XX小区物业服务方案6908.docx

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1、XX小区区物业服务务方案第一章 本物物业管理理项目的的管理特特点一、物业业概况XX小区区坐落于于XX经济济技术开开发区112大街街号122号。小区占地地面积：473337.00，容积积率：22.899，绿化率率：300%，建建筑密度度：355%，总总建筑面面积：11000084，由多多层1-10幢幢，小高高层111、122、133幢，114、115幢综综合办公公楼组成成，共计计15幢幢楼宇组组成，形形成半封封闭式商商住小区区。配套设施施有美食食广场、社社区居委委会文化化服务站站、网吧吧、中型型超市、康康体园等等。配套设备备有电梯梯7部，二二次加压压供水设设备，配配电房、水水泵机组组等。二、本物

2、物业项目目管理的的重点和和难点经过我司司“XX小小区”项目多多次研讨讨、分析析与论证证，现就就小区物物业管理理中存在在的重点点、难点点以及解解决方案案、措施施列举如如下：（一） 消防管理理“XX小小区”已根据据综合办办公楼、多多层、高高层建筑筑消防标标准，配配备了先先进、完完善的自自动消防防系统，使使防火、灭灭火技术术达到了了一个较较高的水水平。但但先进的的设备仍仍需要有有人去管管理和操操作，若若消防设设施得不不到良好好的维护护管理，秩秩序维护护制度不不落实，业业主（租租赁/使使用人）防防火意识识淡薄，火火险隐患患就依然然消除不不了。违违章动火火、用电电等现象象，仍然然是高层层建筑发发生火灾灾

3、的主要要原因，因因此，导导致高层层建筑火火灾的主主要原因因还是人人的因素素。结合合我司对对其他高高层建筑筑小区消消防管理理经验，对对好小区区的消防防工作我我司将采采取以下下措施：1 严格按照照有关消消防法规规的要求求，对项项目消防防系统（包包括：自自动消防防系统、消消防箱、灭灭火器材材等）进进行全面面的检查查、测试试，及时时修复系系统所存存在的故故障；2 建立防火火规章制制度，由由物业服服务中心心与小区区业主（租租赁/使使用人）签签订消消防责任任书，并并实施必必要的奖奖罚措施施；3 建立一支支由物业业服务中中心全体体员工及及部分业业主（租租赁/使使用人）共共同参加加的义务务消防队队，定期期组织

4、消消防演习习，完善善自救体体系；4 经常进行行防火检检查，及及时清除除消防通通道违规规摆放的的物品，消消除区域域内的火火险隐患患；5 定期检测测消防设设施、器器材的保保养状态态，做好好检查记记录，实实行责任任人制度度，确保保消防设设施时刻刻处于良良好状态态。6 对小高层层建筑存存在的室室内分割割现象，在在装修审审批的流流程中我我们将重重点关注注分割中中对消防防因素的的考虑；严格按按照国家家相关消消防法规规审查相相关图纸纸；力争争将因装装修带来来的消防防隐患消消除在图图纸审核核阶段，为为日后的的消防管管理创造造有利条条件。7 对小区内内存在的的因企业业分层租租赁带来来的消防防通道封封闭问题题，服

5、务务中心将将对企业业提出的的封闭消消防通道道问题严严格把关关，并要要求企业业向业主主单位提提出相关关申请。同同时，对对消防通通道门的的钥匙管管理采取取分人分分岗制，消消防通道道门钥匙匙将同时时存放在在宿管员员及消控控中心，确确保紧急急情况中中能快速速打开消消防通道道门。（二） 秩序维护护管理秩序维护护管理是是物业管管理中最最敏感、最最重要、最最为业主主（租赁赁/使用用人）所所关注的的工作，必必须做到到万无一一失。由由于小区区存在四四个出入入口；小小区与周周界围墙墙较矮；美食广广场及网网吧的对对外开放放等因素素，容易易发生外外源性滋滋扰事件件。由此此给小区区秩序维维护管理理带来了了一定的的难度。

6、针针对小区区的物业业特点，我我们准备备采取全全封闭式式管理，即即在人员员管理上上将进出出的人员员区分为为访客、闲闲杂人员员等，严严格采取取“来访登登记、住住户签单单”的管理理控制手手段来控控制人员员的进出出；实行行区域性性人员出出入的限限制性管管理；进进一步完完善周界界防护设设施；在在车辆、物物品出入入管理上上采用“临时出出入证”审查制制度，无无合法手手续任何何车辆、物物品均不不予放行行，以确确保车辆辆、物品品出入的的秩序维维护。（三） 机电管理理小区机电电设备包包括：配配电室、水水泵组、消消防报警警系统、电电视监控控系统、智智能化系系统等。这这些设备备的良好好运行是是保证小小区业主主（租赁赁

7、/使用用人）正正常生活活、工作作的最根根本条件件。对设设备加强强日常的的维护保保养，则则是保障障设备始始终处于于良好运运行的重重要手段段。我司在对对中高档档物业的的管理实实践中，积积累并总总结出一一套行之之有效的的机电设设备管理理模式。在在对本小小区管理理过程中中我司将将依据220111年度小小区集成成提升改改造计划划的顺利利实施，移移植先进进的设备备管理模模式，并并根据小小区设备备的实际际情况制制定一套套符合本本小区设设备维护护保养要要求、行行之有效效的管理理制度，达达到设备备保值、延延长寿命命、节能能降耗的的目的。为为此，我我司拟采采取以下下管理机机制：1 定人定机机机制：将重要要的机电电

8、设备的的管理责责任分配配给具体体的工作作人员，把把该设备备的状态态与该员员工的绩绩效考核核联系起起来，以以保证设设备的正正常运行行状态。2 时效工作作制：对对所有的的维修工工作均实实行时效效管理，做做到准确确及时，以以确保小小区所有有机电设设备的正正常运行行；3 不均衡管管理：针针对小区区业主（租租赁/使使用人）的的工作时时间合理理安排设设备的维维护保养养，基本本做到不不影响业业主（租租赁/使使用人）的的正常生生活、工工作和学学习，真真正实现现我公司司倡导的的“零干扰扰服务”。（四）节节能降耗耗综合办公公楼和高高层建筑筑小区每每天的运运行成本本很高，能能耗费用用居高不不下，将将会给业业主（租租

9、赁/使使用人）带带来较沉沉重的负负担；在在保证小小区物业业管理收收费水平平不高于于同档次次物业的的收费标标准的前前提下，通通过有效效的节能能降耗措措施降低低费用成成本，以以确保小小区高水水准的管管理服务务及小区区各项使使用功能能的实现现。1.电能能的降耗耗：在保保证光照照度的前前提下，合合理设置置照明设设备（如如：节能能灯、触触摸开关关、声光光控开关关等）最最大限度度地减少少电能的的损耗。第二章 拟采采用的服服务理念念与管理理方式第一节 服务务理念我司将严严格按照照ISOO90001(220000)国际际质量管管理体系系的要求求，结合合公司“首问负负责制”、“网络一一站式服服务”等多项项先进的

10、的管理服服务模式式,来保保证管理理体制的的科学性性、管理理服务的的优质高高效性、管管理质量量的稳定定性；以以满足业业户对服服务质量量和服务务功能较较高的需需求，为为业户创创建一个个秩序维维护、舒舒适、快快捷的工工作环境境。一、一站站式服务务：设置服务务接待中中心，公公示244小时服服务电话话。用户户只需要要向物业业服务中中心或拨拨打一个个24小小时热线线电话，即即可解决决服务需需求中的的一切问问题。无无须找其其他部门门和记住住其他电电话，真真正体会会到细致致服务。二、时效效迅捷：对业户的的服务工工作统一一实行时时效工作作制。所所有的维维修、保保养、应应急处理理均在公公开承诺诺的时间间内完成成或

11、有处处理结果果。三、首问问负责制制：业户的所所有咨询询、投诉诉、求助助均能得得到第一一个接受受询问的的每个管管理工作作人员的的答复并并彻底解解决。四、网络络信息服服务：拟定近期期将通过过已建立立的公司司网站或或楼盘论论坛，与与业户建建立快速速、便捷捷的信息息传递管管道，将将各种管管理服务务信息及及时传达达给用户户，业户户也可通通过网络络将物业业管理服服务的需需求和投投诉告知知物业管管理公司司。五、换位位思考：与服务对对象换个个位置，站站在对方方的利益益角度，思思考服务务对象的的需求并并以此指指导服务务行为。第二节 管理理方式一、“三三位一体体”的运作作模式实行执行行机构、责责任机构构、监督督机

12、构有有机结合合的“三位一一体”式的共共管运行行模式。 监督机构构XXX小区产产权单位位通过行使使以下权权利，对对本公司司及服务务中心的的管理行行为进行行监督。1.审核核服务中中心提交交的月度度管理计计划报告告，审议议物业服服务中心心主任的的工作述述职报告告；2.组织织对管理理工作的的抽检、检检查，审审核管理理效果；3.评审审物业项项目的管管理状况况、交流流意见；4.即时时就管理理中的问问题向服服务中心心或公司司投诉；5.对管管理中出出现的重重大问题题进行审审议。责任机构构物业业管理公公司是“XXX小区”管理目目标的最最终责任任人，负负责对本本物业项项目管理理状况的的整体监监控和指指导，就就“X

13、X小小区”物业项项目管理理状况对对委托管管理单位位负责。执行机构构“XXX小区”物业服服务中心心是“XXX小区”物业管管理的具具体实施施机构，对对委托管管理单位位和公司司负责。确确保物业业管理服服务的各各项工作作达到既既定目标标。二、“物物业服务务中心”窗口服服务体系系建立物业业服务中中心的运运作体系系，即将将物业服服务中心心的内部部管理和和对外服服务分为为后台和和前台操操作，以以保证物物业服务务中心对对外形象象的统一一化。业业主（租租赁/使使用人）及及客户所所有的服服务需求求申请及及投诉建建议均由由中心负负责受理理，物业业服务中中心将在在第一时时间内分分类处理理，传达达到各职职能部门门，由各

14、各部门负负责进行行各项事事务的具具体解决决；物业业服务中中心所有有需发布布的管理理服务信信息亦通通过该中中心传达达、反馈馈给各业业主（租租赁/使使用人）及及客户。三、程序序化、标标准化的的流程式式作业：编制作业业指导文文件，建建立各项项服务作作业流程程，各项项服务都都按规定定程序严严格进行行，工作作质量都都按设定定的标准准予以衡衡量、考考核。四、服务务承诺的的时效工工作制对业主（租租赁/使使用人）的的服务工工作一律律实行时时效工作作制。即即本公司司承诺：所有对对外的服服务工作作，均将将在向业业主（租租赁/使使用人）公公开承诺诺的时间间内完成成或有处处理结果果。五、有备备无患的的秩序维维护预案案

15、制：针对治安安消防重重点、难难点和小小区物业业的秩序序维护特特点，在在实际管管理开始始之前就就预先设设立秩序序维护防防范应急急预案制制度，对对可能出出现的突突发问题题均有及及时、有有效的处处理程序序，确保保秩序维维护工作作的万无无一失。六、体贴贴入微的的零干扰扰服务制制将认真解解决因自自身的工工作给业业主（租租赁/使使用人）造造成的二二次干扰扰的问题题。努力力将二次次干扰降降至最低低。给业业主（租租赁/使使用人）一一个宁静静、舒适适的工作作环境。七、收支支透明的的财务公公开制将定期向向产权单单位公开开财务收收支帐目目，接受受公开咨咨询。八、主动动征询意意见的回回访工作作制物业服务务中心将将依照

16、自自己的标标准作业业规程对对所开展展的服务务工作结结果，定定期走访访业主（租租赁/使使用人），虚虚心接受受业主（租租赁/使使用人）的的建议、批批评；重重大决策策、措施施均会在在事先通通报给业业主（租租赁/使使用人）。公司采用用抽查的的方式，定定期向业业主（租租赁/使使用人）寄寄出意见见征询表表，直接接向业主主（租赁赁/使用用人）了了解基层层物业服服务中心心的实际际情况，并并将业主主（租赁赁/使用用人）反反馈的意意见也作作为项目目负责人人绩效考考核的一一项指标标。九、认真真负责的的首问负负责制第一位接接受业主主（租赁赁/使用用人）咨咨询、投投诉、求求助的服服务人员员，负责责将业主主（租赁赁/使用

17、用人）的的问题跟跟踪、落落实到完完成为止止。十、以业业主（租租赁/使使用人）为为中心的的不均衡衡管理各项服务务工作均均依照工工作的轻轻重缓急急和业主主（租赁赁/使用用人）的的生活规规律进行行统筹安安排，不不均衡、有有所侧重重地安排排工作，通通过优化化后的工工作编排排使工作作更加人人性化，更更加节省省业主（租租赁/使使用人）的的每一分分钱，持持续满足足业主（租租赁/使使用人）的的各类服服务需求求。十一、自自觉接受受监督的的工作计计划和述述职汇报报制度实行主任任定期向向产权单单位对接接部门提提交管理理服务工工作计划划和工作作述职报报告制度度，征求求各方面面的意见见，主动动接受该该部门对对物业服服务

18、中心心工作的的监督检检查。十二、严严格的内内部质量量考核机机制集业主（租租赁/使使用人）投投诉、需需求咨询询、适时时反馈、运运行协助助、实时时监控、应应急实施施、跟踪踪服务、评评价考核核于一体体，以相相对独立立、客观观、公正正、的角角色，对对各物业业服务中中心实行行督导工工作。公公司质量量物业服服务中心心在物业业服务中中心设一一级质量量管理员员，赋予予投诉调调查、跟跟踪检查查、统计计分析、监监督处罚罚、考核核 评定定等明确确的职权权，根据据服务中中心的各各项制度度开展具具体工作作；为保保证各项项服务工工作质量量达标，由由公司质质管部门门负责通通过明查查暗访以以及直接接向服务务对象了了解情况况等

19、方式式，对物物业服务务中心的的各项工工作进行行定期与与不定期期相结合合的工作作质量检检查，发发现各种种质量不不达标、行行为不规规范的问问题，及及时予以以纠正。每每月定期期举行一一次专项项工作质质量考评评活动，以以促进服服务中心心始终保保持良好好地运行行状态。定定期组织织召开物物业联席席会，对对工作中中存在的的普遍性性问题进进行讨论论，调整整不合理理的管理理程序，变变事后改改进为事事前控制制。十三、AAB岗工工作制物业服务务中心在在合理设设置工作作岗位、完完善工作作职责的的基础上上，在相相近岗位位之间实实行顶岗岗或备岗岗的制度度。当AA岗（主主办）因因故不在在岗时，由由B岗（协协办）按按既定程程

20、序顶岗岗，及时时处理根根据工作作性质须须限时办办理的一一般性事事务和紧紧急事务务。十四、延延长服务务时段的的错时工工作制物业服务务人员实实行错时时工作制制。上、下下班时间间分别提提前或推推后各330分钟钟，并根根据具体体情况，合合理延长长错时工工作时段段，以满满足业主主（租赁赁/使用用人）的的服务需需求。第三章 管理理服务的的基本内内容第一节 综合合管理一、基础础管理工工作内容容1. 在“XXX小区”建立本本企业的的形象识识别系统统：服务务理念、形形象规范范（统一一专业着着装、佩佩戴明显显标志、语语言力求求规范、服服务讲求求文明）、现现场标识识（告示示、标牌牌）等；做到服服务规范范，工作作严谨

21、；2. 管理人员员1000%持有有行政主主管部门门核发的的物业管管理上岗岗证书，特特种作业业员工1100%持有政政府或专专业部门门颁发的的有效证证书上岗岗；3. 应用计算算机、智智能化设设备等管管理手段段，提高高管理效效率；4. 设置“服服务中心心”，公示示服务联联系电话话实行224小时时服务接接待。“服务中中心”作息时时间不受受周末及及节假日日限制，住住户有事事随时恭恭候，随随到随办办；适应应业主（租租赁/使使用人）需需求，开开展有偿偿特约服服务及代代办服务务。公示示服务项项目及收收费价目目；5. 为“XXX小区”投保公公众责任任险；6. 采取多种种形式如如走访住住户、恳恳谈会、电电话沟通通

22、、问卷卷调查等等及时掌掌握业主主（租赁赁/使用用人）满满意度；有效投投诉处理理率1000%；7. 每年进行行一次满满意度测测评，并并对薄弱弱环节持持续改进进；8. 建立完善善的档案案管理制制度（物物业竣工工验收档档案、设设备管理理档案、业业主（租租赁/使使用人）资资料档案案、物业业租赁档档案、日日常管理理档案等等）；9. 适应业主主（租赁赁/使用用人）需需求，组组织、开开展宣传传活动；10. 建立健全全财务管管理制度度，并每每半年公公布一次次收支状状况。11. 参照普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级标准准的一一级标准准制定适适合本物物业项目目需要的的各项管管理制度度和服务务标准，并并对各项

23、项服务工工作制定定相应的的作业措措施和考考核办法法。二、接受受产权单单位监督督的方式式1、每月月收费开开票前公公布半年年度水、电电费及公公摊水电电费报表表；2、每半半年公布布一次管管理服务务费收支支情况财财务报表表；3、每年年进行不不少于一一次的业业主（租租赁/使使用人）意意见征询询调查。4、定期期向产权权单位对对接部门门提交管管理服务务工作计计划；定定期向产产权单位位对接部部门做工工作进展展述职报报告。三、信息息反馈系系统为保证物物业公司司与业主主（租赁赁/使用用人）之之间建立立良好的的沟通，我我司将建建立多途途径的信信息渠道道，如：通过设设立服务务中心及及公司224小时时值班电电话，开开放

24、公司司网站，尽尽最大可可能的与与业主（租租赁/使使用人）住住户保持持紧密联联系。第二节 房屋屋管理一、服务务内容：1 房屋外观观管理：根据本本物业小小区的整整体规划划，认真真维护小小区外观观形象；2 建立健全全房屋检检查、维维修、保保养工作作制度和和工作记记录；3 实施店铺铺招牌、广广告牌的的统一管管理；限限制易产产生噪音音、油烟烟污染的的行业经经营，以以保障小小区周边边环境的的整洁、美美观、安安宁；4 妥善解决决小区秩秩序维护护与公共共场所对对外经营营的矛盾盾，统筹筹考虑小小区文化化中心、美美食广场场、网吧吧的适度度经营；并加强强对上述述设施的的维护、保保养。5 建立完善善的装饰饰、装修修管

25、理规规定，加加强装修修的监督督管理，制制定详尽尽的装修修申请、审审批、验验收程序序，以减减少人为为因素对对房屋结结构、外外观的损损害；6 建立制止止违章建建筑搭建建的应急急处理方方案，妥妥善处理理个别利利益对公公众利益益损害的的问题。二、服务务措施（一）房房屋修缮缮管理在接管“XX小小区”时，将将组织相相关人员员对楼宇宇外墙、内内部结构构、小区区配套设设施进行行详细地地查勘、鉴鉴定，建建立房屋屋权属清清册。掌掌握房屋屋设施情情况，确确定楼宇宇容易发发生问题题的重点点部位，并并定期检检查房屋屋共用部部位的使使用状况况。发现现问题，属属小修范范围的，及及时组织织修复；属大、中中修范围围的，及及时编

26、制制维修计计划和住住房专项项维修资资金使用用计划，向向产权单单位对接接部门提提出报告告与建议议，根据据产权单单位的决决定，组组织进行行维修。合合理安排排年度修修缮费用用，审核核修缮方方案和工工程预决决算，与与施工单单位签订订施工合合同，监监督施工工单位按按规定要要求施工工，确保保施工质质量，组组织竣工工验收。（二）房房屋建筑筑公共部部位日常常管理在小区主主出入口口设有楼楼宇总平平面示意意图，各各主要通通道设有有指引路路标；各各楼层及及单元（门门）、户户和公共共配套设设施、场场地有明明显标志志。通过加强强日常的的巡查监监管，制制止在外外墙及公公共空间间乱张贴贴、乱涂涂、乱画画、乱悬悬挂的行行为；

27、制制止违反反规划私私搭乱建建及擅自自改变房房屋用途途的行为为。每日巡查查2次各各层门户户、楼梯梯通道以以及其他他共用部部位的门门窗、玻玻璃等，并并做好巡巡查记录录，发现现问题及及时维修修养护。（三）房房屋建筑筑公共部部位日常常养护1及时时修补房房屋建筑筑公共部部位的漏漏水和破破损；2楼内内墙面涂涂料定期期粉刷；3每月月对楼宇宇主体及及管道、沟沟渠进行行检查，发发现问题题及时修修复。（四）装装修管理理按照装修修管理有有关规定定和业主主（租赁赁/使用用人）公公约要求求，建立立完善的的装饰装装修管理理制度。装装修前，依依规定审审核业主主（租赁赁/使用用人）的的装修方方案，告告知装修修人有关关装饰装装

28、修的禁禁止行为为和注意意事项，办办理装修修申请手手续，与与业主（租租赁/使使用人）及及装修公公司签订订装修管管理协议议。每日巡查查2次装装修施工工现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构秩秩序维护护及拆改改共用管管线等损损害公共共利益现现象以及及违反装修管管理规定定的，及及时劝阻阻，必要要时报告告有关主主管部门门；制止止任何私私改乱拆拆管线、破破坏房屋屋结构和和损害他他人利益益的行为为，对各各单元装装修工程程进行验验收。三、制止止违章建建筑的应应急预案案：当发现小小区业主主（租赁赁/使用用人）或或物业使使用人违违反相关关规定，有有占用小小区公共共通道、搭搭建违章章建筑物物、破坏坏房屋结结

29、构、改改变楼宇宇外观的的行为，管管理人员员应及时时到达现现场，首首先应制制止现场场施工人人员的作作业，以以减少违违章行为为的进一一步扩大大，采取取的措施施包括：劝阻、发发整改函函、没收收工具、强强制性停停水、停停电等。管管理工作作人员应应及时与与责任人人（业主主（租赁赁/使用用人）、物物业使用用人或施施工负责责人）联联系，向向责任人人告知停停止其施施工的原原因，并并向责任任人讲解解政府的的相关规规定，讲讲明维护护公众利利益的要要点，尽尽量劝说说其终止止违章行行为。在在劝说无无效的情情况下，应应及时向向城管部部门汇报报所发生生的违章章情况，由由政府部部门出面面处理。四、房屋屋建筑公公共部位位维护

30、、养养护和管管理标准准 1楼层层、房号号有标志志明显，一一层通道道内设立立消防指指示平面面图和路路标，无无标志破破损、漏漏装现象象；2小区区内共用用部位的的地面、楼楼梯、走走道、扶扶手、天天花板、吊吊顶等无无破损；墙体整整洁，无无乱张贴贴；门窗窗、灯具具、开关关等功能能良好；无堆放放废料、杂杂物及违违章占用用等现象象；3房屋屋外观（包包括屋面面、天台台）完好好、整洁洁；涂料料墙面，无无脱落、无无污渍；4外墙墙及公共共空间无无乱张贴贴、乱涂涂、乱画画、乱悬悬挂现象象；5室外外广告牌牌、霓虹虹灯按规规定设置置，整齐齐有序；保持整整洁统一一美观，无无秩序维维护隐患患或破损损；6无私私搭乱建建及擅自自

31、改变房房屋用途途的现象象；7房屋屋装饰装装修符合合规定，无无私改乱乱拆管线线、破坏坏房屋结结构秩序序维护或或损害公公共利益益的现象象；8实施施房屋巡巡查制度度，每日日巡查22次房屋屋单元门门、楼梯梯通道以以及其他他共用部部位的门门窗、玻玻璃等，做做好巡查查记录，并并及时维维修养护护；9空置置房每月月巡视11次，做做好巡查查记录，发发现门窗窗损坏、锁锁被撬、 异味等等异常情情况及时时通知产产权单位位，并采采取必要要的紧急急处理措措施。第三节 公共共部位设设备、设设施管理理一、服务务内容：1 建立设施施设备管管理制度度；2 建立或完完善共用用设施设设备台帐帐；3 保证设施施设备的的日常运运行；4

32、对各种设设施设备备进行维维修保养养；5 接受住户户请修。二、服务务措施：（一）建建立健全全设备管管理制度度1制定定各项符符合楼宇宇设备运运行要求求的值班班、交接接班制度度、设备备操作人人员的岗岗位责任任制、设设备三级级维修保保养制度度2建立立共用设设施设备备台帐及及技术资资料档案案。3导入入我司完完善的设设备设施施运行、维维修、操操作模式式，建立立完整的的设备设设施运行行、维修修记录表表单体系系；4采用用日常保保养、定定期维护护与大中中修（改改造）计计划相结结合、自自己维保保与委外外专业维维保相结结合的维维修保养养体制，配配备所需需专业技技术人员员，严格格执行操操作规程程。5容易易危及人人身秩

33、序序维护的的设施设设备有明明显的警警示标志志和防范范措施；对可能能发生的的各种突突发设备备故障均均制订相相关的应应急处理理预案。（二）设设备设施施运行管管理1 推行“设设备定号号、管理理定人、保保管定组组”的三定定管理原原则。对对各种设设备进行行实时监监控管理理； 2 在日常的的操作中中，定时时将各种种设备运运行情况况记录在在案；作作到管理理期间运运行记录录完整、齐齐全。3 保持各种种设备房房整洁、有有序；4 定时开关关楼宇公公共部位位照明系系统；5 保证正常常供电、供供水。（三）设设备设施施维修保保养1 定定期对设设备设施施进行巡巡查，属属于小修修的及时时修复，属属于大、中中修或更更新改造造

34、的及时时编制维维修计划划，报告告产权单单位对接接部门审审定；2 定定期对设设备检查查、清洁洁、润滑滑；并记记录在案案；3 定定期对电电梯、管管线、消消防、智智能化系系统等设设备、设设施进行行巡视，发发现问题题，及时时解决； 4 实实行244小时报报修值班班制度；5 委委托有资资质的电电梯公司司对电梯梯进行定定期专业业性保养养，每次次检修保保养完成成进行验验收确认认；三、设备备管理标标准（一）设设备综合合管理1 设设施设备备运行正正常，管管理期间间无重大大设备事事故发生生； 2 水水、电、电电梯、消消防、监监控等设设备运行行维修人人员操作作技能熟熟练；严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规

35、范；3 工工程运行行人员实实行244小时值值班制度度；机房房出入及及钥匙管管理有严严格规定定；4 共共用设备备档案（设设备台帐帐），设设施设备备的运行行、检查查、维修修、保养养等记录录齐全，字字迹工整整；5 设设备房保保持整洁洁、通风风，无杂杂物、灰灰尘；无无跑、冒冒、滴、漏漏和鼠害害现象；机房环环境符合合设备要要求；6 设设备不发发热、不不滴水、不不漏油、不不漏气、不不生锈、无无异响；7 设设施设备备标志齐齐全、规规范，责责任人明明确。（二）供供电设备备维护保保养 1. 高压设备备按期年年检；妥妥善保管管操作用用具，高高压操作作用具完完好并定定期送检检；2. 严格执行行临时用用电管理理措施与

36、与停电应应急处理理措施；3. 限电、停停电有明明确的审审批权限限，按规规定时间间提前通通知住户户。（三）弱弱电系统统维护保保养1. 按工作标标准规定定时间定定期检测测维护，及及时排除除故障，保保证各弱弱电系统统正常工工作；2. 监控系统统、消控控系统、小小高层防防盗门禁禁系统等等设施设设备运行行正常，有有记录并并按规定定期限保保存。（四）消消防设施施保养设备完好好，可随随时启用用；消防防通道畅畅通。（五）电电梯维护护保养 电梯244小时正正常运行行。秩序序维护设设施齐全全，通风风、照明明、乘梯梯指南及及附属设设施完好好，轿厢厢、井道道、机房房保持整整洁； 电梯秩序序维护许许可证、年年检报告告、

37、维修修保养合合同完备备； 委托专业业的维保保单位按按合同严严格执行行维修保保养，保保养周期期符合规规定，维维修保养养记录完完备； 维护保养养前告知知业主（租租赁/使使用人），并并尽可能能减少对对业主（租租赁/使使用人）正正常工作作、生活活的影响响； 维修、操操作人员员持证上上岗，每每日巡查查记录电电梯运行行情况，建建档备案案； 轿厢内警警铃、风风扇、三三方通话话保持正正常工作作状态；信号灯灯齐全，运运行平稳稳、无振振动，到到站定位位准，层层门开闭闭灵活；自动性性能良好好。 电梯运行行出现故故障时，维维修人员员在规定定时间内内到达现现场维修修；运行行出现险险情时,有排除除险情的的应急处处理措施施

38、。（六）给给排水系系统维修修保养1. 建立供水水、用水水管理制制度，积积极协助助住户安安排合理理的用水水和节水水计划；2. 定期巡查查，设备备、管道道工作正正常，标标识清晰晰正确，无无跑、冒冒、滴、漏漏现象；3. 按维保计计划定期期对二次次供水蓄蓄水池设设施设备备进行清清洁、消消毒；二二次供水水登记证证及卫生生许可证证、水质质化验单单、操作作人员健健康/合合格证齐齐全；4. 高压水泵泵、水池池、水箱箱有严格格的管理理措施，泵泵房、水水池、水水箱清洁洁卫生，无无二次污污染；水水池、水水箱周围围无污染染隐患；5. 限水、停停水按规规定时间间提前通通知业主主（租赁赁/使用用人）/用户；6. 排水系统

39、统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生；7. 遇有事故故，维修修人员在在规定时时间内进进行抢修修，无大大面积跑跑水、泛泛水、长长时间停停水现象象；制定定事故应应急处理理方案并并严格执执行。（七）通通风系统统维护保保养1. 每天巡查查一次，每每半年保保养一次次；2. 机身保持持清洁，油油漆无脱脱落，运运转无异异常声响响；3. 各开关处处于“自动”状态。（八）照照明设施施楼道灯等等每周巡巡查一次次，随坏坏随修；每季保保养一次次；（九）监监控

40、系统统每天巡查查两次；每月保保养一次次，出现现故障随随时修复复；各探探头焦距距适度、无无灰尘、无无异常，显显示清晰晰，防尘尘罩密封封良好。（十）业业主（租租赁/使使用人）请请修请修项目目15分分钟内响响应；及及时率达达99%以上，合合格率达达1000%以上上；急修修项目66小时内内解决；小修项项目244小时内内解决；预约报报修按双双方约定定时间到到达现场场；回访访率900%以上上。（十一）防防避雷系系统每周巡查查一次；每季进进行一次次保养；每年进进行一次次接地电电阻测试试，系统统完好率率1000%。第四节 环境境卫生的的维护一、服务务内容：1.负责责小区共共用场所所、绿地地、主次次干道、房房屋

41、共用用部位的的保洁；2.负责责垃圾的的处理、收收集、清清运，做做到日产产日清；3.确保保雨、污污水管道道的通畅畅，定期期清掏化化粪池；4.加强强二次供供水设施施设备的的管理，保保证水质质符合卫卫生防疫疫标准；5.定期期对鼠、蟑蟑、蚊蝇蝇、蚂蚁蚁进行消消杀以及及其它虫虫害的预预防；二、服务务措施：“XX小小区”为下沙沙出口加加工区企企业政府府指定廉廉租型小小区之一一，住户户需要安安宁、清清洁、舒舒适的居居住环境境。为保保证日常常公共区区域的保保洁工作作不影响响正常的的生活秩秩序，我我司将采采用“零干扰扰”保洁服服务措施施，在每每天住户户上下班班之前进进行主要要通道的的门面保保洁，人人流量少少时进

42、行行各部位位精细保保洁作业业的方式式。1作业业管理措措施：制制订详细细的保洁洁工作计计划，其其中包括括：保洁洁部位、工工作频率率、保洁洁方式等等；实行行定人分分区清洁洁负责制制；每天天有专人人对保洁洁作业质质量进行行检查、督督导。2制订订详细的的日常保保洁工作作时间流流程：1）上午午：7：00-8：000 下午：13：30-16：00 外外围公共共场所、主主次干道道、绿地地、楼梯梯通道及及门、电电梯轿厢厢的清洁洁、拖洗洗；2）上午午：8：00-8：330 下午午：2：30-3：000 收集垃垃圾，清清洗垃圾圾桶；3）上午午：8：30-11：00 下午午：3：00-4：330 各楼层层电梯间间、

43、通道道、楼梯梯间地面面、墙壁壁的整体体清扫、拖拖擦；公公共部位位门窗、信信报箱及及电梯轿轿厢保洁洁保养；3保洁洁作业内内容1） 在园区庭庭院合理理设置果果皮箱，并并进行垃垃圾分类类收集；作到日日产日清清。垃圾圾每天清清运两次次，垃圾圾桶每天天清洗一一次，并并保持清清洁、无无异味。2） 物业主管管及领班班每天对对公共区区域的保保洁进行行不少于于两次的的工作检检查，发发现不合合格项当当天督促促进行整整改，并并复查整整改结果果，直到到达标为为止。3） 加强各管管道的疏疏通，每每年疏通通一次；雨水、污污水井每每月检查查一次，视视检查情情况及时时清掏；化粪池池每月检检查一次次，半年年清掏一一次，发发现异

44、常常随时清清掏；4） 及时清除除道路积积水。5） 制定二次次供水管管理制度度，每年年清洗消消毒水箱箱、水池池不少于于二次。6）根据据季节及及有害生生物的生生长特性性情况制制订消杀杀计划，定定期进行行蚊虫、蟑蟑螂、鼠鼠和白蚁蚁消杀工工作；传传染病高高发期每每天对公公共场所所，电梯梯轿厢喷喷药消毒毒。三、服务务作业标标准1.有专专职清洁洁人员和和明确的的责任范范围，实实行标准准化清洁洁保洁；2.工作作要求达达到以下下标准：1） 无杂物、垃垃圾、积积水、污污渍，目目视干净净；2） 天花板无无灰尘、蜘蜘蛛网、污污渍；3） 玻璃门窗窗无灰尘尘、污渍渍、水渍渍、手印印，玻璃璃透亮；4） 墙面、扶扶手、消消

45、防栓管管、电表表箱、信信报箱无无积灰、乱乱张贴；5） 人行、车车行通道道干净，无无污迹；6） 楼梯台阶阶面干净净，无杂杂物、污污渍；7） 公共部位位无乱悬悬挂、乱乱丢弃、乱乱堆放、乱乱贴乱画画现象；8） 管线无污污迹、无无积灰，油油漆无脱脱落、无无锈迹；9） 灯具、灯灯座、灯灯盖、灯灯罩、无无积灰；10） 管道标识识、指示示牌等公公共设施施目视无无明显灰灰尘；11） 垃圾、果果皮桶无无满溢现现象，桶桶内外无无污渍。3. 水水质符合合卫生防防疫要求求；达到到二次供供水合格格单位标标准。4.雨、污污水管道道无堵塞塞；雨、污污水井底底部无沉沉淀物，内内壁无粘粘着物；井盖无无污迹；化粪池池无积物物浮于

46、面面上，出出入口通通畅；5.电梯梯轿厢四四壁干净净无明显显灰尘、手手印、污污迹，无无乱张贴贴；6.灯具具、天花花板无明明显灰尘尘；地面面干净、无无污迹。门门轨无灰灰尘、砂砂土；7.店铺铺管理有有序，符符合卫生生标准；无乱设设摊点、广广告牌和和乱贴、乱乱画现象象；8.无违违反规定定饲养宠宠物、家家禽、家家畜的现现象；9.房屋屋外墙无无污染（限限定2.5米可可触摸处处）；10.地地面、墙墙面石材材清洁保保养达到到光洁明明亮，无无明显划划痕，无无污迹，无无粘附物物，无灰灰尘。12. 小区内目目视无苍苍蝇滋生生地；无无明显鼠鼠迹，用用布粉法法检查老老鼠密度度，不超超过1%；四、台风风、暴雨雨期间保保洁

47、应急急方案：1依台台风、暴暴雨预报报，遵照照政府部部门及公公司布置置做好预预防措施施及准备备。2及时时清理小小区内各各类杂物物及垃圾圾； 3检查查清理屋屋顶、地地面雨水水沟、管管、渠。清清除所有有可能造造成管道道堵塞的的东西；4. 台风、暴暴雨期间间巡视小小区各主主要管道道的排水水情况，发发现堵塞塞及时疏疏通；5. 台台风、暴暴雨过后后及时清清理各部部位的垃垃圾、杂杂物。第五节 绿化化养护和和管理一、服务务内容：1.加强强绿化日日常管理理，包括括水分管管理、施施肥、修修剪、病病虫害防防治、除除草等；2.对老老化、死死亡、非非人为损损坏植物物及时补补种或更更换；3.负责责小区园园林小品品的养护护；二、绿化化日常养养护1. 制定小区区绿化管管理制度度，合理理配置绿绿化作业业人员，实实行岗位位责任制制；根据据季节变变化制订订每月的的绿化管管养计划划；2. 利用现有有条件进进行植物物种植绿绿化，布布置草树树木品种种和数量量；3. 在保证现