南昌楼市土地市场分析报告17296.docx

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1、洪恒 地产2012年度南昌房地产市场研究报告2012年1月-12月江西（南昌）房地产价格指数研究报告第三章 南昌楼楼市20012年年土地市市场分析析一、20012年年挂牌拍拍卖宗地地分析n 年度总结结：爱房网统统计，220122年度南南昌市（包包括各县县委托南南昌市国国土局挂挂牌拍卖卖）共出出让地块块（因故故终止拍拍卖地块块除外）1134宗宗，出让让总面积积达1227533.36654亩亩，其中中，成功功交易地地块977宗，成成交面积积80445.001899亩。成成交率达达85.09%；流拍拍地块113宗，流流拍面积积10991.9929亩亩。土地地总出让让金额达达1100.788亿元，比比

2、上年减减少366.2%，每亩亩土地平平均出让让金额为为1655.2万万元，比比上年增增加333.1%。从知名开开发商拿拿地区域域看，朝朝阳洲依依然热度度不减，国国贸、联联发两大大开发商商继续在在朝阳洲洲拿地，就就连“天虹”也看重重了朝阳阳洲的发发展潜力力，拿下下一块商商住用地地。而较较20111年，高高新区土土地市场场热度有有了较理理性的回回归，不不过首次次进驻江江西的海海亮地产产，在南南昌选择择了以住住宅主导导地位的的高新区区。此外外，本年年间溢价价率最高高的地块块也在高高新区，并并由大唐唐地产竞竞拍获得得。与海海亮地产产不同，深深圳市莱莱蒙鼎盛盛投资发发展有限限公司这这一外企企首次进进驻江

3、西西则选择择了红谷谷滩这块块熟地试试水。另另外，从从20112年内内政府对对九龙湖湖片区的的大量宣宣传及政政策引导导可以预预测，明明年的九九龙湖区区土地市市场有望望“井喷”。20122年，南南昌土地地市场受受调控政政策影响响，成交交总量有有小幅回回落。近近两年经经过“新国八八条”、楼市市限购等等调控政政策及信信贷收紧紧影响，土土地市场场热度有有所“降温”，加上上十八大大提出“调控不不放松，政政策不动动摇”等楼市市基调对对土地市市场也会会造成了了一定的的影响。随着房地地产市场场调控政政策从抑抑制楼市市需求转转向土地地供给，不不仅需增增加保障障房土地地供给，也也加大商商品房土土地供给给。同时时加大

4、闲闲置土地地处置力力度、打打击囤地地，增加加一级市市场活跃跃度，推推动土地地的使用用和流动动，促使使整个房房地产市市场生态态链健康康平稳发发展。土地成交交表： 详见附附件 从各片片区土地地出让情情况看，220122年南昌昌市土地地市场可可谓“全面开开花”。其中中高新区区尤为可可观，根根据爱房房网统计计数据显显示，本本年度高高新区出出让地块块达444宗之多多，占全全南昌市市出让数数量的332.884%。从土地出出让类型型情况来来看，220122年南昌昌市土地地出让偏偏向工业业用地，但但商住、商商业和住住宅等用用地出让让量亦不不差。数数据统计计显示，本本年度南南昌市商商住、商商业和居居住用地地累计

5、出出让466宗，占占出让总总数的334.332%。二、20012年年成交土土地溢价价率商业用地地土地成成交溢价价率，由由上图可可以看出出溢价率率最高的的为DAADJ2201220333。位于于昌南大大道以南南、青云云谱路以以西，起起拍价为为1366万元/亩，成成交价为为2200万元/亩，溢溢价率为为61.76%。被厦厦门中游游投资有有限公司司竞得。溢溢价率最最低的为为JDPP11886，位位于青山山南路以以南、永永外正街街以西，起起拍价为为13110万元元/亩，成成交价为为13331万元元/亩，溢溢价率为为1.66%，被被南昌市市东湖区区商品房房开发公公司竞得得。商住用地地土地成成交溢价价率，

6、由由上图可可以看出出溢价率率最高的的为DAAFJ2201220200。位于于高新大大道以西西、天香香路以南南。起拍拍价为66.6万万元/亩亩，成交交价为1153.6万元元/亩，溢溢价率为为22227.227%，被被南昌大大唐房地地产有限限公司竞竞得。溢溢价率最最低的为为DABBJ200120015。位位于九洲洲大街以以南、玉玉兰路以以东、红红梅路以以西（控控规C001-001地块块西侧部部分）。起起拍价为为5722万元/亩，成成交价为为5800万元/亩，溢溢价率为为1.440%，被被江西省省煤炭集集团公司司，中鼎鼎国际工工程有限限责任公公司竞得得。居住用地地土地成成交溢价价率，由由上图可可以看

7、出出溢价率率最高的的为DAABJ2201220199。位于于朝阳新新城桃花花路以东东、狮山山路以南南、子羽羽路以西西、虎威威路以北北（控规规A099-022地块）。起起拍价为为3600万元/亩，成成交价为为4288万元/亩，溢溢价率为为18.89%，被江江西汇通通实业有有限公司司，江西西省建业业投资有有限公司司竞得。溢溢价率最最低的为为DABBJ200120032，起起拍价为为3866万元/亩，成成交价为为4566万元/亩，溢溢价率为为18.13%，被联联发集团团有限公公司竞得得。三、20012年年重点地地块点评评重点地块块点评：DAEEJ200120025 单价价13331万元元/亩 成就南

8、南昌新“地王” 该项目目位于南南昌市中中心青山山南路以以南、永永外正街街以西旁旁边的一一宗商业业、办公公（兼容容旅馆业业）用地地。JDDP11186以以单价113311万元/亩被南南昌市东东湖区商商品房开开发公司司拍得，这这也也是是20112年南南昌土地地拍卖市市场的最最高单价价，这宗宗面积为为5.5554亩亩的商业业、办公公（兼容容旅馆业业）用地地起拍价价为13310万万元/亩亩，经过过短暂的的竞价，最最终被南南昌市东东湖区商商品房开开发公司司以单价价13331万元元/亩拍拍得。爱房网认认为此宗宗地面积积小、容容积率高高的地块块能拍出出如起价价如此之之高，这这表明南南昌城区区地块日日益稀少少

9、，竞拍拍起价高高涨，可可拿出竞竞拍的地地块多为为小块商商业用途途地块。不不过，此此地块地地形较好好，地理理位置优优越。在在周边居居住着大大量人口口，中小小开发商商开发此此地作为为商业是是个不错错的选择择。重点地块块点评：DAFFJ200120020 溢价价率超220000%以上上 项目位位于高新新大道以以西、天天香路以以南，起起拍价为为6.66万元/亩，经经过紧张张激烈的的竞拍，最最终被南南昌大唐唐房地产产有限公公司以1153.6万元元/亩拍拍得，而而本地块块竞拍最最让人惊惊奇的是是，竞拍拍地块溢溢价率高高达22227.27%。如此此高的土土地溢价价成功刷刷新20012年年南昌土土地拍卖卖地块

10、溢溢价，成成为“土地溢溢价之王王”。不过，本本地块在在出让之之初规定定，该地地块出让让总价中中的1.43亿亿元为秦秦胜村99.3万万平方米米安置房房和1.33万万平方米米地下车车库的建建设成本本。重点地块块点评：DAEEJ200120016 红谷谷滩拿地地恢复理理性 DAEEJ200120016位位于锦江江路以南南、赣江江北大道道以西（凤凤凰洲HHGT1105-A077-022地块），土土地用途途为商业业金融业业、文化化娱乐用用地。该该地块起起拍价为为6544万元/亩，最最终被广广东新中中美实业业投资发发展有限限公司以以8977万元/亩拍得得。 虽然该该地块单单价成交交价并没没有让人人惊奇，比

11、比起往年年红谷滩滩区域内内拍地价价格来说说属于中中下价格格，根据据爱房网网20112年的的土地拍拍卖资料料来看，该该地块是是红谷滩滩全年竞竞拍土地地中价格格偏高地地块。从从这些资资料中不不难看出出，开发发商在红红谷滩板板块拿地地越来越越理性，没没有再出出现“地王”频现的的事件。而红谷滩滩板块又又一让人人眼前一一亮的地地块则是是位于红红谷滩新新区金融融大街以以西、规规划路以以北（红红谷滩新新区中央央商务区区B-88、B-12部部分、BB-144、B-20-5、BB-211-4地地块）的的DAEEJ200120025地地块。不不是说这这块地有有多大多多贵，是是因为拍拍得这块块地的深深圳市莱莱蒙鼎盛

12、盛投资发发展有限限公司，莱莱盈商业业集团有有限公司司（MEETROOSHAANGHHAIHHQPTTE.LLTD）是是首次来来南昌拍拍地的外外资企业业。重点地块块点评：DAGGJ200120004 DAAGJ2201220055 奥克克斯经开开区地块块 作为开开发过红红角洲高高端项目目奥克斯斯盛世经经典的开开发企业业，今年年，南昌昌市奥克克斯置业业有限公公司将视视线瞄准准了还处处于开发发初期的的经开区区。并且且，南昌昌市奥克克斯置业业有限公公司于今今年3月月13日日，以2285万万元/亩亩成交价价拍得地地处黄家家湖东路路以南、龙龙潭水渠渠以北、东东湖北路路以东、长长征路以以西DAAGJ2201

13、220044地块，该该地块起起拍价为为2000万元/亩，无无独有偶偶，当天天另一块块宏远路路以东、龙龙潭水渠渠以北、东东湖北路路以西、华华东交大大理工学学院用地地以南的的DAGGJ200120005地地块，被被其以2282万万元/亩亩成交价价格收入入囊中，而而该地块块起拍价价则为2200万万元/亩亩。爱房网认认为，随随着市中中心、红红谷滩等等板块土土地饱和和，越来来越多开开发企业业把目光光投入一一些基本本配套设设施齐全全，与中中心地区区相隔不不远的地地区。而而经开区区无疑是是最符合合开发商商投资的的板块，不不管是从从其所处处位置还还是起土土地储备备量来说说，经开开区或将将成为“第二个个高新区区

14、”，到时时这里也也将大盘盘云集。第四章 南昌楼楼市20012年年各板块块分析一、市中中心板块块分析 寸土寸寸金的市市中心板板块，拥拥有南昌昌最繁华华的街面面、最高高的人口口密度、最最完善的的生活配配套设施施。南昌昌城市发发展迅速速，最为为直观的的感受就就是中心心城区概概念的扩扩大和交交通等一一批基础础设施的的建设，最最受关注注的地铁铁一号线线在20012年年进入实实质性开开工建设设阶段，洛洛阳路隧隧道也在在6月建建成通车车，还有有其他多多条道路路的改扩扩建工程程多数已已经顺利利完工。随随着更多多的城市市断头路路被打通通，城市市干线街街道“十横十十纵”，外围围干线公公路“一环十十三射”将市中中心

15、的城城市中心心地位再再度巩固固，“大南昌昌”的城市市规划也也逐渐成成型。不不过，市市中心可可供开发发的住房房用地所所剩无几几已是不不争的事事实，受受到可发发展空间间制约的的市中心心板块在在南昌的的房地产产市场中中的地位位正在逐逐渐被京京东板块块、朝阳阳洲板块块所取代代。 从近几几年市中中心板块块商品房房开发情情况来看看，多层层住宅基基本已经经消失不不见，即即使偶有有出现也也必然引引起市场场的疯抢抢，因而而向高层层商住综综合楼转转变的趋趋势已经经无法改改变。但但即使是是这样，这这些高层层商住楼楼的规模模依然普普遍偏小小，尤其其是近两两年开发发的楼盘盘，如国国金印象象、蘭公公馆、仕仕中心等等均是零

16、零星的几几栋楼，总总建筑面面积在11万33万平方方米之间间，且房房价始终终处于南南昌各大大板块中中的最高高。从今今年整体体表现来来看，市市中心板板块其象象征意义义大于实实际意义义。20122年122月，南南昌市中中心板块块综合价价格指数数为13398.66，环环比111月微跌跌0.551%，同同比上涨涨14.77%。纵观全年年的数据据可以看看出，119月市市中心板板块指数数呈小幅幅上涨，而而10月月12月月，涨幅幅则明显显扩大。结结合新房房供应情情况来看看，全年年中仅有有5个月月有新房房供应，下下半年入入市新盘盘较上半半年多，且且老盘新新推也集集中于下下半年。综综合之下下，市中中心板块块综合指

17、指数表现现持续上上升，且且下半年年涨幅高高于上半半年。爱房网数数据统计计显示，220122年市中中心板块块住宅均均价为1122992元/。其其中，有有11个个月均价价在1220000元/之上，年年度最低低位100月份为为118836元元/，与与年度最最高位111月相相差8009元/。从从市中心心板块的的住宅价价格走势势图中可可以看出出，市中中心板块块成交价价格整体体运行平平稳，房房价坚挺挺。但受受到土地地资源的的制约，难难以出现现有影响响力的项项目，因因而房价价上涨的的空间有有限。 从土地地供应来来看，220122年全年年市中心心板块共共成交土土地7宗宗，排除除工业工工地及文文化用地地，商业业

18、居住用用地和商商业金融融办公用用地各22宗。在在此背景景下，当当前南昌昌市中心心板块各各在售项项目普遍遍以稀缺缺性为重重要卖点点，如央央央春天天以1660000元/的普通通高层住住宅均价价，刷新新了市中中心板块块普通高高层住宅宅价格的的新高；而国金金印象、蘭蘭公馆、天天奥经纬纬府邸等等多个项项目也在在100000元元/以以上。另一方面面，土地地的稀缺缺带来的的连锁反反应是新新房供应应的不足足，爱房房网数据据统计显显示，全全年市中中心板块块新增预预售供应应21.60万万，较较去年减减少222.566万，仅仅占南昌昌市供应应的4.21%，较去去年减少少5.559个百百分点。其其中，新新房住宅宅供应

19、115.116万，多数数为紫金金城、滨滨江一号号、央央央春天等等老盘加加推，今今年整个个板块中中仅有蘭蘭公馆、新新丰丽都都花园两两个新项项目入市市。急剧下滑滑的新房房供应量量和土地地供应量量，已经经为市中中心板块块在20013年年的表现现做了基基本定调调。随着着南昌政政治中心心、金融融中心向向红谷滩滩的转移移，居住住向京东东、象湖湖新城和和朝阳新新城等周周边板块块的转移移，市中中心板块块更多的的是将作作为各个个板块间间的纽带带，高端端商业地地产和三三级市场场将成为为市中心心板块的的下一个个发展方方向。二、青山山湖板块块分析迷人的青青山湖畔畔、美丽丽的赣江江边加上上便利的的交通，青青山湖区区独特

20、的的区位优优势和生生态景观观资源让让其在南南昌楼市市板块地地位一直直居高。未未来随着着板块环环境、配配套的不不断完善善，“临江商商务区”的成型型、国奥奥城的规规划和沃沃尔玛山山姆店的的进驻，青青山湖板板块的升升值势在在必行，而而今年由由政府开开展全区区范围内内启动的的经济发发展“三百四四大”竞赛活活动即引进进百亿元元资金、推推进百个个重大重重点项目目、新增增百户纳纳税超百百万元企企业，从从而实现现大投入入、大招招商、大大建设、大大发展的的目标，其其投资潜潜力十分分可观。从青山湖湖板块综综合价格格指数走走势图可可以看出出，20012年年以来，青青山湖板板块新建建商品房房综合价价格指数数基本保保持

21、稳定定态势。爱房网统统计数据据显示，220122年122月，南南昌市青青山湖板板块新建建商品房房综合价价格指数数为10041.49，相相比上月月下跌11.200%，相相比去年年同期上上涨1.31%。由于于板块内内少新盘盘入市，故故整体表表现平稳稳。就112月份份来看，由由于青山山湖板块块住宅价价格指数数上升，而而商业价价格指数数和别墅墅价格指指数均环环比均表表现下跌跌，使得得其综合合价格指指数环比比出现微微跌。数据统计计：爱房房网根据爱房房网数据据可以看看出青山山湖板块块20112年均均价为1107001元/，112月青青山湖板板块均价价为1008800元/，相较较于1月月份90080元元/，

22、上上涨299.966% 。进入5月份后，该板块均价突破万元大关且稳步上升。究其原因，5月满庭春依然保持推量，而新盘天御国际、青山湖天湾的推出，不仅拉升青山湖板块普通住宅权重，同时也拉升整个板块市场均价。一个开盘近乎售罄，一个认筹几乎抢爆，也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场，种种影响之下，青山湖板块价格不涨都难。数据统计计：爱房房网数据统计计：爱房房网20122年1-12月月，青山山湖新增增供应量量仅288.400万，相相比去年年的577.255万，差差距颇大大。其实实青山板板块楼市市“气色”依然不不佳的主主要原因因是“老盘消消耗、新新盘不足足”，虽然然

23、有数盘盘的支撑撑但还是是不能“力挽狂狂澜”，另外外没有标标杆性楼楼盘支撑撑，整个个市场可可谓“一片沉沉寂”，而近近几年政政府对于于青山湖湖板块的的土地出出让似有有保留，以以至于目目前新老老项目青青黄不接接，今年年整个青青山湖板板块一直直处低迷迷状态。虽然今年年青山湖湖板块表表现不佳佳，但相相信随着着新盘如如城泰威尼斯斯江域和和海亮尊尊园等新新鲜血液液的注入入，这样样的沉寂寂将得到到改变；另外保保利地产产旗下南南昌瑞达达置业取取得了青青山湖板板块一商商住用地地，这是是保利地地产首次次进军青青山湖板板块，也也会将是是日后青青山湖板板块的主主力项目目之一，相相信明年年青山湖湖区能一一改今年年颓势，表

24、表现也将将不俗。三、红谷谷滩板块块分析静看南昌昌地图，一一江之隔隔的红谷谷滩与市市中心犹犹如对阵阵沙场的的两员大大将，红红角洲、凤凤凰洲是是红谷滩滩的左膀膀右臂，青青山湖和和朝阳洲洲则是市市中心的的左右先先锋。如如果说，成成熟的商商业圈和和完善的的生活配配套是市市中心的的优势关关键，那那么良好好的道路路规划和和集政治治、金融融中心于于一体的的城市规规划，则则是红谷谷滩制胜胜的法宝宝。20122年，是是红谷滩滩板块迎迎来大发发展和转转型的一一年。随随着9月月末红谷谷滩最后后一个黄黄金地块块约4404亩亩的DAAEJ2201220255号地块块以199.2亿亿元的底底价被莱莱蒙国际际集团旗旗下三家

25、家公司联联手拿下下，南昌昌、乃至至江西首首个CBBD布局局终于完完整定型型。红谷谷滩CBBD历经经十年的的规划建建设，终终于将“一江两两岸”新英雄雄城的宏宏伟画卷卷落下了了一个阶阶段的句句号。根根据爱房房网数据据统计显显示，112月红红谷滩板板块新房房住宅均均价为1100550元/，较较1月下下跌344元/。4月月7月，为为红谷滩滩板块住住宅均价价的低谷谷，徘徊徊在90000元元/线线。虽然然略有起起伏，但但整体相相对平稳稳。与去去年相比比，红谷谷滩板块块20112年在在售楼盘盘数量有有所减少少，高价价盘的售售罄是导导致今年年整体均均价低于于去年的的主要原原因。20122年初，红红谷滩板板块延

26、续续了20011年年楼市下下行的走走势，同同时由于于售罄楼楼盘的出出现，导导致板块块综合价价格指数数在2月月出现110711.000的低谷谷。但随随着南昌昌楼市33月开始始的回暖暖，除66月、77月出现现一个短短暂的盘盘整期后后，红谷谷滩板块块的综合合价格指指数呈持持续上涨涨走势。爱房网数数据统计计显示，220122年122月，红红谷滩板板块综合合价格指指数为112299.599，环比比11月月上涨22.477%，同同比上涨涨6.995%。220122年红谷谷滩板块块写字楼楼表现极极为抢眼眼，新增增写字楼楼供应面面积占全全南昌市市写字楼楼物业供供应的444.555%，故故其对应应的价格格指数均

27、均因其物物业整体体权重上上升影响响而表现现为上涨涨。同时时普通住住宅价格格指数也也表现为为上升，综综合之下下，红谷谷滩板块块综合价价格指数数呈现上上行的走走势。定位于南南昌唯一一CBDD，红谷谷滩新区区是南昌昌的新行行政中心心、新商商务中心心、新文文化中心心、新生生活中心心、新商商业中心心和新休休闲中心心，20012年年板块内内商业产产品入市市“璀璨夺夺目”。南昌昌万达中中心、绿绿地中心心、世茂茂天城写写字楼均均出现供供不应求求的火爆爆场面，万万达中心心更是演演绎了一一出3栋栋甲级写写字楼33次推盘盘3次日日光的“神话”。爱房网统统计数据据显示，220122年红谷谷滩新建建商品房房新增供供应1

28、000.114万，占南南昌楼市市全年供供应的119.551%。新新房非住住宅供应应更是一一家独大大，绿地地中心双双塔写字字楼供应应21.37万万、南南昌万达达中心商商业及写写字楼供供应166.500万，非非住宅总总供应面面积599.511万，占占全市非非住宅市市场总供供应量的的44.55%。与之相对对应的是是该板块块内商业业地块“地王”的频出出，从全全年土地地成交来来看，已已经成交交的6宗宗地块中中全部为为商业、商商务、金金融用地地，仅凤凤凰洲HHGT1103-A033地块有有少量居居住用地地规划。新的商业业氛围和和商业模模式的成成长，是是推动红红谷滩新新区发展展的动力力，也同同时带动动了新房

29、房住宅房房价的进进一步上上升，居居住氛围围的稳步步提升。8月24日，红谷滩万达广场正式开业，成为影响整个红谷滩的商业核心，商圈影响力辐射整个红谷滩片区，乃至经开区、湾里和新建县，与中央商务区“近”相呼应，附近区域的很多楼盘纷纷以与它的近距离优势为宣传卖点，大红谷滩生活圈成型。核心价值值的逐渐渐显现，推推动了红红谷滩板板块由内内向外的的价值辐辐射，赣赣江东西西两岸、两两个城市市“中心”，将是是红谷滩滩转型二二次发展展的新方方向。附：经开开区板块块纵观20012年年经开区区综合价价格指数数走势，相相较于其其他板块块波折较较大。综综合价格格指数在在12月月达到高高峰15505.29，最最低为33月份

30、的的11333.998。从经开区区商品房房综合价价格指数数运行情情况来看看，前110月价价格指数数走势相相对平稳稳，然今今年四季季度商品品房综合合价格指指数波动动却较为为明显，且且主要集集中于110月、111月。110月主主要受商商业价格格回落影影响，整整个板块块指数迅迅速下跌跌。而其其后洪客客隆英伦伦联邦的的入市彻彻底扳回回一层，指指数上扬扬明显，幅幅度达到到24.42%。四、红角角洲板块块分析红角洲片片区，作作为南昌昌“一江两两岸”城市规规划中最最为重要要的一部部分，它它乘着南南昌生态态发展的的东风，快快速发展展、迅速速崛起。随随着交通通网络与与市政生生活配套套的不断断完善，红红角洲未未来

31、中心心价值愈愈加透彻彻。绿地地集团、市市政公用用集团和和联泰集集团在红红角洲的的高端产产品的打打造，文文化聚集集区、省省府核心心地、且且山水资资源丰富富，南昌昌高端生生活样本本已经形形成。20122年，红红角洲板板块新增增中央香香榭样本本项目，但但由于该该项目自自10月月才纳入入统计，故故11月月红角洲洲板块综综合价格格指数首首次突破破12000点。爱房网数数据统计计显示，112月红红角洲板板块综合合价格指指数为112266.233，环比比增幅为为1.009%，同同比增幅幅为8.30%。从220122年红角角洲板块块供应情情况来看看，普通通住宅仍仍然排在在第一位位，权重重持续上上升，而而写字楼

32、楼、商业业和别墅墅类物业业权重受受到其对对应的整整体物业业权重变变化的影影响，呈呈持续下下降。整整体来看看，红角角洲板块块综合价价格指数数年内运运行较为为平稳。在宜居南南昌的大大背景下下，随着着人们生生活水平平的提高高，对品品质居住住的更多多需要，中中央生活活区以其其显而易易见的宜宜居优势势独领风风骚。据据爱房网网数据统统计显示示，20012年年红角洲洲板块均均价90017元元/位位居南昌昌板块第第四。另另外因为为受中央央香榭、联联泰香域域滨江等等高价楼楼盘前期期售罄影影响，112月红红角洲楼楼盘均价价为89920元元/，环环比111月缩减减3.445%，但但就整体体而言，该该板块的的成交价价

33、格呈现现的还是是稳中趋趋升的态态势。数据统计计：爱房房网 根据据爱房网网数据显显示，220122年南昌昌红角洲洲板块新新增供应应量433.999平方米米，比去去年新增增供应楼楼盘总数数较少，但但是各个个楼盘供供应量还还是比较较乐观的的，其中中华南城城今年66次预售售推盘116.111万。另外外洪客隆隆地中海海阳光、绿绿湖豪城城、联泰泰香域滨滨江等老老盘和新新盘绿地地海域香香廷、中中央香榭榭也一起起尽力支支撑着红红角洲板板块的房房地产交交易市场场。而省政府府迁入、市市政配套套的进驻驻、大学学城概念念的确定定、朝阳阳大桥的的建设与与老城区区的沟通通的完善善对于红红角洲发发展利好好极大。另另外高标标

34、准、高高品位规规划建设设九龙湖湖片区总总建筑面面积五十十万平方方米，总总投资达达30多多亿元。涵涵盖五星星级酒店店、甲AA写字楼楼、高端端商业、国国际居住住社区、特特色餐饮饮休闲街街等业态态，是一一个融商商务、购购物、文文体活动动、休闲闲、居住住为一体体的国际际化高端端城市综综合体这这不仅为为红角洲洲发展带带来巨大大的动力力也为打造造南昌核核心增长长极做出出贡献，为为南昌这这颗明珠珠，再添添一抹绚绚丽的色色彩。五、象湖湖板块分分析象湖板块块在开发发之初，千千亩大盘盘比比皆皆是，即即使是经经过这几几年的开开发，大大多数项项目仍然然还在销销售中。只只不过，在在各大媒媒体上已已经看不不见密集集的宣传

35、传广告，看看不到声声势浩大大的开盘盘盛典，甚甚至认筹筹一类的的营销活活动也很很少，象象湖板块块看似整整体在宣宣传上的的淡出。事实上，象象湖板块块一直处处于稳定定的发展展当中。这这一年里里，200亿象湖湖景区改改扩建工工程启动动，象湖湖隧道和和九洲高高架工程程正式开开工，恒恒大城荣荣耀登场场，银亿亿上尚城城销售年年面积超超21万万在购房房者的眼眼中，一一直以来来所拥有有的低价价优势和和性价比比优势，已已经成为为购房者者心中天天平上最最重的一一个砝码码。而随随着板块块内越来来越多的的房源交交付，板板块内的的房地产产市场也也有了日日新月异异的变化化。20122年象湖湖板块新新房住宅宅成交价价格走势势

36、表现平平稳，仅仅在年尾尾最后两两个月价价格略有有上浮，逼逼近60000元元/线线大关。这这主要是是因为象象湖板块块处于南南昌县辖辖区内，楼楼盘集中中且体量量巨大，因因而单个个项目不不会轻易易大幅涨涨价，故故价格始始终较为为平稳；而随着着年末多多个配套套、交通通改善工工程的开开工建设设的利好好消息刺刺激下，板板块内房房价才略略有随之之上扬。稳定的价价格带来来的是成成交量的的快速攀攀升。今今年新入入市的南南昌恒大大城一期期6栋高高层，开开盘均价价在55500元元/左左右，短短短四个个月内全全部售罄罄，销售售面积超超13万万；而而销售面面积第一一的银亿亿上尚城城更是惊惊人，全全年成交交面积超超21万

37、万，景景城名郡、保保集半岛岛、力高高国际城城等项目目年销售售面积也也在144万左左右。象湖是南南昌市南南大门的的“绿肺”，20012年年“鄱湖明明珠中国水水都”系统工工程全面面进入实实施阶段段，梅湖湖与象湖湖互通后后生态环环境资源源将进一一步得到到强化，但但相关生生活配套套、商业业环境一一直是该该板块的的软肋。今今年，南南昌大学学第一附附属医院院象湖分分院已经经选址完完毕，随随着象湖湖隧道工工程进度度的加快快，象湖湖周边将将迎来象象湖板块块商业及及楼市的的新气象象。随着着板块内内居住人人气渐旺旺，明年年或能成成为南昌昌房地产产的主力力市场。六、京东东板块分分析在万科、恒恒大、保保利、城城泰、绿

38、绿地、绿绿都等大大牌房企企陆续进进驻南昌昌“东大门门”京东的的时候，联联发置业业也发力力京东板板块，大大鳄齐聚聚对于京京东的“崛起”利好重重大。而而随着目目前京东东板块在在交通、生生活配套套等的不不断完善善，加上上“城内大大商场、城城郊大市市场、城城外大物物流”的规划划，不仅仅为京东东板块在在竞争力力上逐渐渐加力，升升值潜力力也持续续看涨。从指数走走势图来来看，京京东综合合价格指指数整体体态势平平稳，且且逾稳定定。根据爱房房网数据据显示，112月京京东综合合房价指指数为112855.588，环比比11月月微跌00.855%，相相比去年年同期上上涨1.22%。另外外20113年，京京东板块块的新

39、增增供应量量将比今今年“更上一一层楼”，且板板块的价价值进一一步体现现，届时时综合价价格指数数将有望望更大的的上扬。据爱房网网数据显显示京东东板块全全年均价价为70005元元/平方方米，整整体保持持上涨态态势，而而主要原原因有科科技城、大大学城等等潜在优优势不断断被挖掘掘，艾溪溪湖、瑶瑶湖生态态园区打打造、地地铁兴建建和生活活设施配配套的逐逐步完善善都逐渐渐彰显京京东板块块价值。而而从土地地市场来来看，绿绿地、万万科等品品牌房企企再次拿拿地入驻驻京东板板块，可可见地产产巨鳄对对京东未未来的发发展看好好。虽然然从整体体看来，板板块均价价持续上上涨，但但其楼盘盘项目价价位洼点点依然存存在，刚刚性需

40、求求客户群群体亦未未减弱，而而绿地未未来城低低价入市市也再次次带动刚刚需客户户群体入入市，保保持京东东板块楼楼市持续续“热度”。20122年京东东板块推推盘量1120.79万万平方米米，比去去年的990.332万还多出出36.47万万，其其中20012年年有老盘盘保利东东湾国际际、绿地地新都会会继续发发力，积积极加推推，表现现不俗。不不过整体体而言，京京东板块块“顶梁柱柱”还当属属新盘：前有保保利香槟槟国际、恒恒大名都都齐出，后后有万科科城、绿绿地未来来城、绿绿都温莎莎城堡等等项目势势如破竹竹，锐不不可当。整整个板块块也不断断有新推推和售罄罄的消息息传出，其其火热程程度让人人咋舌，连连席卷南南

41、昌的“铁十”风对它它也“无可奈奈何”，20012的的京东楼楼市怎一一个“牛”字了得得！除此之外外，从环环境资源源来看，京京东板块块腹地广广阔，土土地资源源相对于于日渐缺缺乏的其其他板块块，拥有有得天独独厚的优优势，别别墅、洋洋房、多多层亦或或是高层层产品各各自开花花，长远远来看，处处于中低低价位的的京东板板块依然然是刚需需购房者者和首次次改善型型购房者者的首选选，而板板块的逐逐渐成熟熟、生活活设施配配套的不不断完善善正为京京东板块块提升价价值奠定定基础。七、朝阳阳洲板块块分析推窗望水水凭栏赏赏柳，闲闲听天籁籁静看云云散。朝朝阳新城城以其独独有的三三面环水水特色、市市中心无无障碍延延伸、丰丰富的

42、土土地资源源，在220122年南昌昌楼市中中散发出出耀眼光光辉。爱爱房网数数据统计计显示，220122年，朝朝阳洲板板块新增增预售供供应面积积99.24万万，仅仅次于京京东和红红谷滩板板块，年年度供应应位列南南昌板块块第三。一一年里，有有联发君君悦朝阳阳、华润润橡树湾湾、中大大云锦苑苑等新盘盘的入市市即热销销，还有有东亚朝朝阳SOOHO公公寓、力力高滨江江国际写写字楼、中中海朝阳阳郡别墅墅这些不不同风格格的物业业带来的的板块多多样化，怎怎能不被被朝阳新新城的魅魅力所吸吸引？上图显示示，朝阳阳洲板块块综合价价格指数数整体走走势相对对来说是是比较平平缓，无无明波动动性变化化。其中中，20012年年

43、12月月综合房房价指数数为16697.41，相相比去年年同期上上涨6.31%，相比比20112年111月微微跌0.61%。纵观本年年度，朝朝阳洲板板块综合合价格指指数明显显高于其其他板块块，大有有“任凭风风浪起，稳稳坐钓鱼鱼台”的态势势。其中中受南昌昌市整体体环境、朝朝阳洲中中海朝阳阳郡别墅墅推出影影响，44月份综综合价格格指数达达7.88%的上上涨幅度度，这是是20112年朝朝阳洲板板块市场场的一大大“亮点”。从朝阳洲洲板块的的住宅价价格走势势来看，与与南昌整整体均价价趋势十十分接近近。爱房房网数据据统计显显示，自自9月起起朝阳洲洲板块住住宅均价价持续上上涨，112月统统计数字字显示为为91

44、661元/，但但由于前前期价格格起落较较大，这这其中，一一方面是是由于老老盘售罄罄退市、新新盘入市市带来的的价格变变动，另另一方面面则是在在售楼盘盘所推产产品种类类的不同同引起的的价格变变动。故故朝阳洲洲板块220122年度均均价87782元元/，较较南昌市市整体均均价高出出5866元/。随着朝阳阳洲板块块产品的的丰富和和在售项项目的增增加，整整个板块块的供需需情况大大为改观观。爱房房网数据据统计显显示，全全年朝阳阳洲新增增住房供供应面积积75.13万万，较较去年翻翻了几番番。其中中，住房房供应量量最大的的要属国国贸天琴琴湾，总总体供应应量为11447738.88，占板板块住房房供应的的19.

45、25%；其次次是华润润橡树湾湾，供应应面积9968007.228，占占板块住住房供应应的122.888%。数据统计计：爱房房网另外，在在市中心心板块土土地资源源日益减减少的背背景下，朝朝阳洲与与市中心心的无缝缝对接让让朝阳洲洲板块成成为市中中心的延延伸，成成为各方方关注的的重点板板块，“地王”在板块块内已经经毫无新新意。55月，厦厦门国贸贸集团耗耗资4.85亿亿元取下下一1225.1128亩亩的居住住用地；10月月，联发发集团以以18.13%的溢价价率夺得得一面积积为1552.5542亩亩的居住住用地，4456万万元/亩亩的单价价刷新了了朝阳洲洲板块纯纯居住用用地的新新高。而而天虹置置业也斥斥

46、资3.25亿亿元拿下下一商服服用地，将将用来打打造朝阳阳洲的天天虹商业业旗舰。朝朝阳洲板板块的火火热程度度可见一一斑。但是，过过快的发发展也是是朝阳洲洲板块当当前的一一个隐忧忧。起点点高、房房价高、开开发快，过过早的透透支了板板块未来来的发展展潜力，需需要时间间培育的的人气和和相关配配套相对对落后，严严重制约约了当前前板块的的价值，即即使是朝朝阳大桥桥与象湖湖隧道开开工建设设这样的的利好消消息，也也难以再再带动板板块再上上一个新新台阶。 八、昌南南板块分分析着眼于大大昌南的的整合与与长远发发展，昌昌南“组团”规划正正如火如如荼进行行“抱抱团发展展，配套套先行，以以凝聚人人气、商商气”的方法法在

47、今年年已初见见成效。另另外南昌昌县政府府也提出出“拼争全全国五十十强县市市、建设设现代化化综合新新城”的口号号，可见见昌南板板块后续续发展的的强劲。楼市方面面，昌南南板块最最显著的的竞争优优势除了了房价相相对较低低以外，还还在于市市政规划划的良性性诱导。在在南昌市市昌南片片区打造造核心增增长极和和昌南片片区规划划下，生生活基础础设施配配套正逐逐步完善善、交通通枢纽正正逐步改改善。昌昌南组团团、产业业基地、物物流基地地等正蓬蓬勃发展展，昌南南板块价价值也愈愈加提升升。 受房企企年末大大考和春春节淡季季影响，220122年初昌昌南板块块综合价价格指数数迎来一一次较大大幅度的的下跌，三三月跌幅幅达到

48、112.448%。接接下来的的数月房房企采用用“以价换换量”增强自自身业绩绩，使得得其综合合价格指指数基本本保持平平稳运行行的态势势，直至至年末也也未出现现大幅度度的波动动，122月昌南南板块总总格价格格指数为为7099.355，同比比去年下下跌5.04%，环比比11月月下跌11.111%。从爱房网网统计的的图表可可以看出出，20012年年的昌南南板块价价格是稳稳定上扬扬，今年年均价556877元/，相比比于20011年年的来说说54889元/，环环比上涨涨3.660%；而122月均价价60667环比比1月份份上涨110.991%，涨涨幅较大大，这主主要是因因为，随随着板块块交通条条件及配配套设施施的