商品房销售培训个docx20299.docx

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1、商品房销销售培训训1033-1112103 “770年土土地使用用权”等等于房屋屋产权仅仅有700年吗？购房者在在与销售售方签订订合同时时，正规规的合同同中一般般都要有有条款注注明，房房屋所占占用土地地的使用用年限为为多少年年(住宅宅用地一一般为770年)。根据据此项条条款，经经常有一一些购房房者提出出这样的的疑问：既然土土地使用用权只有有70年年，那么么是不是是我买的的房子其其所有权权也只有有70年年呢？城城市房地地产管理理法第第二十一一条规定定：土地地使用权权出让合合同约定定的年限限届满，土土地使用用者需要要继续使使用的，应应当至迟迟于届满满前一年年申请续续期，除除根据社社会公共共利益需需

2、要收回回该幅土土地的，应应当予以以批准。续续期的，应应重新签签订土地地使用权权出让合合同，依依照规定定支付土土地使用用权出让让金”。这这一条规规定说明明，土地地使用年年限届满满时，使使用者要要继续使使用土地地的可以以申请继继续使用用。104 哪些些房产的的房产税税可以免免征？依据中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例的的规定，下下列房产产免纳房房产税：(11)国家家机关、人人民团体体、军队队自用的的房产；(22)由国国家财政政部门拨拨付事业业经费的的单位自自用的房房产；(33)宗教教寺庙、公公园、名名胜古迹迹自用的的房产；(44)个人人所有非非营业用用的房产产；(55)经财财政部批批准免税税的

3、其他他房产105出出租房屋屋如何办办理纳税税手续？企业、自自收自支支事业单单位和房房屋管理理部门出出租房屋屋，可在在办理正正常纳税税申报手手续时缴缴纳各项项税。其其他单位位和个人人出租房房屋，应应携带房房屋所有有权证、房房产共有有权证、国国有土地地使用证证和租赁赁合同等等有关材材料，主主动到单单位所在在地或居居住地地地方税务务机关办办理纳税税申报，并并按照规规定缴纳纳房产税税、城镇镇土地使使用税、营营业税、印印花税、企企业所得得税以及及个人所所得税。如如果未按按规定自自觉履行行纳税义义务，则则按税收收征收管管理法有有关规定定进行处处罚。106什什么是城城市土地地使用税税？购房房者如何何纳税？根

4、据19988年年7月通通过的中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例，征征收城镇镇土地使使用税的的工作从从19888年111月11日起正正式执行行。在此此之前，许许多城市市一直是是征收土土地使用用费，征征税法规规实施后后，收费费的做法法即停止止执行。城镇镇土地使使用税的的纳税人人，指在在城市、县县城、建建制镇、城城市工矿矿区范围围内使用用国有土土地的单单位和个个人。租租住公有有住宅的的住户不不交土地地使用税税，居住住自购的的商品房房住宅、私私有住宅宅者都应应依法缴缴税。征征税的目目的是为为了更合合理地利利用城镇镇土地，调调节土地地地差收收入在国国家、单单位、个个人三者者间的分分配，提提

5、高土地地的使用用效率。城镇镇土地使使用税以以纳税人人的实际际占用(使用)的土地地面积为为计税依依据，按按照固定定税额征征收。购购房者使使用的国国有土地地不仅仅仅是住宅宅外墙皮皮以内的的建筑面面积，还还包括院院、公共共走道等等等。业业主分摊摊住宅楼楼宇的占占地面积积计税，税税额的测测定和分分摊方法法由各省省、自治治区、直直辖市根根据本地地实际，组组织测量量，取得得科学的的依据，通通过立法法执行。为为能使住住户合理理地负担担税赋，国国家对城城镇土地地使用税税按照城城市规模模的大小小分别规规定不同同的税额额。按每每平米税税额计算算，大城城市0.5-110元，中中等城市市0.44-8元元，小城城市0.

6、3-88元，县县镇、建建制镇、工工矿区00.2-4元。城城镇土地地使用税税一般按按年计算算，分期期缴纳(分期标标准为半半年、一一季等等等)。税税收工作作由当地地税务部部门负责责，缴纳纳期限由由各地自自行规定定。107购购买经济济适用住住房要交交哪些税税费？购买经济济适用住住房的税税费如下下：1、在在交易过过程中：契契税：买买方缴纳纳房价款款的4%；建筑筑面积在在1200平方米米以下的的减半交交纳，即即交2%。买买卖手续续费：1120平平方米以以下(含含1200平方米米)的，每每套2550元；1200平方米米以上的的，每套套5000元。印印花税：买方房房价款的的0.55。公公共维修修基金：购房款

7、款的2%。2、在在申办产产权证过过程中：登登记费：每建筑筑平方米米0.33元。房房屋所有有权工本本费：每每证收费费4元。印印花税：每件55元。108 如何确确定房屋屋财产保保险的保保险金额额？房屋财产产保险合合同中的的保险金金额是被被保险人人对房屋屋的投保保金额，也也是保险险人计算算保险费费的依据据和承担担补偿责责任的最最高限额额。在签签订房屋屋财产保保险合同同时，必必须订明明房屋的的保险金金额。根根据我国国财产保保险制度度的规定定，确定定房屋财财产的保保险金额额，将依依据房屋屋属于企企业还是是家庭而而有所不不同。企业业房产保保险金额额的确定定有三种种方式：(11)按照照帐面原原值确定定保险金

8、金额。帐帐面原值值指的是是房产在在建造或或购置时时所支出出的货币币总额。按按帐面投投保是一一种不足足额的投投保。(22)按照照帐面原原值加成成数确定定保险金金额。帐帐面原值值加成数数即在保保险人与与被保险险人协商商一致的的情况下下，在房房产帐面面原值的的基础上上再附加加一个成成数，使使之趋近近于重置置重建价价值。这这种投保保为足额额投保(即保险险金额相相当于财财产实际际价值的的保险)。(33)按重重置重建建成本投投保。重重置重建建成本即即重新购购置或重重新建造造房屋所所需支付付的全部部费用。家庭庭财产由由于没有有帐册可可依，因因此家庭庭房屋的的保险金金额由投投保人根根据实际际价值，自自行估价价

9、确定。109什什么是契契税？购购房者如如何纳税税？契税是指指房屋所所有权发发生变更更时，就就当事人人所订契契约按房房价的一一定比例例向产权权承受人人征收的的一次性性税收。它它是对房房地产产产权变动动征收的的一种专专门税种种。1、征征收范围围及纳税税人。由由购买、承承典、受受赠或交交换房屋屋及土地地使用权权的单位位和个人人交纳。2、税税率。119977年4月月23日日，我国国颁布了了新的契契税暂行行条例，规规定契税税税率为为3%5%。具具体契税税适用税税率，由由省、自自治区、直直辖市人人民政府府在税率率范围内内按照本本地区的的实际情情况确定定。北京京市确定定的税率率为4%，目前前为推动动居民住住

10、房消费费，按22%税率率减半征征收110什什么是印印花税？购房者者如何纳纳税？印花税是是对经济济活动和和经济交交往中书书立、领领受凭证证征收的的一种税税。它是是一种兼兼有行为为性质的的凭证税税，具有有征收面面广、税税负轻、由由纳税人人自行购购买并粘粘贴印花花税票完完成纳税税义务等等特点。1、征征税范围围及纳税税人。印印花税的的课税对对象是房房地产交交易中的的各种凭凭证。应应纳印花花税的凭凭证在中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例中中列举了了13类类。房屋屋因卖买买、继承承、赠与与、交换换、分割割等发生生产权转转移时所所书立的的产权转转移书据据便是其其中之一一。印花花税由应应纳税凭凭证的书书立

11、人或或领受人人缴纳，具具体地说说，产权权转移书书据由立立据人缴缴纳，如如果立据据人未缴缴或少缴缴印花税税的，书书据的持持有人应应负责补补缴。2、税税率和计计税方法法。房屋屋产权转转移书据据，印花花税按所所载金额额万分之之五贴花花。其应应纳税额额的计算算公式为为：应纳纳税额=计税金金额适适用税率率。3、减减税、免免税规定定。房屋屋所有人人将财产产赠给政政府、社社会福利利单位、学学校所书书立的书书据，免免纳印花花税。4、纳纳税地点点、期限限和缴纳纳方法。印印花税在在应纳税税凭证书书立领受受时缴纳纳，合同同在签订订时缴纳纳，产权权转移书书据在立立据时缴缴纳。印花花税采取取由纳税税人自行行缴纳完完税的

12、方方式。整整个缴纳纳完税的的程序是是：在凭凭证书立立或领受受的同时时，由纳纳税人根根据凭证证上所载载的计税税金额自自行计算算应纳税税额，购购买相当当金额的的印花税税票，粘粘贴在凭凭证的适适当位置置，然后后自行注注销。注注销的方方法是：可以用用钢笔、毛毛笔等书书写工具具，在印印花税票票与凭证证的交接接处画几几条横线线注销。不不论贴多多少枚印印花税票票，都要要将税票票予以注注销，印印花税票票注销后后就完成成了纳税税手续，纳纳税人对对纳税凭凭证应按按规定的的期限妥妥善保存存一个时时期，以以便税务务人员进进行纳税税检查。对有有些凭证证应纳税税额较大大，不便便于在凭凭证上粘粘贴印花花税票完完税的，纳纳税

13、人可可持证到到税务机机关，采采取开缴缴款书或或完税证证缴纳印印花税的的办法，由由税务机机关在凭凭证上加加盖印花花税收讫讫专用章章。111房房产交易易应缴纳纳哪几种种税？税费在房房产买卖卖过程中中占有相相当重要要的位置置，因此此了解税税费项目目种类及及缴纳的的方式对对买房者者来说很很有必要要。房产产交易涉涉及到的的税共有有8种，包包括：营营业税、城城市建设设维护税税、教育育费附加加、固定定资产投投资方向向调节税税、印花花税、契契税、企企业所得得税和所所得税。购购房人交交纳的主主要是印印花税和和契税。112签签订一份份严谨的的房产买买卖合同同，保障障您的合合法权益益买房必须须谨慎，不不能盲目目投资

14、，更更不能贪贪图小利利或眼前前利益。为为使购房房有所保保障，没没有后顾顾之优，购购房者在在买房时时要与售售房单位位签订一一份正式式的经过过公证的的房产买买卖合同同。事先先还要做做一番详详细的调调查准备备工作。这这些调查查准备工工作的内内容，首首先是审审查发展展商的资资格。从从法律上上讲，即即指发展展商是否否具有合合同签约约的主体体资格。一一个合格格的发展展商应该该有房地地产开发发经营范范围的企企业法人人营业执执照，立立项批复复、国有有土地使使用权证证、建设设用地规规划证、建建设工程程规划证证、开工工证、内内(外)销售许许可证，如如果是现现房，还还应有工工程验收收合格证证。购房房者对房房屋质量量

15、合格证证要认真真审查，必必要时复复印留存存。只有有发展商商具备了了上述证证照文件件，才能能证明其其享有该该房产开开发的主主体资格格，其所所签订的的合同才才能是合合法有效效的合同同。购买买商品房房在审查查使用证证时，要要注意看看是否盖盖有市房房屋土地地管理局局的公章章，是否否是“有有偿使用用”。若若标有“临临时”字字样，则则说明该该单位还还没有正正式取得得土地使使用权；北京市市房屋土土地管理理局分别别于19994年年和19995年年制定了了外销、内内销商品品房销售售许可证证制度，因因此如果果缺少销销售许可可证，则则说明发发展商的的销售权权利不具具有合法法性；另另外在审审查许可可证时，还还应查看看

16、上面批批准销售售的面积积、地点点、项目目名称、预预售内容容等条款款。如果果以上这这些要检检验的证证照不齐齐，建议议购房人人最好不不要与这这样的发发展商签签订合同同，因为为买了这这样的房房子的后后果，极极有可能能就是入入住后拿拿不到房房产证，小小区基础础设施不不完善造造成生活活不方便便，或者者是购房房人无法法按时入入住使用用。当然然，签订订合同前前仅了解解这些手手续文件件是不够够的，还还要对房房产所在在位置、环环境、交交通、社社区规划划和物业业管理及及社区发发展前景景等多方方面进行行考察，只只有这样样，所签签的合同同才不致致盲目。前期期调查了了解工作作完成之之后，购购房人要要与发展展商签订订正式

17、的的房产销销售合同同。这一一阶段非非常重要要，如果果购房合合同签订订得不够够谨慎，条条款不够够清晰、准准确，那那么就会会给以后后留下许许多后患患，使自自己受到到损失。根据据中华华人民共共和国经经济合同同法的的规定，但但凡合同同都必须须具备以以下几方方面的具具体条款款：标的的；数量量和质量量；价款款和酬金金；履行行的期限限、地点点及方式式；违约约责任。有有关房地地产购销销合同的的制定，目目前可参参考的是是国家建建设部和和国家工工商局制制定颁布布的商商品房买买卖合同同(示范范文本)，但但即使是是按照这这一规范范文本签签订的合合同，在在必要的的时候，买买卖双方方仍需签签订有关关的补充充协议，特特别是

18、有有关房屋屋面积和和购房人人付款方方式等关关键条款款，一定定要有细细节性的的明确约约定。1、有有关房屋屋面积方方面的条条款。购购房者在在签订购购买现房房合同时时，在此此条款中中要求写写明建筑筑面积，及及其建筑筑面积中中含共用用面积的的组成部部分及具具体平米米数，使使用面积积平米数数，建筑筑面积与与实用面面积的比比例；购购买预售售房屋的的除应注注意上述述问题外外，还要要注意暂暂测面积积与实测测面积的的误差问问题。因因为设计计施工图图与建成成后房屋屋面积存存有误差差是不可可避免的的。根据据民法法通则自自愿、公公平、等等价、有有偿的原原则，此此条款应应如此表表述：误误差在33%之内内(含33%)，视

19、视为正常常误差，但但误差部部分应按按实际面面积和合合同中规规定的单单价进行行结算。房房号、单单元在整整楼中的的位置示示意图，单单元的平平面图也也应在合合同中写写明或作作为附件件。2、关关于价格格、收费费、付款款额方面面的条款款。在一一般合同同中，价价格条款款应是比比较明确确的，每每平方米米多少钱钱。但购购买期房房的人应应注意，条条款中应应有细节节项约束束发展商商不得随随意加价价，而且且房价中中不应包包括其他他各种不不合理费费用。发发展商要要求购房房者付出出的各种种款项，税税费，购购房者可可要求售售房方出出示有关关规定和和证明文文件，对对于一些些不合理理的、缺缺少依据据的收费费，如发发展商聘聘请

20、律师师的费用用，委托托中介费费、银行行手续费费等，购购房者有有权拒付付。另外外在合同同中应明明确、详详细规定定付款方方式，如如缴纳定定金时间间、数额额、分期期付款的的步骤、数数额等。3、房房产销售售合同中中有关违违约责任任的条款款一般都都有“销销售方遇遇不可抗抗力导致致逾期交交房，不不承担责责任。”这这样的表表述。这这项约定定条款是是否合理理，其附附带注解解是否明明确，这这一点购购房人一一般都不不知其到到底是如如何含意意。我国国民法法通则第第一百五五十三条条规定：“本法法所称的的”不可可抗力“是是指不能能预见，不不可避免免并不能能克服的的客观情情况，如如：地震震、水灾灾、战争争等。”依依照此法

21、法，房产产买卖合合同中设设定有关关“不可可抗力”的的约定应应该说是是正确的的。但实实际在房房产交易易中，现现在有一一些发展展商却将将此条款款进行了了延伸、扩扩张。比比如有的的合同对对“不可可抗力”做做了如下下的注解解：人力力不可抗抗拒自然然灾害和和其它事事故，及及售房主主所不能能控制的的其它原原因造成成的交房房延期，销销售方不不承担责责任。这这样的约约定显然然是卖方方对自己己的免责责范围过过于宽松松，是违违背法律律原则的的。售房房不能把把发展商商因自己己的过错错，如：对市场场判断不不准确投投资失误误、项目目设计不不周密修修改方案案等因素素归之为为不可抗抗力，同同时也不不能把应应该预计计到而没没

22、有预计计到的季季节影响响、上级级和政府府行为等等因素归归之为不不可抗力力，从而而免除自自己理应应承担的的违约责责任。因因此签订订合同时时，应特特别注意意“不可可抗力”在在合同中中是如何何界定的的。另外外在合同同中，有有关房屋屋质量的的条款也也是容易易产生纠纠纷的地地方。所所以购房房者在签签合同时时一定要要详细地地把质量量要求写写进合同同。如：卧室、厨厨房、卫卫生间的的装修标标准、等等级；建建材配备备清单、等等级；屋屋内设备备清单；水、电电、气、管管线畅通通；门、窗窗、家具具瑕疵；房屋抗抗震等级级等等上上下内外外的质量量要求都都应涉及及到。同同时合同同中还可可以规定定房屋的的保质期期、附属属设备

23、保保质期等等。再有有就是售售后物业业管理的的条款，也也是购房房人在签签合同时时容易忽忽略的内内容。目目前我国国对于物物业管理理方面的的法律、法法规及相相关政策策尚不健健全，房房产买卖卖双方责责任确实实不好界界定，但但购房人人还是可可能从以以下几个个方面进进行把握握，如：业主对对物业管管理公司司的选择择权利；业主对对物业管管理方式式确定的的权利；物业管管理公司司的职责责范围；物业管管理费标标准的制制定等。具具体的说说就是业业主如何何选择委委托的物物业管理理公司，明明确物业业管理公公司的职职责，保保证入住住后水、电电、气供供应，保保安、房房屋维修修、公用用设施、邮邮政、通通讯等项项服务到到位，并并按规定定收取物物业管理理费。11.23.202207:5407:54:3222.11.237时54分7时54分32秒11月. 23, 2223 十一月 20227:54:32 上午07:54:322022年11月23日星期三07:54:32