商圈分析与开店环境策划(DOC42)15409.doc

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1、学习情境境二: 商圈分分析与开开店环境境策划实训任务务：商圈分析析、店铺铺选址、制制作开业业环境策策划书 实训目目的：1. 掌握商圈圈调研技技巧，能能够完成成商圈调调研和分分析工作作2. 能够运用用商圈、店店铺选址址相关知知识的运运用，制制定开店店选址策策划方案案。任务内容容及要求求：任务一：商圈分分析任务说明明：创业业团队，根根据调研研区域内内的实际际情况，分分工调查查，形成成商圈分分析报告告及开店店环境策策划方案案。步骤1：区域商商圈分析析1.1调调查说明明本次商圈圈调查的的辐射范范围：步步行 155 分钟距距离，约约公里半半径的区区域。1.2调调查区域域综述： 便利店店的家数数不少.消费

2、人人口多 人的消消费能力力相对较较强 （ 例：龙泉师师大花园园青台山山路 ）商业业状况商业规划划50 万万平方米米经营业态态便利店 专卖店店商业特色色中小型店店 店铺面面积不大大业态分布布零售 为主.(业态分分布比例例较大)租金水平平3000050000 元/m2消费群特特征所有人主要消费费年龄10-660 岁主要消费费群体月月平均收收入35000 元总体平均均提袋率率平日440 % 周末60 %交通便利利性交通便利利 靠近地地铁站人流状况况接近50000 /平日， 接近82000 /节假日日市政规划划可发展因因素消费能力力强 周围学学校原因因 人流量量很固定定开发潜力力消费人群群广物业吸引引

3、力较强综合评析析很有开发发的市场场技能资讯讯2-1商商圈范围围划分技技巧 商圈也也称作交交易区域域，是指指以店铺铺所在地地为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，吸吸引顾客客的辐射射范围。商商圈分析析重在选选取一个个具有现现实意义义和发展展前景的的市场，它它是一个个“面”的选择择过程。 商圈范范围划分分要求：1.商圈圈范围 （1）集集中型商商圈 主要商圈圈半径在在20000米以内内，次要要商圈半半径在20000米50000米之间间，边缘缘商圈在在50000米以外外。 （2）分分散型商商圈 主要商圈圈半径在在500米以内内，次要要商圈半半径在500米10000米之间间，边缘缘商圈在在1000

4、0米以外外。 2.马路路之分界界、凡超超过米宽之之道路四四线道以以上或中中间有栏栏杆、安安全岛阻阻隔、主主要干道道 3.铁路路、平交交道之阻阻隔 因铁路、平平交道之之阻隔,使人们们交通受受阻而划划分成两两个不同同商圈 4.高架架桥、地地下道阻阻隔 因高架桥桥、地下下道阻隔隔，使人人潮流动动不易而而划分成成不同商商圈。5.安全全岛之阻阻隔 因安全岛岛阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。 6.大水水沟 因大水沟沟阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。 7.单行行道 因单行道道阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。 8.人潮潮走向 由于人潮潮走向之之购物习习惯与人人潮

5、流动动之方向向，使该该区形成成一独立立商圈。步骤2：商圈内内代表性性商业项项目（完完成人：谢佳 王芯 ）2.1概概况1.商圈圈内代表表性商业业项目有有哪些？ 调查商商圈主要要是学校校和社区区附近，所所以代表表性的商商业项目目是餐饮饮，休闲闲，购物物，服装装，家居居。 2.代表表性商业业整体分分布情况况及各自自运营概概况？整体分布布情况： 集中型型商圈，以零售店为主 小餐馆较多主要集中于青台山路，川师现代花园附近 项目1概概况： 便利店店：在街街道两侧侧 很分散 项目2概概况： 专业店店： 在街道道两侧 很分散 项目3概概况： 超市：就一家家 在师大大花园 项目4概概况： 饭店：很分散散 很多

6、2.2商商圈内代代表性商商业项目目分布网网点图(请标注注辐射范范围内相相关街道道、商铺铺名及位位置)*要求自自行绘制制一份网网点分布布图技能资讯讯2-2绘绘制简图图应注意意事项绘制简图图要求标标明的内内容如下下：1.标出出重要建建筑物及及楼别（金金融大楼楼、办公公大楼等等）； 2.著名名商店及及影响生生活型态态之地段段特征（戏戏院、百百货公司司等）； 3.人潮潮汇集之之地段商商店群及及大型集集客场所所（超级级市场、娱娱乐区等等）；4.标出出竞争店店或同性性质商店店所在之之位置、抽抽样点之之所在位位置 ；5.可与与本企业业连锁店店有互补补作用之之门店； 6.政府府重要之之行政中中心； 7.车站站

7、、加油油站、学学校、停停车场、市市场、公公园等特定定族群会会集场所所； 8.标出出街道之之行进方方向（单单行道方方）。2.3.特色商商业项目目吉家百货货规模：面积：115000（平方方米）业态比例例（请用用饼状图图标示）：档次比例例：（请请用饼状状图标示示）：楼层业态态分布：一楼 专专卖店二楼 生生活必须须品租金或扣扣点：4500060000一个月月经营档次次： 中装修档次次：中代表品牌牌：目前客户户群： 周边人人群停车位： 11电梯数：2经营状况况：一般般通道宽度度： 66 mm人流量：10000动线合理理性：一一般主要优势势：就一家较较大的商商超 竞争者者少 分流量量大 目前不足足：商品不

8、是是很齐全全品种单单一化 综合分析析：人流流量大 消费群群体多 有自己己的位置置优势 人们的的需求量量大 .注：如商商业区域域内有多多家特色色商业项项目，请请分别填填写上表表2.4项项目周边边交通规规划2.4.1项目所所在地公公交交通通现状 项目周边边10000米范围围内的公公交线路路情况( 33 条路线)序号公交站公交线路路发/收车车时间1例：199 路例:锦兴兴路东-土桥例：6:30-21:302218路路大面镇汽车总总站7：30023:353854AA路龙泉汽车车总站十陵公公交站7：30019:004874路路星光西路路大连路路口站|大面铺铺站6:30019:002.4.2项目所所在区域

9、域机动车车流量表表（*测量时时间为单单向15分钟） 观测时时间：例例:上午10:00观测地点点双向机动动车道方向方向道路状况况条机动车车道例：自北北向南例：自南南向北水泥路面面,道路中中间设有有隔离栏栏例；722例：566条机动车车道 观测时时间：观测地点点双向机动动车道方向方向道路状况况条机动车车道自西向南南自西向北北水泥路面面,道路中中间设有有隔离栏栏 两侧设设有人行行道4632条机动车车道自南向西西24步骤3商商圈评估估3.1商商圈整体体汇总，填填写商圈圈信息表表商圈名称称:商圈结构构 “井”字形结结构 三角形形结构 十字形形结构 平行线线结构 直线结结构 商圈性质质城市中商商圈地位位一

10、级商商圈 二级商商圈 三级商商圈 四级商商圈商圈级别别核心商商圈 次级商商圈 边缘缘商圈商圈属性性商业区区 娱乐期 金融区 综合合区 住宅区 商圈生命命周期成长期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基础础设施建建设绿化环境境好 一般 差物业环境境好 一一般 差道路基础础建设好 一般 差休息区建建设好 一一般 差商圈购买买力评估估商圈购买买力评估估(饰品消消费客单单价)50元-1000元 100元 50元商圈目标标客流量量3000人/天以上(日常) 6000人/天以上 (周末)常住住户户数的消消费能力力高 中中 低商圈易达达性公交站: 8个 公交线线路：854路停车场：2个 地铁： 有 无所在主干干道

11、路长长：600米左左右主干道是是否通畅畅交通良良好一般差店前人行行道宽：7米人行道是是否通畅畅交通良良好一般差商圈主力力店:1家，分分别是：吉家超超市商圈品牌牌店：5家，分分别是：良品铺铺子 爱儿乐爱你宝宝贝华为良品铺铺子商圈大型型休闲/娱乐场场所：5家，分分别是：明星KTVV 占狼 众圣网网咖 纯K 太古女装品牌牌店：1家 主要有有：多又又多内衣衣连锁店店竞品店：4家 主要有有： 吉家 红旗 零点 天易3.2商商圈综合合评价，填填写商圈圈评分表表考核中项项 考核小项项维度得分标准准最后得分分考核中项项中项权重小项3分2分1分得分 综合 得分商圈业态态13% 商圈级别别核心商圈圈次级商圈圈边缘

12、商圈圈11商圈属性性商业区娱乐区、综综合区住宅区、金金融区28商圈生命命周期成长期成成熟期形成期衰退期3商圈基础础设施建建设好一般差2商圈购买买力评估估52% 商圈潜在在客群的的消费能能力高中低22目标客流流量/天（非非周末）大于50000人3000050000人小于30000人35预估饰品品消费客客单价100元元以上501100元50元以以下2商圈易达达性6% 公交线路路或停车车站多于3个个2个1个33主干道是是否通畅畅良好一般2 8商圈人行行道是否否通畅通畅一般2商圈主干干道长4006000米接近4000米或60008000米其它范围围2商圈主干干道宽8122米左右右接近8米米其他范围围2

13、商业氛围围28% 商圈主力力店2家以上上1家无22商圈品牌牌店2家以上上1家无310休闲娱乐乐场所2家以上上1家无3竞争对手手定位相同定位位品牌不同定位位品牌一般店2商圈内同同业竞争争状况35个个2或68个8家2注：l 商圈得分分=综合得得分, l 综合得分分=1000*权重*小项得得分之和和/小项满满分和 l 基础分=66分 任务二：项目选选址任务说明明：明确确项目选选址的难难点与解解决方案案。并对对项目的的优势、劣劣势、机机会和威威胁有明明确的认认识。步骤1.商业项项目目标标： 商业业业态定位位于是做做便利店店。集购购物与餐餐饮于一一身的商商业项目目。 技能资讯讯2-3项项目经营营目标确确

14、定应注注意的问问题 进行项项目选址址时，最最主要的的参考目目标就是是商业项项目的经经营目标标，不同同的目标标决定不不同的选选址位置置，而经经营目标标的确定定我们需需要考虑虑预估收收入、支支出与可可能净利利三者之之间的关关系。具具体内容容如下：1.以抽抽样点之之实际平平方米数数与租金金之调查查 (1)与与目前承承租人洽洽询 (2)与与其他店店铺承租租人洽询询 2.预估估每次消消费金额额 (1)评评估本商商圈抽样样点适合合开何类类型之店店 (2)本本连锁店店依商圈圈类别所所划分之之市场定定位 3.每日日来客人人数预估估 (1)门门店之人人潮数 (2)门门店入店店率 门店入店店率门门店之来来客各店之

15、之人潮数数(3)预预估客户户数 预估客户户数=再以求求出之入入店率该商圈圈抽样点点之人潮潮数(4)未未来再依依商圈之之消费年年龄、习习惯、所所得的变变动可能能对来客客数之影影响而做做正（负负）百分分比之修修正 4.预计计业绩 (1)预预计每日日营业金金额 预计每日日营业金金额=预估消消费金额额可能客客户数(2)预预计每月月营业金金额 预计每月月营业金金额=可能每每日营业业金额5.固定定费用 预估固定定费用 ，固定定费用：包括商商场租金金、管理理费、装装修费分分摊、其其它费用用等每月月固定不不变的费费用项目目6.预估估变动成成本 预估变动动成本= % 月营业业额 变动费用用：包括括商品成成本、员

16、员工工资资（销售售提成）等等随销售售额变化化的相关关费用。7.预估估净利 预估净利利（本预预估净利利为税前前净利）=预估月月营业业业绩租租金固固定费用用变动动总费用用8.损益益平衡点点 损益平衡衡点=（固定定费用租金）（变动成成本） 9.商店店组合 商店组合合是否互互相配合合，可衡衡量各商商店间是是否可互互换顾客客。例如如： (1)药药房、超超市、面面包店、蔬蔬果店及及肉店。 (2)百百货公司司、衣饰饰店、裤裤袜店、内内衣店、鞋鞋店、珠珠宝店。步骤2.项目难难点及解解决办法法难点一：插入图片 对于开开店没有有经验，对对于家居居建材类没有深深入研究究，不了了解行情情 解决办法法： 上百度度，找度

17、度娘，到到实体店店进行学学习和研研究，实实地考察察 难点二：插入图片解决办法法：步骤33.1店店铺便利利性评分分表考评项目目中项权重重项目B3分2分1分等级得分综合得分分店面可视视性24% 店招可视视距离25M之之外可看看到15225M内内看到15M内内看到2店面面积积（）25335 15225或3640 400 2店面开间间宽度(30)3.5MM以上33.5M以以上3M以下下2店内空间间高度2.83.55M 2.52.88M或3.553.8M 3.8M 2应光性整个空间间自然光光照充足足小部分区区域自然然光照不不足大部分区区域自然然光照不不足2店面进深深度 5-6米米 3-5米米或6-8米

18、其他范围围2橱窗（展展示与通通透性）2个 1个 无3空间效果果 7% 店面柱墙墙（影响响布局）无有1功能性便于展示示等零售售功能少部分不不适合展展示等功功能2形状利用用效果无死角1个死角角多个死角角2店面可接接近性15% 交通易达达性无护栏，近近公交站站和斑马马线无护栏，远远公交站站和斑马马线街道末端端，远公公交站和和斑马线线3道路结构构宽8米-100米宽688米或100122米其它范围围2障碍物店前无障障碍物，无无台阶店前无障障碍物，有有台阶店前有障障碍物，有有台阶3店铺立地地效果54% 店铺位于于街道位位置 1/32/33处接近1/3或接接近2/3处其他位置置235街道有无无聚客点点多个聚

19、客客点1个聚客客点无聚客点点3街道客流流主体靠靠近店面面一侧是不是2店铺分流流状况没有分流流分流很少少分流较多多2注：l 商圈得分分=综合得得分, l 综合得分分=1000*权重*小项得得分之和和/小项满满分和 l 基础分=60分3.2店店铺便利利性加分分项目项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱箱位店面朝南南门口有无无休闲坐坐凳街道店面面风格统统一度路灯距店店面近距距离（店店面直接接受益）店门允许许外开防火措施施得当店面处在在拐角位位置注：符合合加分标标准的每每个项目目加1分店铺便利利性得分分=综合得得分, 综合得分分=1000*权权重*小项评评估得分分之和/小项满满分之和和3.3店店址调

20、查查表预期店所所属分公公司：预期店位位置：性质：直营 加盟 其他店租660000元 转让费费0元 其他费费10000元店使用情情况：空屋 使用 可迁入入时间：20117年6月6日店铺营业业时间：从 9时0分- 99时0分周围店铺铺的租金金情况：1、90000元/年(共1200 平方米); 2、45500元/年(共70 平方米)店面物业业条件店面面积积：90平方方米店面尺寸寸：面宽宽9米 纵深10米 店高4米店招尺寸寸：寛9米 高4米店面形状状：窄形 宽形 方形 圆弧形 其他形形状橱窗：有1个 尺寸：寛4米 高3米店门朝向向：北北（方方向）；外开 内开店面功能能性：储藏 展示 试镜店面利用用率：

21、80%（百百分比）；有无死死角：有1个 无防火措施施：好 一般 差店面柱墙墙：有2个 无店周围物物业条件件店招可视视距离：5米店前分布布：护栏 斑马线 公交站站线线路车店前台阶阶：有5阶 无店前障碍碍物：无 有 主要是是：门口休闲闲凳：无 有 距店2米门口路灯灯：无 有 距店5米广告灯箱箱位：有1个 无门口公交交站：无 有 距店10米临店聚人人气的大大店：有1个 无店面所处处位置：进口 中心 交叉口 拐角店面所处处:阳街 阴街; 店面人人行道宽宽米店前目标标人流量量:人/天,人流高高峰从时分分-时分临近经营营方向：同定位位的品牌牌 高档定定位的品品牌 低档定定位的品品牌 一般步骤4龙龙泉驿区区

22、商业发发展规划划对本项项目的影影响4.1.龙泉驿驿区商业业整体规规划“龙泉驿驿区引进进多个城城市综合合体项目目”，项目目涉及投投资总额额达100多亿元元，项目目包含了了五星级级酒店、大大型购物物中心、会会议会务务中心等等多种公公共功能能。龙泉泉驿区作作为20113年最受受购房者者关注的的区域之之一，区区域内的的大面板板块、成成都经开开区、天天鹅湖板板块等板板块的住住宅项目目开发进进入白热热化趋势势，与此此同时，龙龙泉驿区区的商业业商务配配套建设设也成为为与购房房者生活活便捷性性息息相相关的话话题。 结论： 综综上所述述， 龙泉驿驿区住宅宅发展曾曾滞后于于城南和和城西，而而商业配配套又滞滞后于住

23、住宅发展展，但是是随着目目前的政政府规划划方案和和房地产产发展，已已经呈现现出甩开开城西、直直追城南南的势头头。随着着城东住住宅市场场和汽车车产业的的走强，老老城区商商业补仓仓，新兴兴区域商商业商务务环境跟跟进，未未来3年内，龙龙泉曾经经没有大大型综合合体的区区域形象象将发生生翻天覆覆地的变变化，成成为现代代化城区区居住发发展新样样板。 步骤5 项目选选址的初初步选择择方案 根据以以上选址址调研内内容，结结合经营营目标和和区域商商业发展展方向确确定，项项目选址址初步方方案：方案一： 龙城一一号小区区附近 方案2： 川师现现代花园园青台山山路 任务三：制作开开店环境境策划书书任务说明明：根据据任

24、务一一、任务务二的相相关工作作内容，按按照开店店环境策策划书的的格式要要求，完完成一份份完整的的开店环环境策划划书。Hourr便利店店项目开开店环境境策划书书一、客流流规律分分析（一）店店前客流流分析营业收入入是交易易笔数与与客单价价这两个个因子的的乘积，交交易笔数数的形成成又可以以进一步步分解为为店铺外外通行人人流量、进进店率和和购买率率之积，而而店前通通行人流流量与商商业区域域的客流流又有极极为密切切的对应应关系。选选址人员员在客流流调查测测评过程程中主要要应关注注以下几几个方面面。1 客流流量量测评（1）界界定商业业区域客客流行进进切分点点 青台山山路分为为上中下下 （2）在在每个切切分

25、点上上安排工工作人员员 上区：廖强、龚龚厚贤 中区：王芯、谢谢佳 下区：江梅、周周燕伲 （3）工工作人员员携带的的工具有有 笔、纸纸、手机机拍照 （4）根根据各切切分点实实测情况况填写商商业区域域客流流流量实测测统计表表。 商业区区域客流流流量实实测统计计表 实测日期期20177.044.033日期说明明商业区域域名称川师现代代花园区区域实测路段段青台山路路实测地点点龙城一号号天气情况况阴实测人员员江梅，王王芯，谢谢佳，周周燕伲，廖廖强，龚龚厚贤记录人员员江梅，周周燕伲时间统计人数数（人）备注上午8：0009：00457/9：00010：00364/10：00011：00234/11：0001

26、2：00459/中午12：00013：00397/13：00014：00458/下午14：00015：00365/15：00016：00453/16：00017：00672/17：00018：00643/晚间18：00019：00554/19：00020：00320/20：00021：00423/21：00022：00239/22：00023：00132/2.客流流构成分分析（1） 客流的性性别比例例 7:3 （2） 客流的年年龄层次次 家庭主主妇 ，上班班族，学学生族 3.消费费者的出出行方式式与行进进状态 步行（散散步） 4.客流流的聚集集点 小区门门口，小小吃一条条街 （二）周周边居民民

27、数量测测评 约102256 人 二、顾客客购买能能力分析析1.年固固定收入入10万以上上2.可承承受每次次消费在在150元以上上注：通常常的预测测方法有有两种，第第一种是是对竞争争店及备备选店铺铺的整体体观察。第第二种是是将市场场调查的的实测数数据通过过统计方方法进行行测算。选选址人员员可以将将两种方方法结合合起来使使用，以以便相互互印证。三、顾客客消费习习惯分析析1顾客客对设定定商品、服服务的看看法和评评价1.购买买便利2.交货迅迅速 33.服务务咨询到位 4.营业时时间长 2顾客客购买设设定商品品、服务务的频率率 购购买频率率较大 3顾客客购买设设定商品品、服务务的动机机 有需求求，求廉廉

28、，求便便 4顾客客在店铺铺中购买买商品、服服务的行行为 习惯性性购买 ，储备备购买，馈馈赠购买买 四、周边边店聚集集情况分分析（一）异异业聚集集情况异业聚集集程度越越高则商商业区域域越偏向向于综合合化，其其辐射能能力和辐辐射范围围就越大大，吸引引来的客客流也就就越多。 1 商业区中中娱乐休休闲场所所或设施施情况 健身会会所，台台球室 ，网吧吧等 2商业业区业态态分布情情况 服务业业，餐饮饮业较多多 3商业业区中最最大和最最知名的的布点位位置及对对附近中中小型店店的影响响 吉家布点点位置在在川师现现代花园园，对附附近中小小型店的的影响是是造成了了一部分分顾客流流失。 （二）同同业聚集集情况 便利

29、利店散乱乱，分布布不集中中，便利利店较少少 。 五、竞争争对手分分析1.竞争争店的基基本信息息吉壳壳红旗连连锁天易2.竞争争店的地地理信息息 青台山山路 3.竞争争店的商商品信息息 生活用用品、奶奶制品、饮饮料、小小吃等 4.竞争争店的业业绩状况况 良好 5.顾客客在竞争争店内的的消费行行为及评评价 一般 竞争对对手调查查记录表表调查项目目竞争店AA竞争店BB竞争店CC店铺区位位吉壳壳 红旗连锁锁天易店铺面积前台面积积（ 平方米米）1X12X21X1内仓面积积（ 平方米米）/3X3/店铺组织织形态便利店超市便利店店铺销售售人员数数量252商品调查商品品种种大类生活用品品、饮料料、小吃吃等生活用

30、品品、饮料料、奶制制品、小小吃等生活用品品、饮料料、小吃吃等商品整体体风格商品分类类较乱简洁、明明了干净商品档次次低较高中主力商品品杂货奶制品生活用品品主力商品品价格带带5-100元28-885元5-500元辅助商品品小吃充值服务务散装饼干干辅助商品品价格带带5-200元不定8-244元经营效果评价日交易次次数不定不定不定日客单价价12元55元12元预估日销销售额518元元10322元769元元综合预估估坪效较好好较好店铺形象商品陈列列效果差较好一般店铺布局局规范狭小适中较小店铺内装装修效果果差较好一般店铺外装装修效果果一般一般一般顾客意见店铺销售售氛围较好一般冷清顾客购买买状况较多一般较少服务水平平低高一般顾客意见见评价较好