塔坛9号商住楼物业服务方案21693.docx

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1、塔坛9号号商住楼物业服务方案 希希美河北北物业服服务有限限公司塔坛9号号商住楼楼物业服服务方案案目 录一、 物业公司司简介二、 项目概况况三、 物业服务务内容及服服务标准准四、 物业公司司组织机机构、管理制制度及岗岗位职责责五、 物业服务务费用的成本本测算塔坛9号号商住楼楼物业服服务方案案一、物业业公司简简介 希美河河北物业业服务有有限公司司，成立立于20014年1月月，注册册资金3310万万元，地地处石家家庄市桥桥西区。公司成立立以来,一直遵遵循“业主至至上、服服务第一一”的企业业宗旨,发扬“团结、务务实、开开拓、创创新”的企业业精神,树立了了“以人为为本-人人性化管管理、以以客为尊尊-超越

2、越客户满满意”的经营营理念,创立了了具有希希美特色色的物业业服务模式式。目前,希希美物业业管理塔坛国际商商贸城、国富馨悦湾湾、塞纳纳阳光等等多类型型物业项项目,同同时开展展物业管管理咨询询、企业业管理咨咨询等多多种经营营,积极极在大厦厦管理、小小区物业业和政府府机关、学学校医院院、超大大型商业业物业、园园林物业业、工业业物业、酒酒店物业业服务以及及营销策策划整合合、企业业管理咨咨询与顾顾问等领领域进行行拓展和和扩张,研究和和实践物物业服务务企业多多种经营营新思路路,业务务发展势势头良好好,前景景广阔。公司尊重重人才、崇崇尚人才才，提倡倡“人尽其其才，才才尽其用用”。公司司拥有5500多多名雇员

3、员，聚集集了一批批业内精精英，使使本公司司具备了了雄厚的的技术力力量。公司的的所有工工作人员员均按规规定持证证上岗。为为提高员员工专业业素质，拓拓展企业业品牌形形象，公公司每年年更是不不惜成本本对员工工进行专专业培训训，力求求做到“尽善尽尽美、务务实创新新”，并以以此为基基础创建建了公司司务实、创创新、进进取、自自我完善善的企业业文化。公司严格格依照IISO990000质量管理理体系标标准规范范自己的的服务，通通过分工工严谨健健全的组组织结构构，实行行总经理理负责制制，公司司下设：行政人人事部、秩序维护部、财务部、工程部。公司具有完善的规章制度和考核标准，使每位员工能在工作中有章可循、有法可依

4、，管理上赏罚分明。公司拥有丰富的物业管理经验，尤其擅长管理大型小区、工业园区，并在对该类物业的管理服务方面积累了丰富的经验。在多年来的管理运作中，公司不断总结经验教训，提升经营理念，具备了对大型社区、高档住宅、写字楼、商业大厦、工业园、大型厂区、学校等多类型多层次物业的管理能力。总公司旗旗下的兄兄弟公司司石家庄庄泰康保保安服务务有限公公司成立立于20008年年12月月23日日注册资资金20000万万，是经经石家庄庄市工商商局注册册、公安安部门批批准，是是一家集集人防、技技防、物物防于一一体的新新型正规规化综合合保安服服务公司司。其宗宗旨是：“维护社社会治安安、加强强安全防防范，以以保护客客户利

5、益益为己任任”。营造造祥和、安安全、稳稳定的工工作环境境和生活活秩序，以以客户单单位满意意为目标标，确保保一方平平安，努努力做好好安全防防范保卫卫工作，现现有保安安员10000余余人。公司自成成立以来来，一直直本着“诚信为为本、优优质服务务，科学学管理、争争创品牌牌”的经营营理念，为为社会各各界提供供高质、安安全、专专业的有有偿安全全防范服服务。并并在确保保客户安安全、维维护社会会治安秩秩序的工工作中发发挥了积积极作用用，得到到了客户户的充分分肯定和和认可，已已逐渐成成为省会会保卫行行业中阵阵容强大大、实力力雄厚的的一支安安全保卫卫力量。展望未来来,希美美物业将将一如既既往潜心心打造自自身品牌

6、牌,不断断提高企企业的管管理运作作水平,赢得客客户的信信任与忠忠诚,赢赢得企业业的持续续稳健发发展。在在新的里里程里,希美河河北物业业将以持持续超越越顾客不不断增长长的期望望为准绳绳,努力力用精致致管理和和温馨服服务回报报社会,继续领领行业之之新,标标行业之之异。以以昨日的的成功作作为今日日的起点点,迈出出新的步步伐,走走向美好好的明天天。二、 项目概况况塔坛国际际商贸城城项目位位于河北北省省会会南部，胜胜利南大大街与南南二环快快速路交交汇处火火车站南南侧，塔塔坛国际际商贸城城是河北北省最大大综合体体项目群群，9号号楼位于于塔坛项项目东南南侧，建建筑面积积340033。三、 物物业服务务服务内

7、内容及服服务标准准按照高起起点、高高标准的的物业管管理规范范要求，同同时根据据政策法法规的相相关规定定，对99号商住住楼施专专业化物物业管理理服务的的内容包包括：一、物业业管理服服务内容容除根据国国家有关关物业管管理行业业法规和和有关评评优标准准所规定定的内容容外，我我们根据据多年的的专业管管理服务务经验所所掌握的的服务需需求，在在本项目目的物业业管理中中设立了了多种服服务项目目。今后后还将从从更多方方面提供供新的服服务项目目，不断断满足业业主的需需求。二、办公公大楼管管理质量量及服务务标准（一）保保洁质量量及工作作标准序号保洁项目目工作时间间质量标准准工作操作作标准方式频率1楼层通道道、地面

8、面7：3008：00分分目视干净净、无污污渍、纸纸屑、脏脏杂物清扫湿拖1次/天天2楼道扶手手、栏杆杆8：100111：000分目视干净净、无污污渍擦拭1次/天天，循环环保洁3楼道玻璃璃窗8：100111：000分目视干净净、无污污渍擦拭1次/月月4蜘蛛网目视干净净、无污污渍清扫1次/周周5公共卫生生间8：100111：000分目视干净净、无污污渍湿拖、擦擦拭2次/天天6门厅目视干净净、无污污渍擦拭1次/天天，循环环保洁7绿化租摆摆枝叶茂盛盛、无枯枯枝、无无尘浇水、防防虫害2次/周周8办公室其 他他目视干净净、物品品摆放整整齐、无无污渍、纸纸屑、脏脏杂物清扫湿拖、擦擦拭1次/周周（注：保保洁工作

9、作时间可可根据办办公楼的的实际时时间作相相应调整整。）办公区：（1）实实行专职职保洁员员责任制制，保洁洁工统一一着工作作装上班班；（22）7：30分分8：00分分统一湿湿拖办公公大楼门门厅及清清扫；（33）8：1011：30分分分别擦擦拭楼道道扶手、铁铁花，湿湿拖楼梯梯、打扫扫公共卫卫生间（卫卫生间内内无异味味），每每天1次次，做到到无明显显灰尘、污污垢；（44）111：300122：000清除各各楼层垃垃圾、污污物；（55）下午午13：3018：00分分全面循循环保洁洁并擦拭拭各楼层层公共开开关、消消防栓箱箱等，每每周对各各楼层蜘蜘蛛网进进行清除除，保证证管理区区域干净净、卫生生、整洁洁。（

10、二）房房屋本体体巡查标标准1、每日日巡查11次物管管区域内内的门，楼楼梯通道道及门窗窗、玻璃璃等。做做好巡查查记录，并并在合同同约定范范围内及及时做好好维修养养护。2、巡查查楼梯间间： 1）检检查楼层层通道灯灯是否正正常，发发现问题题及时维维修。 2）每每月检查查各楼层层、单元元消防器器材是否否标识完完好，配配件齐全全，灭火火器是否否有漏气气或过期期，失效效现象。并并做好检检查记录录，确保保消防通通道畅通通无阻。3）设施施检查卫卫生状况况是否良良好。（三）公公共配套套设施设设备是否否完好1、楼道道巡查1）确保保共用设设施设备备运行正正常，无无事故隐隐患。制制订设备备安全运运行、岗岗位责任任制、

11、定定期巡回回检查、维维护保养养、运行行记录管管理、维维修档案案管理等等制度，并并严格执执行。2）各楼楼层（单单元）公公共照明明、供水水设备、管管道、阀阀门等每每日巡查查。随坏坏随修，并并做好记记录。2、巡查查楼宇内内外环境境：1）大楼楼外墙面面每周进进行巡查查，外墙墙及公共共部位无无乱贴、乱乱涂、乱乱画、乱乱悬挂现现象，保保持外墙墙面完整整、美观观。2）检查查是否有有损坏公公共设施施、健身身娱乐设设施、违违章制造造噪音、污污染环境境，高空空抛物等等。3、给排排水系统统 1）设设备阀门门、管道道无跑、冒冒、滴、漏漏现象。 2）所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内及停车场无积水、浸泡发生。 3）

12、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水， 4）无长时间停水事故。（四）服服务标准准（1）秩秩序服务务标准1、门岗岗秩序服服务标准准：a保持良良好的形形象及精精神状态态,注重重仪容仪仪表、礼礼节礼貌貌,门岗岗实行224小时时值班制制,非本本楼人员员来访,由门岗岗询问并并进行来来访登记记，方可可进入；b与所在在辖区警警署密切切配合,协助公公安机关关作好公公共秩序序工作；c业主的的搬入(出)物物品须告告知管理理处进行行登记；d门岗有有责任和和义务对对物资的的出入进进行有礼礼貌盘查查和登记记；2、巡逻逻岗服务务标准： aa实行巡巡逻制度度,重点点部位每每小时巡巡查一次次。保护护植物及及建

13、筑小小品完好好,严防防破坏。检检查保护护公共场场所的设设施设备备、各层层单元门门窗不受受破坏,不被盗盗窃。检检查各处处消防器器材情况况,如有有破损、丢丢失立即即上报,及时处处理。 bb对可疑疑人员,进行跟跟踪监控控,必要要时礼貌貌盘查并并与警方方联系。c区域内内物资流流动实施施检查、盘盘问和登登记制度度（2）消消防管理理a开展消消防法规规宣传和和学习,建立健健全消防防安全责责任制、消消防规章章制度,任命三三级防火火责任人人,明确确职责,定时检检查消防防器材。b组建义义务消防防队伍,定期开开展业务务培训,进行灭灭火训练练和消防防演习。c保障消消防系统统设施设设备齐全全、完好好无损,可随时时启用。

14、d管理处处制定出出灭火应应急预案案。e管理楼楼内消防防设施完完好率1100%。f火灾发发生率为为零。（3）清清洁卫生生服务： 1、楼楼层通道道: a质质量标准准： 目视视干净、无无污渍、纸纸屑。 b工工作标准准： 1) 每天天清拖楼楼层通道道1次; 2) 扶手手扶杆每每周打扫扫3次; 3) 每周周对楼层层的蜘蛛蛛网打扫扫一次。 2、公公共场所所、公共共绿地、主主次干道道: a质质量标准准: 1) 地面面无明显显杂物、积积水; 2) 垃圾桶桶外表无无明显污污渍,无无垃圾粘粘附物; 3) 宣传栏栏目视清清洁; b工作作标准: 1)各种配配套设施施每周打打扫3次次(指消消防栓箱箱、水电电表箱、配配电

15、箱、）； 2) 公共共绿地每每天清理理1次，绿绿地内无无明显纸纸屑、杂杂物； 3) 主次干干道每天天清扫,循环保保洁; 4) 宣传栏栏、标志志牌定期期擦尘; 5) 垃圾桶桶每天清清倒1次次,垃圾圾日产日日清； 6) 明沟沟、雨水水井内无无积水、无无杂物。（4）收收集整理理物业及及业主资资料，科科学分类类建档。 1、物物业接管管时，全全面收集集房屋建建筑、附附属配套套设施设设备、绿绿地绿化化、消防防设施等等工程建建设、技技术资料料； 2、日日常管理理及维修修更新时时，收集集房屋维维修档案案、设备备运行档档案，将将维修更更新后的的物业情情况登记记在案。 3、将将已经建建立的物物业档案案进一步步整理

16、完完善、归归档，可可分为工工程建设设资料和和业主资资料两大大类。 4、本本着安全全、完整整、保密密、方便便查阅的的原则实实行专人人管理。三、物管管处组织织机构及及岗位职职责1、机构构设置：建立一一支精干干、高效效的管理理班子，配配备一个个勤奋敬敬业、技技术精湛湛、服务务优秀的的队伍，保保证高质质量、高高效率运运行。机机构设置置：成立立塔坛物物业服务务处，对对本管理理区域实实施物业业管理，物物管处采采取经理理负责制制，保证证管理工工作统一一、高效效。下设设客服部部、保洁洁部、公公共秩序序部、工工程部。 2、各部部门主要要职责1、综合合主管（由由项目经经理兼职职）1.1根根据领导导对物业业工作的的

17、指示和和要求以以及物业业服务协协议，领领导所属属员工完完成上级级下达的的各项工工作任务务，对办办公楼各各项物业业工作全全面负责责；1.2定定期召开开例会，对对工作进进行布置置、检查查、跟踪踪和闭合合，负责责各项服服务过程程的抽查查与监管管，负责责对各岗岗位员工工的考核核工作；1.3每每月定期期组织各各口管理理人员对对各项服服务过程程质量的的巡查、监监督、指指导和考考核，负负责相关关服务过过程中不不合格服服务的纠纠正和预预防措施施的控制制及跟踪踪验证；1.4组组织开展展本处的的各类培培训，并并做好效效果跟踪踪；1.5组组织进行行物业管管理后续续服务工工作的情情况分析析、处理理及统计计技术的的应用

18、。2、维修修员2.1负负责办公公楼的公公共设施施设备日日常巡视视、维修修、保养养，保证证设备正正常运行行；2.2根根据主管管或班长长的维修修单工作作内容依依据维修修服务程程序开展展工作；2.3熟熟练掌握握设备的的操作规规程和技技术性能能，优质质高效地地完成维维修养护护任务和和质量记记录工作作；2.4保保持责任任区域内内的清洁洁卫生、安安全。2.5负负责给排排水的设设备运行行、监控控、维护护、保养养、记录录工作；3、秩序序维护员员3.1严严格执行行公司各各项管理理制度和和上级命命令；3.2熟熟悉本岗岗位工作作任务和和工作程程序；3.3掌掌握突发发事件的的处理程程序及服服务技能能技巧； 3.4忠忠

19、于职守守、文明明执勤、礼礼貌待人人，认真真做好执执勤记录录；3.5熟熟悉辖区区内的治治安、消消防设施施分布情情况，掌掌握其性性能和使使用方法法；3.6掌掌握辖区区人员出出入动态态及车辆辆进出的的记录，认认真执行行物品出出入办公公楼的规规定；3.7对对辖区内内的各种种违规行行为应及及时予以以劝导、制制止；3.8对对突发事事件应及及时报告告，做好好事件的的全程记记录；4、保洁洁员4.1全全面了解解清洁部部位，认认真完成成责任区区内日常常的卫生生保洁工工作，及及时清理理、检查查、改善善卫生死死角；4.2熟熟悉办办公楼保保洁操作作规程及及表单运运作工作作要求；4.3办办公楼内内公共部部分卫生生，必须须

20、保持清清洁有序序，做到到无果皮皮、无纸纸屑、无无烟头、无无积水，屋屋顶和墙墙角不得得有蛛网网尘埃，工工作中注注意节约约用水；4.4按按时做好好垃圾桶桶、果皮皮箱、痰痰筒、下下水道清清理，及及时喷洒洒消杀药药物；4.5在在上班时时间内，保保洁员应应定期在在办公楼楼内巡视视，检查查发现不不洁之处处，应认认真及时时清理；4.6负负责管理理服务区区域内的的卫生保保洁工作作。卫生生、消杀杀合格率率达到1100。5、 客服5.1贯贯彻执行行经理及及分管领领导下达达的各项项指令，负负责关客客户服务务，清洁洁，外委委公司管管理等日日常事务务的领导导组织工工作，及及相关部部门的协协调工作作； 5.2负负责制定定

21、部门工工作程序序，规章章制度，服服务规范范等条例例，并监监督贯彻彻实施； 5.3全全面负责责用户的的投诉工工作，审审定紧急急情况的的应急处处理程序序，对紧紧急发事事件及时时做出决决策，正正确处理理，尽可可能将住住户（使使用人）的的损失降降到最小小限度； 5.4负负责与部部门工作作相关的的政府机机构及地地方单位位的外联联工作； 5.5参参加各种种协调会会，针对对相应问问题找相相关人员员及时予予以解决决； 3、管理理运作。为实现管管理目标标，拟定定各项工工作计划划、工作作职责、操操作程序序和操作作规范，通通过检查查、测量量、衡量量等方法法得到工工作结果果的评定定，随时时纠正工工作偏差差。在整整个管

22、理理运作过过程中，以以服务质质量为核核心，以以规范化化、程序序化的操操作为手手段，不不断调整整、缩小小与管理理目标的的差距。四、管理理人员的的培训1、培训训体系（1）贯贯彻员工工培训原原则，支支持培训训体系不不漏项，切切实达到到培训效效果。（2）在在管理处处管理骨骨干中，安安排有培培训经验验的专业业人员负负责培训训工作。（3）通通过培训训制度和和运作机机制的确确定，使使员工培培训成为为管理处处整体工工作的必必备环节节，避免免流于形形式。（4）注注重课程程开发和和教材选选定，解解决培训训深度和和特色问问题。（5）加加强流程程中的培培训绩效效评估和和培训需需求分析析两个薄薄弱环节节。2、培训训原则

23、因需施教教、培考考结合、观观念在先先、注重重实效。3、培训训内容（1）观观念培训训（针对对全体人人员）服务观念念、竞争争观念、质质量观念念、创新新观念、效效率观念念、成本本观念等等。（2）管管理培训训（针对对各级骨骨干）员工激励励、客户户沟通技技巧、法法律法规规、成本本核算、计计算机应应用、质质量体系系、环境境美学、突突发事件件处理、管管理理论论。（3）岗岗位技术术培训（针针对操作作层）基本技能能、物业业管理基基本概念念和主要要内容、设设备维护护和使用用、客户户管理、办办公自动动化管理理、消防防及治安安管理、房房地产基基础。（4）基基础培训训（针对对新入职职员工）行为规范范、物业业管理概概论、

24、员员工守则则、职业业道德教教育、管管理制度度、岗位位职责、企企业管理理目标等等。五、规章章制度物业服务务质量的的保证必必须依靠靠科学方方法来管管理,靠靠建立和和实施完完善的物物业管理理质量体体系、靠靠完善的的规章制制度。我我们将根根据本物物业特点点、行业业规范和和管理目目标，制制定相应应公众制制度、员员工岗位位职责和和工作考考核标准准。对日日常管理理内容编编制出工工作程序序、作业业指导书书、工作作标准。确确保每个个工作环环节及其其过程都都有章可可循。主主要为以以下四大大类:(一)、公公众制度度:1、管理理规约；2、楼楼宇使用用及维护护管理规规定；33、房屋屋装饰装装修管理理规定； 4、环环境保

25、护护管理规规定； 5、消消防安全全管理规规定；66、国家家机关保保密管理理规定。（二）、管管理处各各部门、各各岗位的的职责：1、物业业经理职职责；在主管副副总经理理的领导导下开展展工作。按按照国家家有关政政策法规规、公司司管理制制度及物物业管理理合同，对对所负责责的项目目实施全全面管理理。、认真真学习国国家、省省市有关关物业管管理的政政策法规规，提高高管理水水平和工工作能力力。二、按照照公司经经营目标标，制订订本项目目的经营营计划和和工作计计划，并并组织落落实实施施。三、严格格执行公公司的各各项规章章制度并并监督检检查执行行情况，对对各类违违章违纪纪现象进进行处罚罚。四、组织织员工进进行岗位位

26、培训和和专业技技能培训训，提升升员工的的整体素素质。五、实施施各部门门协调管管理，及及时处理理业主提提出的各各类问题题，定期期组织对对业主、住住户的走走访和回回访，保保持与业业主和住住户的良良好沟通通并不断断改进管管理服务务工作。六、对各各部门主主管的工工作实施施目标考考核并进进行监督督检査，保保证工作作实效。七、组织织开展社社区宣传传教育和和社区文文化活动动，丰富富社区文文化生活活，提高高居民的的文化修修养和道道徳水准准、提升升社区文文化品味味。通过过开展丰丰富多彩彩的文化化活动，展展示公用用形象，树树立品牌牌服务效效应。八、完成成上级和和公司领领导交办办的其他他工作任任务。2、客服服主管职

27、职责；客服部在在项目经经理的直直接领导导下，负负责项目目区域内内业主、用用户的管管理和服服务工作作，承担担本部门门的领导导责任。一、领导导本部门门员工认认真履行行岗位职职责，做做好区域域内的管管理和服服务工作作。二、负责责业主资资料及相相关文件件的整理理、建档档，做好好档案管管理工作作。三、负责责制订客客户接待待、咨询询、投诉诉、回访访等管理理制度，并并组织实实施。四、熟悉悉各项管管理制度度及收费费标准，并并及时督督促业主主按时交交纳各种种费用。五、负责责对本部部门各岗岗位的工工作检查查，负责责组织部部门内员员工培训训工作，制制定培训训计划，并并报经理理审批后后实施。六、定期期安排收收集、整整

28、理管理理资料和和业主资资料，建建立业主主档案并并做好档档案的管管理制度度，确保保各项资资料齐全全及有效效性。七、负责责检查、更更新电脑脑内业主主的基本本资料，确确保小区区业主及及住户信信息资料料的完整整。八、根据据保洁的的卫生区区域，每每周进行行卫生检检查，对对检查的的结果及及出现的的问题及及时向经经理汇报报。九、根据据有关管管理要求求，配合合工程部部对业主主及用户户的装修修进行监监管及验验收，同同时做发发好客服服回访工工作，及及时了解解和掌握握业主信信息。十、完成成领导交交办的其其他工作作任务。3、秩序序主管职职责；一、组织织领导保保安部工工作，对对办公楼楼的治安安保卫工工作和消消防工作作负

29、全面面责任，对对项目经经理负责责。二、熟悉悉和掌握握小区内内重点要要害部位位、设施施设备的的布局情情况。三、贯彻彻落实安安全保卫卫和消防防工作，做做好本部部门员工工的组织织管理工工作，组组织处理理各类应应急突发发事件。四、检査査安全责责任制和和安全操操作规程程的执行行情况，落落实各项项管理责责任制，并并对各类类安全隐隐患及存存在的问问题负监监督管理理职责。五、坚决决贯彻公公司领导导及有关关部门的的指示精精神。六、定期期进行人人员的培培训，监监督检查查保安人人员各项项规章制制度及文文明执勤勤情况，对对各类违违章执勤勤行为有有权进行行处理。七、监督督和检査査办公楼楼的“四防”安全情情况和交交通管理

30、理情况，处处小区内内各类治治安案件件，调解解各种纠纠纷，协协调上级级管理部部门和派派出所的的工作联联系。八、做好好办公楼楼内法制制、安全全宣传教教育工作作，提高高业主的的安全意意识和法法制观念念。九、时刻刻保持保保安各岗岗位的联联系，随随时对各各岗位的的执勤情情况进行行监督检检査。十、对保保安人员员的聘任任，解聘聘提出建建议。十一、完完成上级级领导交交办的其其他工作作任务。4、保洁洁主管职职责；1.在公公司领导导的带领领下，负负责日常常的保洁洁管理工工作，确确保保洁洁工作符符合承包包合同的的要求。与与其他班班组和部部门进行行经常的的沟通和和联系。2.制定定每周工工作计划划。3.负责责员工的的招

31、聘、培培训和考考核工作作。处理理员工离离职事宜宜。4.与物物业公司司有关部部门和领领导取得得联系，加加强与它它们的沟沟通。5.负责责员工的的请假、休休息、考考勤、加加班和调调动工作作。每月月末将员员工的考考勤汇总总后报给给公司。6.负责责与生活活垃圾和和建筑垃垃圾清运运人员的的联系，通通知他们们及时清清运垃圾圾。7.每天天检查区区域内的的保洁工工作质量量，记录录检查结结果，监监督员工工的整改改工作。8.每月月2日以以前将员员工的工工作考核核结果报报给公司司。9.废品品收集、销销售，保保管销售售费用。10.安安排家庭庭清洁工工作，保保管服务务费，控控制保洁洁质量。11.根根据公司司规定，做做好废

32、品品、家庭庭清洁的的统计工工作。12.管管理工具具用具、车车辆和服服装。13.陪陪同物业业公司检检查工作作，负责责分配物物业公司司对我公公司的罚罚款。其其中，保保洁主管管承担罚罚款的225%。14.按按照物业业公司的的要求完完成各种种报表。15.采采购常用用的工具具用具和和用品。16.主主持召开开班前会会，保存存会记录录。17.负负责和物物业公司司结算运运输费和和传递单单据。18.公公平公正正地处理理员工之之间的问问题。19.及及时向公公司反映映管理过过程中的的问题和和困难。5、工程程主管职职责。一、在项项目经理理和工程程部经理理的直接接领导下下，对员员工和所所属系统统设备负负有全面面的管理理

33、责任，确确保所管管辖系统统设备的的安全运运行。二、设备备发生故故障及时时维修，发发现隐患患及时组组织检修修，把好好技术关关，保证证所管辖辖系统设设备处于于优良的的技术状状态。三、制定定所管辖辖系统设设备月、年年度的维维修保养养计划和和备品、备备件计划划，报进进工程部部经理审审定，并并负责组组织安排排维修保保养计划划的实施施，制定定工作标标准，保保证工作作质量，提提高工作作效率。四、认真真贯彻落落实岗位位责任制制，检查查员工执执行操作作规程情情况，坚坚持设备备维修保保养制度度，做到到“三干净净”(设备备净、机机房干净净、工作作场地干干净）、四四不漏（不不漏电、不不漏油、不不漏气、不不漏水）、五五

34、良好（使使用性能能良好、密密封良好好、润滑滑良好、坚坚固良好好、调整整良好）。五、针对对员工的的技术状状态和思思想状况况，编制制培训计计划，经经常对员员工进行行职业道道徳、物物业服务务意识教教育和专专业技术术知识培培训。六、审核核员工考考勤，认认真落实实公司各各项规韋韋制度，并并检查执执行情况况，对各各种违章章违纪现现象及时时处理。七、做好好技术档档案管理理工作，做做好设备备维修、故故障处理理、零部部件更换换等各项项记录，建建立设备备台帐，毎毎月由技技术资料料员整理理归档。八、负责责小区内内业主/住户的的装修管管理，按按有关规规定审査査和验收收，确保保建筑物物结构安安全并符符合消防防要求。九、

35、及时时完成上上级领导导交办的的其他工工作任务务。6、电工工岗位职职责一、严格格遵守公公司甩工工守则和和各项规规章制度度。二、认真真学习技技术，持持证上岗岗。熟练练的掌握握本区域域内的供供电方式式、线路路走向及及设备设设施的工工作原理理、技术术性能及及实际操操作。三、努力力做好设设备的维维修保养养工作，做做好防护护小动物物危害等等工作确确保安全全运行。四、坚守守岗位，定定期巡视视电器设设备，密密切监视视各仪表表的工作作情况，正正确记录录各项数数据。五、对上上级有关关部门及及合作单单位来人人进行工工作检査査或设备备保养时时，应积积极予以以配合，并并做好维维修记录录。六、发生生电器故故障时，应应保持

36、冷冷静头脑脑，按操操作规程程操作，注注意安全全，及时时排除故故障。七、负责责管辖区区域内的的配电设设备、控控制设备备、电机机和控制制电器的的维修保保养及故故障排除除。八、完成成领导交交办的其其他工作作任务。7、保安安巡逻岗岗位职责责行为规范范：一、遵守守国家法法律和各各项规章章制度，爱爱护装备备和公共共物品。二、执行行命令，听听从指挥挥，尊重重领导，团团结同志志。三、努力力学习专专业知识识，不断断提高思思想觉悟悟和工作作能力。四、热爱爱本职工工作、忠忠于职守守，认真真履行职职责，努努力完成成本职工工作。五、执勤勤时要坚坚守岗位位，保持持高度警警惕，不不饮酒，不不睡觉、不不打闹、不不聊天或或做其

37、他他与勤务务无关的的事情。六、对待待业主要要态度和和蔼，讲讲究礼貌貌，文明明执勤。岗位职责责：一、负责责责任区区域巡查查工作，注注意防水水、防盗盗、防破破坏等事事故，确确保小区区的安全全。二、维护护责任区区域内正正常的工工作和生生活秩序序，完成成领导交交给的各各项安全全保卫任任务。三、负责责巡査责责任区域域各楼层层的消防防设施，保保证消防防器材及及设备设设施处于于完好状状态，并并熟练掌掌握使用用方法。四、负责责盘查可可疑人员员，发现现问题及及时上报报保安部部领导。五、监督督检査装装修现场场的秩序序及消防防情况，及及时查处处违约装装修并做做好记录录。六、发现现紧急情情况及时时进行应应急处理理，同

38、时时与保安安部人员员及监控控室取得得联系并并向领导导报告。七、做好好交接班班记录。（三）、内内部管理理运作制制度1、员工工行为及及语言规规范（一）文文明用语语规范1、对业业主说话话时语调调要自然然、柔和和、亲切切、不要要装腔作作势，声声音不要要过高，但但也不要要过低，以以免客户户听不清清。2、不准准讲粗话话、使用用蔑视或或污辱性性的语言言。3、与业业主说话话时，必必须使用用普通话话。4、不准准模仿业业主的语语言语调调和谈话话。5、要注注意称呼呼业主的的姓氏，在在未知业业主姓名名之前，应应称呼“先生/小姐或或女士”。6、讲话话注意语语言艺术术，多使使用敬语语：1）接过过他人递递来的物物件时，应应

39、说：“谢谢”；2）请求求业主或或同事做做事前，应应使用“请、麻麻烦您”等；3）在向向他人表表示歉意意时，应应使用“对不起起、不好好意思”等；4）表示示感谢时时，应使使用“谢谢、多多谢合作作”等；5）他人人讲：“谢谢”时，要要回答“不用谢谢”，不能能毫无反反映。7、业主主来访时时要主动动问好，说说“您好”，业主主走时要要讲“再见、慢慢走”等，同同事之间间见面也也应相互互问候。8、要离离开面对对的业主主时，要要讲“请稍候候/请稍稍等”，如果果离开的的时间较较长，回回来后要要说“对不起起，让您您久等了了”。9、面对对业主打打招呼时时，不准准讲“喂”，应说说“您好/早上好好/新年年好”之类。10、业业

40、主有管管理方面面的事情情询问时时，应给给予耐心心细致的的回答，任任何情况况下不准准说“不知道道、这事事不归我我管”之类的的话。若若遇到难难以回答答的问题题，应说说“对不起起，这个个问题我我暂时无无法回答答，请留留下您的的姓名和和电话号号码，我我将再次次与您联联系”。11、不不要与业业主开过过份的玩玩笑，同同事之间间也不要要开太过过火的玩玩笑。12、遇遇到有外外来单位位前来参参观或上上级领导导来检查查时，应应说“欢迎光光临/欢欢迎指导导”，并热热情接待待。13、各各类员工工（如安安管人员员、维修修人员等等）在上上岗时使使用语言言按相关关工作手手册中规规定。（二）日日常行为为规范仪表1）公司司各岗

41、位位员工上上班时间间必须穿穿着规定定制服，制制服应干干净、整整齐、笔笔挺；2）穿西西装制服服时，领领带应结结正，不不得卷起起衣袖和和裤脚；3）制服服外不得得显露个个人衣物物和物品品，制服服口袋不不要装过过大的物物品显得得鼓起；4）上岗岗时必须须佩带工工作牌，工工作牌应应端正佩佩带左胸胸；5）管理理人员上上岗时必必须穿皮皮鞋，员员工不得得穿拖鞋鞋或赤脚脚上班；6）讲究究卫生，勤勤洗澡、换换衣物、剪剪指甲，男男员工不不得留长长发，女女员工不不得浓妆妆艳抹。2、仪态态1）面对对业主要要保持微微笑，不不准给业业主看脸脸色，向向业主发发脾气；2）和业业主交谈谈时应全全神贯注注，双眼眼注视对对方，适适时地

42、点点头称是是。不准准东张西西望，心心不在焉焉；3）和业业主交谈谈时不准准做不雅雅和不尊尊敬的动动作，如如双手叉叉腰、交交叉胸前前、手插插口袋、挠挠头、挖挖耳、抠抠鼻孔、拍拍桌子、玩玩弄物品品等；4）上岗岗时不得得哼歌曲曲、吹口口哨、跺跺脚等；5）不得得随地吐吐痰、乱乱丢杂物物；6）不得得当众化化妆、整整理个人人衣物；7）行走走时不要要勾肓搭搭背；8）上班班时间不不要大声声说话、谈谈笑、喊喊叫、乱乱丢乱碰碰物品，发发出不必必要的声声响影响响他人工工作；9）咳嗽嗽、打喷喷嚏时要要背过身身去并说说对不起起；10）员员工在工工作、打打手机或或与人交交谈时，如如有业主主走近，应应立即打打招呼或或点头示示

43、意，不不要毫无无表示或或装作没没看见；11）在在为业主主服务不不得流露露出不耐耐烦、不不高兴、冷冷淡的表表情，应应做到亲亲切、友友好、精精神饱满满、不卑卑不亢；12）不不要在业业主面前前看手表表；13）上上岗时要要保持良良好的坐坐姿或站站姿，不不得东歪歪西倒、前前倾后靠靠，不得得伸懒腰腰、驼背背、耸肩肩。3、工作作纪律1）公司司员工必必须按规规定的时时间上下下班，不不得迟到到或早退退；2）外出出工作必必须在办办公室通通告栏上上注明外外出时间间、地点点和事由由，否则则按旷工工论处；3）员工工上岗时时必须保保护良好好的精神神状态和和高水准准的工作作效率，上上班时不不准吊儿儿郎当、消消极怠工工或干与

44、与工作无无关的事事情；4）员工工有接受受上级指指定额外外工作而而不接受受报酬的的义务，发发生紧急急情况时时，员工工获悉情情况后必必须立即即赶到岗岗位而不不得以任任何理由由推托。4、会议议制度1）各级级人员参参加会议议前应预预先将会会议所需需各类文文件、资资料、数数据等准准备好，并并提前到到达会场场，做好好会议签签到准备备；2）会议议开始时时与会人人员应关关闭手机机或将手手机调到到震动状状态；3）会议议主持人人负责维维持会场场秩序，针针对会议议议题安安排与会会人员逐逐个发言言或集体体讨论，但但最终决决定权在在会议主主持人，主主持人应应避免讨讨论脱离离会议主主题；4）与会会人员应应保持会会场的肃肃

45、静。避避免大声声喧哗和和争吵，禁禁止在会会场接听听电话，确确有重要要电话应应到会场场外复机机；5）如与与会人员员有事中中途离场场，须向向会议主主持人说说清事由由，经同同意后方方可离去去。5、其它它1）遵守守国家法法律法规规，不得得参与打打架斗殴殴、赌博博、卖淫淫嫖娼、贩贩毒吸毒毒、盗窃窃等违法法犯罪活活动；2）时刻刻注意维维护公司司的形象象和利益益，不得得做有损损公司形形象及利利益的事事情；3）上班班时间内内不准干干与工作作无关的的事情，如如看报纸纸、看杂杂志、串串岗闲聊聊、睡觉觉、下棋棋、嘻戏戏等；4）不得得故意刁刁难或威威胁业主主，不得得向业主主索要红红包、小小费；5）公司司员工应应随时保

46、保持工作作环境的的整洁，各各类文件件、资料料、办公公用品整整齐摆放放，不得得将个人人物品、私私人相片片等摆放放于公众众场合；6）养成成讲卫生生的美德德。不随随地吐痰痰、丢纸纸屑、果果皮、烟烟头和杂杂物。如如在公共共场所发发现有纸纸屑、烟烟头等垃垃圾，应应随手捡捡起，以以保持小小区的清清洁和环环境优美美；7）爱护护公司的的一切设设备设施施，工作作用具、定定期保养养、妥善善保管，节节约用水水、用电电及易耗耗品，杜杜绝浪费费，不准准乱拿乱乱扔公物物；8）员工工之间应应互相尊尊重、和和睦相处处、不得得相互推推卸责任任，不得得拉帮结结伙；9）服从从上级的的工作安安排和调调度，按按时完成成任务，不不得无故故拖延、拒拒绝或终终止工作作；10）若若有疑难难或不满满可直接接向直属属领导请请示或投投诉，不不得当面面顶撞，谩谩骂领导导或在背背后挑拨拨离间；11）发发生事情情及时向向上级汇汇报，不不得故意意隐瞒或或虚报、捏捏造事实实、不得得伪造单单据、证证明、介介绍信等等；12）未未经批准准，员工工不得向向外界传传播或提提供公司司的一切切资料，每每位员工工负有为为公司保保密的义义务。（一）接接听电话话规范1、拿起起电话听听筒电话铃响响三声内内须接