房地产可行性研究概论14124.docx

《房地产可行性研究概论14124.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产可行性研究概论14124.docx（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产可行行性研究概概论一、可可行性研究究的内容 可行性性研究的根根本目的是是实现项目目决策的科科学化、民民主化，减减少或避免免投资决策策的失误，提提高项目开开发建设的的经济、社社会和环境境效益。 可行性性研究的主主要内容有有：(1)项目概况况；(2)开发项目目用地的现现场调查及及动迁安置置；(3)市场分析析和建设规规模的确定定; (44)规划设设计影响和和环境保护护;(5)资源供给给；(6)环境影响响和环境保保护；(77)项目开开发组织机机构、管理理费用的研研究；(88)开发建建设计划；(9)项项目经济及及社会效益益分析;(10)结结论及建议议。 二、可可行性研究究的工作阶阶段 投资机机会研

2、究。该该阶段的主主要任务是是对投资项项目或投资资方向提出出建议，即即在一定的的地区和部部门内，以以自然资源源和市场的的调查预测测为基础，寻寻找最有利利的投资机机会。 投资机机会研究相相当粗略，主主要依靠笼笼统的估计计而不是依依靠详细的的分析。该该阶段投资资估算的精精确度为30%，研研究费用一一般占总投投资的0.2%00.8%。如如果机会研研究认为可可行的，就就可以进行行下一阶段段的工作。 初步可可行性研究究，亦称“预可行性性研究”。在机会会研究的基基础上，进进一步对项项目建设的的可能性与与潜在效益益进行论证证分析。初初步可行性性研究阶段段投资估算算精度可达达20%,所需费用用约占总投投资的0.

3、25%1.5%。 详细可可行性研究究，即通常常所说的可可行性研究究。详细可可行性研究究是开发建建设项目 投资决策策的基础，是是在分析项项目在技术术上、财务务上、经济济上的可行行性后作出出投资与否否决策的关关键步骤。 这一阶阶段对建设设投资估算算的精度在在10%，所所需费用，小小型项目约约占投资的的1.0%3.00%，大型型复杂的工工程约占00.2%1.0%. 项目的的评估和决决策，按照照国家有关关规定，对对于大中型型和限额以以上的项目目及重要的的小型项目目，必须经经有权审批批单位委托托有资格的的咨询评估估单位就项项目可行性性研究报告告进行评估估论证。未未经评估的的建设项目目，任何单单位不准审审

4、批，更不不准组织建建设。 三、可可行性研究究步骤 可行性研究究按5个步步骤进行：(1)接接受委托；(2)调调查研究；(3)方方案选择与与优化； (4)财财务评价和和国民经济济评价；(5)编制制可行性研研究报告。 房地产可行行性研究第1操作环环节：成功功迈出投资资第一步第2操作环环节：房地地产可行性性研究战略略分析第3操作环环节：设计计成功的可可行性研究究流程第4操作环环节：撰写写出色的可可行性研究究报告书第5操作环环节：如何何协调可行行性研究投投资预算第6操作环环节：从全全局出发进进行可行性性研究使用指南可行性性研究通常常是一种打打哪儿指哪哪儿的游戏戏，先射出出箭，然后后画出靶心心。 中国国房

5、地产发发展的阶段段性局限，导导致市场的的不确定因因素较多，项项目成 败败的回旋余余地也较大大如此也也罢，最危危险的是可可行性研究究仅仅成为为一纸说辞辞。房地地产可行性性研究实战战操作手册册从实用用的角度总总结了房地地产可行性性研究的要要点与程序序，并将之之纳入整体体战略设计计。 第1操作环环节：成功功近出投资资第一步1透视民民地产可行行性研究房地产产开发项目目的可行性性研究是在在投资决策策之前对拟拟开发的项项目进行全全面、系统统的调查研研究和分析析，运用科科学的技术术评价方法法，得出一一系列评价价指标植，以以最终确定定该项目是是否可行的的综合研究究。一般来来说，可行行性研究是是以市场供供需为立

6、足足点，以资资源投入为为限度，以以科学方法法为手段，以以系列评价价指标为结结果，它通通常要处理理两方面的的问题： 第一是要要确定项目目在技术上上能否实施施； 第二是如如何才能取取得最佳的的效益（主主要是经济济效益）。从房地地产项目开开发的实际际情况来看看，单从建建筑施工技技术上讲，一一般不存在在一时无法法突破的重重大难点，无无论是大跨跨度桥梁，还还是超高层层建筑，如如上海市的的杨浦、南南浦大桥，及及高达 4420米、 88层的的金茂大厦厦和高达 468米米的东方明明珠塔就是是很好的佐佐证。可见见，关键在在于投资的的回报，即即能否取得得最佳的经经济效益，并并兼顾社会会效益和环环境效益。2、项目投

7、投资制胜第第一法宝一个房房地产项目目在实施之之前，都必必须进行投投资可行性性分析。在在该阶段，可可行性分析析所要解决决的波特定定项目成功功的可能性性问题。当当然，一个个投资方案案有成功的的可能性，或或者说其是是可行的，也也并不意味味着该项目目是合适的的。般情情况下，可可行性分析析要研究的的不仅仅是是一个方案案，而是同同时研交多多个方案，有有时几个方方案都可能能是可行的的，而且都都很可能具具有吸引力力。要在多多个可行方方案中优选选出最优秀秀方案，研研究人员只只能在可行行性分析的的基础上，综综合考虑市市场、资金金、风险等等各方面的的问题，综综合评价合合理取舍。可可行性研究究，至少要要能精确地地回答

8、这么么三个问题题： a、这项项目是可行行的还是不不可行的 b、如果果可行，可可行到什么么程度 c、如果果投资，可可能遇到的的最坏的情情况是什么么，对此应应作什么打打算第2操作环环节：房地地产可行性性研究战略略分析 分析角度一一：社会经经济环免对对房地产市市场的影响响房地产产业不是个个孤立的行行业，本书书多处强调调，将房地地产业当作作国民经济济的喷头产业业”来看待是是错误的，这这并不仅仅仅是个说法法问题，而而是一个最最基本的认认识问题：到底是房房地产业带带动国民经经济的发展展还是国民民经济的成成长带动房房地产业的的发展？如如果把这个个问题搞颠颠倒了，在在形势的判判断上就会会出现根本本性的失误误。

9、无论政政府还是企企业都会导导致“先人为主主”的决策倾倾向。如年年代初海南南、惠州、北北海等地出出现房地产产业畸形膨膨胀，大起起大落，都都是无视当当地国民经经济发展情情况，主次次颠倒，没没有摆正房房地产业的的位置所带带来的后果果。 分析角度二二：当地政政府行政行行为对市场场的影响 一些地地方政府的的城市规划划及规划控控制水平对对当地房地地产开发有有着直接的的影响。众众所周知，在在城市规划划管理比较较好的张家家港市及江江阴市，房房地产开发发一直处于于比较平稳稳的状态。超超前而科学学的规划、有有效的规模模控制、严严格的规划划管理，使使这两个城城市的房地地产开发避避免7盲目目的、一窝窝蜂的现象象，本着

10、配配套一片、开开发一片、管管理一片的的原则，这这里的小区区住宅市场场基本上没没有出现供供大于求的的情况，所所有楼盘的的预售成绩绩都很好。与与此形成对对比的是，不不少城市的的土地批出出规模严重重失控，房房地产市场场管理混乱乱，造成地地皮炒卖现现象严重，商商品房供应应量过大，市市场价格起起落过剧，地地方政府规规划管理不不妥，给发发展商们带带来了很大大的风险。 分析角度三三：街区环环境对房地地产营销的的影响古北新新区并非上上海闹市区区，楼价何何以如此昂昂贵？原来来，由800年代起率率先开发的的第一个上上海外贸区区一虹桥开开发区，随随着愈来愈愈多外商人人驻办公，邻邻近的古北北新区自然然成为外商商购买或

11、租租赁住宅的的主要目标标。区内满满是豪华住住宅，住户户大部分是是港、台同同胞及外国国人，所以以成为上海海唯一个名副副其实的境境外人士居居住区。这这使古北新新区享有很很高的知名名度，并自自然形成了了一个独特特的社交圈圈及生活社社区，区内内楼宇质素素又不赖，需需求者多而而且舍得花花大价钱，故故此售价及及租金曾一一直稳步上上扬。进入入19966 年以后后，该小区区房价虽有有所下跌，但但仍是国内内最贵的地地方。 从古北北新区的例例子可以看看出，房地地产的价值值似乎并不不完全取决决于楼盘自自身的档次次和质量，还还与周边的的街区环境境有关。正正因为有虹虹桥开发区区的发展，才才产生了对对古北新区区高尚住宅宅

12、的需求，虹虹桥开发区区与古北新新区之间明明显存在著著功能上的的互补关系系。街区功功能是使房房地产实现现其市场价价值的外在在动因。*投投资商自身身条件考察察 11、考察你你的经验隔行如如隔山，隔隔山买牛难难。任何一一家公司都都不可能对对自己完全全不了解的的领域进行行投资，房房地产投资资也是如此此。即使是是已经在房房地产业内内有一定资资历的企业业，如果该该公司以前前是开发市市内写字楼楼的，如今今目标投资资对象是郊郊区别墅，那那么能不能能考虑呢？那要看公公司的经理理层里是否否有具备别别墅开发经经验的人才才，否则还还是慎重为为好。当然然，事情并并不是绝对对的，当你你认为“经验”这一风险险也值得冒冒的时

13、候，就就不必在这这个问题上上多思量了了。 22、考察你你的投资方方式由于企企业背景和和实力不同同，各房地地产投资企企业的项目目投资方式式也不一样样。也许你你的企业从从来不会在在建一幢楼楼后靠出租租来获取长长期回报，而而是建一部部分卖一部部分，甚至至靠预售楼楼盘来滚动动开发，那那么对那些些适合于长长线开发的的项目和适适于长钱投投资的地区区，你就要要三思而后后行了。有有时候一个个好项目，到到了某些房房地产企业业手里就成成了臭狗屎屎了，想扔扔也扔不掉掉。 3、考察察你的融资资能力每一个个房地产项项目的开发发都会遇到到借贷和融融资问题。问问题是你的的借贷渠道道和融资渠渠道是否可可靠，如果果项目建到到一

14、半而你你的后续资资金又无人人提供，那那可要人命命了。笔者者见到不少少这样的事事情：一个个建了一半半的项目因因为没有后后续资金而而停工两三三年，前期期成本已经经上升了一一半，如此此就算建好好了也无利利润可言了了，明摆着着是亏本的的生意。分分析角度四四：投资商商的自身条条件对营销销的影响俗俗语说“太贵有自自知之明”。房地产产商在进行行项目分析析时是不可可能不对自自身的条件件进行分析析的。一家家公司不可可能什么样样的项目都都能开发，也也不可能什什么样的风风险都敢去去冒，所以以在考察一一个地区、一一个项目值值不值得去去投资时，还还必须有针针对性地权权衡：本公公司适不适适合于那个个地区去投投资，适不不适

15、合于投投资那样的的项目。第3操作环环节 设计计成功的可可行性研究究流程步骤A 人员安排排组合项目 内容 人数 负责责项目 费用用 时间注册房地产产估价师 造价工程师师 市场调查和和分析人员员 经济分析专专家 制作人员 社会学，环环境等专家家 步骤B：市市场分析 a、宏宏观因素分分析房地产产开发商在在一个国家家的某个地地区拟进行行房地产投投资时，首首先要考虑虑的是该国国的宏观因因素如政治治、经济、文文化、地理理地貌、风风俗习惯及及宗教信仰仰，有无地地区冲突或或战争发生生的可能性性。 b、区区域性因素素分析一般来来讲，项目目所在国内内部地区之之间的发展展是不平衡衡的，差异异总是不同同程度地存存在，

16、仅研研究其宏观观因素还不不够、还必必须对项目目所在区域域进行因素素分析，这这是因为：首先 宏宏观经济对对区域经济济的影响程程度不同，对对有的区域域影响大，有有的区域影影响小；其其次 区域域经济发展展受宏观经经济的影响响存在着“时滞现象，宏宏观的经济济现状往往往要经过一一段长时间间以后才能能对区域经经济的发展展产生影响响，有的地地区反应快快，有的地地区则滞后后性较为明明显，投资资时必须加加以考虑；其三 国国家特定的的地区经济济使得某些些区域经济济或多或少少受宏观经经济波动的的影响，甚甚至形成于于宏观经济济趋势相反反的逆向走走势。我国国的经济特特区、自由由贸易娶、保保税区对国国际资本依依赖程度相相

17、对较低，即即使在我国国宏观经济济调整期间间，国内资资金紧张的的情况下，其其国际资本本所受影响响较小，这这些地区的的项目受到到冲击也较较小。 cc、微观市市场分析对拟投资项项目所在地地区的房地地产微观市市场的分析析可以分成成以下两个个部分，其其一是对拟拟 投资房房地产市场场的分析，其其二是对与与投资项目目同类型的的物业市场场分析。步骤C: 市场预测测 aa 需求预预测需求预预测就是以以房地产市市场调查的的信息、数数据和资料料为依据，运运用科学的的方法，对对某类物业业的市场需需求规律和和变化趋势势进行分析析和预测，从从而推断出出为了市场场对该类物物业的需求求。 bb 供给预预测供给预预测就是以以房

18、地产市市场调查的的信息资料料和数据为为依据，运运用科学的的方法，对对某类物业业的市场供供给规律和和变化趋势势进行分析析，从而预预测为了市市场上该类类物业的供供给情况 cc 预测方方法通常可以分分为时间序序列分析法法和因果关关系分析法法。时间序序列分析法法又可分为为：移动平平均法，指指数平滑法法等；因果果关系分析析法可分为为：线性回回归法、非非线性回归归法、模拟拟法等。步骤D: 成本测算算在房地地产开发项项目的可行行性研究中中，项目的的成本测算算是重要的的一环，它它由估价师师会同造价价工程师完完成。成本本测算的正正确与否，如如同对租售售市场的预预测一样，对对项目的经经济效益有有重大的影影响，但相

19、相对而言，成成本测算较较易把握。一般来讲 成本构成成包括以下下四个部分分：A 土地前前期费：指指取得合理理的土地的的权证，完完成土地上上现有建筑筑物的拆迁迁，开通施施工用水、用用电、道路路以及完成成场地平整整为止所要要的费用。根根据取得上上地方式的的不同，又又可分为新新征土地前前期费、旧旧区改造前前期费和土土地批租费费三种类型型。B 设计和和建筑安装装工程费：指完成场场地的三通通一平以后后，从规划划设计到土土建工程、设设备安装、装装饰工程及及小区配套套、小区绿绿化结束所所包括的费费用。C 市政配配套费：指指项目开发发时必须向向城市市政政建设所交交付的配套套费，主要要是由于新新增房地产产项目所引

20、引起的水电电费。步骤E：财财务评价项目投资方方案评价的的指标一般般分为两类类：一类是考虑虑7贴现因因素的动态态指标，即即考虑7货货币时间价价值因素的的指标，包包括净现值值、获利指指数、动态态回收期、内内含报酬事事等指标。 另一类是非非贴现的静静态指标，即即设有考虑虑货币时间间价值因素素的指标，如如静态回收收期、投资资利润率等等。在房地地产开发项项目的评价价中一般以以动态指标标为主，以以静态指标标为辅。以以下简单介介绍三种常常用的静态态评价指标标。步骤F：盈盈亏平衡分分析盈亏平平衡分析在在财务管理理中又称量量、本、利利分析，是是指在一定定的市场生生产能力条条件下，通通过分析拟拟建项目的的产出（量

21、量）、成本本（本）和和收益（利利）之间的的关系，来来判断项目目优劣及盈盈利能力的的一种方法法。 盈亏分析的的关键是找找到盈亏平平衡点（BBPe0KKeveen P00iDt）即即项目达到到盈亏平衡衡状态利润润为零的点点。一般来来讲，在项项目产出能能力一定的的前提下，盈盈亏平衡点点越低，项项目的盈利利可能性就就越大，经经营安全性性越好。在在房地产项项目的可行行性研究中中，所谓盈盈亏平衡分分析指对特特定的项目目而言，要要找出预计计销售收入入恰好能弥弥补成本时时的销售量量又称保本本销售量。步骤G：动动磁性分析析敏感性性分析是研研究某些因因素发生变变化时，项项目经济效效益发生的的相应变化化，并判断断这

22、些因素素对项目经经济目标的的影响程度度。敏感性性分析不仅仅可以使开开发商了解解因素变动动对项目财财务评价指指标的影响响程度，还还可以使他他们对那些些较为敏感感的因素进进行认真和和仔细的再再研究，以以提高项目目可行性研研究的准确确性。反应敏感程程度的指标标是敏感系系数：敏感系数=目标值的的变化百分分比参数数值变动的的百分比例如：以售售价为参数数值，以项项目的净现现金流量现现值作为目目标值，已已知售价增增加10，净现金流量量现值增加加20，则则售价的敏敏感系数=20/10%=2。敏感系数可可正可负。若若敏感系数数为负，说说明目标值值的变化与与参数值的的变化方向向相反，敏感系数越越大，则说说明该参量

23、量对目标值值越敏感，在在可行性研研究中对该该参量的确确定须越谨谨慎。步骤H：风风险分析 风险分分析又称为为概率分析析，利用概概率值来定定量研究各各种不同确确定因素发发生不同幅幅度变动的的概率分布布及对方案案经济效果果的影响，对对方案的经经济效果指指标作出某某种概率描描述，从而而对方案的的风险情况况作出比较较准确的判判断。第4操作环环节：撰写写出色的可可行性研究究报告书A、可行性性研究报告告的主事内内容一般来来讲，专业业机构编写写一个项目目的可行性性研究报告告应包括封封面、摘要要、目标、正正文、附件件和附图六六个部分。1、封面：一般要反反映可行性性报告的名名称，专业业研究编写写机构名称称及编写报

24、报告的时间间三个内容容。2、摘要：它是用简简洁明7的的语言概要要介绍项目目的概况、市市场情况可可行性研究究的结论及及有关说明明或假设条条件，要突突出重点，假假设条件清清楚，使阅阅读人员在在短时间内内能了解全全报告的精精要。也有有专家主张张不写摘要要，因为可可行性研究究报告事关关重大，阅阅读者理应应仔细全面面阅读。3、目录：由于一份份可行性报报告少则十十余页，多多则数十页页，为了便便于写作和和阅读人员员将报告的的前后关系系、假设条条件及具体体内容条理理清楚地编编写和掌握握，必须编编写目录。4、正文：它是可行行性报告的的主体，一一般来讲，应应包括以下下内容：a、概况（包包括：项目目背景、项项目概况

25、、委委托方、受受托方、可可行性研究究的目的、可可行性研究究的编写入入员、编写写的依据、编编写的假设设和说明）；b、市场调调查和分析析；C、规划设设计方案；d、建设方方式和建设设进度；e、投资估估算及资金金筹措；f、项目财财务评价；g、风险分分析；h、可行性性研究的结结论；i、研究人人员对项目目的建议；j、相应的的附表。5、附件：它包含可可行性研究究的主要依依据，是可可行性研究究报告必不不可少的部部分。一般般来讲，一一个项目在在做正式的的可行性研研究时，必必须有政府府有关部门门的批准文文件（如规规划选址意意见书、土土地批租合合同、土地地证、建筑筑工程许可可证等）。专专业人员必必须依照委委托书和上

26、上述文件以以及相应的的法律、法法规方能编编写项目可可行性研究究报告。6、附图：一份完整整的可行性性报告应包包括以下附附图：项目目的位置图图、地形图图、规划红红线图、设设计方案的的平面图，有有时也包括括：项目所所在地区或或城市的总总体规划图图等等。B、可行性性研究报告告正文部分分的编写正文部部分是可行行性研究报报告的核心心部分。内内容多，较较复杂。1、概况：（1）进行行可行性研研究的背景景；（2）所研研究项目的的名称、性性质、地址址、周边的的市政配套套和基础设设施现状，交交通及周围围环境等；（3 ）委委托方的名名称、地址址、法人代代表、营业业执照登记记号及联系系人；（4）受托托方的名称称、地址、

27、法法人代表、营营业执照登登记号及联联系人；（5）可行行性研究的的目的；（6）可行行性研究的的编写人员员名单；（7）可行行性研究的的编写依据据；（8）研究究报告的假假设和说明明。2、市场调调查分析：要求对项项目进行宏宏观、区域域和微观的的市场分析析和调查，及及对未来的的供给、需需求和价格格的预测，不不仅要有定定性的分析析，还要有有定量的推推导。3、规划设设计方案：要求写出出项目所具具备的规划划设计方案案及建设过过程中市政政条件是否否具备。市市政条件包包括水、电电、煤、卫卫、通讯、供供暖（部分分地区）及及道路等的的配套情况况，在报告告中必须有有这些市政政条件是否否具备的书书面文件。4、建设方方式和

28、建设设进度：专专业人员可可对项目的的建设方式式的委托提提出建议或或由委托方方提供建设设方式和进进度安排，他他们一旦确确定则为其其后进行投投资估算作作了准备。5、投资预预算和资金金筹措要求求写出项目目建设过程程中必须发发生的各项项费用并逐逐一计算资资金筹措部部分，要就就整个项目目投资额和和相应的支支付时间作作出融资安安排。例如如：自有资资金、贷款款和预售收收入这三种种主要资金金来源的安安排等。6、项目的的财务评价价：要求写写出主要财财务评价指指标的计算算结果，如如净现值、现现值指数、内内含报酬率率和动态回回收期等。7、风险分分析：一般般要求计算算出保本销销售额、盈盈亏平衡点点及对主要要敏感因素素

29、在有利和和不利情况况下的敏感感分析并计计算出相应应的财务评评价指标。8、结论：要求写出出该项目可可行性研究究的结论，明明确说明该该项目是否否可行，是是否具有较较强的抗风风险能力。9、有关建建议：是专专业机构的的专业人员员在进行可可行性研究究中发现的的一些有利利于项目获获得更佳的的经济效益益、社会效效益、环境境效益等方方面的建议议，供委托托方参考。附附表：是可可行性研究究报告中涉涉及的诸多多计算表，如如投资匡算算表、销售售收入表、资资金筹措表表、利息计计算表、现现金流量表表、敏感性性分析计算算表等。 第5操作环环节：如何何协调可行行性研究投投资预算 一些不大规规范的房地地产项目可可行性研究究报告

30、，其其中的项目目投资概算算只包含77项目建设设的工程概概算。这样样算帐不好好。一个房房地产项目目不等于一一个简单的的建筑物，它它需要营销销成本、金金融成本和和建筑成本本，项目投投资就是为为了满足这这些成本支支出。而且且，工程概概算也不一一定就等于于发展商对对项目工程程建设的实实际投资。在在被证明星星可行的前前提下，边边回收资金金边追加投投入的滚动动式投资开开发方式也也是可以采采取的，这这样一来发发展商在工工程建设上上的实际总总投入就会会小得多。以以工程概算算代替项目目投资概算算是极不严严肃的。房房地产项目目的投资概概算应包括括以下内容容：营销开支概概算，包括括：项目前研究究及可行性性研究的开开

31、支项目策划的的开支销售策划的的开支广告开支项目公司日日常运作的的开支项目及企业业的公关开开支工程开支概概算，包括括：用于工程勘勘探的开支支用于吹沙填填土、平整整土地的开开支用于工程设设计的开支支用于建筑施施工的开支支用于设施配配套的开支支用于工程监监理的开支支土地征用开开支概算，包包括：政府一次性性收取的标标准地价用于拆迁补补偿或青苗苗补偿的开开支影响公共设设施而出现现的赔偿开开支金融成本开开支，包括括：外汇资金进进入国内货货币系统产产生的银行行担保及管管理费用支支出贷款引起的的利息支出出各项保险开开支税收和行政政性收费不可预见开开支第6操作环环节：从全全局出发进进行可行性性研究 现实化的可可

32、行性研究究前握事实上，一一个好的市市场营销者者才是一个个最好的利利润创造者者和挖掘者者，他们致致力于分析析各种营销销机会的利利润潜力，捕捕捉赢利机机会。这样样的房屋是是有目的、有有针对性地地建造的。优优秀的房地地产公司应应从机构内内外来纵观观其业务，监监视变化中中的环境并并抓住最佳佳的机会。公公司营销人人员的主要要职责是辨辨别外界环环境中的主主要变化，通通过设立早早期预警系系统，及肘肘改变营销销策略，去去迎接营销销环境中的的新挑战和和新机会。 消费者市市场分析与与营销环境境分析同等等重要。消消费者市场场包括个人人和家庭、消消费者在年年龄、收入入、教育程程度、迁移移状态及兴兴趣等方面面差异极大大

33、，营销者者区分不同同消费者群群体和细小小的市场，并并按照他们们的需要来来开发产品品和服务是是非常有用用处的。我我们应在分分析消费者者行为的基基础上，从从消费者购购买心理入入手，分析析营销策划划人员如何何制定营销销计划。具具体来讲就就是要研究究如下问题题：购买什什么？为什什么购买？购买者是是谁？如何何购买？何何地购买？何处购买买？为选定市场场和制定策策略而进行行可行性研研究在此基础上上，我们应应进行细致致而有针对对性的市场场调研，进进行市场分分析，并选选定适合的的目标市场场，制定产产品的定位位策略、产产品开发和和定价策略略、营销渠渠道策略、促促销组合策策略及售后后服务即物物业管理策策略。公司司要

34、对每个个选定的细细分市场制制定产品定定位策略。他他需要向客客户说明本本公司与现现有竞争者者和潜在竞竞争者有什什么区别。定定位是勾划划公司形象象和所提供供价值的行行为，以此此使该细分分市场的顾顾客理解和和正确认识识本公司有有别于其竞竞争者的特特征。定位位任务包括括三个步骤骤：A、明确一一些可利用用的竞争优优势；B、选择若若干个适用用的优势；C、有效地地向市场表表明公司的的定位观念念。产品是营销销首要和最最重要的因因素，房地地产产品策策略需要对对产品类 型的选择择、开发风风险的选择择以及开发发方案的制制订与效益益分析作出出决策。房房地 产产产品类型可可大致分为为土地、住住宅、公寓寓、购物中中心和商

35、店店、工业建建筑、旅 馆及其他他特殊用途途的物业。房房地产产品品开发风险险的选择与与房地产开开发资金的的 筹措渠渠道密不可可分。风险险和收益是是成正比的的，如果某某一项目不不能产生足足够收 入入偿还抵押押并产生正正现金流量量或者项目目的总债务务超过其价价值则被认认为是筹资资 过度，明明智的办法法是在准备备随风险的的限度内尽尽量赚钱，应应保留部分分现金和兑兑 现性强强的财产。房房地产开发发策略即为为作出种种种投资决定定而事先安安排的计划划一 一投投资多少？投资哪类类？何处投投资以及如如何着手？开发方案案一般包括括下列内容容：开发目目标、投资资规模与投投资额、营营运费用及及税费、投投资收益方方式与

36、收益益 大小、经经营期间现现金流量分分析。纳入整体营营销方案的的可行性研研究一个好的房房地产营销销方案最终终有一个好好的计划书书，以便在在整体上把把握整个营营销活 动动。计划一一般应包括括以下八大大内容：1、计划概概要（便于于决策者快快速浏览）2、市场营营销现状（提提供背景资资料）3、机会与与问题分析析4、目标、销销售量、市市场占有率率、盈利水水平5、市场营营销策略6、行动方方案：做什什么？谁去去做？如何何做？何时时做？费用用多少？7、预计盈盈亏报表8、控制措措施策略涉及的的是营销活活动“是什么”和“为什么”的问题，而而执行则涉涉及“谁？”“时 间间？”“地点？”“怎么样样？”等问题。影影响有效执执行营销方方案的因素素主要有：发现及诊诊断问题的的技能：评评定存在问问题的技能能；执行计计划的技能能；评估执执行效果的的技能。