XX年《全国民事审判工作会议纪要》及物权-房地产纠9698.docx

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1、2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开

2、展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下： 一、民事审判工作的总体要求1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。2、民事审审判要适适应社会会主义法法律体系系形成对对工作的的新要求求，要求求全国民民事法官官更加自自觉地加加强学习习，更加加注重对对中国特特色社会会主义法法律精神神的深入入领会，更更加注重重对司法法实践中中新情况况、新问问题的调调查研究究，更加加注重对对与民事事审判工工

3、作相关关联的新新知识的的学习理理解。3、民事审审判要始始终坚持持“调解优优先、调调判结合合”工作原原则，努努力提高高调解质质量，做做好调判判结合；要继续续创新和和完善多多元化矛矛盾纠纷纷解决机机制；要要积极推推广诉调调对接，做做好诉前前调解；要完善善人民调调解协议议司法确确认机制制，推动动人民调调解工作作更大发发展。4、民事审审判要始始终坚持持重心下下移，适适应人民民法院基基层基础础建设对对民事审审判工作作新要求求，把基基层能力力建设放放在更加加突出的的位置，进进一步解解决基层层法院面面临的困困难，进进一步提提高基层层民事法法官的法法律适用用能力，进进一步规规范人民民法庭的的案件审审理，切切实

4、保证证民事审审判固本本强基。5、民事审审判要始始终坚持持改革创创新，全全面加强强对下监监督指导导工作。要要有效解解决实践践中存在在的法律律理解、裁裁判尺度度不统一一问题，切切实提高高一、二二审案件件裁判质质量；要要有效降降低上诉诉、申请请再审、申申诉上访访的比例例，从源源头上预预防和减减少信访访案件，最最大限度度地就近近做好当当事人服服判息诉诉工作；要做好好小额速速裁试点点工作，发发挥小额额速裁机机制在及及时化解解矛盾、提提高司法法效率中中的重要要作用，为为我国民民事诉讼讼法律制制度的不不断完善善，积累累更多更更好的经经验。6、民事审审判要始始终坚持持加强队队伍建设设，进一一步增强强党性观观念

5、，自自觉接受受党的领领导，大大力弘扬扬公正、廉廉洁、为为民的司司法核心心价值观观，大力力加强司司法能力力建设，大大力加强强司法作作风建设设，大力力加强司司法廉洁洁建设。二、关于物物权纠纷纷案件7、当事人人请求确确认违法法建筑权权利归属属及内容容的，不不予受理理；已经经受理的的应驳回回起诉。因因违法建建筑的占占有受到到侵害而而产生的的争议，属属于民事事案件受受案范围围。违法法建筑及及其搁置置物、悬悬挂物倒倒塌或者者脱落、坠坠落造成成他人报报害，按按照侵权权责任法法相关规规定处理理。【陈枝辉律律师解评评】违章建建造的房房屋，因因其违反反法律规规定，在在未经主主管部门门处理并并补办合合法手续续之前，

6、不不能产生生房屋所所有权之之法律效效果。买买卖合同同标的房房屋系违违章建筑筑，且当当事人在在一审辩辩论终结结前未补补办相关关手续的的，应认认定合同同无效，出出卖人基基于该无无效协议议收取的的房款应应退还给给买受人人。司法实践中中：（一一）包含含违章建建筑的房房屋转让让后，买买受人以以受欺诈诈和显失失公平起起诉撤销销的，法法院根据据价格差差距、签签约情形形等因素素，可能能予以支支持。案案见北京京昌平区区法院2009昌民初字第3581号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案”。（二）在无产权证的违章建筑转让情形，法院一般认定合同无效。案见辽宁沈阳中院2007沈民（2）房终字第301号“刘某与曲某房屋买卖合

7、同纠纷案”、辽宁沈阳中院2005沈民（2）房终字第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。（三）对于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易，买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。（四）买卖违章建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息损失，可能因双方过错自行承担。案见重庆渝北区法院2010渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。（五）明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理

8、产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成合同法意义上的误解，在通过恢复原状后能办理产权证明的情况下，买受人可能需要承担恢复原状的损失。案见广东广州中院2009穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。相关规定：最高人人民法院院全国国民事审审判工作作座谈会会纪要（1993年11月24日法发199337号）第2条：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”北京高院关于房地产案件受理问题的意见（试行）（1994年4月25日）第9条：“凡属关于违章建筑的认定与

9、处理方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条：“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。”广东高院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）（1993年11月4日粤高法发199364号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可

10、一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”参见陈枝枝辉律师师编著房房屋买卖卖合同纠纠纷疑难难案件裁裁判要点点与依据据（法法律出版版社，220122年4月月）8、未经抵抵押权人人同意转转让抵押押财产的的，不能能依据物物权法第第一百九九十一条条第二款款规定认认定转让让合同无无效。受受让人因因抵押权权登记未未涂销，请请求解除除合同的的，应予予支持；受让人人要求转转让人承承担相应应民事责责任的，根根据当事事人的过过错程度度等予以以确定。【陈枝辉律律师解评评】根据第第的规定定，当事事人之间间订立有有关设立立、变更更、转让让和消灭灭不动产产物权的的合同，除除法律另另有规定定或者合合

11、同另有有约定外外，自合合同成立立时生效效；未办办理物权权登记的的，不影影响合同同效力。该该规定确确定了不不动产物物权变动动的原因因与结果果相区分分的原则则。物权权转让行行为不能能成就，并并不必然然导致物物权转让让合同无无效。根根据第第、第第的规定定，抵押押期间抵抵押人转转让抵押押物，应应当通知知抵押权权人并经经抵押权权人同意意，否则则转让行行为无效效。但第第以及最最高人民民法院关关于适用用若干干问题的的解释第第还同时时规定，未未经通知知或者未未经抵押押权人同同意转让让抵押物物的，如如受让方方代为清清偿债务务消灭抵抵押权的的，转让让有效。即即受让方方通过行行使涤除除权涤除除转让标标的物上上的抵押

12、押权负担担的，转转让行为为有效。上上述法律律、司法法解释的的规定，旨旨在实现现抵押权权人、抵抵押人和和受让人人之间的的利益平平衡，既既充分保保障抵押押权不受受侵害，又又不过分分妨碍财财产的自自由流转转，充分分发挥物物的效益益。司法实践中中：（一一）出卖卖人转让让已抵押押房屋，应应告知买买受人，在在未告知知受让人人情况下下，合同同是无效效还是有有效，不不能一概概而论。担担保法司司法解释释第677条是否否就是对对担保保法第第49条的的变更或或扩充，在在理论及及司法实实践中并并非毫无无争议。担担保法第第49条第第1款尽管管对抵押押物转让让效力认认定设定定了条件件，理论论及实践践中对此此倾向于于从宽解

13、解释，即即转让已已登记的的抵押物物即使未未经抵押押权人知知晓或未未告知受受让人也也并不必必然导致致合同无无效，依依据就是是最高人人民法院院嗣后发发布的担担保法司司法解释释第677条之规规定。但但在担担保法该该条款未未有明确确解释或或被修订订前，依依据该款款直接判判决无效效仍堪称称有据。案案如云南南昆明中中院220099昆民民一终字字第199号“陈某与与杨某房房屋买卖卖合同纠纠纷”。笔者者认为：关于抵抵押合同同与买卖卖合同相相互关系系，二者者并不一一定相互互冲突，在在已抵押押登记的的情况下下只要买买受人愿愿意接受受已经抵抵押的房房产（或或地产），抵抵押合同同有效，买买卖合同同亦可有有效，但但在未

14、登登记的情情况下抵抵押权人人不得对对抗已办办过户登登记的买买受人。故故，笔者者认为，担担保法第第49条关关于合同同效力的的规定，应应理解为为“效力待待定的合合同”为宜：（1）在受受让人代代为涤除除或出卖卖人主动动涤除抵抵押权负负担的，转转让合同同有效；（2）受让让人或出出卖人不不能涤除除抵押权权负担，转转让合同同无效；（3）无论论受让人人或出卖卖人是否否涤除抵抵押权负负担，抵抵押权合合同因为为已办登登记，皆皆为有效效；（44）在抵抵押权未未办登记记情况下下，后成成立的转转让合同同办理了了过户登登记的，抵抵押人的的债权不不能对抗抗善意买买受人的的物权。此外，笔者者注意到到，民民法通则则司法法解释

15、第第1155条“抵押物物如由抵抵押人自自己占有有并负责责保管，在在抵押期期间，非非经债权权人同意意，抵押押人将同同一抵押押物转让让他人，或或者就抵抵押物价价值已设设置抵押押部分再再作抵押押的，其其行为无无效”与担担保法第第49条如如出一辙辙，但民民法通则则司法法解释第第1155条在20008年年12月18日已已被最高高人民法法院（实实施日期期：20008年年12月24日）废废止，原原因就是是“与物权权法有关关规定冲冲突”。而物物权法第第1911条的相相关规定定又是与与担保保法司司法解释释第677条要旨旨相通，故故担保保法第第49条亦亦无有效效存续理理由，修修订或废废止势在在必行、当当在必行行。

16、（二）出卖卖人转让让房产告告知了受受让人，或或法院认认定受让让人明知知或应知知受让房房产的所所有权负负担，买买受人能能否单以以“抵押人人未通知知抵押权权人”为由主主张合同同无效？尚存争争议。实实践中，关关于抵押押人的通通知义务务是必要要的，但但未经通通知，是是否必然然导致转转让合同同无效，担担保法第第49条“抵押人人未通知知抵押权权人或者者未告知知受让人人的，转转让行为为无效”贯彻“缺一不不可”的原则则，然此此原则与与物权权法第第1911条“抵押人人未经抵抵押权人人同意，不不得转让让抵押财财产，但但受让人人代为清清偿债务务消灭抵抵押权的的除外”规定相相冲突。担担保法第第49条依依然有效效，但逻

17、逻辑不严严谨。司司法实践践中为缓缓解此一一矛盾，通通过对“通知”的形式式及时间间点要求求予以解解释，达达到平衡衡的目的的：（11）可以以口头形形式通知知。案见见上海一一中院2004沪一中民二（民）终字第51号“某投资公司与某糖业公司房屋买卖合同纠纷案”。（2）可以随时通知，至迟在转让合同签订之前，故买受人在签订预约合同之后而未签订本约合同之前，以出卖人转让已抵押房产未通知抵押权人为由反悔，可能构成违约。案见广东佛山中院2004佛中法民五终字第14号“林某与某建筑公司房屋买卖合同纠纷案”。（三）如转转让抵押押房产且且未通知知抵押权权人，买买受人起起诉主张张的是合合同无效效，但裁裁判者认认为是合合

18、同有效效，买受受人只能能在法官官释明的的情况下下，根据据合同同法第第54条规规定以欺欺诈主张张撤销权权。如买买受人坚坚持合同同无效的的诉讼请请求，则则可能导导致诉讼讼请求被被全部驳驳回的风风险。（四）二手手房买卖卖合同虽虽约定了了标的房房屋设定定抵押则则为欺诈诈，出卖卖人应双双倍返还还定金，但但该约定定在房屋屋买卖合合同因转转让抵押押物未通通知抵押押权人被被认定无无效时，作作为从合合同的定定金合同同条款，亦亦自始无无效，不不产生双双倍返还还的法律律效果。案案如云南南昆明中中院220099昆民民一终字字第199号“陈某与与杨某房房屋买卖卖合同纠纠纷”。（五）故意意隐瞒所所售商品品房已抵抵押事实实

19、，导致致与买受受人所签签售房合合同解除除或被撤撤销的，买买受人可可以请求求出卖人人返还已已付购房房款及利利息、赔赔偿损失失，并可可以请求求出卖人人承担不不超过已已付购房房款一倍倍的赔偿偿责任。（六）以涤涤除标的的房屋上上设定的的抵押为为付款条条件的买买卖合同同，收款款对象为为抵押权权人，而而在合同同签订后后，未办办理产权权变更登登记前，该该房被第第三人作作为诉讼讼保全对对象，这这样就不不仅存在在合同履履行上的的障碍，而而且很可可能丧失失对案涉涉房屋的的所有权权，在主主张债权权时，只只能针对对出卖人人，而无无法向已已收款的的原抵押押权人索索赔。给给出去的的是现钱钱，买卖卖落空还还不能向向收钱的的

20、人追回回。故，买买卖抵押押房之前前，需先先核实房房屋除抵抵押权之之外是否否存在其其他财产产所有权权纠纷，预预先了解解实际办办理产权权过户手手续存在在的障碍碍，一旦旦签约，及及时办理理过户登登记手续续，如签签约后不不能及时时办理，则则依据物物权法新新规定，申申请预告告登记，同同样能产产生不动动产变动动的公示示效果。（七）被执执行人将将其名下下需办理理过户登登记的财财产出卖卖给第三三人，第第三人已已支付部部分或全全部价款款并实际际占有该该财产，但但尚未办办理产权权过户登登记手续续的，人人民法院院可以查查封、扣扣押、冻冻结；第第三人已已经支付付全部价价款并实实际占有有，但未未办理过过户登记记手续的的

21、，如第第三人对对此没有有过错，人人民法院院不得查查封、扣扣押、冻冻结。故故对买受受人而言言，为避避免此种种情形下下的争端端，签订订购房合合同后，应应及时办办理交付付，取得得实际占占有的效效果，并并及时过过户手续续，或办办理预告告登记。 88.适用用民法法通则第第1133条，以以不享有有所有权权的抵押押行为被被认定无无效，海海南海口口中院2002海中法民终字第209号“某银行与吴某房屋买卖合同纠纷案”并非此类案件的典型，只能是购房人的美好愿望。按照物权法规定的原则，不动产的公示公信原则，能够保护第三人取得的抵押权，即买受人在先取得的所有权不具有对抗善意第三人的效力。参见陈枝枝辉律师师编著房房屋买

22、卖卖合同纠纠纷疑难难案件裁裁判要点点与依据据（法法律出版版社，220122年4月月）9、转让人人转让登登记在其其个人名名下的共共有物不不符合对对共有物物处分约约定的，原原则上应应当认定定该转让让行为有有效。受受让人虽虽然知道道转让标标的物为为共有，但但其有理理由相信信转让人人的处分分是共有有人共同同意思表表示的，可可以认定定转让行行为有效效。另一种意见见：转让让人转让让登记在在其个人人名下的的共有物物不符合合对共有有物处分分约定的的，按照照物权法法第一百百零六条条有关善善意取得得的规定定处理。【陈枝辉律律师解评评】夫妻共共同共有有及其他他法定共共有房屋屋仅登记记在其中中部分共共有人名名下，未未

23、经占份份额三分分之二以以上的按按份共有有人或全全体共同同共有人人同意的的登记人人，或者者，依法法律规定定或合同同约定非非属实际际权利人人的登记记人，擅擅自以自自己名义义处分房房屋的，除除非受让让人受让让该房屋屋时系善善意且支支付了合合理的价价格并办办理了转转移登记记，否则则不发生生买受人人善意取取得的法法律效果果。夫妻一方作作为无权权处分人人在售房房合同失失效的情情况下，理理论上及及实践中中存在这这样的争争议：产产生的是是缔约过过失责任任还是违违约责任任？合同同无效时时定金返返还或者者是违约约双倍赔赔偿？因因违约责责任产生生的夫妻妻一方返返还、赔赔偿责任任是否作作为夫妻妻共同债债务？实实践中均

24、均存在不不同的判判例。司法实践中中，与登登记的产产权人签签订房屋屋买卖合合同，有有必要留留意是否否为夫妻妻共同财财产的性性质，是是否存在在其他权权属争议议；与非非登记的的产权人人签订房房屋买卖卖合同，必必须考察察房屋的的共有及及授权情情况，以以避免合合同效力力之争。交交易时仅仅看房产产证且实实地看房房，而未未去相关关部门查查验房屋屋资料，尤尤其在权权属有争争议，卖卖方急于于脱手的的情况下下，此交交易可能能会被法法院认定定买受人人“在查明明房屋共共有权利利人问题题上，主主观心理理持放任任状态，不不构成善善意第三三人”。实践践中的“相关部部门”，不仅仅指房管管部门，在在交易标标的为买买卖按揭揭房屋

25、情情形，为为避免可可能产生生的法律律风险，建建议买受受人到贷贷款银行行查询贷贷款合同同载明的的共有权权人。为为避免共共有房屋屋无权处处分情形形发生，还还应注意意：（一一）就产产权人已已过世的的作为遗遗产的房房屋设定定买卖，买买受人应应当对产产权人法法定继承承人及签签约人的的受权情情况作必必要了解解，同时时有中间间人或见见证人，对对所有授授权委托托情况要要进行核核验，并并保留相相关查验验记录，保保留付款款凭证做做到有据据可查，以以避免在在无权处处分情形形时被认认定存在在重大过过失而不不构成表表见代理理，以致致影响买买卖合同同效力。（二二）房产产共有人人之一虽虽因故暂暂时意志志不清，但但在未被被认

26、定为为无民事事行为能能力或限限制民事事行为能能力人之之前，其其近亲属属作为代代表出售售共有房房屋，买买受人仍仍存在合合同无效效导致购购房目的的落空的的风险。案案见辽宁宁沈阳中中院220055沈民民（2）房终终字第4450号号“贾某与与刘某等等房屋买买卖合同同纠纷”。参见陈枝枝辉律师师编著房房屋买卖卖合同纠纠纷疑难难案件裁裁判要点点与依据据（法法律出版版社，220122年4月月）10、被拆拆迁人依依法享有有的拆迁迁安置补补偿权利利具有物物权属性性，在产产生权利利冲突时时，优先先于其他他权利。【陈枝辉律律师解评评】最高人人民法院院关于于审理商商品方买买卖合同同纠纷案案件司法法解释第第7条：“拆迁人

27、人与被拆拆迁人按按照所有有权调换换形式订订立拆迁迁补偿安安置协议议，明确确约定拆拆迁人以以位置、用用途特定定的房屋屋对被拆拆迁人予予以补偿偿安置，如如果拆迁迁人将该该补偿安安置房屋屋另行出出卖给第第三人，被被拆迁人人请求优优先取得得补偿安安置房屋屋的，应应予支持持。”作为广广义上的的互易合合同之一一种，拆拆迁安置置补偿合合同不同同于商品品房买卖卖合同，司司法解释释赋予被被拆迁人人享有的的债权具具有对抗抗第三人人的效力力，亦即即具有法法定的优优先权。意意味着拆拆迁人将将房屋屋拆迁补补偿安置置协议的的补偿安安置房屋屋再行转转让构成成侵权，即即使第三三人已办办理产权权登记，被被拆迁人人也可以以基于该

28、该种物权权化的特特种债权权的优先先效力，撤撤销登记记，优先先取得拆拆迁补偿偿安置房房屋。需要说明的的是，220111年1月月21日日国务院院实施国国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例后后，“被拆迁迁人”提法明明显不妥妥。11、在处处理业主主专有权权、共有有权以及及业主撤撤销权等等纠纷时时，应坚坚持保护护业主个个体权利利与维护护业主共共同利益益并重的的原则，既既要避免免因业主主个体权权利绝对对化而损损害共同同利益，也也要防止止以维护护业主共共同利益益为名损损害业主主合法权权利，要要在依法法保护业业主合法法权益的的基础上上促进业业主共同同关系的的和谐稳稳定。【陈枝辉律律师解评评】物权权法规规定业主

29、主的建筑筑物区分分所有权权，包括括对专有有部分的的所有权权、对建建筑区划划内的共共有部分分享有共共有权、对对共有部部分享有有共同管管理的权权利。从从权利内内容及性性质上看看，三种种权利构构成一个个不可分分离的有有机整体体，必然然要求权权利行使使之间相相生相克克，不可可绝对化化。12、在审审理矿业业权转让让合同纠纠纷案件件时，应应按照矿矿产资源源法等相相关法律律、法规规规定，确确认合同同的法律律效力。转转让合同同符合矿矿产资源源法等相相关法律律、法规规规定，但但未经审审批管理理机关批批准的，应应认定转转让合同同未生效效。【陈枝辉律律师解评评】注意是是“未生效效”，而非非绝对无无效。意意味着：（1

30、）办理理审批手手续是合合同义务务；（22）法庭庭辩论终终结前，已已经审批批的，应应认定合合同有效效；（33）未经经审批导导致合同同不生效效，一方方可能需需要承担担违约责责任。13、在界界定征地地补偿费费用分配配等纠纷纷中涉及及集体成成员资格格时，要要在现行行法律规规定框架架内，综综合考虑虑当事人人生产、生生活状况况、户口口登记状状况、农农村土地地对农民民的基本本生活保保障功能能等因素素予以认认定，并并以其是是否获得得其他替替代性基基本生活活保障为为实质性性要件，慎慎重、从从严认定定集体成成员资格格的丧失失，最大大限度地地保护农农民特别别是妇女女、儿童童以及农农民工等等群体的的合法权权益。【陈枝

31、辉律律师解评评】一种典典型的“和谐”式的概概括和表表达。貌貌似考虑虑因素多多，非常常周到，落落实到审审判实践践，不过过为有些些裁判者者上下其其手提供供更丰富富的说辞辞。实践中，“外嫁女女”、“空挂户户”及入赘赘女婿、上上学子女女、服役役士兵等等是否享享有征地地补偿费费用案例例普遍。部部分高院院司法性性文件亦亦较早关关注，如如重庆高高院关关于当前前民事审审判若干干法律问问题的指指导意见见（220077年11月22日）第第45条、安安徽高院院关于于处理农农村土地地纠纷案案件的指指导意见见（220044年12月27日）第第2条、辽辽宁沈阳阳中院关关于审理理房地产产案件若若干问题题的处理理意见（之之一

32、）（2004年3月27日）第2条、江西高院2004年全省民事审判工作座谈会纪要第8条第10条。更丰富的裁裁判规则则存在于于司法实实践之中中。人人民法院院案例选选20005年年第1辑周周秋婷诉诉内林村村委会和和内林村村官仓村村民小组组拒绝发发放劳力力安置费费案（李李加胜），福福建厦门门中院（2003）厦民终字第568号“周某诉某村委会等土地补偿款纠纷案”，就村民资格的认定，确立的裁判规则：原则上应以“具有本村户口的集体经济组织的成员”为判断标准，在以户籍登记为前提条件的基础上考虑该村民与村集体经济组织是否建立土地承包关系，或该村民的生活基础是否在该村、是否承担了该村相应的村民义务等。人民法院案例

33、选2008年第3辑芦利霞诉新乡市开发区东杨村村民委员会土地补偿款纠纷案（张西、孙峰、王文信）一文提及的河南新乡中院（2008）新中民一终字第545号“芦某诉某村委会土地补偿款分配案”，一审以芦某虽有该村户籍，但其未在该村居住，且出具保证其及儿子户口为空头户口，视为自愿放弃权利，故芦某无权再要求参加分配，判决驳回其诉讼请求；二审改判分配4万余元。该案的裁判思路为：土地补偿费是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的损失给予的补偿，在土地补偿安置方案确定时具有该集体经济组织成员资格的人，应当享有分配该笔土地补偿款的权利。具有集体经济组织成员资格的村民享有获得征地补偿收益的权利，村委会不得以村民会议民

34、主表决为由剥夺其成员的正当、合法权益，该资格和权利亦不因出具放弃保证而取消。中国审判判案例要要览（2007年民事审判案例卷）王义华诉宣汉县东乡镇永安村第三农业合作社土地承包经营权、土地补偿费分配案（余静），即四川宣汉法院（2006）宣法民初字第372号判决，确立的裁判思路为：凡在集体经济组织所在地长期居住生产、生活，并依法登记了常住户口，履行了作为村民的相关权利和义务的人，应认定具有该集体经济组织成员资格；父母一方具有本集体经济组织成员资格并依法登记本集体经济组织所在地常住户口的出生人员，自其出生时起具有本集体经济组织成员资格。曾廷富等诉宜宾市翠屏区象鼻镇大麦村第六村民组土地补偿费案（伍崇辉、

35、叶薇）即四川宜宾市翠屏区法院（2005）翠屏民初字第1456号判决，表述为：依农村土地承包法第13条，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。征地补偿方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，有权请求支付相应份额。曾某、刘某系村小组合法村民，在征地补偿方案确定时具有村小组成员的资格，应享受与同村村民相同的权利土地补偿费、安置补偿费。14、已经经合法占占有转让让标的物物的受让让人请求求转让人人办理物物权转移移登记，登登记权利利人请求求无权占占有人返返还不动动产或者者动产，当当事人请请求确认认物权的的归属或或内容，以以及权利利人请求求排除妨妨害、消消除危险险，对

36、方方当事人人以超过过诉讼时时效抗辩辩的，不不予支持持。【陈枝辉律律师解评评】物权请请求权不不受诉讼讼时效约约束。实实践中，常常见的购购房人请请求开发发商履行行交房和和办证义义务，通通常被认认为属于于行使物物上请求求权，不不适用诉诉讼时效效。但开开发商逾逾期交房房和逾期期办理产产权证的的违约金金，属于于具有给给付性质质的债权权，应适适用诉讼讼时效。对对于超过过2年诉讼讼时效的的逾期交交房或办办证产生生的违约约金，考考虑到开开发商未未予交房房和办证证违约状状态的持持续，司司法实践践中存在在对购房房人违约约金请求求权从起起诉之日日往前推推2年，其其他因过过时效不不予保护护的做法法。参见陈枝枝辉律师师

37、编著房房屋买卖卖合同纠纠纷疑难难案件裁裁判要点点与依据据（法法律出版版社，220122年4月月）三、关于房房地产纠纠纷案件件15、在农农村集体体所有土土地上建建造房屋屋并向社社会公开开销售，应应当依据据合同法法第五十十二条和和土地管管理法第第四十三三条规定定，认定定该买卖卖合同无无效。将宅基地上上建造的的房屋出出卖给本本集体经经济组织织成员以以外的人人的合同同，不具具有法律律效力；出售给给本集体体经济组组织成员员的，应应当符合合法律、行行政法规规和国家家政策关关于宅基基地分配配、使用用条件的的规定。在确定合同同无效后后的损失失承担时时，应综综合考虑虑当事人人的过错错，避免免处理结结果导致致当事

38、人人利益的的失衡。【陈枝辉律律师解评评】针对小小产权房房、农村村房买卖卖合同效效力的重重申。农村私房买买卖原则则无效。农农村住房房转让时时，宅基基地使用用权一并并转让，故故农村私私房买卖卖合同涉涉及到农农村宅基基地的转转让。依依照和和有关政政策的规规定，农农村宅基基地使用用权的主主体仅限限于本集集体经济济组织成成员，向向本集体体经济组组织以外外的农村村居民转转让农村村住房和和宅基地地的，因因违反了了集体经经济组织织的成员员权属性性，应当当认定无无效。司司法实践践中，如如果农村村宅基地地房屋买买卖合同同的时间间较早，且且房款已已付清，房房屋已实实际交付付，且经经有关政政府部门门审核同同意，从从保

39、护交交易安全全角度出出发，农农村房屋屋买卖的的买受人人即使是是非同一一集体经经济组织织的村民民，或者者是城镇镇居民，亦亦不作无无效处理理。关于农村房房屋买卖卖前景，笔笔者认为为，作为为社会主主义国家家，我国国就农村村房屋买买卖是否否自由放放开，在在过去及及未来可可预见的的时期，无无论是理理论，还还是司法法实践中中，禁止止买卖都都会是一一项长期期的原则则性规则则。农村村房屋是是农民赖赖以生存存的最后后屏障，作作为农业业大国，农农村的稳稳定对中中国来说说又具有有十分重重要的意意义。千千年封建建社会，耕耕种土地地的农民民地位低低下、食食不果腹腹，都与与土地所所有权性性质有密密切关系系。即使使在经济济

40、社会发发展的当当下，农农民的群群体特征征，仍然然在物质质尤其生生计保障障方面处处于弱势势，而且且各农村村地区，以以及同一一地区不不同农户户间都存存在发展展水平及及生活条条件的差差异。故故，农村村房屋禁禁止自由由流转是是符合我我国国情情的一项项司法实实践原则则。地方法规或或规章很很早就在在农村房房屋抵押押贷款制制定过规规范性文文件，因因抵押权权的实现现必然以以集体土土地上的的房屋所所有权转转移为条条件，故故实质效效果等同同于房屋屋买卖，在在政策、法法律未做做修改前前，这样样的“破冰”之举适适法性值值得考量量。2007年年实施的的物权权法就就一定范范围的农农村房屋屋买卖合合法性予予以明确确，但亦亦

41、只是对对过去政政策、法法律法规规的重申申或延续续，即本本集体经经济组织织成员内内部有条条件的相相互转让让，并未未就农村村房屋向向本集体体经济组组织外的的成员或或机构抵抵押和出出售予以以解禁。既然是作为为一项原原则性规规定，不不排除司司法实践践中，因因买卖时时间长、交交易过户户后双方方履行并并无异议议，交易易时不存存在其他他违法行行为，而而认定有有效的例例外。这这样的有有效判定定不仅能能反映裁裁判者对对公平、诚诚信的内内心确信信，而且且符合立立法保障障社会秩秩序和良良好风俗俗的目标标，并为为一般社社会大众众的价值值观所包包容。但但也依然然是作为为例外的的特别个个案存在在，而以以一般原原则存在在的

42、农村村房屋买买卖无效效的规则则，始终终没有变变化，在在可预见见的将来来，也不不会轻易易消解。法律、法规规、政策策相关规规定鳞次次栉比，地地方司法法性文件件表述植植根于实实践，往往往规制制更为周周全，最最具代表表性的当当数北京京高院关关于印发发农村私私有房屋屋买卖纠纠纷合同同效力认认定及处处理原则则研讨会会会议纪纪要的通通知（2004年12月15日京高法发2004391号），次之如：山东青岛中院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见（2006年11月16日青中法2006232号）、湖南高院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月21日）、山东高院关于印发

43、全省民事审判工作座谈会纪要的通知（2008年12月23日）、辽宁高院全省法院民事审判工作座谈会纪要（2009年5月14日辽高法2009120号）、山东临沂中院关于印发临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）的通知（2011年3月29日临中法201155号）、山东高院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知（2005年11月23日鲁高法2005201号）、辽宁沈阳中院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）（2004年12月2日沈中法200431号）、江苏高院房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述（2004年11月27日）、上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的

44、原则意见（2004年）、广东高院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见（2001年10月30日粤高法发200142号）等。参见陈枝枝辉律师师编著房房屋买卖卖合同纠纠纷疑难难案件裁裁判要点点与依据据（法法律出版版社，220122年4月月）16、数份份房屋买买卖合同同均为合合法有效效且各买买受人均均要求履履行合同同的，应应按照已已经办理理房屋所所有权移移转登记记、合法法占有房房屋以及及买卖合合同成立立先后等等顺序确确定权利利保护顺顺位。确确定买卖卖合同成成立时间间，应综综合考虑虑合同再再主管机机关备案案的时间间、合同同载明的的签订时时间以及及其他证证据证明明的

45、合同同签订时时间等。预告登记期期间内，未未经预告告登记的的权利人人同意，房房屋所有有权人所所为的处处分行为为，不得得对抗预预告登记记权利人人。【陈枝辉律律师解评评】一房二二卖问题题，该条条欲一揽揽子解决决包括二二手房、商商品房一一房二卖卖情形出出现时的的规则，详详细解读读为：出出卖人就就同一房房屋分别别签订数数份买卖卖合同，在在合同均均为有效效的前提提下，买买受人均均要求继继续履行行合同的的，原则则上应按按照以下下顺序确确定履行行合同的的买受人人：（11）已经经办理房房屋所有有权转移移登记的的；（22）均未未办理房房屋所有有权转移移登记，已已经实际际合法占占有房屋屋的；（3）均未办理房屋所有权

46、转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利

47、息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于二手房房一房二二卖，地地方司法法性文件件可参见见：山东东临沂中中院关关于印发发临沂沂市中级级人民法法院关于于审理民民事案件件的若干干指导意意见（试试行）的通知知（220111年3月29日临中法法2001155号）第第5条、北北京高院院关于于审理房房屋买卖卖合同纠纠纷案件件适用法法律若干干问题的的指导意意见（试试行）（2010年12月22日京高法发2010458号）第13条、浙江高院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）（2010年4月16日浙法民一20093号）第11条、广东深圳中院关于审理二手房买卖合同纠纷案

48、件若干问题的指导意见（初稿）（2009年7月）第4条、广东深圳中院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）2009、内蒙古包头中院关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见（2008年8月5日）第1条、湖南高院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月21日）第4条、湖南高院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月21日）第4条、辽宁沈阳中院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）（2004年12月2日沈中法200431号）第14条、江苏高院房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述（2004年11月27日）第2条。关于商品房房一房二二卖，地地方司法法性文件件可参见见：浙江江温州中中院民四四庭审审理商品品房买卖卖合同纠纠纷案件件疑难问问题参考考意见（2010年4月30日）第8条第11条，浙江高院关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）（2010年4月16日浙法民一20093号）第8条、第11条，山东潍坊中院民事审判工作会议纪要（2008年）第5条，重庆高院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（2007年11月22日）第3