财务管理制度的基本原则8864.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.佳程广场管管理处财务部管理理制度汇汇编目录1.0财务基本原原则12.0财务公开监监督制度度23.0财务预算制制定44.0借款管理制制度55.0现金管理制制度66.0银行管理制制度77.0应收账款管管理规定定108.0库存管理制制度129.0固定资产管管理制度度1410.0存入保证金金管理1511.0内部往来管管理1612.0公共事业费费缴款流流程1713.0代收代缴费费用管理理1814.0有偿服务收收费管理理 1915.0管理费支出出管理规规定2016.0应

2、急及不可可预测费费用管理理制度2117.0维修基金管管理制度度 2218.0印章使用制制度2319.0会计档案管管理规定定 2420.0物业管理公公司财务务交接项项目明细细2621.0停车场收费费管理制制度2722.0汽车加油IIC卡管管理制度度2923.0确定采购类类别3024.0 收费管理制制度331.0 财务基本原原则北京仲量联联行物业业管理服服务有限限公司所所采用的的物业管管理模式式为酬金金制管理理模式。每每个项目目接受委委托后，有有自己独独立的银银行账户户，管理理费收取取标准依依据物业业管理委委托合同同的约定定或者经经过业主主同意的的约定收收费标准准。项目目（大厦厦）的日日常运营营费

3、用从从管理费费的收入入中支出出，管理理费有盈盈余的归归属共同同业主所所有，运运营不足足的由共共同业主主承担。1.1 项目核算适适用的会会计制度度为：外外商投资资企业会会计制度度。1.2 项目核算适适用会计计处理原原则是：权责发发生制原原则。1.3 项目（大厦厦）所有有的运营营费用，将将按照投投标或年年初时的的项目预预算进行行控制、分分配以及及预提，每每月的营营业税金金通过仲仲量联行行北京总总公司代代缴。1.4 管理者酬金金收取，采采用按月月收取约约定的金金额或者者约定的的比例；而有关关管理者者酬金的的收取比比例和金金额依照照委托管管理合同同中的有有关条款款执行。1.5 管理费收取取标准确确定的

4、原原则：仲仲量联行行管理的的项目，管管理费收收取的标标准采取取以支定定收的原原则，根根据项目目每年所所做出的的运营预预算来确确定管理理费收取取的价格格。如果果是补贴贴式经营营的，按按照委托托合同中中相关规规定收取取。1.6 应收账款不不计提坏坏账准备备，采用用实际转转销法进进行账务务处理。1.7 固定资产折折旧适用用外商投投资企业业的折旧旧方法。2.0 财务公开监监督制度度制定财务管管理公开开监督制制度，是是为增加加财务管管理的透透明度，真真正体现现物业管管理的公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制。2.1 年度预算编编报的规规定1) 物业管理公公司每年年的财务务预算编编报必须须遵循“量出而

5、而入，以以支定收收，收支支平衡”的基本本原则;2) 年度预算中中费用支支出特定定项目的的变动程程度，如如员工薪薪金、福福利增减减的变动动幅度等等，将结结合中华华人民共共和国劳劳动保障障部的规规定及管管理公司司的实际际情况指指定，同同时，还还要征得得发展商商/业主主委员会会的同意意，方能能列入预预算;3) 年度预算报报表中每每一项目目应附有有详细的的注释及及说明;4) 年度预算报报表须经经发展商商/业主主委员会会审批后后，方可可执行。2.2 收费标准公公开化1) 物业管理公公司所有有的收费费标准均均向业户户和发展展商公开开，并且且在北京京有关物物价管理理部门备备案。同同时，在在执行过过程中，严严

6、格按公公开的收收费标准准统一尺尺度收费费。2) 管理费收费费标准须须按物业业管理委委托合同同中规定定的标准准收取或或者按经经发展商商/业主主委员会会审批通通过。3) 物业管理公公司对客客户有偿偿服务收收费标准准，在执执行前，将将要向所所有的客客户公示示。各项项服务收收费标准准具体包包括材料料费、人人工费、税税金和适适当的企企业利润润。2.3 费用支出公公开化1) 年度的各项项费用开开支必须须控制在在年度预预算内；若个别别支出出出现超支支情况，物物业管理理公司需需要做出出书面的的合理解解释;2) 日常运行设设备的改改善、维维修保养养及重大大的楼宇宇设备需需对外分分包的，应应通过招招标方式式公平竞

7、竞争，择择优选择择承包商商3) 各项费用支支出坚持持专款专专用，不不可挪作作他用，特特别是维维修基金金的使用用和管理理。2.4 经营状况与与财务报报表公开开化1) 每月20日日给发展展商/业业主委员员会报送送财务报报表，包包括资产产负债表表、损益益表、应应收账款款分析、现现金流量量表等。2) 每年度年底底向发展展商/全全体业主主公示管管理处的的经营成成果及财财务状况况。3) 每年的财务务状况须须经会计计师事务务所进行行年度审审计，审审计结果果报送发发展商/业主委委员会并并接受所所有业主主的查询询。2.5 大厦维修基基金公开开化大厦维修基基金是指指专项用用于共用用设施和和共用设设备大修修理的资资

8、金。维维修基金金的来源源有两种种，1、所所有同业业主按照照国家规规定的比比例缴纳纳的资金金；2、管管理公司司运行的的盈余。物物业管理理公司在在需要使使用维修修基金时时，须经经发展商商/业主主委员会会/业主主大会批批准。2.6 相关财务报报表1) 资产负债表表 2) 损益表 3) 现金流量表表 4) 管理费回收收率分析析 5) 营运计划与与实际支支出对比比表 3.0 财务预算制制定为确保管理理正常运运作，提提高财务务收支预预算的合合理性及及加强成成本控制制，制定定预算制制定方案案。3.1 相关职责1) 财务部经理理负责协协助总物物业经理理编制公公司每一一年度财财务预算算，每年年11月月份着手手编

9、制下下年度的的财务收收支预算算。2) 费用支出部部门详细细提供过过往122个月财财务资料料；3) 客户资料管管理部门门详细提提供过往往12个个月电费费和水费费统计表表的明细细资料。4) 各部门提供供下一年年度的费费用预算算开支计计划；5) 总物业经理理提供下下一年度度人员编编制计划划与调资资计划表表。3.2 编制要求1) 坚持“以支支定收，收收支平衡衡”为预算算原则，以以发展商商/业主主委员会会审批的的收费标标准为准准则；2) 根据各部门门提供资资料，进进行分析析及计算算；3) 将计算分析析出的数数据资料料,形成成初稿；4) 预算编制按按规定格格式进行行，对于于预算中中的项目目须附上上注解，并

10、并提交总总物业经经理审核核；5) 提交发展商商/业主主委员会会审批；6) 发展商/业业主委员员会审批批通过后后贯彻执执行。3.3 资料处理1) 用于编制年年度预算算的资料料应进行行归档登登记；2) 年度预算执执行完成成后，应应与实际际数进行行对比分分析，并并作为预预算附件件资料，连连同预算算资料一一齐保存存。4.0 借款管理制制度4.1 借款仅限于于支付本本物业的的运行费费用，不不得为其其他项目目/物业业垫付。4.2 借款人员凭凭已批准准的采购购申请表表进行借借款。而而且每次次借款按按照现金金管理制制度执行行，不得得超出中中国人民民银行规规定的现现金支付付范围。4.3 借款人应填填写借款款申请

11、单单，经大大厦总物物业经理理签字授授权后方方可到财财务部领领取现金金，借款款人应及及时拿发发票结账账或者返返还现金金，一般般不得超超过当月月月底财财务结账账之前。4.4 经财务经理理、总物物业经理理审批后后，由出出纳通知知借款人人领取现现金。4.5 借款清算报报销后，借借款单与与支出凭凭单一起起作为附附件粘贴贴于记账账凭证后后。4.6 大厦总物经经理能够够授权批批准支付付现金或或者现金金借款金金额为RRMB110000（含110000）元以以下的款款项，超超过此标标准支出出现金必必须由总总公司HHeadd off MSS签字批批准方可可支出款款项。5.0 现金管理制制度物业管理公公司财务务部应

12、严严格按照照国家有有关现金金管理制制度的规规定，为为做好库库存现金金的保管管、使用用工作，特特制定本本制度。5.1 严格按照国国家有关关现金管管理制度度的规定定管理现现金，严严格分清清收支两两条线。5.2 做好库存现现金的保保管工作作，现金金必须放放在公司司的保险险箱里，同同时启用用保险柜柜的自动动报警系系统并转转动密码码锁，确确保其安安全。对对指定使使用备用用金的人人员，必必须进行行定期检检查、核核对，库库存现金金不得超超过核定定的限额额。5.3 建立和健全全现金账账目，做做到日清清月结，账账款相符符，杜绝绝白条抵抵库或账账外现金金，不私私自设立立“小金库库”。5.4 对超过现金金收付限限额

13、以上上的收付付款项，必必须通过过银行结结算。5.5 对于收取的的现金收收入送存存银行的的需有保保安人员员陪同，具具体规定定如下：送存金金额在人人民币220,0000元元以上550,0000元元以下的的须由11名保安安领班陪陪同前往往；送存存金额在在人民币币50,0000元以上上1000,0000元以以下的须须由1名名保安领领班及11名保安安员陪同同前往；送存金金额在人人民币1100,0000元以上上的请由由保安经经理派车车陪同送送存。5.6 现金使用范范围：职职工工资资、津贴贴；个人人劳动报报酬；根根据国家家规定颁颁发给个个人的科科学技术术、文化化艺术、体体育等各各项奖金金；各种种劳保、福福利

14、费用用以及国国家规定定的对个个人其他他支出；向个人人收购农农副产品品和其他他物资的的价款；出差人人员随身身携带的的差旅费费；零星星支出；中国人人民银行行确定支支付现金金的其他他支出。5.7 现金报销程程序1) 由申请人填填写报销销明细表表，表中中应列明明报销项项目、报报销金额额，并不不得涂改改，经过过涂改的的报销单单将被视视为无效效；2) 报销明细单单所附发发票背面面须有经经办人签签字确认认，发票票上应列列明采购购物品的的数量、单单价、金金额，若若发票金金额为合合计数，须须附有由由供货方方开具购购物明细细单；需需要强调调的是所所有报销销单后附附的发票票必须是是符合国国家各级级税务机机关规定定的

15、发票票，如果果是违反反国家规规定发票票，财务务部有权权拒绝报报销人任任何报销销。3) 报销单需经经申请人人所在部部门经理理、大厦厦总物业业经理签签字确认认，并由由财务部部出纳对对发票的的合法性性进行初初步审核核；4) 报销明细单单经总公公司物业业财务部部、物业业部副董董事及总总公司物物业部负负责人签签字批准准后由出出纳通知知报销人人领款；5) 当月费用尽尽量当月月报销；项目每月向向总公司司申请的的零用现现金，包包括：日日常零用用现金、误误餐补助助、离职职员工工工资等，每每月定期期支付日日期是115日和和25日日，并且且所有的的申请汇汇总后，直直接通过过银行划划转至项项目总物物业经理理账户，然然

16、后，项项目出纳纳从总物物业经理理的账户户提取现现金支付付员工的的各项报报销。6.0 银行管理制制度6.1 银行支票管管理制度度1) 购买开户行行支票2) 支票付款申申请a 项目执行程程序l 付款申请单单填写；l 付款合同；l 支付款项报报价；l 采购申请表表；l 材料物品入入库单；l 必要的解释释说明；b 总公司执行行程序l 送总公司时时登记电电脑记录录；l MS财务审审查付款款申请资资料；l 进入支票签签字流程程；l 项目取回签签署完毕毕支票登登记；l 项目执行付付款3) 支票付款登登记6.2 网上银行管管理制度度1) 物业管理项项目的管管理a 收款程序b 收款依据l 合同约定；l 收款账单

17、；l 缴费通知单单；l 公示的服务务收费标标准；c 收款方式l 现金收款，只只限于人人民币现现金，不不包括任任何外币币现金；l 支票收款，包包括人民民币支票票和人民民银行允允许在中中国进行行交易的的外币支支票，例例如：美美元支票票、港币币支票等等，然后后执行签签字背书书程序；l 电子收款，所所有币种种与支票票使用币币种相同同；l 刷卡支付，除除在中国国境内流流通的各各种国内内银行签签发的信信用卡和和借记卡卡外，外外卡的卡卡种只限限于Maasteer，VVisaa，大来来卡等国国际通用用的信用用卡。d 收费确认l 开具税务发发票；l 开具收款收收据；e 填写银行进进账单l 正确填写进进账单名名称

18、；l 正确填写网网上银行行的账号号；l 正确填写进进账单金金额，包包含RMMB、UUSD、HHKD等等；f 回单确认与与网上银银行余额额查询相相符2) 付款程序a 填写完整的的付款申申请书l 写清具体付付款内容容或者服服务项目目；l 相关合同、货货比三家家分析、招招标分析析、报价价单等；l 国地税的正正式发票票；l 必要的解释释说明；b 付款审批流流程c 确认审批流流程执行行完毕l 确认公司各各类管控控人员签签字确认认同意，并并且所有有付款需需要的档档案资料料齐全；d 总公司财务务提交付付款申请请l 所有的审批批流程自自行完毕毕，由MMS财务务部统一一将各项项目的付付款申请请录入网网上银行行付

19、款系系统，等等待总公公司相关关人员签签批；e MS heead执执行付款款批准和和确认程程序l 财务部提交交记录以以后，按按照公司司亚太区区的规定定执行，即即MS Heaad授权权RMBB150000元元以下及及RMBB150000元元的付款款；RMMB1550000元以上上的付款款申请需需要提请请MS Heaad 和和总公司司执行总总经理两两个人共共同签字字支付；f 打印付款记记录作为为记账凭凭证l 付款程序执执行完毕毕后，所所有的项项目银行行付款凭凭证需要要由每个个项目的的出纳到到项目指指定银行行账户领领取回单单，并且且作为记记账凭证证。6.3 资产及基金金账户的的管理1) 项目负责人人申

20、请付付款程序序a 操作员确认认客户租租金已经经划拨到到公司银银行账户户，并核核对每笔笔款项金金额的准准确性。b 计算应交税税金金额额及应拨拨付至北北京中央央托收账账户的租租金金额额。c 填写付款申申请（使使用公司司统一格格式，请请见附件件），申申请时应应附税金金计算清清单及客客户交款款清单，填填写后以以电子邮邮件形式式发送给给项目经经理（DDidoo），项项目经理理将申请请单进行行审核无无误后打打印并签签字确认认。d 申请单经项项目经理理审核无无误后须须上递至至亚洲区区董事（LLarrry HHui）进进行审批批。e 经亚洲区董董事签字字审批后后，将申申请单返返回给项项目经理理，由其其安排项项

21、目负责责人进行行网上银银行付款款操作。2) 网上银行操操作程序序a 操作员收到到经亚洲洲区董事事签字确确认的付付款申请请后，即即可登陆陆ICBBC网站站进行网网上银行行支付操操作，并并按照画画面指引引填写相相应必输输项目，提提交操作作后等待待（亚洲洲区董事事）授权权。b 亚洲区董事事（Laarryy Huui）通通过登陆陆网上银银行，查查看操作作员提交交的详细细内容，选选择批准准或拒绝绝命令（RRMB1150000.000元以以下的付付款业务务，含RRMB1150000.000元，由由Larrry Huii直接批批准），便便可提交交到银行行进行处处理；RRMB1150000.000元以以上的业

22、业务，LLarrry HHui审审核批准准后，须须进行转转入上一一级授权权操作（由由Davvid Hannd）进进一步授授权。c Davidd Haand对对RMBB150000.00元元以上的的业务，通通过登陆陆网上银银行，根根据Laarryy Huui已经经授权的的交易进进行进一一步授权权操作。7.0 应收账款管管理规定定物业管理公公司根据据管理理公约及及项目的的具体实实际情况况，特制制订应收收账款管管理的原原则、方方法、制制度及相相关措施施如下：7.1 收取原则及及计算标标准管理费的收收取原则则：物业业管理费费实行上上收费的的原则，即即本月的的月中或或者月底底收取下下月的管管理费。公共事

23、业费费及相关关杂费的的收取原原则：实实行下收收费的原原则，即即每月发发送出的的账单是是上月的的电费、水水费、煤煤气费等等实际消消耗量发发生的金金额。公公共事业业费用的的读表时时间为每每月100日或者者月底。1) 收取方法业主（租户户）可以以将管理理费或公公共事业业费以现现金、支支票或者者刷卡的的形式直直接交到到管理处处的财务务部，也也可以通通过银行行转账支支付。2) 应收账款管管理制度度及相关关措施管理处实行行应收账账款账单单准时发发送及时时收回的的原则。每每月有关关部门将将准确无无误的相相关数据据13日日下午五五时前送送到财务务部。财财务部每每月133至144日将原原始数据据录入电电脑和制制

24、作账单单，每月月16日日将所有有的管理理费、公公共事业业费账单单发送完完毕，每每月底的的最后一一天为付付款的最最后期限限；如果果执行月月底发账账单的，比比照上述述时间进进行调整整。交费期限：自发出出账单之之日起，两两个星期期内交纳纳。付款款人如遇遇特殊情情况不能能及时付付款，应应以书面面形式通通知管理理处财务务部。财财务部将将酌情向向公司申申请适当当延长付付款人的的付款期期限。逾期管理：如果业业主（租租户）未未有特殊殊情况，在在规定的的付款期期限内没没有交纳纳相关费费用，管管理处将将在账单单最后交交款日过过后的第第1天发发送第一一次催款款单，催催款单约约定7天天的有效效付款日日期；第第一次催催

25、款单发发送7日日后仍为为支付的的，将要要发送第第二次催催款单，77日后，客客户未付付款的将将要发送送催款信信，通知知客户如如不付款款将要采采取计收收滞纳金金和采取取强制措措施。滞纳金的计计算标准准为：按天计算滞滞纳金每天滞纳金金金额=付款人人应付金金额总数数 0.5滞纳金总额额 =每每天滞纳纳金金额额逾期天天数逾期天数包包括国家家法定假假日和每每周的休休息日。如果逾期超超过2个个月（从从付款的的最后期期限之日日起），在在收取滞滞纳金的的同时，物物业公司司将向业业主或者者业主委委员会提提出书面面报告，经经业主/业主委委员会同同意后，对对未支付付管理费费和公共共事业费费的业户户发出书书面通知知，明

26、确确在通知知的7日日后，将将采取停停止供电电、水或或煤气等等相应的的措施，以以避免业业主及物物业公司司在经济济上的损损失。对恶意拖欠欠费用的的业户，坚坚决采取取相应的的法律措措施。手续费的收收取：针针对逾期期付款超超过2个个月以上上的业户户。物业业公司将将收取必必要的手手续费，作作为因业业户违约约引起管管理者额额外工作作及相关关费用的的补偿。 超过付款期期限2个个月以上上的，每每次收取取手续费费￥3000元。8.0 库存管理制制度 8.1 供货商选择择的原则则1) 采购前的准准备工作作：第一一要填写写商品/物料采采购申请请单，经经部门经经理确认认后报大大厦总物物业经理理批准。第第二要根根据采购

27、购的内容容确认比比价的程程序，不不同的金金额比较较的标准准不同，具具体的比比较标准准如下：a RMB1,00以以下的可可以直接接购买。b RMB 11,000-RMMB 110,000的需需填写报报价单。c RMB 11,0000-RRMB 10,0000的至少少需要三三家报价价，已经经签订了了供应服服务合同同的不需需要每月月都进行行比较，只只需在续续签新合合同时进进行比较较。d RMB100,0000-RRMB1100,0000的采购购至少需需要四家家报价。e RMB1000,0000以以上的采采购至少少需要五五家的报报价。f 在索取供货货商的报报价的同同时供货货商还需需要提供供的资料料包括

28、资资质证明明、营业业执照复复印件、税税务登记记证复印印件以及及相应的的业绩报报告。以上的比价价不包括括政府垄垄断的项项目，比比价的目目的不只只是价格格的比较较还要比比较相应应的售后后服务，产产品质量量情况等等。2) 根据采购合合同的性性质不同同，签订订合同的的代表人人也有所所不同，比比如：需需要动用用大厦的的维修基基金的需需要经过过业主委委员会或或者发展展商的同同意，项项目日常常运营分分包合同同必须由由总公司司的MSS部门负负责人签签署。a 在对供货商商进行比比价的同同时，要要填写商商品/物物料采购购对比表表。对比比表的填填写项目目与采购购金额相相关，同同时在表表上要体体现出申申请人、申申请部

29、门门经理、总总物业经经理的意意见，填填写选择择此供货货商的原原因。b 结账方式c 主要以月结结的方式式，即每每月供货货商按照照我司提提供的材材料订购购单，送送货然后后每月底底，由库库房管理理员与财财务部、供供货商核核对，每每月底核核对正确确后，由由库房管管理员申申请付款款。d 除特殊情况况外，所所有维修修材料应应尽可能能从公司司指定供供应商处处购买。8.2 工程材料采采购及管管理1) 材料采购需需要履行行的手续续a 工程部根据据实际工工作安排排，填写写材料采采购计划划，递交交总物业业经理审审批。只只有经过过总物业业经理审审批同意意的材料料采购计计划，才才能实施施采购，工工程部不不得擅自自通知供

30、供货商采采购材料料。b 总物业经理理可以根根据具体体实际情情况决定定是否进进行采购购，以及及选择材材料供货货商。c 供货商将材材料送达达项目后后，应第第一时间间通知工工程部经经理，工工程部经经理亲自自或责成成相关人人员进行行验收入入库。2) 材料出入库库的管理理a 设置专人管管理工程程部材料料库房，直直接受工工程部经经理的领领导。b 每次材料入入库，库库管员必必须按照照材料类类别填写写入库单单和登记记库房账账本，详详细填写写入库数数量，金金额，并并在入库库单上注注明供应应商名称称，并且且将入库库单及时时送交财财务部进进行账务务处理，以以便于财财务记帐帐。c 材料出库时时应填写写出库单单，并必必

31、须在出出库单上上填写材材料类别别及具体体用途、区区分公共共区域支支出及住住户支出出。d 材料的入库库和领用用要有工工程部主主管以上上人员签签字确认认。建议议库房管管理采用用以旧换换新的原原则，即即更换一一个新的的配件或或用电器器，要有有换下来来旧的配配件或用用电器补补库。如如果出现现未补库库情况要要查明原原因，有有必要的的情况下下，要写写书面报报告。e 每月底库管管员要对对库存材材料进行行清点，结结出月底底每类材材料的余余额和库库存数量量。并且且将结果果送交总总物业经经理和财财务部，以以便财务务部进行行记账和和核对。f 库房管理员员要及时时反馈库库房情况况信息给给工程部部经理或或者总物物业经理

32、理。库房房情况信信息包括括库房材材料的数数量、质质量、价价格，以以及需要要改进和和完善的的地方等等。g 财务部将要要每季度度对工程程库存材材料进行行抽查盘盘点，每每年年底底要进行行一次全全面盘点点。9.0 固定资产管管理制度度9.1 固定资产的的范围和和分类：1) 物业管理机机械、设设备、大大型专用用工具或或单价在在2，0000元元以上并并且耐用用年限在在二年以以上的非非专用机机械设备备、工具具等；2) 固定资产分分为安全全设备、办办公设备备、办公公家具、工工程设备备、交通通工具、通通讯设备备等。9.2 固定资产的的账务处处理：1) 固定资产实实行分级级管理，财财产管理理部门应应建立明明细分类

33、类账和固固定资产产登记表表。使用用部门应应掌握本本部门的的物品情情况，建建立物品品使用登登记簿；2) 购入、自制制和馈赠赠的固定定资产，一一律开具具验收单单，连同同购买发发票一并并由财务务入固定定资产账账及固定定资登记记表，标标明编号号；3) 固定资产领领用时，应应填写领领用单，并并由使用用部门负负责人或或使用人人在领用用单上签签名，表表明该设设备已由由其保管管使用；4) 固定资产的的报废、报报损应由由公司有有关部门门填写报报废、清清理单，经经财务管管理部门门审核后后，报总总物业经经理批准准后，方方可核销销。9.3 固定资产的的管理：固定资产管管理人员员应负责责公司全全部固定定资产的的管理，办

34、办理固定定资产的的购置、验验收、领领发、建建表、报报废、报报损的处处理。财财务部负负责账务务核算工工作，做做到账、表表、物相相符，每每年末进进行一次次清点、核核对，并并及时调调整账目目。1) 为保证固定定资产账账和实物物的准确确性，固固定资产产的管理理部门和和使用部部门要相相互配合合，定期期进行盘盘点,盘盘盈、 盘亏要要填表，通通过财务务部调整整账、表表使其相相符；2) 对固定资产产清查过过程中发发现的问问题，要要及时查查明原因因，并报报总物业业经理审审批，根根据不同同情况作作不同处处理；3) 管理部门应应建立固固定资产产、低值值易耗品品三级明明细账，由由专人负负责登记记清点;4) 部门之间进

35、进行固定定资产的的调拨，应应严格按按规定办办理，调调拨时应应先由部部门填写写一式二二份调拨拨申请单单，并及及时登记记，然后后经双方方部门领领导和总总物业经经理签字字后才能能生效，使使用部门门不得自自行处理理。5) 固定资产的的折旧方方法按照照外商投投资企业业固定资资产管理理规定进进行账务务处理，即即折旧的的残值率率为原值值10%，电子子类和普普通设备备的折旧旧年限为为5年，大大型机械械设备、耐耐用设备备折旧年年限为110年。10.0 存入保证金金管理为规范对客客户所缴缴交的押押金、保保证金的的管理，正正确反映映其变动动状况，特特制定本本管理规规定。10.1 装修保证金金收缴管管理1) 装修保证

36、金金收缴管管理为客户进行行装修的的施工单单位，必必须缴纳纳装修保保证金，装装修保证证金按照照管理公公司有关关装修管管理规定定收取。2) 装修保证金金退还管管理a 装修保证金金退还的的前提条条件为工工程验收收合格。客客户装修修工程完完工，提提出验收收申请，工工程部系系统工程程师、管管业部经经理及保保安部经经理会同同设计单单位、施施工单位位、建设设单位、监监理单位位对其进进行验收收并在单单位工程程验收记记录上签签署合格格，方可可申请退退还押金金。b 财务部根据据工程部部、管理理部及保保安部签签署的验验收合格格及退还还保证金金的意见见，核实实其保证证金缴交交情况，签签署意见见。c 办理退款时时，出纳

37、纳人员应应认真审审核用户户退款手手续的完完备性，要要求客户户在收据据或说明明书上签签收确认认，并登登记其有有效证件件的号码码；d 经核实无误误后，进进入办理理退款程程序。10.2 施工出入证证押金管管理为客户进行行装修的的施工人人员，必必须办理理施工出出入证，同同时按规规定缴交交施工出出入证押押金。1) 施工出入证证押金收收缴管理理根据管理公公司装修修管理规规定，向向施工人人员收取取施工出出入证押押金。2) 施工出入证证押金退退还管理理a 施工人员凭凭完好无无缺的施施工出入入证及有有关申请请表退还还押金；b 管理公司应应根据审审查后的的施工证证件，在在申请表表上签署署意见后后转交财财务部办办理

38、退款款手续。3) 财务部人员员审核无无误后，方方可办理理退款。11.0 内部往来管管理为了统一规规范项目目物业管管理公司司与仲量量联行北北京总公公司财务务及人事事部的往往来单据据交接及及时,保保证各部部门工作作顺利进进行,经经各部门门协商一一致,特特将单据据的传递递时间规规定如下下:11.1 考勤报送时时间：项项目物业业管理公公司需于于每月55日前将将上月临临时工考考勤表、每每月100日前将将正式员员工考勤勤表报送送总公司司人事部部。11.2 临时工工资资发放时时间：人人事部保保证物业业财务部部于每月月8日前前往取得得临时工工工资明明细单，经经总物业业经理签签字确认认后及时时送回，物物业财务务

39、部将于于每月110日发发放临时时工工资资。11.3 餐补发放时时间：人人事部保保证物业业财务部部于每月月13日日前往取取得误餐餐补明细细单，经经总物业业经理签签字确认认后及时时送回，物物业财务务部将于于每月115日发发放员工工餐补。11.4 取得、发放放员工工工资时间间：物业业财务部部将于每每月266日到总总公司领领取员工工工资明明细单，经经总物业业经理签签字确认认后及时时送回，以以保证员员工工资资于月底底前发放放。11.5 取得员工保保险单据据的时间间：总公公司财务务及人事事部保证证项目物物业管理理公司于于每月228日取取得员工工保险明明细单。11.6 与总公司财财务核对对往来账账时间：总公

40、司司财务保保证随时时传递与与项目物物业管理理公司往往来单据据，每月月28日日至本月月最后一一天与总总公司往往来账核核对清楚楚。11.7 以上时间安安排均遇遇节假日日提前。12.0 公共事业费费缴款流流程公共事业费费用通过过开户银银行直接接托收划划转的具具体项目目包括：水费、电电费、燃燃气费或或电话费费。托收收的首要要前提条条件为，付付款单位位与收取取费用的的相关部部门签订订了托收收协议。12.1 方案A：使使用发展展商的银银行账户户作为托托收的基基本账户户1) 发展商与政政府相关关的收费费部门签签订费用用托收协协议，同同意该项项目发生生的所有有公共事事业费用用从发展展商的银银行账户户划转；2)

41、 每月政府相相关的收收费部门门通过银银行从发发展商的的账户上上划转每每月的公公共事业业费用。同同时，发发展商财财务部确确认此托托收费用用为应收收物业管管理公司司款项；3) 物业管理公公司财务务部依据据发展商商财务部部提供的的资料确确认应付付款项；4) 物业管理公公司财务务部根据据每月客客户的读读表数计计算实际际消耗量量，乘以以相应的的收费标标准，确确认应向向客户收收取的公公共事业业费用。发发展商代代付的公公共事业业费用金金额减去去应向客客户收取取的金额额的差额额确认为为公共区区域的费费用；5) 物业管理公公司财务务部应向向客户收收取的公公共事业业费用的的金额是是根据工工程部每每月的读读表数计计

42、算，每每月工程程部的读读表日期期为100日，在在每月112日下下午5时时之前，将将财务部部设计的的读表盘盘送交财财务部。财财务部在在每月116日(如果遇遇到节假假日将要要适当提提前)发发送公共共事业账账单给客客户，客客户自收收到账单单之日起起的2周周内付款款；6) 每月13日日前，发发展商将将电话托托收单复复印件提提供给物物业管理理公司，以以便物业业公司进进行账单单处理；7) 财务部所称称的业户户包括发发展商及及客户等等;8) 每月月底结结账时要要与发展展商财务务部对往往来账，双双方确认认往来款款项以后后，作为为付款申申请或者者费用抵抵扣的依依据。12.2 方案B：以以物业管管理公司司独立的的

43、银行账账户作为为托收的的基本账账户。1) 物业管理公公司与政政府相关关的收费费部门签签订费用用托收协协议，同同意所管管理项目目每月的的公共事事业开支支直接从从银行账账号划转转；2) 政府相关收收费部门门通过银银行从物物业公司司的账号号上直接接划转每每月的公公共事业业费用，同同时在扣扣除应该该向客户户收取的的水电费费后，作作为该项项目的公公共区域域的费用用；3) 水电等公共共事业费费用的读读表及发发单方式式与方案案A的第第5项相相同；4) 此种方案不不涉及应应付发展展商款项项的问题题，也不不涉及发发展商与与政府部部门之间间的问题题，只是是物业管管理公司司与政府府收费部部门和物物业管理理公司与与客

44、户之之间的往往来；5) 财务部所称称的业户户包括发发展商、及及客户。6) 以上是托收收程序的的两种方方案，具具体的有有关费用用催缴和和处理方方案，在在应收账账款的管管理规定定中有明明确规定定。13.0 代收代缴费费用管理理13.1 代收代缴电电话费1) 每月12日日之前，必必须将上上月的客客户电话话费清单单和发展展商已缴缴纳的电电话费发发票复印印件送交交到物业业管理公公司财务务部会计计的手里里。作为为物业管管理公司司确认应应收款项项的依据据。2) 每月16日日财务部部将电话话费账单单分别发发送给客客户和发发展商，如如果遇到到节假日日，账单单的发送送日期和和第1项项操作程程序相应应提前。3) 财

45、务部将要要按照具具体的付付款信息息确定电电话费账账单发送送的对象象，客户户使用的的发送给给客户；空号和和发展商商承诺付付款的发发送给发发展商。4) 电话费的付付款期限限与管理理费和公公共事业业费用的的付款期期限相同同，即客客户自收收到账单单之日起起有2周周的付款款时间。如如果超过过财务部部确认的的付款期期限而且且没有合合理书面面的逾期期付款理理由，财财务部将将要按照照应收款款项管理理规定，进进行相应应的处理理和措施施，对于于60天天内仍不不交纳电电话费或或所欠电电话费超超过电话话押金者者，物业业管理公公司将强强行切断断电话，并并责成欠欠费者垫垫付两个个月押金金，从该该电话押押金中抵抵补未收收回

46、的电电话费。5) 由于电话费费用的收收取行为为属于替替发展商商收取的的代收行行为，每每月月底底物业管管理公司司的财务务部须与与发展商商的财务务部进行行内部往往来款项项的确认认，具体体的确认认函需要要双方财财务负责责人签字字确认，同同时，也也可以作作为付款款申请或或者往来来账项抵抵扣的依依据。6) 以上的付款款申请或或者往来来款项的的抵扣是是指物业业财务部部实际收收回的电电话费金金额，不不应包含含应收而而未收回回款项。7) 电话费从发发展商账账户划款款，如需需要物业业管理公公司立即即全额划划给发展展商，则则电话押押金应放放在物业业管理公公司；如如只将收收到多少少电话费费就划给给发展商商多少，则则电话押押金存入入发展商商账户。13.2 代供应商收收取的费费用为了严格遵遵守北京京市税务务局关于于发票的的使用和和管理规规定，对对管理公公司的各各项代收收款项进进行有效效的管理理，现对对管理公公司的代代收款项项的条件件做出明明确规定定：1) 收款人必须须是与管管理公司司签订合合同的分分包商或或者与管管理公司司签订正正