房地产法律纠纷与处理问答20022.docx

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1、房地产法律纠纷与处理问答1、不能办理房产证的原因有哪些？答：不能办理房房屋产权证既既有开发商的的原因，也有有购房者的原原因。对于开发商商而言，不能能办理产权证证的主要原因因有：利用集体体所有土地开开发的项目。未经立项项批准的项目目。未取得规规划审批的项项目。没有销售售许可证又无无产权证的房房屋。未经验收收或验收不合合格的房屋。土地或房房屋未解除抵抵押的。开发商未未交纳相关税税费的。土地、房房屋等有关部部门查封、限限制交易的等等等。对于购房者者而言，不能能办理房屋产产权证的主要要原因有：购房者没没有交纳相关关税费。没有提供供房屋登记发发证机关所要要求的相关资资料及身份证证明。委托他人人办理房产证

2、证但没有出具具授权委托书书的，等等。2、产生房屋纠纠纷到法院打打官司需交纳纳哪些费用？答：当事人提起起诉讼，必须须先交纳一定定的诉讼费用用，一般情况况下由原告方方预交，败诉诉方承担。依依据人民法法院诉讼收费费办法，房房屋诉讼的案案件受理费的的收费标准，按按照争议的性性质及争议财财产的价值(或金额)，实实行依比率递递减的原则计计算收取。还需交纳其其他诉讼费用用，即指人民民法院在审理理房屋纠纷案案件中实际支支出的，且依依法应当由当当事人支付的的费用、女口口鉴定费、评评估费。法律文书生生效后，负有有义务的一方方未自觉履行行义务时，另另一方向人民民法院申请强强制执行的，应应向法院预交交执行费，执执行费

3、按规定定由被执行方方承担。委托代理律律师进行房地地产诉讼，还还需向代理律律师所在的律律师事务所支支付律师代理理费。 3、当事人订有有仲裁协议的的，还可向人人民法院起诉诉吗？答：我国仲裁裁法规定：当事人达成成仲裁协议的的，一方向人人民法院起诉诉的，人民法法院不手受理理，但仲裁协协议无效的除除外。当事人在房房地产案件诉诉讼过程中享享有哪些权利利和承担哪些些义务?当事人在房房地产案件诉诉讼过程中享享有以下权利利：有请求司法法保护并获得得公正裁判的的权利、申请请回避权。有收集证据据、查阅、复复制与本案有有关材料、法法律文书的权权利。有辩论权，可可委托律师代代理诉讼、行行使委托代理理权。有处分实体体权，

4、包括承承认、放弃、变变更民事权利利，进行和解解、调解，提提起上诉的权权利，有反驳驳对方的请示示及反诉权。有对生效的的法院民事判判决、裁定书书、调解书等等申请强制执执行权。当事人在享享受权利同时时，必须履行行如下义务：必须依法行行使诉讼权利利，不能滥用用诉权，同时时履行诉讼义义务。必须遵守诉诉讼秩序和法法庭秩序。必须履行生生效的判决书书、裁定书、调调解书。4、当事人怎么么聘请律师打打房地产官司司？答：当事人可以以聘请具有房房地产专业知知识和诉讼技技巧的房地产产专业律师为为其服务。当事人聘请请律师作为诉诉讼代理人，应应提供自己的的身份证件和和有关资料。当事人聘请请律师代理诉诉讼，应与律律师所在的律

5、律师事务所签签订委托代理理合同，合同同应包括委托托事项、授权权范围、双方方的权利和义义务、收费标标准、违约责责任等。当事人应当当签发授权委委托书。授权权委托书应载载明受托人、受受托人的基本本情况，委托托事项与权限限。委托权限限有一般代理理和特别代理理。除法律援助助案外，委托托律师代理的的当事人应向向律师事务所所交纳有关代代理费用。双双方可约定采采取按比例收收费、协商收收费、风险代代理收费或计计时收费等收收费方式。5、法律对房地地产案件的诉诉讼时效是怎怎么规定的？答：当事人向法法院请求保护护民事权利的的诉讼时效期期间为二年。从从知道或应该该知道自己的的权益受到侵侵害之日起计计算。但是，从从权利被

6、侵害害之日起超过过20年的，人人民法院不予予保护。如果是建筑筑物或者其它它设施以及建建筑物上的搁搁置物、悬挂挂物发生倒塌塌、脱落、坠坠落等原因使使身体受到伤伤害要求赔偿偿的。延付或或拒付房屋租租金的诉讼时时效为1年。6、房地产纠纷纷产生后，如如何写民事诉诉状？答：民事起诉状状是原告向人人民法院提起起诉讼的书面面依据。主要要应写明下列列事项：当事人的情情况。写明原原告、被告的的姓名、性别别、年龄、民民族、职业、工工作单位和住住所、联系电电话等等。当当事人是法人人或其它经济济组织的，应应写明该法人人或其它经济济组织的名称称、住所和法法定代表人或或主要负责人人的姓名、职职务、联系电电话等等。有有诉讼

7、第三人人的应写明第第三人的基本本情况。请求事项。写写明诉讼请人人民法院依法法保护其合法法权益的要求求，请求事项项应写得具体体明确。诉讼请求所所依据的事实实和理由。主主要应写清楚楚民事法律关关系存在的事事实、发生争争议的焦点，起起诉依据的法法律法规名称称及具体条款款。结尾部分应应写明受诉人人民法院的名名称，并由当当事人签名或或盖章，注明明起诉的年月月日。证据和证据据来源。即起起诉依据的产产权证、公证证书、契税凭凭证、合同、往往来信函、视视听资料等等等一切能证明明客观事实的的材料。7、房地产纠纷纷产生后，应应向哪级人民民法院起诉？答：房地产属于于不动产，依依据我国民事事诉讼法的相相关规定，因因不动

8、产纠纷纷提起的诉讼讼，由不动产产所在地人民民法院管辖。为为此房地产纠纠纷产生后，根根据纠纷涉及及的标的大小小，当事人可可以向房地产产所在的基层层人民法院或或中级人民法法院或高级人人民法院提起起公诉。 8、房地产纠纷纷仲裁程序答：(一)当事事人申请仲裁裁应当符合下下列条件：有仲裁协协议；有具体的的仲裁请示和和事实、理由由；属于仲裁裁委员会受理理范围。(二)当事事人向仲裁委委员会递交仲仲裁协议、仲仲裁申请书及及副本和相关关的证据材料料。仲裁委员会会受理后，根根据当事人选选定(或委托托仲裁委员会会主任指定)仲裁员组成成仲裁庭(各各方当事人可可各自选定一一名仲裁员)。(三)开庭庭和裁决。(四)申请请法

9、院强制执执行。9、房屋拆迁、补补偿安置等发发生争议如何何解决？答：拆迁补偿安安置协议订立立后，被拆迁迁人或者房屋屋承租人在搬搬迁期限内拒拒绝搬迁的，拆拆迁人可以依依法向仲裁委委员会申请仲仲裁，也可以以依法向人民民法院起诉。诉诉讼期间，拆拆迁人可以依依法申请人民民法院先于执执行。拆迁入与被被拆迁入或者者拆迁人、被被拆迁入与房房屋承租人达达不成拆迁补补偿安置协议议的，经当事事人事人申请请，由房屋拆拆迁管理部门门裁决。房屋屋拆迁管理部部门是被拆迁迁入的，由同同级人民政府府裁决。裁决决应当自收到到申请之日起起30日内做做出。当事人对裁裁决不服的可可以自裁决书书送之日起33个月内向人人民法院起诉诉。拆迁

10、入依依照本条例规规定已对被拆拆迁人给予货货币补偿或者者提供拆迁安安置用房、周周转用房的，诉诉讼期间不停停止拆迁的执执行。被拆迁入或或者房屋承租租人在裁决规规定的搬迁期期限内未搬迁迁的，由房屋屋所在地的市市、县人民政政府责成有关关部门强制拆拆迁，或者由由房屋拆迁管管理部门依法法申请人民法法院强制拆迁迁。实施强制拆拆迁前，拆迁迁入应当就被被拆除房屋的的有关事项，向向公证机关输输证据保全。10、房屋有质质量问题，是是否可以要求求退房或赔偿偿损失？ 我于去年年从房产公司司购买了一套套期房，于去去年5月1日日交付，当时时未发现有质质量问题，到到10月份发发现阳台墙上上有一处很细细的裂缝，到到了12月发发

11、现裂缝增粗粗。因为质量量有问题，装装修一拖再拖拖。我向房产产公司交涉，他他们来人看过过是墙身开裂裂，但因其它它楼层未发现现此类情况，故故找不出开裂裂原因，房产产公司人员讲讲帮我补好，防防止雨水渗漏漏，但装修后后说不定墙砖砖会因裂缝增增大而破裂。我我是工薪阶层层，全家人一一生心血才买买了这套房子子，这条裂缝缝影响了我的的居住环境，假假如日后想出出售，这样的的质量也会使使房价贬值，请请问：我这套套房子是不是是属于严重质质量问题?我我是否可以向向房产公司要要求退房或赔赔偿损失?假假如房产公司司提出这房子子是通过质检检的而不理睬睬我怎么办?答：如果所称属属实，可断定定房屋存在质质量问题，您您可与开发商

12、商就此问题进进行协商，也也可以申请仲仲裁或向法院院提起诉讼。房房屋质量问题题的起因、严严重程度及补补救措施，在在不能协商一一致的情况下下，应由当事事人或法院或或仲裁机构委委托有资质的的中介机构进进行鉴定。按按规定在一般般情况下，如如果房屋质量量属于结构性性缺陷，房产产公司应负责责退房或调房房并赔偿损失失。如果是非非结构性缺陷陷，房产公司司应负责维修修并赔偿相应应的损失。另另外，房子通通过“质检”，不是房产产公司拒绝维维修、赔偿及及退房的法定定理由。11、解决房地地产纠纷的途途径有哪些？答：公民、法人人或其它组织织关于土地、房房屋等权益发发生了争议，可可以选择以下下解决途径：自行协商解解决：争议

13、发发生后，争议议各方通过自自行协商解决决纠纷。非诉讼调解解：泛指不通通过诉讼、仲仲裁解决当事事入之间民事事争议的一种种方式，在我我国通常是指指在有关部门门主持下，争争议双方自愿愿达成协议解解决纠纷。仲裁：争议议各方根据签签订的仲裁协协议，向协议议选定的仲裁裁机关申请仲仲裁。生效的的仲裁裁决，一一方若不履行行，另一方可可向人民法院院申请强制执执行。诉讼：争议议各方将争议议的房地产纠纠纷向有管辖辖权限人民法法院提起诉讼讼。12、拒交物管管费是否有理理？答：在目前的物物业管理纠纷纷中，有不少少是由于业主主拒交物业管管理费引起的的。当然，业业主拒交管理理费各有原因因，但官司打打完，业主败败诉的却不少少

14、。为使大家家能够正确处处理物业管理理纠纷，特选选择了实践中中几类最有代代表性的案件件，希望您能能从中得到启启示。案例一：张张某被拆迁安安置到某小区区居住，但对对被安置房屋屋的地点和面面积始终不满满，他多次找找拆迁单位要要求重新安置置，但未能解解决。因此，张张某自从住进进小区后就一一直不愿交纳纳物业管理费费。当物业公公司将张某诉诉诸法庭后，法法院判决张某某败诉，令其其补交拖欠的的费用。此案的关键键在于，拆迁迁安置与物业业管理费二者者属于两个不不同性质的法法律关系，两两个法律关系系所涉及的权权利义务内容容和各自对应应的主体不同同，前者对应应的是拆迁单单位，后者对对应的则是小小区的物业管管理部门，因

15、因此不能混为为一谈，应该该分别解决。本本案中，张某某人住小区后后，已经享受受了物业管理理部门为其提提供的服务，不不能不以不满满拆迁单位为为其安置的结结果，作为拒拒绝交费的理理由。对拆迁迁安置问题，张张某应当通过过其它合法途途径与拆迁单单位另行解决决。案例二：崔崔某居住在一一层，物业管管理企业将供供暖用煤堆放放在他家的窗窗户外，冬天天刮风时，崔崔某家的地板板、家具和床床褥常被刮进进的煤灰染黑黑，崔某认为为，物业的这这些行为已严严惩干扰了自自己的正常生生活，故拒绝绝交纳物业管管理费。从事实来看看，崔某拒绝绝交费似乎确确实有一定道道理，但从法法律角度讲，如如果物业管理理企业已在受受委托范围内内履行了

16、其相相应的管理义义务，那么住住户就应当按按照委托合同同的约定交纳纳相应的管理理费用，如果果拒不交纳，就就构成了违约约。而本案所所出现的物业业管理企业在在崔某窗外堆堆放煤灰污染染其户内环境境是由于物业业管理企业不不当行为侵犯犯了住户的合合法权益，崔崔某完全可以以另行起诉物物业管理部门门，要求法院院判令其排除除妨碍，并赔赔偿损失，而而不应以拖欠欠物业管理费费方式解决。 13、离开单位位后工作关系系仍保留，公公积金如何缴缴纳？ 我请教一一个问题，我我爱人已离开开原单位，但但工作关系仍仍然留在原单单位，请问住住房公积金应应如何缴纳? 如何把工工作关系拿到到人才市场，又又如何缴纳呢呢?答：住房公积金金如

17、您爱人所所去的新单位位可以办理的的，则需要新新单位开具住住房公积金的的帐户给您爱爱人的原单位位，即可将住住房公积金转转入新单位开开立的住房公公积金帐号。如果工作关关系在人才市市场，只要人人才市场有建建公积金帐户户，则办理手手续同上。 14、哪些房地地产纠纷不属属于人民法院院受理范围？答：因落实政策策而引起的房房屋纠纷，应应由各级政府府主管部门解解决。因行政指令令而调整划拨拨、机构撤并并等引起的房房地产纠纷。因单位内部部建房、分房房等引起的占占房、腾房等等房地产纠纷纷。当事人订有有有效的仲裁裁协议，一方方向人民法院院起诉的，人人民法院不予予受理。法律法规规规定须先行裁裁决的房地产产纠纷，未经经有

18、关行政机机关先行裁决决，向人民法法院起诉的，人人民法院不予予受理。 15、哪些房地地产纠纷须先先行裁决，当当事人不服才才可向人民法法院起诉？答：土地所有权权和使用权争争议纠纷，须须经有关人民民政府处理后后，当事人对对此处理决定定不服，可以以在接到处理理决定通知之之日起30日日内向人民法法院起诉。拆迁纠纷、拆拆迁人与被拆拆迁入对拆迁迁补偿、安置置等达不成协协议，由批准准拆迁的房屋屋主管部门裁裁决，仍不服服此裁决，可可以在接到裁裁决书之日起起15日内向向人民法院起起诉。公民个人、法法人或其它经经济组织之间间的林地、林林木所有权争争议必须经县县级或乡级人人民政府处理理，当事人对对此处理仍不不服，可以

19、在在接到处理决决定之日起11个月内向人人民法院起诉诉。 16、哪些房地地产纠纷仲裁裁委员会不予予受理？答：根据我国仲仲裁法，下下列房地产仲仲裁委员会不不予受理：涉及婚姻、收收养、监护、继继承、析产、赠赠与的房地产产案件。依法应当由由行政机关处处理的房地产产行政纠纷。法律法规规规定不能申请请仲裁的其他他案件。其他：人人民法院已经经受理或已经经审结的房地地产案件。涉及落实政政策的房地产产纠纷。因公证机关关公证而发生生争议的房地地产纠纷。机关、团体体、企业、事事业单位内部部分房的纠纷纷。军队内部的的房屋纠纷。 17、内部认购购不受法律保保护答：现在有些开开发商在领取取销售许可证证前，就开始始搞内部认

20、购购。内部认购购时的价格往往往比开盘时时是低几十元元至上百元。内内部认购是建建设部商品品房销售管理理办法明令令禁止的行为为。所以有些些购房者即使使与开发商签签订了认购书书，甚至签订订了正式的商商品房买卖契契约，也不不能到房地产产主管部门登登记备案。内内部认购时，利利益与风险并并存，购房者者不能因小失失大，一旦发发生危险，购购房者将吃大大亏。 18、人民法院院受理房地产产案件的条件件是什么？答：原告必须是是与本案有直直接利害关系系的公民、法法人和其它组组织有明确的的被告。有具体的诉诉讼请求和事事实、理由。属于人民法法院受理范围围和受诉人民民法院管辖。 19、入住多年年没拿到房产产证，应如何何维权

21、？我家19999年3月买买了一套商品品房，到现在在还没拿到房房产证，应该该怎么办?我我们想和发展展商打官司，要要求其赔偿并并提供房产证证。答：首先，应根根据您的商品品房买卖合同同中约定的争争议解决方式式来决定是采采取诉讼还是是采取仲裁的的处理方式。其次，是否能得得到赔偿和产产权证，要看看商品房买卖卖合同的具体体约定和你所所购买的房屋屋的具体情况况如何，并根根据不同的情情况采用不同同的处理方式式和提出不同同的要求。 20、商品房预预售合同的登登记备案问题题答：商品房预售售合同签订之之日30日内内开发商应将将该合同上报报主管部门登登记备案。置置业者没有将将商品房预售售合同上报登登记备案的义义务。商

22、品房房预售合同未未经登记备案案的，并不影影响商品房预预售合同的法法律效力，但但政府主管部部门可以按规规定对开发商商进行处罚。21、涉外房屋屋纠纷在诉讼讼程序上有哪哪些特殊规定定？答：涉外房屋纠纠纷指具有涉涉外因素的房房屋纠纷。涉涉外因素包括括主体涉外和和内容涉外。主主体涉外指当当事人一方或或双方是外国国人、无国籍籍人、外国法法人或组织。内内容涉外指引引起房屋法律律关系产生、变变更或消灭的的法律事实存存在国外。对对于涉外房屋屋案件，有下下列特殊规定定：涉外房屋纠纠纷诉讼应遵遵循以下原则则：适用我国民民事诉讼法原原则。国家主权原原则。房屋纠纠纷属不动产产纠纷，当事事人只能向我我国人民法院院提起诉讼

23、，不不允许当事人人协议选择外外国法院管辖辖。当事人进进行诉讼时，必必须使用中国国的语言、文文字。凡委托托律师代理出出庭诉讼的，必必须委托中华华人民共和国国律师。司法豁免原原则。适用我国缔缔结或参加的的国际条约的的原则。涉外房屋诉诉讼中，在我我国领域内设设有住所的当当事人的答辩辩期、上诉期期均为30日日。涉外房屋屋纠纷在提起起诉讼前或提提起诉讼的同同时及诉讼过过程中可申请请财产保全。在在诉讼前提出出财产保全的的，申请应提提供担保并在在30日内提提起诉讼。逾逾期不起诉，人人民法院应解解除财产保全全，但保全不不当给对方当当事人造成损损失的，申请请入应赔偿损损失。对在我国设设有住所的当当事人送达诉诉讼

24、文书可按按以下方式送送达：按照受送达达人所在国与与我国缔结或或共同参加的的国际条约规规定的方式送送达。通过外交途途径送达。对具有我国国国籍的受送送达人，委托托我国驻受送送达人所在国国的使邻馆送送达。向有权代其其接受送达的的诉讼代理人人送达。向受送达人人在我国领域域内设立的代代表机构或者者有权接受送送达的分支机机构、业务代代办人送达。受送达人所在国的法律允许邮寄送达的，可以邮寄送达。不能用以上方式送达的公告送达，自公告之日起满6个月，即视为送达。22、什么是房房地产纠纷？答：房地产纠纷纷是指公民、法法人或其它组组织之间及他他们相互之间间基于房屋和和土地的权利利义务所发生生的争议。具具体而言，是是

25、指关于房屋屋和土地的所所有权、经营营管理权和使使用权等权益益的争议。房地产纠纷纷：按其法律律性质可分为为民事性质的的房地产纠纷纷和行政性质质的房地产纠纠纷。民事性质的的房地产纠纷纷包括：房地地产开发合同同纠纷(如商商品房买卖)、建设工程程合同纠纷(如土建、设设备安装、装装修)、房地地产服务合同同纠纷(如房房地产咨询、评评估、中介)房地产租赁赁合同纠纷、物物业管理纠纷纷、他项权利利侵权纠纷(如相邻用水水、排水、采采光、通风)等等。行政性质的的房地产纠纷纷包括：土地地所有权和使使用的争议纠纠纷，经有关关人民政府处处理后不服向向人民法院起起诉的。拆迁迁入与被拆迁迁人对拆迁补补偿、安置等等达不成协议议由批准拆迁迁的房屋主管管部门裁决后后不服向人民民法院起诉的的。公民个人人、法人或其其它经济组织织之间的林地地、林木所有有权争议经县县级或乡级人人民政府处理理后不服向人人民法院起诉诉的等等。