XX春天营销策划报告6665.docx

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1、春天天营销策策划报告告第一部分分：市场场分析一、宏观观环境分分析120001-20220年珠珠海城市市总体规规划 220033年5月月，珠海海市最新新城市总总体规划划获国务务院批准准，总总体规划划的获获批，珠珠海的城城市定位位为“珠江三三角洲中中心城市市之一，东东南沿海海重要的的风景旅旅游城市市”。这对对珠海的的建设和和发展起起到良好好的指导导和促进进作用，同同时影响响着珠海海工业、商商业、房房地产业业、旅游游业、第第三产业业等的发发展，战战略性刺刺激珠海海经济的的提升。2港珠珠澳大桥桥、广珠珠轻轨铁铁路兴建建在即 港港珠澳大大桥经国国务院立立项并准准备兴建建，对珠珠海的发发展有着着非同寻寻常

2、的影影响力。广广珠轻轨轨铁路即即将动工工，珠海海未来将将成为中中国华南南甚至含含大西南南在内的的交通枢枢纽城市市，从而而带动人人流、物物流、资资金流、信信息流在在珠海的的流通，加加上珠海海本身的的公路网网建设，势势必使珠珠海从一一个尽端端性城市市真正提提升至区区域中心心枢纽城城市的战战略地位位。3良好好的政策策环境 珠珠海市政政府树立立建设“三个基基地、一一个中心心”的目标标任务，积积极实施施“科教兴兴市、实实业旺市市、环境境强市、文文化盛市市”的四大大战略，大大力推进进“工业西西进，城城市西拓拓”和新型型工业化化，使珠珠海经济济增长摆摆脱多年年来依靠靠政策性性驱动维维持增速速的被动动局面，开

3、开始出现现企业（特特别是外外资工业业企业）自自主投资资，消费费结构升升级和出出口需求求增加为为动力的的扩张势势头，全全市经济济取得跨跨越式发发展。4与港港、澳经经济合作作加强 如如果说港港、珠、澳澳大桥从从交通硬硬件设施施方面奠奠定了加加强珠、港港、澳经经济往来来的基础础，那么么，CEEPA的的签署则则从政策策软件方方面促进进珠海与与港、澳澳的经济济合作。 小结：一一个城市市房地产产的发展展依靠这这个城市市整体经经济的发发展，相相对地，房地产业业的发展展也能拉拉动城市市经济的的增长。住住宅市场场是一个个城市经经济发展展的晴雨雨表，珠珠海市新新一轮的的城市与与经济发发展战略略，以及及政府出出台的

4、相相关政策策，对于于本项目目来讲都都可谓为为利好消消息。二、珠海海市房地地产市场场概况120003年年珠海房房地产统统计（1） 二级市场场年份商品房施施工面积积住宅施工工面积商品房竣竣工面积积住宅竣工工面积商品房销销售面积积住宅销售售面积商品房销销售金额额住宅销售售金额20011378.26275.77116.5897.992119.51105.5341.77312234.11483320022356.43259.4394.22683.119134.14124.4646.66135.99620033230.46184.65154.78121.810939.22135.22420033年珠海海城

5、中旧旧村改造造工程共共完成投投资255.899亿元，1105万万平方米米回 迁房房交付使使用，商商品房竣竣工面积积1544.788平方米米，比上上年减少少7.66%；商商品房销销售额339.221亿元元，比上上年增长长8.33%；销销售面积积1211.755面平方方，比上上年增长长6.66%。其其中，商商品住宅宅销售1109.01万万平方米米，比上上年增长长12.0%；办公用用房销售售1.003万平平方米，比比上年减减少733.6%；商业业用房销销售8.64万万平方米米，比上上年减少少10.6%。 分析：以以上资料料反映，220033年珠海海房地产产发展形形势较好好。商品品房竣工工面积减减少7

6、.6%，而而商品房房销售面面积增长长6.66%，说说明20003年年珠海房房地产市市场商品品房需求求呈上升升趋势；其中，商商品住宅宅销售面面积增长长12.0%，证证明消费费者对住住宅的需需求上升升明显，商商品住宅宅需求增增长远远远大于竣竣工面积积的供给给负增长长。（2）交交易统计计截止到220033年100月，珠珠海市房房地产登登记交易易中心完完成房产产交易4483449宗，交交易面积积达10056667777.899平方米米，交易易金额1157662844.555万元。商商品房预预购登记记9822宗，面面积9224644.777平方米米，金额额341132.86万万元；抵抵押登记记8844宗

7、，面面积11110992.551平方方米，非非权属变变更7118宗，面面积11100224.116平方方米。 分析：从从上述统统计数据据可以看看出，目目前珠海海的房地地产市场场可谓交交易活跃跃，交易易方式多多样，不不仅新建建商品房房交易活活跃，二二手商品品房抵押押等也非非常活跃跃，显示示出珠海海人把商商品房当当作一种种投资手手段的现现象比较较普遍。（3）价价格统计计20033年1-9月，珠珠海房地地产开发发完成投投资288.600亿元，同同比下降降5.885%；商品房房销售面面积、销销售额为为82.04平平方米和和29.51亿亿元，同同比增长长3.882%和和8.334%；其中商商品住宅宅销售

8、面面积、销销售额同同比增长长5.224%和和8.997%。商商品住宅宅的空置置面积同同比下降降9.779%。 分析：220033年1-9月珠珠海商品品住宅销销售面积积同比增增长5.24%，而销销售额同同比增长8.997%，增增长比率率超过销销售面积积增长比比率3.73个个百分点点，证明明珠海商商品住宅宅的价格格在温和和上涨。 小结：以以上分析析表明，珠珠海房地地产市场场的发展展良好。商商品住宅宅市场需需求开始始明显上上升，价价格有所所上涨。2目前前珠海楼楼市的几几个特点点（1） 珠海楼市市逐步向向市场化化竞争，复复工项目目初露端端倪20000年，市市政府针针对珠海海房地产产业发展展落后以以及城

9、中中旧村严严重影响响珠海社社会经济济发展和和城市形形象的局局面，开开始进行行城中旧旧村改造造，同时时对房地地产市场场进行宏宏观调控控，基本本停止了了香洲城城区内其其他房地地产项目目的开工工。至220033年6月月，珠海海房地产产市场开开始适度度有序放放开，之之前应城城中村改改造停滞滞下来的的项目相相继提出出申请复复工。220044年，经经审批获获准复工工的项目目已进入入市场，并并在20004年年上半年年的珠海海房地产产市场上上唱起了了主角。珠海市场场在建在在售非城城中村项项目一览览表区域项目名称称位置占地面积积（m22）总建筑面面积（mm2）工程进度度住宅套数数柠溪银桦新村村三期沿河路与与人民

10、路路交汇处处60000多300000多挖地下停停车场170吉宁山庄庄香洲吉柠柠路8号号109665219330部分建至至3-44层148恒翠山庄庄香溪路137998多层已封封顶，小小高层建建至2/3，预预计7月月15日日交楼192卓雅苑富柠街3000050000已建至44层90吉大华景山居居吉大石花花东路558号140000180000多层封顶顶，高层层建至77层70金色九洲洲九洲大道道与建业业一路交交汇处159223.55538224一期封顶顶456园林熙熙郡吉大园林林路270000775112504世航中心心景山路与与吉大路路交汇处处49000多正进行地地下室和和人防建建设，110月封封顶

11、160景山茗园园吉大水库库旁16822780多户户拱北中庭居拱北粤华华路2779号40000多60000左右148简美城市市中心拱北粤海海中路110033-10009号号20000多110000多建至3层层，预计计7、88月可拿拿预售证证172颐清园拱北联安安路1002号258887已全部封封顶，高高层正在在装修360金桂轩九洲大道道西10043号号桂花村村内37800.688已建至114层，88月可封封顶146夏湾中珠三期期幸福时光光拱北港昌昌路150000多430000多挖地下停停车场600金河湾夏湾湾二二路北侧侧100666224667.88已打好桩桩，年底底完工290前山棕榈假日日明珠

12、路与与梅华路路交汇处处12500002200000一期封顶顶20000多套，一一期3227户荣泰河庭庭前山金鸡鸡路5115号13000002300000一期5月月交付使使用，二二、三期期尚未动动工184套套（未计计5000多户回回迁户）福泰花园园前山明珠珠南路220688号200002.55已建至44层，55月初封封顶252西海花园园前山翠前前北路1198-2000号175991.886224007.555部分建至至2层，六六月封顶顶168续上表区域项目名称称位置占地面积积（m22）总建筑面面积（mm2）工程进度度住宅套数数新香洲香都三三好名苑苑人民西路路与红山山路交汇汇处5786671119

13、956已打桩874宝地康泰泰红山工业业区A栋栋首层14万多多30多万万7月封顶顶20000多翠华时代代市场昌业路1103号号翠华新新村内320662.224月底动动工万和国际际公馆人民西路路南虹二二街333号3.5万万部分现楼楼81旺角商业业中心敬业路888号294559打完桩，77月封顶顶逸园人民西路路51788已围围墙墙，月底底动工，99月封顶顶70（2） 推出楼盘盘普遍热热销前面已经经分析了了，目前前珠海消消费者对对住宅的的需求上上升明显显，房地地产市场场交易活跃跃。目前前，珠海海在售楼楼盘普遍遍取得了了良好的的销售业业绩。目前在售售（接受受认购）楼楼盘住宅宅销售率率老香洲新香洲楼盘名称

14、称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村村三期锦绣阁阁卓雅苑鑫北名苑苑香都三好名苑苑宝地康泰万和国际际公馆销售率40%50%以以上70%以以上30%吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭庭西海花园福泰花园销售率60%75%70%一期售罄80%拱北夏湾楼盘名称称中庭居简美城市市中心颐清园金桂轩中珠三期期幸福时光光金河湾销售率35%一期900%（3） 价格温和和上涨20033年1-12月月珠海商商品房销销售面积积1211.8万万平方米米，同比比增长66.6%，销售金额额39.21亿亿元，同同比增长长8.33%，全全年销售售商品住住宅均价价32333元/m2，同比比增长22.1%。20004年年

15、1月至至目前，珠珠海商品品住宅价价格保持持温和上上涨态势势。目前在售售（接受受认购）楼楼盘住宅宅均价老香洲新香洲楼盘名称称恒翠山庄庄吉柠山庄庄银桦新村村三期锦绣阁阁卓雅苑鑫北名苑苑香都三三好名苑苑宝地康泰泰万和国际际公馆均价（元元/m22）3800037000365003200046000-47700330003400060000-70000吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭庭西海花园福泰花园均价（元元/m22）63000400003800030500住宅27750商铺8990026000-2770027000拱北夏湾楼盘名称称中庭居简美城市市中心颐清园金桂轩中珠三期期幸

16、福时光光金河湾均价（元元/m22）3700052000420003600031000-32200（4） 20044年在建建在售楼楼盘规模模下降由于目前前在建在在售楼秀秀多为220033年6月月后获准准复工项项目或经经土地拍拍卖取得得土地开开发权的的项目，与与以往建建设的城城中旧村村项目比比较，占占地规模模和总建建筑规模模有所下下降。目目前在建建在售项项目中目前在建建在售楼楼盘规模模统计老香洲新香洲楼盘名称称恒翠山庄庄吉柠山庄庄银桦新村村三期锦绣阁阁卓雅苑鑫北名苑香都三三好名苑苑宝地康泰泰万和国际际公馆总占地面面积13799810966560000多3000088022.54457866714万

17、多多3.5万万总建筑面面积219330300000多50000253331.993111995630多万万吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园总占地面面积1400003万多159223.5512.55万13万175991.886200002.55总建筑面面积18000053822422万23万224007.555拱北夏湾楼盘名称称中庭居简美城市市中心颐清园金桂轩中珠三期期幸福时光光金河湾总占地面积40455.420000多25888737800.688450000100666总建筑面积60000左右110000多430000多224667.88（5） 在建在

18、售售楼盘推推广力度度普遍较较低由于市场场需求较较旺，降降低了项项目的销销售难度度。目前前在建在在售楼盘盘从开工工接受认购购忽视对对项目的的市场推推广。市市场推广广缺乏系系统性及及力度，有有的只是是对围墙墙进行简简单包装装，制作作简易的的销售资资料。这这种做法法从降低低了项目目价值最最大化。（6） 西区房地地产复苏苏珠海市委委四届七七次全会会提出“工业西西进，城城市西拓拓”的战略略决策，斗斗门、 金湾湾两区经经济蓬勃勃发展。经经济的发发展，促促使了该该区域的的房地产产业呈现现出勃勃勃生机。区区域内商商品住宅宅的建设设品质、销销售价格格、销售售量都有有了明显显的提升升。（7） 土地拍卖卖制度对对我

19、市房房地产市市场产生生两方面面的影响响：土地资资源将逐逐渐向有有实力的的开发商商集中8月1日日，国土土资源部部颁布的的招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定，协协议出让让国有土土地使用用权规定定正式式实施。规规定重重申，商商业、旅旅游、娱娱乐和商商品住宅宅等经营营性用地地，一律律不得以以协议方方式出让让。由于招标标拍卖挂挂牌出让让方式的的市场化化程度更更高，竞竞争相对对更为激激烈。在在市场调调节作用用下，土土地资源源实现了了市场价价值的最最大化，为为取得土土地开发发权，开开发商需需要付出出更高的的土地成成本；在在取得土土地的使使用权后后，开发发商还必必须对项项目地块块周边宏宏观、微微观

20、环境境进行深深入研究究分析，在在遵循总总体规划划设计条条件的前前提下，力力求充分分挖掘地地块的自自身优势势，实现现土地开开发的最最优化。因因此，开开发商还还必须具具有高水水平的专专业人才才。土地地资源必必须向优优势开发发商集中中。土地拍拍卖制度度从源头头上阻断断烂尾楼楼的产生生由于土地地拍卖制制度的实实施，拿拿到地块块的开发发商都有有强大的的经济实实力和严严密的项项目开发发流程，项项目的顺顺利完成成有了保保证，不不容易造造成烂尾尾。市政政府通过过控制土土地供应应量，从从源头调调节市场场上的房房产供应应量，引引导房地地产业健健康有序序发展，也也防止了了烂尾楼楼的产生生。（8） 消费者维维权意识识

21、强烈随着我国国市场经经济的发发展成熟熟，国民民法律意意识的增增强，房房地产市市场的规规范，消费费者买房房经验的的积累，在在购买房房产的过过程中，消消费者为为保护自自身利益益，购买买行为比比以往更更理智，在在签订购购房文书书时表现现出的维维权意识识空前强强烈。 小结：目目前珠海海房地产产市场处处于良性性循环状状态，在在商品住住宅的交交易中，供供求关系系开始发发挥价格格杠杆的的作用。消消费者购购房行为为变得更更加理智智，作用用于开发发商必须须制造以以某细分分市场消消费者需需求为中中心的高高品质产产品，才才能保证证项目销销售顺畅畅。3目前前珠海住住宅产品品发展特特征（1）珠珠海住宅宅的总体体成效抱抱

22、歉价无无疑是稳稳中有升升，但作作为市场场主体的的各个楼楼盘在市市场上的的表现各各异。整整体价格格上升主主要得益益于城中中旧村改改造新推推楼盘的的素质较较早期产产品有了了质的飞飞跃，而而一些产产品设计计落后的的楼盘价价格则往往下调。 （22）产品品发展特特征户型创创新是成成为竞争争焦点综观中国国房地产产发展水水平较高高的广州州、深圳圳等城市市，市场场竞争大大致经历历了“地段户型环境服务管管理文化生生活方式式”等几个个阶段。珠珠海则可可以借鉴鉴先进地地区的成成熟经验验，快速速成长，并并形成跳跳跃式的的发展。珠珠海房地地产现时时的竞争争已从过过去单纯纯强调地地段过渡渡到以户户型、环环境为重重心的设设

23、计阶段段，甚至至服务和和文化生生活方式式也成为为一些楼楼盘重要要的卖点点，海怡怡湾畔、华华发新城城、五洲洲花城相相继启动动加快了了这一进进程。近期珠海海住宅市市场竞争争的焦点点在户型型设计方方面，一一些创新新户型设设计，极极大的吸吸引了消消费者的的眼球，并并有效地地刺激消消费者的的需求。户型设计计楼 盘盘阳光花房房岭南世家家、华南南名宇、五五洲花城城、锦绣绣柠溪二二期三错层华南名宇宇、南厦厦丰泽园园坡屋顶鸣翠谷、银银石雅苑苑小复式西海名苑苑跃式君怡花园园、岭南南世家、华华南名宇宇、美丽丽湾等TOWNNHOUUSE美丽湾、海海怡湾畔畔、旭日日湾园林绿绿化开始始受重视视珠海早期期楼盘的的园林绿绿化

24、设计计很粗糙糙，随着着海怡湾湾畔以其其出色的的园林环环境吸引引了大批批的消费费者后，打打造成精精品适应应市场，已已成为开开发商的的实际行行动要求求，很多多发展商商不惜重重金聘请请国内外外著名的的专业公公司进行行规划和和环境设设计。可可以预见见，未来来珠海将将涌现一一批素质质有大飞飞跃的精精品楼盘盘。珠海部分分楼盘园园林绿化化情况表表楼 盘绿化率特 色设计公司司海怡湾畔畔50%大型人工工湖贝尔高林林美丽湾65%架空、组组团绿化化美国EDDSA凤凰花园园40%中庭大型型水景泳泳池旭日湾50%亚热带活活水园林林岭南世家家55%岭南风格格新加坡AAEP春泽名园园45%立体绿化化、水景景罗麦庄马马、贝尔

25、尔高林五洲花城城41.33%大型人工工湖、组组团园林林美国泛亚亚易道华发新城城65%1.2公公里河景景公园、水水景贝尔高林林香都三三好名苑苑50%泰式园林林、SPPA美国宾士士奈宝地康泰泰48.55%架空、组组团绿化化美国泛亚亚易道棕榈假日日50%亚热带风风情、水水景贝尔高林林外立面面越来越越丰富屋顶做为为建筑的的一部分分，长期期以来被被冷落，早早期珠海海旧式楼楼房的屋屋顶呆板板乏味，毫毫无美感感可言，城城市住宅宅出现了了大批被被人们戏戏称为“火柴盒盒”式的住住宅楼，屋屋顶是统统一的“一刀切切”。而在在其功能能上，往往往只是是为了最最原始的的防水、隔隔热功能能。随着着人们生生活水平平的提高高，

26、房地地产行业业日益蓬蓬勃，人人们对住住宅的需需求不再再简单的的停留在在原始功功能上，楼楼盘的美美观、舒舒适、整整体外型型也日渐渐成为人人们选择择居住环环境的一一个重要要因素，而而屋顶的的形式与与线条，色色彩和质质感，昭昭示着整整体楼宇宇的生机机与魅力力，并直直接关系系到城市市天际轮轮廓的形形成和景景观，被被称为第第五立面面的屋顶顶，已经经越来越越被重视视。物业管管理向专专业化、市市场化发发展作为房地地产开发发的后续续环节，物物业管理理越来越越为广大大购房者者所重视视，并成成为物业业保值、增增值的重重要因素素。现时时珠海物物业管理理存在较较多问题题，如法法规不够够健全，住住宅小区区规模偏偏小直接

27、接导致物物业管理理公司管管理成本本高、效效益差、建建管不分分，水平平低下等等。市场场发育程程度的不不高使机机会突显显，凤凰凰花园、海海怡湾畔畔、粤海海国际等等一批物物业管理理优秀的的楼盘大大受追求求高品质质生活人人士的欢欢迎。因因此越来来越多的的楼盘从从开盘之之时起就就开始聘聘请知名名的专业业物业管管理公司司进行管管理或作作顾问，从从而提升升楼盘的的附加值值。珠海楼盘盘聘请知知名物业业公司情情况表物业管理理/顾问问楼 盘盘戴德梁行行君怡花园园、旭日日湾、凤凤凰花园园中海物业业粤海国际际、海愉愉半岛、南南厦丰泽泽园、五五洲花城城葆力物业业岭南世家家、鸣翠翠谷、春春泽名园园、彩园园格力物业业岭南世

28、家家、园林林熙郡华发物业业华发新城城、嘉园园、绿洋洋山庄、翠翠景花园园、丽景花园园、美景景花园三好物业业阳光都市市、阳光光地带、南南厦丰泽泽园二、 老香洲区区域房地地产市场场分析本项目位位于老香香洲南坑坑板块，故故看重分分析南坑坑区域，同同时，为为了准确确研究项项目周边边在建在售售楼盘的的特征，将将研究范范围扩大大到老香香洲柠溪溪区域。1 价格分析析楼盘名称锦绣柠溪溪二期朗晴居二二期岭南世家家一期钰海名门门南厦丰泽泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村村三期恒翠山庄庄吉宁山庄住宅均价价（元/m2）3500031500330003500030500325003300032600368003800037

29、000二手楼均均价（元元/m2）32000-3300035000380003150035000（1）普普通户型型最高均均价38800元元/m2，最低低均价330500元/mm2。均价价较高的的恒翠山山庄、吉吉宁山庄庄、银桦桦新村三三期、锦锦绣柠溪溪为在建建在售楼楼，其余余均价较较低楼盘盘销售周周期大多多为20001-20003年，目目前已基基本售磬磬，符合合目前珠珠海楼价价有所上上涨的言言论。（2）恒恒翠山庄庄与吉宁宁山庄属属柠溪区区域，两两者的综综合素质质相近，但但恒翠山山庄工程程进度目目前已全全部封顶顶，20004年年7月交交楼。吉吉宁山庄庄工程进进度到二二楼封顶顶。 （33）银桦桦新村三

30、三期与本本项目同同属老香香洲南坑坑板块。其其户型中中1711-1774m2 366套（除除复式）占占总套数数的222%，669-887 mm2 522套占总总套烽的的32%，955-1119 mm2 744套占总总套数446%。单单从户型型特征比比较，二二次置业业比例较较本项目目大，买买家支付付能力较较强，并并且与银银桦新村村一期、二二期相邻邻，具备备良好的的居住氛氛围，成成为提升升均价的的有利因因素。 （44）银桦桦新村三三期工程程进度未未到地面面，但销销售率660 %，是由由于：a 银桦新村村一期、二二期的住住户，为为三期的的潜在客客户，习习惯在银银桦新村村社区居居住，换换房的二二次置业业

31、者或为为子女、老老人另买买一套住住宅分开开居住的的客户，自自然选择择银桦新新三期。b 银桦新村村三期属属20003年解解冻项目目，在城城中村改改造关就就进行了了规划和和一定渠渠道的推推广，积积累了一一定数量量的客户户。c 银桦新村村三期接接受认购购的时期期，老香香洲南坑坑板块各各小区基基本售磬磬，可售售住宅数数量较少少，为该该板块住住宅供应应的空档档期。（5）阳阳光地带带二手楼楼均价达达35000-336000元/ m2，是由由于：a 阳光地带带属中等等规模项项目，具具有泳池池等一定定的配套套设施。b 小区园林林绿化较较好，居居住环境境优美。c 小区物业业管理良良好，提提升小区区品质。d 买家

32、大多多为二次次置者，支支付能力力较强。e 项目在销销售推广广过程中中已形成成较好口口碑。f 为刚入伙伙的新住住住宅小小区。2 面积分析析小面积统统计表（见见附表一一）。小结：1000-1660平方方米面积积范围内内的户型型所占总总量比例例最高，达达到622.8%，显示示在可比比楼盘中中以这一一面积范范围的户户型为绝绝对主力力，与老老香洲大大多楼盘盘针对二二次置业业者量身身定作密密不可分分。30-70平平方米的的小面积积户型占占总量的的比例为为22%，数量量较少，从从实地调调研中各各楼盘小小面积户户型普遍遍畅销，一一经推出出，便被被抢购，由由此可见见，老香香洲中小小面积户户型市场场需求量量较大，

33、供供应量偏偏少，市市场需求求旺盛。3 户型分析析（1）户户型统计计表（见见附表二二）。（2）分分析：三房户户型在本本项目周周边楼盘盘中为主主力户型型，共221066套，占占调查楼楼盘各类类户型总总套数的的44.2%，四四房户型型为次主主力户型型，共8892套套，占调调查楼盘盘各类户户型总套套数的118.77%。二房户户型在本本项目周周边楼盘盘各类户户型总套套数中所所占份额额中等，比比例为220%销销售速度度较快。一房、五五房以上上及复式式户型在在本项目目周边楼楼盘中份份额较小小，三种种户型合合计占116.77%。（3）小小结：周边在在售楼盘盘以供应应三房、四四房为主主，其它它户型供供应总量量相

34、对较较少。一房、三三房销售售率高，二二房次之之。一房、二二房为供供应量较较少，但但市场需需求较大大。本项目目一房占占12.9%，二二房占338.44%，三三房占336.66%的定定位迎合合市场需需求，为为销售的的有利因因素。4外立立面分析析楼盘名称锦绣柠溪溪二期朗晴居二二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村村三期恒翠山庄吉宁山庄外立面风风格现代式现代式中式中式现代式现代式现代式现代式现代式现代式现代式（1）除除岭南世世家一期期、钰海海名门外外立面为为中式风风格，带带坡屋顶顶，其余余均为现现代式风风格，楼楼顶设飘飘盖。（2）现现代风格格楼盘颜颜色多采采用白色色系列或或浅

35、黄色色配蓝色色、橙色色线条，总总体追求求简洁、时时尚。5物业业管理分分析楼盘名称锦绣柠溪溪二期朗晴居二二期岭南世家家一期钰海名门南厦丰泽泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村村三期恒翠山庄吉宁山庄物管公司葆力物业葆力物业格力物业发展商三好物业三好物业发展商葆力物业葆力物业发展商发展商 上述述11个个项目有有7个聘聘请了专专业物业业管理公公司，证证明发展展商意识识到珠海海买家越越来越重重视小区区的物业业管理，而而且物业业管理水水平是提提升小区区品质，促促进销售售的重要要条件。小 结结：以上楼楼盘中，目目前在售售楼盘的的均价较较20001-220033年销售售的楼盘盘价格有有所上涨涨，20001-200

36、03销售售的楼盘盘目前在在三级市市场的价价格比原原来上升升1000-2000元/m2。1000-1660 mm2面积占占所有项项目总套套数的662.88%，330-770 mm2面积只只占222%，为为市场供供应空档档。周边在在售楼盘盘以供应应三房、四四房为主主，其它它户型供供应总量量相对较较少，但但市场需需求较大大。周边楼楼盘外立立面风格格大多以以现代风风格为主主，个别别楼盘设设计中式式风格。与与周边其其它物业业比较，简简洁、时时尚的现现代风格格易于使使楼盘脱脱颖而出出。项目周周边楼盘盘64%聘请专专业物管管公司实实行封闭闭式智能能化管理理。迎和和客户需需求。项目周周边楼盘盘只有岭岭南世家家

37、聘请新新加坡AAEP园园林设计计公司进进行园林林规划，其其余楼盘盘未聘请请专业公公司，但但都较以以往重视视园林规规划，小小区园林林设水景景、架空空层等。项目周周边楼盘盘所在老老香洲生生活便利利，配套套齐全，项项目自身身配套较较简易。锦锦绣柠溪溪、岭南南世家一一期设有有简易会会所，锦锦绣柠溪溪、阳光光地带、紫紫荆豪庭庭设有游游泳池。第二部分分：项目目分析 一、项项目概况况1总用用地面积积：1220711.522m22总建建筑面积积：3004244.966 m23住宅宅总建筑筑面积：267718.86 m24 商铺总建建筑面积积：24473.9 mm25 车位：1119个个6 容积率：2.5527

38、 密度：330.66%8 绿化率：38.6%9 住宅总套套数：3310套套10商商铺总套套数：225套11架架空层：8900 m2二、住宅宅设计分分析 1平平面结构构：一房房（433.388 m2），440套，占占总套数数的122.9%，占住住宅总建建筑面积积的6.49%； 二房房（722.500-766.188m2），1120套套，占总总套数的的38.7%，占占住宅总总建筑面面积333.422%； 其中中：955.522-1004.007m2的966套，占占三房总总套数的的84%； 四房房（1227.226 mm2）277套，占占总套数数的8.7%，占占住宅总总建筑面面积的112.885%；

39、 复式式（1445.440-1177.68 m2）9套套，占总总套数的的2.99%，占占住宅总总建筑面面积的55.355%。 分析：一房、二二房的总总套数占占住宅总总套数的的51.6%，而而总面积积占住宅宅总建筑面积积的399.922%；三房、四四房、复复式的总总套数占占住宅总总套数的的48.4%，而而总面积积占住宅宅总建筑筑面积的的60.08%。 2朝朝向分析析： 南向1110套套，占住住宅总套套数的335.448%，占占住宅总总建筑面面积的442.99%； 西向及及西北向向1200套，占占住宅总总套数的的38.71%，占住住宅总建建筑面积积的300.488%； 东向、东东西向及及东北向向8

40、0套套，占住住宅总套套数的225.881%，占占住宅总总建筑面面积的29.229%。 分析：项目整整体规划划优良，南南向房占占住宅总总套数的的35.48%，总面面积的 42.99%；虽然西西向房占占住宅总总套数的的38.71%，但占占住宅总总建筑面面积的330.448%。3户型型特征分分析： （11）一房房二厅一一厨一卫卫双阳台台： 建筑面面积433.388 m2，套内内面积441.999 mm2 该该户型设设计合理理，实用用率达996.88%。虽虽然为小小面积一一房住宅宅，但功功能齐全全，使用用方便。整整体布局局紧凑，主主阳台设设于客厅厅一角，使使室内交交通与使使用功能能巧妙结结合。 （22

41、）二房房二厅一一厨一卫卫双阳台台：建筑面积积72.50-76.18 m2，套内内面积770.559-774.779 mm2 该该户型为为两房住住宅的经经典设计计。整体体布局动动静分区区，干湿湿分离。客客厅与餐餐厅空间间连通，但但功能区区分明显显。活动动区与两两厅的使使用功能能及休息息区的门门厅融为为一体，简简洁、实实用。卧卧室内连连通一侧侧的大飘飘窗及转转角飘窗窗，加大大了卧室室的采光光面，为为该户型型增加了了亮点。（3）三三房二厅厅一厨二二卫双阳阳台： 建筑面面积955.522-1119.995 mm2，套内内面积993.661-1117.92 m2 该该户型建建筑面积积1022.166 m

42、2，较难难得的是是客厅面面宽四米米，主卧卧室面宽宽3.66米，宽宽大舒适适，方正正实用。动动静分区区，使休休息，会会客互不不干扰，湿湿区相对对集中。主主卧开门门正对休休息区通通道，而而非休息息区一侧侧，缩短短了室内内交通面面积，客客厅、主主卧及客客卧朝南南，把朝朝向优势势发挥到到最大化化。合理理的设计计，使住住宅的使使用功能能增强，连连通一侧侧的大飘飘窗，主主卧洗手手间面积积达6 m2多等，都都是该户户型的亮亮点。 （44）四房房二厅一一厨二卫卫双阳台台： 建筑面面积1227.226 mm2，套内内面积1123.02-1255.222 m2 入户花花园是该该户型最最大的亮亮点。入入户花园园面积

43、达达17.1 mm2，花园园入口及及客厅入入口基本本位于一一侧，使使入户花花园真正正成为主主人享受受生活的的空中花花园，而而非入户户通道或或阳台。室室内布局局充分考考虑主人人的人性性化要求求和心理理需求，如如：客厅厅面宽44.5米米，主卧卧面宽33.8米米，主卧卧洗手间间4.332 mm2等。客客厅转角角大飘窗窗，卧室室转角飘飘作，主主卧设法法式小阳阳台，最最大程度度增加采采光面，为为住宅增增添了亮亮点。一一间小卧卧设于餐餐厅一侧侧，7.5 mm2的面积积可做工工人房、书书房、娱娱乐室、客客房，是是名符其其实的式式功能房房。 小结：本本项目户户型结构构设计合合理实用用，在遵遵循传统统经典设设计的基基础