某房产别墅项目可行性报告41156.docx

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1、北银别墅项项目可行行性报告告二00五年年七月目 录前言1、项目决决策背景景及摘要要第一部分：项目概概况1、宗地位位置2、宗地现现状3、项目周周边的环环境、配配套4、大市政政配套5、规划控控制要点点6、土地价价格第二部分：法律及及政策性性风险分分析1、合作方方式及条条件2、土地法法律性质质评估3、取得土土地使用用权程序序评估4、土地性性质变更更的评估估5、政策性性风险评评估第三部分：市场分分析1、区域住住宅市场场成长状状况2、区域内内供应产产品特征征3、区域市市场目标标客层研研究4、目标市市场定位位及产品品定位第四部分：规划设设计分析析1、初步规规划设计计思路2、规划设设计的可可行性分分析第五部

2、分：项目开开发1、土地升升值潜力力初步评评估2、工程计计划3、销售计计划第六部分：投资收收益分析析1、成本预预测2、税务分分析3、经济效效益分析析4、项目资资金预测测第七部分：管理资资源配置置1、机构设设置2、人力资资源需求求3、人力资资源缺口口及解决决第八部分：综合分分析与建建议1、优势、劣劣势2、机会3、结论和和建议第九部分：在新城城市开发发需要补补充的内内容1、区块土土地市场场情况2、区块内内其它楼楼盘情况况北银别墅项项目可行行性报告告前 言言项目决策背背景及摘摘要（一） 外部环境1、杭州是是中国著著名的风风景旅游游城市，历历史文化化名城。系系中国浙浙江省省省会，是是浙江省省政治、经经济

3、、文文化中心心，也是是全国115个副副省级城城市之一一。是长长江三角角洲重要要的中心心城市。杭杭州是国国家重点点旅游风风景区，素素有“人间天天堂”的美称称。“东方明明珠”西湖坐坐落在城城西。 “三面云云山一面面城“，湖光光山色，美美不胜收收，是中中国十大大风景名名胜之一一。杭州州历史悠悠久，是是华夏文文明的发发祥地之之一。从从良渚文文化起源源，杭州州文化已已有50000多多年历史史，杭州州是五代代吴越和和南宋建建都地，由由此，杭杭州成为为中国历历史文化化名城和和七大古古都之一一。 杭州经济技技术开发发区是119933年4月月经国务务院批准准设立的的国家级级开发区区，行政政管辖面面积1004.7

4、7平方公公里。依依托杭州州的区位位、人才才、环境境、经济济等诸多多优势，开开发区全全力打造造接轨国国际的投投资环境境，已在在34平平方公里里建成区区构建了了一流的的基础设设施、优优美的园园区环境境、完善善的生活活设施、高高效规范范的政府府服务；建成了了全国最最大规模模的杭州州下沙高高教园区区及全国国首批试试点的浙浙江杭州州出口加加工区。现已有15所高等院校进驻，使下沙在短短几年之内增加了10多万人口，带动了下沙商业、金融、贸易、服务等行业的发展，也为下沙区域房地产市场带来了新的发展机遇。根据杭州市政府的规划，下沙被确定为杭州的三大副城之一，并明确定位为：国际性的先进制造业基地，新世纪的大学城，

5、花园式、生态型的副城。下沙内环境很好，规划有宽广的马路，空间布局合理，还有很长的钱塘江河岸，下沙优美的外环境，都为居住创造出了良好的条件，使之摆脱昔日偏远荒凉的形象，成为杭州房产市场的潜在增长点。2、 北银银别墅项项目由杭杭州北银银房产联联合开发发公司开开发，地地处杭州州经济技技术开发发区中心心，位于于下沙五五号路西西侧，具具体四至至为：开开发区三三号大街街以东、二二号大街街以南、五五号大街街以西地地区、四四号大街街以北，属属市区七七级地段段。3、 项目目渊源，特特殊的政政治或文文化背景景：该项项目于990年代代中期推推向市场场，但由由于价格格因素、地地段偏远远等多方方面因素素导致销销售不畅畅

6、，截止止到目前前仅销售售1套，由由于缺少少必要的的维修养养护，竣竣工后的的房屋及及附属设设施、景景观绿化化破损严严重，基基本处于于烂尾状状态，因因此开发发商决定定进行转转让。（二） 内部因素1、北银别别墅项目目启动、计计划、执执行及收收尾估计计需要33年时间间，在公公司发展展中的处处于重要要地位，建建议组建建项目型型的公司司进行运运作。 2、公公司进入入下沙区区域市场场，将有有助于提提高公司司在下沙沙市场的的覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用。3、 该项项目将有有力的保保证公司司未来的的利润需需求，同同时依托托该项目目可以进进一步扩扩大在下下沙的经经营规

7、模模与项目目开发。第一部分：项目概概况一、 宗地位置该项目位于于中国杭杭州市经经济技术术开发区区下沙范范围内，距距杭州市市中心商商圈约220公里里，距杭杭州萧山山国际机机场约115公里里，属下下沙副城城中心。具具体附图图如下：二、 宗地现状1、 四至至范围：开发区区三号大大街以东东、二号号大街以以南、五五号大街街以西地地区、四四号大街街以北。2、 地势势平坦，自自然标高高与周边边地势齐齐平。3、 地面面现状：该项目目主要建建造211栋别墅墅及供气气站、变变电站等等附属用用房（共共计2882.777平方方米），地地块土地地使用年年限至220633年2月月20日日止。4、 该项项目现有有居民11户

8、，可可作为回回迁或拆拆迁处理理，对项项目开发发进度基基本不影影响。5、 地下下情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑、结结构等（缺缺相关资资料），估估计地上上地下所所有工程程、建筑筑全部可可重新建建造。6、 地质质情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求（缺相相关资料料）。需需提供的的附图：平面地地形图，标标记四至至范围及及相关数数据、地地形地貌貌图、地地下状况况图。三、 项目周边的的环境、配配套1、交通状状况（1）公交交系统非非常便捷捷，主要要线路有有8288、8558、8851、8852、5525等等；（2）离绕绕城公路路入、出

9、出口约33公里，规规划中有有地铁11号线，地地铁出入入口在该该项目附附近。2、教育：15所所高等院院校。3、医院等等级和医医疗水平平4、大型购购物中心心、主要要商业和和菜市场场5、文化、体体育、娱娱乐设施施6、公园：7、银行：工商银银行、建建设银行行、农业业银行8、邮局：四、 大市政配套套1、 道路路现状：2、33、4、55号大街街及周边边道路全全部建设设完毕2、 供水水状况： 3、 污水水、雨水水排放： 4、 通讯讯（有线线电视、电电话、网网络）：5、 永久久性供电电和临时时施工用用电：6、 燃气气： 7、 供热热及生活活热水： 五、 规划控制要要点1、现有土土地面积积133333.4平方方

10、米、扩扩征土地地面积666666.7平平方米2、容积率率：2.83、总建筑筑面积：373334平平方米，扩扩征后的的总建筑筑面积：560000平平方米4、建筑密密度：5、控高：6、绿化率率：7、其他：六、 土地价格按19900.94465元元/平方方米的价价格为基基数，进进行敏感感性分析析，详见见第六部部分投资资收益分分析。第二部分：法律及及政策性性风险分分析一、 合作方式及及条件1、双方基基本情况况：名称称、主要要股东投投资情况况、注册册资本，成成立时间间、特殊殊背景等等2、 合作作方式： 3、 付款款进度及及拿地程程序的操操作：4、 其他他合作的的主要条条件：5、 与合合作方式式相关的的其

11、它法法律规定定二、 土地法律性性质评估估（一）现状状1、 土地地所有权权归属 ：2、 土地地使用权权归属：3、 土地地的用途途：居住住用地（二）规划划1、规划所所有权归归属：2、规划使使用权归归属：3、规划的的用途：三、 取得土地使使用权程程序评估估四、 土地性质变变更的评评估五、 政策性风险险评估城市规划限限制或更更改、突突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。总总体评价价对各项项法律手手续和程程序的可可操作性性、合法法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：

12、签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。第三部分：市场分分析一、 区域住宅市市场成长长状况从区域发展展情况来来看，下下沙的生生活配套套及服务务设施远远远落后后于住宅宅的开发发速度。而而当地政政府也认认识到这这一问题题。因此此，进入入20004年以以来，下下沙政府府频繁地地推出综综合商业业、配套套公建用用地。而而从城市市的功能能定位上上，下沙沙正向一一个综合合性的、真真正有产产业支撑撑的卫星星城方向向发展。在在这一发发展思路路的指导导下，该该区域未未来非住住宅类用

13、用地将大大量增加加，区域域的各种种行政商商贸设施施将日渐渐完善。而而从价格格变动幅幅度看，该该区域地地价将形形成缓慢慢上升的的走势。二、 区域内供应应产品特特征从区域房地地产市场场现状看看，下沙沙房产品品主要销销售给当当地高教教园内的的教师。同同时，某某些楼盘盘也利用用下沙与与市内房房价的差差距，吸吸引部分分市内迫迫切希望望拥有住住房的消消费者入入住。但但由于下下沙距市市中心约约20公公里，同同时与市市区交通通不方便便，造成成了距距离很远远的心心理感觉觉。因此此，下沙沙在与杭杭州其他他城区相相比，价价格虽然然有较大大涨幅，但但总体水水平仍然然较低。目前，下沙沙核心组组团内已已有东海海、大都都、

14、华元元、野风风等多家家房产公公司进行行开发，产产品类型型以小高高层、高高层为主主，区域域内价格格范围为为42000-660000元/平平方米。值值得关注注的是，今今年下半半年即将将开盘的的野风海海天城、听听涛雅苑苑项目均均为建筑筑面积440万平平方米以以上的大大盘，将将有效提提升该区区域房产产市场的的受关注注度及整整体档次次。三、 区域域市场目目标客层层研究1、各档次次产品目目标客层层特征及及辐射商商圈范围围2、 本案目标人人群的区区域来源源、行业业特点、产产品力的的偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。四、 目标标市场定定位及产产品定位位1、 市场定位： 中档档产品2、 目标人群：

15、主要考考虑下沙沙的高校校师生和和部分市市区首次次购房年年轻人3、 产品建议：高层住住宅小区区第四部分：规划设设计分析析一、初步规规划设计计思路1、 设计概念： 2、 主要产品类类型：高高层3、节能和和环保型型建筑材材料选用用的考虑虑。二、划设计计的可行行性分析析1、在既定定容积率率、净用用地面积积、住宅宅面积、配配套公建建面积、控控高、建建筑密度度条件下下，主要要从规划划设计角角度判断断将上述述硬指标标转化成成现实产产品的可可能性。2、 容积积率变化化对产品品设计概概念、产产品类型型和特征征的影响响。3、 周边边自然环环境和人人文环境境对产品品设计的的影响及及考虑。如如：治安安环境、噪噪声环境

16、境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。4、周边市市政工程程配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。5、 周边生生活配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：交通通状况、商商业设施施、教育育现状、体体育娱乐乐公园等等休闲场场所、银银行医院院等生活活设施。6、 市场场分析结结果对产产品设计计的影响响和考虑虑，确定定主要目目标客户户群。第五部分：项目开开发一、 土地地升值潜潜力初步步评估从地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初

17、步评评估。预预计每年年以100%20%的比例例增值。二、工程计计划工期总计划划：2.5年三通一平：20006年55月开工日期：20006年77月销售日期：20006年112月建筑单体竣竣工日期期：20007年年12月月室外工程竣竣工：220088年5月月单项验收及及交房：20008年66月三、 销售计划：销售日期销售价格（万元/平平方米）销售面积（平方米）销售收入（万元）总销售收入入（万元）2007年年 2月月0.4374703212.10167255.3222007年年 7月月0.441120004928.002007年年12月月0.4574703361.502008年年 3月月0.4674

18、703436.202008年年 6月月0.4837241787.52第六部分：投资收收益分析析一、 成本本预测成本项目单位成本（元元/m22）总成本（万万元）备注一、土地获获得价款款74331990.94665元/平方米米1、土地转转让款42002、补交土土地出让让金32333、红线外外市政配配套4、拆迁补补偿费二、开发前前期准备备费5401、勘察设设计费110282、报批报报建费3701003、三通一一平费504、临时设设施费10三、主体建建筑工程程费56801、基础工工程38002、结构及及粗装修修4003、门、窗窗工程3004、公共部部位精装装修505、室内精精装修06、室内水水电气暖暖

19、4507、室内设设备及安安装6108、室内智智能化系系统70四、红线内内市政工工程费2451、室外给给排水系系统152、室外市市政系统统303、室外燃燃气系统统554、室外高高低压系系统255、室外消消防系统统206、室外智智能化系系统100五、园林环环境费3001、环境设设计费102、绿化建建设费1203、建筑小小品费304、道路广广场建造造505、围墙建建造费206、室外照照明费407、室外背背景音乐乐208、室外零零星工程程10六、公共配配套设施施费501、游泳池池02、会所203、幼儿园园04、学校05、儿童游游乐设施施106、商业设设施107、其他10七、开发间间接费14121、工程

20、管管理费494销售额3%2、营销费费用198销售额1.2%3、资金利利息6004、物业管管理完善善费205、不可预预见费100合 计156600以上按总建建筑面积积：3773344平方米米计算：除土地价格格以外的的成本为为：82227万万元土地价格：74333万元元投资成本：156660万万元二、 税务务分析1、 营业税及附附加167255.322万元*5.55%=9919.8933万元2、 所得税（167225.332-1156660-9919.8933）*333%= 1445.4427*33%=477.99913、 土地增值税税以上基本税税率，能能够享受受的税收收优惠政政策时的的税率，项项

21、目本身身适用的的税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要要特别说说明该项项优惠与与国家政政策是否否有冲突突，以及及如何解解决，具具体的操操作的过过程是什什么。三、 经济济效益分分析1、 经济效益分分析的假假设条件件，如：是否享享受政府府各种税税费的减减免等2、 项目利润率率、投资资回报率率及主要要经济指指标。经济指标单位数值（元元/平方方米）项目总金额额（万元元）销售收入4479.9166167255.3220直接成本4194.4577156600.0000总投资成本本4440.9633165799.8993毛利率0.8777%税前利润145.4427税后利润47.9991销售净利率率投资回

22、报率率3、 项目开发各各期的利利润体现现经济指标期期限 220066年5月月20008年年10月月日期06.5-07.207.2-07.707.7-07.1207.122-088.308.3-08.6结算面积（mm2）7470112000747074703724单位利润(元/mm2)-140.9633-40.996359.0337159.0037359.0037利润(万元元)-105.2999-45.887644.1000119.0049133.77054、 敏感性分析析，参照照以下内内容及表表格，可可根据实实际情况况增减。（1） 成成本变动动各项经经济指标标的变化化(单位位：万元元)经济指标

23、预测成本90%预测成本95%预测成本预测成本1055%销售收入167255.3220167255.3220167255.3220167255.3220毛利率12.0886%6.1866%0.8777%税前利润1803.4177974.4422145.4427-683.5677税后净利1208.2899652.886347.99910销售净利率率总投资回报报率注：主要考考虑土地地成本的的变动（2） 售售价变动动各项经经济指标标的变化化(单位位：万元元)经济指标预测售价95%预测售价预测售价1055%预测售价1100%销售收入158899.0554167255.3220175611.5886183

24、977.8552毛利率0.8777%5.6288%10.3553%税前利润-644.8444145.4427935.66991725.9700税后净利047.9991626.99181156.4000销售净利率率总投资回报报率（3） 容容积率变变动各项项指标的的变化(单位：万元)主要指标容积率2.8容积率3.5容积率4容积率4.5销售收入167255.3220209066.6220238933.3320268800.0000毛利率0.8777%1.0211%1.0888%1.1777%税前利润145.4427211.6640257.6690313.6650税后净利47.9991141.7772

25、172.6652210.1146销售净利率率总投资回报报率四、 项目目资金预预测1、 资金投入计计划：各各期地价价、前期期费用、基基础、建建安、配配套、开开发间接接费等的的投入安安排。2、 资金回款计计划：各各期销售售回款计计划。3、 资金需求计计划：结结合整个个公司资资金情况况，列示示各期资资金的需需求缺口口及融资资途径。4、 启动资金及及启动时时占用资资金内容容、资金金占用峰峰值、实实现现金金正流入入时间、资资金占用用月平均均额。第七部分：管理资资源配置置一、 机构构设置：成立独独立法人人公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。二、 人力力资源需需求：总经理室、办办公室、财财务、工工程、设

26、设计等部部门共计计7人。三、 人力力资源缺缺口及解解决：人员安排，缺缺口人员员的解决决途径（调调动、招招聘、培培训等）。第八部分：综合分分析与建建议一、优势、劣劣势：品牌、设计计、启动动速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套等等方面。二、机会：从市场机会会、提高高市场占占有率、树树立品牌牌形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。三、结论和和建议由于前述费费用因素素，将地地块内的的现有存存量房全全部予以以拆除，并并重新进进行规划划设计。已已销售的的1套别别墅业主主可回迁迁或拆迁迁处理。同同时，

27、该该地块具具有以下下特点：A、地处下下沙工业业园区核核心区块块内，周周边为大大学城，对对于小高高层、高高层中档档住宅产产品潜在在市场需需求较大大。B、别墅产产品对自自然环境境资源依依托程度度高，而而该区域域缺少开开发高档档别墅产产品的必必要相关关资源。因此，在重重新规划划设计的的过程中中，应考考虑改变变项目的的产品及及市场定定位，根根据当地地市场需需求，建建设建筑筑密度及及容积率率更高的的小高层层、高层层产品，确确保必要要的利润润水平。第九部分：在新区区块开发发需要补补充的内内容一、区块土土地市场场情况由于下沙地地块条件件不成熟熟，配套套设施有有限，该该区域220000年-220022年没有有

28、招、拍拍、挂的的土地推推出，进进入20003年年后，由由于周边边条件的的逐渐成成熟，以以及政府府土地转转让的规规范，招招、拍、挂挂等方式式方成为为区域供供地的主主要方式式。根据20003年和和20004年两两年的土土地出让让情况，该该区域非非住宅用用地供给给十分有有限，两两年仅推推出6宗宗土地，总总供应面面积111.422万平方方米，总总建筑面面积266.322万平方方米，由由于20004年年3宗用用于商业业的土地地没有转转让成功功，因此此，实际际转让成成功的仅仅20003年33宗土地地，6.94万万平方米米土地面面积，总总建筑面面积为119.660万平平方米。在土地转让让价格方方面，从从20

29、003年到到20005年初初，下沙沙地价分分别为117011元/平平方米、118444元/平平方米和和37881.66元/平平方米，但但由于在在统计过过程中将将九堡也也纳入到到下沙区区域，而而纳入220055年统计计的两宗宗土地都都位于九九堡。因因此，剔剔除上述述因素的的影响，统统计该区区域20004年年年底的的楼面地地价在220000元/平平方米的的水平。从容积率指指标看，综综合及商商业类土土地容积积率较高高，容积积率范围围在2.5-44.5之之间，而而商业（汽汽车4SS店）容容积率则则较低，仅仅为1.5。二、区块内内其它楼楼盘情况况1、楼盘情情况汇总总表项目名称位置占地建筑面积建筑形态均价

30、开盘时间交付时间主力户型大都.文苑苑风情下沙2号大大街和33号大街街交叉口口52亩11万平米米多层、小高高层6500元元基本售完2005年年底剩余1300-1440野风海天城城下沙6、110号路路之间。50万小高层、高高层未定2005.102007年年90-1770华元.梦琴琴湾下沙钱塘江江西岸，227号路路以东，110号路路以北107亩25万小高层、高高层46002005.7200890-1660西子.阳光光星城下沙经济开开发区44-5号号路交界界处未定6万高层未定未定未定未定理想.伊萨萨卡下沙钱塘江江西岸，225号路路以东，112号路路以南300亩50万排屋、小高高层、高高层未定2005.

31、10未定主力1200-1660（公公寓）、2250-3500（排屋屋）福雷德广场大学城核心心区块、学学源街与与学林街街82亩19万4幢高层、11幢266层酒店店公寓60002005.4200760-1220商宇.香榭榭里花园园下沙四号路路与五号号路交叉叉口7万小高层、高高层5000均均价，余余尾房2200左右跃跃层2004年年底，现现房天元20005六号路南，119号大大街西10万高层48002005.5.3302007.1.331101-1170东海.未名名园四号路和五五号路交交叉口7万多层、小高高层已售完，开开盘时333000，尾盘盘时500002003年年底下沙.文汇汇苑下沙经济开开发区33号路、44号路交交汇处五幢高层、小小高层围围合仅余1套1160，开盘盘时38800，尾尾盘600002004年年11月月底130-1180华元.听涛涛雅苑下沙43号号地块东源房产60万平方方江景公寓未定未定未定中庆.金沙沙学府下沙新城，44号路以以南、66号路以以北20万多层、高层层向教师定向向销售的的公寓，价价格、销销售对象由政府府指定，不不属于商商品房范范畴3、 楼盘具体示示意图