康泰佳苑商业市场分析4860.docx

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1、商业策划报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.商业市场场分析部部分一、 宏观环境境分析商业市场场与宏观观经济的的关系，是是一个局局部和整整体的关关系。从从宏观经经济角度度来看，整整体经济济的发展展为商铺铺市场的的发展奠奠定了比比较坚实实的基础础。同时时，宏观观经济的的发展水水平和发发展速度度也将促促进或制制约商铺铺市场的的发展。1. 城市背景景概述马鞍山市市位于长长江下游游南岸、安安徽省东东部，东临石石臼湖与与江苏溧溧水县和和高淳县县交界；西濒长长江与和和县相望望；南与与芜湖市市郊、芜芜湖县

2、、宣宣城县接接壤。至至芜湖市市区300公里；北与江江苏省南南京市江江宁区毗毗连，具具有临江江近海，紧紧靠经济济发达的的长江三三角洲的的优越地地理位置置。马鞍山是是20世世纪500年代后后期崛起起的新兴兴钢铁工工业城市市，现辖辖三区一一县。不不仅城市市生态环环境优美美，而且且地理位位置独特特，形成成了九九山环一一湖，翠翠螺出大大江独独特的城城中有园园，园中中有城的的城市风风光。其其城市建建设和环环境保护护先后受受到国家家有关部部委的多多次表彰彰，继获获得国国家卫生生城市、国国家园林林城市、全全国十佳佳绿化城城市、全国创创建文明明城市工工作先进进城市、全全国科教教兴市先先进市称号后后，20001年

3、年又荣获获中国国优秀旅旅游城市市称号号。马鞍鞍山市已已成为扬扬子江畔畔一颗璀璀璨的明明珠。南京一小时经济圈马鞍山自自建市以以来即被被称为安安徽的东大门门，但但在芜湖湖抢先建建成长江江大桥后后，合芜芜高速-芜宣高高速-宣宣杭高速速和合宁宁高速-宁沪高高速使安安徽目前前拥有了了两条通通往长三三角的快快速通道道，遗憾憾的是，它它们都不不经过马马鞍山。地地理位置置本就处处于长三三角边缘缘的马鞍鞍山这次次被推到到人为的的推到了了边缘缘化的的处境。机机场高速速、马鞍鞍山长江江大桥的的立项，以以及南京京地铁在在今年55月地铁铁投入运运营后，轻轻轨将向向江宁延延伸，建建设速度度为每年年不低于于9公里里。宁马马

4、联手，使使得马鞍鞍山在这场融融入长三三角的赛赛跑中赢赢得先机机。2. 经济因素素分析马鞍山的的宏观经经济环境境对该市市的商业业物业的的前景有有着重要要的影响响，现时时和未来来的经济济状况主主导了本本案的商商业定位位方向。以以下，我我们将通通过部分分主要的的宏观经经济指标标分析，来来探讨现现时马鞍鞍山经济济发展状状况及对对未来的的商业发发展影响响。马鞍山市市主要的的宏观经经济数据据：（除除特殊说说明外，以以下图表表数据均均采集于于统计计年鉴）指标单位20000年20011年20022年20033年20044年国内生产产总值亿元126.17138.15154.59189.1726509非农业人人口

5、万人50.8851.8854.2256.44458.117城镇居民民可支配配收入元/人69044724337720087944101889社会消费费品零售售总额亿元35.55438.22641.44246.8865266实际利用用外资万美元19055180004272280988110000全社会固固定资产产投资亿元30.55934.77561.668106.79145.46*20004年数据据取自2004年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报，最终数据以2005年马鞍山统计年鉴为准2.1 国内生产产总值总体体经济趋趋势向好好据20004年统计计局初步步核实数数据显示示，20004年各项项指

6、标均均完成和和超额完完成了年年初确定定的预期期目标，多多项指标标总量实实现新的的重大跨跨越，财财政收入入和全社社会固定定资产投投资历史史性地跻跻身全省省前三位位，主要要指标增增幅创“九五”时期以以来最高高水平。220044年全市市生产总总值达2265.09亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长19.5%，增增幅居全全省第一一，增速速比上年年加快11.3个个百分点点为100年来最最高增速速。其中中：第一一产业增增加值118.113亿元元，增长长12.5%；第二产产业增加加值1883.668亿元元，增长长23.3%；第三产产业增加加值633.288亿元，增增长133%。国国民经济济的加速速增

7、长，为为该市的的商业发发展提供供了有效效保证，增增加了市市民的收收入预期期，营造造了良好好的商业业消费环环境。结构调整整取得新新进展，产产业结构构继续优优化。非非公有制制经济加加快发展展，个体体私营经经济推动动力增强强。年末末，全市市共有私私营企业业44440家，注注册资本本为511.666亿元；个体工工商户达达3.336万户户，从业业人员为为5.55万人。全全年新增增私营企企业12271家家，新增增个体工工商户882011户。可可见，在在先前的的几年城城市发展展中，私私营经济济早已登登台唱戏戏，如今今开始显显现实力力，其部部分私营营业主必必将成为为本案的的投资、经经营或消消费的主主力客群群。

8、2.2 人口增长长社会会保障体体系完善善，购买买力获得得释放人口自然然增长率率继续下下降，220044年末全全市户籍籍人口为为1244.39万人人，其中中：农业业人口666.222万人人，非农农业人口口58.17万万人。220044年城市市实际居居住人口口62万万人，其其中：主主城区555万，当当涂城关关镇7万万人。由由趋势外外推法预预测，至至20110年马马鞍山市市城市实实际居住住人口规规模控制制目标为为90万万人。马鞍山城城市实际际居住人人口 （单单位：万万人）20011年20055年20100年20200年非农业人人口45567094农业人口口12111010暂住人口口581016合计6

9、27590120劳动就业业服务体体系继续续完善，全全年新增增就业22.4万万人，其其中实现现再就业业1.449万人人，城镇镇登记失失业率为为4.22。社社会保障障工作进进一步加加强，220044年末全全市参加加失业保保险职工工人数为为20.45万万人，领领取失业业保险金金人数为为2.331万人人；有220.669万职职工和88.3万万离退休休人员参参加了基基本养老老保险；城镇职职工的基基本医疗疗保险覆覆盖面扩扩大到227.3万万人。就就业服务务体系的的完善以以及保险险工作的的开展，是是社会稳稳定、经经济发展展、商业业繁荣不不可或缺缺的社会会保障体体系。2.3 城镇居民民人均可可支配收收入新商业

10、业模式可可望引导导生活新新方式据居民家家庭抽样样调查，城城市居民民人均可可支配收收入达1101889元，比比上年增增长155.9%；人均均消费性性支出772722元，比比上年增增长100%。农农民人均均纯收入入达39985元元，比上上年增长长27.6%，自自19998年以以来首次次高于城城市居民民收入的的增幅。城镇居民家庭恩格尔系数为36.7（城市经济主要预期目标表明，2010年城镇居民家庭恩格尔系数将下降至30）。居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出

11、了更高的要求。2.4 社会消费费品零售售总额购买买力表现现强劲20044年全年累累计实现现社会消消费品零零售总额额52.65亿亿元，比比上年增增长122.4%，继续续保持两两位数较较快增速速。按行行业分：批发零零售贸易易业实现现零售额额46.03亿亿元，比比上年增增长111.4%；餐饮饮业实现现零售额额5.777亿元元，比上上年增长长17.5%。市统计局局统计资资料显示示，春节节前后，呈呈现出大大卖场唱唱主角、家家电销售售增幅最最高、超超市销售售份额最最大的特特点。天天润发、苏苏宁、鸿鸿泰、华华联等116家大大型零售售商业、餐餐饮业监监测统计计，共实实现销售售128803万万元，同同比增长长1

12、3.4%。家家电企业业销售增增幅最高高，苏宁宁电器带带动了马马鞍山家家电销售售市场，实实现销售售23662万元元，同比比增长662.77%。由此可见见未来马马鞍山市市的商业业消费，特特别是批批发零售售贸易仍仍然将保保持一定定的增长长速度，为为本案提提供适宜宜的商业业物业顺顺利去化化的市场场机会。2.5 对外经济济贸易引进进外资，成成果显著著马鞍山在在20004年继续续强化招招商引资资的工作作力度，充充分发挥挥园区招招商引资资的主力力作用，不不断拓宽宽招商引引资领域域，全方方位、多多层次、宽宽领域的的招商引引资工作作取得显显著成效效。全年年实际利利用外资资1.11亿美元元，比上上年增长长35.9

13、%；实际利利用内资资38.11亿亿元，比比上年增增长577.6%。全年年新批准准设立外外商投资资企业226个，总总投资达达1.229亿美美元。虽然基数数较低，但但外商投投资速度度明显加加快，城城市商业业消费理理念也将将不断更更新换代代，最终终将为新新商业的的形成和和繁荣提提供了市市场依据据。2.6 马钢成功功转制对对城市商商业的影影响分析析马鞍山是是依托马马钢一个超超大型国国企的支支撑，得得以不断断的扩大大和发展展的钢铁铁城市。在在19995年国国企改制制的钟声声敲响之之前，马马鞍山的的城镇居居民对马马钢的依依赖度是是不言而而喻的，可可以毫不不夸张地地说，当当时的每每一户家家庭都对对马钢有有或

14、多或或少的联联系。119966年开始始马钢减减员增效效，踏上上了痛苦苦的国企企调整之之旅。期期间，大大量的职职工担心心下岗，因因为谁都都没有做做好投身身于服务务、贸易易或零售售等属于于第三产产业的商商业经济济活动中中去的准准备。经经济数据据表明，在在20001年以以前，马马鞍山为为了及时时调整当当时城市市经济结结构失衡衡的状况况，牺牲牲了原有有的城市市发展速速度。而而如今，马马鞍山真真正实现现了凤凰凰涅磐，在在经济结结构优化化的基础础上开始始大力吸吸引外资资，发展展民营经经济，为为就业和和经济增增长提供供了多种种出路：新崛起起的山鹰鹰、星马马、中橡橡、格力力、圣班班戈等工工业企业业吸纳了了大量

15、的的就业人人口；更更多的人人将进入入商业、服服务、餐餐饮、旅旅游、金金融、电电信、教教育、医医疗、物物流等部部门。越越来越多多的马鞍鞍山人将将不再吃吃钢铁这这碗饭，而而是更多多地参与与到了国国民收入入的再分分配当中中去，并并且还产产生了很很多个体体经营户户。同时时，工业业企业、公公务员单单位的工工资大幅幅提高也也给国民民收入的的再分配配创造了了有利的的环境。只有当城城市的经经济结构构由单一一成功转转向多元元化之后后，经济济的发展展才能保保证相对对的平衡衡和稳定定，才能能真正做做足准备备进入城城市经济济的高速速发展期期。人均均收入的的大幅度度上升，生生活水平平的显著著提高也也就指日日可待。马马鞍

16、山即即是处于于这一阶阶段的典典范，可可以预期期在不久久的将来来，该市市的商业业定将需需要更高高档次、更更多样化化的商业业业态来来满足当当地居民民的生活活需要。据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人的购买需求，从而高档次的商业物业也必然奇货可居，成为投资者或经营者的关注对象。3. 城市结构构与发展展规划分分析3.1马马鞍山城城市道路路现状与与规划分分析城市商业业格局的的形成在在很大程程度上是是依赖于于城市道道路网络络，充分分的对城城市路网网硬件及及交通加加以分析析，是明明晰城市市商业格格局，预预测未来来商业发发展方向向的重要要

17、一环。现状：马马鞍山秉秉承“完完善主城城，拓展展副城，南南进东扩扩，滨江江带状发发展”的的城市空空间发展展策略，城城市建设设不断加加快。老老城区一一些主要要街道已已拓宽整整治，新新区道路路已按原原先规划划要求逐逐步实施施，道路路骨架已已基本完完成。马马鞍山市市区现有有城市干干道网基基本上为为方格网网式，主主要道路路为六横横六纵，六六横为：联合路路、电业业路、幸幸福路葛羊路路、湖北北路、湖湖南路、雨雨山路。六六纵为马马钢大道道、宁芜芜路、红红旗路、湖湖西湖、湖湖东路、江江东大道道。规划：在在新一轮轮的规划划方案中中，对城城市路网网规划提提出了“十十横八纵纵”的构构想。即即在现有有的“六六横六纵纵

18、”的基基础上增增加了印印山路、九九华路、梅梅山路、南南环路、沿沿江大道道、慈河河路等主主要干道道，其城城市南扩扩计划已已十分明明显。结论：从从该建设设规划方方案看，近近几年城城市的南南扩发展展计划已已不再是是纸上谈谈兵，开开始进入入实质性性的建设设阶段。城城市主干干道所具具备的人人流量及及通达性性是大型型商业开开发的必必要条件件，因此此，城市市建设重重心的南南移给本本案带来来了绝佳佳的商业业发展机机遇和空空间。雨山路印山路九华路路3.2 城市功功能及性性质新一轮城城市总体体规划将将城市性性质定位位为长江江中下游游地区重重要的现现代制造造业基地地和滨江江山水园园林旅游游城市。3.3 城市规规划

19、本次规划划期限为为近期到到20005年，远远期到220200年，远远景到220500年，城城市规划划布局结结构呈带带状组团团式发展展，形成成“一主一一副两带带”的空间间结构形形态，其其中“一主”主城城区，以以现状建建成区为为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“两带”产业带和生活带。“双百”构构架力争用110年左左右的时时间，建建成城区区面积超超1000平方公公里、人人口超1100万万的现代代化城

20、市市。”220年前前，倘若若有人提提出这个个观点，许许多人一一定会持持怀疑态态度。然然而，当当时代的的年轮穿穿越二十十一世纪纪时，我我市城市市东扩南南进的步步伐显现现出跳跃跃式活力力。以江江东大道道和雨山山路为界界，总面面积288平方公公里呈“LL”型的的新城规规划随之之出台。未来城市市中心区区将形成一一个市级级中心、两两个市级级副中心心。市级级中心由由湖南路路、湖西西路、九九华路及及湖东路路围合而而成，以以行政、金金融、商商贸服务务、文化化娱乐为为主，总总用地约约3600公顷。主主城区、副副城区各各规划一一个市级级副中心心。主城城区市级级副中心心位于湖湖北路与与慈河路路交叉口口附近；副城区区

21、市级副副中心位位于太白白路与振振兴路交交叉口。主主城区主主要向南南发展，适适当向东东发展，当当涂县城城主要向向北发展展，适当当向东、向向西发展展，城市市总人口口将达到到1200万。规划还对对行政、商商业金融融、文化化娱乐、体体育、医医疗卫生生、教育育科研等等公共设设施用地地布局进进行了规规划。其其中主城城区行政政办公用用地在雨雨山路与与花园路路之间相相对集中中布置，形形成以市市政府为为核心的的行政中中心；副副城区行行政办公公用地集集中在振振兴路两两侧。主主城区在在花园路路与九华华路之间间布置市市级商业业金融中中心。在在健康路路、江东东大道、蓬蓬莱路、慈慈河路围围合成的的区域布布置市级级商业副副

22、中心。副副城区在在振兴路路两侧形形成市级级商业副副中心.未来城市市政治行行政文化化中枢所所在地的的市政广广场，由由行政办办公会议议中心、大大剧院、展展览馆、图图书馆、广广场等组组成。目目前，一一期工程程即包括括市委、市市政府、市市人大、市市政协办办公建筑筑在内的的多项工工程已全全面完成成勘探和和土地征征迁，进进入施工工期。到到20007年，除除一期工工程外，二二期工程程中的图图书馆、博博物馆和和大剧院院等三大大文化建建筑也将将陆续竣竣工。结论：本本案处于于未来城城市中心心区，与与副城当当涂的连连接线上上，商业业先天拥拥有辐射射南北优优势，商商业区隶隶属规划划中的市市级商业业金融中中心，北北承雨

23、山山商圈，南南接金融融办公中中心，东东考市政政广场、文文化广场场，未来来商业地地位不可可估量。在商业定定位上北北面可以以考虑和和雨山商商圈局部部差异和和优势竞竞争方法法，南面面创造适适合金融融办公群群体的商商业形态态，吸引引东面广广场人流流，打造造休闲娱娱乐类的的商业业业态，充充分利用用交通的的便利行行和城市市聚焦功功能，以以合适的的业态截截留过往往客群。在商业部部分的推推广上，应应契合市市政工程程进度，利利用政府府的力量量，提升升本案在在马鞍山山市民心心中的地地位。3.4城城市商业业发展规规划马鞍山商商业网点点建设发发展目标标为：立立足马鞍鞍山，服服务于皖皖江地区区及长三三角地区区，逐步步形

24、成大大中小型型结合、高高中低档档并举、综综合与专专业配套套、集中中与分散散协调发发展的商商业服务务网络。到到20220年，市市人均占占有商业业营业面面积1平平方米左左右，全全市城市市商业营营业面积积达1220万平平方米。根据规划划，20020年年前商业业网点体体系布局局主要有有以下内内容：在在商业体体系上，由由市级商商业中心心、区级级商业中中心和居居住区商商业中心心构成。市市级商业业中心位位于湖南南路、湖湖西路、九九华路及及湖东路路围合而而成的“带状”区域，占占地面积积约3660公顷顷。中心心内规划划设置文文化中心心、步行行商业街街区、办办公金融融商业区区、文体体中心等等分区，建建成一个个集文

25、化化、购物物、游览览、休闲闲、餐饮饮于一体体的多功功能综合合性商业业街区，成成为我市市最繁华华的商业业集散地地，为消消费者提提供多层层次的综综合性服服务，成成为展示示我市现现代化商商业发展展水平的的窗口。结论：目目前商业业供应体体量较大大，相比比较整个个马鞍山山的商业业需求来来说还非非常不足足，目前前大量资资金向南南京流出出的现象象仍在继继续，商商业需求求潜力还还在不断断增长。本案商业业除着眼眼于规划划外，还还需考虑虑规划进进程的滞滞后性，除除了考虑虑商业的的规模效效应和品品牌效益益，还需需考虑商商业的销销售性和和自然生生长的生生命力。二、 商业环境境分析1. 商业房地地产发展展概况马鞍山市市

26、自20000年年开始被被国土资资源部列列为全国国国有土土地资本本运营试试点城市市，五年来，不不断加大大征用、回回收土地地使用权权力度，增增强政府府部门调调控土地地市场的的能力，建建立国有有土地资资本运营营新机制制。再新新的机制制下，土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌过程程具有了了较高的的透明度度，杜绝绝了通过过不正当当手段获获取廉价价土地的的行为，引进了多家的江浙地产运营商，在很大程度改变目前马鞍山住宅供不应求的状况。马鞍山房房地产市市场起步步较早，119977年当年年的商品品房交易易量便已已达到227万多多平方米米，其后后几年一一直呈现现稳步增增长的势势态，在在经历了了20000年的的低谷后后，

27、20001年年后无论是是交易套套数、交交易面积积还是交交易金额额均成倍倍增长。近近年马钢钢对职工工住宅进进行了“还债式式”建设，其其中规模模最大的的花园居居住区总总建筑面面积达到到了500万平方方米，几几乎和马马鞍山近近一年的的商品房房成交量量相当，这这将对马马鞍山的的房地产产市场产产生一定定的冲击击。马鞍山整整个房地地产市场场目前已逐逐步进入入市场化化运营的的成熟阶阶段，房房地产交交易呈现现稳步上上升趋势势。从上上表的统统计数据据可以看看出，马马鞍山的的房地产产二、三三级市场场已经形形成联动动，二手手房的交交易套数数更是二二度超越越了商品品房的交交易套数数，这将将有力的的推动马马鞍山房房地产

28、二二级市场场的快速速发展。商业地产产从前年年开始，通通过旧城城改造，危危房拆迁迁，招商商引资，商商业项目目成倍数数成长。商商业市场场发展迅迅速，天天润发、农农工商、上上海华联联、南京京苏果等等一批名名牌商贸贸企业入入驻，一一批连锁锁超市、购购物中心心、便利利店、仓仓储式商商场等新新型零售售业态的的竞相发发展，居居民的消消费结构构不断升升级，目目前商业业地产市市场已经经进入了了快速增增长期。商业用房房价格不不断上涨涨，从220033年的商商业房销销售均价价普遍在44000060000元/平方米米左右，商圈中心已有达万元以上的铺面，至目前商业房销售均价普遍在7000元/平方米左右，商圈中心则高达1

29、.8万元左右。随着苏商商、浙商商、台商商、沪商商汇聚马马鞍山，使使建市以以来就以以工业闻闻名的马马鞍山商商业一时时风生水水起，商商业形态态日益齐齐全。外外来势力力的进入入正在打打造马鞍鞍山商业业的新格格局。商商业市场场的快速速发展和和普通住住宅房价价的上涨涨，直接接刺激了了商业用用房售价价的较快上上涨。国中观点点： 工业化和和城市化化均超前前的前提提下，商商业市场场空缺正正快速被被填补，商商业面貌貌快速更更新； 马鞍山商商业风生生水起，新格局和激烈的竞争下商业蛋糕也将不断作大； 商业价格格的快速速上涨，增增大了本本案商业业的操作作空间，同同时也带带来总价价问题，合合理的控控制总价价是本案案顺利

30、去去化的关关键所在在。2. 城市商业业格局分分析马鞍山的的商业中中心区最最早在花花山区的的幸福广广场一带带，由于于城市的的南向发发展，商商业中心心区转移移到解放放路一带带，并在在此形成成规模，一一直延续续到现在在，是马马鞍山重重要的商商业中心心区之一一； 990年代代中末期期崛起的的城南商商业中心心区则位位于湖南南路与湖湖东中路路交叉口口一带；形成了了目前的的三大商商业格局局。解放路商商业街：与上世世纪800年代、990年代代两次集集中改造造不同的的是，此此次改造造完全是是市场化化运作，外外来资本本和民间间资本发发挥主体体作用，国国内外规规模企业业、品牌牌商品纷纷纷进入入，而且且这次改改造形成

31、成了向两两侧纵深深延伸发发展之势势。商业业街北端端的上海海华联吉吉买盛卖卖场开业业，营业业面积近近20000平方方米；中中段的乐乐园市场场将建成成营业面面积达11.3万万平方米米，以化化妆品、服服装知名名品牌为为主营的的大型商商场；南南端的鸿鸿泰新百百购买湖湖滨饭店店后扩建建经营场场所；位位列全国国家电连连锁店44强之列列的苏宁宁、五星星电器同同时进驻驻解放路路；解放放路上的的富邦商商业中心心和文化化宫东侧侧的新天天地广场场正在施施工，年年内将新新增营业业面积33万多平平方米。整整条商业业街进行行亮化改改造，将将建设成成一个集集购物、休休闲、娱娱乐于一一体的综综合性商商业街。花山路商商业街：作

32、为城城市东扩扩商贸板板块的花花山路及及周边地地域，天天润发卖卖场、宝宝庆酒店店等一批批商业、餐餐饮企业业生意红红火。作作为我市市规模最最大、品品种最全全的装饰饰材料批批发零售售市场的的东源建建材城，现现有经营营户2116户，营营业面积积1.88万平方方米，年年营业额额超亿元元。易初初莲花装装饰材料料大卖场场已确定定入驻，一一批上规规模的市市场、酒酒店正在在筹划之之中。城南雨山山商圈：新源市市场已经经动迁，上上海大华华集团将将投巨资资，在此此建设一一座达113万平平方米，集集购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、商商务等功功能于一一体的商商业中心心。为配配合该中中心的建建设，花花山区将将再建设设一个大大

33、型再就就业市场场。相邻邻的马钢钢职大也也将在近近期实施施改造，与与中央花花园共同同构成新新的时尚尚商品经经营区。加华商业步行街和海外海名筑的开发建设，该地域将成为马鞍山商业重心区。 与此同时时，湖东东路电子子、图书书一条街街也在完完善之中中，将与与三大商商业中心心相互贯贯通、联联动互补补，共同同促进我我市服务务业的发发展。国中观点点： 目前商业业重心区区：解放放路商业业中心辐辐射了整整个马鞍鞍山的城城市和乡乡镇的人人群； 正崛起商商业重心心：城南南雨山区区，商业业规模已已趋成熟熟，随着着中央花花园、大大华国际际、加华华广场等等运作，取取代解放放路商业业老大的的地位指指日可待待。 最具投资资潜力

34、区区：未来来市级商商业中心心，商圈圈中心不不断南移移，政府府的规划划和大力力投资，投投资潜力力不可限限量。3. 城市商业业设施发发展前景景研究3.1马马鞍山主主要街道道的商业业状况分分析为了准确确的了解解马鞍山山商业现现状，我我们逐一一对整个个城市的的主要商商业街道道（144条）的的沿街商商业点做做了全面面的市场场调查，其其中包括括：六条条纵向商商业街红旗旗路、解解放路、湖湖西路、湖湖东路、艳艳阳路、佳佳山路；八条横向向商业街街团结结街、湖湖北路、湖湖南路、雨山路、菊园路、桃源路、重阳路、华飞路。l 红旗路：全长1100000米左左右，南南起南环环路，北北至葛羊羊路，北北段宽440米，南南段宽

35、550米，车车流较大大，一直直以来都都是城市市路网中中的纵向向交通干干道。红红旗路上上各类沿沿街商业业点总数数达1446家，占占商家总总量的115.44%，沿沿街商业业面积总总量为11.2万万平方米米左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档偏低低。其业业态结构构见图：l 解放路：全长110000米左右右，南起起湖北路路，北接接花山路路，路宽宽50米米左右。车车流一般般，人流流很大，为为马鞍山山相对繁繁华的商商业一条条街。红红旗路上上沿街商商业点总总有822家，占占商家总总量的88.5%，沿街街商业面面积总量量为64400平平方米左左右，为为城市商商业，档档次横向向比较属属于高档档。

36、其业业态结构构见图：l 湖西路：全长770000米左右右，南起起南环路路，北至至红旗路路，路宽宽40米米，车流流较一般般，为城城市路网网中的纵纵向交通通干道。湖湖西路上上各类沿沿街商业业点总数数达1002家，占占商家总总量的88.2%，沿街街商业面面积总量量为4110000平方米米左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。靠靠近本案案那一段段已形成成我市餐餐饮一条条街，故故大型酒酒店、饭饭店生意意不错，名名气颇大大，较集集中。其其业态结结构见图图：l 湖东路：全长883000米左右右，南起起南环路路，北至至葛羊路路，北段段宽400米，南南段宽660米，车车流较一一般，人人流较大大，

37、与湖湖南路交交叉路口口聚集了了较多的的购物中中心，形形成了一一定的集集聚效应应。是目目前交通通主干道道，商业业繁荣，背背面大多多是电脑脑专营、软软件通信信，南面面大都是是小型服服饰、小小型店铺铺较多，人人气旺，书书店也较较多。湖湖东路上上各类沿沿街商业业点总数数达1778家，占占商家总总量的115.7%，沿街街商业面面积总量量为1.1万平方方米左右右，以城城市商业业为主，档档次横向向比较属属中档。其其业态结结构见图图：l 艳阳路：全长112000米左右右，南起起雨山路路，北至至湖南路路，路宽宽25米米，车流流较小，人人流一般般，主要要原因在在于靠近近南端的的商业气气氛尚未未形成，艳艳阳路上上各

38、类沿沿街商业业点总数数达211家，占占商家总总量的22.4%，沿街街商业面面积总量量为37700平平方米左左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：l 佳山路：全长110000米左右右，南起起雨山路路，北至至湖南路路，路宽宽30米米，车流流较大，人人流较大大，主要要原因在在于天马马汽车站站即在该该路边，同同时桃源源路与重重阳路与与该路相相互垂直直，从而而形成了了较强的的商业人人流，佳佳山路上上各类沿沿街商业业点总数数达1110家，占占商家总总量的112.44%，沿沿街商业业面积总总量为554000平方米米左右，区区域商业业为主，档档次横向向比较属属中档。其其业

39、态结结构见图图：l 团结街：全长6600米米左右，东东起花山山路，西西接红旗旗路，垂垂直于解解放路。路路宽155米，无无车流，人人流大。团团结路上上有两个个专业市市场，一一个是以以小商品品为主的的花鸟市市场，属属于典型型的马路路市场，主主要经营营的是各各类小商商品，每每个摊位位每月的的经营成成本在3300元元左右；与之隔隔街相望望是服装装市场，是是一个临临时型的的大棚市市场，商商铺以66平方米米/间进进行分割割，每个个商铺每每月的经经营成本本在4000-5500元元左右。团团结街上上各类沿沿街商业业点总数数达1110家，占占商家总总量的112.44%，沿沿街商业业面积总总量为330000平方米

40、米左右，以以城市商商业为主主，但档档次属低低档。其其业态结结构见图图：l 湖北路：全长1100000米左左右，东东起东环环路，西西至马钢钢大道，路路宽400米，车车流较大大，人流流因紧靠靠雨山湖湖及市政政府同样样较大，但但商业气气氛一般般。湖北北路上各各类沿街街商业点点总数达达35家家，占商商家总量量的4%，沿街街商业面面积总量量为36600平平方米左左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：l 湖南路：全长885000米左右右，东起起东环路路，西至至宁芜路路，路宽宽40米米，车流流较大，人人流一般般，与湖湖东路交交叉路口口聚集了了较多的的购物中中心，其其他路

41、段段商业气气氛一般般。湖南南路上各各类沿街街商业点点总数达达90家家，占商商家总量量的100.2%，沿街街商业面面积总量量为28800平平方米左左右，以以城市商商业为主主，档次次横向比比较属中中高档。其其业态结结构见图图：l 雨山路：取红旗旗路至佳佳山路，计计20000米左左右，路路宽400米，车车流较大大，人流流较高，是是交通主主干道，建建材店最最多，其其次是餐餐饮娱乐乐，与艳艳阳路交交叉路口口是三大大超市之之一农工工商，天天润发二二店也将将开在对对面，其其他路段段商业气气氛一般般。雨山山路上各各类沿街街商业点点总数达达69家家，占商商家总量量的8.2%，沿沿街商业业面积总总量为332000

42、0平方方米左右右，以城城市商业业为主，档档次横向向比较属属中高档档。l 菊园路：全长8800米米左右，东东起花山山路，西西至佳山山路，路路宽155米，车车流少，人人流一般般。菊园园路上各各类沿街街商业点点总数达达27家家，占商商家总量量的3.1%，沿沿街商业业面积总总量为110000平方米米左右，以以社区商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：l 桃源路：全长4400米米左右，东东起佳山山路，西西至湖东东路，路路宽155米，车车流少，人人流较大大。沿路路有较多多临时搭搭建建筑筑用作商商铺，另另外有部部分露天天临时摊摊位用以以销售花花、鸟等等商品。除除去临时时摊位，各各类沿

43、街街商业点点总数达达48家家，占商商家总量量的5.4%，沿沿街商业业面积总总量为115000平方米米左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中低档。其其业态结结构见图图：l 重阳路：全长111000米左右右，东起起花山路路，西至至佳山路路，路宽宽20米米，车流流少，人人流一般般。其商商铺结构构由小区区一层住住宅改造造而成，大大量的餐餐饮店聚聚集于此此，形成成了较强强的目的的地商业业，商业业辐射范范围增大大，生意意兴隆。各各类沿街街商业点点总数达达44家家，占商商家总量量的5%，沿街街商业面面积总量量为32200平平方米左左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结

44、构见图图：l 华飞路：全长6600米米左右，东东起湖东东路，西西至紫霞霞路，路路宽100米，车车流少，人人流一般般。各类类沿街商商业点总总数达332家，占占商家总总量的33.6%，沿街街商业面面积总量量为70000平平方米左左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：结论：l 商业街均均不同程程度呈现现业态聚聚集效应应。根据据业态结结构图分分析，各各条商业业街前三三项业态态比例之之和均超超过自身身街道商商业总数数的600%，业业态的聚聚集在一一定程度度上扩大大了该街街在城市市范围或或自身区区域范围围内的商商业辐射射力。如如解放路路以服饰饰、百货货为主，湖湖东路则

45、则以计算算机、电电子、百百货为主主，而重重阳路以以餐饮、服服饰，湖湖西路以以餐饮、娱娱乐、家家居用品品为主，湖湖东路以以电脑、通通讯、文文具、书书店为主主，雨山山路以建建材、餐餐饮为主主，虽然然上述五五条街在在城市路路网中的的功能及及等级各各不相同同，但其其因商业业业态的的聚集度度高，充充分发挥挥了各自自的商业业影响力力，提升升了沿街街商铺的的商业价价值。为为本案定定位提供供了借鉴鉴意义。l 业态以服服饰为龙龙头的商商业街居居多，餐餐饮、电电子电器器、家居居、百货货、娱乐乐等次之之，档次次普遍以以中低为为主。这这与整个个城市的的原先的的经济结结构单一一有关，随随着城市市的不断断开放和和产业结结

46、构的成成功调整整，中高高档次的的各类业业态已经经存在市市场空缺缺。部分分商家已已经开始始察觉马马鞍山的的消费力力的变化化：中高高档服饰饰开始进进入大型型商场，如如鳄鱼、苹苹果、BBETTTY、紫紫澜门等等；家居居业也开开始摈弃弃原先小小、零、散散的商业业模式，开开始往成成套精品品家居方方向发展展等等；中央花花园、富富邦、国国际广场场、加华华步行街街等高档档集中式式商业正正紧锣密密鼓地进进入了招招商阶段段这些些都在填填补目前前的商业业空缺，本案的成功不仅要考虑现有商业形态，还要考虑未来商业格局的变化。3.2马马鞍山现现有主要要商业业业态的发发展趋势势分析在一个城城市的发发展过程程中，商商业业态态

47、持续性性的调整整需要是是客观存存在的，业业态的缺缺乏或过过剩对于于任何商商业项目目开发都都预示着着巨大的的商机或或风险，充充分研究究当地商商业的业业态结构构，遵循循至真的的商业规规律，得得出各个个业态的的发展趋趋势是成成功做好好商业定定位的前前提。从本次商商业调查查数据中中可以看看出，马马鞍山目目前存在在的商业业业态主主要有以以下几种种：服饰饰、餐饮饮、电子子通讯、家家电、百百货、超超市、娱娱乐、洗洗浴、美美容健身身、家居居、建材材等。l 服饰：马马鞍山的的服饰业业主要存存在于解解放路商商业圈、专专业市场场（月亮亮城、团团结路服服装市场场等）、百百货商场场（新大大新、鸿鸿泰等）之之中，其其余零星星分布于于各商业业街，档档次以面面向大众众消费的的中低档档为主经营场所所营业面积积档次经营客群群消费客群群沿街商铺铺20550m22中档专卖店为为主大众消费费者专业市场场6155m2中低档薄利多销销型低收入者者/学生生百货商场场5155m2中高档注重品牌牌维护企事业中中层管理理同时，消消费者