份房地产营销策划书(包含费用预算等)11647.docx

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1、 专心专业专注专家项目X房房地产项项目策划划书第一部分分项目所所在区域域市场分分析一、项目目所在区区域简介介：项目X地地处新华华区，拥拥有得天天独厚的的地理位位置。新新华区位位于河北北省省会会石家庄庄市西北北部，总总面积992.111平方方公里。总总人口448.88万人。这这里物华华天宝，人人杰地灵灵。区城城内有石石太高速速、京广广铁路等等四通八八达的交交通路网网，有省省农科院院等一批批享誉国国内外的的科研院院所，人人才济济济、实力力雄厚的的省直单单位；有有商贾云云集、交交易活跃跃的现代代商圈；有毗卢卢寺、赵赵佗先人人墓等熠熠熠闪光光的文化化积淀；有燕赵赵大地自自古以来来重义守守信的纯纯朴民风

2、风，这里里是开拓拓者值得得奋斗的的投资沃沃土。建建区300多年以以来，全全区广大大干部职职工大力力发扬“团团结、务务实、苦苦干、争争先”的的新华精精神，抒抒豪情壮壮志，展展强区宏宏图，朝朝着建设设“经济济强区、开开放大区区、文明明城区”的的宏伟目目标阔步步前进，奏奏响了“加加快发展展、富民民强区”的的时代强强音。与时俱进进的经济济强区。改改革开放放以来，特特别是近近几年来来，新华华区大力力实施农农村城市市化、区区域经济济发展、改改革推动动、开放放带动、科科技兴区区“五大大主体战战略”，初初步形成成了以东东方农业业科技城城为依托托。以苗苗木花卉卉、绿色色无公害害蔬菜、旅旅游休闲闲农业三三大基地地

3、和奶业业、特种种养殖发发展为重重点的特特色农业业发展新新格局。构构筑了以以三鹿、实实力克等等较大的的龙头企企业为第第一梯队队，以科科一重工工、华兴兴、东方方等集团团为第二二梯队，以以20家年年销售5500万万元以上上的规模模企业为为第三梯梯队完善善的工业业体系，全全区工业业经济综综合排名名连续99年保持持市内区区第一；石家庄庄实力克克液晶材材料有限限公司是是世界第第三大液液晶生产产厂家，主主要产品品国内市市场占有有餐饮娱娱乐服务务中心、二二环路商商贸批发发中心、联联盟路家家居交易易中心为为主体的的大商贸贸格局，闻闻名全国国的新华华集贸中中心市场场是华北北地区规规模最大大、品种种最多的的服装集集

4、散地，年年成交额额1500多亿元元，集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、观观光为一一体的民民族路商商业街，即即将开街街，将会会极大地地改善城城区形象象、繁荣荣经济发发展。初具雏形形的开放放大区。近近年来，全全区吸引引国内资资金300多亿元元，启动动项目330多个个，累计计改造旧旧城13300多多亩，使使城区面面貌焕然然一新。同同时，依依托新华华集贸中中心市场场，成功功组织了了湾里庙庙综合商商业区的的开发建建设，先先后运作作了东方方购物中中心、福福兴阁、太太子电子子城、康康泰广场场、王府府井百货货商场等等20多个个大型商商业设施施，初步步形成了了华北地地区最大大的商业业中心雏雏形。短短短几年年内，

5、新新华区已已发展三三资企业业53家，实实际利用用外资近近80000万美美元。一一般贸易易和三资资企业出出口贸易易额达880000多万美美元。以人人为本的的文明城城区。新新华区坚坚持“四四个创建建”为载载体，建建设“花花园式社社区”。97年以来，广泛开展了创建文明街道、文明小区、文明楼院、文明市场活动，实现了市民文明素质、群众生活质量和社区文明程度的显著提高。以社区精神文明教育学院为载体，营造“知识型社区”。创办了全省第一家社区精神文明教育学院，并在全区推广，充分满足居民群众日益增长的文化需求，社区精神文明教育学院已成为传授先进文化、传播精神文明的主阵地。以社区信用档案为载体，营造“信用社区”。

6、创建了全国第一家社区信用档案库，努力打造诚信政府和诚信社区，在全区逐步形成了诚实守信、践言诺行的良好风尚。由于成绩突出，多次获得省市“精神文明建设工作先进单位”称号，中央文明办多次向全国推广该区精神文明创建经验。项目X拥拥有以上上这些优优势，其其房产的的开发前前景是很很可观的的。二、项目目所在区区域市场场特征：1、环境境分析:项目X所所属的新新华区西西望太行行山，北北依滹沱沱河，地地处省会会上风上上水，是是全市水水源保护护地，植植物园等等13座公公园绿树树荫荫，民民心河等等五大水水系碧波波漾漾，新新修建的的南水北北调和西西北部水水利防洪洪生态工工程也将将为省会会增添新新的景观观。得天天独厚的的

7、生态环环境优势势，使新新华区被被誉为省省会“后后花园”。新华区总体交通便利，24条市区主次干道纵横交错，石闫、石青公路等西北主要出市口四通八达，石环公路环抱全区，石太高速铁路穿越而过，中华北大街机场快速路即将动工修建。新华区历史文化积淀深厚，毗卢寺明代贴金壁画驰名中外，赵佗先人墓名播港粤，大石桥、解放纪念碑、正太铁路总工会旧址见证了石家庄解放的历程。新华区也是宗教活动和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯兰教、道教的主要活动场所，保留有古朴典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。图中红点处为园中园位置项目X公公交站点点：118路路(省经贸贸大学-新华电电子广场场(纪念碑碑)、1188

8、路(新华电电子广场场(纪念碑碑)-省经经贸大学学)、86路(北站-河北经经贸大学学) 、86路(河北经经贸大学学-北站) 、旅旅游100路(北站-太平河河)、旅游游10路(太平河河-北站) 、1122路(省图书书馆站河北经经贸大学学站)、1122路(河北经经贸大学学站省省图书馆馆站)等。2、市场场分析:20077年石家家庄房地地产市场场飞速发发展，和和平路沿沿线成为为焦点区区，裕华华区和桥桥西区大大盘不断断。与之之相比，新新华区长长期沉寂寂在一片片寂静声声中。新新盘的供供给量少少之又少少。成规规模的大大盘几乎乎没有。在在严重供供给缺乏乏的情况况下，需需求逐渐渐累积，并并抬高了了区域的的房价。新

9、新华区位位于石家家庄市西西北部。东东临京广广铁路，靠靠近火车车站，与与桥东区区交界；南到商商业中心心区中山山路金桥北北大街民族族路中华北北大街华西西路维明北北大街新华华路一线线，与桥桥西区相相临；西西北面与与鹿泉市市和正定定县接壤壤。总面面积922.111平方千千米。总总人口448.88万人。区区域内住住宅产品品分布集集中在二二环以内内以及北北二环附附近。植植物园附附近和北北三环附附近有少少量别墅墅项目。当当前区域域房地产产市场呈呈现如下下特点：（1）、人口口密度大大，旧城城区众多多，阻碍碍了区域域房地产产开发的的步伐新华区是是石家庄庄市的老老城区，原原属鹿泉泉管辖，定定名历史史可以追追溯到解

10、解放前。也也正是由由于历史史悠久的的原因，新新华区内内多旧的的居民区区。高驻驻小区、柏柏林小区区、西三三庄小区区等多为为规模较较大、居居住人口口多，存存续时间间较长的的小区。旧旧城改造造和城中中村改造造工作进进行起来来难度较较大。而而由于区区域内企企业数量量少，分分布广泛泛，使长长安区大大受裨益益的“退退二进三三”政策策对新华华区的影影响极为为有限，故故此整个个区域的的房地产产开发速速度较慢慢，近年年来新盘盘供应一一直有限限。（2）、住住宅供应应量较少少，新房房抢手由于区域域内人口口密度大大，旧小小区的拆拆迁面临临诸多困困难，使使整个区区域内的的土地供供应量很很小。受受土地供供给量的的制约，区

11、区域内的的住宅供供应也十十分紧张张。20006年年有红人人公馆和和盛典苏苏州两个个较知名名项目，到到20008年，基基本没有有形成规规模的大大盘面世世。在新增住住宅供应应中，各各楼盘的的体量均均较小。有有些楼盘盘一推售售就在很很短的时时间内售售罄，不不需进行行广告宣宣传即可可迅速被被市场消消化。有有些楼盘盘虽然在在咨询期期，但客客户的积积累量远远远超过过了楼盘盘的供给给量。220077 年新新华区的的土地供供应仅有有刚刚拍拍出的200070009 号地。在在07 年之前前该地区区也很少少有土地地供应。受受此影响响，预计计20008 年年该区域域的新盘盘供应量量不会出出现大幅幅增长。供供给紧张张

12、的局面面将会持持续一段段时间。（3）、住宅宅需求主主要来自自本区域域原有住住民，居居民购买买能力较较强新华区内内道路、交交通、市市容市貌貌等条件件并不十十分理想想，区域域的居住住环境很很难对区区外居民民形成吸吸引力。因因此，其其他区域域的居民民选择在在新华区区置业的的倾向很很不明显显。在本本区域内内居住和和工作的的原住民民是该区区域住房房需求的的主力军军。作为为石家庄庄市的老老城区，新新华区内内居民区区分布广广泛，且且大部分分小区存存续年限限较长，居居民改善善居住条件的的意愿较较强烈。但但新建住住宅的供供应量有有限使此此类需求求受到抑抑制。供供需形成成巨大缺缺口，房房价上涨涨迅速。高高房价和和

13、低供给给给中低低收入家家庭购房房造成困困难，从从而促使使一部份份居民将将眼光投投向了与与之相邻邻的鹿泉泉市。西西三环沿沿线的中中低档商商品住宅宅中有相相当一部部分的客客户来自自新华区区。尽管管如此，出出于工作作地点、生生活便利利性和时时间成本本等多重重因素考考虑，大大部分的的新华区区居民仍仍倾向于于在本区区域内置置业。其其中，中中高收入入的业主主表现出出较强的的购买欲欲望，而而且有相相当的支支付能力力。3、政策策分析：去年房产产营业税税等多项项税收优优惠政策策的实施施，使得得石市房房产交易易量猛增增。从石石市税务务部门获获悉，去去年石市市商品房房和二手手房交易易户数分分别为 258839户户、

14、2226999户，相相比前年年同期分分别增长长47.31%、56.58%。与此此同时，受受税收优优惠政策策影响，去去年石市市房产税税收交易易额锐减减。去年年石市房房产交易易税收入入库55535万万元，相相比前年年减收339488万元，减减幅达441.66%。房房地产市市场的快快速回暖暖也带动动了石家家庄市房房产交易易量的快快速上升升。据石石家庄市市税务部部门统计计显示，去去年石家家庄市共共办理商商品房和和二手房房交易2258339户、2226999户，相相比前年年的1775400户、1444977户，分分别增长长47.31%、56.58%。伴随着房房产交易易量的大大幅上涨涨，石家家庄房产产交易

15、税税收不增增反降，统统计显示示，去年年石家庄庄市房产产交易税税收入库库55335万元元，相比比前年的的入库994833万元减减收了339488万元，减减幅达441.66%。“房产产交易税税收的不不增反降降，主要要与去年年一年实实施的营营业税、土土地增值值税、印印花税等等房产税税收优惠惠政策有有关。”石石家庄税税务部门门相关人人士分析析，去年年，根据据财税财财政部国国家税务务总局关关于个人人住房转转让营业业税政策策的通知知的规规定，自自20009年1月1日至122月31日，个人人将购买买超过22年(含2年)的非普普通住房房或者不不足2年的普普通住房房对外销销售的，按按照其销销售收入入减去购购买房

16、屋屋的价款款后的差差额征收收营业税税；个人人将购买买超过22年(含2年)的普通通住房对对外销售售的，免免征营业业税。据据调查，营营业税“五五改二”的的政策影影响去年年营业税税减收了了19112万元元；其次次，财政政部、国国家税务务总局下下发的关关于调整整房地产产交易环环节税收收政策的的通知中中规定：自20008年年11月1日起，对对个人首首次购买买90平方方米及以以下普通通住房的的，对个个人销售售住房暂暂免征收收土地增增值税。这这一政策策导致去去年石家家庄土地地增值税税减收了了19002万元元；再次次，财税税200081377号规定定：自220088年11月1日起，对对个人首首次购买买90平方

17、方米及以以下普通通住房的的，对个个人销售售或购买买住房暂暂免征收收印花税税。这一一优惠政政策致使使去年石石家庄印印花税减减收了777万元元。20099年底营营业税税税收优惠惠政策又又恢复至至“二改改五”，在在此政策策影响下下，记者者从石家家庄市税税务部门门了解到到，今年年1月份石石家庄房房产交易易的税收收额相比比去年同同期有所所提高。“房房产优惠惠政策取取消后，进进入1月份，居居民办理理房产的的交易量量相比去去年122月份大大幅下降降。甚至至与同处处于淡季季的去年年同期相相比也有有所减少少。”上上述人士士介绍，截截止到昨昨日，石石家庄市市共办理理二手房房交易的的户数为为6766户，相比比去年同

18、同期约下下降了113%。不不过，由由于房产产营业税税个人购购买普通通住房对对外销售售的免税税时间改改为5年，1月份，石石家庄市市房产交交易税额额相比去去年同期期有所提提升。上上述人士士介绍，去去年1月份石石家庄房房产交易易税收额额为2558万元元，今年年从1月1日起到到目前为为止，石石家庄房房产交易易税收额额达近4400万万元，二二者相比比增长了了约555%。20099年房地地产市场场的量价价齐升引引发了市市场的广广泛关注注，尤其其是针对对一些房房价上涨涨过快的的城市，国国家管理理层专门门出台措措施打击击投资性性购房。步步入20010年年，房价价何去何何从成为为市场的的焦点。大大诚房产产战略发

19、发展总监监李强分分析，政政策面的的不确定定，使得得今年房房地产市市场的走走势越来来越不明明朗，不不过，今今年房产产交易量量相比去去年肯定定会有所所下滑。尽尽管如此此，石家家庄税务务部门相相关人士士预计，由由于政策策原因，2010年石家庄市房产交易税收还将有所回升。“根据财政部、国家税务总局发布的关于调整个人住房转让营业税政策的通知，自今年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”

20、该人士说，营业税在房产交易税收中占比较大，这一优惠政策的叫停可能促使今年房产交易税收的增加。4、竞争争项目：项目X附附近的小小区主要要有华林林国际、国国瑞城、碧碧水秀城城、庄北北小区、四四方怡园园、天翔翔园、中中房新城城、尚乘乘源等，其其中做的的比较好好的主要要有华林林国际、国瑞城城和碧水秀秀城。华林国际际基本信信息类型：普普通住宅宅,高层项目位置置：新华华区中华华北大街街与柏林林路交叉叉口东北北角交通位置置：一二二环之间间最新动态态：华林林国际位位于中华华北大街街与柏林林路交叉叉口东北北角，均均价62200元元/平米，户户型区间间70-1440 ，预计计20111年10月交交房。项项目包含含

21、4栋高层层建筑，配配套品牌牌商街，地地处繁华华中心，欧欧式生活活特享。开盘时间间：20009-11-1 入入住时间间：20011-05-31；C座20111年10月平均单价价： 662000 元/最低单单价： 60000 元元/最高单单价： 65000 元元/价格说明明：全款款优惠1100元元/平米,首付600%优惠惠50元/平物业费费：0.80-1.22元/平方米米月售楼处：中华北北大街与与柏林路路交叉口口东北角角开发商：河北尚尚元房地地产开发发有限公公司楼盘介绍绍：华林国际际，省会会首席新新派简欧欧生活特特区，位位于石家家庄第二二迎宾大大道中华北北大街与与柏林路路交叉口口，项目目包含44栋

22、高层层建筑，配配套品牌牌商街，地地处繁华华中心，欧欧式生活活特享。小小区内纯纯欧式银银杏园林林景观设设计独具具匠心，离离尘不离离城，全全新打造造风情欧欧洲生活活境界。高高标准地地下车库库，全方方位安全全系统，让让您的爱爱驾也与与您一同同享受上上峰生活活。小区周边边商圈繁繁荣，世世纪联华华、北国国电器、保保龙仓、中中储市场场等大型型商业遍遍布周边边，五分分钟轻松松享受四四大时尚尚购物圈圈。紧邻邻2中、9中、388中、422中等学学校及医医大二院院、省人人民医院院，教育育、医保保再无后后顾之忧忧。8路、177路、233路、299路、1115路等等公交车车穿插而而过，便便捷交通通，时尚尚生活。项项目

23、内规规划有会会所、商商业、生生活等齐齐全配套套设施，让让您足不不出小区区，便可可满足各各种生活活所需。户型设计计居家舒舒适实用用、现代代精致细细腻。住住宅简洁洁、明亮亮。多种种户型选选择，充充分满足足单身贵贵族、两两口之家家、三代代同堂等等不同人人群的居居住需求求。立面面时尚简简约，超超大的楼楼间距与与 2770度弧弧形大落落地观景景阳台相相得益彰彰，超大大空间，与与蓝天白白云遥相相呼应，形形成层次次分明，丰丰富宽阔阔的至美美视野。在物业方方面，项项目聘用用知名的的物业公公司，并并从科技技出发，以以一系列列高科技技智能化化安防设设施，为为业主的的安全度度与生活活的舒适适度筑起起更坚固固的堡垒垒

24、。华林国际际以品质质著称，而而压轴杰杰座华林壹壹号则更更是以全全程智能能安防系系统、超超豪华精精装入户户大堂、全全面升级级的南北北双庭院院景观、中中央新风风系统以以及直饮饮水系统统5大升级级品质更更加深入入的为大大家诠释释了现代代都市的的高品质质生活。国瑞城基基本信息息所属区域域：石家家庄 - 桥东东绿化率： 333% 小区地址址：建设设北大街街与胜利利北大街街交口南南行2000米路路西（义义堂小区区）开发商：北京国国瑞房地地产开发发有限公公司供暖暖方式: - 停车状况况：12200 装修状况况：毛坯坯建筑时间间： 220077-066-300 物业类型型：普通通住宅、公公寓、商商住楼竣工时间

25、间： 220100-055-011 小区介绍绍：国瑞城位位居石家家庄中心心区北部部，总占占地面积积30万平平米,总建筑筑面积775万平平米，在在城市运运动中，创创建城市市多生态态社区，由由高层住住宅，复复合商业业，智能能商务公公寓组成成，构造造石家庄庄北部大大型景观观建筑群群，提升升楼盘复复合增长长力；时时尚前沿沿的设计计理念、现现代简约约的建筑筑风格、完完善的生生活配套套、全天天候的立立体景观观，将居居住，休休闲，园园林，运运动融入入生活，使使人文设设计与自自然完美美的结合合。随着着石家庄庄城市建建设的步步伐，整整个城市市发生了了翻天覆覆地的变变化。一一座现代代化大都都市正在在以日新新月异的

26、的速度展展现在我我们面前前，“国国瑞城”应应运而生生，引领领石家庄庄北部城城市发展展方向。地地理位置置：国瑞瑞城位于于胜利北北大街以以西、义义西街以以东，石石纺路以以南，义义南路以以北，北北邻滹沱沱河生态态景区太太平河公公园，西西接城区区中轴线线建设北北大街，南南部与全全国十大大小商品品市场“南南三条市市场”接接壤，东东接城区区中轴线线建设北北大街，商商业繁荣荣，交通通便捷。户户型优势势：国瑞瑞城极致致的美学学规划理理念，以以及尊重重自然的的建筑敬敬意，体体现在户户型的设设计上，从从而让室室外景观观与室内内空间彼彼此交融融，其分分布于高高层建筑筑中的各各款生态态户型，特特色各异异，适宜宜对高尚

27、尚生活有有追求的的各类人人群。户户型优势势；全明明户型,大户型型，阔绰绰气派，小小户型，精精致自然然。在国国瑞城里里，登高高而望，视视野浩阔阔无遮，人人生从容容尽享其其间。物物业服务务：在物物业管理理方面，为为业主提提供24小时时全天候候安保，同同时借助助现代科科技，小小区设有有闭路电电视监控控系统，确确保区内内治安，财财产安全全，使业业主生活活怡然自自得，高高枕无忧忧，是城城市理想想生活模模式，尽尽显生活活乐趣。商商业配套套：国瑞瑞城，集集结服饰饰、文化化、家居居、娱乐乐等品牌牌店丰富富资源，以以步行街街规划出出宽松而而不失紧紧凑的商商业旺铺铺和现代代商业景景点，更更符合未未来都市市人的消消

28、费心理理；规划划的大型型零售超超市，满满足生活活采买需需要；百百货购物物中心满满足休闲闲与娱乐乐的复合合消费行行为，有有力升级级周边商商业设施施，刷新新建北商商业现状状；高档档服饰等等品牌专专门店，契契合高端端商务人人群消费费观念，树树立整齐齐商业形形象，保保证街区区繁荣。碧水秀城城基本信信息物业类别别：住宅宅装修状况况：毛坯坯建筑类别别：高层层环线位置置：一至至二环所属商圈圈：岗物业费：0.110元/平方米米月开盘时间间：20008-11 入住时时间：220100-088 容积率：1.000 绿化率：10% 物业位置置：新华华中华大大街和北北二环交交叉口交通状况况：188路、1113路、83

29、3路、1008路、8路、旅旅游6路。 ; 价格：443433元平平方米小区介绍绍：碧水秀城城项目位位于二环环内，中中华北大大街与联联盟路交交口，紧紧邻中华华大街、北北二环快快速路，西西侧为商商业巨头头保龙仓仓，总建建筑面积积543363，由三三栋高层层建筑组组成，采采用现代代简约风风格，其其中南面面两栋呈呈双塔形形分布，北北面一栋栋为板式式高层，项项目西面面临中华华大街位位置规划划为商业业附属建建筑，实实行商业业居住的的分区化化管理，全全面保证证住宅居居住区的的隐私性性。5、发展展趋势：总体房地地产市场场都是受受宏观经经济发展展政策的的影响，房房价总体体上是受受房地产产市场的的需求、供供求关系

30、系影响的的，同时时在中国国这种特特殊的情情况下，又又受房地地产政策策调控的的影响，所所以因为为这个因因素，回回顾099年，总总体上来来说，应应该对房房地产开开发企业业来说是是逐渐回回暖并丰丰收的一一年，对对购房者者来说是是逐渐理理性的一一年，因因为房地地产政策策在099年初受受到金融融危机的的影响，大大家都比比较看冷冷，所以以中央出出中拳，出出台了一一系列有有利于房房地产市市场发展展的政策策，使得得房地产产市场有有了回暖暖。有一一些提前前办证的的，这都都是受政政策的影影响，那那么中央央经济会会议已经经定了方方向了，对对于房地地产这一一块来说说，房地地产政策策的指向向非常明明确，有有高有压压、有

31、增增有减，保保、增加加的就是是房地产产住宅这这一块，增增加普通通商品房房、增加加中小套套普通商商品房，遏遏制投资资性的需需求等等等，但是是对房地地产市场场的整体体影响尤尤其是对对石家庄庄来说影影响不是是很大，信信贷政策策也好，也也只能是是微调，保保证增长长土地，增增加不了了多少供供应，因因为土地地是有限限的。因因为抗击击金融危危机还是是漫长的的，中央央经济政政策在009年的的“保八八”的过过程当中中发挥了了重要的的作用，在在明年的的经济政政策当中中，虽然然没有明明显的列列为重要要的位置置，但是是这些政政策还是是辅导着着房地产产市场的的发展。对对于石家家庄来说说，石家家庄属于于二、三三线城市市，

32、在未未来的发发展空间间应该是是更大的的，因为为石家庄庄这个城城市房价价是比较较理性的的，所以以总体上上来说，应应该是稳稳中上升升，可能能在上升升曲线上上有小的的振动或或抖动，这这种振动动包括以以后说的的税收的的事情，可可能对于于个别投投资性的的那部分分人的一一些观望望态度，但但是这是是短暂的的，不会会是长远远的，总总体是稳稳中上升升，政府府对房地地产市场场利好的的方面还还是比较较大的。在应对新新的挑战战方面，作作为开发发商企业业来说，应应该向三三个方向向努力：第一，实实现房地地产企业业向专业业化道路路迈进、向向专业化化方向努努力。包包括促进进产生的的星级化化，多开开发一些些宜居小小区、关关注客

33、户户需求、市市场需求求，增加加人性化化的一些些功能和和设施，提提供更优优质的服服务。第第二，向向品牌化化发展，要要走品牌牌化道路路。关注注企业和和产品的的品牌，越越是在这这种市场场竞争激激烈的情情况下，有有良好口口碑的公公司往往往在市场场中更具具有竞争争力和较较多的市市场份额额。第三三，向产产业化发发展。通通过在房房地产开开发上以以产业为为基础，注注重产品品开发和和手段，实实现房地地产市场场的可持持续发展展。比如如像卓达达做的“文文化地产产、商业业地产、养养老地产产”等等等，与产产业相结结合的地地产，在在未来的的房地产产开发上上有更多多的优势势。第二部分分项目简简介及SSWOTT分析：一、 项

34、目简介介：随着社会会的不断断发展，中中国的住住宅建设设已进入入品质时时代，不不断创造造出新的的居住理理念，使使住宅的的户型设设计与周周围的城城市景观观、人文文环境、生生态环境境等融合合在一起起，扩展展了住宅宅空间的的外延，实实现“人人居合一一”的理理想境界界。我国国的房地地产开发发及住宅宅建设正正由粗放放型阶段段走向理理智型，由由不成熟熟走向初初步成熟熟，由卖卖方市场场走向买买方市场场，房地地产业从从原有的的计划经经济模式式下单位位自建、职职工集资资逐步过过渡到现现今市场场经济条条件下的的投资开开发模式式，其相相关动作作环节发发生了质质的变化化。新的的开发模模式使房房地产项项目融入入市场经经济

35、，使使之产品品化，因因此开发发商对项项目进行行合理的的策划是是房地产产开发与与经营成成功的关关键。我国的房房地产市市场形成成较晚，却却经历了了一轮曾曾一度异异常“火火爆”的的单边上上扬的发发展阶段段，而有有关房地地产营销销的理论论和营销销策划实实践在我我国本就就相对滞滞后，在在市场的的非正常常发展时时期则更更未得到到充分、正正确的重重视和理理解，甚甚至只是是标榜、曲曲解或异异化。当当前，在在市场价价值回归归、正常常发展以以后，必必然要求求要以正正确的房房地产营营销理念念，在深深刻认识识市场、客客户和需需求的基基础上来来进行房房地产营营销策划划，促进进项目实实际开发发运作之之时更能能贴合市市场需

36、求求，顺利利销售。因因此，本本文的意意义就在在于，研研究、学学习有关关营销的的理论并并运用其其进行实实际项目目的营销销策划实实践。项目X项项目是盟盟城组计计划在项项目X附附近开发发的房地地产项目目。在项项目前期期，我们们进行了了大量的的市场调调研、市市场论证证分析等等工作，在在此基础础上才撰撰写的项项目策划划书。本本策划书书是要通通过分析析所面临临的市场场机遇和和竞争态态势，找找到产品品的定位位，并据据此进行行产品设设计、营营销策划划和销售售决策。项目X项项目位于于石家庄庄市太平平河附近近，地块块毗邻风风景如画画的项目目X，规规划设计计用地亩亩。附近近有河北北经贸大大学，河河北体育育学院，河河

37、北政法法大学等等一批高高等学府府，临近近京珠高高速、石石太高速速、1007国道道，有多多条道路路直通项项目。我我们希望望通过准准确的市市场定位位及合理理的规划划设计，打打造一个个涵盖地地理特性性的当地地中高档档楼盘，为为石家庄庄市中产产以上阶阶级提供供一个表表明自身身品位与与个性，强强调生活活格调的的楼盘二、项目目SWOOT分析析：优势（SS）劣势（WW）l 位置优越越：周边边环境优优雅及享享受项目目X的配配套设施施；l 地块合理理：便于于设计开开发，住住户可以以方便的的享受自自然风光光；l 交通便利利：临近近京珠高高速、石石太高速速、1007国道道，外出出方便；多条道道路连接接市区，且且道路

38、畅畅通，工工作方便便；l 紧邻河北北经贸大大学、河河北体育育学院、河河北政法法大学等等高等学学府，可可以使孩孩子受到到文化熏熏陶；l 目前区域域人气不不足，缺缺乏热点点商业等等配套带带动区域域发展；l 政府的政政策很难难短期内内产生有有效辐射射；l 附近缺乏乏知名的的小学和和中学；l 临近河流流，容易易造成安安全隐患患；机会（OO）威胁（TT）l 处于未来来城市发发展中心心，l 本区域环环境不断断受到改改善l 基础设施施正在不不断建立立l 市场产品品有很大大提升空空间l 整体经济济支持有有力：GGDP逐逐年持续续增长，房房地产已已进入快快速发展展期，潜潜力很大大，发展展前景看看好l 居民消费费

39、能力渐渐强：人人均可支支配收入入增长迅迅速，人人民生活活水平逐逐年提高高，消费费能力逐逐步增强强l 商品住宅宅发展空空间大：虽然人人均住房房面积不不小，但但优质商商品住宅宅缺乏，房房地产行行业还有有较大的的发展前前景l 潜在供应应项目冲冲击本项项目：九九中兴达达项目，客客运站鼎鼎盛项目目，东外外环岛城城建项目目l 市场容量量及消费费特点的的影响：市场容容量小，直直接影响响销售速速度及售售价水平平；l 公司缺乏乏开发经经验，应应避免出出现关键键性误判判误行。l 市场容量量限制：地区房房地产市市场整体体容量有有限l 总价敏感感：受经经济水平平限制，该该地区消消费者总总体消费费能力有有限结论：从从以

40、上SSWOTT分析可可知，本本项目在在区位、交交通、项项目可塑塑性、配配套等几几个方面面具备优优势，在在项目人人气、地地块容量量等方面面存在不不足，因因本项目目尚处于于策划销销售初始始阶段，只只要能解解决好涉涉及威胁胁的影响响，再辅辅以差异异化的市市场定位位，把握握住市场场机遇，可可以得到到很好的的效果。第三部分分市场调研研报告一、市场场调研情情况说明明（一）、调调查目的的：此调调查旨在在通过了了解和分分析石家家庄当地地居民对对房地产产的消费费情况，以以及购买买需求和和能力，来来提高我我公司“项目X房地产项目”实施的可行性，进而保持该项目与目标市场需求的一致性，为消费提供满意的居住环境；（二）

41、、调调查主题题：关于于“项目目X地产产项目”情情况的调调查；（三）、调调查对象象：石家家庄当地地居民中青青年白领领阶层；（四）、调调查方法法：主要要采用问问卷调查查法，拜拜访法；（五）、质质量控制制：（11）问卷卷的回收收率预达达95%以上，废废卷率在在2%以内内，问题题问卷率率在5%以内；（2）认认真筛选选回收问问卷，保保证问卷卷真实有有效性；（3）采采用两种种及其以以上的数数据录入入方法，减减少数据据误差；（六）、调调查地点点：北国国商城，广广安街，火火车站附附近，河河北经贸贸校区内内外；（七）、调调查时间间：20010年年12月4日8日。二、调研研分析一、个人人信息：1、您的的年龄？A、

42、 220岁以以下 B、 21岁300岁 C、 331岁45岁 D、 466岁以上上31122买房的人人群年龄龄阶段主主要集中中在200到30岁，大大多是首首次购买买，在此阶段段的原因因主要是是为了结结婚需要要，其次次是在330岁到到45岁居居多，多数人属属于改善善居住环环境或满满足投资资需求，此此年龄阶阶段的人人收入较较高，有足够的的支付能能力。2、您家家庭每月月的收入入：A、30000元元以下B、3000060000元C、6000090000元D、90000元元以上202131此数据中中家庭收收入30000元元以下的的占总人人数的444%，30000元到到60000元的占占47%。说明明石家

43、庄庄市居民民的收入入主要出出于中低低水平，对对购房的的压力还还是比较较大的，但但潜力特特别大。3、你的的家庭中中学历最最高的是是？A、博士士或以上上B、硕士士C、本科科D、高中中E、初中中F、小学学1528821该题中本本科学历历人群占占到总人人数的662%，表表明人民民的受教教育程度度是较高高，在购购房需求求上偏理理性，关关注房产产的动向向较敏感感，倾向向于一个个较为安安静较有有文化氛氛围的社社区条件件。二、现在在居住情情况：4、你家家庭里拥拥有的房房产数？A、0套套B、1套套C、2套套D、3套套E、3套套及以上上827631数据显示示拥有11套房的的人数占占60%，因此此对二次次购房以以改

44、善环环境或投投资的需需求偏大大；拥有有两套以以上的占占22%左右，购购房的需需求很小小；而没没有房产产的或者者暂且租租房的人人数占118%，对对购房的的需求较较为强烈烈；因此此说明石石家庄市市场房地地产市场场需求较较为旺盛盛，产地地产业发发展的潜潜力巨大大。5、您现现在所居居住的房房屋里人人口有A、2个个或以下下B、3个个C、45个D、67个E、7个个以上6231231数据中33个人以以上的家家庭居多多，占到到总人数数的877%，因因此在购购买的户户型趋向向于至少少两室一一厅以上上的。6、你居居住在现现在的房房屋已经经有多久久？A、1年年或以下下B、14年C、48年D、812年E、122年以上

45、上6167124数据显示示居住88年以下下人群的的比例为为64%，而8年以上上的人群群比例为为36%。7、您现现在住哪哪一类户户型？A一室一一厅B两室一一厅C、二室室二厅D、三室室一厅E、三室室两厅F四室一一厅G、四室室两厅H、其他他_1151182224上表中显显示600%左右右的人群群居住的的是两室室一厅或或者两室室两厅的的小户型型，因而而他们的的居住空空间偏小小。8、你现现在住房房建筑面面积是多多少？A、700以下下B、711-900C、900-1110D、1220-11302201310数据显示示目前石石家庄人人群的居居住面积积主要在在71至至90，其其比例高高达455%，可可见他们们

46、的居住住面积还还较小，还还不够理理想。9、您现现在住房房的来源源：A、商品品房B、单位位福利房房C、自建建房D、自租租房27693数据中660%的的居民的的现有房房产来源源于商品品房，而而单位福福利和自自建稍少少，因此此商品房房的市场场需求量量大。10、您您获得房房产信息息主要通通过哪种种渠道？A电视广广告B报纸广广告C广播D户外广广告E车身广广告F朋友介介绍G路边户户外媒体体H其他_71416917通过此题题可见石石家庄消消费者对对房产的的了解主主要通过过报纸广广告，所所占比例例为311%，其其次朋友友介绍的的占200%，电电视广告告占155%，户户外等其其他广告告占344%。因因此在房房产

47、信息息发布和和宣传上上应该主主要依靠靠报纸广广告和消消费者的的口碑传传播。11、对对您现在在居住的的环境是是否满意意？A、非常常满意B、比较较满意C、一般般D、比较较不满意意E、非常常不满意意423144三、将来来购房意意愿：12、您您近期是是否购买买住宅？A、暂不不买房B、半年年内购买买C、一年年内购买买D、三年年内购买买242415数据中虽虽然暂不不买房的的人数占占53%，但短短期内打打算购房房的人数数也占447%，因因此短期期内购房房的的比比例还是是占有相相当比重重的，所所以市场场需求较较大。13、您您近期购购买住宅宅的目的的是什么么？A、结婚婚B、自购购居住C、馈赠赠子女D、投资资E、解决决住房需需求F、改善善居住环环境G、投资资自住皆皆可6136686数据显示示在购房房