房地产行业动态研究分析报告13902.docx

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1、维 持减 持分析日期： 2004年11月1日日张 燕chongsong010-65178899-84022股价表现 行业动动态04.10.15国务院关于深化改革严格土地管理的决定04.10.221-9 月国房景气指数为104.83，比8 月份下降0.33 点04.10.28央行调升基础利率相关研究报报告04.05政策调控下房地产行业指数下降040621宏观调控成效初显0408房价继续上涨，加息压力加大；警惕房地产上市市公司加加权平均均每股净利润00.1005元。行业动态市市盈率为为39.51倍倍。主营收入、主主营利润润和净利利润的增长幅幅度逐项项增大。主营业务利利润率从从去年同同期的22.8%

2、上上升到222.889%，净利润率由由6.992%上上升到7.45%房地产开发发类公司司的平均均净利润增长率率为344.422%房地产公司司的两极极分化现现象仍旧存在。贷款利率的的上调会会直接增增加企业的资金金成本，使使得开发发成本相应上上升。房价有可能能在短期期内出现现波动。对房地产上上市公司司收入和和利润的的影响将将从20005年年开始体体现。预测04年年房地产产上市公公司的收入增幅为为15%左右；净利润润增长率188%-220%。05年房地地产行业业上市公公司的收入增长率率为8-10%的，净净利润增长率减减少到110%。我们已经调调低对该该行业的的评级至至减持。行业动态研研究报告告 房地

3、产产业三季增长减减缓，加加息带来来压力前三季业绩绩增长，增增幅小于于上半年年：房地产产上市公公司在第第三季结结算的楼楼盘普遍遍偏少，前前三季房房地产行行业上市市公司的的收入和和利润增增幅小于于上半年年增幅。企企业在第第三季结结算的楼楼盘普遍遍偏少是是业绩增增幅较小小的原因因。每股净利润润低于沪沪深平均均水平：前三季季，房地地产上市市公司加加权平均均每股净净利润00.1005元，加加权净资资产收益益率3.93%。每股股净利润润只有沪沪深平均均值的550%。动动态市盈盈率为339.551倍。加息增加行行业不确确定性：房地产产企业在在加息后后面临销销售速度度增长放放缓甚至至下降，同同时销售售价格也也

4、可能出出现波动动。这将将直接影影响到房房地产企企业的收收入和利利润率，进进而影响响净利润润。对房房地产上上市公司司收入和和利润的的影响将将从20005年年开始体体现。04年预期期仍旧良良好：我我们预测测04年年内房地地产上市市公司的的业绩基基本不会会受到加加息的影影响。全全年房地地产上市市公司的的收入增增幅很可可能在115%左左右；而而净利润润增长率率为188%-220%的的水平。但但由于房房价不会会大幅下下降，同同时下半半年钢铁铁、水泥泥等原材材料价格格也出现现回落使使建安成成本下降降，房地地产业的的毛利润润率仍可可保持在在23%左右，不不会出现现很大回回落。05年行业业销售增增长放缓缓：我

5、们们预期005年房房地产行行业总体体的销售售增长会会放慢，全全国商品品房销售售额增长长率回落落到188%-220%，上上市公司司的收入入增长率率则减少少到8-10%的水平平。由于于资金成成本的增增加和销销售费用用的提高高，利润润率减少少到200%，上上市公司司净利润润增长率率减少到到10%。行业评级为为减持：由于预预期055年房地地产上市市公司的的收入和和利润增增长率会会下降，同同时考虑虑存在再再次上调调基础利利率的可可能性，我我们已经经调低对对该行业业的评级级至减持持。前三季业绩绩增长，增增幅小于于上半年年2004年年前三季季，房地地产上市市公司加加权平均均每股净净利润00.1005元，加加

6、权净资资产收益益率3.93%。经中中证报统统计，004年前前三季沪沪深13376家家上市公公司加权权每股净净利润00.211元,房房地产上上市公司司的每股股净利润润只有沪沪深平均均值的550%。以以11月月1日收收盘股价价除以前前三季净净利润的的4/33倍计算算的行业业动态市市盈率为为39.51倍倍。2004年年前三季季, 房房地产行行业上市市公司的的收入和和利润同同比上半半同期增增长均出出现增长长, 但但增幅小小于上半半年。企企业在第第三季结结算的楼楼盘普遍遍偏少是是业绩增增幅较小小的原因因。主营收入、主主营利润润和净利利润的增增长幅度度依然保保持逐项项增大的的趋势，与与今年以以来房价价快速

7、上上涨、企企业利润润空间扩扩大相符符。1-9月，全全国商品品房平均均销售价价格为227777元/平方米米，同比比上涨113%。其其中，商商品住宅宅平均销销售价格格为25566元元/平方米米，同比比上涨110.99%。资料来源：根据公公司财务务报告整整理收入和利润增幅表 主营业务收入主营业务利润净利润前三季同比增长率（%）11.93%12.84%20.44%上半年同比增长率（%）20.21%20.57%26.03%前三季占去年全年比重（%）68.47%68.55%69.20%上半年占去年全年比重（%）46.57%47.18%48.60% 前三三季房地地产上市市公司的的主营业业务利润润率和净净利润

8、率率比上年年同期都都略有提提高，主主营业务务利润率率从222.8%上升到到22.89%，净利利润率由由去年同同期的66.922%上升升到7.45%，但利利润率的的提高并并不显著著。分子行业看看，房地地产开发发子行业业的增长长要远好好于开发发区子行行业。开开发区子子行业的的净利润润和主营营利润为为负增长长，只有有主营收收入略有有增长。房房地产开开发类公公司的平平均净利利润增长长率为334.442%, 收入入增长为为14.95%, 低低于1-9月全全国商品品房销售售额344.8%的增幅幅图：子行业业各项利利润指标标增长率率比较11.93%2.11%14.95%12.84%-8.69%19.59%2

9、0.44%-1.63%34.42%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产业开发区房地产开发主营收入主营利润净利润亏损家数基基本持平平，4成成公司利利润下降降82家公司司中，净净利润亏亏损的有有15家家，占118.229%，与与04中中期时持持平；比比去年前前三季多多亏一家家。亏损损额共33.555亿元，减减亏3000万元元。有333家公公司的净净利润下下降, 净利润润下降公公司家数数占总家家数的440%。在在整体业业绩向好好的情况况下，房房地产公公司的两两极分化化现象仍仍旧存在在。加

10、息增加行行业不确确定性央行已经从从20004年110月229日起起上调金金融机构构存贷款款基准利利率，金融机机构一年年期存款款基准利利率上调调0.227个百百分点，由由现行的的1.998%提提高到22.255%，一一年期贷贷款基准准利率上上调0.27个个百分点点，由现现行的55.311%提高高到5.58%。利率的上调调会使房房地产企企业受到到较大的的影响。首首先，贷贷款利率率的上升升会使资资金成本本增加。房房地产业业对资金金的需求求量大，在在当前融融资渠道道匮乏的的情况下下，很大大一部分分资金来来自于银银行贷款款。因此此贷款利利率的上上调会直直接增加加企业的的资金成成本，使使得开发发成本相相应

11、上升升。另一方面，个个人房地地产贷款款利率的的增加，直直接加大大了贷款款购房者者的支出出。因此此房贷利利率的上上调会使使购买行行为减少少。尤其其是在中中短期内内，人们们普遍认认为利率率上调会会使房价价下降，从从而产生生持币待待购的心心理。两两方面因因素加起起来，可可能导致致在短期期内房地地产销售售突然减减缓，甚甚至出现现销售真真空期。在在这种情情况下不不排除房房地产企企业为了了促进销销售而降降价促销销的可能能性。房地产企业业在加息息后面临临销售速速度增长长放缓甚甚至下降降，同时时销售价价格也可可能出现现波动。这这将直接接影响到到房地产产企业的的收入和和利润率率，进而而影响净净利润。这这种影响响

12、将会从从现在开开始逐渐渐显现出出来。由由于044年只剩剩下2个个月，而而大多数数地产公公司会在在年底结结算全年年的销售售，因此此20004年的的利润不不会受到到很大影影响，对对房地产产上市公公司收入入和利润润的影响响将从220055年开始始体现。04年预期期依然良良好我们预测004年内内房地产产上市公公司的业业绩基本本不会受受到加息息的影响响。全年年房地产产上市公公司的收收入增幅幅很可能能在155%左右右；而净净利润增增长率为为18%-200%的水水平。但但由于房房价不会会大幅下下降，同同时下半半年钢铁铁、水泥泥等原材材料价格格也出现现回落使使建安成成本下降降，房地地产业的的毛利润润率仍可可保

13、持在在23%左右，不不会出现现很大回回落。我们预期005年房房地产行行业总体体的销售售增长会会放慢，全全国商品品房销售售额增长长率回落落到188%-220%，上上市公司司的收入入增长率率则减少少到8-10%的水平平。由于于资金成成本的增增加和销销售费用用的提高高，利润润率减少少到200%，上上市公司司净利润润增长率率减少到到10%。投资评价和和建议由于预期005年房房地产上上市公司司的收入入和利润润增长率率会下降降，同时时考虑到到存在再再次上调调基础利利率的可可能性，我我们已经经调低对对该行业业的评级级至减持持。附表附表： 评级为中性的房地产上市公司业绩预测股票代码股票名称03年每股股收益(元

14、)04年每股股收益预预测（元元）同比增长评级0000002万 科 0.38880.34-12.337%中性0000224招商局0.64110.6-6.400%中性0004002金 融 街街0.70.819917.000%中性6003883金地集团0.613310.7522.333%中性6006775中华企业0.25110.319.522%中性6008223世茂股份0.556660.843.733%中性评级说明以上证指数数或者深深证综指指的涨跌跌幅为基基准。买入：未来来12个个月内相相对超出出市场表表现155以上上；增持：未来来12个个月内相相对超出出市场表表现515；中性：未来来12个个月内相

15、相对市场场表现在在-55之之间；减持：未来来12个个月内相相对弱于于市场表表现515；卖出：未来来12个个月内相相对弱于于市场表表现155以上上。重要声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更，我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行或者财务顾问服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布

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