文殊院项目定位报告64983.docx

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1、文殊院项目定位报告一、项目开开发目标标和理念念二、项目定定位和主主题概念念三、主题概概念与支支撑体系系四、项目竞竞争力总总结一、项目开开发目标标和理念念三大目标：三老满满意政府满意：n 开发出代表表城市形形象的名名片n 打造出体现现城市文文化的舞舞台n 整合和提升升城市商商业业态态水平和和功能n 提升土地经经营价值值老板满意n 降低投资风风险，n 良好的投资资价值和和利润空空间老百姓满意意：n 满足观光、休休闲和体体验的需需求项目多元参参与的互互动理念念三老模式政府经营环环境企业经营市市场百姓经营文文化项目经营者者：多元元经营理理念经营土地；通过做做高土地地价值，而而不是提提高容积积率获得得更

2、多面面积来提提高土地地收益；经营期望：使开发发商具有有充分的的投资信信心和期期望，经营文化：发掘提提升特有有的文化化和氛围围，充分分引导消消费，为为商家营营造良好好的经营营环境；两个开发方方向n 充分挖掘文文殊院和和爱道堂堂的文化化资源，提提升片区区的形象象和文化化价值；n 寻求传统文文化与现现代都市市文化的的对接；一个重要经经营角色色城市市运营商商n 房屋保障中中心作为为项目的的操作者者，其角角色不仅仅仅是政政府职能能部门，而而是一个个城市运运营商；n 所谓城市经经营商，就就是从事事城市空空间尺度度上的投投资与开开发的单单位或企企业，也也可以说说是城市市经营战战略的执执行者城市运营商商出现的

3、的背景n 政府面对城城市大片片区旧城城改造和和新区开开发时，其其战略目目标为改改善城市市功能、提提升产业业水平和和树立城城市形象象；n 政府职能机机构是从从政策、法法规、行行业、规规划等角角度参与与旧城改改造和新新区开发发，在经经营手段段和市场场化行为为方面的的职能有有限n 房地产开发发商等经经营机构构不能完完全秉承承政府的的意图和和战略目目标，而而且没有有能力完完成大型型的片区区从拆迁迁、市政政配套设设施建设设、城市市文化价价值的发发掘与保保护等一一系列任任务；n 面对城市大大片区旧旧城改造造和新区区开发项项目，需需要一级级半土地地开发商商，在政政府与市市场之间间起承上上启下的的作用城市市运

4、营商商浮出水水面。 城市运营商商职能政府与市场场之间的的承上启启下者n 承上：秉承承政府的的开发意意图，从从城市经经济发展展战略出出发，以以可持续续发展的的理念总总揽新区区开发的的各项工工作。n 启下：引导导市场，以以经营手手段启动动各种投投资、经经营机构构，广泛泛整合资资源，并并对新区区开发中中的企业业行为进进行有效效的控制制。n 立足于城市市空间和和功能的的角度，为为城市文文化与区区域经济济的发展展创造条条件；n 整合资源，引引导和吸吸引投资资与开发发企业（如如房地产产开发商商、城市市基础设设施开发发商、零零售商等等）共同同参与城城市功能能区内的的项目开开发，创创造市场场，扩大大市场，并并

5、从创造造市场、扩扩大市场场的过程程中求得得城区的的发展； 城市经营商商特性n 扮演者：政政府职能能部门下下属经营营机构或或企业n 工作空间：旧城改改造或新新区开发发大型重重点项目目或片区区n 战略定位土地地经营战战略的制制定和实实施者n 战略目标实现现政府的的战略目目标，并并通过土土地增值值和税收收实现经经济效益益；n 经营的范围围以土土地位依依托和载载体，经经营片区区的商业业机会、土土地历史史文化价价值、市市政设施施、城市市环境形形象等；n 主要职能项目目或片区区的发展展战略制制订、委委托策划划与规划划、选择择开发经经营机构构、支持持并监控控开发与与经营行行为、整整体推广广；二、项目定定位和

6、主主题概念念n 定位的提出出n 项目定位n 项目城市功功能角色色定位n 档次和价格格定位n 目标客户群群定位1、定位的的提出竞 争n 与正在改造造两个历历史文化化旧区的的对于投投资者、经经营者、规规划设计计单位、政政府资源源、媒体体注意力力、区位位、人流流商流、和和消费者者多方面面的竞争争；n 与已成熟的的都市休休闲区和和旅游区区对于消消费者的的争夺；需 求求1）城市的的功能需需要转变变和丰富富2）政府需需要城市市名片3）城市的的商业需需要注入入文化的的因子4）城市旅旅游一日日游需要要丰富5）城市的的旅游城城市地位位需要改改善6）房管局局需要旧旧城改造造亮点7）旧城改改造需要要新的模模式8）文

7、殊院院和爱道道堂要发发展宗教教文化9）投资者者和商家家需要投投资的舞舞台10）消费费者和游游客需要要体验片片区的文文化核心资源宗教教文化资资源n 历史影响力力和地位位n 文物资源n 宗教资源n 园林景观资资源运作机构资资源能力力n 房管局良好好地政府府资源和和能力n 文殊院管理理者有良良好经营营思路n 成都投资经经营者良良好的运运作能力力定位的提出出定位思路n 文殊院片区区的佛教教文化是是项目的的核心资资源，并并且与其其他历史史文化片片区相比比较具备备唯一性性、排他他性和权权威性的的基础；n 必须也只有有从宗教教主题出出发考虑虑项目的的定位；2、项目定定位n 中国都市内内规模最最大的禅禅文化主

8、主题商业业区 以文殊殊院和爱爱道堂两两大寺院院为核心心，将禅禅文化与与现代都都市文化化、休闲闲和生活活融合，在在项目整整个片区区地规划划、建筑筑、园林林和装饰饰装修上上，充分分体现禅禅文化的的韵味和和意境，构构成国际际化的现现代禅文文化高尚尚商业区区3、项目城城市功能能和角色色定位n 传承传统文文化、展展示现代代成都文文化的标标志性区区域；n 城市的游憩憩商业区区，都市市文化旅旅游的精精品区；4、价格档档次定位位项目开发成成本（按按照1的的容积率率计算）n 土地成本达达到每亩亩3033.8万万元， 45556元/平方米米；n 按照建安成成本30000元元/平方方米的水水平打造造，建成成的商业业

9、物业综综合成本本约75556元元/平方方米；n 如按照房地地产开发发利润率率20%的水平平，不考考虑土地地开发利利润，商商业物业业销售价价格将达达到0.9万元元/平方方米；可比市场价价格n 片区现有商商业物业业价格为为0.771万万元/平平方米，住住宅物业业价格为为35000元/平方米米；n 市内类比文文化商业业区商业业物业价价格为00.81.22万元/平方米米；项目定位于于城市北北部的高高尚文化化商业区区，按照照这个目目标：n 经过策划包包装和前前期铺垫垫后，商商业物业业价格比比周边提提升200%以上上，平均均销售价价格将为为1.22万元以以上；5、目标客客户群定定位目标标市场定定位一级市场

10、 成都市市本地市市场n 以成都市市市民为主主并包括括临近周周边县市市的信徒徒、休闲闲消费人人群市场场；二级市场潜力力市场n 发挥成都作作为四川川乃至西西南旅游游门户的的优势，将将现有到到达成都都的游客客市场纳纳入潜力力市场。三级市场机会市市场n 在文殊院成成功掀起起禅文化化旅游热热潮，完完善软硬硬件设施施后，海海外游客客市场将将成为重重要消费费机会。消费者定位位坐标图图目标消费者者定位D类普通市市民阶层层信徒，中中收入低低文化n 佛教信徒，真真正理解解佛教佛佛法，并并以此作作为人生生观和价价值观的的教徒，这这部分人人很少；n 一般信徒，求求财、求求慧和祈祈福的民民众，没没有深层层理解和和接受佛

11、佛教，这这部分人人量较大大；n 消费目性比比较明确确，朝拜拜、烧香香、祈愿愿消费活活动与宗宗教联系系紧密，多多集中在在寺院内内；A类，社会会精英和和工商精精英阶层层，高收收入中高高文化n 需要享受精精品业态态，体验验都市高高水平打打造的文文化精髓髓；n 消费能力强强，是项项目比较较固定的的消费群群体；B类，高级级白领阶阶层，中中收入中中高文化化n 对禅文化有有较高鉴鉴赏力和和浓厚兴兴趣，多多为文化化人，需需要体验验片区的的禅文化化氛围和和意境；n 这个人群数数量较多多，是带带动消费费和传播播的重要要消费者者；C类，前卫卫另类阶阶层，低低收入高高文化n 都市时尚中中青年，有有品味、玩玩文化、时时

12、尚的前前卫一族族；n 品味情调或或附庸风风雅，未未必真正正理解和和接受禅禅文化，但但追捧都都市里的的新鲜、时时尚事物物；n 是都市时尚尚文化和和消费的的领头羊羊和风向向标；2、主题概概念的提提出宗教文化的的延伸禅文文化n 禅文化内容容丰富，容容易与现现代生活活方式对对接。在在日本由由此而兴兴的花道道、弓道道、剑道道、茶道道，融生生活于禅禅一味，可可以使有有限的空空间展现现无限的的生机 。n 禅学强调生生活即是是修行，极极其适合合现代都都市人的的需要。不不需透过过皓首穷穷经的义义理辩解解，不需需经由钟钟鼎庙堂堂的祈福福加持，人人们在生生活中就就可触及及到， 能在出出世与入入世间找找到良好好的融合

13、合。禅渗透于中中国文化化的方方方面面： 于语言历史史而有禅禅话、禅禅史、语语录、灯灯录； 于文文学艺术术而有禅禅文、禅禅诗、禅禅乐、禅禅画；于建筑工艺艺而有禅禅寺、禅禅塔、禅禅室、禅禅具；于学术思想想而有禅禅理、禅禅学、禅禅道、禅禅风。禅禅是中国国佛教的的特质之之一，禅禅文化是是中国传传统文化化的重要要组成部部分。 主题概念“中国第一一都市禅禅林”主题概念的的分解“第一”：n 文殊院在宗宗教界地地位很高高，古有有“上有文文殊、宝宝光，下下有金山山、高明明”禅宗四四大丛林林之说；文殊院院的目标标：“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院”，n 整体片区通通过改造造和经营营发展，在在禅文

14、化化演绎、经经营特色色和环境境特色等等方面将将在国内内国际具具有领先先水平，成成为现代代都市禅禅林的典典范；“都市禅林林”：n 项目片区将将形成与与现代都都市文化化融合的的现代都都市禅林林融入入景观与与艺道，集集宗教文文化与现现代都市市生活为为一体，在在历史和和禅文化化的氛围围下，与与现代都都市生活活相融合合而演绎绎出的现现代休闲闲旅游功功能；以禅为主题题和文化化基调n 将寺院内的的宗教氛氛围和活活动泛化化出来，与与片区的的建筑、商商业业态态、环境境和活动动形成和和谐的环环境，将将禅文化化意境演演绎的淋淋漓尽致致弥漫在在整个项项目中；禅文化的演演绎现代都市禅禅林如何何构成n 景观禅林宋代代，中

15、国国禅宗依依照印度度五精社社十塔刹刹的典故故，在径径山、灵灵隐山、天天童山、净净慈山和和育王山山建立“五山十十刹”禅林制制度n 艺道禅林日本本将各种种艺道融融入禅宗宗，在京京都和镰镰仓兴起起艺道禅禅林n 都市禅林融入入景观与与艺道，集集宗教文文化与现现代都市市生活为为一体二、“中国国都市第第一禅林林”概念支支持体系系如何演演绎主题题概念“中国第一一都市禅禅林”支撑体体系n 禅文化的内内涵n 功能、环境境完善后后的新文文殊院n 围绕禅文化化衍生的的都市休休闲特色色商业业业态n 禅意尽致的的园林、空空间环境境n 由人物、特特色主题题事件和和活动形形成的氛氛围1、禅文化化的内涵涵淡泊自然、远远离执著

16、著之“平常心心境”，净化化心理，培培养宁静静与信心心n 通过幽趣的的园林，自自然环境境陶冶n 通过音樂、绘绘画、诗诗歌等 ，艺术术环境的的熏陶禅文化与现现代文化化的对接接n 美国的500-600年代，禅禅宗研究究曾风靡靡一时，渗渗透到了了哲学、文文艺、音音乐、医医学、心心理学、社社会学各各个领域域，现有有大量禅禅定中心心、禅文文化研究究中心；n 80年代以以来，中中国兴起起 “禅文化化热”，主张张禅融入入现代生生活的“生活禅禅”、“现代禅禅”获得了了大力弘弘扬； n 现代禅文化化已包括括了管理理禅、营营销禅、生生活禅、禅禅宗与室室内设计计、禅说说漫画、禅禅与中国国园林等等方面；禅文化在项项目中

17、的的演绎n 既谓“禅林林”，即以以“禅”为中心心主题多多元演绎绎。禅的的表现形形式多样样，物化化形态也也各有不不同，可可以是宗宗教里的的禅学、禅禅修，也也可以是是所谓的的“禅机、禅禅意、禅禅风、禅禅骨”；n 在文殊院片片区，无无论在那那里都可可以感受受到禅的的气息。禅禅在茶的的香气里里，在书书法家的的笔锋里里，在画画的渲染染里，禅禅犹如空空气，飘飘逸在文文殊院片片区的每每一个角角落里。 2、核心改造造后的文文殊院文殊院的意意义和改改造目标标：n 在佛教届影影响力和和文化演演绎上达达到制高高点；n 寺院内功能能体系最最齐全完完善；n 佛教文化传传播方式式与现代代人需求求良好对对接；n 寺院环境优

18、优美，符符合现代代都市人人审美要要求，有有较高的的旅游价价值；文殊院的改改造五化n 强化：提高高文殊院院在佛教教界及社社会中的的地位和和影响力力；n 美化：从建建筑、环环境、园园林等多多方面美美化，形形成与传传统寺庙庙截然不不同的特特色环境境空间形形态；n 净化：针对对目前脏脏、乱、差差和殡葬葬用品聚聚集的现现象，从从空气、地地面、建建筑改造造和业态态调整入入手营造造佛教净净地。 n 外化：将封封闭在红红墙内的的宗教文文化氛围围通过硬硬件改造造和活动动外化至至整个片片区,使使旅游景景点和外外部的商商业区域域动静结结合，功功能互补补 ；n 通俗化、生生活化：在佛文文化表现现手法上上融入现现代人生

19、生活理念念和思维维方式，从从功能和和环境上上多角度度演绎和和传播；1）强化文文殊院从硬件上面面提升其其地位和和影响力力n 兴建佛学院院文殊殊院已忣忣的计划划n 打造成中国国佛学最最好的“禅修”、“念佛”基地n 修建佛教文文化艺术术博览中中心佛文化艺术术博览中中心构想想活动、事件件强化文文殊院n 加强文殊院院在佛教教界的影影响力和和禅修造造诣： 策划一系列列佛教界界的交流流活动 举办国际佛佛教文化化艺术交交流会 二00五年年是建寺寺14000周年年庆典，将将此庆典典策划为为海内外外佛教界界的震撼撼事件；2）美化文文殊院请对佛教文文化和建建筑造诣诣比较深深的设计计师对文文殊院进进行改造造设计，按按

20、照现代代都市人人审美要要求营造造佛教净净地的空空间环境境，提高高其档次次和审美美品位，打打造禅诗诗中的意意境；n 清晨入古寺寺，初月月照高林林。曲径径通幽处处，禅房房花木深深。n 山光悦鸟性性，潭影影空人心心。万籁籁比皆寂寂,惟闻钟钟磬音。寺庙主体的的美化美化建筑：n 色彩和装饰饰简化，一一改传统统寺庙沉沉重、色色彩艳俗俗的形象象文殊院现状状美化地面、装装饰n 改造地面，用用青石板板铺砌；n 对寺庙的门门、墙面面、装饰饰和符号号进行改改造，营营造静穆穆的净土土空间美化围墙n 围墙简化美美化，也也可以做做成佛教教故事装装饰墙；n 重视自然建建材的木木、石的的机理；美化内庭院院修建精品禅禅堂n 修

21、建僧侣宿宿舍，将将文殊院院大殿中中轴线两两侧的次次院腾出出来，改改造成为为讲经、上上香、法法事、僧僧人和居居士坐禅禅讲经的的禅堂等等功能；n 在环境和装装饰上精精雕细琢琢，打造造出现代代的精品品禅堂；改善建筑间间的廊、院院等空间间寺庙殿堂边边廊道示示意可以植物、景景观、建建筑外廊廊多种手手法营造造廊道，形形成景观观轴线对对视觉的的引导；美化和重建建禅院园园林寺院内可建建成三个个园林n 修建元帅兰兰园n 在现有园林林处塑造造精品禅禅意园林林n 寺庙后的园园林区园林植物成成为特色色不同庭园可可选择不不同植物物形成主主题：n 元帅兰园以以兰为主主；n 禅园林以菩菩提树、竹竹等禅意意园林常常用植物物；

22、n 寺院北部可可种植枫枫树、桃桃花等多多种景观观植物；n 寺院东部的的露天茶茶馆采用用银杏、松松树为主主；禅园林中水水是重要要特色n 禅园林中打打造精致致池水庭庭园，池池水具有有宗教上上的放生生功能，以以及圣洁洁脱俗气气氛之效效果，还还有观赏赏遊玩之之情趣；文殊院园林林现状禅院园林示示意n 寺院园林给给人以空空灵、浩浩淼、神神秘的印印象 ；n “曲径通幽幽处，禅禅房花木木深”，花木木与奇石石，回廊廊与小径径把寺院院内的景景致装点点得别具具一格，清清人心境境又撩人人诗绪；环境细节及及小景示示意n 精心和细致致的设计计给信徒徒和游客客丰富的的身心体体验；n 细微而注重重细节，达达到与禅禅文化的的融

23、合；3）净化文文殊院n 寺院改烧无无污染、气气味芬芳芳清新的的生态香香；n 改善火烛，例例如以细细小精美美无污染染的小油油灯取而而代之，净净化空气气，营造造圣洁肃肃穆的氛氛围；n 设计香客上上香、拜拜佛的活活动和程程序，注注重香客客和游客客清雅、圣圣洁和静静穆的体体验；改善现有斋斋、茶馆馆业态水水平n 将露天茶场场的地面面、桌凳凳、茶具具等设施施进行改改善；n 净化环境卫卫生，提提高服务务水平；n 提升品位、形形象和价价格4）外化文文殊院n 院墙透绿，部部分拆除除寺院围围墙，以以栏杆、树树木或树树篱代替替，将寺寺院内的的宗教文文化气息息散发出出来；n 将文殊院内内的水贯贯穿整个个项目片片区，形

24、形成以寺寺院为源源头的水水系；外化文殊院院宗教活活动n 在寺庙许愿愿、放生生、敲钟钟和赏花花等活动动，不同同时节举举办，寺寺内寺外外互动；n 将寺庙内的的经营活活动如法法物流通通、禅茶茶、斋院院等功能能和业态态外化至至墙外；5）通俗化化和生活活化n 以通俗易懂懂和符合合现代人人理解接接受方式式传播和和演绎佛佛法、交交流佛学学文化，使使佛教文文化快餐餐化；n 以现代都市市人的审审美要求求营造空空间环境境；改造后的文文殊院以寺庙为核核心，形形成阵容容齐全的的功能体体系。改造后的文文殊院和和爱道堂堂文殊院改造造可行性性分析政府角度n 严禁新建庙庙宇，不不提倡扩扩大寺院院n 严禁宗教活活动在寺寺院外举

25、举行n 严禁僧人在在院外从从事宗教教经营活活动n 提倡以适当当的方式式发扬宗宗教对社社会良性性影响的的一面寺院方角度度n 现任主持将将文殊院院发展定定位于“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院”n 对于佛教传传播和通通俗化、社社会化已已做了大大量创新新和尝试试工作，如如佛教夏夏令营和和晚会；n 提倡佛教文文化快餐餐化n 计划修建佛佛学院专家角度n 反对破坏寺寺院历史史文化遗遗产建筑筑信徒角度n 需要更好的的朝拜、烧烧香、祈祈愿以及及喝茶、休休闲的空空间宗教管理政政策对文文殊院改改造的影影响n 项目在宗教教文化主主题打造造上严格格按照宗宗教管理理条例执执行；n 现行宗教管管理制度度存

26、在一一定弹性性，国内内已有不不少由寺寺院自主主和商家家介入投投资改造造经营的的先例，如如海南南南山寺、武武汉归元元寺和西西安大慈慈恩寺；宗教管理政政策对文文殊院改改造的影影响从与郝副市市长、政政协副主主席贺大大经和宗宗教管理理局帅副副局长的的访谈中中我们得得知，成成都对宗宗教管理理有良好好的管理理系统，并并抱有改改良宗教教文化，发发挥宗教教对社会会发展积积极一面面的良好好意图和和思路；佛教文化旅旅游区开开发案例例一：南南山寺n 位于海南省省三亚市市以佛教教文化为为特色的的南山文文化旅遊遊区內； n 南山寺是建建国以来来经中央央政府批批准兴建建的最大大的佛教教道场，已已经西逝逝的中国国佛教协协会

27、会长长赵朴初初大德为为南山寺寺亲自选选址、题题名和主主持建成成开光仪仪式；南山寺开发发模式n 02年开始始建设钟钟楼、东东西配殿殿、爬山山廊等，现现已完工工，033年开始始建设藏藏经楼、方方丈院、斋斋堂、斋斋堂、念念佛堂、鉴鉴真纪念念堂、上上客堂、佛佛学院、国国际会议议交流中中心等，头头号工程程是在海海上建起起世界上上最大的的观音莲莲花座 ；n 这些项目的的建设资资金完全全由寺庙庙自行承承担， 20000年为为此海南南省还发发行了彩彩票；南山文化旅旅游区简简介n 围绕着南山山寺的南南山文化化旅游区区是国家家旅游局局确定的的“中国旅旅游业发发展优先先项目”，园区区规划面面积五十十平方公公里，其其

28、中海域域面积十十多平方方公里，得得到了中中央有关关部门、佛佛教界、文文化界的的高度重重视；n 园区分为三三大主题题公园，佛佛教文化化园、中中国福寿寿文化园园和南海海风情文文化园；南山文化旅旅游区三三大主题题公园介介绍n 佛教文化园园：展示示中国佛佛教传统统文化的的园区，又又是香客客朝拜之之地，主主要建筑筑有南山山寺、南南海观音音佛像、观观音文化化苑、天天竺圣迹迹、佛名名胜景观观苑、十十方塔林林与归根根园、佛佛教文化化交流中中心，素素斋购物物一条街街等；n 中国福寿文文化园：集中华华民族文文化精髓髓，突出出表现和和平、安安宁、幸幸福、祥祥和之气气氛的园园区；n 南海风情文文化园：利用南南山一带带

29、蓝天碧碧海、阳阳光沙滩滩、山林林海礁等等景观的的独特力力，突出出展现中中国南海海之滨的的自然风风光和黎黎村苗寨寨的文化化风情，同同时兼容容一些西西方现代代文明的的园区，主主要建筑筑有滑沙沙场，滑滑草场，黎黎苗民族族风情苑苑，神话话漫游世世界，黄黄道婆纪纪念馆，海海洋公园园，海底底世界，苑苑鸟天堂堂等。 佛教文化旅旅游区开开发案例例二：归归元寺n 归元寺为武武汉市现现有佛教教的四大大丛林之之一，重重点保护护文物和和国家44A级景景点，在在国内外外享有盛盛名，每每年接待待海内外外游客1100多多万人次次；n 寺院周边也也同时进进行扩建建、改造造，与归归元寺一一起形成成“归元文文化旅游游区”，分为为

30、东西两两区，现现归元寺寺为东区区，新建建景区为为西区，面面积将由由以前的的244万平方方米扩大大到近88万平方方米；归元寺开发发模式n 扩建后的归归元寺，将将新增观观音阁、文文殊院、普普贤台、戒戒坛等66处佛文文化景点点，预计计3年内内完工，届届时年游游客接待待量可达达5000万人次次。n 归元寺与其其毗邻的的武汉木木材防腐腐厂达成成协议，购购买该厂厂1044亩土地地用于扩扩建，共共需资金金61115万元元。 n 武汉市商业业银行与与归元寺寺签订了了50000万元元贷款协协议。 归元文化旅旅游区介介绍n 由园林景观观区、宗宗教活动动区、佛佛教文化化区、佛佛教饮食食文化区区四个小小区n 包括展示

31、佛佛教珍藏藏品、奇奇石古玩玩区、书书法碑刻刻、园林林、佛教教素餐饮饮食、体体现佛教教艺术特特色的玉玉石、宝宝石加工工批发销销售的工工艺品、旅旅游工艺艺品等业业态；可行性分析析结论n 项目面临争争取政府府和宗教教管理部部门的认认同是可可行的；n 文殊院本身身有良好好的改造造意愿，可可沟通引引导；n 投资企业界界、文化化界和百百姓对宗宗教文化化的合理理合法传传播有良良好的愿愿望和需需求；n 泥古不化、极极端保守守的学院院派专家家可能对对项目开开发可能能有干扰扰和负面面影响；3、以禅茶茶文化为为主题的的特色业业态n 两大主题：禅、茶茶文化n 三个层面：围绕文文殊院和和爱道堂堂形成核核心层、紧紧密层和

32、和泛化层层；n 四个主要业业态方向向：宗教教文化系系列、餐餐饮休闲闲系列、收收藏品系系列和健健康养生生系列；外围零零散地块块可考虑虑部分居居住功能能n 四个泛博物物馆：禅禅文化、茶茶文化、艺艺廊和民民俗活动动成为所所有业态态的环境境氛围；n 五个选择标标准：从从价格、主主题关联联、魅力力、消费费链和排排斥性五五个方面面建立标标准1）业态的的两大主主题禅和茶茶禅院茶林，茶茶院禅林林n 以禅为魂，茶茶为体，两两个主题题通过业业态关联联性、园园林环境境和艺廊廊等多种种方式泛泛化在片片区紧密密层和泛泛化的商商业业态态中；业态的两大大主题禅茶茶一味n 中国佛教不不仅开创创了自身身特有的的禅文化化，而且且

33、成熟了了本有的的茶文化化，且使使茶禅融融为一体体而成为为中国的的茶禅文文化；n 许多名茶，最最初皆出出于禅僧僧之手，如如佛茶、铁铁观音，即即禅僧所所命名，其其于茶之之种植、采采撷、焙焙制、煎煎泡、品品酌之法法，多有有创造；n 中国茶禅文文化传入入日本，于于是而有有日本之之“茶道”；传入入英国，于于是而有有 伦敦敦“午后茶茶”；传至至欧美，竟竟有所谓谓“基督禅禅”者。茶茶禅文化化影响世世界文明明， 实实深广远远。茶禅禅是文化化之缩影影，“一花一一世界，一一树一菩菩提”，可见见各国不不同文化化之内涵涵与时代代精神。n 茶不仅为助助修之资资、养生生之术，而而且成为为悟禅之之机，显显道表法法之具，盖盖

34、水为天天下至清清之物，茶茶为水中中至清之之味，其其“本色滋滋味”，与禅禅家之淡淡泊自然然、远离离执著之之“平常心心境”相契相相符。 四川是动感感、时尚尚的茶文文化的舞舞台n 自古以来，四四川就是是我国栽栽培茶树树最早的的地区，三三千多年年前的西西周初期期，就以以盛产茶茶而著称称于世，蒙蒙顶山我我国名茶茶的发祥祥地； n 四川茶艺极极品蒙山派派茶技龙龙行十八八式融传传统茶道道、武术术、舞蹈蹈、禅学学、易理理于一炉炉，充满满玄机妙妙理，文文殊院也也有著名名的掺茶茶师父；n 现有的仿古古式顺兴兴老茶馆馆、西洋洋风格的的圣淘沙沙茶楼、生生态式的的易园茶茶社等高高档茶坊坊为代表表作，四四川茶馆馆堪称全全

35、国之最最，且成成都的茶茶有良好好的市场场消费基基础；一个禅茶泛泛博物馆馆n 中国茶具大大观 ，不不同年代代、材质质、地方方特色风风格的茶茶具荟萃萃于此里里；n 展示茶的加加工过程程，游客客可参与与；n 中国名茶展展示、介介绍，结结合鉴茶茶品茶 ；n 茶联茶诗，展展示茶书书茶画；n 禅茶大师妙妙语、书书画；2）业态分分布的三三个层面面3）商业业业态的四四个方向向主要业态之之一以佛教文化化为特色色的业态态n 在文殊院和和爱道堂堂周边和和之间的的道路，布布置与佛佛教文化化密切相相关的业业态，形形成佛教教文化街街，针对对信徒和和佛文化化爱好者者；佛教文化业业态n 僧装、佛教教书籍n 法物、佛教教艺术品

36、品n 佛医和保健健养生n 居士旅舍n 禅茶馆n 斋菜馆主要业态之之二禅茶文化为为特色的的餐饮业业态：n 体现禅文化化和茶文文化主题题；n 整合和集中中演绎四四川茶文文化的舞舞台；n 禅茶一味的的泛博物物馆：禅禅宗和佛佛教艺术术品、宗宗教文物物、禅文文化和茶茶文化博博览；禅茶文化主主题业态态茶馆园：由由多种类类型和主主题的茶茶馆群组组合而成成，以及及茶文化化延伸出出的业态态；禅林里的茶茶馆园n 禅茶馆，大大众禅修修悟道和和饮茶，信信徒、游游客和本本地消费费者在这这里从坐坐禅饮茶茶中体味味到茶禅禅一味、茶茶禅相通通境界；n 传统老成都都文化川川茶馆，内内有川剧剧、评书书、茶艺艺和传统统成都文文化活

37、动动；n 中国大茶馆馆，各地地特色茶茶馆荟萃萃，浙江江、福建建、广东东等地的的茶道茶茶艺；n 新派茶馆，如如新派川川菜一样样经过时时尚化包包装后的的现代茶茶馆；n 日式茶道，茶茶道、插插花和歌歌舞表演演，结合合日本料料理；n 英国茶馆，英英式浓郁郁的红茶茶，添加加牛奶和和糖，仿仿照英国国上流社社会设置置的家庭庭茶室，陈陈设名贵贵茶具，讲讲求传统统身分和和闲情逸逸致的饮饮茶风度度，以显显示英国国绅士的的气派，可可结合西西餐；茶馆园形式式 每每个茶馆馆都有地地上和屋屋顶庭园园，还可可以利用用环境和和园林中中的每个个角落。n 庭园建筑内内，装修修、禅诗诗字画、庭庭园园景景环境形形成的良良好氛围围；n

38、 建筑物屋顶顶上的露露天茶馆馆，屋顶顶间可以以以廊桥桥相连，结结合空中中绿化形形成成都都新形式式的空中中大茶场场；n 园林间茶馆馆随处可可见，充充分体现现成都休休闲的茶茶文化；禅茶园延伸伸出的其其他相关关业态与禅茶有关关的特色色业态：n 茶具、茶叶叶n 茶香美食n 茶叶美容、减减肥保健健主要业态之之三以收藏品为为主的成成都风情情商业，结结合地方方特色和传统统文化特特色n 书画、古玩玩收藏品品n 民俗文化用用品：蜀蜀绣、民民族服饰饰、工艺艺品n 民间文化艺艺术沙龙龙 ：川川剧馆、四四川曲艺艺、木偶偶戏、皮皮影戏n 特色餐饮艺廊构想民间收藏家家展示和和交易的的平台：n 将奇石、书书画、古古玩、根根

39、雕、盆盆景、民民俗文化化艺术品品等收藏藏品作为为装饰品品展示于于项目各各处，营营造和渲渲染项目目片区的的文化氛氛围；n 通过藏品上上附的信信息买家家与买家家自主联联系，项项目提供供场地和和市场环环境；n 艺廊民民间收藏藏品的泛泛博物馆馆。风情商业街街构想n 商业街尺度度亲切，易易形成商商业氛围围；n 景观性强，通通过建筑筑、装修修、园林林水系和和小景等等公共设设施体现现；n 商品具一定定特色，与与城市其其他商业业区形成成差异；主要业态之之四以养生保健健为主的的都市休休闲商业业n 中医中药；n 瑜珈、太极极、健身身、美体体；n 酒吧，咖啡啡馆、小小剧院；n 旅游用品、精精品服饰饰、珠宝宝金银饰饰

40、物、音音像制品品、书店店以养生保健健为主的的都市休休闲商业业n 与现代都市市休闲文文化对接接，符合合本地和和国内外外游客都都市休闲闲需求的的业态，形形成城市市北部的的休闲娱娱乐区；n 只有与现代代都市休休闲生活活需求相相对接的的业态才才具有生生命力；项目业态功功能格局局n 佛教文化系系列n 特色餐饮系系列n 收藏品和民民俗文化化品系列列n 健康养生及及旅游配配套服务务 项目目通过规规划引导导和招商商倾向聚聚集以上上述类型型的业态态为主的的商业，这这些系列列可能成成为本地地这些行行业的聚聚集点，形形成规模模和精品品；业态与地块块分布格格局5）业态选选择的五五个标准准n 价格标准：符合片片区高地地

41、价形成成的价格格门槛要要求，树树立都市市休闲较较高的档档次和形形象；n 主题关联标标准：与与佛文化化在核心心、紧密密和泛化化三个圈圈层具有有相关不不同程度度的相关关联系；n 魅力标准：具有特特色文化化资源和和经营能能力, 在规模模、精度度和吸引引力上强强化 ，成成为项目目的亮点点、绝活活和具有有原创性性业态，以以体现片片区的主主题导向向性和特特色；业态选择的的要求和和标准n 消费链标准准：在片片区内形形成完善善的消费费服务链链所必须须的辅助助业态：n 排斥性标准准：对不不符合项项目形象象和文化化标志要要求的业业态予以以排斥，如如殡葬物物品销售售等；原有业态需需改善n 对于项目片片区已成成为殡葬

42、葬用品市市场的定定位和形形象尽量量消除；n 采取提高门门槛压缩缩规模，并并集中在在偏居一一隅的地地带放置置于室内内管理；3、空间环环境构想想“春有百花花秋有月月，夏有有涼风冬冬有雪，若若无闲事事挂心头头，便是是人间好好时节。”即为自然时序加上景色的悟道之语。 空间环境的的特色从以下环境境要素体体现净土土禅林风风气 ：n 空间布局n 建筑风格和和特色n 园林绿化、水水系n 公共空间1）空间布布局特色之一：禅文化化主题的的大庭园园n 本项目不是是单纯的的商业地地产，而而是依托托文殊院院旅游景景观的旅旅游商业业地产，同同时整个个项目的的环境营营造就是是在打造造旅游景景点的景景观；n 最终形成一一个禅

43、文文化主题题的大庭庭园；特色之二：集中和和零散以线线串点，化化零为整整n 通过水系、植植物、绿绿化、业业态或建建筑形态态形成某某种线索索的轴线线，引导导人们地地热视线线和行为为活动，将将零散的的地块连连接起来来。n 以层次丰富富的视觉觉吸引物物引导人人们的视视线，多多在平视视空间内内停留，以以减少周周边建筑筑形成的的空间干干扰特色之三：空间营营造，以以小见大大n 层次分明地地种植品品种各异异的花草草树木，由由远及近近依次种种植低矮矮的地被被植物、成成片的花花卉和修修剪灌木木，将会会让庭园园看起来来巍然壮壮观；n 在较小的空空间里营营造距离离感 以“若隐若若现”的技巧巧，不管管遮住的的是一棵棵树

44、、一一挂瀑布布还是一一盏石灯灯，给小小庭园营营造了一一种距离离感，且且还能激激发了游游人的想想象力；注重营造神神圣小空空间 禅禅宗庭园园的关键键就在于于这些神神圣的空空间，可可以把外外界隔绝绝在篱笆笆外，这这个与世世俗隔离离的空间间体现了了禅意的的净和静静。 n 潭中央的一一个小岛岛；n 一个禅宗庭庭园；n 也可以是某某个商业业建筑中中间的一一个室内内庭园或或用篱笆笆围起来来的后院院；n 围绕神圣的的树木、岩岩石和水水井形成成的小空空间；建筑设内庭庭园空间间建筑布局部部分遵循循传统建建筑格局局，内部部设庭院院和天井井，前店店为铺面面；庭院建设简简洁，空空空如也也，或绿绿草铺地地，或白白石垫场场

45、。特色之四：地上、地地下构成成丰富空空间n 开辟地下空空间解决决大量的的车位需需求与土土地稀少少之间的的矛盾；n 地下空间的的营造与与地上互互动，形形成丰富富的视觉觉空间效效果； 半地地下的门门面、绿绿化、小小景； 空间间错落的的建筑层层次；2）建筑风风格和特特色特色之一：空间密密度和尺尺度：n 核心层容积积率控制制在1以以下，紧紧密层在在1.55一下，泛泛化层在在3.55左右，核核心和紧紧密层建建筑高度度在地上上244层之间间，使项项目的景景观形态态得以保保证；n 核心和紧密密层建筑筑高度和和体量人人性化，以以步行者者的视觉觉感受要要求打造造舒适宜宜人的空空间；特色之二：建筑风风格n 新的就是新新的，旧旧的就是是旧的，之之间并非非矛盾对对立，可可以通过过建筑体体量、文文化内涵涵、色彩彩、形式式等多种种方式形形成和谐谐的关系系；n 倡导新古典典主义建建筑风格格，以现现代建筑筑简约和和功能实实用为主主导思想想，反对对刻板的的模仿，讲讲求木质质本身的的纹理，不不再以雕雕梁画栋栋为现代代建筑的的表现方方式；n 以现代的手手法表现现宗教文文化、禅禅文化和和中国传传统建筑筑的特色色和精神神在建筑筑形式、材材料选择择上融入入宗教和和川西传传统建筑筑特点；融入现代建建筑简约约风格n 线条简洁，附附有传统统建筑和和宗教建建筑的符符号；n 在外形风格格、内部部功能