金地集团运营管理程序33516.docx

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1、ZB-TZ-C01金地集团营运管理程序 版本：1第 19 页 共6页质 量 管管 理 体 系系 程 序 文文 件文件编号版本号1生效日期金地集团营营运管理理程序（盖控制专专用章处处）修改状态修 订 情情 况生 效 日日 期起 草许凌云、吴吴亮职务业务负责日期2006年年8月28日审 核职务经营管理部部总经理理日期审 核职务日期签 发职务日期19金地集团营运管理程序金地集团营营运管理理程序1.目的通过建立集集团营运运管理程程序，明确集团团、各地地产子公公司、各各项目的经营分分析工作作、子公公司及集集团年度度预算、地产子子公司季季度考核核、三年年经营计计划、集团新项项目投资资管理、两年投资计划等流

2、程，明晰集团营运相关主体的权责，确保集团战略目标达成和营运体系有效运作。2.适用范范围集团、子公公司、各各项目营营运管理理全过程。程程序主要要针对集集团和各各直属地地产子公公司，非非地产子子公司可可参照执执行。3.定义l 集团营运决决策小组组组长：集团团总裁 执行组组长：集集团经营营主管领领导组员：集团团财务总总监、各直属属地产子子公司总总经理、集团经经营管理理部总经经理、集集团计划划财务部部总经理理、集团团资本管管理部总总经理定位与职责责：集团团营运决决策小组组负责审审批集团团三年经经营计划划及各季季度营运运调度方方案、集集团两年年投资计计划、各各地产子子公司年年度预算算及营运运年度和和各季

3、度度KPII等。相相关执行行决议应应由组长长签发，或或组长授授权执行行组长签签发。l 三年经营计计划：在在集团五五年战略略规划基基础上，根根据集团团发展目目标和现现有项目目经营状状况、未未来需拓拓展项目目预测等等，制定定的集团团及子公公司三年年经营计计划。l 项目经营营分析表表：项项目开发发期内，通过定期全面分析项目基本情况、进度、投资、定价、销售、成本、税费、项目总体收益和现金流测算等，形成项目经营分析表，由地产子公司负责编制。l 集团经营信信息库：集团经经营管理理部负责责汇总项项目经营营分析表表，形形成集团团经营信信息库，并并负责维维护更新新工作。l 两年投资计计划：在在三年经经营计划划指

4、导下下，集团团经营管管理部在在每年初初编制未未来两年年投资计计划，每每季度在在投资计计划基础础上编制制季度投投资动态态信息，作作为子公公司进行行新项目目拓展的的指导性性文件。l 项目重大开开发节点点：指项目总总体及各各主要分区区、分期期的开工工、开盘盘销售、结转三个节点（分区、分期参考设计方案、项目开工证、销售（预售）许可证、竣工备案证等对项目的划分）。l 年度预算：每年底底由集团团制订的的全集团团及各子子公司的的下一年年度预算算，由子子公司编编制初稿稿后，集集团进行行审核确确定。预预算中的的经营指指标与各各项目目经营分分析表数数据一致致，并作作为下一一年度经经营业绩绩指标的的依据。l 年度及

5、季度度BSCC：每年底底/季度度末由子子公司上上报、集集团审定定的各地地产子公公司年度度/季度度平衡计计分卡，其其中年度度BSCC包含年年度主要要业绩指指标，季季度BSSC是年年度BSSC的分分解。4.职责制定 参与、配配合 决策、审审批 执行区域（子）公公司集团经营管管理部集团计划财财务部集团营运决决策小组组集团三年经经营计划划子公司三年年经营计计划项目经营分分析表制定 参与、配配合 决策、审审批 执行集团经营管管理部集团资本管管理部集团计划财财务部集团营运决决策小组组集团两年投投资计划划和季度度投资动动态信息息5.程序5.1 项项目经营营分析5.1.11项目目经营分分析表的的编制和和更新（

6、1）概述述：项目经营营分析表表是在在项目开开发期间间，定期期对项目目进行全全面评估估和经营营评价的的综合表表格。该该表的模模版见本本程序附附件。项目经营营分析表表是形形成集团团、地产子子公司三三年经营营计划、年年度预算算及营运运KPII、经营营调度案案、地产产子公司司季度BBSC的的基础，是集团及子公司进行经营分析的重要依据。（2）责任任人：项目经营营分析表表责任任人为地地产子公公司营运运中心及及财务管管理部，两两部门需需为各项目指指派专人人负责表表格编制制和更新新工作（可可兼任）。（3）工作作流程：项目经经营分析析表初初始化项目获取后后，设计计实施方方案初步步确定时时，子公公司应根根据项目目

7、投资决决策评审审的结论论，初始始化项项目经营营分析表表，将将设计、成成本、销销售、税税费及收收益测算算等相关关数据填填入，由由此第一一次形成成项目目经营分分析表，作作为评价价项目设设计实施施方案的的经济可可行性及及相关售售价、成成本状况况的依据据。项目季度度经营分分析每年第13季度度末，由各各地产子公公司营运运中心牵牵头，对对项目报报建、工工程、设设计、成成本、营营销等各各类情况况进行全全面了解解，结合合财务测测算完成成项目目经营分分析表，由由营运中中心在下季度度初（44、7、110月初初）100号前上上报集团团经营管管理部。年底季度经经营分析析与预算算编制工工作合并并进行，故故子公司司本应次

8、次年1月月进行的的季度经经营分析析提前一一个月，在在上一年年12月月15日日前完成成各项项目经营营分析表表更新新，上报报集团经经营管理理部。项目经经营分析析表遇遇重大经经营情况况变动时时更新项目重大经经营情况况发生变变动时，由由各子公公司营运运中心负负责根据据变动情情况，会会同子公公司财务务管理部部更新调调整项项目经营营分析表表，使使其反映映项目最最新的经经营状况况。重大经营情情况变动动的范围围主要包括括： 项目主要设设计方案案形成及及设计指指标重大大调整； 项目进度计计划中重重大开发发节点调调整； 项目成本目目标形成成及重大大调整； 项目营销策策划报告告形成及及调整； 项目价格方方案形成成及

9、重大大调整。 对项项目经营营分析表表内各各专业信信息的要要求设计专业：在项目目开发周周期的各各个重大大设计节节点（项项目设计计实施方方案完成成、项目目扩初设设计完成成、项目目施工图图设计完完成、项项目规划划初验完完成、项项目规划划验收完完成等可可能使项项目规划划设计指指标变动动的节点点），提提供完整整、详细细、全面面的规划划指标。营销专业：在项目目开发周周期的各各个重大大营销节节点（项项目设计计实施方方案确定定时项目目定价初初判、营营销策划划报告完完成、各各阶段价价格体系系评审等等节点）及及每季度度初，提提供完整整、详细细、全面面的营销销资料，包包括楼盘盘已售情情况及未未售部分分的销售售计划。

10、 成本专业：在项目目发展成成本目标标确定前前，提供供项目发展展成本预预计情况况；项目目发展成成本目标标确定后后，提供供成本目目标及月月度成本本动态更更新情况况。财务专业：根据项项目基础础信息，结结合当期期财务数数据，形形成项目目“损益表表”、“现金流流量表”等财务务表格，完完成项项目经营营分析表表的编编制。（4）项项目经营营分析表表的审审核与报报送项目经营营分析表表需经经地产子子公司总总经理或或其授权权负责人审审核，由由地产子子公司营营运中心心负责按按本程序序及集团团要求的的其他时时点报送送集团经经营管理理部。以上各阶段段项目经经营分析析表更更新时，如如更新使使项目关关键经营营指标较较可研或或

11、上一版版表格数数据恶化化，需报报集团营营运决策策小组审审批。5.1.22集团经经营信息息库的建建设和维维护各子公司上上报的项目目经营分分析表，由经营管理部核对后上传到KM内集团经营信息库网站，信息库由集团经营管理部负责维护和管理。5.1.33规划新新项目的的经营分分析在集团五年年战略规规划指导导下，根根据集团团未来发发展需要要，集团团经营管管理部建建立新项项目经营营分析模模型，以以此作为为指导新新项目获获取及集团三年年经营计计划的依依据。5.2 项项目重大大开发节点点变动的的审核5.2.11 项项目重大大开发节节点的确确定项目投资决决策评审审通过后后，项目目各阶段段重大开开发节点点即确定定，不

12、得得轻易更更改。对于个别大大型项目目，如项项目投资资决策评评审时未未完全确确定项目目分区分分期重大大开发节节点，应应在编制制项目总总体开发发计划时时报集团团经营管管理部，审审核其重重大开发发节点的的确定。5.2.22 项项目重大大开发节节点的调调整项目重大开开发节点点确定后后，如需需调整，地地产子公公司应报报集团经经营管理理部初审审后，报报集团营营运决策策小组批批准。5.3 季季度经营营分析5.3.11 地地产子公公司及各各项目月月度、季季度经营营分析每月各地产产子公司司对公司司经营情情况进行行全面分分析，形形成地产产公司督督办月报报；各项项目对项项目开发发进展、经经营情况况进行全全面分析析，

13、形成成项目督督办月报报及成本本月报、销销售月报报等专业业月报，在在每月初初第一周周内上传传KM内内相应网网站。对于督办月月报的编编制工作作，各子子公司应应制订相相应程序序进行制制度化。集集团定期期对程序序合理性性、月报报编制质质量和效效果进行行评估，并并公布结结果。子公司每季季度对子子公司经经营规划划进行审审视，就就外部环环境变化化、项目目各项指指标变动动、项目目开发计计划变动动等重大大变化对对经营规规划的影影响进行行分析，更更新三年年经营计计划，形形成季度度经营规规划分析析报告，并并在子公公司季度度经营分分析会上上进行讨讨论。子公司形成成季度经经营分析析成果后后，应及及时上报报集团经经营管理

14、理部，作作为集团团经营分分析会的的汇报内内容。5.3.22 集集团季度度经营管管理巡检检集团每季度度对地产产子公司司进行经经营管理理巡检，全全面了解解各地产产子公司司、各项项目的经经营状况况，评估估集团各各项决策策的执行行情况，并并在集团团季度经经营分析析会上进进行汇报报。巡检的具体体规定见见集团经经营管理理巡检相相关程序序。5.3.33 集集团季度度经营分分析会集团于每季季度第一一个月的中旬旬召开集集团季度度经营分分析会，会议对集团及各子公司经营状况进行分析汇报和评估，对下阶段经营工作进行安排。会议讨论和决策内容体现为季度经营分析会会议记要，由集团经营管理部负责落实。集团季度经经营分析析会的

15、具具体规定定见集团团公司司级会议议年度手手册，会会议相关关资料应应合理设设置权限限后及时时上传KKM网站站。5.3.44 集集团临时时经营分分析会在两次季度度经营分分析会间间隔期内内，如遇遇重大经经营事件件，经集集团营运运决策小小组提议议，可由由经营管管理部组组织召开开临时经经营分析析会，会会议内容容由会议议通知确确定。5.4三年年经营计计划5.4.11三年经经营计划划的编制制和确定定每年底，根根据集团团5年战战略发展展规划，在在已有项目目经营分分析基础础上，子子公司编编制其三年经经营计划划，上报报集团。集团计划财务部编制集团三年经营计划，集团经营管理部对经营计划进行分析，提出经营调度建议案，

16、报集团经营分析会议审批确定。5.4.22年度预预算、营营运KPPI、季季度BSSC的调调整和落落实对三年经营营计划进进行分析析讨论后后形成的的决议和和成果，如如需调整整年度预预算及营营运KPPI、落落实到地地产子公公司季度度BSCC，集团团各部门门及各子子公司均均应及时时调整和和执行。5.5子公公司年度度、季度度考核5.5.11年度预预算及年年度营运运KPII指标的的编制和和确定每年底，各各子公司司根据集集团及子子公司三三年经营营计划，在在项目经经营分析析基础上上，编制制子公司司年度预预算及年年度营运运KPII指标，上上报集团团计划财财务部。集团计划财财务部会会同经营营管理部部进行审审核，并并

17、就审核核结果与与子公司司沟通，将将结果上上报集团团营运决决策小组组进行决决策，决决策成果果汇总到到子公司司年度BBSC中中。5.5.22年度预预算及年年度营运运KPII指标的的调整子公司年中中可根据据经营状状况变化化提出年年度预算算及年度度营运KKPI指指标调整整申请，集集团经营营管理部部审核提提出意见见后报集集团营运运决策小组组决策，并并根据决决策意见见修订集集团和子子公司的的营运KKPI指指标。5.5.33 地地产子公公司季度度BSCC编制集团每季度度对各地地产子公公司进行行考核。每每年3、66、9、112月的的25日前，由由地产子子公司编编制下季度BBSC，上上报集团团经营管管理部。经营

18、管理部组织集团各部门进行评审，经报集团领导审批后执行。5.5.33地产子子公司季季度BSSC考核核各考核期末末，子公司司进行年年度营运运KPII及营运运计划执执行情况况自评后后，于44、7、110、112月的的第一周周上报集集团经营营管理部部。经营营管理部部会同集集团各部部门进行行考评，将将初评意见见提交集团团营运决决策小组组进行考考核评价价，并将将考核结结果抄送送集团人人力资源源部。5.5.44 营营运计划划相关指指标的考考核对于项目现现金流偏偏差、开开发进度度、成本本目标等等营运相相关指标标的考核核，参见见集团相相关管理理规定执执行。5.6 两两年投资资计划5.6.11 两年年投资计计划的

19、编编制和确确定每年初，根根据集团团5年战战略发展展规划，集集团三年年经营计计划，集集团经营营管理部部编制集集团两年年投资计计划，经经集团经营营分析会会议审批批后向地地产子公公司高层层发布，作作为子公公司新项项目拓展展的指导导性文件件。5.6.22 季度度投资动动态信息息每季度初，在在集团两两年投资资计划基基础上，集集团经营营管理部部根据融融资进展展和投资资环境变变化，编编制集团团季度投投资动态态信息，经经集团营运运决策小小组审批批后向地地产子公公司高层层发布。5.7 新新项目投投资管理理5.7.11 城市市研究及及城市评评价报告告编制地产子公司司应自主主展开所所在区域域重点关关注城市市的城市市

20、研究，并并依据集集团营运运计划体体系中的的集团三三年经营营计划、两两年投资资计划、季季度滚动动土地投投资信息息完成集集团拟投投资城市市评价报报告编制制，继而而向集团团提交城城市决策策评审申申请。5.7.22 城城市评价价报告初初审集团经营管管理部依依据集团团颁布之之城市市评价成成果标准准，对对地产子子公司遵遵循集团团投资计计划上报报之城市市评价报报告进行行初审，并并形成沟沟通与反反馈。5.7.33 城市市决策评评审城市评价报报告初审审通过后后，集团团经营管管理部组组织集团团城市决决策评审审会，听听取地产产子公司司城市评评价汇报报，集团团营运决决策小组组参会并并给出城城市评审审结论。以上程序与与

21、成果标标准可参参见：ZB-TZZ-Z001金金地集团团城市评评价报告告成果标标准ZB-TZZ-C001金金地集团团城市决决策评审审管理程程序5.7.44 项目目筛选与与项目初初判报告告编制城市评审通通过后，地地产子公公司需依依据集团团投资需需求对评评审城市市已跟踪踪项目进进行必要要筛选，依依照集团团颁布的的项目目初判审审批报告告成果标标准完完成项目目的初判判报告编编制、内内部评审审后上报报集团。5.7.55 项项目初判判报告初初审集团经营管管理部依依据集团团颁布之之项目目初判审审批报告告成果标标准，对对地产子子公司上上报项目目及报告告进行初初审，形形成沟通通和反馈馈。5.7.66 项项目初判判

22、项目及项目目初判报报告初审审通过后后，集团团经营管管理部组组织必要要的技术术支持、协协调集团团经营分分析会议议核心成成员完成成对项目目进行实实地考察察，形成成项目初初判结论论。以上程序与与成果标标准可参参见：ZB-TZZ-Z004金金地集团团项目初初判审批批报告成成果标准准ZB-TZZ-C004金金地集团团项目初初判管理理程序5.7.77 决决策阶段段项目研研究与投投资决策策报告编编制通过初判后后，地产产子公司司需展开开决策阶阶段项目目研究，并并依据集集团颁布布之项项目投资资决策报报告成果果标准完完成项目目投资决决策报告告编制，内内审后提提交集团团、提出出项目决决策申请请。5.7.88 项项目

23、投资资决策报报告编制制过程中中的专业业意见提提供与成成果审核核集团相关职职能部门门在地产产子公司司完成项项目投资资决策报报告过程程中，需需展开必必要的配配合工作作（配合合工作由由地产子子公司提提出需求求、主导导推动），对对子公司司成果进进行必要要的跟踪踪与审核核。5.7.99 组组织项目目决策评评审经营管理部部作为集集团项目目决策评评审的牵牵头部门门，协调调集团各各职能部部门完成成对于子子公司项项目决策策报告的的初审，并并安排组组织项目目决策评评审会相相关事宜宜。5.7.110 项目决决策评审审集团召开地地产子公公司上报报项目的的决策评评审会议议，集团团营运决决策小组组完成对对于上报报项目的的

24、投资决决策。以上程序与与成果标标准可参参见：ZB-TZZ-C003金金地集团团项目投投资决策策评审会会管理程程序ZB-TZZ-Z02金金地集团团项目投投资决策策报告（市市场部分分）成果果标准6.地产子子公司营营运管理理制度建建设指引引6.1地产产子公司司营运体体系要求求地产子公司司应根据据以下要要求，建建设子公公司营运运体系，形形成相关关管理程程序，集集团将定定期对程程序编制制和实施施的有效效性进行行评估：1、项目经经营分析析体系：由营运中心心牵头，定定期收集集各类进进度计划划及项目目实际进进度情况况、项目目成本指指标、项项目定价价情况、销售计计划等基基础资料料；并联联合子公公司财务务部汇集并

25、计计算项目目财务相相关数据据，形成成及更新新项目目经营分分析表。在此基础上，根据集团的统一经营安排，编制子公司三年经营计划、年度预算，并组织实施。2、子公司司内部经经营环境境分析体体系：结合子公司司战略规规划，子子公司应应定期对对内部经经营状况况进行分分析，对对项目开开发流程程及经营营状况、各各职能部部门工作作定期总总结，形形成公司司及项目目计划划督办月月报、客客服月报报、成成本月报报、拓拓展月报报/周报、工工程巡检检报告、销售月报等工作报告，并及时上传KM网站。3、子公司司外部经经营环境境分析体体系：子公司应定定期对其其所处区区域的外外部经营营环境进进行分析析，包括括客户市市场、政政策环境境

26、等，形形成各城城市市市场月报报、政政策月报报等分分析报告告并及时时上传KKM网站站，作为为子公司司长期经经营工作作的基础础。6.2 关于地地产子公公司营运运责任主主体地产子公司司营运工工作责任任人为子子公司营营运中心心，各职职能部门门的支持持工作主主要有：子公司职能能部门工作要求备注财务管理部部及时提供预预算执行行情况、各各类税费费安排情情况，结合项项目经营营分析表表进行行项目测测算成本管理部部按月提供项项目成本本动态信信息市场营销部部或项目中心心每季度（或或每月）提供项目销售计划、销售定价预测（开盘前）及项目销售情况（开盘后）设计管理部部在项目各阶阶段提供供项目规规划指标标，若规规划指标标调整，应应及时提提供调整整后数据据各项目中心心按月提供项项目实际际进度信信息、各各类进度度计划等等子公司在此此原则下下，在营营运管理理程序中中进行具具体规定定。