大体量专业五金建材市场营销策划方案(成熟)9844.docx

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1、2/42XX国际际商贸城城营销策策划报告告YONGGFENNGMARKKETIINGPPLANNNINNGREEPORRTXX房地地产顾问问有限公公司二零一零零年十二月编撰撰39XX国际商贸城项目营销策划报告 XX房地产顾问有限公司目 录录第 一 章 营销推推广战略略层面分分析33一、营销销战役怎怎么打？3二、营销销战役如如何设计计？5三、营销销战役如如何实施施？6四、如何何实现会会战？7第二章 房地地产市场场状况调研报报告（链链接）88一、投资资开发情情况8二、供应应和需求求情况82.1 住宅宅市场分分析882.2 商业业市场分分析8三、小结结8第 三 章 营销推推广策略略88一、营销销推广

2、针针对的目目标客户户群9二、营销销推广目目标10三、营销销推广思思路11四、营销销推广案案名及主主题定位位122五、营销销概念设设计144第 四 章 价格定定位及策策略166一、商铺铺整体的的平均价价格定位位16二、价格格策略16第 五 章 入 市市 时 机16一、入市市原则116二、入市市分析17第 六 章 营销推推广流程程188一 、推推广节奏奏188第 七章章 广广 告 策 略略221一、广告告策略分分析21二、广告告核心定定位25三、广告告操作策策略26四、广告告阶段执执行策略略26第 八 章 媒介策策略299一、媒体体考良29二、媒体体组合30三、媒体体策略31第 九 章 卖点整整合

3、322一、卖点点梳理333二、核心心卖点提提炼35第 十 章 通路策策略355一、卖场场设计35二、工地地环境形形象包装装36第 十一一 章 推广广计划及及费用预预算377一、推广广计划汇汇总37二、阶段段推广费费用预算算40第一章 营销推推广战略略层面分分析一、营销销战役怎怎么打？在做XXX国际商商贸城前前期的策策划过程程中,XXX人一一直在苦苦苦思索索着几个个核心的的有关XXX国际际商贸城城项目的的问题：1、面对对市场上上此起彼彼伏的投投资商业业项目的的出现以以及各种种营销方方式的创创新，XXX国际际商贸城城凭什么么从中脱脱颖而出出，吸引引投资客客户来购购买；简简而言之之，我们们核心的的竞

4、争力力在哪里里？行业业优势吗吗？传统统的xxx路、xxx路、xxx路等建材材一条街街已经将将市场上上装饰内内容几乎乎一网打打尽了，我我们和他他们在行行业上并并没有质质的差别别。产品品优势吗吗？xxx城、xxxx场的城市商商业等行行业发展展前景比比及装饰饰建材行业业来说并并不处下下风。营营销优势势吗？xxx和xx的品品牌实力力从其招招商的火火爆可见见一般、xx和xx的绝绝佳位置置及公司司实力和和政府政政策对稳稳健投资资者来说说也是不不可多得得的投资资良品。那么是天时吗？先期销售的xx国际大厦（写字楼）的销售成功也必然带动街铺的旺销，周边高档住宅楼盘的良好销售率，似乎暗示市场上的投资者市场已经被有

5、效的挖掘。我们，XX国际商贸城，我们依靠什么来推动销售？2、XXX虽然人均均GDPP达5444211.488元左右（XXX统计计局20010年数数据统计计），但但随着去去年以来来对房地地产泡沫沫的各种种挤压措措施的出出台，以以及股市市的投资资浪潮，投投资者对对投资房房地产的的兴趣已已然有所所降温。因因此，投资者者是否仍仍有兴趣趣坚持投投资XXX商业地地产项目目，将是是一个最最大的未未知数。况况且，我我们一期期要求的的还是销销售掉约约14万平平方米的的商铺。那么，XX国际商贸城，我们的目标客户又是谁呢？3、面对对大量的的商业投投资项目目，客户户选择的的永远是是最有投投资价值值的产品品。因此此，X

6、XX国际商商贸城的的价值和和价格必必须具有有竞争力力，才能能在市场场上抢得得一席之之地。可可是，价价格如何何在发展展商利润润最大化化和投资资者投资资价值最最大之间间取得平平衡，是是个问题题，更是是个艺术术。4、XXX的区域域经济一一是以xxx集团团为龙头头的xxx产业集集群。XXxx的年年生产能能力达到到1100万吨，发发电机组组容量115万千千瓦，发发展速生生林基地地18万万亩。二二是以xxxx为为龙头的的xx化工工产业集集群。矿矿用输送送带销量量占国内内同行业业销售总总量的四四分之一一，集团团下属xxxx公公司，具具有1220万套套全钢载载重xxxx生产产能力，产产品通过过多项国国际质量量

7、认证，出出口200多个国国家和地地区。三三是以汽汽车配件件为主导导的机械械加工产产业集群群。主要要包括汽汽车配件件、摩托托车配件件、液压压硬管件件、机床床工具等等4000多个产产品。四四是以方方便面、xxx制品为主导的农副产品加工产业集群。拥有现代化方便面生产线xxx条，年生产方xxx包，xxx食品公司年加工肉xxx3000万只，是xxx最大的xxx工生产企业，全国农业产业化龙头企业。面对着XX近年来涌现的各类商业地产项目尤其是建材市场项目，我们以何种营销方式才能吸引市场的关注？我们又怎么样才能抓住市场目标客户的需求呢？我们的营销战役怎么打？这都是我们在营销推广战略上需要直接面对的。XX国际际

8、商贸城城与其他他商业，尤尤其是XXX传统统的建材材装饰市市场存在在着本质质的差异异化，项项目在市市场认同同和消费费习惯上上是否能能被市场场接受和和追捧都都需要我我们在营营销上进进行引导导和探寻寻。结合合我司前前期市调调分析，XX国际际商贸城城营销战战役分三三级式执执行：引 导塑 造演 绎XX首座独立产权全沿街式建材市场唤起人们的期待和关注产生排它性具有发展前景和极佳的投资价值经营和投资价值的体现强调投资价值，得到认同以概念和现优势演绎市场的成功呈现市场追捧现象，塑造品牌用成功引爆羊群效应二、营销销战役如如何设计计？战役指导导思想：认筹、解筹(大大客户)、解筹（散散户）、开盘战役设计计思路：充分

9、做做好形象象导入期期、制造造多个持续续热销期期/ 推推广时间间线：持续销售期尾盘期导入期认筹期开盘期继续炒作持续销售期客户积累推广期收尾促销期期形象塑造推广期项目开盘推广期开盘周15%20100.088.1 20111.001.31 20011.04.20 005.115 07.01 09.01产品促销，尾盘清扫产品销售任务基本完成，剩余产品持续促销。持续炒作，挖掘深潜在客户利用开盘情况造势、炒作产品热度针对潜在客户推广宣传。开盘造势，打造火爆场面进一步加深宣传产品的卖点、规划、前景等，传递开盘信息。全面宣传产品，力推会员加盟对项目规划、项目卖点、主力店、配套、经营前景进行宣传，力推会员加盟活

10、动。提升项目高度，树立品牌形象 利用XX经济发展、新城区前景概念、项目规划进行推广宣传，树立项目品牌形象。以上节点点及推盘盘时间为为暂时初初定，具具体推盘盘节奏及及时间将将根据工工程进度度和项目目进展进进行及时时调整。三、营销销战役如如何实施施？营销目标 媒体运用广告推动现场管理目标分解公关活动促销策略价格策略销售控制XX国际际商贸城城营销战战役实施施攻略：客源挖掘促 卖巩 固四、如何何实现会会战？收集 前期XXX及周周边五金金建材行行业客户户资源、投投资客资资源等，其其他渠道道收集，内内部推荐荐。 银银行信用用卡合作作 参与与：如 电信信大客户户 利用即即有网络络挖潜 手段段 全球通通VIP

11、P合作 成立“XX商会会” 自建建：如 VVIP俱俱乐部.组织全国国建材行行业发展展论坛等等行业活活动 借助：如 进进行开工工典礼、产产品说明明会等形形象活动动进行专业业市场点点对点扫扫单 发售售VIPP卡反复解筹筹选房 目标标营销数码营营销（小小众销售售）“预约接接待” 手段段 团队队销售 SPP秀 现场场集客活活动 以老老带新扩大客户户成交面面客户资资源的再再挖掘第二章房房地产市市场状况况调研报报告(链链接)第三章 营销销推广策策略一、营销销推广针针对的目目标客户户群由于推广广中，找找准项目目的目标标客户群群，才能能有效的的针对项项目采取取不同的的推广策策略，并并制定相应应的营销销定位，为

12、为此，我我们以项项目定位位为依据据对目标标客户群群进行了了详细的的市场调调研和分分析：商业投资资客户群群：XX市市内的建建材类经经营户这部分客客户群体体是我项项目的核核心目标标客户。由由于：一、目前前XX市建建材市场场呈现零零散式的的特点，大大多以沿沿街铺位位为主，没没有呈现现集中专专业市场场的特点点；二、目前前XX大多多建材市市场门头头只租不不售，多多数长期期经营的的业主每每年要付付出不菲菲的租金金，相对对而言，不不如拥有有自有物物业；三、XXX几大陈陈旧五金金建材路路存在拆拆迁计划划，原有有经营户户重新需需求新的的成规模模的专业业市场；四、由于于市场扩扩张需要要，用于于分展点点的展示示和销

13、售售；因此，随随着项目目的启动动，必然然对该类类经营客客户造成成影响和和吸引力力。如xxx路xxxx路、xx路等，这这类相对对比较陈陈旧的五五金建材材一条街街都将是是我项目目潜在的的巨大客客户群，因因为该部部分客户户由于现现有市场场的拆迁迁、经营营等因素素而面临临重新选选择场所所经营的的问题。XX周周边县市市的建材材类经营营户XX周边边县市的的建材装装饰市场场都具备备相当的的体量，大大量周边边县市的的经营户户都与XXX的建建材行业业保持着着较为紧紧密的联联系，该该部分客客户无论论是从业业务拓展展的角度度或是对对行业自自身的信信心而引引起的地地产投资资，都是是本项目目的一大大可能。 如xxxx建

14、材市市场、xxx建材材市场、xxx建材市场及周边乡镇零散建材经营户等，都将是我项目的目标客户群，由于该部分客户面临进入XX投资、或者扩大经营等选择，因此该部分客户的宣传和推广将是我项目外来客源的主要渠道。 个体体户、私私营企业业小老板板这部分客客户具备备良好的的投资意意识和丰丰富的投投资经验验，XXX地产缺缺乏足够够好的地地产投资资产品，随随着项目目的启动动，XXX建材装装饰市场场的需求求前景必必然吸引引该部分分客户投投资铺位位，期待待回报。如xxxx批发市市场、建设路路广告装装修公司司、广场品品牌服饰饰店等中中小个体体户或私私营企业业老板比比较集中中的商业业城，因因为该类类市场有有众多经经营

15、多年年的私营营企业主主，该部部分客户户经商有有着丰富富的投资资意识，因因此我项项目的投投资回报报将是吸吸引该部部分客户户主要的的动力。 政府府机关人人员或有有积蓄的的公务员员这部分客客户介于于一般白白领阶层层和中高高层管理理人员之之间，一一般收入入稳定但但不算很很高。由由于住房房基本解解决，剩剩余的资资产将需需求投资资渠道，而而XX商业业的投资资意识正正逐步显显现，因因此，如如果有比比较稳定定的回报报，可长长期经营营的商业业市场前前景，将将吸引该该部分客客户极大大的较大大兴趣。 外地地投资客客户山东是个个富庶之之地，交交通方便便；XXX作为xxxx的经经济强市市，有足足够吸引引力来吸吸引其他他

16、地域投投资客前前来投资资。总结：根根据以上上对目标标客户群群的分析析，并结结合本项项目的实实际质素素和定位位考虑，我们认为，本项目的目标客户由主至次，依次排列如下：本市建建材经营营户周边县县市建材材经营户户/企业业主 个体户户、私营营企业小小老板政府机机关人员员或有积积蓄的公公务外地投投资客二、营销销推广目目标1、通过过立体三三维式、渗渗透式的的推广，树树立项目目良好的的市场形形象，并并提升产产品的附附加值。2、将项项目的各各个卖点点有效传传达目标标市场，树树立目标标客户的的购买信信心、使使目标市市场的客客户对本本项目形形成购买买偏好。3、促进进项目的的良好销销售，实实现项目目较高的的回报收收

17、益率。4、以本本项目为为依托，为发展商树立良好的品牌形象。三、营销销推广思思路1、房地地产是价价格巨大大的商品品,客户户购买行行为需要要一个较较长的理理性和比比较判断断过程才才能发生生。随着商商业投资资项目的的不断涌涌现，客户的的可选择择性十分分丰富。虽虽然随着着市场的的逐步成成熟和理理性，客客户在选选择商业业项目逐逐步理性性化，但但在购买买行为发发生的一一刹那,起决定定因素的的却是理性性分析基基础上的的感性判判断,而而不只是是理性分分析本身身。因此此，项目目在推广广上应努努力挖掘掘项目的的卖点和切切入客户户的需求求空白点点，从而而更好地地促进感感性判断断，增加加目标客客户对项项目的偏偏好，提

18、提升项目目在目标标市场中中的附加加值，并并能提高高项目在在市场的的知名度度和美誉誉度，促促进销售售的顺利利进行。具体的推广应遵循以下的步骤： 我们们的项目目推广首首要的重重点就是是想办法法在统一一推广形形象的基基础上，利用各种媒体手段，使目标客户对物业形成良好的投资价值认同。 其次次，结合合媒体的的相应特特点和项项目自身身的特质质，通过过递进式式的、立立体式的的媒体组组合，产产生良好好的广告告告知和和高覆盖盖率的效效果。同同时利用用营销策策略的调调整结合合媒体造造势的配配合，树树立项目目旺销抢抢购的形形象，形形成羊群群效应。 再次次，利用用广告的的持续发发布，实实现潜在在客户从从老客户户处的了

19、了解到欣欣赏到信信任再到到最终达达成购买买的一个个过程。 最后后，通过过实际操操作中的的滚动式式的推广广和合理理的资金金投放，使使推广费费用所产产生的效效用最大大化，并并在此过过程中，根根据发展展商和项项目的实实际需要要，引入入具有重重要战略略性意义义的品牌牌营销策策略。实实现项目目的效益益最大化化并带来来多赢的的局面。 2、在推推广的方方式上，要要加强渗渗透式宣宣传攻势势，强塑塑品牌，带带动市场场人气，以以此形成成品牌效效应；在在整体战战略上做做到以“面带点点”，围点点打圆，不不愠不火火，渐进进式推广广。通过过多种媒媒体的立立体式组组合推广广，采取取双向沟沟通式的的广告，强化卖点的同时又提升

20、项目品质，而不是单向灌输式的卖点罗列广告，从而在市场中起到润物细无声的推广效果。3、本项项目同时时具备超大规模模、铂金金地段、六六大功能能、前瞻瞻规划、丰丰富资源源、财富富金地等等众多吸吸引目标标市场的的卖点概概念(详见营营销卖点点)，但是是对于卖卖点的营营造不能能飘忽不不定，应应与销售售阶段相相连接，在在各阶段段推出不不同的主主打卖点点，使项项目保持持持续旺旺盛的生生命力。并并在推广广中心主主题的统统领下，向向市场展展示统一一的楼盘盘形象，抓抓住USSP（独独特销售售主张）的的卖点进进行强势势攻击。4、由于于考虑到到本项目目的行业业特点和和项目定定位特点点，目标标客户群群主要是是XX及周周边

21、的建建材行业业从业人人士和私私营业主主，以及及其他行行业的私私营投资资客为主主，因此此在营销销推广上上也应从从该部分分人群的的性格和和行业特特点入手手，以稳稳定投资资、高额额回报、良良好的发发展前景景、商业业的未来来升值的的推广宣宣传为重重点；在在整体推推广上以以XX及周周边市场场为主。5、成功功的营销销推广需需要现场场包装工工作的配配合，项项目现场场的包装装要充分分展示项项目内在在质素和和先天条条件及营营销理念念，使潜潜在客户户通过广广告中获获得的印印象在现现场得到到印证，使使其对项项目产生生良好的的第一信信任感，在在物业的的整体形形象上取取得一致致的认同同。6、为配配合宣传传推广，必必须作

22、好好营销其其他环节节上的工工作。营营销各环环节上的的紧密配配合，是是推广成成功的关关键。如如付款方方式更加加灵活多多样，选选择的空空间更大大，在价价格策略略上做好好销售控控制；在在不同的的销售阶阶段，推推出相应应的促销销活动，促促进现场场的成交交，在局局部上制制造现场场热销的的气氛。在在整体营营销策略略指引下下，步步步为营，层层层推进进，掌握握节奏，有有的放矢矢。四、营销销推广案案名及主主题定位位本项目营营销推广广的案名名及主题题定位应应遵循以以下原则则：首先，宣宣传推广广的首要要问题和和物业的的形象包包装相互互协调，要要突出的的是一个个定位问问题，一一个物业业的卖点点肯定很很多，但但如果每每

23、个都诉诉说，则则不能在在市场中中形成统统一形象象，影响响广告效效果。因因此需要要把其它它较为次次要的卖卖点作为为辅助，而而要将最最重要的的、最能能突出物物业特色色的、最最能吸引引目标群群体的一一个卖点点在推广广中彰显显出来，以以利于宣宣传形象象的统一一。其次，物物业推广广形象必必须与物物业本身身的定位位和形象象相吻合合，推广广的形象象和包装装的形象象应服从从物业的的整体形形象、风风格定位位上。再次，一一个好的的定位不不只是说说出项目目的最佳佳卖点，而而且这个个卖点必必须是独独特的销销售主张张（即UUSP）以以在市场场中与其其他项目目区别开开来，形形成自己己的特色色。同时时，这个个卖点必必须符合

24、合本项目目目标市市场的需需求，能能打动消消费者的的心。根据我司司对项目目的深入入分析和和对XXX商业市市场的把把握，认认为应选选择区别别于其他他现有建建材市场场虚拟产产权和卖卖场形式式作为主主要卖点点，从而延延伸开来来，利用用现有建建材行业业人士和和投资市市场客户户的忧虑虑，进行行妥善解解决的回回答，并并出现在在一系列列的广告告推广中中，从而而加强目目标客户户对我项项目的投投资信心心并认知知项目的的核心优优势，在在未到销销售现场场前对项项目已有有一个大大概的了了解，并并使其到到现场看看沙盘的欲欲望大大大增强。项目案名名的确定定上要清清晰传达达和明确确项目的的属性，并并善于利利用项目目自身的的品

25、牌优优势。推推广主题题，一定定要切中中要害，符符合项目目目标人人群的心心理需求求、投资资价值，并并传达项项目独特特卖点，同同时明晰晰项目的的属性。根据推广主题，形成核心主线，在不同阶段推出不同辅助子主题。本项目的主要目标客户是建材行业私营企业主以及其他行业的私营企业主和成功人士，具备一定的经济实力，有良好的投资习惯和富裕资金。因此，在他们在选择投资物业的时候，不仅善于分析项目的自身投资价值，更对未来的升值和发展有自己的预期，同时由于该部分人群具备一定的良好人际圈，所以又善于从众。因此在推广上应把诉求的重点放在最能引起目标置业者产生认同的方面。推广主题应给予目标客户群以明确的说明，语言简洁明了，

26、给人印象深刻，在未到销售现场前对项目已有了一个大概的了解，并使其到现场看沙盘的欲望大大增强。【项目整整体案名名】XX国际际商贸城城【项目产产品定位位】齐鲁XXXXXXXXXXX市场【项目形形象定位位】XXXXX家居建建材一站站式购物物中心【项目推推广主题题】XX家装装新贵，XX财富引擎【项目推推广线路路】USP（项目核心卖点）XX国际商贸城全沿街独立产权式绝版金铺硬件say noXX国际商贸城保证未来十年内经营模式不落伍软件say yes具投资价值OK五、营销销概念设设计产品属性性价值概概念 独立产产权式旺旺铺对市市场SAAY NNO的新新建材市市场对每年被被动的接接受租金金变化 SAYY N

27、OO！对有限空空间经营营Sayy NOO！对无序经经营SAAY NNO！这是XXX首座具备全沿沿街独立立产权的的第五代代服务导导向型专专业建材材装饰市市场；这里可以以满足经经营户自自主经营营，自有有物业的的需求，不不需要再接受受每年租租金的被被动上涨涨；这里有着着创新的的产品设设计，框框架式结结构，随随心所欲欲；这里是一一个辐射射齐鲁大大地的新新型批零零兼售的的建材装装饰城。未来经营营价值概概念 XX品牌牌保障后后续经营营对市场场SAYY YEES的品品牌专业业建材市市场对未来经经营的保保障SAAY YYES！对市场形形象SAAY YYES！对创新的的产品设设计，优优秀的产产品打造造SAYY

28、YEES！这里有110年以以后的前前瞻市场场规划，投投资者自自然不用用担心短短时间被被市场的的淘汰；这里有良良好的交交通和区区域环境境，临近近传统的的建材街街，片区区的大力力改造，交交通的逐逐步完善善，政府府的支持持与日具具增，何何需担心心未来经经营前景景； 这里有经经验丰富富，优秀秀浙商开发发团队，产产品打造造过程中中精雕细细啄，人人性化主主力交易易区、配配套的物物流园区区、丰富富的停车车区、连连廊的动动线设计计、室外外楼梯的的有效结结合、大大幅的广广告位设设计、南北通通透、全全沿街金金铺的设设计每一处处细节都都精心设设计，为为项目长长久的领领先于市市场而废废尽心思思。如此此优异的的产品，哪

29、哪有挑剔剔之理，自自然说YYES。这里是以以XX为基基地，辐辐射齐鲁鲁大地的的大型装装饰建材材城，中中高端的的市场形形象，提提升市场场整体形形象的同同时，更更在批零零兼售的的市场定定位中，用用中低端端的价格格，吸引引客户。人人流带来来财富流流，哪有有对财富富不说YYES的的道理。投资价值值策略概概念 独独特的销销售卖点点+项目目极佳的的销售策策略 打打动市场场，客户户SAY OK。投资独立立产权沿沿街旺铺铺？OKK！投资具备备经营前前景的市市场？ OOK！投资XXX最具发发展前景景地段？ OK！和虚拟产产权相比比自然投投资实实实在在的的铺位更更稳妥；和众多大大品牌同同营，自自然更稳稳当，也也自

30、然更更有前景景；框架式结结构，全全沿街独独立产权权金铺，自由组合，随心所欲；第四章价价格策略略（根据据亮相期期后的市市场反应应制定客客观可行行的价格格策略）第五章 入 市市 时 机一、入市市原则入市时机机方式把把握得好好，才能能产生好好的销售售开局。而而“良好的的开始是是成功的的一半”，故何何时入市市，怎样样入市值值得慎重重思考，并并应遵循循以下原原则：【准备充充分入市市】我们要避避免为一一个特定定的时间间入市（如如春节，年年关在即即，多数数生意人人/老板板在年关关忙着收收账（资资金比较较紧张）或或忙年，无无暇关注注本案）。而为某种偏好入市或为入市而入市。在销售策略不明确、市场动向没有把握、销

31、售工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，销售前景将是黯淡的。【无造势势不入市市】业内人士士公认：“无造势势即无市市场”，为了了尽快引引起市场场的关注注，故入入市准备备时间再再短也不不能忽略略造势，而而且还要要费尽心心机地造造好势。【销售旺旺季入市市】通过销售售旺季火火热的销销售气氛氛来实现现本项目目一炮打打响，迅迅速在市市场上扩扩大知名名度和影影响力，将将有力促促进后续续销售。【低价策策略入市市】商业项目目的价值值在于其其的投资资价值，而而项目铺铺位的升升值，在在市场形形成之前前，更多多的是市市场人为为的制造造紧张和和前期价价格制定定和推售售策略上上的价格格升值。因因此，我我司建议议第一批批

32、房源入入市时采采取低于于均价110%的的价格入入市，在在造成开开盘旺销销的同时时又为后后续推出出房源的的升值和和提价做做铺垫。【有控制制地入市市】根据工程程进度、价价格策略略、销售售导向、客客户积累累情况等等分期分分批有节节奏地向向市场推推出产品品和铺位位数量，避避免一拥拥而上，好好铺迅速速被抢尽尽、劣铺铺积压的的局面，实实现均衡衡、有序序的销售售目标。在一期商商业销售售取得成成功，项项目市场场形象已已经树立立的基础础上，结结合二期期的客户户积累情情况，再再顺势推推出二期期房源。二、入市市分析1、根据据目前XXX市场场状况，XX目前新推出商业项目正在加快，且项目周边项目预计在明年上半年推出为多

33、。因此该片区的项目为了加快楼盘的后期销售，在推出前后必然加大对项目的宣传和推广，其中也必然加大对项目片区的造势和宣传。这样，项目周边目前还是有些消费人流在活动，我们可以借这股势头及造势入市，通过展示牌、导视系统以及促销点等方式借他人之利为我所用。如项目对西北2公里处的恒茂商都、瑞士小镇配套沿街商铺等项目预计都是明年上半年推售，这些必然会加剧竞争，因此我们必须在他们全面开盘之前做好销售准备，在借势的同时又不至于被动落后。2、根据据地产市市场往年年销售变变化，以以及目前前市场反反应情况况来看，地地产市场场真正的的黄金时时期一般般在一年年的57月，从从目前我我项目的的进度而而言，明明年57月月理应赶

34、赶上，在时间间上乘了了天时。3、本项项目的建建筑进展展情况，目目前在做产品报报批阶段段，基础础工程尚尚未动工工。因此此，前期期必须抓抓紧完成成产品的的报批和和施工，同同时进行行销售现现场的建建设和部部份包装装，从而而利用取取得销售售许可证证前期的时时间段进进行市场场预热和和客户积积累，从从而为项项目的后后续登记记认购以以及开盘盘做好充充分的市市场准备备和情况况摸底，从从而确定定策略的的调整。等等项目预预售许可可证的取取得和客客户的积积累一定定数量后后，便是是我们项项目公开开发售的的最好时时期。4、一年年中长假假期甚少少，十一已经经过去，现已接近年关，由于工程进度原因尚不能进行正式推广，因此只有明年的五一可为我所用，本项目应尽量抓住这个契机，争取尽可能多的市场份额。初步建议议定于220111年05月01日至055月中旬旬开盘界时根据据工程进进度和客客户积累累情况再再做调整整。第 六 章 营营销推广广流程一 、推推广节奏奏本项目策策划与营营销的关关键，在在于跳出出一般竞竞争的层层面，避避免拼地地段、拼拼规模、拼拼档次，而而应以“XX专业业市场的的引领者者”的高度度和眼界界俯视一一切，才才能跳出出竞争圈圈，拉开开与其他他项目的的距离，找找到目标标客户接接受的说说话方式式与推广广手法。从从而