房地产开发企业收入确认的条件及相关法规与案例2865.docx

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1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产开发企业收入确认的条件及相关案例(上海国家会计学院)说明：这次次属于实实务研讨讨班，参参会大约约1600人。由由财政部部会计司司选中的的八家事事务所作作主题发发言，我我所是其其中一家家。经主主题发言言后是会会计司王王处长点点评，大大家讨论论。最终终我所、浙浙江天建建、上海海上会的的主题发发言，又又入围作作为参选选案例，由由与会者者在讨论论有关内内容。财财政部将将制定有有关房地地产开发发企业收收入确认认的规定定或指南南。 我我作为参参会者，将将主流观观

2、点，和和一些较较为典型型案例整整理发给给大家，仅仅供参考考。现阶段，我我们应按按照现行行会计规规定执行行，并遵遵守房地地产开发发的业务务相关规规定。相关规定详详见后附附明细。一、房地产产开发企企业主要要业务类类型1、自行开开发业务务：从事事房地产产的开发发及销售售。2、受托代代建业务务：根据据建造合合同，受受托代建建或开发发房屋资资产并销销售。 3、合合作开发发业务：与其他他开发商商、其他他无房地地产开发发经营权权的单位位和土地方方合作开开发项目目 二、现行房房地产开开发企业业会计核核算的依依据1、企业会会计准则则 （1）收入准则股份公司施行 遵守四个条条件A.指南南特殊殊销售商商品业务务房地

3、产产销售在在确认收收入时，还还应考虑虑价款收收回的可可能性，估估计价款款不能收收回的，不不确认收收入；已已经收回回部分价价款的，只只将收回回的部分分确认为为收入。B.指南南分期期收款销销售 在分分期收款款销售方方式下，企企业通常常应按照照合同约约定的收收款日期期分期确确认销售售收入.(2)建建造合同同准则指指南股股份公司司施行 “建造造合同的的特征主主要表现现在：A. 先有买主（即即客户），后后有标底底（即资资产）；建造资资产的造造价在签签订合同同时已经确定；B. 资产的建设设期长，一一般都要要跨越一一个会计计年度，有有的长达达数年；C. 所建造的资资产体积积大，造造价高；D. 建造合同一一般

4、为不不可取消消的合同同 ” 前提提：该项项建造合合同的结结果能够够可靠地地估计 采用完完工百分分比法确确认合同同收入2、企业会会计制度度第85条的的四个条条件第97条：房地产产开发企企业自行行开发商商品房对对外销售售收入的的确定，按按照销售售商品收收入的确确认原则则执行；如果符符合建造造合同的的条件，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。“主营业务务收入”科目核核算规定定，房地地产的法法定所有有权转移移给买方方，通常常表明其其所有权权上的主主要风险险和报酬酬也已转转移，企企业应确确认销售售收入。3、房地产产开发企企业会计计制度A. 转让、销售售土地和和商品房房，在已已经移交交，并将将发票结

5、结算帐单单提交买买主时确确认;B. 代建的房屋屋和工程程，在竣竣工验收收，办妥妥财产交交接手续续，并已已将工程程价款结结算帐单单提交委委托单位位时确认认;C. 采取分期收收款销售售办法的的，可按按合同规规定的收收款时间间分次确确认;D. 出租开发产产品，应应在出租租合同（或或协议）规规定日期期收取租租金后作作为收入入实现4、房房地产开开发企业业财务管管理若干干问题的的补充规规定A. 房地产开发发企业之之间签订订项目开开发合同同、合资资开发项项目，暂暂按如下下规定处处理：a项目开开发合同同中规定定按投资资额比例例分配项项目开发发产品的的，主办办企业收收到投资资各方开开发资金金作应付付账款管管理。

6、项项目开发发完毕并并办理竣竣工验收收手续后后，主办办企业按按合同规规定分配配投资各各方项目目开发产产品，应应按实际际成本冲冲转开发发产品及及相应的的应付账账款。投投资各方方对分回回的开发发产品应应及时作作为存货货管理。b.项目开开发合同同中规定定按投资资额比例例分配项项目利润润的，主主办企业业收到投投资各方方开发资资金作预预收账款款管理。项项目开发发完毕并并办理竣竣工验收收手续后后，主办办企业对对外出售售项目开开发产品品，应将将预收账账款转为为营业收收入，并并相应结结转营业业成本。项项目利润润形成后后，按合合同规定定分配项项目利润润。B.房地产产开发企企业与其其他无房房地产开开发经营营权的单单

7、位签订订合资开开发项目目合同，a.合同中中规定按按各方出出资比例例分配项项目开发发产品的的，房地地产开发发企业收收到出资资各方资资金作预预收账款款管理。项项目开发发完毕并并办理竣竣工验收收手续后后，房地地产开发发企业按按合同规规定分配配出资各各方项目目开发产产品，应应按合同同规定的的转让价价格计入入营业收收入，并并相应冲冲转预收收账款，结结转营业业成本。b.合同中中规定按按各方出出资比例例分配项项目利润润的，主主办企业业收到投投资各方方开发资资金作预预收账款款管理。项项目开发发完毕并并办理竣竣工验收收手续后后，主办办企业对对外出售售项目开开发产品品，应将将预收账账款转为为营业收收入，并并相应结

8、结转营业业成本。项项目利润润形成后后，按合合同规定定分配项项目利润润。C.房地产产开发企企业出资资与土地地方合作作开发项项目，按按照法律律、法规规的规定定，应办办理土地地使用权权过户登登记手续续。需调调整土地地使用权权出让金金的，按按照调整整后的土土地使用用权出让让金计入入开发成成本；不不需支付付土地使使用权出出让金的的，按照照合同、协协议约定定的价值值计入开开发成本本。项目目开发完完毕并办办理竣工工验收手手续后，房房地产开开发企业业分配合合作方开开发产品品，按照照合同、协协议约定定的价值值计入营营业收入入，并相相应结转转营业成成本。D.房地产产开发企企业接受受委托代代建房屋屋及其他他工程，不

9、不需办理理土地使使用权过过房户登登记手续续。在工工程竣工工验收办办妥交接接手续后后，应按按照委托托方确认认的结算算价款，计计入营业业收入，并并结转代代建工程程相关成成本。E.房地产产开发企企业为开开发房地地产而借借入的资资金所发发生的利利息等借借款费用用，在开开发产品品完工之之前，计计入开发发成本。开开发产品品完工之之后而发发生的利利息等借借款费用用，计入入财务费费用。5、财会便便函（220022）53号中注协协技援公公告第44号，援援引了准准则的四四个条件件三、房地产产开发企企业的收收入确认认条件(一) 相相关的收收入能够够可靠计计量 1、取得得商品房房预售许许可证2、开发商商与买受受人签订

10、订房屋认认购书，收收取订金金认购购日 虽然然交付订订金的客客户很可可能最终终成为业业主，但但由于还还没有签签订正式式合同，对对双方约约束都很很有限。按按照房地地产转让让管理办办法的第三三十七条条规定“房房地产开开发企业业在签订订合同前前收取预预付款性性质的费费用的，未未能签订订预售合合同的，房房地产开开发企业业应当向向预购人人返还所所收费用用。”因此在在认购日这这个时点点是否能能够签订订合同还还存在风风险。3、 双方签订商商品房买买卖合同同、合合同补充充协议，支支付首付付款合合同签订订日 预售商品品房，按按当地房房屋主管管部门规规定备案案，取得得“商品房房预售登登记备案案表”合同文文本遵循循了

11、建设设部的合合同范式式，载明明了商品房房的建筑筑面积和和使用面面积、价价格、交交付日期期、质量量要求以以及双方方的违约约责任；规定了了实测面面积和预预售面积积误差的的处理方方式。双双方如有有特殊需需要条款款可以签签订补充充协议。取得商品房房预售许许可证是是售房的的合法依依据。合合同应按按照规定定的范式式，并履履行规定定的法律律程序以以保证合合同为有有效合同同。签订订合同往往往伴随随着首付付款的支支付，分分期付款款确定了了付款的的时间，商商品房总总价款在在合同中中已经明明确。故故“相关的的收入能能够可靠靠计量”确认时时间为合合同签订订日。这个阶段贷贷款买房房的个人人同时向向银行申申请银行行按揭贷

12、贷款，或或向住房房公积金金中心申申请个人人公积金金贷款。银银行按揭揭贷款、个个人公积积金贷款款在申请请办理阶阶段，还还有贷款款申请未未获批准准的可能能。故对对“与交易易相关的的经济利利益很可可能流入入企业”的判断断还存在在风险。（二）与交交易相关关的经济济利益很很可能流流入企业业。实务中具体体标志： 价款已已经取得得或确信信可以取取得等。判断依据： （1）开发发商实际际已收讫全部部价款。按揭贷款款、个人人公积金金贷款方方式下，确确认日为为贷款已划划转到账日；一一次付清清现金方方式下，确确认日为为已收取取了购房房人应支支付的尾尾款日。（2）取得得了索取取房款的凭凭据和权利。分期付付款方式式按销售

13、售合同约约定收款款日；采采取委托托方式的的，以收收到代销销单位的的代销清清单日。不同销售方方式下“与交易易相关的的经济利利益很可可能流入入企业”的确认认方法一一旦厘定定，报告告期内应应一贯执执行，不不应该因因期后事事项而有有所改变变。（不不同意福福建华兴兴所关于于期后事事项确认认收入的的做法，详详见案例例六）。（三）相关关的成本本能够可可靠计量量。实务中具体体标志：开发项目竣竣工验收收后成本本可合理理预计判断依据： 11、工程程已经完完工并经经验收合合格。对涉及公共共安全的的内容，组组织工程程质量监监督、规规划、消消防、人人防等有有关部门门或者单单位进行行验收。开发商已办办理工程程竣工验验收备

14、案案手续。 根据据城市房房地产开开发经营营管理条条例第十七七条规定定“房地产产开发项项目竣工工，经验验收合格格后，方方可交付付使用；未经验验收或者者验收不不合格的的，不得得交付使使用。” 第十十八条规规定“住宅宅小区等等群体房房地产开开发项目目竣工，应应当对城城市规划划设计条条件的落落实情况况、城市市规划要要求配套套的基础础设施和和公共设设施的建建设情况况、单项项工程的的工程质质量验收收情况、拆拆迁安置置方案的的落实情情况和物物业管理理的落实实情况进进行综合合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”合同规定出出售的商商品应为为合格品品。合格格品是正正常交易易的前提提。

15、故商商品房只只有在工工程完工工并经验验收合格格，才能能保证商商品房质质量、面面积合格格。商品品房的收收入、成成本才能能有可计计量的依依据。2、成本能能够可靠靠地计量量。（1）所发发生或还还需发生生的开发发总成本本能可靠靠地确定定。开发总成本本是指归归属于可可售房地地产开发发产品完完工前发发生的全全部支出出，包括括：土地征用及及拆迁补补偿费、前前期工程程费、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费、公公共设施施配套费费、开发发的间接接费用、借借款费用用及其他他费用等等。对售后将继继续发生生的成本本，如绿绿化、道道路等配配套设施施费，此此时根据相相关合同同、预算算能合理理的估计计和预提提。在预算中

16、的的不可预预见费（是指项项目施工工过程中中因自然然灾害、设设计变更更、人工工、材料料、设备备和工程程量等发发生变化化而增加加的费用用），一旦旦完成竣竣工验收收，应为为明确的的成本项项目。调整规划的的项目，应应同时调调整相关关预算。（2）总可可售面积积能可靠靠地确定定。已明示共用用建筑面面积分摊摊情况；总可售面积积由国家有关关房屋测测绘部门门出具的的可售面面积证书书确定。 成本的计量量是收入入确认中中的难点点。成本本的准确确数只有有竣工决决算时才才能确定定。如果果开发商商在设计计变更、人人工、材材料、设设备和工工程量等等发生变变化时，及及时调整整了预算算，那么么在竣工工验收合合格时，按按照重要要

17、性原则则，成本本应该能能够可靠靠计量。 （四）商品品所有权权上的主主要风险险和报酬酬转移给给买方。 实务务中具体体标志： 商品房房已交付付判断依据： （1） 出卖人已书书面通知知买受人人办理交交付手续续，如已已发放入入住通知知书；（2）出卖卖人提供供了商商品房面面积实测测技术报报告书(3) 出出卖人提提供了住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书（4）经买买受人验验收合格格后，双双方签署署了房屋交交接单,交钥匙匙。 商商品房交交付是“主要风风险和报报酬转移移给买方方”的重要要标志，也也是实质质重于形形式原则则判断的的实质内内容。根据关于于审理商商品房买买卖合同同纠纷案案件适用用法律若若干问题

18、题的解释释 的第第十一条条规定“房屋毁毁损、灭灭失的风风险，在在交付使使用前由由出卖人人承担，交交付使用用后由买买受人承承担；买买受人接接到出卖卖人的书书面交房房通知，无无正当理理由拒绝绝接收的的，房屋屋毁损、灭灭失的风风险自书书面交房房通知确确定的交交付使用用之日起起由买受受人承担担，但法法律另有有规定或或者当事事人另有有约定的的除外。”实务中“发发放入住住通知书书”在法律律上是重重要的形形式，但但如果“交钥匙匙”在取得得入住通通知之前前，应以以“交钥匙匙”为“主要风风险和报报酬转移移给买方方”的确认认日。（五）企业业既没有有保留通通常与所所有权相相联系的的继续管管理权，也也没有对对已售出出

19、的商品品实施控控制。实务中具体体标志：商品房卖方方履行了了合同规规定的义义务；合同不存在在重大不不确定因因素； 商商品房卖卖方无须须继续涉涉入。 判断依据据：1、商品房房卖方履履行了合合同规定定的义务务 合同规规定期限限、面积积、质量量交付使使用 （1）出出卖人提提供了住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书；(2) 买买受人可可查询北北京市建建筑工程程竣工验验收备案案表；有资质质的测绘绘单位出出具的 商品房面积实测技术报告书2、合同不不存在重重大不确确定因素素如交付时关关于质量量、面积积与合同同不符，双双方未签签署了房房屋交接接单。3、商品房房卖方无无须继续续涉入不存在如回回购协议议，投资资

20、报酬保保证（如如售后包包租）、返返本销售售等。 由于于房地产产收入应应在上述述五个方方面条件件同时满满足的情情况下，才才能确认认。因此此收入的的确认日日应以五五个条件件满足时时点孰晚晚为最终终收入确确认的时时点。四、自行开开发的商商品房不不能确认认收入的的情形 1、在在房屋交交付买受受人之前前，不能能确认收收入，所所有收款款计入“预收帐帐款”。 2、卖卖方根据据合同规规定，仍仍有责任任进行重重大施工工行动。 3、合合同存在在重大不不确定因因素，如如退货选选择权、法法定产权权的取得得和移交交。 4、卖卖方继续续涉入，如如回购协协议，投投资报酬酬保证（如如售后包包租）、返本本销售。五、受托代代建的

21、商商品房收收入确认认在房屋竣工工交付之之前，如如果合同同的结果果能够可可靠计量量，企业业可根据据完工百百分比在在资产负负债表日日确认收收入。但但条件是是：1、有建造造合同，且且合同不不可取消消。2、其余应应收款项项能够收收回；3、开发项项目的完完成程度度能够可可靠地确确定。六、房地产产开发企企业收入入确认难难点（一）不同同交易目目的 房地产交交易包括括多种形形式，如如买卖、赠赠与、交交换、对对外投资资、清偿偿债务等等1、销售目目的确认买卖形形式下的的交易所所获取收收益为收收入2、非销售售目的 回回迁、偿偿还债务务（成本本价、售售价） 成本本价适适用债债务重组组准则则售价部分应确认认为收入入（二

22、）遵循循所有权权上主要要风险转转移的原原则，但但房产证证过户需需要较长长的时间间房屋产权证证的办理理时间长长的原因因，主要要原因有有规划变变更、土土地出让让金未交交足、土土地用途途的变更更、未完完成竣工工验收等等。这些些因素对对成本的的计量都都可能会会产生影影响。但但开发商商应在完完成综合合验收后后，针对对这些因因素进行行合理估估计。房房产证的的办理完完毕应判判断为全全部风险险已转移移，而收收入的确确认遵循循所有权权上主要要风险转转移的原原则。（即不同同意浙江江天建的的相关判判断，详详见案例例四）（三）遵循循经济利利益很可可能流入入企业的的原则，但但存在合合同约定定分期收收款情形形。 在在企业

23、取取得预售售证，并并与买方方签订了了合同后后，经济济利益很很可能流流入企业业。但由由于存在在分期收收款情形形，每期期是否能能够取得得价款仍仍存在不不确定性性。因此此以合同同收款日日确认收收入，也也应考虑虑价款是是否能够够取得。 （四）商商品房成成片滚动动开发，配配套基础础设施和和公共设设施成本本的分摊摊问题 成片滚动动开发的的项目有有关公共共建筑（如如学校、变变电室、人人防工程程等）、配配套基础础设施（如如大市政政工程）的的分摊，在在前一期期项目竣竣工验收收时，如如果拿到到后面各各期项目目的建建设用地地规划许许可证和和建设设工程规规划许可可证，并并编制了了相关总总概算的的条件下下，应将将有关共

24、共用公共共建筑、配配套基础础设施的的成本在在两个项项目之间间合理分分摊。如如不能确确定是否否取得第第二个项项目的开开发权，以以及对于于第二个个项目是是否受益益，则不不能分摊摊。（五） 五证不齐全全或程序序倒置时时，如何何判断风风险开发商在房房地产项项目开发发时，可可能会出出现改变变土地用用途、规规划变更更等情况况，有时时可能买买方已经经入住，但但尚未取取得合法法的权证证。如原原土地用用途为基基建项目目用地，实实际已开开发为商商品房，住住户已经经入住多多年，土土地成本本仍不能能可靠计计量，主主要风险险是否已已经转移移，则需需要进一一步制度度规范。（六）合作作开发项项目中主主办方分分给合作作方利润

25、润，如何何操作？合作开发项项目中主主办方收收到合作作方的项项目款计计入预收收账款，而而合作方方付出时时计入预预付账款款。合作作方收到到主办方方分给利利润，应应首先冲冲抵原账账面预付付账款余余额，多多余部分分如何处处理？是是否可计计入投资资收益？这样可可能与预预付账款款不适应应。故对对于合作作方付出出时是否否应该改改为计入入长期投投资。（七）对房房地产企企业开发发产品成成本的分分配，目目前我们们在实务务中有两两种不同同的观点点：一是以目标标售价为为基数分分配确定定各类房房产（指指住宅、写写字楼和和底商）的的成本。由由于各类类房产带带来的经经济利益益不同，因因此建安安成本应应该不同同。二是以预算算

26、成本为为基数分分配确定定各类房房产（指指住宅、写写字楼和和底商）的的成本。由由于预算算是根据据设计规规划测算算出来的的，考虑虑了不同同类房产产本身的的造价不不同，因因此建安安成本应应该不同同。而同一类型型的房产产不同楼楼层的单单位成本本是相同同的。（同同浙江天天建的第第二种意意见）。六、案例分分析（一）银行行按揭方方式销售售开发产产品的收收入确认认与帐务务处理 案例：北京AABC房房地产公公司取得得商品房房预售许许可证。于于20003年66月1日日起，对对位于海海淀区万万泉小区区的一幢幢商品住住宅楼开开盘预售售，以下下为相关关交易事事项及相相应的会会计处理理（不考考虑相关关税费）：1、截至66

27、月300日与110户签签订房房屋认购购协议书书、收收取订金金10万万元（1）分析析：虽然然交付定定金的客客户很可可能（大大于500%）最最终成为为业主，但但由于还还没有签签订正式式合同，对对双方约约束都很很有限。因因此这时时还不能能很确定定房屋是是否能卖卖出。(2)判断断： 房屋未未移交，风风险由开开发商承承担，报报酬属于于开发商商； 房屋屋由开发发商管理理和控制制；房屋价款如如为期房房不定，现现房基本本确定；成本方方面如果果是现房房，可以以确定，如如果是期期房，则则须待竣竣工决算算后才能能确定；成本方面如如果是现现房，可可以确定定，如果果是期房房，则须须待竣工工决算后后才能确确定。不能确认收

28、收入。2、7月330日与与10户户购房者者签订商商品房买买卖合同同，每每套房总总价均为为80万万元，收收取首付付款200% ,总价款款1600万元。同同时向银银行申请请按揭贷贷款。合合同约定定11月月15日日前交付付使用。（1）分析：根据合同及补充协议条款，双方任何一方违约，应向对方支付违约金，同时对方可以在合同约定的情形下解除合同。签订购房合同后，绝大部分客户都会履约，即使有退房情况也属个别现象，因此这时可以确定能够收到房款。 (2)判判断： 房房屋未移移交，风风险由开开发商承承担，报报酬属于于开发商商； 房房屋仍由由开发商商管理和和控制； 房房屋价款款可以确确定；成本方面如如果是现现房，可

29、可以确定定，如果果是期房房，则须须待竣工工决算后后才能确确定不能确认收收入。 3、 99月155日银行行批准99个购房房人的贷贷款申请请，开发发商收取取银行支支付的剩剩余房款款5766万元，退退还剩余余的未批批准贷款款购房人人的首付付款166万元（1）分析析：贷款申申请因不不可归责责于当事事人双方方的事由由未能订订立，导导致商品品房买卖卖合同不不能继续续履行的的，当事事人可以以请求解解除合同同，出卖卖人应当当将收受受的购房房款本金金及其利利息或者者定金返返还买受受人 。（2）判断断：从收到按揭揭款到办办理完入入住手续续可能还还要经过过一段时时间，但但房屋移移交前报报酬、风风险由开开发商承承担；

30、房屋仍由开开发商管管理和控控制已收取全部部房款；达到可可入住条条件的现现房，其其成本能能够可靠靠计量。但但如果房房屋还没没有完工工，则成成本无法法确定。不不能确认认收入。 4、111月8日日书面通通知8个个业主办办理入住住手续，一一套房因因质量原原因暂未未通知。(1)分析析：现房销销售的，一一般在收收到全部部房款后后为业主主办理入入住手续续；期房房销售的的， 一一般在房房屋达到到可入住住条件后后办理入入住手续续。业主主办理完完入住手手续、拿拿到房屋屋钥匙后后，自行行决定何何时入住住。“房屋毁损损、灭失失的风险险，在交交付使用用前由出出卖人承承担，交交付使用用后由买买受人承承担；买买受人接接到出

31、卖卖人的书书面交房房通知，无无正当理理由拒绝绝接收的的，房屋屋毁损、灭灭失的风风险自书书面交房房通知确确定的交交付使用用之日起起由买受受人承担担，但法法律另有有规定或或者当事事人另有有约定的的除外。”（主要看合同的补充协议条款） (2)判断断：8套房业主主验收房房屋并办办理入住住手续，取取得房屋屋的收益益权。因因此这时时可认为为房屋的的主要风风险和报报酬都已已转移给给业主；未发出出书面入入住通知知的一套套房的的的主要风风险和报报酬未转转移；虽然这时房房屋产权权可能还还属于开开发商，但但控制权权已属于于业主，而而且开发发商也不不再保留留与所有有权相联联系的管管理权； 已收收取全部部8套房房款；

32、房屋屋已经全全部完工工并达到到可办理理入住手手续，成成本都能能够可靠靠计量。可可以确认认8套房房的收入入。 5、111月18日与与未通知知办理入入住房相相邻的一一套房发发生火灾灾，相邻邻两用户户要求退退房。分析：由于于未接到到开发商商的书面面交房通通知，使使用权未未转移，风风险仍由由开发商商承担，故故未通知知办理入入住房的的购房人人可退房房。而已已办入住住手续的的那户，如如无补充充协议相相关条款款规定，则则开发商商有权不不退房。6、12月月28日日业主取取得房屋屋所有权权证(1)分析析：以目目前北京京市的情情况，房房屋产权权变更手手续的办办理速度度较慢，业业主通常常在入住住后一年年内甚至至更长

33、时时间后才才能拿到到房产证证。(2)判断断：房屋屋产权转转移到购购房者。（二）关于于提前确确认房屋屋销售收收入案例例 A房地产产开发公公司开发发了甲楼楼盘，在在取得预预售证后后，于220011年5月开始始销售。A房地产开发公司与客户（买房者）签订了商品房销售合同，在合同中约定于2002年12月31日前正式办理交付手续。至2002年3月，甲楼盘主体建筑物已基本完工，并开始对周边小区环境的配套设施进行施工，但很快进入4月梅雨季节，连日下雨影响了配套设施的施工进度，2002年12月，楼房已竣工，而小区配套设施未完全竣工，因此甲楼盘亦未能于约定日期即年底前办妥综合验收手续。A房地产开发公司担心逾期交房

34、客户会提出索赔，故于12月20日提前将钥匙交付给客户，声称房屋未通过综合验收皆因不可抗力，并保证将于2003年3月31日前办妥一切手续。客户领取钥匙后便开始装修。A房地产开开发公司司确认收收入的具具体做法法：公司司于20002年年底，将将已办妥妥房屋交交接手续续即交付付钥匙的的商品房房，按预预收的房房款全额额结转确确认销售售收入。 （1）分析：即使A房地产产开发公公司无法法通过综综合验收收的可能能性很小小，仍然然不适宜宜根据交交钥匙的的情况确确认收入入。因为为根据房房地产管管理的有有关规定定，至少少应当具具备以下下证明及及相关文文件后方方可确认认房屋已已销售，房房地产公公司对开开发房产产也才不

35、不再具有有所有权权和控制制权：A.房地产产管理部部门通过过的综合合验收合合格证书书及房屋屋面积测测定表；B.与客户户签订正正式销售售合同。一一般在预预售合同同后，再再签订补补充合同同确定房房屋实测测面积，并并明确价价款、质质量、违违约金等等相关事事宜的权权利、义义务；C.交接单单房屋业业经客户户验收、对对房屋的的结构、销销售面积积及房款款购销双双方均无无异议；D.与客户户办妥交交付入住住手续，客客户领取取钥匙。(2)判断断:房地产产开发公公司应于于正式通通过综合合验收手手续后再再确认收收入，而而不是根根据交钥钥匙的时时间。(三) 关关于滞后后开票递递延确认认收入的的案例 1、案案例：房房地产开

36、开发公司司开发了了乙楼盘盘，在取取得预售售证后，于于20001年11月开开始销售售。B房地产产开发公公司与客客户签订订了商品品房销售售合同，合合同约定定于20003年年5月31日正正式交付付商品房房。B房地产产开发公公司开发发的乙楼楼盘在施施工过程程中进展展非常顺顺利，提提前完成成主体建建筑物和和辅助配配套设施施的建设设，并于于20002年12月20日通通过综合合验收。通通过综合合验收后后，B房地产产开发公公司便开开始陆续续与客户户签订关关于面积积补差等等事项的的补充合合同，并并办理正正式交付付手续。客客户拿到到钥匙后后便开始始进场装装修。截截至20002年年末，BB房地产产开发公公司已经经正

37、式交交付客户户商品房房20套。由于B公房房地产开开发公司司20002年经经营业绩绩很好，已已超过年年初制订订的计划划，为了了达到调调节收入入的目的的，对已已经正式式办理交交付手续续的200套商品品房中的的5套在20002年年开票并并确认销销售收入入，另外外15套递递延至220033年开票票，并在在开票时时方确认认收入。2、分析：开票只只是房地地产销售售收入实实现的形形式要件件，而不不是实质质性要件件。房地地产销售售收入的的确认仍仍要以企企业会计计准则收入规规定的四四个条件件作为标标准。在在本案例例中，BB公司已已将已经经正式办办理交付付手续的的商品房房所有权权上的主主要风险险和报酬酬转移给给了

38、客户户，并不不再保留留与所有有权相联联系的继继续管理理权及控控制权，收收益已基基本流入入企业（已已收取大大部分预预售款），收收入和成成本都能能够可靠靠计量。3、判断：在办理理正式交交付手续续后，公公司实质质上已经经实现收收入，应应当予以以确认，而而不能以以未开票票为由递递延确认认收入。（四）关于于分期付付款销售售商品房房的案例例 1、案案例： C房地产产公司33年前在在临街地地段购入入一丙地地块用作作开发商商住楼，因因丙地块块地属繁繁华商业业区，购购入时预预计将来来的销售售利润可可观。但但20001年8月丙地地块商住住楼正在在开发，并并即将预预售时，市市政府宣宣布决定定在该临临街规划划建造一一

39、座高架架桥。由由于高架架桥的建建造势必必影响整整条街人人气，消消息一经经公布，立立刻造成成丙地块块楼盘房房价下跌跌，房屋屋滞销。为为尽快盘盘活资金金，20001年年10月C房地产产公司便便制定了了比较优优惠的销销售政策策：. 按原售售价9折优惠惠；. 采取分分期付款款销售方方式，即即客户直直接与CC房地产产公司签签订商品品房销售售合同，约约定客户户按合同同规定的的时间分分期将房房款直接接汇入CC房地产产公司的的账户直直至付清清全部款款项，客客户不再再与银行行签订借借款合同同。.分期付款款销售方方式既可可缓解客客户一次次付款带带来的不不小的经经济压力力，同时时也免除除了客户户的借款款利息。但但在

40、商品品房销售售合同中中，还规规定了一一个条件件就是在在房款全全部付清清前，CC房地产产公司保保留房屋屋所有权权，待客客户将房房款全部部付清之之日再开开具发票票，并办办理产权权证。至至20002年10月房房屋已通通过综合合验收并并交付钥钥匙，客客户可进进行装修修、居住住。.房地产公公司确认认收入的的具体做做法：将将分期收收到的商商品房销销售款计计入“预收账账款”科目，平时不不确认收收入，待待房款付付清之日日，一次次开具发发票并全全额结转转收入。2、分析: C房地产产公司签签订所有有权保留留的商品品房销售售合同是是合法有有效的，这这种销售售政策缓缓解了因因建造高高架桥造造成的房房屋滞销销，并能能够

41、迅速速回笼积积压资金金；同时时避免了了因无银银行信用用担保带带来的收收取剩余余房款的的风险。本本案例对对分期收收款销售售办法中中销售收收入的确确认原则则与前述述相关制制度规定定并不违违背。首先，房房地产开开发企业业会计制制度规规定“对土地地和商品品房采用用分期收收款销售售办法的的，可按按合同规规定的收收款时间间分次转转入收入入”，用了了“可按”；企企业会计计准则收入入指南南规定“在分期期收款销销售方式式下，企企业通常常应按照照合同约约定的收收款日期期确认销销售收入入”，用了了“通常”，两个个制度或或准则都都没有强强制规定定“应该”。其次，本案案例中，C房地产公司与客户签订的商品房销售合同中明确

42、“在房款全部付清前C房地产公司保留房屋所有权”，根据企业会计准则收入，与所有权相关的风险尚未转移，确实不宜根据收款情况提前确认收入。3、判断：C房地产产公司这这种会计计处理方方式也是是合理可可行的。（五）开发发的商品品房作为为自有房房屋销售售的案例例 1、案案例 ：D房地产产公司自自行开发发了一丁丁商住楼楼，并已已取得房房地产管管理部门门的综合合验收证证书和房房屋面积积测定表表等相关关资料。该该公司挑挑选了丁丁商住楼楼中的两两个楼层层作为其其办公用用房，并并已办妥妥产权证证，其余余楼层均均已作为为商品房房销售。1年后丁商住楼盘房价上涨，D房地产公司决定将作为其办公用房的两个楼层出售，以赚取差价

43、利润。D房地产公公司确认认收入的的具体做做法：销销售丁商商住楼中中自己使使用的两两个楼层层作为处处置自有有房产，将将固定资资产净额额和收取取的商品品房销售售款计入入“固定资资产清理理”科目，并并将差额额结转至至“营业外外收入”。2、分析：D房地产产公司将将两层写写字楼作作为其办办公用房房，并已已办妥产产权证，应应作为自自有固定定资产处处理，并并且待其其出售时时已具备备销售的的要件。3、判断：D房地产产公司这这种会计计处理方方式是合合理可行行的。（六）期后后事项确确认收入入案例1、 案例：ABBC公司司与用户户预售合合同的主主要条款款如下： 买方方: 陈某某 卖方方: AABC公公司 签定定时间

44、: 20002.10.15 标的的: 卖方方将座落落于本市市XX区XX街嘉嘉同苑项项目商业业店面AA-022号卖与与陈某，建建筑面积积2000平方米米，单价价为每平平方200,0000元。合合计人民民币4,0000,0000元。 银行行申请最最高限额额贷款22,8000,0000元元。 交付付使用时时间: 卖方必必须于220022年12月31日前前将上述述房产交交付买方方使用。双双方协商商，卖方方建设的的店面，需需经建设设质量监监督部门门及各有有关部门门验收合合格后，方方能交付付使用。 违约约责任: 买方方未能按按规定的的时间付付款，超超过规定定日，卖卖方有权权选择两两种处理理方式: 1.要求

45、买买方按合合同规定定的时间间就其延延期支付付的金额额按每延延期一日日缴纳00.022%的违违约金；2.解除合合同，买买方所付付定金不不予退还还。 卖方方未能在在规定的的期限内内交付房房产，买买方有权权选择两两种处理理方式: 1.要求买买方继续续履行合合同，对对超过允允许的延延误期，卖卖方应按按所支付付的购房房款每延延误一日日支付00.022%的违违约金； 2.解除合合同，卖卖方应双双倍返还还定金。并并将已收收购房款款及利息息全部返返还买方方。 其他他条件: 预售售双方应应经双方方签字并并经房地地产交易易管理所所登记备备案后生生效。 付款方方式: 签定合合同即日日交纳定定金1000,0000元元

46、，其余余款项于于双方办办理交接接手续的的半年内内付清。 合同实际际执行情情况.买方已支支付定金金1000,0000元。.买方于220022年12月30日办办理店面面的接收收手续。.进行了单单体验收收.期后20003年年2月25日已已支付22,2000,0000元元(审计报报告日为为3月15日)。2、 分析 从理理论上来来说，如如果已办办理单体体验收但但未办理理综合验验收，如如果未来来综合验验收未通通过影响响到产权权证的办办理，则则用户有有权提出出退房。从从该角度度来讲，单单体验收收并交接接手续后后确认销销售收入入有一定定的风险险。 但从实实际情况况来说，办办理综合合手续复复杂、障障碍较多多、时

47、间间较长（比比如有的的企业存存在因使使用新的的消防设设备，综综合验收收在单体体验收后后的两年年左右才才能办妥妥），若若以办理理综合验验收手续续后确认认销售收收入与现现实情况况差异较较大，故故大部分分房地产产企业以以办理单单体验收收手续且且住户办办理交接接手续后后确认收收入。 签定定合同即即日已交交纳定金金1000,0000元，且且期后已已支付大大部分或或全额款款项，考考虑现行行的会计计政策是是以权责责发生制制为前提提的，所所以可以以在当期期确认销销售收入入。 签定定合同即即日已交交纳定金金1000,0000元，期期后没有有收回款款项，也也没有存存在违约约事项(款项尚尚未到期期)，要根根据重要要性水平平(一般来来说，该该笔收入入及利润润的贡献献所占公公司收入入及利