重庆国际新城产品定位报告49226191116.docx

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1、第一部分 目标市场定位很少有一项项产品能够够同时满足足所有消费费者的需求求，也没有有任何一个个企业能够够占领整个个市场，原原因在于一一方面，构构成整个市市场的消费费者在地域域分布、社社会背景、行行为特征、消消费需求和和偏好、消消费水平与与习惯等方方面存在的的巨大差异异造成他们们在购买决决策和购买买行为方面面的多元化化倾向，另另一方面，企企业进入不不同市场和和提供不同同产品的能能力也是有有很大差异异的。既然然只能满足足一部分消消费者，那那么针对整整个市场的的营销就是是一种浪费费，势必严严重影响营营销效果。因因此，每个个企业都必必须找到它它能最好满满足的市场场部分-合适适的目标市市场（企业业准备进

2、入入、集中精精力为之服服务的某个个或几个细细分市场。我我们习惯称称作“目标市场场”）。目标市场定定位致力于于回答这样样一个问题题：企业的的产品应该该面向哪一一类或哪几几类消费者者。具体说说，就是为为发展商找找到并描述述其合适的的目标市场场，确定针针对一个或或几个目标标市场形成成独特的产产品/营销销组合策略略，以求获获得收益最最大化的过过程。本次目标市市场定位采采用以定量量调查分析析为主，以以定性调查查调查为补补充的方式式进行。n 目标市场定定位方法一一：定量分分析一、 市场分析技技术市场定位的的过程如下下图所示：定义市场确定细分标准划分市场、描述特征评估各细分市场选定一个或多个目标市场市场定位

3、开始市场定位结束 房地产市场场的开发也也需要准确确的市场定定位，针对对阳光1000项目，我我们主要遵遵循以下思思路进行分分析：1. 非概率的样样本选择样本选择方方法的正确确与否是调调查数据质质量优劣的的关键。在在本次调查查中，基于于观澜高球球城的概念念特点并经经过对消费费者的定性性分析，我我们采取了了非概率的的随机抽样样方法，主主要做法是是通过调查查员目测和和问卷甄别别，筛选出出真正的潜潜在购买者者对高档档社区感兴兴趣的人群群，事实上上将调查对对象总体限限定为社会会中层及以以上群体。这这样，一方方面保证了了调查的针针对性，另另一方面可可以在误差差最小的前前提下提高高调查的效效率。2. 多维度的

4、市市场细分标标准市场细分的的标准有很很多，根据据其中任何何一个都可可以将整体体市场划分分为多种类类型，这样样划分的结结果是各类类型之间的的差别只限限于单一特特征方面，而而各类型内内部个体之之间仍然具具有很高的的异质性，对对于产品定定位和营销销策略研究究没有太大大的参考意意义。因此此，我们采采取了多维维度的细分分标准，与与单一标准准相比，多多维度方法法有以下特特点：市场细分结结果包含了了丰富的信信息。由于于同时从多多个维度进进行分析，潜潜在购买者者的各方面面差异被全全方位地考考虑进去了了，调查资资料也被最最大程度地地利用起来来，其结果果无疑更能能反映复杂杂的社会群群体特征。各细分市场场之间差异异

5、明显，而而其内部个个体之间趋趋向同质化化。也就是是说，多维维度进行细细分的结果果使得我们们能够清楚楚地判断每每一类型的的各方面特特征和对不不同类型进进行区分，从从而有利于于针对不同同类型采取取不同的策策略。3. AIO系统统的应用AIO系统统是一种有有效的市场场细分指标标体系，主主要包括行行动、兴趣趣、态度和和社会经济济指标四大大类指标，本本次研究即即采取该指指标体系进进行市场细细分。在具具体适用AAIO系统统时，考虑虑到兴趣与与态度的强强烈相关性性，我们将将其作为一一类指标（生生活态度）进进行研究。现代的房地地产市场不不同于一般般消费品市市场的一个个重要特点点在于开发发商向购买买者提供的的不

6、仅仅是是产品本身身，更多的的是一种生生活方式。有有鉴于此，在在实际的研研究过程中中，我们将将主要从生生活态度类类指标对市市场进行细细分，而以以其他指标标对市场细细分结果进进行描述和和映证。4. 市场细分中中的多元统统计方法应应用多维度的市市场细分标标准要求在在具体的定定量分析过过程中运用用多变量的的统计模型型，本次研研究我们采采用的主要要有因子分分析、聚类类分析等多多元统计方方法和交叉叉分析、分分组分析等等其他统计计方法，各各种统计技技术的具体体操作和实实际意义在在报告其他他部分有详详细介绍。二、 市场细分过过程1. 市场细分基基本过程市场细分的的基本统计计分析过程程图解：聚类分析因子分析 变

7、量1变量2变量3变量4变量5变量6公因子1公因子2公因子3公因子4整体市场A市场B市场C市场新变量基础变量图解说明：1、 主要过程分分为两个步步骤：因子子分析是对对基础变量量（指标）的的简化，聚聚类分析是是对样本的的分类。2、 基础变量的的来源：有有关生活态态度、行为为方式的具具体指标。3、 因子分析的的意义：生生活态度、行行为方式都都是高度抽抽象的概念念，不同的的人会产生生不同的理理解，因此此在调查过过程中必须须使用大量量通俗客观观的测量语语句，以降降低抽象层层次，使不不同个体的的回答之间间具有可比比性。但这这样做的同同时会产生生大量的变变量，难以以进行综合合评价，而而且各个变变量之间往往往

8、存在较较强的相关关关系，变变量之间的的高度相关关意味着他他们所反映映的信息高高度重合。通通过因子分分析我们能能找到较少少的几个因因子，它们们之间彼此此不相关（相相对而言），代代表了数据据的基本结结构，反映映了信息的的基本特征征，可以用用来衡量高高度抽象的的概念（因因子的个数数由SPSSS自动生生成）。l 聚类分析的的意义：从从多个维度度（因子）对对整体市场场进行分类类，把性质质相近的个个体归为一一类。分类类的个数由由SPSSS自动选择择生成。2. 因子分析(FACTTOR AANALYYSIS)通过对人们们生活态度度量表进行行因子分析析，我们复复合出7个个新变量，形形成衡量人人们生活态态度的指

9、标标。下表是是生活态度度因子负载载矩阵，表表中数值称称为因子负负载，它表表示基础变变量与因子子的关联程程度，其中中绝对值超超过0.33的因子负负载被认为为是显著的的，可以利利用来对相相对应的因因子做出解解释，这样样就把基础础变量分类类并形成了了衡量人们们生活态度度的新变量量。表1：生活活态度因子子分析基础变量量（态度）态度新变量量（因子）1234567空闲时只呆呆在家里6.89EE-022.88EE-020.24000.3311-0.14435.33EE-020.5933只按自己的的方式追求求生活乐趣趣0.5222-7.388E-0220.3200-6.355E-022-2.811E-022-

10、0.1448-0.2225对自己目前前的事业比比较满意0.3099-0.30030.52330.23110.1644-0.24435.77EE-02对生活品质质要求非常常高0.6400-0.21134.10EE-02-3.011E-033-0.1554-0.1669-0.2993家庭比事业业更重要0.17552.84EE-030.4800-0.12220.2311-0.1662-0.2334很满意目前前的生活方方式0.2166-0.23320.50440.18440.1022-9.311E-0228.80EE-02想得到的一一定要得到到0.5700-0.222-9.344E-0220.1266

11、-0.24430.1388-0.2886非常喜欢尝尝试各种风风味饮食0.50660.1355-0.1553-3.600E-022-0.20050.12-0.2665从来不投资资股票9.95EE-030.73990.16330.4033-0.17712.37EE-02-0.1446从来不投资资房地产4.06EE-020.78110.12330.3622-4.855E-022-5.366E-022-9.422E-022非常喜欢运运动0.53550.27-0.199-2.533E-0220.2155-0.40060.2133非常喜欢旅旅游0.58550.1988-0.2662-0.17720.2-0

12、.27760.2488社交活动非非常重要0.56880.2955-7.099E-022-0.2996.34EE-02-0.12257.65EE-02有很强的社社会责任感感0.36440.11770.1199-0.4222-9.777E-0220.12889.74EE-02非常支持环环保0.490.27440.2255-0.3990-6.055E-0220.23000.1122喜欢与众不不同0.6088-0.1339-0.18810.2688-0.19979.62EE-02-4.577E-022总是追求时时尚,喜欢欢新事物0.6400-0.1334-0.25560.2877-9.833E-033

13、6.31EE-028.07EE-02非常向往世世外桃源的的生活环境境0.3977-0.22260.10330.1077-0.35520.23220.3177非常向往在在繁华热闹闹的市中心心0.17442.35EE-03-4.877E-0220.25440.65220.3766-0.1778非常接受西西方文化0.4300-0.1224-0.29950.20880.39220.16110.1非常认同本本地的传统统文化0.22770.19110.3055-0.21150.16110.58227.33EE-02因子描述个性/时尚尚/与众不不同/冒险险/想得到到一家得到到投资意识不不强，但不不满足于当当

14、前事业，满足，重家家庭，传统统投资意识差差，社会责责任感不强强，向住都市/西方文化化传统，不好好运动好静/幻想想同理，通过过因子分析析，我们将将人们行为为方式复合合为七个方方面的倾向向：现代事事业未成的的时尚派、各各种运动型型、休闲事事业型、传传统事业型型、热闹型型、康体型型、内敛型型（见表22）。它们们可以作为为七个新变变量（因子子）用来综综合衡量人人们的行为为方式。表2：行为为方式因子子分析基础变量量（行动）行动新变量量（因子）1234567晨练0.21000.46888.12EE-020.1211-2.488E-022-0.27730.4333游泳0.44110.4033-0.35520

15、.2955-0.24450.4744-9.844E-022打球0.51000.4066-0.37730.3177-0.14490.3855-6.566E-022听传统戏曲曲0.10660.58330.18668.47EE-02-0.1338-0.23390.3255听流行歌曲曲0.5211-0.3222-0.25580.19330.3933-0.14486.25EE-02下棋0.36220.42778.11EE-028.47EE-020.2244-0.3551-0.2224看球赛0.43550.2266-0.25510.10550.2199-0.3776-0.1119翻阅时尚杂杂志0.5366

16、-0.2556-0.10090.18330.297.22EE-030.3044吃火锅0.2166-4.066E-0220.1088-1.111E-0220.53990.1911-0.3444吃洋快餐0.4988-0.2227-6.200E-022-0.1661-4.799E-0225.52EE-027.29EE-02吃西餐0.3299-7.733E-0220.1044-0.3775-1.166E-0220.24440.2599去酒巴0.6811-0.12287.66EE-02-0.3009-8.055E-0227.16EE-027.22EE-02去的厅0.4633-0.14494.78EE-0

17、2-0.3333-0.2338-7.911E-022-9.866E-022上咖啡馆0.5444-7.322E-0227.99EE-02-0.3006-0.19968.93EE-020.17打麻将/打打牌-2.144E-0220.40220.2866-0.23340.48880.2977-6.722E-022上茶馆0.28550.38330.4211-0.3220.23220.14224.87EE-02国外度假/旅游0.39886.82EE-020.3933-4.644E-022-0.3331-0.2004-0.3447国内度假/旅游0.5111-4.322E-0220.13995.47EE-0

18、2-0.2334-0.144-0.411上网0.5844-0.2882-0.20022.85EE-029.37EE-02-0.16658.16EE-02去商店购物物0.1866-0.25580.57660.5411-4.822E-0330.13337.11EE-02参加聚会0.1899-0.22220.56770.5044-4.200E-0220.11888.97EE-02因子意义时尚型各种运动型型休闲事业型型传统事业型型热闹型康体型内敛型3. 聚类分析聚类分析是是根据研究究对象的特特征对其进进行分类的的一种多元元分析技术术，通过聚聚类分析，可可以将性质质相近的个个体归为一一类，同一一类型中的

19、的个体之间间具有高度度的同质性性，而不同同类型个体体间具有高高度的异质质性。我们们首先根据据受访人群群在生活态态度六个因因子上的不不同取值，经经过聚类分分析，将受受访人群划划分为五种种类型，见见下表：（表表中数据的的得分值越越低，表示示该类人群群对该指标标的认同程程度越高，0表示中性）表3：聚类类分析结果果1因子类别A类B类C类D类E类个性/时尚尚/与众不不同/冒险险0.147724-1.000070.146623-0.622330.848876投资意识不不强，不满满足于当前事业0.8488341.003357-0.533666-0.7880010.087768满足，重家家庭，传统统-0.49

20、95430.2322060.294445-0.1886030.077714投资意识差差，社会责责任感不强强-0.03326-0.277389-0.944190.6622170.194413向住都市/西方文化化0.0277540.3299480.345523-0.088105-0.42201传统，不好好运动-0.74470.589938-0.377706-0.177110.621185好静/幻想想-0.3335250.3533690.468852-0.166725-0.200706聚类意义传统、满足足、好静，有点投投资意识个性、时尚尚、与众不不同、冒险险投资意识差差、社会责任感不强强、现实不满于

21、现状状，社会责任感感强向往都市/西方文化、现代代从聚类分析析的结果可可以看出，根根据人们在在六个态度度因子上的的取值，我我们可以将将整体市场场划分为五五种类型。每每一类型的的人群生活活态度上都都有着区别别于其他人人群的特点点，表中每每列中最小小的值所对对应的因子子就是该类类型人群最最突出的生生活态度倾倾向，最大大的值则表表示该类型型人群最排排斥的生活活态度倾向向。因此，聚聚类分析的的结果给出出了不同类类型人群的的生活态度度方面的差差异。三、 主要背景资资料为了更加清清晰地了解解各类人群群的特征，下下面将对各各类人群的的背景资料料进行对比比分析，在在综合分析析生活态度度和背景资资料的基础础上对各

22、类类人群进行行抽象描述述(也即归归类)。n 细分群体背背景资料对对比图B类和D类类人群的学学历明显偏偏低，高中中及以下学学历占六成成左右；A类的学历历最高，六六成以上拥拥有大专及及以上学历历；E类的学历历处于中游游，各种学学历的人都都比较多。A类和E类类人群的年年龄偏年轻轻，25-30岁的的年轻人接接近半数；B类人群群的年龄分分布很广泛泛，年轻人人比较不高高。B类和D类类人群的收收入明显偏偏低，家庭庭年收入33-4万的的接近七成成；C类人群的的收入能力力最高，家家庭年收入入在10万万以上达88%；E类人群的的收入能力力位于中游游，4-88万家庭年年收入比较较多。n 细分群体背背景资料对对比表类

23、型学历年龄收入A类高偏年轻中游B类偏低各年龄组均均有偏低C类中等各年龄组均均有高D类偏低各年龄组均均有偏低E类中等偏年轻中游四、 细分群体抽抽象描述(归类)代号背景资料生活态度归类A类比较年轻、学学历高、收收入中等传统、不好好运动、有有点投资意意识、易满满足传统青年知知识分子B类学历及收入入均偏低、各各年龄均有有个性、时尚尚、与众不不同、冒险险事业未成的的时尚派C类学历中等、收收入高、各各年龄均有有投资意识差差、社会责责任感不强强、现实事业成功的的现实派D类学历和收入入都偏低、各各年龄均有有不满足于现现状、社会会责任感强强中下层的奋奋斗派E类偏年轻、收收入和学历历中等向往都市/西方生活活，但比

24、较较传统事业初成的的伪时尚五、 细分市场选选择过程o “事业初成成的伪时尚尚”人群比例例最高，约约占四分之之一，“事业未成成的时尚派派”最少。o “事业初成成的伪时尚尚”和“事业成功功的现实派派”对项目的的兴趣较高高，“事业未成成的时尚派派”和“中下层的的奋斗派”对项目的的兴趣最低低o “事业初成成的伪时尚尚”和“事业成功功的现实派派”较认同其其价位，“事业未成成的时尚派派”和“传统青年年知识分子子”的承受能能力弱o 兴趣大/价价格认同的的细分市场场是“事业初成成的伪时尚尚”和“事业成功功的现实派派”通过价格和和兴趣过滤滤后，与总总体市场容容量相比可可知，“事业成功功的现实派派”和“事业初成成

25、的伪时尚尚”人群的比比例大幅增增加，而“中下层的的奋斗派”和“事业未成成的时尚派派”人群比例例大幅下降降，“传统青年年知识分子子”人群的比比例变化幅幅度不大。目标市场建建议：细分群体选择态度目标市场传统青年知知识分子选择进入辅助市场事业未成的的时尚派选择进入放弃市场事业成功的的现实派积极进入次要市场社会中下层层奋斗派放弃进入放弃市场事业初成的的伪时尚积极进入主力市场营销策略：在营销策策略上主攻攻“事业初成成的伪时尚尚”人群，兼兼顾“事业成功功的现实派派”和“传统青年年知识分子子”。产品策略：在产品策策略上重点点满足“事业初成成的伪时尚尚”人群的需需求，同时时丰富产品品组合，考考虑产品的的兼容性

26、，以以此吸引更更多的人群群。n 目标市场定定位分析方方法二：定定性分析一、 区位导向定定位过程区域概念市场认同最有价值人群产品开发策略购买需求公司战略 区位概念1. 二江景观，环环境独特2. 与朝天门呼呼应，一览览都市景观观3. 风水上佳4. 南滨路，休休闲娱乐5. 与都市有一一段距离，比比较安静6. 周边配套不不全7. 交通不方便便 最有价值人人群1. 成功人士，对对生活品质质要求很高高2. 年龄45岁岁以上的退退离体中老老年人，以以养老为主主要目的，对对周边生活活配套不太太在乎；3. 35-500岁的“伪品质”，教育程程度不高，工工商自营人人士，追求求所谓的生生活品质；4. 个性自由职职业

27、者，SSOHO族族5. 小资6. 子女已经完完成9年义义务教育的的家庭二、 产品概念导导向过程产品概念产品偏好最有价值人群产品开发策略购买需求公司战略 产品概念1. 国际化生活活社区2. 解构建筑，地地标建筑3. 个性化4. 阳光住宅 最有价值人人群1. 时尚族，走走在时代的的浪尖上；2. 伪品质，以以物化状态态彰显生活活品位，追追捧一些“空壳”；3. 小资4. 个性自由职职业者，SSOHO族族三、 区位概念导导向和产品品概念导向向对比分析析图伪品质型小资SOHO族离退休中老年成功人士时尚族区位导向产品导向1. 伪品质、小小资和SOOHO族是是两种推导导结果的交交集，是项项目主力客客户群；2.

28、 时尚族具有有很强的都都市主义，这这不仅表现现在建筑上上，更重要要的是表现现在生活上上，并且他他们支付能能力有限，购购买面积偏偏小，所以以建议首期期不必重点点关注这部部分客户；3. 离退休中老老年人和真真正成功人人士比较看看重这里的的环境，但但对现代解解构风格比比较排斥，同同时考虑到到公司的开开发战略，“以速度求效益”，所以建议首期不必重点关注这部分客户。n 综合分析根据定量分分析结果，伪伪时尚人群群是最有价价值人群，是是项目的主主力客户，定定性分析的的结果也不不谋而合，所所以可以判判定伪时尚尚人群是项项目的主力力目标客户户。小资和SOOHO族是是定性研究究中具象化化的两个群群体，它们们可能存

29、在在于“事业初有有成的伪时时尚派”和“事业未成成的时尚派派”的人群中中。由于“事业业初有成的的伪时尚派派”和“事业未成成的时尚派派”的生活态态度存在很很多相似之之处(见上上文)，而而时尚又是是一个抽象象的概念，不不同对的人人对其理解解可能有偏偏差，所以以“事业初成成的伪时尚尚派”和“事业未成成的时尚派派”很可能存存在相互渗渗透现象。从从座谈会与与会人员来来看，虽然然各组的同同质性较强强，但仍存存在一些“杂质”，所以在在产品定位位过程中，我我们将会排排除“杂质”。为了排排除“事业未成成的时尚派派”中的“杂质”，我们把把“事业未成成的时尚派派”进一步细细分为B-1和B-2两个群群体。因子B-1B-

30、2个性/时尚尚/与众不不同/冒险险-1.411215-0.655572投资意识不不强，不满满足于当前前事业0.8277981.150075满足，重家家庭，传统统0.83774-0.277536投资意识差差，社会责责任感不强强-0.2002-0.333416向住都市/西方文化化-0.0229160.630011传统，不好好运动0.9655330.274425好静/幻想想0.0322010.623333聚类意义个性、时尚尚、与众不不同、冒险险，现代，好好动个性、时尚尚、与众不不同、冒险险，满于现现状研究结果表表示， “个性、时时尚、与众众不同”是B-11、B-22的共性，但但是B-11同时具有有现

31、代，好好动的特点点，是真正正时尚族；而B-22类满足现现状，是伪伪时尚者。从家庭年收收入来看，真真正时尚族族的B-11类的经济济能力低于于伪时尚人人群。家庭年收入入B-1B-24万元以下下78.9%69.1%4-6万元元10.5%20.6%6-8万元元5.3%5.9%8-10万万元0%2.9%10-122万元1.8%1.5%16-188万元1.8%0%从购买房型型来看，BB-1类主主要购买二二房单位，BB-2类主主要购买三三房。购买户型B-1B-2一房1.8%1.5%二房61.4%38.2%三房33.3%55.9%四房3.5%2.9%四房以上0%1.5%第二部分产品定位位策略本次产品定定位是根

32、据据目前市场场现状研究究而定的，在在分期开发发时，应根根据当时市市场情况适适时调整产产品策略。特别强调的是，下面产品定位主要从市场角度出发，没有考虑其它因素，这由开发商进行平衡。三元机构认认为影响后后期产品调调整主要有有以下二个个重要因素素：n 大盘开发本本身的运行行规律大盘开发规规律性变化化图面积单价总价性能性能价格面积0前期 中期 后期开发周期 对于任何开开发周期较较长的大盘盘来说，存存在着两个个基本规律律：一是价格必必须上涨。楼楼市如股市市，追涨杀杀跌，只有有持续上涨涨才能让老老客户满意意，新客户户有信心；二是总价变变化幅度不不能太大。因因为总价代代表着一个个经济阶层层，幅度太太大将会影

33、影响客户的的人际传播播效应，出出现“客户断层层”，影响到到项目可持持续稳健发发展。正是由于上上述两条价价格曲线的的影响，二二期、三期期产品户型型面积应在在前期基础础上适度上上扬，增幅幅控制在110%以内内。阳光1000国际新城城”是一个8800亩的的大型项目目，细分市市场容量必必须足够大大，所以“阳光1000国际新新城”在单价上上涨的情况况下控制面面积更为重重要。但在在面积变化化不大，如如何保持单单价持续上上涨是重中中之重，即即“给客户一一个购买的的理由”。传统房地产产营销经验验认为，支支付单价与与购买面积积呈现正相相关，面积积不上去，单单价上升的的空间不大大；三元机机构研究结结论表明，性性价

34、比是真真正决定着着购买可能能性。（见见下图）购买可能性性=（基本本性能附附加性能）/价格=性性价比对于“阳光光100国国际新城”而言，关关键是在控控制总价情情况下，如如何提高产产品的综合合性能？也也即“明涨暗降降” 。三元机构认认为“阳光1000国际新新城”除具备常常规的居住住办公性能能以外，还还应就以下下两个方面面提升产品品性能，这这直接关系系到产品线线是否成立立：硬件：1) 教育设施2) 智能化系统统3) 环境指数4) 住户专车软件：1) CRM（Custtomerr Rellatioonshiip Maanageementt ）客户户关系管理理2) 物业服务（Service）3) 品牌商

35、品化化运作（BBrandd）4) 子女成长环环境塑造(Assiimilaationn)n 市场环境的的变化市场环境的的变化可能能直接影响响到后期产产品策略，对对于“阳光1000国际新新城”来说，应应重点关注注以下几个个动向：1) 王家沱大桥桥、东水门门大桥、菜菜园坝大桥桥的建设状状况2) 轻轨的建设设状况3) 竞争对手的的动向（融融侨半岛、海海棠晓月、上上海城、阳阳光华庭等等）4) 整体市场大大势n 首期产品定定位策略一、 产品定位方方法为了准确、有有效地制定定“阳光1000国际新新城”首期产品策策略，本次次采用定量量定位与定定性定位相相结合的方方面，在综综合权衡的的情况下得得出最终结结论。在

36、产品定量量分析过程程中，主要要按照“整体市场场市场聚聚类选择细细分市场设置门门槛产品需需求产品策策略”几个步骤骤展开。在产品定性性分析过程程中，主要要采用区域域导向和项项目概念导导向两个方方面圈定客客户群，并并根据他们们的个性需需求作为定定量分析的的补充、深深化和验证证。二、 市场容量预预估根据重庆市市统计年鉴鉴，2000020002年主主城七区平平均每年商商品房销售售量约4000万平方方米。本次次访问的总总样本量为为995个个，他们都都是有购买买意向的潜潜在客户，可可以把他们们假设为重重庆总体市市场需求。主力客户群群的市场容容量为866个（见“目标市场场定位策略略”），占总总体市场的的8.1

37、44%，对应应的市场需需求量为334.6万万平方米/年；“事业有成成的现实派派”这个辅助助市场容量量约为277万/年；“传统青年年知识分子子”这个辅助助市场容量量约为144万/年，三三者市场合合计为755.6万/年。三、 产品定位策策略1. 产品档次和和性质：国国际化高尚尚社区2. 总体规划建建议1) 规划构思流流程： 生活方式社区文化空间型态建筑物 追求时尚个性彰显讲究品质国际品质标签性归属感时尚居家人际交往休闲娱乐凭江临风商业广场标签住宅个性SOHO名牌中学晶体长廊商务会馆 建筑是生活活的载体，社社区是生活活方式的张张扬。以目目标人群所所喜好的生生活方式为为蓝本，提提炼社区文文化内涵，由由

38、张扬的社社区文化内内涵为导向向构思社区区的城市功功能空间，再再以城市的的功能空间间为结点、轴轴线来规划划布局住宅宅等建筑物物。 在追求“阳阳光、国际际、时尚”的同时重重视人们的的生活及交交往空间“街区区、广场、会会馆”的营建，以以连续的沿沿街空间及及生活、商商业设施形形成社区的的活力，使使住宅区加加入整个城城市生活、街街区风格之之中，创建建独特的“国际生活活格调”。2) 总体规划建建议 错动式布局局，尽可能能做成每栋栋直接面江江，每户都都有自己的的景观； 规划轴线清清晰，错而而不乱，并并且有利于于分期开发发； 退台式布局局，发挥坡坡地的优势势。3. 产品设计建建议1） 户型与面积积房数户型建筑

39、面积户型比例面积区间面积比例二房二房一厅一一卫85平方米米15%80-90010%二房二厅一一卫95平方米米15%90-100012%三房三房二厅二二卫110平方方米10%105-111510%三房二厅二二卫125平方方米40%120-113040%四房以上四房二厅二二卫140平方方米15%130-115018%四房以上180平方方以上5%200平方方以上8%根据三元机机构研究模模型，消费费者能够接接受的面积积浮动范围围为5-88%，所以以上表面积积区间值可可作产品设设计的依据据。I. 作为成熟居居家的三房房二厅是绝绝对主力户户型，主要要面向核心心家庭；II. 对于首期来来说，二房房也是一种种

40、重要户型型，主要面面向三类客客户，即“为子女购购买”、“离巢族”、“投资转卖卖客户”； 可以设计在在一梯多户户中景观面面相对较差差的方向，但但不宜设计计在分摊率率过高的楼楼宇； 也可以单独独拿出二栋栋高层做“时尚秀”，专门面面向青年人人，考虑一一些个性要要求（比如如小错层，主主卧室大点点，大卫生生间，客厅厅和餐厅小小些）。III. 四房主要面面向伪时尚尚中的多次次置业者，主主要置业目目的是家庭庭居住以及及休闲度假假，设计要要求无障江江景，视野野开敞。IV. 五房虽然是是一种辅助助户型，但但大户型的的设计比中中小户型更更为苛刻（见见下文）。 五房及以上上大户型可可以安排电电梯公寓的的顶部； 也可

41、考虑做做一至二栋栋超高层“楼王”，全复式式结构，2200平方方米以上，带带私家空中中花园，用用于提升整整个项目档档次，产生生居高临下下的层次感感，主要客客户是 “事业有成成的现实型型”中的财富富阶层，随随着项目的的推进，还还有吸引其其它类型的的财富阶层层入驻。2） 主要功能区区面积户型客厅餐厅主卧主卫客房儿童房其他房间厨房公卫工作阳台观景阳台储藏室小计二房26818121064690三房30102061410126583124四房3210227141081275103140（以三种房房型为例，其其它面积住住宅可以同同比例分配配）I. 功能间面积积设计的关关键在于实实用性，性性价比，因因为无论是

42、是三房，还还是四房，每每个功能间间面积差异异并不大，这这说明客户户都是实用用型，而不不是享受型型。以四房房和三房为为例，面积积主要多在在其他房间间上，其它它功能间的的面积相差差不大。II. 特别重视对对观景阳台台的设计，面面积要大点点（对于单单个家庭来来说，直接接影响购买买决策的是是某一套住住宅的VIIEW，而而不是整个个社区的录录VIEWW）；III. 根据研究结结果表明，消消费者最主主要购买因因素就是环环境，所以以对于“阳光1000国际新新城”来说，如如何发挥无无障碍江景景资源十分分关键。建建议临江设设计大幅落落地窗，客客厅保证朝朝江景，外外套阳光花花房；如果果面宽允许许，主卧室室也应朝江江景，主卧卧室阳台与与阳光花园园连通。3） 建筑类型建筑类型住宅套数比比住宅面积比比小高层40%35%高层50%50%SOHO公公寓10%15%多层洋房无无