住宅抵押报告(标准版)hyop.docx

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1、房地产抵抵押估价价报告估价项目目名称：北京市*房房地产抵抵押价值值评估委托方：*估价方：北京*房地地产评估估有限公公司估价人员员：*估价作业业日期：20099年7月14日至20009年7月16日估价报告告编号：*估估字220099*号房地产抵押估价报告目录目 录致委托方方函1估价师声声明3估价的假假设和限限制条件件4估价报告告5一、委托托估价方方5二、估价价方5三、估价价对象分分析5四、估价价目的112五、估价价时点112六、价值值定义112七、估价价依据112八、估价价原则113九、估价价方法113十、估价价测算过过程144十一、估估价结果果19变现能力力分析221附件244北京*房地产评估

2、有限公司 房地产抵押估价报告致委托方方函*：受贵方委委托，我我公司对对位于北北京市*别别墅进行行了估价价，估价价目的是是为确定定房地产产抵押贷贷款额度度提供参参考依据据而评估估房地产产抵押价价值。依据房房屋所有有权证（*号），估价对象建筑面积为574.02平方米，房屋设计用途为别墅，房屋所有权人为*，在估价时点，未见设定他项权利摘要有相关记载。估价对象为钢混结构，地上2层，地下1层。估价人员员*、*根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照估价价工作程程序，运运用科学学的估价价方法，在在认真分分析现有有资料的的基础上上，经过过周密准准确的测测算，并并详细考考虑了影影响房地地产价值值的各项项因素

3、，确确定估价价对象在在估价时时点20009年年7月14日的估价价结果为为：（币币种：人人民币）1、市场场价值单价：2208330（元元/平方米米）；总价：111955.688万元，大大写金额额为人民民币壹仟仟壹佰玖玖拾伍万万陆仟捌捌佰元整整。2、抵押押价值单价：2208330（元元/平方米米）；总价：111955.688万元，大大写金额额为人民民币壹仟仟壹佰玖玖拾伍万万陆仟捌捌佰元整整。特殊事项项说明表表现房屋产产权性质质建成年代代土地使用用权类型型法定最高高土地年年限应补地价价（元）私产20055出让70无注：抵押押价值假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价值值房地地产估价价师知悉悉

4、的法定定优先受受偿款；在估价价时点，房房屋所有有权证未未见记载载抵押事事项，在估价价时点房房地产估估价师知知悉的法法定优先先受偿款款为0元。以以上内容容摘自房房地产估估价报告告书，欲欲全面了了解本估估价项目目情况，应应认真阅阅读估价价报告书书全文。（本页无无正文）北京*房地地产评估估有限公公司法定代表表人：二九九年七月十六日估价师声声明我们郑重重声明：我们在在本估价价报告中中陈述的的事实是是真实的的和准确确的。本估价价报告中中的分析析、意见见和结论论是我们们自己公公正的专专业分析析、意见见和结论论，但受受到本估估价报告告中已说说明的假假设和限限制条件件的限制制。我们与与本估价价报告中中的估价价

5、对象没没有利害害关系，也也与有关关当事人人没有个个人利害害关系或或偏见。我们依依照中华华人民共共和国国国家标准准房地地产估价价规范进进行分析析，形成成意见和和结论，撰撰写本估估价报告告。估价人人员*已对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地查勘勘，估价价人员对对估价对对象的勘勘查限于于估价对对象的外外观和使使用状况况，估价价人员不不承担对对估价对对象建筑筑结构质质量进行行调查的的责任，也也不承担担对其他他被遮盖盖未暴露露及难于于接触到到的部分分进行勘勘查的责责任。没有人人对本估估价报告告提供了了重要专专业帮助助。本报告告估价结结果仅作作为委托托方在本本次估价价目的下下使用，不不得做其其他

6、用途途。未经经本估价价机构书书面同意意，本报报告的全全部或任任何一部部分均不不得向委委托方、报报告使用用者、报报告审查查部门以以外的单单位和个个人提供供，也不不得以任任何形式式公开发发表。本估价价报告由由北京*房房地产评评估有限限公司负负责解释释。参与本本次估价价的工作作人员参加本次次估价的的注册房房地产估估价师签签名估价师姓姓名注册证书书号签字*888*666参加估价价人员：估价的假假设和限限制条件件1、本次次估价的的假设前前提、限限制条件件说明如如下：以估价价对象合合法、持持续使用用为前提提；估价对对象权属属清晰无无异议，不不属于行行政法规规规定不不得抵押押的房地地产；本次估估价以委委托方

7、提提供的资资料为依依据，其其真实性性、可靠靠性由委委托方承承担；本次估估价未考考虑租赁赁或租约约的影响响；在估价价时点，未未见产权权证有他他项权利利记载，估估价师知知悉的法法定优先先受偿权权利为00元；以北京京房地产产市场稳稳定、政政策未有有重大变变化为估估价前提提，未考考虑不可可抗力对对房地产产价格的的影响；(7)未未考虑估估价对象象出售成成交时须须承担的的任何税税费。2、报告告使用者者注意的的事项：估价对对象状况况和房地地产市场场状况因因时间变变化对房房地产抵抵押价值值可能产产生影响响。随着着时间变变化，一一般来说说估价对对象房屋屋会因经经济耐用用年限的的缩短、维维护保养养不善等等原因可可

8、能导致致其价格格减少。估估价对象象市场价价格和北北京市房房地产市市场供求求状况、宏宏观经济济发展状状况、物物业保养养状况、区区域经济济状况有有很大的的关系，提提请报告告使用方方关注其其变化趋趋势；在抵押押期间可可能产生生的房地地产信贷贷风险关关注点，如如北京市市整体房房地产市市场的在在持续上上涨后的的发展趋趋势、居居住市场场供求关关系的发发展趋势势等；合理使使用评估估价值；定期或或者在房房地产市市场价格格变化较较快时对对房地产产抵押价价值进行行再评估估。3、估价价报告应应用的有有效期本估价报报告有效效期为从从报告出出具日起起半年。估价报告告一、委托托估价方*二、估价价方北京*房地地产评估估有限

9、公公司地址：北北京市*法定代表表人：*房地产评评估资质质级别：一级资质证证书号：建房估估证字*号号联系人：*联系电电话：00108888888888三、估价价对象分分析1、估价价对象位位置及坐坐落估价对象象位于北北京市*。2、权益益状况分分析（1）房房产登记记状况房屋所有有权证号号*号号产权性质质房屋所有有权房屋所有有权人*产别私有房产产房屋座落落*楼号或幢幢号888房号及部部位整幢房屋总层层数3（地上上2、地下下1）所在层数数-122建筑面积积()574.02房屋用途途别墅房屋结构构钢混建成年代代20055年（2）土土地登记记状况土地使用用权证号号无土地使用用权人土地使用用权性质质分摊土地地

10、面积()用途年期其它（3）他他项权利利状况抵押人抵押权人人无权利价值值无抵押设定定日期无（4）法法定优先先受偿权权利状况况在估价时时点，产产权证未未见他项项权利记记载，估估价师知知悉的法法定优先先受偿权权利为00元。（5）对对价格的的影响分分析对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。估价对象象为共有有房产，*共有份额为95%，*共有份额为5%。3、实物物状况分分析（1）建建筑物状状况公共部部分：结构形式式钢混建筑类型型框架外立面装装饰天然石材材及涂料料大堂设计计装修无楼道装修修无电梯间及及轿厢装装饰无层户均数数量无供暖法国“夏夏倍”牌牌户式燃燃气炉门禁系统统

11、西班牙“弗弗曼科斯斯”彩色色可视对对讲系统统供气管道天然然气安全及消消防监控控“安定宝宝”家庭庭安防系系统，消防系系统：设烟感、煤煤气泄漏漏报警、紧紧急报警警热水温泉水其他户内部部分：所在楼层层-122使用状况况良好现状用途途别墅景观北侧有花花园户型5卧6卫卫2厨等等临街状况况临小区路路采光、通通风情况况南北通透透，采光光、通风风好各房间朝朝向南、北维护保养养及成新新状况好、955成各个房间间装修情情况的描描述二层卧室室铺樱桃桃红实木木地板、墙墙顶面为为乳胶漆漆；一层层客厅、厨厨房地面面为石材材，配有有整体橱橱柜；地地下一层层活动室室为瓷砖砖地面，造造型吊顶顶，乳胶胶漆墙顶顶面；卫生间间地面为

12、为防滑瓷瓷砖，墙墙面瓷砖砖到顶，铝铝扣板吊吊顶，配配科勒卫卫生洁具具。其它（2）小小区状况况居住小区区楼宇构构成独栋别墅墅2000多栋容积率0.4交通组织织方式人车混流流景观及绿绿化每户有小小花园，绿绿化率550%。小区封闭闭性封闭性好好物业公司司有无北京*物业费标标准8元/平平方米/月车位状况况12个个车库/户其它（3）对对价格影影响的分分析交通便捷捷度道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离 、距主干道距离、距地铁(城铁)站距离等因素的描述区域交通通便捷顺顺畅，区区域内主主干道有有京顺路路、京承承高速、机机场高速速。周围围交通：京承高高速后沙沙峪出口口，沿河河堤路行行驶4公公里；

13、或或首都机机场高速速路杨林林出口，西西行至京京顺路马马连店路路口，再再向西22.5公公里；也也可京顺顺路过孙孙河大桥桥左转22公里，温温榆河畔畔。交通通十分便便捷，110分钟钟到达机机场，220分钟钟到达亚亚运村，330分钟钟到达CCBD。地铁：15号线公交：9942自然人文文环境质质量公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述区域属于于京顺路路温榆河河畔中央央别墅区区核心、规规划中的的顺义温温榆河生生态走廊廊高尚住住宅区中中心地带带，拥有有浓郁的的国际化化生活氛氛围。居住社区区成熟度度居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述*总总占地1100

14、00亩，分分为A区区、B区区、C区区三个居居住区域域，由新新中式、美美式、西西班牙式式三种不不同的国国际风格格别墅及及少量高高级公寓寓构成。*B区占地面积约23万平米，共建设别墅二百余栋，以北美风格为主，西班牙风格为辅。*C区占地面积约14万平米，为新中式建筑，231栋别墅分为独栋、双拼、联排三种建筑形态。*A区占地面积约21万平米，为新中式藏品级独栋别墅，精心打造8001800平米至尊席位仅献予品位之士。*周边被金色河畔高尔夫广场、和睦家医院、日祥广场、顺义国际学校等完善配套所环绕，已然形成一个成熟的涉外国际生活区。基础设施施配套情情况（1）供供水系统统：入户户冷水为为市政自自来水，由由城市

15、管管网向小小区直接接提供，水水质为自自来水标标准，水水质经北北京市卫卫生防疫疫站检验验合格（非非直接饮饮用水）。入入户热水水为温泉泉水，用用于住户户的洗浴浴用水（户户内燃气气锅炉也也提供洗洗浴、冬冬季家庭庭供暖和和日常所所用热水水等）。 （2）排排水系统统：管道道排放，包包括污水水排放系系统、废废水排放放系统和和雨水排排放系统统。 （3）供供电系统统：为小小区高压压自管，入入户供电电电源为为3800V，户户内高压压配电箱箱设有磁磁卡、浪浪涌保护护器、短短路保护护器等。 （4）燃燃气系统统：低压压供气到到户供厨厨房灶具具及设备备间锅炉炉使用。磁磁卡燃气气表设置置于每户户设备间间内。 （5）供供暖

16、系统统：由每每户设备备间锅炉炉供暖，供供暖温度度为住户户自行设设定。 （6）消消防系统统：房间间内设有有火灾自自动报警警装置，包包括烟雾雾探测器器、紧急急火灾按按扭、厨厨房上方方为燃气气泄露探探测器。以以上报警警装置和和小区消消防中心心连接，遇遇有火警警室自动动向小区区消防中中心报警警。车库库内还装装有消防防栓，接接上水枪枪，打开开车库消消火栓即即可灭火火。 （7）通通讯系统统：电信信系统为为城市电电信通讯讯系统。小小区计算算机宽带带为两级级交换，实实现光缆缆入户，户户内五类类线连接接到每个个房间。公建配套套情况周边商服、中小学、医院等配套情况的描述学校： ISBB，北京京力迈学学校等多多所国

17、际际学校 购物： 捷妮路路超市 ，小货货郎超市市 医院： 和睦家家诊所 银行： 中国银银行、工工商银行行、交通通银行 餐饮： 翰风餐餐厅，日日祥广场场内餐厅厅，星巴巴克未来发展展潜力据安居客客网资料料，*别墅墅为温榆榆河别墅墅板块房房价前55名，因因环境较较好，且且毗邻顺顺义国际际学校，为为外籍人人士所青青睐，其其售价、租租价受全全球经济济危机影影响较大大，未来来发展潜潜力难以以预测。5、市场场背景分分析宏观经经济形势势20099年以来来，北京京市经济济效益出出现回暖暖，运行质质量依然然不高。1-5月月，全市市规模以以上工业业经济效效益综合合指数1185.7%，比比上年同同期降低低27个个百分

18、点点，但比比1-22月提高高20.1个百百分点。实实现主营营业务收收入42260.4亿元元，比上上年同期期下降88.1%，降幅幅比1-2月缩缩小2.9个百百分点。l 利润下滑滑趋势有有所缓解解1-5月月，全市市规模以以上工业业实现利利润2002.99亿元，比比上年同同期下降降16.7%（上上年同期期增长223.66%），降降幅比11-2月月缩小110.44个百分分点。其其中，营营业利润润1511亿元，下下降211.3%，降幅幅缩小66个百分分点。l 亏损面缩缩小，亏亏损额增增速减缓缓1-5月月，规模模以上亏亏损企业业37337户，亏亏损面448.88%，比比上年同同期扩大大8.55个百分分点，

19、比比1-22月缩小小4.66个百分分点。亏亏损企业业亏损额额1033.1亿亿元，比比上年同同期增长长44.3%，增增幅比11-2月月回落44.1个个百分点点。亏损损额增幅幅回落（或或降幅扩扩大）明明显的行行业有通通信设备备计算机机及其他他电子设设备制造造业增幅幅比1-2月回回落1004.11个百分分点，电电气机械械及器材材制造业业增幅回回落622.4个个百分点点，交通通运输设设备制造造业降幅幅扩大222.66个百分分点，医医药制造造业降幅幅扩大114个百百分点，仪仪器仪表表及文化化办公用用机械制制造业降降幅扩大大35.1个百百分点。l 从业人员员平均人人数比年年初略有有提高5月末，全全市规模模

20、以上工工业企业业从业人人员平均均人数为为1200.6万万人，比比2月末末增加22.8万万人，就就业状况况趋于稳稳定，但但仍比上上年同期期下降11.5%（上年年同期增增长2.1%），降降幅比11-2月月扩大00.5个个百分点点。其中中，“三三资企业业”从业业人员平平均人数数为366.6万万人，下下降6%（上年年同期增增长5.5%），降降幅比11-2月月扩大11个百分分点。产业经经济状况况1-5月月，我市市投资由由降转升升，共完完成全社社会固定定资产投投资13301.6亿元元，比上上年同期期增长77.7%。全社会固固定资产产投资中中，农村村固定资资产投资资继续维维持今年年以来的的高速增增长局面面，

21、完成成1244.4亿亿元，比比上年同同期增长长77.7%。城城镇固定定资产投投资完成成11777.22亿元，由由1-44月的下下降111.4%转为增增长3.4%。城城镇投资资中，房房地产开开发投资资完成5579.8亿元元，虽仍仍下降55.9%，但降降幅较11-4月月大幅缩缩小200.6个个百分点点。图 今年年以来我我市累计计投资增增速情况况A、 投资明显显回升的的主要原原因l 新开工项项目数大大幅增加加1-5月月，我市市新开工工投资项项目11164个个，比上上年同期期增长553.22%；其其中5月月份新开开工2447个，比比上年同同月增长长1.11倍。11-5月月新开工工项目中中，计划划总投资

22、资亿元以以上大项项目1880个，同同比增长长15.4%，其其中5月月份新开开工311个，增增长344.8%。l 土地一级级开发投投资快速速推进今年以来来，我市市大力推推进政府府土地储储备工作作，计划划完成目目标为110000亿元。11-5月月，我市市完成土土地一级级开发2221.9亿元元，比上上年同期期增长33.1倍倍，占全全社会固固定资产产投资比比重达117%，同同比提高高12.6个百百分点。在此推动动下，我我市房地地产开发发投资降降幅大幅幅缩小，占占全社会会投资比比重有所所提高。11-5月月，房地地产开发发投资占占全社会会投资比比重为444.55%，比比1-44月提高高3.99个百分分点。

23、l 国有投资资增长较较快1-5月月，我市市国有单单位完成成投资6665.9亿元元，比上上年增长长49.6%，占占全社会会固定资资产投资资比重为为51.2%，同同比提高高14.4个百百分点。与此相对对应，11-5月月，我市市基础设设施投资资在去年年同期增增速高达达43.3%的的基数上上仍然保保持增长长，共完完成4113.99亿元，比比上年同同期增长长7.55%。B、投资资运行的的主要特特点l 工业投资资低速增增长1-5月月，我市市第一产产业完成成投资118.55亿元，比比上年同同期增长长2.44倍；第第二产业业完成1102.7亿元元，同比比增长66.3%；第三三产业完完成11180.4亿元元，增

24、长长6.77%。第第二产业业中，工工业投资资完成999.22亿元，增增长4.2%，继继续维持持1-44月的低低速增长长局面。l 地方投资资由降转转增1-5月月，我市市地方单单位完成成投资111255.7亿亿元，由由1-44月的下下降2.2%转转为增长长11.5%。受受大项目目影响，中中央投资资仍然下下降。11-5月月，我市市中央投投资完成成1755.9亿亿元，比比上年同同期下降降11.5%，但但降幅较较1-44月份有有所缩小小。l 建安投资资略显好好转1-5月月，我市市完成建建安投资资5500.4亿亿元，比比上年同同期下降降12.6%，降降幅比11-4月月缩小77.8个个百分点点。居住物物业房

25、地地产市场场状况根据北京京市统计计局、国国家统计计局北京京调查总总队对我我爱我家家房地产产经纪有有限公司司、链家家房地产产经纪有有限公司司、中原原房地产产经纪有有限公司司、安信信瑞德房房地产经经纪有限限公司、北北京千万万家房地地产经纪纪有限公公司、北北京中天天置地房房地产经经纪有限限公司、世世邦信义义房地产产经纪有有限公司司、顺驰驰不动产产网络有有限公司司、鑫尊尊置地房房地产经经纪有限限公司和和中大恒恒基房地地产经纪纪有限公公司等110家重重点房地地产经纪纪公司调调查显示示，6月月份全市市二手住住宅交易易量达到到今年以以来的最最高值，交交易价格格快速上上涨。l 交易量达达到今年年最高值值1-6

26、月月，100家被调调查单位位二手住住宅共成成交4225899套、3371.3万平平方米。随随着二手手住宅交交易价格格的小幅幅上扬， 4月份份和5月月份成交交量小幅幅回落，分分别为887611套和776966套，66月份在在新建住住宅交易易价格和和交易量量快速上上涨的带带动下，二二手住宅宅成交量量大幅提提高，为为94888套，达达到上半半年单月月成交量量最高值值，比55月份增增加17792套套，增长长23.3%。l 大户型成成交比重重再次增增加1-6月月，100家被调调查单位位二手住住宅套均均交易面面积为887.22平方米米，6月月当月套套均交易易面积888.33平方米米，比上上月增加加1.33

27、平方米米/套。分分套型看看，6月月当月1140平平方米以以上户型型成交9957套套，占当当月100家中介介公司二二手住宅宅交易量量的100.1%，比上上月增加加1.66个百分分点（见见表1）。表1 二手住住宅不同同户型所所占比重重单位：%60平方方米以下下60-990平方方米90-1120平平方米120-1400平方米米140平平方米及及以上3月26.0036.3322.447.57.84月24.8835.9921.778.88.85月25.6636.5521.667.88.56月26.7734.9920.887.510.11l 6月下旬旬成交均均价突破破万元1-6月月，100家被调调查单位位

28、二手住住宅成交交均价998288元/平平方米，其其中6月月当月成成交均价价为98828元元/平方方米，比比上月增增加4555元/平方米米。受近近期新拍拍卖土地地成交价价格不断断上涨及及新开盘盘住宅均均价不断断提高的的影响，66月份全全市二手手住宅交交易价格格涨幅较较高，66月上旬旬、中旬旬和下旬旬成交均均价分别别为94485元元/平方方米、997122元/平平方米和和101189元元/平方方米，分分别比上上月同期期增加332元/平方米米、3773元/平方米米和2552元/平方米米。6月月下旬二二手住宅宅成交均均价达到到今年以以来的最最高点，比比3月中中旬二手手住宅成成交均价价最低点点（8992

29、3元元/平方方米）提提高了112666元/平平方米。l 崇文区和和朝阳区区价格上上涨较快快城八区中中西城区区、东城城区和海海淀区交交易均价价较高，分分别为1158665元/平方米米、1335011元/平平方米和和120074元元/平方方米，除除西城区区和石景景山区价价格出现现走低外外，其他他区县均均价均比比上月有有所上涨涨，崇文文区和朝朝阳区价价格上涨涨较高，分分别比上上月提高高13223元/平方米米和7553元/平方米米。远郊郊区县交交易均价价均比上上月走高高，顺义义区上涨涨较快，交交易均价价为74468元元/平方方米，比比上月提提高16659元元/平方方米（见见图1）。图1 城八八区二手手

30、住宅交交易价格格对比单位：元元/平方方米l 大户型住住宅价高高且涨幅幅大分户型看看，6月月份除1120-1400平方米米户型住住宅销售售均价比比上月下下降3559元/平方米米外，其其他户型型房屋销销售均价价均走高高，600平方米米以下、660-990平方方米、990-1120平平方米和和1400平方米米及以上上户型住住宅销售售均价分分别比上上月提高高6255元/平平方米、4441元元/平方方米、1120元元/平方方米和8866元元/平方方米，1140平平方米及及以上户户型涨幅幅最大，为为8%（见见表2）。表2 二二手住宅宅分户型型成交均均价单位：元元/平方方米全市60平方方米以下下60-990

31、 平平方米90-1120 平平方米120-1400 平平方米140平平方米及及以上5月份937331023329050084577910551073306月份98288108553949118577787466115996差额455621441120-3599866l 二手住宅宅新增房房源增加加6月份，新新增可供供销售二二手住宅宅519933套套，比55月增加加56119套，增增长122.1%，6月月上旬、中中旬和下下旬分别别为1660099套、1178551套和和180073套套，分别别比上月月同期增增加444套、338399套和117366套。6、最高高最佳使使用分析析遵循最高高最佳使使用

32、原则则，应以以估价对对象的最最高最佳佳使用为为前提估估价。房房地产价价格受土土地建筑筑物组合合状态、位位置环境境与建筑筑物用途途组合状状态的影影响，两两者的配配合适当当并能在在经济、技技术上可可行时，房房地产的的效用便便能高度度发挥，而而达到最最高最佳佳使用状状态，房房地产价价格评估估据此进进行。估估价对象象现状用用途为住住宅，根根据委托托方提供供的有关关资料，估估价人员员现场查查勘以及及对当前前市场的的调查和和预期分分析，我我们认为为保持现现状用途途最为有有利，以以此为前提提进行估估价。四、估价价目的为确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估房房地产抵抵押价值值。五、估价价时点估

33、价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。20099年7月月14日日。六、价值值定义抵押价值值为估价价对象在在估价时时点的市市场价值值，等于于假定未未设立法法定优先先受偿权权利下的的市场价价值减去去房地产产估价师师知悉的的法定优优先受偿偿款。法定优先先受偿款款是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律规定优优先于本本次抵押押贷款受受偿的款款额，包包括未缴缴纳的综综合地价价款，已已抵押担担

34、保的债债权数额额及其他他。七、估价价依据1、国家家法律法法规；2、住房房和城乡乡建设部部、国土土资源部部等部门门规章；3、北京京市政府府及有关关部门的的政策性性文件；4、技术术标准(1)房房地产估估价规范范【国国标GBB/T 502291-19999】(2)城城镇土地地估价规规程【国国标GBB/T 185508-20001】5、委托托方提供供的相关关资料；6、估价价人员掌掌握的有有关资料料以及实实地勘查查所获取取的资料料。八、估价价原则1、合法法原则房地产估估价必须须以估价价对象的的合法使使用、合合法交易易或合法法处分为为前提进进行。2、最高高最佳使使用原则则房地产估估价应以以估价对对象的最最

35、高最佳佳使用为为前提进进行。最最高最佳佳使用是是指法律律上允许许、技术术上可能能、经济济上可行行，经过过充分合合理的论论证，能能使估价价对象的的价值达达到最大大的一种种最可能能的使用用。3、替代代原则具有相同同使用价价值、有有替代可可能的房房地产之之间，会会相互影影响和竞竞争，使使其价格格相互牵牵制而趋趋于一致致，因此此，在房房地产估估价中，可可以通过过对房地地产各个个条件的的比较来来估价。4、估价价时点原原则房地产市市场是不不断变化化的，房房地产价价格具有有很强的的时间性性，它是是某一时时点的价价格，在在不同的的时点上上，同一一宗房地地产往往往会有不不同的价价格。5、谨慎慎原则九、估价价方法

36、根据估价价目的和和估价对对象的特特点，并并依据关关于推荐荐使用房房地产抵抵押估价价报告示示范文本本的通知知（京京建交200092295号号），我我们选取取市场比较较法、收益益法进行行估价。这是出于于如下考考虑：因因估价对对象所在在区域可可以搜集集到3个个以上可可比案例例，故可可采用市市场比较较法。而而估价对对象作为为居住用用途，属属于有收收益的房房地产选选用收益益法切实实可行。1、市场场比较法法：将估估价对象象与在估估价时点点近期有有过交易易的类似似房地产产进行比比较，对对这些类类似房地地产的已已知价格格作适当当的修正正，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。2、收益益法：

37、预预计估价价对象未未来的正正常净收收益，选选用适当当的资本本化率将将其折现现到估价价时点后后累加，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。十、估价价测算过过程（一）、估估价测算算过程1、市场场比较法法：选取可可比实例例，对可可比实例例进行情情况说明明。可比实例例1：顺顺义区*别别墅B区区钢混结构构，建筑筑面积9900平平方米，建建成于220055年，高高档装修修，20009年年7月销销售价为为2000万万元，折折合楼面面单价为为222222元元/平方方米。可比实例例2：顺顺义区*别别墅B区区钢混结构构，建筑筑面积5500平平方米，建建成于220055年，高高档装修修，2000

38、9年年7月销销售价为为11000万元元，折合合楼面单单价为2220000元/平方米米。可比实例例3：顺顺义区*别别墅B区区钢混结构构，建筑筑面积5598平平方米，建建成于220055年，高高档装修修，20009年年7月销销售价为为13550万元元，折合合楼面单单价为2225775元/平方米米。建立价价格可比比基础。进行交交易情况况修正 经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在3%以内。进行交易易情况修修正，应应排除交交易行为为中的特特殊因素素所造成成的可比比实例成成交价格格偏差。有有下列情情形之一一的交易易实例不不宜选为为可比实实例：有利害害关系人人之间的的交易；急于出出售或购购买情况况

39、下的交交易；受债权权债务关关系影响响的交易易；交易双双方或一一方对市市场行情情缺乏了了解的交交易；交易双双方或一一方有特特别动机机或特别别偏好的的交易；相邻房房地产的的合并交交易；特殊方方式的交交易；交易税税费非正正常负担担的交易易；其他非非正常的的交易。进行市市场状况况修正原则上应选择交易日期在估价对象的估价时点前一年内的交易案例。市场状况况修正采采用成套套住宅指指数进行行，计算算公式如如下： 市场状况况修正系系数=案案例交易易月份指指数/估估价期日日月份指指数北京市成成套住宅宅指数由由估价师师根据北北京市统统计局或房屋屋租赁管管理部门门统计资资料等各各种信息息综合确确定。区位状状况修正正修

40、正幅度汇总不宜超过7。区位状况况包括交交通便捷捷度、自自然人文文环境质质量、社社区成熟熟度、基基础设施施、公共共配套设设施。交通便便捷度指指临街道道路类型型、级别别和交通通管制，距距交通干干道距离离、距公公交站点点距离、距距火车站站、飞机机场距离离等。按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照交交通便捷捷度修正正系数表表，确确定调整整系数区区间。交通便捷捷度调整整系数表表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级交通便捷捷度-2.0

41、02.00-2.112.1-1.003.00-1.223.2-4.004.00-3.113.1-3.443.22-4.554.5-5.004.4自然人人文环境境状况指指名胜古古迹、公公园、污污染源、大大专院校校、科研研院所、人人口流动动情况等等。自然然人文环环境质量量修正系系数根据据房产坐坐落，按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照自自然人文文环境质质量修正正系数表表，确确定调整整系数区区间。自然人文文环境质质量调整整

42、系数表表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级自然人文文环境质质量-2.002.00-2.112.1-1.003.00-1.223.2-4.004.00-3.113.1-3.443.22-4.554.5-5.114.4-4.004.00居住社社区成熟熟度指一一公里半半径范围围内住宅宅物业类类型、新新建项目目名称、售售价等情情况，同同时考虑虑到未来来3年内内的发展展潜力。社社区成熟熟度修正正系数根根据房产产坐落，按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位

43、置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照社社区成熟熟度修正正系数表表，确确定调整整系数区区间。社区成熟熟度修正正系数表表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级社区成熟熟度-1.001.00-1.111.11-0.551.55-0.771.66-2.002.00-1.661.66-1.771.66-2.332.33-2.662.22-2.002.00基础设设施状况况指各种种基础设设施的配配套完善善程度。基基础设施施修正系系数根据据房产坐坐落，按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中

44、中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按照基基础设施施修正系系数表，确确定调整整系数区区间。基础设施施修正系系数表单位：%影响因素素土 地地 级级 别别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级基础设施施-1.331.3-1.551.55-0.882.00-1.002.11-2.662.66-2.112.11-2.222.11-2.992.99-3.332.88-2.662.66公共配配套设施施状况指指周边购购物、餐餐饮、邮邮电、金金融、超超市等商商业设施施、文化化体育设设施分布布及之间间的距离离。公共共配套设设施修正正系数根根据房产产坐落，按按照北北京市人人民政府府关于调调整本市市出让国国有土地地使用权权基准地地价的通通知中中的“北北京市基基准地价价级别范范围”，确确定房产产所在位位置对应应的土地地级别。根根据房产产所在位位置对应应的土地地级别，按按