北京市地方标准——住宅物业服务标准8176.docx

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1、北京市地地方标准准住宅物业业服务标标准Resiidenntiaal PProppertty SServvicee Sttanddardd编号：DDB111/T 7511-20010主编单位位：北京京市物业业服务指指导中心心批准部门门：北京京市住房房和城乡乡建设委委员会北京市质质量技术术监督局局实施日期期：20010年年 100月1日日20100 北京京前 言本标准为为推荐性性标准。 本标准的的主要内内容是：1.总总则；22.术语语和定义义；3.基本规规定；44.住宅宅物业服服务一级级标准；5.住住宅物业业服务二二级标准准；6. 住宅宅物业服服务三级级标准；7.住住宅物业业服务四四级标准准；8.

2、住宅物物业服务务五级标标准。 本标准由由北京市市住房和和城乡建建设委员员会及北北京市质质量技术术监督局局共同管管理，由由北京市市住房和和城乡建建设委员员会负责责解释工工作。 主编单位位：北京京市物业业服务指指导中心心 北京银达达物业管管理有限限责任公公司 北京闻达达敏斯物物业管理理服务有有限公司司 北京万科科物业服服务有限限公司 北京网信信物业管管理有限限公司 北京顺天天通物业业管理有有限公司司 主编人员员：薛福福志、艾艾白璐、王王颖、王王亚军、李李旻、郑郑冰、魏魏宣、谢谢炜、周周文、吴吴卫东、李李维善、张张乃魁、陈陈祖武、霍霍炜、贾贾光辉、许许文良、张张国安 审查专专家：杨杨燕敏、邓邓俊、韩

3、韩子忠、化化向东、郭郭健、曹曹绍利、郑郑乐、徐徐平波、宋宋宝程、闫闫耘、蔡蔡玲玲 目 次1 总 则 .1 2 术语语和定义义 .2 3 基本本规定 . 34住宅物物业服务务一级标标准 .4 4.1 基本要要求 . 4 4.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护.6 4.3 消防安安全防范范 . 11 4.4 绿化养养护 . 114 4.5 环境卫卫生 . 115 4.6 公共秩秩序维护护 . 16 4.7 装饰装装修管理理 . 17 5 住宅宅物业服服务二级级标准 .19 5.1 基本要要求 . 119 5.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护.221 5.3 消

4、防安安全防范范 . 26 5.4 绿化养养护 . 229 5.5 环境卫卫生 . 330 5.6 公共秩秩序维护护 . 32 5.7 装饰装装修管理理 . 32 6 住宅宅物业服服务三级级标准 .34 6.1 基本要要求 . 334 6.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护.336 6.3 消防安安全防范范 . 42 6.4 绿化养养护 . 444 6.5 环境卫卫生 . 446 6.6 公共秩秩序维护护 . 48 6.7 装饰装装修管理理 . 49 7 住宅宅物业服服务四级级标准 .50 7.1基基本要求求 . 500 7.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护

5、.552 7.3 消防安安全防范范 . 58 7.4 绿化养养护 . 661 7.5 环境卫卫生 . 662 7.6 公共秩秩序维护护 . 65 7.7 装饰装装修管理理 . 65 8 住宅宅物业服服务五级级标准 .67 8.1基基本要求求 . 677 8.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护.669 8.3 消防安安全防范范 . 75 8.4 绿化养养护 . 778 8.5 环境卫卫生 . 779 8.6 公共秩秩序维护护 . 82 8.7 装饰装装修管理理 . 82 引用标准准名录 .844条文说明明 .86 CONTTENTT 1 GEENERRAL RULLES .11

6、 2 TEERMSS ANND DDEFIINITTIONN .2 3 BAASICC STTIPUULATTIONN . 3 4 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL ONEE .44 4.1 GENNERAAL SSERVVICEE .4 4.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAREAA & EQUUIPMMENTT .6 4.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY .111 4.4 GARRDENNINGG .14 4.5 CLE

7、EANIING .155 4.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT .16 4.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT .17 5 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL TWOO .119 5.1 GENNERAAL SSERVVICEE .119 5.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAREAA & EQUUIPMMENTT .21 5.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY .266

8、 5.4 GARRDENNINGG .29 5.5 CLEEANIING .300 5.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT .32 5.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT .332 6 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL THRREE .334 6.1 GENNERAAL SSERVVICEE .334 6.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTTOF PUBBLICC ARREA & EEQUIIPMEENT .336 6.3 FIRR

9、E-CCONTTROLL & SECCURIITY .422 6.4 GARRDENNINGG .44 6.5 CLEEANIING .466 6.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT .48 6.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT .449 7 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL FOUUR .550 7.1 GENNERAAL SSERVVICEE .550 7.2 MAIINTEENANNCE & MMANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAR

10、EAA & EQUUIPMMENTT .52 7.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY .588 7.4 GARRDENNINGG .61 7.5 CLEEANIING .622 7.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT .65 7.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT.655 8 REESIDDENTTIALL PRROPEERTYY SEERVIICE STAANDAARD LEVVEL FIVVE .67 8.1 GENNERAAL SSERVVICEE .667 8.2 MAIINTEENANNCE & MM

11、ANAAGEMMENTT OFF PUUBLIIC AAREAA & EQUUIPMMENTT .69 8.3 FIRRE-CCONTTROLL & SECCURIITY .755 8.4 GARRDENNINGG .78 8.5 CLEEANIING .799 8.6 PUBBLICC ORRDERR MAANAGGEMEENT .82 8.7 RENNOVAATIOON MMANAAGEMMENTT .882 QUOTTED STAANDAARDSS .844 EXPLLANAATIOON OOF AARTIICLEES .886 1 总则则 1.0.1 为为规范物物业服务务行为，提提高服

12、务务水平，实实现物业业服务的的标准化化、专业业化、精精细化，结结合本市市情况，制制定本标标准。 1.0.2 北北京市行行政区域域内住宅宅物业共共用部分分的维修修养护、管管理，维维护公共共环境卫卫生和相相关秩序序的活动动，适用用本标准准。 1.0.3 北北京市行行政区域域内的物物业服务务工作除除应遵守守本标准准外，尚尚应符合合国家及及北京市市现行相相关法律律、法规规、规章章、标准准的规定定。 2 术语语和定义义 2.0.1 物物业服务务 物业服务务企业或或其他管管理人受受业主或或者建设设单位委委托，对对物业管管理区域域内的建建筑物、构构筑物及及配套的的设施设设备和相相关场地地，进行行维修养养护、

13、管管理，维维护公共共环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。 2.0.2 物物业共用用部分 物业管理理区域内内业主专专有部分分以外，按按照规定定由业主主共同管管理的建建筑物、构构筑物及及配套设设施设备备和相关关场地。主主要包括括共用部部位、共共用设施施设备。 2.0.3 专专项服务务 接受委托托，承接接共用设设施设备备维修养养护、园园林绿化化、环境境卫生、秩秩序维护护等专业业服务。 2.0.4 特特约服务务 物业服务务企业或或其他管管理人根根据业主主委托提提供的物物业服务务合同约约定以外外的服务务。 2.0.5突发发公共事事件突然发生生，造成成或者可可能造成成重大人人员伤亡亡、财产产损失、生生态环境

14、境破坏和和严重社社会危害害，危及及公共安安全的紧紧急事件件。 3 基本本规定 3.0.1 本本标准中中涉及的的物业共共用部分分的维修修养护为为日常维维修养护护工作，不不包括需需要使用用专项维维修资金金的维修修、更新新和改造造工作。 3.0.2 物物业服务务标准分分为五级级，一级级标准为为最低标标准，每每一级标标准高于于且包含含相应低低一级的的标准。 3.0.3 签签订物业业服务合合同时，依依据住宅宅物业实实际情况况确定物物业服务务事项，选选定相应应的物业业服务标标准。本本标准施施行前已已签订物物业服务务合同的的住宅物物业按照照约定执执行。 4 住宅宅物业服服务一级级标准 4.1 基本要要求 4

15、.1.1客户户服务场场所 1 设置置客户服服务场所所，配置置基本办办公设备备。 2 公示示物业服服务企业业资质证证书或复复印件、项项目负责责人照片片，物业业服务事事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准等相关关信息。提提供特约约服务的的，公示示特约服服务项目目及服务务标准、收收费标准准。 3 客户户服务场场所工作作时间，工工作日不不少于 8小时时，其他他时间设设置值班班人员。 4 设置置并公示示24小小时服务务电话。 4.1.2人员员 1 从业业人员按按照相关关规定取取得职业业资格证证书。 2 从业业人员佩佩戴标志志。 3 配备备物业服服务项目目负责人人，房屋屋建筑安安全管理理员。 4 项

16、目目负责人人具有 2年以以上物业业服务企企业或相相关企业业管理工工作经历历，为本本市项目目负责人人信用信信息档案案登记在在册人员员。 4.1.3制度度 1 建立立共用部部位及共共用设施施设备维维修养护护、消防防安全防防范、绿绿化养护护、环境境卫生、公公共秩序序维护等等管理制制度。 2 建立立突发公公共事件件应急预预案。 3 建立立物业服服务工作作记录。 4.1.4档案案 1 建立立物业管管理档案案。 2 配备备档案管管理人员员。 4.1.5 标标志 设置安全全警示、作作业施工工警示、温温馨提示示等物业业服务标标志。 4.1.6客户户服务 1每年第第一季度度公示上上一年度度物业服服务合同同履行情

17、情况、收收支情况况、本年年度收支支预算。 2 涉及及业主或或使用人人正常生生活的重重要物业业服务事事项，应应在主要要出入口口、各楼楼单元门门内张贴贴通知，履履行告知知义务。 3 对违违反治安安、规划划、环保保等方面面法律、法法规规定定的行为为，应劝劝阻并报报告相关关行政主主管部门门。 4 水、电电急修220分钟钟内、其其它报修修按双方方约定时时间到达达现场；由专项项服务企企业负责责的设备备设施应应在 330分钟钟内告知知。 5 业主主或使用用人提出出的意见见、建议议、投诉诉在 33个工作作日内回回复。 6 每年年公开征征集1次次物业服服务意见见，公示示整改情情况。 7 配合合相关部部门进行行公

18、益性性宣传。 8 按规规定投保保物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险。 4.1.7专项项服务委委托管理理 1 签订订专项服服务委托托合同，明明确各方方权利义义务。 2专项服服务企业业应符合合相关行行政主管管部门的的资质要要求；操操作人员员应持有有相应的的职业资资格证书书。 3 专项项服务企企业人员员佩戴标标志。 4 对专专项服务务进行监监督及评评价。 4.2 共用部部位及共共用设施施设备运运行、维维修养护护 4.2.1 综综合管理理 1 建立立房屋及及共用设设施设备备的基础础档案。 2 运行行、检查查、维修修养护记记录应每每月归档档。 3 组织织实施房房屋使用用安全情情况评估估

19、检查。 4 共用用部位检检查中发发现的问问题，应应按照责责任范围围编制修修缮计划划，并按按计划组组织修缮缮；共用用设施设设备运行行中出现现的故障障及检查查中发现现的问题题，应即即时组织织修复。 5 每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划。 6 特种种设备按按照有关关规定运运行、维维修养护护和定期期检测。 7 雷电电、强降降水、大大风、沙沙尘暴等等极端天天气前后后进行检检查并落落实防范范措施。 8 设备备机房 1） 每每月清洁洁 1次次，室内内无杂物物。 2） 设设置挡鼠鼠板、鼠鼠药盒或或粘鼠板板。 3） 在在明显易易取位置置配备消消防器材材，确保保完好有有效。 4） 设设施设备备标志

20、、标标牌齐全全。 5） 张张贴或悬悬挂相关关制度、证证书。 4.2.2共用用部位 1 房屋屋结构 每半年检检查1次次梁、板板、柱等等结构构构件，外外观出现现变形、开开裂等现现象时，应应申请房房屋安全全鉴定，同同时采取取必要的的防护措措施。按按照鉴定定结果组组织修缮缮。 2 建筑筑部件 1） 每每季度检检查1次次外墙贴贴饰面或或抹灰、屋屋檐、阳阳台、雨雨罩、空空调室外外机支撑撑构件等等。 2） 每每季度巡巡查1次次共用部部位的门门、窗、玻玻璃等。 3） 每每年检查查1次共共用部位位的室内内地面、墙墙面、天天棚；室室外屋面面、散水水等。 4） 每每年上汛汛前和强强降雨后后检查屋屋面防水水和雨落落管

21、等。 3 附属属构筑物物 1） 每每季度巡巡查1次次道路、场场地、阶阶梯及扶扶手、侧侧石、管管井、沟沟渠等。 2） 每每半年检检查 11次雨、污污水管井井等。 3） 每每季度巡巡查1次次大门、围围墙、围围栏等。 4） 每每季度巡巡查 11次休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品等。 5） 每每年检测测1次防防雷装置置。 4.2.3空调调系统 1 运行行前对冷冷水机组组、循环环水泵、冷冷却塔、风风机、风风机盘管管、水处处理等设设施设备备进行系系统性检检查。 2 运行行期间每每日巡视视 1次次空调系系统，保保证室内内温度符符合相关关规定。 3 每年年清洗消消毒 11次新风风机、空空气处理理机滤网网

22、、表冷冷器、箱箱体、风风机盘管管滤网等等。 4.2.4二次次供水设设施 1 按照照卫生防防疫部门门的要求求使用消消毒设备备，水箱箱按规定定清洗消消毒、水水质化验验，水质质符合国国家生活活饮用水水卫生标标准。 2 每日日巡视11次水箱箱间、水水泵房，检检查设备备运行状状况。 3 每半半年切换换 1次次备用水水泵。 4 每年年检查 1次水水泵润滑滑情况，补补充或更更换润滑滑剂；每每年养护护1次水水泵。 5 每年年对供水水管道、阀阀门等进进行除锈锈、刷漆漆，每年年入冬前前对暴露露管道进进行防冻冻处理。 6 水箱箱、蓄水水池盖板板应保持持完好并并加锁，钥钥匙由专专人保管管；溢流流管口、透透气口应应安装

23、金金属防护护网并保保持完好好。 4.2.5排水系统统 1 排水水设施 每年上汛汛前对雨雨、污水水井、屋屋面雨水水口等设设施进行行检查，组组织清理理、疏通通。 2 污水水泵汛期每日日巡视11次，平平时每月月巡视11次，检检查设备备运行状状态；每每月进行行 1次次手动启启动测试试；每年年养护11次。 3 化粪粪池每半年检检查 11次化粪粪池；组组织安排排清掏。 4.2.6照明明和电气气设备 1 楼内内照明 每周巡视视1次，一一般故障障1日内内修复；复杂故故障1周周内修复复。 2 楼外外照明 每2周巡巡视1次次，一般般故障33日内修修复；复复杂故障障2周内内修复。 3 应急急照明 每日巡视视1次，发

24、发现故障障，即时时修复。 4 低压压柜每周巡视视2次设设备运行行状况；每年养养护1次次，养护护内容包包括紧固固、检测测、清扫扫。 5 低压压配电箱箱和线路路 每季度巡巡视 11次设备备运行状状况；每每年养护护 1次次，养护护内容包包括紧固固、检测测、清扫扫。 6 控制制柜每季度巡巡视 11次设备备运行状状况；每每年养护护 1次次，养护护内容包包括紧固固、检测测、调试试、清扫扫。 7 发电电机每季度试试运行11次，保保证运行行正常。 8 配电电室、楼楼层配电电间 防小动物物措施完完备；穿穿墙线槽槽周边封封堵严密密；锁具具完好。 4.2.7安全全防范系系统 1 报警警控制管管理主机机 每日巡查查

25、1次次，检查查设备运运行状态态；每月月表面清清洁1次次；每年年内部除除尘1次次。 2 对讲讲门口机机 每季度检检查 11次按键键、显示示屏等；每季度度表面清清洁 11次；每每年内部部除尘11次。 3 网络络控制箱箱 每年检查查1次外外观、接接线；每每年表面面清洁11次；每每年内部部除尘11次。 4 红外外对射探探测器 每年检查查1次接接线、探探测范围围、防水水状况等等；每半半年表面面清洁11次；每每年内部部除尘11次。 5 图像像采集设设备 每周检查查1次监监视画面面、录像像功能；每月表表面清洁洁1次；每年内内部除尘尘1次。 6 摄像像机每季度检检查1次次聚焦、红红外夜视视、接线线、防水水状况

26、等等，进行行相应的的调校；每季度度镜头表表面清洁洁1次；每年防防护罩内内部除尘尘1次。 7 解码码器每年检查查1次防防雨罩、接接线等，进进行相应应的调试试；每年年表面清清洁 11次；每每年内部部除尘11次。 8 云台台每年检查查1次运运转、接接线，进进行清晰晰度调校校；每年年表面清清洁1次次；每年年转动部部位上润润滑油11次。 9 巡更更点每半年检检查 11次外观观，发现现故障隐隐患，即即时排除除；每半半年表面面清洁11次；每每日存储储巡更记记录。 10 读读卡器 每季度检检查 11次外观观；每季季度表面面清洁11次，查查看防水水状况。 11 电电磁锁门门锁 每季度检检查 11次吸力力、外观观

27、、接线线。 12 出出门按钮钮 每季度检检查1次次开锁功功能、接接线。 4.2.8 电电梯 1电梯在在投入使使用前或或者投入入使用后后 300日内，应应向相关关行政主主管部门门办理使使用登记记。登记记标志应应置于或或附着于于电梯的的显著位位置。 2在电梯梯安全检检验合格格有效期期届满前前 1个个月，应应向电梯梯检验检检测机构构提出定定期检验验申请。3日常维维护保养养和定期期检查中中发现的的问题应应及时排排除；电梯梯的安全全附件、安安全保护护装置、测测量调控控装置及及有关附属仪器器仪表应应每年进进行校验验、检修修。 4应与有有资质的的电梯制制造、安安装、改改造、维维修单位位签订电电梯维保保合同，

28、约约定维护护保养的的内容、要要求、频频次、期期限以及及双方的的权利、义义务与责责任。对专项服服务企业业的维修修保养工工作进行行监督，对对专项服服务企业业定期检检修计划划的落实实情况进进行监督督。 5 配备备电梯安安全管理理人员。定定期对电电梯安全全管理人人员进行行特种设设备安全全培训，保保证其具具备必要要的安全全知识。 6 制定定电梯应应急救援援预案并并定期演演练。发发生电梯梯困人或或其它重重大事件件时，应应立即启启动事故故应急预预案，组组织救援援，并及及时向相相关行政政主管部部门报告告。物业业服务人人员应在在 155分钟内内到达现现场，专专业维修修人员应应在 330分钟钟内到达达现场。 4.

29、2.9水景景 1 启用用前进行行防渗漏漏和防漏漏电检查查，防止止渗漏，保保证用电电安全。 2 使用用期间每每周巡查查1次喷喷水池、水水泵及其其附属设设施，每每季度检检查1次次防漏电电设施。 3 设置置必要的的安全警警示标志志。 4 水质质符合卫卫生要求求。 4.3 消防安安全防范范 4.3.1综合合管理 1 建立立、落实实消防安安全责任任制，明明确各级级岗位的的消防安安全职责责。 2 成立立义务消消防队，配配备必要要的消防防器材，相相关人员员掌握消消防基本本知识和和技能；每年组组织1次次有员工工、业主主或使用用人参加加的消防防演练。 3 设置置消防安安全宣传传专栏，组组织开展展经常性性的消防防

30、安全宣宣传教育育；每年年对员工工进行 1次消消防安全全培训。 4 每日日防火巡巡查 11次，每每月防火火检查 1次，按按照规定定每年检检测1次次建筑消消防设施施；保障障疏散通通道、安安全出口口、消防防车通道道和消防防设施、器器材符合合消防安安全要求求。 5 发现现消防安安全违法法行为和和火灾隐隐患，立立即纠正正、排除除；无法法立即纠纠正、排排除的，应应向公安安机关消消防机构构报告。 6 消防防控制室室设专人人24小小时值班班，每班班2人，及及时处理理各类报报警、故故障信息息。 7 发生生火情立立即报警警，组织织扑救初初起火灾灾，疏散散遇险人人员，协协助配合合公安机机关消防防机构工工作。 4.3

31、.2消防防设施设设备维修修养护 1 火灾灾自动报报警系统统 1） 火火灾报警警控制器器、联动动控制设设备 每日巡查查 1次次设备运运行情况况，保证证 244小时连连续正常常运行；每月检检查测试试 1次次报警控控制器、联联动控制制设备的的报警、联联动控制制、显示示、打印印等功能能；每年年机柜内内部除尘尘 1次次。2） 火火灾报警警探测器器、手动动报警按按钮、警警报装置置每月抽查查测试11次火灾灾报警探探测器、手手动报警警按钮、警警报装置置的报警警、警报报功能；探测器器投入运运行 22年后，每每隔 33年由专专业清洗洗单位清清洗1次次。 3） 备备用电源源 每月检测测切换11次主、备备电源；每季度

32、度备用电电源、蓄蓄电池充充放电试试验1次次。 2 消防防广播系系统 每月检查查测试11次消防防专用电电话、重重要场所所的对讲讲电话、对对讲电话话主机、播播音设备备、扩音音器、扬扬声器的的联动、强强制切换换功能，并并测试音音量；每每年机柜柜内部除除尘1次次；每22年机柜柜内的设设备内部部除尘11次。 3 防排排烟系统统 每月检查查测试11次防排排烟风机机、排烟烟阀的联联动功能能，核对对风速；每年养养护1次次防排烟烟风机、电电源控制制柜、风风口、排排烟阀等等。 4 防火火分隔设设施 每月抽查查测试11次防火火门的启启闭功能能、防火火卷帘的的手动和和自动控控制功能能、电动动防火阀阀的联动动关闭功功能

33、；每每年在防防火卷帘帘门的电电机转动动、齿轮轮链条传传动部位位补充11次润滑滑油，电电控箱内内部除尘尘1次；每年检检查维护护1次防防火门附附件，在在门的转转动部位位补充 1次润润滑油。 5 水灭灭火系统统消防泵、喷喷淋泵每每月盘车车1次，每每半年检检查1次次润滑情情况；每每年养护护 1次次室内、外外消火栓栓。 6应急照照明、疏疏散指示示标志 每月测试试切断正正常供电电1次，测测量1次次照度和和供电时时间。 7消防电电梯 每月检查查测试11次按钮钮迫降和和联动控控制功能能，轿箱箱内消防防电话。 8 灭火火器每日巡查查 1次次灭火器器数量、位位置情况况，每月月检查核核对1次灭火火器选型型、压力力和有效效期，保保证处于于完好状状态。 4.4 绿化养养护 4.4.1基本本要求 1 乔木木植株保存存率高于于85%，年成成活率高高于855%。 2 灌木木植株保存存率高于于85%，年成成活率高高于855%。 3 绿篱篱和色块块 植株保存存率高于于85%，年成成活率高高于855%。 4 地被被和