上海市房地产项目市场分析报告20864.docx
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1、上海黄浦浦区1337#地地块招投投标报告告目 录万源集团团篇3公司简介介3经营理念念3项目产品品理念4项目产品品介绍4项目市场场篇10上海市整整体市场场10国民经济济总环境境10金融投资资环境11行业经济济环境11城市建设设15上海市房房地产市市场综述述16上海市商商品住宅宅供需情情况统计计16黄浦区区区域市场场综述21区域概况况21黄浦区区区域特征征24黄浦区房房地产市市场综述述25黄浦区期期房市场场供求分分析25黄浦区房房地产市市场总体体特征27项目区域域市场28项目区域域面积配配比28区域竞争争个案分分析29区域市场场潜在供供应的竞竞争30项目概况况31项目立地地条件31周边区域域生活机
2、机能31SWOTT分析32项目构想想篇36客源客层层分析36客源客层层定位概概念与目目标36客层定位位主导对对象36目标市场场产品需需求分析析38产品总体体规划建建议39规划指标标39规划思想想39总体布局局40交通设计计43产品力加加强建议议44社区智能能化配置置44物业信息息化管理理45社区环保保设施46会所设施施配备建建议(供供选用)46物业管理理服务建建议47项目开发发篇50项目开发发打算50项目三通通一平土土地价位位50实施计划划及时间间节点50资金筹措措方案50万源集团团篇公司简介介上海万源源投资(集集团)有有限公司司是专业业投资房房地产的的大型民民营企业业集团。公司法定定代表人人
3、:王继继加注册资金金:人民民币1.16亿亿元主要经营营范围:实业投投资及资资产管理理,房地地产开发发经营,销销售建筑筑材料。经营理念念万源集团团把顾客客的需求求作为企企业生存存发展之之源,坚持公平平竞争原原则,谋谋求企业业及社会会的共同同发展,提倡以人人为本,积积极向上上的企业业文化,凭借成熟熟的专业业队伍和和成功的的开发经经验,高效地开开发适销销、环保保的高质质量产品品,为提升城城市居民民的生活活品位竭竭尽所能能!项目产品品理念坚持超越越现有标标准,未未臻理想想决不面面世。这是万源源的精神神,也是是他与众众不同的的地方。万源集团团不惜代代价聘请请世界知知名设计计团队,引入新住住宅工学学理念,
4、配备家庭庭舒适系系统,实实施高规规格酒店店式物业业服务,甚至聘请请知名文文化顾问问种种前所所未有、别别出心裁裁、体贴贴客户的的做法,除了铸就就万源集集团的新新时代坐坐标,也将震动动世界,必必将得到到品位认认识的心心灵共鸣鸣。项目产品品介绍u 万源杰座座(附图图)主要经济济指标投资商:上海万万源(集集团)投投资有限限公司发展商;上海源源鸿置业业有限公公司占地面积积:2666266 M22建筑面积积:5885911 M22建筑形态态:7幢幢1618层层的住宅宅,一幢幢18层层公寓式式酒店和和约60000 M2的4层层商场写写字楼、沿沿街店铺铺。绿化覆盖盖率:447.77%容积率:2.22会所面积积
5、:25500 M2住宅户数数:3004 公寓式酒酒店户:1666 简介万源杰座座位于内内环线以以内的浦浦东锦绣绣路、锦锦和路口口,正对对3.99万平米米杨东小小区中央央绿地,隶隶属花木木行政文文化中心心区的杨杨东小区区。北邻邻世纪公公园,附附近地铁铁二号线线龙阳路路站、在在建的明明珠二期期蓝村路路站以及及未来锦锦绣路轨轨道交通通站点形形成便捷捷的立体体交通;毗邻龙龙阳路、锦锦绣路、浦浦建路、杨杨高路等等主干道道,周边边二十多多条公交交路线辐辐射上海海主要中中心城区区。万源杰座座力邀“世界建建筑家5581人人”之一,大大师黄永永洪倾力力打造。独独创4.5米起起伏坡景景,绿意意拾级而而上,生生活不
6、再再一成不不变。蜿蜿蜒流畅畅、光影影变幻的的外观,流流水般的的阳台曲曲线,延延绵起伏伏的天际际线,圆圆形主卧卧、大广广角观景景窗、33米挑高高的恣意意空间,加加上世界界著名景景观公司司“贝尔高高林”锦上添添花,以以及纽约约OFAA设计事事业的公公共空间间设计,让让万源杰杰作具备备浦东顶顶级住宅宅的气势势格局。全装修规规划的万万源杰座座,首创创“家庭舒舒适系统统”:配备备沪上少少有、美美国顶尖尖的TEEMPSSTARR中央空空调,结结合欧洲洲享誉百百年盛名名的德国国威能燃燃气热水水器,冬冬天以热热水炉提提供的热热水进入入空调热热水盘管管进行制制热,新新风输送送、湿度度调节、恒恒温节能能,舒适适又
7、健康康;管道道纯净水水即开即即饮。诚邀余秋秋雨先生生作为小小区文化化顾问;莲花物物业作为为企划销销售;国国际知名名物业公公司世邦邦魏理仕仕的酒店店式顾问问管理;25000平米米豪华会会所,全全方位,智智能化。对细节节的完美美坚持正正是万源源杰座独独树一格格、别具具用心的的地方。u 万源晶典典(附图图)主要经济济指标投资商:上海万万源投资资(集团团)有限限公司设计单位位:中国国建筑设设计研究究院占地面积积:54421MM2总建面积积:2888933M2总户数:5100户商业用房房面积:29554M22简介万源晶典典,万源源建筑文文明NOO.2,酒酒店式服服务公寓寓,约33055 M2的MIINI
8、豪豪宅,一一座333层高的的滨江地地标建筑筑,矗立立于浦东东陆家嘴嘴金融商商务区浦浦东大道道和东方方路交汇汇处。浦东陆家家嘴CBBD,世世界目光光的聚焦焦之地,高高档写字字楼入租租率855%以上上,122家四星星级以上上的豪华华酒店入入住率更更是让同同行艳慕慕不已。万万源晶典典,占尽尽天时地地利,雄雄居陆家家嘴核心心金融区区和东方方路高尚尚酒店区区的黄金金临界线线上,餐餐厅、时时尚会所所、便利利店等高高档生活活设施一一应俱全全,同时时卓然地地利汇集集立体交交通网络络,300条公交交线路,延延安路隧隧道、大大连路隧隧道两线线连牵浦浦江两岸岸,西临临明珠22号线东东方路站站。万源晶典典裙楼共共计2
9、层层规划330000M2左右高高档商铺铺。臻美美极致的的空间格格局,东东方路酒酒店区的的高尚客客源,多多维交通通带来的的源源客客流,浦浦江百年年规划的的前景蓝蓝图等,多多重优势势地利营营造无出出其右的的商业财财富空间间。项目市场场篇上海市整整体市场场国民经济济总环境境20022年是我我国加入入世贸组组织的第第一年。220022年一季季度,上上海完成成国内生生产总值值达11159.53亿亿元,比比去年同同期增长长9.66%,增增幅高于于全国水水平2个个百分点点。虽然然一季度度经济增增长比去去年回落落0.22个百分分点,但但从各项项主要经经济指标标表现看看,总体体经济仍仍处于平平稳、健健康的运运行
10、状态态。在一季度度上海市市国内生生产总值值中,第第一产业业实现增增加值为为11.35亿亿元,比比去年同同期增长长2%,第第二产业业实现增增加值为为5344.088亿元,增增长9.5%,增增幅比去去年同期期下降44.3个个百分点点;第三三产业实实现增加加值6114.11亿元,增增长9.8%,增增幅比去去年同期期提高33.3个个百分点点,呈现现加快增增长的势势头,对对GDPP增长的的贡献率率达到553%,比比去年同同期上升升17个个百分点点。20011年本市市居民人人均可支支配收入入为1.29万万元,比比上一年年增长99.9%,剔除除部分居居民家庭庭出售住住房所得得收入,比比上一年年增长55.2%
11、。上海海城市居居民家庭庭户均购购建房屋屋支出为为48555元,比比上年增增长2%。上海房地地产业和和市场的的持续发发展有力力地推动动第三产产业的增增长。一一季度,商商品房登登记预售售面积5516.57万万平方米米,比去去年同期期增长446.77%;存存量房交交易面积积3333.811万平方方米,增增长199.2%。一季季度房地地产业实实现增加加值达到到70.8亿元元,增长长14.9%,拉拉动第三三产业增增长1.5个百百分点,对对第三产产业增长长的贡献献率达到到11.5%。金融投资资环境20022年一季季度,上上海完成成固定资资产投资资额2889.77亿元,比比去年同同期增长长21.2%,增增幅
12、比去去年同期期提高113.77个百分分点。一一季度,房房地产开开发、基基本建设设和更新新改造投投资分别别完成1107.88亿亿元、1104.11亿亿元和442.114亿元元,比去去年同期期分别增增长233%、222.33%和223.22%。一一季度重重大工程程项目完完成投资资79.42亿亿元,完完成全年年计划投投资的115.88%。占全社会会投资660%以以上的非非国有投投资增速速迅猛。220022年一季季度,非非国有经经济完成成投资1182.62亿亿元,比比去年同同期增长长27%,增幅幅比去年年同期提提高6.3个百百分点,拉拉动全社社会固定定资产投投资增长长16.2个百百分点。20022年,
13、上上海城市市建设计计划投资资额5442亿元元,其中中城市基基础设施施计划投投资额为为2199.233亿元,占占总投资资额的441.88%。金融保险险业增幅幅的回升升、邮电电通讯业业和社会会服务业业高速增增长促进进第三产产业的增增长。一一系列有有利于证证券市场场发展的的政策措措施的出出台,增增强了投投资者的的信心,成成交额有有所放大大。一季季度,有有价证券券成交额额达到了了110056.49亿亿元。行业经济济环境 宏观发展展环境20022年上半半年,上上海房地地产市场场不仅延延续了220011年不断断走好的的局面,而而且出现现了加速速发展的的趋势,内内部订购购、排队队购房已已成市场场普遍现现象,
14、商商品住宅宅价涨量量升,办办公楼租租金不断断上扬。从宏观上上看,220022年上海海房地产产市场暖暖风频吹吹,一是是浦江两两岸综合合开发进进入实质质性的启启动;二二是央行行第8次调低低银行存存贷款利利率,房房地产抵抵押贷款款和公积积金贷款款利率也也出现大大幅下调调;三是是上海市市第八次次党代会会提出220077年人均均GDPP75000美元元,上海海将进入入较发达达地区的的行列,届届时居民民的购买买力必将将大大提提升;四四是九大大轨道交交通建设设引发新新一轮房房地产投投资热。从市场来来看,上上海房地地产市场场从19999年年底回升升以来,住住宅市场场是一枝枝独秀,办办公楼市市场和商商铺从去去年
15、开始始,亦有有所带动动。20002年年上半年年和去年年同期比比较,房房地产开开发投资资额增加加45.3%,商商品房新新开工面面积和商商品房竣竣工面积积分别增增加111.2%和9.00%。期期房推案案量比去去年同期期增1229%,推推案量和和去化量量之比达达到1:1.008。居住购购房和投投资购房房两股合合力推升升了上海海楼市。 行业经济济数据指指标u 20022年一季季度上海海房地产产开发投投资额为为1077.888亿元,较较20001年同同期增长长23%.u 办公楼投投资额为为4.112亿元元,较上上季同期期微幅下下降1.67个个百分点点,所占占比重由由上一年年同期的的4.778%继继续下调
16、调到3.82%,并低低于20001年年全年44.277%的历历年最低低水平。u 上海房地地产开发发投资构构成中,其其它类项项目为334.002亿元元,占投投资总额额的311.544%,大大大高于于去年同同期所占占据的110.333%的的比重。(其其它项目目除了厂厂房外,主主要包括括商品住住宅小区区的会所所、商场场、医院院、车库库等物业业配套措措施。)u 上海完成成动迁拆拆迁面积积47.73万万平方米米,比上上年同期期减少115.66%,但但动迁拆拆迁补偿偿货币化化金额继继续上升升,达到到7.44亿元,同同比增加加26.7%。u 上海期房房一季度度推案量量为4666.33万平方方米,去去化量为为
17、5166.6平平方米,供供求比为为1:11.111。从推推案量来来看,本本季全市市期房推推案量中中,浦东东新区独独占半壁壁江山,达达到2113万平平方米,占占总量的的45.68%。传统统的楼市市大户闵闵行区,推推案量则则大幅下下降,仅仅为166.7万万平方米米;从去去化量来来看,浦浦东新区区本季期期房去化化量为995.222万平平方米,占占全市总总量的118.443%,较较上季有有一定萎萎缩。但但比第二二名的闵闵行区的的68.3万平平方米仍仍有一定定优势。u 上海市中中心9区区以及浦浦东、宝宝山、闵闵行的统统计显示示,20002年年一季度度上海商商品房住住宅成交交均价为为47886元/平方米米
18、,与上上年当季季的46625元元/平方方米相比比,增加加了1661元/平方米米,增幅幅为3.48%。u 本季上海海市住宅宅预售商商品房价价格指数数为11147.15,较较20001年四四季度上上升1.76%,同比比增加99.211%。u 存量产权权房登记记的买卖卖面积达达3333.811万平方方米,其其中,存存量住宅宅交易占占据绝对对主体地地位,达达2522.244万平方方米,占占总量的的75%。办公公、商业业用房的的份额只只占7%,厂房房等其它它用途的的存量房房则基本本保持在在15%-200%。u 20022年一季季度,上上海个人人购买商商品房的的比重继继续攀升升,商品品房住宅宅交易销销售登
19、记记中,个个人购买买的有4435115套,占占97%。预售售中属个个人购买买的有3391441套,占占98.2%。 20022年行业业经济新新政策u 20022年1月月1日,上海海房地产产市场明明码标价价实施细细则正正式实行行,上海海房地产产市场将将全面实实行明码码标价。新新出台的的实施施细则规规定凡是是房地产产经营、房房地产中中介服务务机构和和物业管管理企业业买卖、有有偿转让让、租赁赁房屋,提提供相关关服务的的均得明明码标价价。u 20022年一月月下旬,上海住房房拆迁安安置补贴贴新规定定出台。凡凡在该市市城市国国有土地地上拆迁迁居住房房屋,并并在20001年年11月月1日以以后核发发房屋拆
20、拆迁许可可证的,都都可按新新标准补补偿。最最低补偿偿单价标标准为:被拆除除房屋同同区域已已购公有有住房上上市交易易的平均均单价。平平均市场场单价由由各区、县县人民政政府按其其划定的的区域范范围,定定期公布布。u 20022年2月1日起,高层层建筑的的面宽控控制规定定开始始实施,在在上海中中心城(外外环线以以内)范范围内新新建、改改建、扩扩建高层层建筑的的面宽应应当符合合以下规规定:一一、建筑筑高度大大于244米,小小于、等等于544米的高高层建筑筑,其最最大连续续展开面面宽不大大于80米;建建筑高度度大于554米的的高层建建筑,其其最大连连续展开开面宽不不大于665米。u 20022年月月日起
21、起,本市市住房交交易手续续费实行行新标准准。主要要内容为为:一、新标标准改变变了计费费办法,由由原先按按件计收收改为按按建筑面面积计收收。二、购买买者购买买新建商商品住房房不再承承担交易易手续费费,新标标准规定定新建商商品住房房每平方方米元元的交易易手续费费,全部部由开发发商承担担。三、存量量住房交交易手续续费标准准国家规规定每平平方米可可以收取取6元,上上海的新新标准规规定每平平方米收收取5元,由由双方各各承担550。u 从19994年22月起试试行的上上海对外外来常住住人口的的蓝印户户口政策策于20002年年4月11日废止止,取而而代之的的是“上海市市居住证证”制度。“上海居居住证”是持有
22、有本人合合法居民民身份证证、在沪沪居住满满半年以以上,并并有合法法住所、稳稳定收入入或职业业的上海海市常住住人口身身份证明明文件。“上海市居住证”将首先在来沪工作或创业、不改变国籍或户籍、具有本科以上学历或特殊才能的外省市人才、港澳台人才、获得境外永久居留权的出境人才和外国人才中试行。获得者将在申办企业、科技成果转化、行政机关聘用、专业技术职务任职资格评定、子女就读、社会保险、专利保护、住房公积金、出入境手续办理与外汇兑换等方面享受相关待遇。u 自20002年55月1日日起,对已已有的房房产测量量规范未未做规定定或规定定不明确确的部分分,按新新的规定定进行房房产测量量。明确确了凡是是计算建建筑
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