某住宅项目市场分析报告11159.docx

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1、浦兴路简简报3.docc *引言：立案伊始始，摆在在我们面面前的是是一串经经济技术术参数，市市场竞争争是无情情的，优优胜劣汰汰永远是是唯一的的游戏规规则。顺顺利实现现产品去去化，快快速完成成资金回回笼，那那是建立立在有“好房子子”的前提提下；而而树立企企业品牌牌形象，乃乃至做到到将发展展商对人人居空间间的理念念诠释向向市场最最深层次次推广，那那就是建建立在有有“好家园园”的前提提下。也也许具有有“不是市市场需要要什么，我我们就制制造什么么；而是是我们制制造什么么，市场场就需要要什么”如此大大气的企企业才是是市场的的宠儿 本项目目控制性性经济技技术参数数：规划总用用地10.77万平方方米总建筑面

2、面积16.33万平方方米容 积 率1.511总套数11900套我们的基基地条件件如何？我们的客客源客层层怎样?我们的产产品定位位在哪里里？我们的产产品有什什么附加加值？我们的产产品力该该怎样加加强？我们的目目标第一步完完成首要要任务成功功去化产产品，最最大程度度实现利利润。第二步达达成远景景任务让市市场广泛泛接受属属于企业业自我的的产品开开发 理念。以期求得得市场真真谛，实实现企业业价值值回归。价值回归归模拟流流程图：定位准确确、 完善善的社区区生活配配套 市场迅迅速认可可、高附加值值的产品品 注注重实效效的媒体体攻势 接受受程度高高 扩 良 适 大 利 好 度 再 润 的 夸 生 盈 升 大

3、 产 余 值 的 潜潜 宣宣 力力 传传资金回笼笼理想 一期迅迅速去化化 受受到市场场追捧、达到预期期目标 期待二二期投放放 “耳语传传播” 产品SSWOTT分析S 优势势点W劣势点点 城建集团团品牌优优势 畅通的道道路、交交通优势势 低密度、高高绿化的的居住环环境 基地沿街街面长，将将成为浦浦兴路亮亮点 浦东新区区优质的的企业与与人才进进驻 道路噪音音、安全全问题 区域缺商商业气息息及完善善机能配配套 周边区域域竞争压压力巨大大 公交站点点离小区区较远 社区受地地块影响响缺乏整整体感 难以集中中绿化及及拉开栋栋距O 机会会点T 威胁胁点 浦东最具具升值潜潜力的地地区之一一 景观道路路、景观观

4、住宅，景景观社区区。 入世后新新兴客源源层的选选择 政府利多多政策支支持 公房补贴贴改制为为货币补补贴 未来多项项交通及及捷运计计划 未来楼市市持续供供需两旺旺，“不动产产”投资理理念已开开始兴起起 激烈的竞竞争市场场，相同同单价的的个案量量体大，客客户选择择性多 竞争个案案的规划划品质提提升 本产品差差异化方方面的难难度大 未来区域域竞争激激烈 绿化集中中在二期期不利于于一期销销售 蓝印户口口政策不不明朗 项目“立地条条件”分析地块四至至本地块块处于浦浦东金桥桥地区，具具体位于于张杨路路北侧，长长岛路以以东，西西侧至五五莲路，属属于浦东东沪东新新村地区区。 基地形形状呈狭狭长形，小小区三面面

5、临街，南南面紧临临浦东新新区交通通要道张杨杨路，北北面为沪沪东新村村的老式式公房，与与本案仅仅一墙之之隔，目目前基地地已规划划平整。交通动线线 基地出入入的主要要干道浦兴兴路是一一条贯穿穿浦东新新区东西西向的重重要交通通枢纽，由由基地沿沿张杨路路可直达达浦东的的金融商商贸中心心陆家家嘴商业业中心。向向东可至至金桥外外高桥保保税区，向向南到联联洋生活活园区。浦浦兴路与与浦东的的众多交交通主干干道如：张杨路路、金桥桥路、罗罗山路相相接，经经过这些些交通干干道和相相连的越越江桥梁梁，可迅迅速到达达浦西市市中心人人民广场场、杨浦浦的北外外滩地区区、浦东东金桥进进口加工工区等地地。 本地块周周围常规规公

6、交线线路分布布众多，但但站点普普遍距基基地较远远，大多多分布在在长岛路路，浦兴兴路，但但班次的的间隔较较长。线线路主要要有7776、7785、7716、7774、7791等等，经过过这些线线路可迅迅速直达达人民广广场、外外滩、淮淮海路、陆陆家嘴金金融贸易易区等地地区。另另外，规规划中轻轻轨PDDA、BB线将紧紧临基地地，为居居民的出出行提供供现代化化交通工工具。生活机能能 就环境和和生活配配套来讲讲本地块块目前在在整个浦浦东地区区显得相相对较为为落后，项项目基地地四周几几乎没有有象样的的生活配配套，虽虽已新建建了大量量居民住住宅，但但相关的的生活配配套、商商业设施施档次较较低，不不能较好好的满

7、足足当地居居民的需需要。区域发展展 本地块所所毗临的的金桥地地区（根根据市政政府的规规划，金金桥地区区专门规规划了毗毗邻工业业园区的的四平方方公里国国际社区区）将在在区域内内建设：高档别别墅和酒酒店式公公寓、从从幼儿园园到研究究生院的的著名教教学机构构、五莲莲路上亚亚洲最大大购物中中心、医医疗中心心，以及及高尔夫夫球场和和橄榄球球体育场场等健身身休闲中中心，舒舒适、便便捷的服服务将会会让这里里的投资资环境更更趋完善善。附：沪东东地区主主要交通通线路及及生活配配套783路路台儿庄路路淮海海东路815路路德州新村村外高高桥638路路东陆新村村周家家渡716路路凤城新村村张桥桥785路路台儿庄路路上

8、钢钢新村639路路周浦镇长岛岛路191路路第一八百百伴榕桥774路路崂山东路路外高高桥776路路永业路泰东东路85路博兴路东昌昌路东周线东陆新村村周浦浦医院川歇线歇浦路川沙沙购物生活活家乐福超超市、OOBI建建材超市市、联华华超市、农农工商超超市、家家得利超超市休闲生活活金桥公园园、名人人苑花园园医疗保健健瑞东医院院、华山山医院浦浦东分院院、金桥桥区段医医院，公公利医院院教育培训训中福会幼幼儿园、平平和双语语学校、协协和国际际学校、中中欧国际际工商学学校、浦浦兴中学学、金桥桥中学、杉杉达大学学。 项目“立地条条件”优劣分分析利多因素素 张杨路、浦浦兴路、金金桥路、及及与之相相连的黄黄浦大桥桥、

9、杨浦浦大桥共共同构成成了通畅畅便捷的的交通网网络，为为本案业业主出入入市级商商业中心心区域提提供了有有利的条条件，多多条公交交站点的的设立，为为业主乘乘车出行行增添了了多种选选择。 金桥地区区为浦东东新区发发展重点点区域，其其购买力力强，日日益聚增增的居住住人气，使使得当地地的餐饮饮、农贸贸、金融融等配套套渐渐完完善。 基地附近近的金桥桥公园、名名人苑花花园、以以及金桥桥进出口口区域内内的橄榄榄球场，成成为住户户良好的的就近休休闲、娱娱乐、健健身的理理想场所所。 基地四周周的文化化教育和和医疗卫卫生设施施较为完完善，附附近分布布了中福福会幼儿儿园、浦浦兴中学学、平和和双语学学校、金金桥小学学、

10、金贸贸小学等等众多教教育培训训学校。瑞瑞东医院院、华山山医院浦浦东分院院、金桥桥区段医医院也为为居民健健康、就就医提供供保障。 小区占地地10.7万平平方米，具具有一定定规模，建建筑容积积率较低低，产品品类型多多样。 加上规划划良好的的小区环环境，优优美的景景观道路路和较高高的社区区绿化率率，让住住户远离离生活空空间的压压抑，完完全感受受大自然然的意境境。 发展商以以往塑造造的成功功案例，所所创造的的品牌效效应，成成为业主主购房的的信心保保障。 本项目房房型较好好（板式式结构，南南北通风风，全明明无暗间间），建建筑面积积控制合合理，总总价较低低，极符符合该区区域居民民承受能能力。利空因素素 基

11、地南侧侧的浦兴兴路，作作为重要要的交通通干道，在在给居民民出行带带来方便便的同时时，也使使得生活活的安宁宁被其打打破，噪噪音、尘尘土、交交通安全全成为产产品最大大的不利利点。 目前基地地四周的的商业配配套相当当不完善善，即使使现存的的商业配配套也存存在消费费档次较较低，繁繁荣度不不够的问问题，这这一切都都阻碍了了居住地地的人气气的进一一步旺盛盛。 基地相临临的公交交站点大大多聚集集在距基基地较远远的张杨杨路或长长岛路上上，居民民出行，特特别是夜夜间较有有不便。 基地处于于浦兴路路（张杨杨路的边边缘地带带），四四周宽阔阔的道路路阻碍了了各社区区人员的的流动，夜夜间基地地周边除除了川流流不息的的车

12、辆，毫毫无人影影。 项目周边边近年来来开发的的大量新新建住宅宅社区如如：龙阳阳、塘东东小区和和万邦、东东方都市市社区，给给本项目目造成了了极大的的竞争压压力。 项目小区区呈狭长长形，分分两期开开发，一一期与二二期之间间被博兴兴路“拦腰截截断”，不利利于本案案整体布布局规划划，致使使社区缺缺乏整体体感。 金桥作为为浦东新新区住宅宅发展的的重点区区域，区区域周边边竞争个个案林立立，且已已逐渐向向高品质质、高标标准的目目标发展展，使本本案规划划产品差差异化难难度加大大。 受技术经经济指标标的限制制，、致致使本案案部分房房型在建建筑格局局方面的的规划不不甚理想想，较小小的浴室室面积，使使住户缺缺少空间

13、间享受。 一期较小小的绿化化率，将将使小区区缺少庭庭园陪衬衬，也是是本案另另一点将将有可能能对未来来销售去去化产生生影响的的因素。 小区总建建筑面积积达166.3万万平方米米，开发发量大，区区内居民民户数相相对较多多，由此此对未来来物业管管理的要要求相对对较高。项目产品品“定位依依据” （目目标市场场需求）？1、周边边竞争个个案目标标市场需需求鉴于周边边竞争个个案客源源客层的的消费行行为，推推测其目目标市场场需求大大致如下下： 出于对上上下班和和日常生生活出行行动线的的考量，购购房者普普遍考虑虑到其目目前或未未来，在在浦东生生活办公公的便捷捷性。 有浦东主主轴线张杨杨路的依依托，精精明的购购房

14、者从从市政规规划、建建设的倾倾斜中意意识到这这一“黄金道道路”沿线物物业有令令人欣慰慰的升值值空间。 随着金桥桥楼市板板块的日日益崛起起，广义义范畴上上响亮的的“新金杨杨，新生生活”概念愈愈发深入入人心，从从最大程程度上吸吸引了来来自本市市乃至更更大空间间的关注注目光。 目前区域域内的已已建社区区由于规规模适中中，且在在产品力力塑造和和推广宣宣传方面面均有着着不俗表表现，因因而市场场接受度度普遍较较高。 对总价的的关注程程度较高高，其中中二房约约40万万元/套套、三房房50-55万万元/套套总价的的房源市市场去化化最快。 结合目前前的市场场行情均均价，区区域内客客户多数数青睐于于1000111

15、0平方方米的二二房以及及12001330平方方米的三三房。 功能分割割合理、设设计新颖颖的房型型，是绝绝大多数数购房者者所追求求的。 区域内大大部分个个案的建建筑设计计和庭园园景观设设计均聘聘请了专专业的设设计公司司，各类类风格迥迥异而立立意新颖颖的社区区建筑和和庭院景景观对应应了不同同心理消消费者的的追求。 一梯二户户、板式式小高层层的建筑筑规划普普遍被区区域内个个案采用用，市场场反映良良好 随着区域域内环境境面貌和和市政配配套工程程的日趋趋完善，又又独具“全市唯唯一空气气质量指指标达到到国家一一级标准准地区”的先天天优势，目目前区域域内物业业已受到到越来越越多带有有投资、环环保意识识的购房

16、房者青睐睐。2、上海海市场同同质产品品分析上海市房房地产市市场上与与本项目目价格、地地段相似似的同类类产品众众多，如如：虹口口区凉城城新村附附近的 “中虹丽丽都苑”，长宁宁区天山山路的“南洋新新都”，杨浦浦区黄兴兴绿地周周边的“文化佳佳园”，距离离本案很很近的“碧云新新天地”等，其其目标市市场需求求大致如如下：发展商商都在一一定程度度上植根根于本区区域，深深谙区域域市场动动态，所所开发产产品市场场 定位位准确，去去化良好好。如：“文化佳佳园”、“南洋新新都”。拥有各各自区域域内独特特的地理理位置优优势。如如“南洋新新都” ，依依托天山山商圈、虹虹桥开发发区并具具有地铁铁2号线线虹桥机机场延伸伸

17、段的便便捷性；“文化佳佳园”则依托托黄兴绿绿地的建建设以及及五角场场的复兴兴计划。在各自自所在的的区域内内突出个个性鲜明明的社区区主题风风格与建建筑外观观。项目周周边拥有有一般拥拥有配合合大型生生活社区区的大型型超市、卖卖场，如如“大润发发”、“家乐福福”、“乐购”等。完善的的公交、地地铁、轻轻轨网络络及便利利的出行行道路动动线。良好的的区域位位优势。如如虹口区区的“中虹丽丽都苑”、位于于广灵四四路、凉凉城路上上，交通通便利，在在拥有虹虹口优良良人文传传统的同同时又坐坐享曲阳阳地区的的便利及及完善的的商业生生活机能能，其售售价创下下这个区区域的最最高单价价，自从从开盘后后价格不不断走高高。从4

18、40000元/mm2飚升升至50000元元/ mm2。累计计涨幅超超过255%。一梯二二户、南南北通风风、动静静分离、观观景阳台台、落地地窗等以以人为本本的房型型设计 规划划。 大多多为上海海市智能能化示范范小区或或“四高”小区。国家康康居工程程示范小小区；“无渗漏漏”、“无质量量通病”示范小小区申请请；以及及白玉兰兰施工质质量奖的的获得。 项目产产品“附加值值”建议目 的的内 容容可行性加强可行行性 为了弥补补周边暂暂时相对对匮乏的的生活机机能现状状 公共事业业项目（例例如邮局局、银行行等） 项目周边边多为新新建住宅宅区，人人气较旺旺，具备备一定招招商引力力 建议与住住宅建筑筑外观相相协调，

19、外外观风格格统一 提升本项项目地段段居住品品质 商业服务务项目（例例如244H超市市、餐厅厅等） 商铺有相相当升值值空间 建议灯光光工程，避避免客户户有地偏偏人稀之之感 极力完善善小区配配套 配合五莲莲路上即即将兴建建亚洲最最大超市市这一利利好消息息及时准准备，推推出社区区巴士免免费往返返接送等等服务 小区浦兴兴路口直直达五莲莲路仅33分钟车车程 借社区小小巴车身身达到流流动广告告效果 由此提高高与浦西西的运行行，做到到真正意意义上的的交通便便捷 小区地铁铁巴士 与各类交交通工具具连网 方便业主主出行之之余，加加大客户户引流效效果社社区生活活主题建建议 由于于地段因因素，本本案及周周边个案案，

20、毫无无地段方方面的吸吸引力，故故周边个个案，尤尤其“连城”、“碧云新新天地”均在小小区的小小环境及及产品的的方面营营造卖点点，而本本案由于于受基地地限制，较较难在产产品力方方面发掘掘卖点，故故建议脱脱离产品品运用软软体配套套手段，提提升产品品附加值值。提出出新生活活口号为了成功功地将一一、二期期产品去去化，因因此在“一期”销售阶阶段，就就要求在在做足各各方面文文章，完完成市场场造势，提提升产品品品质，树树立市场场品牌形形象，为为“二期”销售打打好良好好的铺垫垫。建议议提出新新生活口口号，用用此在市市场上突突显本案案特殊性性。 结合案名名及面积积配比，提提出“可以居居”，阐述述可以居居口号，以以

21、网络最最大的客客源客层层。 利用商业业街，提提出“完整社社区，卫卫星社区区”，显示示本案在在生活各各方面的的独立面面，完整整性。 提出“新新邻里关关系”口号，显显示发展展商人性性的一面面，创办办一些联联谊活动动，令小小区生活活充满人人情味。 环环境设计计附加值值针对本案案地形特特性及竞竞争个案案卖点，本本案需在在景观设设计部分分加强，建建议遵循循“小而精精，独具具匠心”的原则则一期销售售 利用间距距空间，创创造不同同风格，小小型点景景造型，作作到户户户推窗见见景 “化零为为整”把一期期整个基基地，作作为一大大型景观观主题，建建筑也成成为景观观中的一一部分二期销售售 二期地形形有较多多空间表表现

22、景观观，可进进一步突突出与一一期的景景观品质质差距商业街 灯光工程程：建议议店面设设计工程程，为本本案镶嵌嵌一条“金边” 外立面：统一外外立面，与与小区协协调统一一，成为为景观的的点睛之之笔项项目“产品力力加强”建议 本案所所属的沪沪东新区区位于浦浦东新区区近期发发展迅速速的金桥桥出口加加工区，基基地占地地面积约约10.7万平平方米，总总建筑面面积为116.33万平方方米。因因此本案案在产品品的总体体规划上上应以“现代生生活社区区”为其特特点，并并结合未未来交通通规划优优势，及及居住人人气和将将产品塑塑造成为为浦东新新区内“具品质质、品味味和价值值的景观观社区”。建筑规划 面砖方案案：配合合设

23、计师师的设计计方案，定定量定制制面砖。在在烧制的的次数、时时间段的的长短、配配色的选选择、外外形的设设计等方方面加以以控制，提提出我们们的要求求，极有有可能烧烧制出世世上独一一无二的的“立面”。这也也可以成成为本项项目的一一个卖点点 面砖对线线对缝计计划：在在铺设面面砖之前前，必须须有设计计周密的的施工方方案，保保障建筑筑外立面面上的缝缝隙限定定在一定定的范围围内 结构：采采用钢筋筋混凝土土桩基、现现浇钢筋筋混凝土土剪力墙墙结构体体系。 底层大堂堂花岗岗岩地面面、大理理石墙面面到顶，另另设艺术术顶灯及及豪华装装饰吊顶顶，中央央空调。 各楼大门门智能能“一卡通通”、可视视对讲、密密码门禁禁系统、

24、并并配以高高级彩色色粉喷金金属玻璃璃大门。 各层大堂堂、走廊廊及电梯梯厅大堂及及电梯厅厅铺设花花岗岩地地面、大大理石墙墙面到顶顶、另设设艺术顶顶灯及装装饰吊顶顶；各层层走廊地地面均铺铺砌高级级防滑地地砖、并并配以高高级乳胶胶漆墙；楼梯扶扶手采用用高级硬硬木扶手手。 电梯采用日日立/三三菱/OOTISS/迅达达/LGG/其他他品牌高高级自动动（3VVF、8000KG、1.600m/ss）（小小机房/无机房房）电梯梯直达各各层。 信箱各住宅宅大堂设设华丽不不锈钢信信箱。 消防装置置各层层设置消消防栓、火火灾报警警系统及及公共部部位自动动烟感、消消防喷淋淋系统。智能化配置建议 未来数字字生活的的智能

25、化化环保小小区： 突破常常规智能能化小区区一般仅仅有宽带带网设置置，本项项目除应应在安全全防范系系统、物物业服务务智能化化水平真真正落实实、在家家庭智能能化上有有所突破破，且在在环保上上有建树树。真正正铺就未未来数字字生活之之路，与与目标客客户的现现代观、未未来观融融合起来来。 社区智能能化应该该同小区区的生活活相结合合：a：宽带带网络传传送、浏浏览；b：通过过社区的的BBSS增进住住家的交交流，增增强业主主沟通；c：网上上点击物物业服务务；d：网络络可视医医疗；e：网络络双向交交流的科科普讲座座、电脑脑培训。 负压楼道道设备：在楼道道里专门门设计正正负压装装置，铺铺设独立立管线，在在遇到火火

26、灾时开开启，可可以使楼楼道成为为无烟逃逃生道。 宽带网络络服务：通过小小区INNTRAANETT（内部部局域网网）与公公共网连连接，小小区内采采用光纤纤到楼（FFTTBB）内部部，每户户独享110MBB配置。实实现VOOD点播播、网上上医疗、炒炒股、教教育等功功能。 家庭智能能化系统统： 每每户住家家安装智智能化系系统，实实现家用用电器远远程控制制。 安全系统统：完善善的安保保系统不不仅给予予业主安安详生活活的保障障同时还还可以让让购房者者对对本本社区 有一更更加良好好的印象象。具体体安保措措施如下下：周边边红外微微波双重重报警：用美国国原装安安防主机机，对小小区周界界实行专专业布防防，一旦旦

27、某处有有越入，对对射探头头自动感感应，触触发报警警，主机机显示报报警部位位提示值值班人员员。重要要位置大大门、车车库、电电梯轿厢厢、中庭庭重要位位置闭路路电视监监控。a、每栋栋大楼密密码门禁禁系统，每每户可视视对讲系系统。b、信系系统：实实现住户户之间，住住户与物物业之间间的通讯讯。c、配有有紧急按按钮与保保安中心心相连；并连网网1100报警系系统。d、进门门、落地地窗，一一、二楼楼住家窗窗户配有有门磁窗窗磁、红红外线探探测器并并通过可可视对讲讲主机接接入安防防中心，非非法闯入入时，与与安防中中心相连连自动报报警。e、巡更更：小区区内主要要通道出出入口及及各大楼楼的主要要部位设设置，记记录巡更

28、更路线及及时间，保保证安全全。f、厨房房防煤气气泄露系系统，并并通过对对讲主机机接入安安防中心心。g、车库库设置消消防栓、火火灾报警警系统及及公共部部位自动动感烟、消消防喷淋淋系统。景观设计建议 采用庭院院式社区区入口：采用主主题公园园布局的的方式方方法，营营造出一一片休闲闲天地,可供业业主雨天天观景、品品茗、对对弈等，别别有一番番风味。 树种统一一：以一一、两种种常绿乔乔木为主主，大范范围的种种植在社社区里。一一则便于于养护、二二则整个个社区的的景观将将会显得得统一和和谐、大大气。树树种可以以考虑香香樟、银银杏。至至于达标标所需要要的其他他植物，可可以专门门把它们们设计在在另辟的的“百花圃圃

29、”里。 空中花园园：在屋屋顶设计计花园可可以增加加社区的的休闲娱娱乐空间间。屋顶顶也可以以是休憩憩的地方方。 中庭广场场中心：可设计计象征社社区精神神的标志志物。 社区细部部：运用用背景音音乐塑造造社区日日间浪漫漫悠闲的的情调，以以起到画画龙点睛睛的作用用。建议议庭园景景观在建建筑规划划定案后后即同时时设计，并并聘请境境外较知知名、较较具影响响的设计计师，才才能达到到直接、有有效的广广告宣传传效果。可可以考虑虑用不同同灯光效效果、从从不同的的角度照照映社区区和建筑筑，呈现现一种“新光景景”。物业信息化管理 建筑设备备监控系系统：采采用先进进电脑神神经网络络化智能能控制技技术，组组成高效效监控网

30、网络智能能系统，对对小区内内大楼的的水箱，水水泵、电电梯、供供电设备备进行监监控，保保证各类类设备处处在最佳佳运行状状态。 远程抄表表系统：采用电电子脉冲冲水、电电煤表收收集器，用用户即时时通过智智能化控控制器的的液晶显显示器查查看三表表读数，并并同时传传输给物物业中心心远端服服务器，自自动记费费结算，减减少上门门抄表的的干扰。 IC卡一一卡通系系统：每每户均配配有ICC智能卡卡，可用用于小区区内会所所消费，物物业管理理等费用用的结算算及车辆辆进出的的管理。 车库管理理系统：在停车车场出入入口各设设有接近近式读卡卡器，持持IC智智能卡接接近读卡卡机时，在在取得有有效确认认后，闸闸门臂会会自动开

31、开启，允允许车辆辆通过。社区环保建议A、能源源系统 进入住宅宅小区的的能源一一般为：电、燃燃气、煤煤。对这这些常规规能源要要进行分分析优化化，以便便从系统统上采取取优化方方案，避避免多条条动力管管道入户户。对住住宅的围围护结构构和供热热、空调调系统要要进行节节能设计计，建筑筑节能至至少要达达到500以上上。尽量量采用新新能源和和绿色能能源。建议采采用太阳阳能作为为路灯等等公共用用电的能能源。楼梯过过道采用用声控延延时开关关。B、气环环境系统统 住宅小区区的气环环境包括括室外和和室内两两方面。 室外空气气质量要要求达到到二级标标准。居居室内做做到自然然通风，卫卫生间具具备通风风换气设设施，厨厨房

32、设有有烟气集集中排放放系统，达达到居室室内的空空气质量量标准，保保证居民民的卫生生和健康康。建议议厨卫预预留排气气管道，采采用双止止回式烟烟道、卫卫生间无无暗卫设设计C、声环环境系统统住宅小区区的声环环境系统统包括室室外、室室内和对对小区以以外噪音音的隔阻阻措施。 室外声环环境系统统设计应应满足：日间噪噪声小于于50分分贝、夜夜间小于于40分分贝。 建筑设计计中采用用隔音降降噪措施施使室内内声环境境系统满满足：日日间噪音音小于335分贝贝、夜间间小于330分贝贝。 对小区周周边产生生的噪音音，如果果影响了了小区的的声环境境则应采采取降噪噪措施。绿化采用更多的乔木。沿街住宅使用双层中空玻璃沿马路

33、，高架，加油站位置设置绿化隔离带小区人车分流机动车库出入口，尽量位于小区出入口附近。D、光环环境系统统 住宅小区区的光环环境一般般着重强强调满足足日照要要求，室室内要尽尽量采用用自然光光。除此此以外，还还应注意意居住区区内防止止光污染染，如：强光广广告、玻玻璃幕墙墙等。建建议在室室外公共共场地采采用节能能灯具，提提倡由太太阳能提提供的绿绿色照明明。采用用抗反光光玻璃房房型设计计达到四四明效果果。E、热环环境系统统 住宅小区区的热环环境系统统要满足足居民的的热舒适适度要求求、建筑筑节能要要求等。 对住宅围围护结构构的热工工性能和和保温隔隔热提出出要求，以以保证室室内热环环境满足足舒适性性要求，冬

34、冬季供暖暖室内适适宜温度度：20024，夏季季空调室室内适宜宜温度：2227。住宅宅的供暖暖、空调调应该采采用清洁洁能源，并并因地制制宜采用用新能源源和绿色色能源。争取采用不破坏大气环境的循环系统。 建议在卫卫生，厨厨房加设设保温，隔隔热、防防水层。 玻璃为双双层中空空，加强强隔热，保保温性能能。F、绿化化系统 生态环境境功能：小区绿绿地是提提供光和和作用的的绿色再再生机制制，它具具有清洁洁空气、释释放氧气气、调节节温度等等功能。 休闲活动动功能：小区绿绿地提供供户外活活动交往往场所，要要求卫生生整洁、适适用安全全、景色色优美、设设施齐全全。并使使设施无无障碍化化，电缆缆地下化化，实现现人车分

35、分流。 景观文化化功能：通过园园林空间间、植物物配置、小小品雕塑塑等提供供视觉景景观享受受和文化化品味欣欣赏。G、废弃弃物管理理与处置置系统 住宅小区区生活垃垃圾包括括收集与与处置两两部分：收集应应以“无无害化、减减量化、资资源化”为为原则。生生活垃圾圾的收集集要全部部袋装，密密闭容器器存放，收收集率应应达到1100 。垃垃圾应实实行分类类收集，分分为有害害类、无无机物、有有机物三三类。I、绿色色建筑材材料系统统 在建设绿绿色生态态住宅中中，对于于材料、部部品的选选用要强强调两点点：一是是要提倡倡使用33R材料料（可重重复使用用、可循循环使用用、可再再生使用用），二二是要选选用无毒毒、无害害、

36、不污污染环境境，有益益人体健健康的材材料和产产品。宜宜采用取取得国家家环境标标志的材材料、部部件。建议采采塑复铜铜管,铝铝塑管作作为冷热热水管。商业设施 由于小区区邻近的的张杨路路、浦兴兴路等主主干道的的人流、车车流均较较大，周周边商业业开发不不足。为为了便于于小区居居民的就就近购物物，解决决的日常常生活需需要。建建议本案案的配套套商业可可以吸引引一些超超市、便便利店、咖咖啡吧等等设施的的进入。 健康概念社区 建议与周周边区级级体育场场馆、医医疗中心心合作，引引入小区区内部亲亲情化健健康服务务内容，如如：每年年两次社社区居民民体检建建立私人人健康小小档案；专家定定期医疗疗咨询、讲讲座；组组织社

37、区区运动会会。会所服务项目建议区 现代化会会所不仅仅仅要弥弥补和完完善现有有生活机机能的不不足，更更重要在在于走出出日常生生活的快快节奏、高高压力。进进入健康康、活力力、环保保的社区区。鉴于于本项目目采用的的是现代代派建筑筑外观以以及客户户定位以以中青年年出发，因因此会所所内的休休闲项目目服务大大致可分分为三大大主题。 休闲：网网球场、壁壁球室、桑桑拿浴场场，茶艺艺、COOFFEEE SSHOPP、棋牌牌室。 服务：商商务中心心、美容容美发中中心、干干洗店、家家政服务务、邮局局银行、超超市、224小时时社区便便利店。 儿童：模模型训练练中心、亲亲子图书书馆、幼幼托。项项目“目标市市场”分析本区

38、域个个案其目目标市场场大致为为 ： 区域客 特性：对对区域环环境较为为熟悉，生生活习惯惯。估量百分分比：约约占客户户总数的的20%。 金桥地区区中青年年白领阶阶层 特性：有有较高的的经济收收入,区域熟熟悉，交交通方便便。估量百分分比：约约占客户户总数的的40%。 外来客特性：原原租借在在区域内内或周边边地域，预预迁居本本市，并并借此取取得蓝印印户口。估量百分分比：约约占客户户总数的的20%。 杨浦区域域客特性：与与本区域域仅一江江之隔，交交通十分分便捷，受受杨浦区区房价、区区域规划划等因素素的影响响，将购购房区域域选择在在浦东。估量百分分比：约约占客户户总数的的10%。 黄浦区域域客特性：浦浦

39、东日趋趋完善的的生活机机能及较较为适中中的房价价成为吸吸引此类类客源主主要原因因。估量百分分比：约约占客户户总数的的10%。如图所示示：引言：“工欲善善其事，必必先利其其器”。任何何产品都都是建立立在市场场的基础础之上，在在“点”上面深深入剖析析的同时时，环顾顾我们的的四周：区域情情况、目目前市场场行情、最最新竞争争个案动动态在“面”上如果果也同样样深入则则可达到到“操千曲曲而后晓晓声，观观千剑而而后识器器”的效果果。我们的区区域大环环境怎样样？我们的市市场行情情如何？我们的市市场未来来走势怎怎样？我们目前前有怎样样的竞争争对手？我们有什什么浦东新区区区域环环境简介介浦东新区区简介 地理位置置

40、浦东新区区位于上上海市东东部，黄黄浦江东东侧，南南与南汇汇、闵行行接壤，西西北与黄黄浦、杨杨浦、宝宝山等区区隔江相相望。新新区总面面积5222.775平方方公里。地地势呈东东南高，西西北低的的特点。 气候条件件浦东新区区属东亚亚热带季季风气候候，四季季分明，全全年气候候温暖湿湿润，平平均气温温16.2度，年年降水量量14333毫米米，年降降雨日1126天天，全年年无霜期期约2660天，日日照充足足，温度度适宜，生生态环境境良好。 历史沿革革浦东之名名最早出出现于明明嘉靖上上海县志志12922年 元元代设置置上海县县17255年 浦浦东大部部分设置置为南汇汇县18155年 划划出浦东东滨海之之地

41、，设设置川沙沙县19588年 上上海市新新设“浦东县县”包括东东昌、东东郊西区区19900年4月月 中共共中央 国务院院作出开开发开放放浦东的的决定19933年1月月1日 中共上上海市原原属上海海市黄浦浦区，南南市区和和杨浦区区的浦东东部分，原原川沙县县全境和和上海县县三林乡乡。 行政区划划浦东新区区下属111个街街道，226个镇镇维坊新村村街道 浦兴路路街道梅园新村村街道 周家渡渡街道南码头路路街道 塘桥街街道沪东新村村街道 洋泾街街道上钢新村村街道 金杨新新村街道道东明路街街道 人口总量量 浦东东新区内内人口约约1655.1万万人，占占全市总总人口112.22%。位位居上海海各区之之首。男

42、性占人人口的550.11%。女女性占总总人口的的49.9%。人人口迁入入率7.3今后100年内，从从浦西或或外省市市迁入的的人口将将控制在在50万万人。同同时流动动人口在在10年年内达到到1000万人。 文化教育育(附图) 文化广场场1） 大大型公园园 明珠公公园（滨滨江大道道） 陆家嘴嘴中心绿绿地（陆陆家嘴路路）梅园公园园（乳山山路、福福山路口口） 世纪公公园（锦锦绣路、花花木路口口） 浦浦东体育育公园（源源深路、羽羽山路口口）2）电影影院、俱俱乐部 兰馨电电影院 国际体体育俱乐乐部（明明月路、东东风路） 浦东汤汤臣高尔尔夫俱乐乐部（罗罗山路、锦锦绣路东东南）3）综合合服务广广场 时代广广场（浦浦东南路路、张杨杨路口） 世界广广场（浦浦东南路路世纪大大道路口口）环球广场场（浦东东大道民民生路西西北部） 中达广广场（浦浦电路东东方路口口） 东方广广场（浦浦东大道道、罗山山路）4）文化化古迹 崇福道道院（今今浦东三三林乡丰丰村，建建于北宋宋末年） 庆宁寺寺（佛教教寺院今今浦东大大道上川川路1336号） 大圣教教寺（今今孙桥乡乡长元村村） 潮音庵庵（佛教教堂） 唐墓桥桥露德圣圣母堂（天天主教堂堂） 钱家圣圣母圣心心堂