小区物业完整投标书23611.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第一章 符合政策法规的管理整体设想及策划东河嘉园小区地理位置优越，预期景观理想，楼盘定位高端，硬件品质一流，在未来物业管理配置上应有相应配备，并留有上升的空间，小区管理整体设想与策划也应体现超前的思维和理念，遵循安全可靠、保障有力、清洁环保、合理运行、节能降耗、保值增值的原则，对本项目所涉及的管理重点及关键控制点作出以下响应。一、高标准准、高水水平管理理的措施施（一）规范范管理，健健全制度度本项目硬件件设施先先进，智智能化系系统集成成度较大大，定位位的客户户

2、群对物物业管理理预期较较高，这这必然要要求物业业管理要要走专业业化、规规范化、科科学化的的道路。为为了实现现专业化化、规范范化、科科学化管管理，首首先必须须从基本本制度建建设入手手，导入入ISOO90001：220000（质量量管理体体系）的的要求，严严格实行行管理制制度化、工工作程序序化、服服务规范范化、质质量标准准化、培培训考核核系统化化。强化化过硬的的工作作作风，要要求全员员体现出出一流的的服务意意识、质质量意识识、成本本意识、创创新意识识，制定定出适合合本项目目特点的的一整套套完善的的控制程程序、运运作流程程，并在在实际工工作中持持续改进进，提高高可操作作性，保保证本项项目可靠靠运行。

3、（二）加强强员工法法制教育育、依法法执勤本项目市场场定位较较高，预预计业主主素质也也较高，有有较强的的法律意意识，物物业管理理员工要要有清醒醒认识，保保护好业业主合法法权益是是我们的的责任和和义务，所所以对我我司员工工有必要要进行长长期不懈懈地系统统地法制制教育，同同时纳入入个人考考核，使使每个员员工都明明白依法法执勤的的重要性性。具体做法：定期开开展普法法教育，进进行典型型案例分分析，并并结合公公司整体体培训计计划，纳纳入培训训考核体体系。教教育内容容主要分分为以下下几方面面：党的的政策方方针、法法律法规规、思想想道德教教育；公公司规章章制度和和企业理理念教育育、现代代化企管管理知识识教育、

4、职职业道德德与服务务礼仪教教育、文文化基础础知识教教育、员员工服务务意识、安安全意识识、保密密意识教教育。主主要方式式的跟班班培训：对抽调调到东河河嘉园小小区项目目的工作作人员先先进行强强化培训训，熟悉悉当地的的物业管管理法律律法规，树树立服务务意识、保保密意识识、安全全意识。在在本地招招聘的员员工由公公司总部部派专人人现场进进行强化化教育，一一边进行行岗位培培训教育育，一边边下到各各岗位进进行跟班班学习，熟熟悉管理理环境，达达到入驻驻即进入入严谨的的工作状状态的要要求。（三）建立立灵活的的客服机机制，最最大限度度满足客客户需求求设置专线服服务电话话，受理理各种服服务需求求和业户户投诉，推推行

5、首问问责任制制，严格格信息反反馈处理理，做到到事事有有记录，件件件有结结果，主主动适应应业户的的特性需需求，及及时调整整运行工工作时间间以配合合需求，保保证最大大限度的的满足客客户需求求。（四）推行行电脑网网络化和和内部办办公自动动化管理理全面实现电电脑网络络化和办办公自动动化管理理，在物物业服务务中心内内部建成成局域网网并与公公司之间间建立网网络互联联，安装装先进的的物业管管理和财财务管理理软件。对对日常管管理事务务和财务务收支状状况即时时响应，并并按法规规规定定定时公布布费用使使用情况况，实现现区内信信息无障障碍交流流，通过过电脑化化管理，提提高工作作效率，使使服务水水平得到到提升。（五）

6、加强强总部人人力支持持，形成成人才资资源共享享充分利用总总公司及及本物业业项目现现有各类类专业人人员的技技术优势势，依托托人力资资源可共共享性来来满足短短期大型型保养维维修的集集中技术术需求，确确保维修修养护的的质量并并最大限限度的降降低本项项目管理理的运行行成本。如如在技术术改进或或大型维维修方面面,总公公司将派派出技术术专家组组对专项项问题进进行技术术诊断,制订详详尽的整整改措施施,编制制实施方方案后，交交由分公公司具体体实施。本本部将定定期安排排本部专专业人员员对分公公司相关关人员进进行全方方位的培培训与工工作指导导，并定定期对分分公司的的工作进进行考核核、检查查、督导导，对出出现的各各

7、类问题题进行研研讨，拟拟制解决决方案，有有效保证证公司整整体管理理工作的的一致性性。（六）建立立素质优优良的员员工队伍伍要实现我们们在本次次物业管管理中的的各项承承诺，最最关键地地在于员员工的整整体素质质，人的的因素决决定一切切。物业业服务中中心日常常运作中中的一项项工作重重点就是是保证我我司用人人机制的的有效推推行，我我们坚持持德才兼兼备的原原则，让让具有真真才实学学的人担担当重任任，对员员工实行行动态管管理，明明确各岗岗位责任任制及通通过对各各岗位的的指标考考核管理理，引入入和强化化竞争机机制，实实行优胜胜劣汰，并并通过持持续不断断地培训训和考核核来保证证队伍的的素质。在物业管理理实施过过

8、程中，我我们力求求挑选和和培养一一批“政政治过硬硬、业务务精良”的的有志之之士充实实到员工工队伍中中来，充充分发挥挥员工的的各项优优势，同同时对员员工实施施科学培培训，规规范管理理，并为为表现出出色的员员工不断断提供高高层次培培训、加加薪、升升职等激激励措施施，以保保证员工工队伍的的素质优优良。（七）公开开工作环环节，全全程服务务实现目目标管理理物业服务中中心公开开各项办办事制度度，工作作职责、工工作流程程；向业业主承诺诺服务内内容和公公开服务务标准；各项收收费公开开。物业业服务中中心加强强管理服服务全程程控制，对对各个层层面执行行服务和和操作进进行指导导，检查查和查出出基层服服务质量量上存在

9、在的问题题，任何何环节、时时间发现现问题，立立即落实实整改。不不断完善善和提高高质量体体系的运运行标准准，实现现物业服服务中心心的服务务质量目目标。（八）加强强内部考考核与建建立业主主对服务务质量的的评议监监督机制制公开物业服服务中心心人事考考核及对对服务质质量引进进监督机机制：我我司除了了实行内内部员工工考核监监督，还还要将物物业服务务中心主主要岗位位人员置置于该项项目业主主使用人人的考核核监督之之下，定定期公布布考核结结果，定定期收集集业主评评议监督督意见，对对不能胜胜任工作作人员，及及时予以以撤换。二、日常物物业管理理的承诺诺与措施施（一）各项项日常物物业管理理工作的的管理1、提供管管理

10、服务务标准执执行江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准。2、实现过过程，执执行ISSO90001：20000质量量管理体体系，以以作持续续改进，不不断提高高服务质质量。3、针对各各项工作作的性质质，编制制具有实实操性的的作业指指导书，确确保日常常工作得得到指引引。（二）公共共服务1、接待（1）“以以顾客关关注为焦焦点”作作标准，实实行“首首问责任任制”。（2）设置置职能部部门-客户户服务中中心、服服务专线线电话。（3）佩戴戴统一标标志，仪仪表端庄庄、大方方，衣着着整洁，对对待住户户表情自自然和蔼蔼、亲切切。（4）接待待时主动动、热情情、规范范；迎送送接待业业主(使使用人)时，用用语准确确，称呼呼

11、恰当，问问候亲切切，语气气诚恳，耐耐心细致致（5）一视视同仁；使用文文明用语语，不应应使用服服务忌语语。2、值守（1）提供供24小小时值班班服务，受受理住户户的投诉诉、意见见征询反反馈、缴缴费、零零星报修修、信报报收发、业业户档案案建立及及保管等等事务。（2）对业业主（使使用人）的的报修与与求助应应耐心细细致，对对收费项项目及时时说明服服务标准准、服务务方式、收收费标准准等事项项，征求求业主（使使用人）的的意见。（3）编制制完善的的值班制制度和交交接班制制度，各各项工作作有记录录。（4）不定定期走访访住户，加加强与其其进行沟沟通；策策划社区区各种文文化活动动，丰富富小区的的日常生生活；不不断地

12、了了解及满满足其合合理需求求。3、服务时时限（1）一般般情况维维修故障障处理：接到报报修任务务时，维维修人员员一般在在15分分钟内赶赶到现场场进行维维修。当当因维修修任务繁繁忙、电电梯故障障或人手手不足等等其他原原因时，会会事先致致电业户户预约或或说明情情况，但但也不会会超过330分钟钟赶到现现场维修修。（2）紧急急维修故故障处理理：接到到报修任任务时（如如跑水、漏漏电、停停电、供供暖设备备、漏水水等），维维修人员员立即放放下手上上其他工工作，并并在100分钟内内赶到现现场进行行维修。（三）超前前性、创创造性、全全方位服服务的意意识我司长期从从事物业业管理服服务行业业，在长长期的服服务实践践中

13、，主主动借鉴鉴行业先先进的服服务理念念，不断断学习总总结，并并结合国国内客户户的传统统风俗和和需求特特点，面面对新世世纪国内内物业管管理服务务市场飞飞速发展展的大环环境，具具体到本本项项目目，我司司提出以以下若干干具有超超前性、创创造性、全全方位的的服务意意识1、零干扰扰服务：就是我我们在提提供服务务的时候候，避免免干扰客客户的正正常活动动，既与与客户保保持物理理上的距距离，又又要适时时提供客客户需求求的服务务，我们们称之为为服务的的隐性化化，这充充分体现现了以客客户需求求为关注注焦点，从从中突显显出客户户的尊贵贵。本项项目服务务的客户户主要是是有一定定社会地地位的来来自社会会各层面面的人士士

14、，由于于个人隐隐私的保保密性和和怕干扰扰性，更更要求服服务提供供商具有有“零干干扰服务务”的意意识和解解决好服服务与干干扰矛盾盾的能力力。在用户正常常上班时时间以外外完成所所有公共共部位的的清洁工工作，确确保不会会因清洁洁使地面面湿滑造造成行走走不便。用用户正常常上班时时，清洁洁员在所所辖清洁洁范围内内不断巡巡视保洁洁，发现现问题及及时处理理，不能能因保洁洁而影响响和干扰扰用户正正常工作作。在保证用户户正常工工作的前前提下，对对会妨碍碍用户的的维修保保养工作作，一律律安排在在用户正正常上班班时间以以外（突突发事件件需紧急急处理的的情况除除外），住住宅小区区二次供供水池清清洗、给给排水、强强电设

15、备备设施的的维修保保养等工工作通常常安排在在凌晨11点至44点。同同时，在在维修保保养工作作中，维维修人员员必须先先做好维维修区域域防护及及警示等等措施后后，方可可进行工工作，维维修完毕毕，立即即清理现现场，以以避免造造成污染染和给用用户带来来不便。最最大限度度地为业业主提供供一个舒舒适、安安静、无无干扰的的生活环环境是我我们所追追求的目目标。2、零距离离沟通：主动与与客户沟沟通，在在心理交交流与服服务需求求上做到到零距离离，想客客户所想想，急客客户所急急，与客客户的需需求愿望望保持同同步，另另一方面面在接受受客户意意见建议议的时候候，让客客户感受受到我们们善解人人意，值值得信赖赖的真诚诚。我

16、司司将遵循循“自信信互尊、相相互理解解、双向向双赢”的的原则与与客户沟沟通，做做到与业业户心与与心的交交流、沟沟通，让让业户无无时无刻刻不感觉觉到我们们细致、周周到的服服务，真真正做到到与业户户成为朋朋友。当当业户以以我们的的工作产产生质疑疑与误解解时，我我们应采采取积极极的态度度，通过过真诚的的沟通、耐耐心细致致的工作作，消除除业户与与我们的的隔阂，拉拉近我们们的距离离，使我我们的服服务管理理工作得得到业户户的理解解与支持持。3、零盲点点服务：就是提提供全方方位覆盖盖的服务务，通过过分析项项目服务务关键点点，确定定出服务务关键点点并对其其加强服服务的提提供，同同时也不不能忽视视非关键键点的服

17、服务，并并在内部部管理上上主动确确定出容容易忽略略的非关关键点，通通过循环环监测保保证服务务的“零零盲点”。在物业服务务管理上上，我们们在关注注重点区区域工作作的同时时，从不不忽略那那些在工工作中不不易引起起重视的的细小环环节，如如地下污污水井、阴阴井、管管网的清清理疏通通工作，屋屋檐上、天天花内的的清理工工作等，使使红线内内的所有有管理区区域都处处在整体体管理状状态中。在在企业内内部管理理运行方方面，对对一些容容易忽视视的问题题，如日日常工作作记录是是否及时时、准确确，详实实，员工工餐厅饭饭菜质量量及调换换频次等等细小的的问题，全全面纳入入到我们们管理视视线之内内，并实实行全方方位的保保安监

18、控控措施，保保证无控控制盲点点，做到到“零盲盲点服务务”。第二章 人员配配备一、人员配配备二、物业管管理人员员要求（一）项目目经理须须是本单单位的在在职职工工，具有有全国物物业管理理从业人人员岗位位证书、大专以上上学历、近两年年内没有有被物业业管理主主管部门门处罚的的证明和和一年及及其以上上独立承承担与本本项目类类似的物物业管理理经验知知识面广广，专业业技能熟熟练，有有较强的的组织领领导能力力和协调调能力，年年龄433周岁。（二）部门门主管须须大专以以上相关关学历，对对自己的的岗位，要要有二年以上上相关工工作经验验，从事事专业的的需有三三年以上上工作经经历，专专业对口口，年龄龄45周岁岁以下，

19、有有一定的的组织管管理能力力和协调调能力。（三）安保保员：男男性，445周岁以以下，高高中以上上文化，一一年以上上物业管管理安全全工作经经历。身身体健康康，责任任心强，体体态良好好，接受受过安全全保卫或或相关训训练，熟熟悉相关关法律法法规，掌掌握基本本安全保保卫技能能，思想想品质好好，作风风正派，无无不良记记录，五五官端正正，退伍伍军人最最佳。（四）清洁洁管理员员：高中中以上学学历，两两年以上上清洁管管理工作作经历。（五）绿化化管理：高中以以上学历历，两年年以上绿绿化管理理工作经经历，有有园林绿绿化经验验最佳。（六）保洁洁员：550周岁岁以下，初初中以上上文化，具具有一年年以上物物业保洁洁服务

20、工工作经历历，有吃吃苦耐劳劳精神。（七）以上上所有人人员均须须有健康康证，无无重大疾疾病和传传染病，诚诚实守信信，责任任心强。第三章 物业管管理维护护的承诺诺及措施施一、物业管管理基本本服务标标准及原原则（一）公共共服务1、接待和和值守按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）执执行。2、服务时时限按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。（二）房屋屋、共用用设施、设设备维护护与管理理1、巡检和和装修管管理按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。2、油漆粉粉饰按江

21、江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）五五级执行行。3、给水设设施按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）五五级执行行。4、排水设设施按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）二二级执行行。5、供配电电系统按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）执执行。6、弱电系系统按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。7、避雷接接地系统统按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）

22、执执行。8、电梯运运行与管管理按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。9、道路、停停车场（车车棚、车车库）及及配套设设施按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。（三）清洁洁管理1、共用楼楼道保洁洁按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）三三级执行行。2、电梯及及电梯厅厅保洁按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。3、共用卫卫生间保保洁按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）三三

23、级执行行。4、停车场场、共用用车库或或车棚保保洁按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。5、道路清清洁按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）五五级执行行。6、标识、宣宣传牌、雕雕塑、信信报箱保保洁按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）五五级执行行。7、绿化带带保洁按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。8、休闲、娱娱乐设施施保洁按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执

24、行行。9、门卫、岗岗亭、监监控探头头保洁按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。10、垃圾圾桶、果果皮箱按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。11、垃圾圾收集与与处理按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）三三级执行行。12、卫生生消杀按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。（四）园林林绿化养养护与管管理1、草坪按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行

25、。2、园林树树木按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）三三级执行行。3、花坛按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）三三级执行行。4、假山、亭亭、廊、雕雕塑等建建筑小品品按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。5、人工湖湖、喷水水池按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）三三级执行行。（五）安全全防范1、人员组组织按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）四四级执行行。2、门卫按按江苏苏省住宅

26、宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）五五级执行行。3、巡逻按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）五五级执行行。4、紧急事事故反应应按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。5、其他防防范措施施按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。6、交通、车车辆管理理按江江苏省住住宅物业业管理服服务标准准（DDB322/T5538-20002）执执行。7、消防按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）执执行。（六）档案

27、案资料按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）执执行。（七）专项项服务按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）执执行。（八）特约约服务按按江苏苏省住宅宅物业管管理服务务标准（DDB322/T5538-20002）执执行。二、物业管管理其他他服务标标准要求求本物业服务务管理区区域内的的相关服服务标准准参照本本地区普普通住宅宅物业管管理服务务五档标标准相对对应的各各类服务务要求，并并以此为为基础。本本招标文件件中，对对同一服服务如出出现不同同标准或或要求，以以更严一一级的为为最终标标准。（一）综合合管理服服务要求求1、有义

28、务务协助房房管、公公安、社社区等政政府主管管部门或或机构做做好物业业管理区区域内的的相关工工作。2、有完善善的业主主资料及及社区服服务管理理相关台台帐，住住用户档档案（一一户一档档）。3、对物业业管理区区域的管管理和相相关事宜宜的处理理，有相相对完善善的服务务合同约约定。4、对治安安防范、消消防、环环保、洪洪涝、雨雨雪、停停电、停停水、断断气、雷雷电袭击击及其他他突发性性事件，有有相对完完善的组组织机构构和应急急预案，在在需向上上级部门门反映时时并有及及时反映映的义务务。5、协助业业主每年年进行一一次房屋屋安全普普查和房房屋完好好等级评评定，保保证房屋屋完好率率达到995%。6、房屋外外观整洁

29、洁、完好好，外墙墙面砖、涂涂料等装装饰材料料无脱落落、无明明显污迹迹。7、依法制制止违反反规划的的私搭乱乱建及出出店经营营等违规规现象，在在需向上上级部门门反映时时并有及及时反映映的义务务。8、封闭阳阳台统一一有序，色色调一致致，不超超出外墙墙面；除除建筑设设计有要要求，不不得安装装外廊及及户外防防盗网、晾晾晒架、遮遮阳蓬等等。9、空调安安装位置置统一，冷冷凝水集集中收集集，支架架无锈蚀蚀。10、房屋屋装饰装装修符合合规定，切切勿发生生危及房房屋结构构安全及及拆改管管线和损损害其他他业主利利益、侵侵犯相邻邻权的现现象。11、若接接受了有有关部门门委托，则则按规定定制定水水、电、气气、暖、通通讯

30、、宽宽带、有有线等各各项费用用的收缴缴办法。公公共部分分能耗由由中标人人按实向向相关业业主收取取。12、及时时按服务务合同的的约定对对房屋进进行维护护、管理理。13、协助助开发建建设单位位制订住住宅质量量保证书书、住宅宅使用说说明书、装装饰装修修管理规规定、小小区精神神文明公公约及临临时管理理规约等等各项涉涉及公众众利益的的制度。14、房屋屋及其共共用设施施设备等等设计、建建设、竣竣工验收收移交的的档案资资料齐全全，分类类成册，管管理完善善，查阅阅方便。其其中基础础资料必必须归档档的有：房屋总总平面图图、地下下管网图图、规划划批准文文件、房房屋竣工工和接管管验收资资料(包包括验收收证明、竣竣工

31、验收收单及土土建、水水暖、电电气、人人防、设设备竣工工图纸等等等)、公公共设施施的设计计安装图图纸和验验收合格格证明、规规划总平平面图、道道路规划划图、竖竖向规划划图、市市政设施施管网综综合规划划图、绿绿地规划划图以及及居住小小区的详详细规划划说明书书和环境境影响评评价书等等。15、使用用专业物物业管理理软件，中标人内部办公系统需要时应设立局域网。16、建立立业主/物业使使用人档档案、房房屋及其其配套设设施权属属清册，建建立权籍籍管理制制度，及及时了解解产权变变更情况况。房屋屋（含住住宅、商商业、公公寓及物物管等配配套服务务用房等等）和共共用设施施设备位位置、产产权、数数量及管管理现状状记录等

32、等。17、设有有服务接接待中心心，制订订为业主主服务的的基本要要求、入入住前的的准备工工作、入入住时的的服务措措施、入入住后的的接待制制度以及及特约服服务的具具体办法法，公示示24小小时服务务电话，报报修按双双方约定定时间到到达现场场，建立立健全完完整的报报修、维维修和回回访记录录，有完完善的业业务流程程。18、接待待与处理理业主投投诉在110分钟钟内必须须有反馈馈，原则则上处理理正常投投诉的时时间不超超过1小小时。19、对共共用设施施设备有有相应维维护、抢抢修、应应急业务务流程及及程序文文件。20、需业业主付费费才能享享受服务务的项目目及其收收费标准准应公布布上墙，倡倡导明明明白白消消费，接

33、接受业主主监督并并由其自自行选择择是否需需要及服服务类型型。21、每半半年进行行一次业业主满意意度调查查，每半半年更新新一次业业主/物物业使用用人档案案。22、物业业服务项项目经理理名单、联联系电话话、联系系方式、办办公地址址，应在在小区明明显位置置给予公公开。23、建立立财务公公开、监监督制度度，每半半年公开开一次物物业管理理公共服服务费收收支及维维修基金金使用账账目。24、建立立物业服服务回访访制度，每每年对业业主回访访、与业业主交流流不少于于4次。25、建立立健全以以下台帐帐：二期期前期开开办费用用使用清清单明细细、房屋屋数量、种种类、用用途分类类统计表表；居住住小区情情况表；房屋安安全

34、普查查记录；历年的的房屋完完好等级级评定记记录；大大、中、小小修和房房屋共用用部位检检修记录录；设施施设备运运行记录录；物业业管理维维修基金金提取和和使用记记录；物物业管理理服务费费的收缴缴和使用用记录；业主委委员会对对服务标标准的认认定意见见等。（二）房屋屋管理1、对房屋屋共用部部位进行行日常管管理和维维修养护护，检修修记录和和保养记记录齐全全。2、根据房房屋实际际使用年年限，定定期检查查房屋共共用部位位的使用用状况，若若需要维维修，属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；属属于大、中中修范围围的，及及时编制制维修计计划和住住房专项项维修资资金申请请使用计计划，向向相关主主管部门门提出报报告

35、与建建议，根根据其审审定，组组织维修修。3、每日巡巡查小区区房屋单单元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃等，做做好巡查查记录，并并及时维维修养护护。4、按照住住宅装饰饰装修管管理有关关规定和和临时管管理规约约要求，建建立完善善的住宅宅装饰装装修管理理制度，并并依法收收取保证证金。装装修前，依依规定审审核业主主/使用用人的装装修方案案，告知知装修人人有关装装饰装修修的禁止止行为和和注意事事项。每每日巡查查2次装装修施工工现场，发发现影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，及时时劝阻并并报告相相邻业主主和有关关主管部部门。5、对违反

36、反规划私私搭乱建建和擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告有有关主管管部门，确确保小区区内无违违章搭建建情况的的出现。包包括业主主至少不不能出户户安装防防盗窗，并并采取合合理措施施提供保保证。6、小区主主出入口口设有小小区平面面示意图图，各组组团、楼楼栋及单单元（门门）、户户有明显显标志，每每周检查查1次，损损坏能及及时修换换，缺失失及时补补充。7、每日对对社区活活动用房房、垃圾圾房、共共用厕所所巡检，发发现有损损坏现象象，分析析查找原原因并及及时维修修养护。8、每日察察看各类类物业外外墙，检检查是否否有影响响美观、损损坏、影影响居住住的情况况存在，及及时查找找原因和和维护。9、每

37、日对对电梯通通道、自自来水增增压泵房房、配电电房进行行检查，发发现有损损坏现象象，分析析查找原原因并及及时维修修养护。10、每66个月检检查清扫扫一次楼楼顶，并并清理雨雨水口及及其他积积淤。（三）共用用设施设设备管理理1、对共用用设施设设备进行行日常管管理和维维修养护护，尤其其是对电电梯等特特种设备备的维护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）。2、建立共共用设施施设备档档案（设设备台帐帐），设设施设备备的运行行、检查查、维修修、保养养等记录录齐全。3、及时完完成零星星维修任任务，维维修人员员在接到到报修后后20分分钟内达达到现场场，零星星维修合合格率1100%。4、对加压压供水泵泵站进行行

38、日常管管理和维维修养护护，确保保供水正正常。5、对电类类控制系系统及控控制柜进进行日常常管理和和维修养养护，确确保用电电安全、正正常。6、设施设设备铭牌牌齐全、标标志规范范，责任任人明确确；操作作维护人人员严格格执行设设施设备备操作规规程及保保养规范范；设施施设备运运行正常常。7、对共用用设施设设备定期期组织巡巡查，做做好巡查查记录，若若需要维维修，属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；属属于大、中中修范围围或者需需要更新新改造的的，及时时编制维维修、更更新改造造计划和和住房专专项维修修资金使使用计划划，向相相关主管管部门提提出报告告与建议议，根据据其决定定，组织织维修或或者更新新改造。8、

39、设备出出现故障障时，维维修人员员应在220分钟钟内达到到现场，排排除故障障一般不不过夜。9、做好共共用设施施设备的的防汛排排涝、防防冻、防防雷工作作，制订订共用设设施设备备的防汛汛、防冻冻、防雷雷等的应应急预案案措施。10、消防防设施设设备完好好，可随随时启用用，消防防应急通通道畅通通。11、设备备房包括括供水加加压泵房房保持整整洁、通通风，无无冒、滴滴、漏和和鼠害现现象。12、小区区主要道道路及停停车场交交通标志志齐全、规规范。13、对照照明设备备按规定定时间定定时开关关，每天天检查，发发现影响响使用功功能及时时更换。14、容易易危及人人身安全全的设施施设备有有明显警警示标志志和防范范措施，

40、对对可能发发生的各各种突发发设备故故障有应应急方案案。15、建筑筑小品、雕雕塑要保保证完好好，破损损及时修修复，保保持整洁洁。16、接到到相关部部门停水水、停电电通知后后，应向向业主做做好通知知工作。17、小区区智能配配套系统统要进行行必要的的维护，确确保使用用性能。18、对小小区住宅宅避雷系系统进行行必要的的维护，每每年度进进行小区区防雷设设施的安安全合格格检验，取取得年检检合格证证，发现现问题采采取应急急措施的的同时及及时与相相关部门门联系。19、依法法请有关关职能部部门对物物业管理理区域内内的相关关共用设设施设备备如电梯梯、电控控制系统统进行年年检，取取得年检检合格证证，并评评价运行行稳

41、定性性和安全全性。20、加强强智能化化共用设设施设备备管理、维维修和养养护，尤尤其是监监控系统统、楼宇宇对讲系系统。21、落水水管开裂裂、破损损等要及及时更换换，每年年雨季前前疏通管管道一次次。22、公用用排污管管道要畅畅通，损损坏应及及时修复复。23、对木木制品共共用部位位的油漆漆起皮、剥剥落每年年油漆一一次，铁铁制品的的油漆起起皮、剥剥落、锈锈蚀做除除锈和油油饰一次次。（四）绿化化管理1、有专业业人员实实施绿化化养护管管理。2、对草坪坪、花卉卉、绿篱篱、树木木定期进进行修剪剪、养护护。3、草坪：成活率率在955%以上上，无明明显草荒荒，绿地地无裸露露黄土，植植被合理理。4、园林树树木：生生

42、长长势势良好，无无明显病病虫害及及枯枝，缺缺株率在在4%以以下。5、花坛、花花卉长势势良好，无无明显黄黄叶、落落叶，缺缺株率在在10%以下。6、定期清清除绿地地杂草、杂杂物。7、重大节节日必要要时更新新小区花花卉摆设设。8、适时组组织浇灌灌、施肥肥和松土土，做好好防涝、防防冻。9、切实做做好小区区内的绿绿化、景景观的维维护、防防涝、防防冻工作作。10、适时时喷洒药药物，预预防病虫虫害。11、假山山、亭、廊廊、雕塑塑等建筑筑小品每每年至少少检修、油油漆(粉粉刷)11次。12、加强强对小区区内亲水水平台、喷喷泉雕塑塑等景观观观赏区区以及休休闲广场场的绿化化维护管管理工作作。13、每日日对草地地、绿

43、化化带清扫扫2次，捡捡2次草草地、绿绿化带上上的烟头头等杂物物，目视视检查基基本干净净、无垃垃圾。（五）清洁洁管理1、每栋楼楼至少设设置两个个垃圾桶桶，每日日业主将将生活垃垃圾送至至楼下固固定位置置时，应应按时清清运垃圾圾2次。垃垃圾袋装装化，保保持垃圾圾桶清洁洁、无异异味，每每周抹布布抹三次次。2、垃圾桶桶分类设设置，桶桶内垃圾圾不超过过2/33，摆放放整齐，外外观干净净。3、小区道道路、广广场、停停车场、绿绿地等每每日清扫扫1次。4、共用部部位玻璃璃每月至至少清洁洁1次。5、路灯每每年清洁洁1次。6、及时清清除道路路积水。7、共用雨雨、污水水管道每每年至少少疏通11次。8、雨、污污水井每每

44、季度检检查1次次，并视视检查情情况及时时清掏。9、化粪池池每季检检查1次次，每年年清掏22次，发发现异常常及时处处理。10、定期期对垃圾圾房和垃垃圾桶进进行桶清清洗和消消毒工作作，确保保无恶臭臭和污斑斑。11、发现现道路、楼楼道有污污迹时，及及时清洗洗干净、消消除异味味。12、根据据小区实实际情况况定期进进行消毒毒和灭虫虫除害。高高峰季节节每周多多次消杀杀蚊虫，非非高峰季季节每旬旬一次消消杀蚊虫虫。13、公共共厕所每每天清扫扫至少两两次，保保持环境境整洁，灯灯光明亮亮，无明明显积垢垢、污物物和异味味。14、每周周都要对对高层应应急通道道楼梯、扶扶手进行行保洁，楼楼道每月月至少要要拖洗一一次。1

45、5、对电电梯每日日都要保保洁，确确保无尘尘。16、每季季对假山山、亭、廊廊、雕塑塑等建筑筑小品清清洁2次次，全面面检查至至少2次次，主要要检查山山石之间间是否牢牢固。（六）公共共秩序管管理1、小区主主、次出入入口244小时值值勤。2、对重点点区域、重重点部位位每2小小时至少少巡查11次。3、对进出出小区的的车辆进进行管理理，引导导车辆有有序通行行、停放放。4、对进出出小区的的装修、家家政等劳劳务人员员实行临临时出入入证管理理。5、对火灾灾、治安安案件、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告建设单单位和有有关部门门，并协协助采取取相应措措施。6、严禁拾拾荒者、小小商贩、社社

46、会闲杂杂人员、闲闲杂车辆辆进入小小区，影影响居民民生活。7、无违反反规定饲饲养家禽禽、家畜畜和无证证养宠物物现象，无无乱堆乱乱放建筑筑材料和和垃圾现现象，无无乱设广广告牌、乱乱贴、乱乱画、乱乱牵、乱乱挂现象象，若出出现此类类现象应应及时制制止，制制止不了了的应及及时向公公安、城城管等部部门反映映，并协协助采取取相应措措施。8、小区内内部油烟烟排放、噪噪音控制制符合居居住和环环保要求求，有影影响环保保情形及及时向相相关部门门反映，并并协助采采取相应应措施。9、制订巡巡视制度度，加强强对公共共场所的的治安防防范及公公共秩序序的巡逻逻，每组组巡逻人人员须有有2人。10、每日日对有可可能影响响安全的的

47、景观场场所的安安全保护护设施进进行巡视视，发现现损坏及及时修复复，对可可能影响响安全的的情形及及时报告告、分析析、处理理。11、对家家庭报警警系统、紧紧急报警警系统和和烟感报报警系统统定期回回访，检检测其适适用性，发发现问题题，及时时与开发发、销售售单位联联系维修修保养。12、做好好宣传工工作，杜杜绝业主主在室内内向外或或其他地地方乱扔扔垃圾行行为，严严禁高层层户外摆摆设杂物物。（七）社区区文化1、定期组组织社区区文化活活动，社社区文化化活动每每年不少少于4次次。2、定期组组织健康康文明的的文体活活动。3、重大节节假日（春春节、五五一、国国庆、中中秋、圣圣诞、元元旦）对对小区进进行节日日环境布布置。4、杜绝法法轮功、传传销及其其他非法法、影响响业主正正常生活活和小区区良好氛氛围的组组织和活活动。5、定期组组织小区区内老年年人和适适龄儿童童举办相相关娱乐乐活动。6、每年组组织1次次消防演演习高层层、公寓寓及商业业用户。7、做好便便民信息息、生活活常识和和物业管管理相关关宣传工工作。（八）管理理服务应应达到的的各项指指标1、各项指指标规定定的合格格率标准准是基础础。2、做好安安全保卫卫工作，杜杜绝无法法免责的的刑事案案件的发发生。3、杜绝火火灾责任