦业一路路，西起丈丈八四路，东东至规划路路。投资主体：西部机场场集团总占地121.6639亩（含含社会停车车场8.2216亩、代代征路300.8277亩）净用地面积积82.5996亩土地性质交通运输用用地容积率3.5建筑密度 35绿地率35停车位0.5辆/100平平方米经过对西安安市及本案案所处区域域市场的分分析，根据据本案土地性性质、投资资主体现有有资源和西西部机场集集团的实际际需求，考虑虑西安高新新区CBDD的未来发展趋趋势，我们对项项目定位及及业态作进进行初步分分析和建议议：根据西部机机场集团的的航空旅行行服务资源源结合

4、项目目区位及CCBD商务务属性做出出项目的总定定位西部航航空国际商商务港根据现有土土地性质为为划拨交通通用地，不不具备开发发商品住宅的的基本条件，结合合西安高新新区CBDD的整体定定位，对项目所含含业态种类做如下下初步定位位：城市候机机中心、写写字楼综合合体（5A甲级写字楼楼、西部机机场集团下下属企业办办公地）、商业综合体、五星级酒店和酒店式公寓、停车场（附加汽修中心）五大部分；第二部分：宏观市场场分析一、西安房房地产行业业现状与特特点 (一) 现现状背景n 西安历年主主要经济指指标年度200120022003200420052006国内生产总总值（亿元元）734823.446940.3351

5、095.871270.141450.02固定资产投投资（亿元元）287.77280.331446640.442835.1101066.62居民人均可可支配收入入（元）67057184774885449628109055n 2006西西安市主要要社会经济济指标常住人口822.552 万人人常住人口增增长15.711万人人均GDPP177944元（平均均汇率折算算为22441美元）从各国经济济发展的经经验来看，地区人均均GDP超超过20000美元时时人们对经经济前景将将普遍看好好，对经济济发展的信信心增加，投投资也将会保持持良好的态态势，地区区经济将拥拥有良好的的消费支撑撑能力，房房地产业将将从起

6、飞阶阶段迈入加加速发展阶阶段，而商商业主流也将出出现品质和和结构上的的升级换代代（Shopppingg Malll这种商商业形式就就是在美国国人均GDDP超过22000美美元后才出出现的）。 (二) 特点 国家宏观调调控对西安安房地产市市场影响较较小国家宏观调调控主要目目的为抑制制房价上涨涨过快，防防止部分地地区房地产产行业出现现泡沫，并并且对部分分短期炒作作投资客进进行了一定定的控制，在在贷款额度度和利率方方面，加大大了投资客客的成本及及其风险。对于西安这样一个以内需为房地产市场拉动点的城市，国家宏观调控的一些政策对其影响并不明显。居住需求作为居民生活的硬性需求很难被抑制，而西安多次置业的客

7、户同样很少以炒房、投机为目的，因此近年国家出台的一系列调控政策对西安房地产市场的发展并未形成较大影响。西部开发政政策吸引国国内知名开开发商进驻驻西安，加加速西安房房地产业竞竞争发展西部大开发发实施后，西西安城市化化水平有了了很大提升升，固定资资产投资大大幅增长，吸吸引了不少少全国知名名房地产开开发企业来来西安投资资。尤其在在04年后后中国东部部房地产市市场受政策策打压影响响极大，外外地成熟开开发商也纷纷纷向二、三三线城市转转移，西安安作为西北北经济的中中心，受到到外地开发发公司的更更多关注，外来资金进入西安的房地产市场引起的不仅仅是本土企业竞争意识的加剧，更加拓展了行业内的发展眼界，成为了促进

8、西安房地产业发展的一剂“猛药”。和黄、绿地、中海、珠投、复地、首创等房地产业界的知名企业相继在西安进行投资，为本地房地产市场提供了先进的理念和产品，如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的阴霾。（三） 区区域规划与与供需结构构区域板块化化发展格局局已趋成熟熟区域板块发发展特色差差异化更加加明显。西西安的房地地产经过近近十多年的的发展，已已形成城东东、城北、城城西、城南南、城内、曲曲江新区、高高新区、长长安八个大大的区域市市场。同时时，在区域域市场内部部又细分出出许多各具具特色的板板块，例如如城北的经经济开发区区、太华路路板块，城城东的东高高新、灞河河板块，城城南的电子子

9、城板块等等。西安安市20004-20020城市市总体规划划已经公公示，对西西安各区域域的发展方方向进行了了规划，而而区域房地地产开发也也必将以区区域规划为为先导进行行项目运营营，因此未未来这种区区域化、板板块化的格格局越来越越分明、越越来越细化化。市场供需结结构趋于合合理，供需需两旺伴随着近几几年来房地地产市场的的良性、健健康发展，政政府各种政政策的引导导及支持，个个人购买观观念逐渐深深入人心，同同时市场开开发也在全全市范围内内全面开花花，并且延延伸至郊区区甚至远郊郊，供西安安市民及投投资商选择择的房产物物业无论从结构构、供应量量及开发区区域方面均均逐渐丰富富，由此也也使得近几几年来房地地产市

10、场销销售逐年递递增，并且且增幅均保保持在高位位运行，市市场呈现供供需两旺的的态势。尽尽管近两年年来，随着着西安城市市全面建设设步伐的加加快，部分分区域房地地产开发出出现了一定定结构性失失衡，如偏偏向于中高高档物业的的开发，使使得供应与与需求产生生了一定偏偏差，但与与此同时，从从中央到各各地已经开开始从政策策上对这种种开发结构构加强了信信息监测及及政策调控控，市场供供应已经开开始向符合合大多数购购房者的需需求角度转转移，伴随随着市场开开发的趋于于成熟及购购买者的逐逐渐理性，未未来市场开开发及需求求结构也将将趋于更加加合理。(四) 土土地供给状况 2006年年是国家正正式开始宏宏观调控后后的第四年

11、，而土土地政策无无疑是宏观观调控中的的龙头与重重点，相对对20033年全国共共撤消37763个开开发区和22004年年还未到年年底就裁撤撤了近50000个开开发区的现现实状况，22005国国家继续全全力收紧土土地资源，土土地政策也也配合国家家整体宏观观频频出台台，而各地地方土地管管理政策也也针对地方方情况连连连出台，与与国土资源源部的政策策环环相扣扣，形成了了一个完整整的政策链链。2006年年各主要城城市分用途途地价水平平及地价增增长率 监测城市地价增长率率（%）地价（元/平方米）综合商业居住工业综合商业居住工业北京市0.43 0.37 0.37 0.55 2394 4757 2135 482

12、 天津市0.56 0.51 0.93 0.18 1613 2967 1309 563 上海市5.20 5.43 6.53 0.20 2339 4485 2213 782 南京市1.30 1.40 1.60 0.00 1864 2862 1774 865 杭州市0.60 0.40 0.70 0.00 1860 3097 1915 559 广州市1.55 1.55 1.93 1.18 1467 2453 1374 556 成都市1.47 1.40 2.13 0.00 1715 3391 1302 591 西安市6.00 0.50 5.30 5.70 1211 1776 1357 363 深圳市0.

13、30 0.16 0.32 0.38 1383 2255 1375 502 西安市土地地供给状况况 从近年西安安国土资源源局土地招招、拍、挂挂的区域分分布情况来来看，城内内区域的土土地现存量量供应已呈呈极度匮乏乏之势。高高新区、城城南、城北北区域的土土地市场较较为活跃，尤其是高高新区二期期规划范围围内仍有较较大空间扩扩展，对西西安的房地地产界提供供了一处广广阔的发展展空间。土地价格根据国土资资源部22006年城市地地价动态监监测报告数数据显示，22006年国内部部分大城市市地价有所所变化，其其中西安总总体地价的的增幅为00.9% 。 西部开发与与自身房地地产行业发发展带动西西安土地价价格增长西部

14、大开发发之前西安安地产开发发处于二线线地位，房房地产开发发起步晚因因此地价基基数较低。国国家制定西西部大开发发的政策后后，刺激西西安经济的的快速发展展，进而拉拉动了地价价的上扬。西西安是西北北的龙头城城市，连接接中部和西西部南北，地地理位置优优越。近年年来的经济济发展、居居民购买力力的提高以以及商业辐辐射力和辐辐射范围宽宽广，拉动动了住宅、商商业用地的的土地价格格上涨。国内外开发发商进驻西西安，抬高高西安土地地价格近年来西安安城区进行行较大规模模的拆迁改改造，用地地向郊区快快速的扩张张，一些地地产开发商商从一线城城市向西安安这样的二二线城市的的转移，外外来开发企企业的增多多和地价的的相对偏高高

15、，在一定定程度上导导致了西安安地价的攀攀升。外地地房产开发发企业纷纷纷涌入西安安，这就形形成了本地地企业和外外来企业对对黄金地块块的竞争进进一步加剧剧，在一定定程度上也也抬升了西西安的地块块价格。(五) 投投资状况西安商用房房开发投资资近几年高高速增长，商用房投资市场可谓信心十足。自2000年到2005年市场投资在逐年递增，商用房投资的逐年增加，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商用房市场格局进一步改善，良好的投资、招商环境更为西安商用房市场的未来发展提供了良好的开发环境，开发商对市场也存有较高的期望和信心。（六） 开开发状况 n 西安房地产产投资额度度与增幅西安市房地产投资额度与同比增幅（

16、单位：亿元、百分比）0501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%投资额度增幅n “十五”期期间西安市市房地产开开发情况表表：新开工（万平方米米）施工面积（万平方米米）竣工面积（万平方米米）销售面积（万平方米米）2000年年126.224144.889121.88150.7752001年年164.882183.551187.888205.7772002年年195.773212.334236.997227.9912003年年302.997320.66286.

17、664329.1162004年年541.441537.004524.667488.1162005年年524.002498.778500.661460.662二、20006年西安安高新区房房地产业现现状与特点点 西安高新技技术产业开开发区是西西部最具活活力的区域域，已成为为基础配套套设施完善善、运行机机制先进高高效、技术术创新成果果显著、生生产力要素素市场活跃跃、科技产产业蓬勃发发展的现代代化新城区区，成为陕陕西省建设设“一线两带带”的创业先先锋、西安安最大的经经济增长区区和对外开开放的窗口口。（一）高新新区房地产发发展情况n 十五期间高高新区房地地产年开工工量、年竣竣工量，年年预售面积积、年销

18、售售量（二）高新新区房地产需需求情况n 高新区人均均收入水平平和西安市市其他收入入水平的比比较平均每一就就业者收入入1413551230004076.42国有职工收收入164699.99141988.275158.37集体职工收收入7017.646228.543037其他类型职职工收入112366.109838.976400个体劳动者者收入122677.519422.351325离退休再就就业收入-6942-其他就业者者收入6762.835923.542916.63n 20000-20006西安市市高新区常常住人口数数量n 20000-20006西安市市高新区就就业人口量量n 西安市高新新区人

19、均可可支配收入入情况n 西安市高新新区私家车车拥有量（户户均拥有量量）：（以以现有楼盘盘车位配比比和已入住住楼盘车位位使用情况况统计）注：西安市市高新区原原住民以行行政村为单单位，属城城中村住户户，和目标标客户群范范畴冲突，故故不列在统统计范畴，这这里的人居居车辆主要要是指在高高新区购买买商品住宅宅的消费者者。n 高新区客户户置业目的的分布n 高新区人均均人民币储储蓄存款年年底余额2004123177.452005141966.732006168599.46综合分析：自20002年高新新区第二次次扩展以来来，就业人人口增幅很很大，房地地产开发态态势良好，一一方面说明明西安市房房地产开发发不存在

20、较较大泡沫，其其投资风险险实际可控控，另一方方面高新区区的房地产产开发量继继续走高也也说明高新新区的区域域规划优势势，具备了了大型高端端综合地产产开发的基基础。我们认为，按按照目前高高新区的综综合指标和和发展势头头，其高素质质的居住、就就业人群基基数足以支支撑起大型型综合体的的终端消费费，同时结结合高新CCBD周边边的发展情情况，目前前来看虽然然其周边项项目虽体现现了成熟房房地产开发发商长期战战略目光，但但其周边项项目不具备备成熟的配配套，本案案的高档次次综合体项项目既是依依托于CBBD的概念念，又对整整个CBDD的带来独独具特色的的商务环境境优势，同同时在一定定程度上满满足了的周周边居住人人

21、群对商业业配套和生生活配套的的需求。第三部分：西安市及及本案所处处区域各业业态市场分分析一、写字楼楼市场分析析（一）国内内写字楼市市场近况北京北京优质写写字楼主要要集中在四四个区域，分分别是朝阳阳区的CBBD和周边边地区，东东城区的王王府井和东东长安大街街，海淀区区的中关村村以及西城城区的阜成成门外/复复兴门和金金融街一带带。上海上海的优质质写字楼分分布子浦西西和浦东。在在浦西，优优质写字楼楼主要分布布于长宁、黄黄浦、静安安、卢湾和和徐汇的各各商务区内内，包括虹虹桥、人民民广场、南南京西路、淮淮海中路和和徐家汇。在在浦东，优优质写字楼楼集中在陆陆家嘴CBBD、新上上海商业城城和竹园商商贸区。广

22、州广州主要的的写字楼聚聚集于天河河及越秀两两区，其中中天河区的的写字楼主主要座落与与天河体育育中心周边边和珠江新新城。越秀秀区的写字字楼则沿环环市东路、东东风路和中中山路分布布。深圳深圳优秀写写字楼主要要集中在罗罗湖和福田田区。其中中罗湖区优优质写字楼楼物业主要要位于三个个片区：沿沿深南大道道的蔡屋围围片区、东东门片区和和国贸片区区。福田区区优质写字字楼物业主主要则分布布在沿深南南大道、集集中分布在在CBD、车车公庙和华华强北三个个片区。天津天津写字楼楼主要集中中在和平与与河西区，逐逐渐形成高高新、南京京路和友谊谊路三个主主要商务区区。此外海海河沿线及及天津经济济技术开发发区（泰达达）则是新新

23、兴商务区区。（二）西安安写字楼宏宏观经济环环境分析1、西安市市第三产业业发展状况况年份第三产业增加值（亿亿元）增长速度占国民经济济比重2004540.11512.3%49.3%2005666.44512.7%52.5%2006764.00312.4%52.7%随着西部大大开发的进进度加大和西安安桥连东西西、辐射中中亚的地缘缘优势日益益显露，及西安地区区经济的飞飞速发展，西安第三产业比重自2005年步入50%的门槛，西安市第三产业的蓬勃发展态势，将为写字楼市场的长期需求提供有力保障。长期来看，我国总体经济发展和西安市经济改善和第三产业的发展将为写字楼市场提供足够的需求保障；未来一至两年，写字楼市

24、场集中放量的局面将比较明显。从时间节点看，08-09年，西安市经济的发展对写字楼市场需求的刺激正逐步显现，可预期的商业机会明显。2、 区域域政策法规规与发展潜潜力对西安安写字楼市市场的影响响力由于高新区区对高科技技产业相对对优惠的政政策，使西西安市甲级级写字楼主主要分布在在西安的高高新区，而而从区域写写字楼市场场租赁情况况来看，由由于城内相相对繁华的的地段和便便利的交通通以及其早早期形成的的企业集聚聚的氛围，使使其区域内内的甲级写写字楼出租租率较高，综合评价的结果是高新区及高新区CBD的近、中期发展将会替代城内的甲级写字楼市场地位，可以预判未来一到两年内，西安市高新区的甲级写字楼市场将呈现出集

25、中放量与竞争并存的局面，其入市时机把握将极大地影响到未来该业态的市场经营情况。另外在西安市与高新区对项目土地闲置的政策刺激下（对闲置时间超过两年，不具备动工条件的，依法收回土地使用权；具备动工条件的，由用地单位申请，在依法缴纳土地闲置费后，按程序批准延迟动工时间，到期仍未动工开发建设的，依法收回土地使用权），未来三年高新CBD的高端写字楼发展建设将进入快车道。（三）西安安市写字楼楼市场整体体状况分析析高新区、城城内、经开开区、南二二环、长安安路是西安安目前写字字楼聚集的的地方，约约占西安880以上上的写字楼楼项目。从从长远来看，基于城城内、经开开区、南二二环的规划划限制和商商务氛围，城城北、城

26、中中的写字楼楼开发建设设将呈趋缓缓之势。而而随着高新新区的二次次创业，商商务氛围的的日益成熟熟，西安写写字楼尤其其是面向高高端客户的的写字楼将将逐步转移移至高新CCBD，可可以预见高高新区未来来将成为未未来写字楼楼密集开发发和旺盛需需求的集成成连片区。西安甲级写写字楼市场场需求西安市甲级级写字楼的的主要租户户是外资企企业、金融融、保险业业、咨询、贸贸易及区域域政府等服服务机构。从从区域市场场情况来看看，高新区区的甲级写写字楼的租租赁状况日日渐好转，这这主要是因因为城内的的甲级写字字楼可供租租赁的面积积有限，而而近期又未未有大量的的甲级写字字楼投入市市场，使一一些外来企企业开始转转向选择高高新的

27、写字字楼。因投资者对对投资写字字楼物业普普遍不看好好，持谨慎慎态度。因因此，西安安市场上出出售的甲级级写字楼以以整层出售售为主或为为只租不售售。n 西安市最近近五年写字字楼市场销销售平均价价格n 西安近年写写字楼供应应与需求、空空置率n 2006年年西安写字字楼租金和和空置率2004年年的写字楼楼市场开始始降温，价价格下降了了3.5%，空置面面积增加到到34%。20055年西安市市办公写字字楼价格平平稳上升。市场上的高档写字楼增多，大部分高档写字楼下面几层是商铺，上面才是写字间，纯写字楼较少。对于中小型企业来说，旧写字楼价格虽然低，但是办公条件不好；而新推出市场的写字楼条件虽好，但是价格和使用

28、成本又偏离他们的承受能力。供需双方对写字楼的产品定位上存在较大差异。n 06年西安安甲级写字字楼市场存存量与新增增供应西安市写字字楼主要分分布在高新新区、城内内、城南、城城北四个板板块中，但但在各板块块的分布中中相对分散散，仍未有有一个成规规模的写字字楼聚集区区，目前主主要呈现出出热点地段段与传统区区域相接合合的模式。其其中西安甲甲级写字楼楼的存量为为31.4万平方米米，20066年西安城城内甲级写写字楼基本本处于消化化存量阶段段，从西安安市甲级写写字楼租金金为75.6元/平米，较较上一季度度增长2.2%。甲甲级写字楼楼整体市场场的空置率率为32.3%，同比下降2.11% 的情情况来看，西安甲

29、级写字楼市场在未来2年内将出现原有存量消化完毕，新增供应不足的情况。n 06年西安安甲级写字字楼市场分分布n 存量写字楼楼分区租售状状况目前西安甲甲级写字楼楼总建筑面面积约为1160万平平方米，写写字楼部分分面积约为为105万万平方米，约约占总建筑筑面积的666%。所在区域项目名称建筑面积（万万平米）租售价格（租租金/平米米/月；售价/平米）城内长安国际4.8￥90/月中大国际2.8￥130/月金泰丰国际际商务大厦厦 2.5￥50/月新新大厦1.6王子大厦5.0宏府大厦￥50/月高新区高新国际商商务中心 14￥82/月创业广场8.4￥68/月西高智能大大厦 ￥40/月高科广场 10￥65/月华

30、晶商务广广场B座 2.3￥45/月海星城市广广场13.8￥60/月九座花园 5.8￥40/月杰座广场￥40/月创新数码中中心￥50/月阳明国际（鼎鼎盛时代） 0.2￥35/月捷瑞智能大大厦 2.6￥35/月城南交大科技产产业园 ￥40/月领先国际 0.5￥40/月怡和国际 ￥25/月长安国际 15￥90/月金泰财富富中心 2.5￥25/月城北第五国际 4￥40/月经发大厦 5￥50/月凯鑫国际金金融大厦 3.2￥40/月n 存量写字楼楼规模及租租售状况类型 （级别）名称区域完成日期建筑面积（平方米）租金(元/平方方米/月)售价(元/平方方米)入住率甲级中大国际城内2000 年28,000013

31、0-98%甲级长安国际城内2005 年 7 月48,00009012,800045%甲级高新国际商商务中心西高新2004 年55,5000858,800050%甲级高科广场西高新2005 年57,0000656,500070%甲级创业广场西高新2004 年84,1991686,600095%乙级宏府大厦城内2004 年81,6000405,300085%乙级金鑫国际城内2002 年26,0000606,600070%乙级凯爱大厦城内2001 年57,7441505,800085%乙级广丰国际大大厦南二环在建40,0000-4,8000销售70%乙级老三届世纪纪星大厦南二环2003 年58,00

32、00655,960080%乙级西部国际广广场南二环2005 年 9 月70,0000506,0000销售20%乙级海星城市广广场西高新2006 年 6 月93,0000-5,7000销售50%乙级紫洲国际西高新2006 年28,0880505,200040%普通领先国际大大厦城南2005 年38,0000-5,200040%普通文化大厦城南2000 年-483,800095%普通阳明国际城南2005 年43,0000354,900065%普通金石大厦南二环2004 年90,000070-普通煜源大厦南二环2004 年 9 月19,2111404,800075%普通华融大厦南二环200157,0

33、000385,800060%普通腾飞创新中中心西高新200419,288240-84%商务公寓怡和国际南二环2005 年78,3220304,300040%商务公寓泛美大厦城南1999 年40,0000303,720090%商务公寓皇家公馆城南2006 年64,8776303554,0000销售69%商务(酒店店式)公寓金桥国际广广场西高新2007 年 5 月53,7008-4,5000销售27%SOHU豪盛旺座现现代城西高新2006 年 100 月187,6666404,400060%（四）区域域写字楼市市场分析区域写字楼楼需求细分分n 西安高新区区中高档写写字楼客户户有如下基基本特点：1、

34、行业分分布被调查企业业行业分布布广泛，信信息邮电类类占19、咨询服服务类占228、建建筑房地产产类占177。2、公司性性质本市公司占占45，本本省其它地地区公司占占26，外外地公司占占20，港港澳台及国国外公司各各占2和和7。3、写字楼楼的取得方方式在物业取得得方式上，本本市和本省省公司租和和买比例相相当，略偏偏向购买；外地、港港澳台和国国外公司994以上上选择租赁赁，其中以以港澳台和和国外公司司表现更为为明显，1100选选择租赁。由此可见本市或本省公司是出售写字楼的主要目标客户，本市或本省公司以及一些外地、港澳台和国外公司是出租写字楼的主要目标客户。有55的的公司本部部和63的地区总总部在物

35、业业取得的方方式上选择择购买，由由于总部和和地区总部部的办公位位置相对稳稳定，因此此其偏重于于选择购买买的方式，而分公司和办事处由于地点变迁频繁，因此偏重于选择租赁的方式，选择购买的比例仅占13和7。93%87% 45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%本部地区总部分公司办事处4、办公面面积办公面积在在200-500平平方米的公公司比重最最高，其次次是2000平方米以以下的公司司。可见，西西安写字楼楼市场中中中小规模公公司比较多多，但办公公面积达到到10000平方米以以上的公司司高新区明明显多余其其它区域的的写字楼，可可见对于大大企业而言言，高新区区更有吸引引力。5、需求细细

36、分：初创企业成本支出合合理公共会议室室等综合配配套面积适合中大企业规模单位成成本低形象匹配青睐专业化化、个性化化的配套外来企业着重品味、择择邻而居、群群聚效应、品品牌形象核心地段、标标志性建筑筑软硬配套一一流（五）市场场特征总结结分析西安写写字楼状况况，总结如下下特性： 市场呈现“两头不足足，中间过过剩”的状态，经经济型和高高端型写字字楼将呈热热点 在售项目较较少，高端端项目稀缺缺。 客户整体实实力较高，涉涉及行业相相对广泛，服服务业客户户比例逐渐渐上升。 高端项目启启动的同时时，带动了了商住项目目的发展。 写字楼品质质不一，缺乏乏高端氛围围n 西安写字楼楼发展仍在在初级阶段段目前西安的的写字

37、楼市市场还基本本处于一个个初级阶段段，与20005年以以前的北京京、上海、广广州、深圳圳很相似，但西安的国际化已经起步，伴随着西安写字楼市场用地取得方式更加规范，开发写字楼的成本也将逐步趋同，销售价格自然上涨，西安写字楼的未来放量增长将成必然之势。从目前西安市场看，虽然投资写字楼的回报率远远高于投资住宅、商铺，但是客群投资数量仍远逊于前者，购买客户仍以外来企业购买自用为主流。由此证明，目前西安市场写字楼销售的冷淡与本地投资意识的冷淡与落后有直接关系。而这一情况随着经济水平的改善和对外交流的加强，在未来将极大的得到改善。n 经济型和高高端写字楼楼两个方向向的潜力无无限实践证明，在在西安写字字楼市

38、场上上，经济型型写字楼和和城市综合合体高端写写字楼这两两类产品定定位是比较较成功的。一类是经济济型写字楼楼，将部分分住宅功能能与办公功功能有机结结合，价格格也与市场场上同地段段住宅价格格相当，满满足了一些些比较注意意企业形象象、渴望纯纯办公环境境的中小公公司的实际际需求。一类是新城城市综合体体高端写字字楼，以前期长安国国际广场、高高新商务大大厦、经发发大厦、西西港国际大大厦、万达达国际等项项目的建设设情况来看看，其目前写写字楼的价价格就代表表了其品质质和需求情情况。n 高新区成熟熟区域已呈呈需求热点点，供应日日趋集中，CCBD优势势显现目前，城内内黄金地段段可供开发发的土地越越来越少，写写字楼

39、市场场在城内发发展空间将将越来越狭狭窄，向城城外转移已已成为必然然趋势。本本案所处的的高新CBBD区域虽虽然商务氛氛围还未成成形，但不不可否认在在未来将成成为西安最最适宜发展展写字楼项项目的区域域之一。（六）本案案写字楼部部分总结综上所述，高新CBD区域已形成浓厚的商务氛围，市场条件成熟，需求旺盛，而一些综合配套的问题也可以在短期内得到改善。在本区域建设写字楼项目更利于在市场竞争中处于先发领先优势。对西安市及及区域写字字楼市场的的分析表明明，西安市写字字楼市场竞竞争激烈，潜潜在项目众众多，风险险较高，但但高新CBDD区域地段段更佳，竞竞争优势更更强，且真真正意义上上的甲级写写字楼目前前仍旧比较

40、较稀缺，屈屈指可数的的也就是西西港国际大大厦（建筑面积积6.6万平方米米）、高新国国际商务中中心、创业业广场等这这几个项目目具备这样样的条件。通过对写字字楼客户需需求的分析析发现，客客户选择写写字楼时除除租金等必必须因素外外，主要考考虑地段条条件、形象象档次、硬硬件设施、软软性配套与与物业管理理。因此，在在假定本案案形象档次次、硬件设设施及物业业配套均不不逊于竞争争项目时，高新中心区作为西安核心商务区，汇聚了西安大量人流、物流、信息流、资金流，且本案独具的停车场、候机中心等提供了先天的、唯一的资源共享优势，将为是本案内写字楼部分创造的最大竞争优势。本案所处高高新CBDD区域，向向西与丈八八四路

41、相连连，向北与与锦业路相接接，并有都都市之门高高新区行政政中心等项目作为为形象支撑撑，出于CCBD写字字楼建设集集聚效用的的考虑，是是最适合发发展写字楼楼项目的区区域。二、酒店市市场分析（一） 背背景状况2006年年西安共接接待海内外外游客27738.77万人次，比比上年增长长13.00%，其中中海外游客客86.77万人次，增增长11.8%。22007年年“五一”黄金周期期间，西安安市共接待待国内外游游客2577万人次，与与上年同期期相比增长长27.44%；实现现旅游总收收入11.55亿元元，同比增增长21.0%。实实现社会消消费品零售售总额 113.444亿元，同同比增长115.9 %，其中

42、中：批发零零售贸易业业实现商品品零售额 11.330亿元，同同比增长117.6%，餐饮业业零售额22.14亿亿元，同比比增长7.0%。据对36家家主要宾馆馆饭店统计计，“五一”黄金周共共接待住宿宿人数7.56万人人次，与上上年同期相相比略有下下降（同比比下降1.9%）；营业收入入19566万元，同同比增长99.9%；平均客房房出租率为为77%，比比上年同期期提高2个个百分点。在在客流高峰峰期间的55月2日至至4日,部部分宾馆饭饭店的客房房出租率达达90%以以上,有的的甚至达到到100%。平均客客房出租率率前五位的的是美伦酒酒店、钟楼楼饭店、光光华酒店、城城市酒店、西西安志诚丽丽柏酒店（原原新纪元酒酒店）。n 西安旅游人人次变动情情况2001年年到20006年，西安接待旅旅游人数呈呈逐年递增增趋势，虽虽然20003年受“非典”因素的影影响旅游人人数较20002年有有所减少，也也达到了11614万万人。同时时，游客在在西安的平均均每人居住住天数也由