商管公司购物中心、商场筹建运营计划管理手册34911.docx

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1、 室外步行街运作手册室外步行街街运作手册目录一、序 言言二、组织架架构三、各岗位位职责1室外步行行街管理理处经理理岗位职职责2室外步行行街管理理处客服服主管岗岗位职责责3室外步行行街管理理处客服服助理岗岗位职责责 44室外步步行街管管理处安安管主管管岗位职职责 55室外步步行街管管理处安安管员岗岗位职责责 66室外步步行街管管理处工工程主管管岗位职职责7室外步行行街管理理处工程程技工岗岗位职责责四、室外步步行街管管理处各各项工作作程序 1接管验验收工作作程序2入伙工作作程序3商户迁入入/迁出出管理工工作程序序 4装修管管理工作作程序 5业主/商户报报修处理理工作程程序 66业主/商户投投诉处理

2、理工作程程序 7保洁外外包管理理工作程程序8绿化养护护外包管管理工作作程序9空置房管管理工作作程序10钥匙管管理工作作程序11客户满满意度调调查工作作程序12安管员员日常管管理工作作程序13安管员员固定岗岗工作程程序14安管员员巡逻岗岗工作程程序15安管员员交接班班工作程程序16 停车车场管理理工作程程序 17消消防设施施设备维维护检查查工作程程序 18消消防巡视视与检查查工作程程序 19设设施设备备运行管管理工作作程序20设施设设备维护护保养工工作程序序 221设施施设备安安全操作作工作程程序 22设备备房管理理规定五、室外步步行街管管理处应应急预案案 六、室外步步行街管管理处工工作表格格序

3、言（构成要点点）1、 阐明制定本本手册的的主要目目的2、 阐明本手册册所适用用的范围围3、 阐明本手册册所指物物业管理理服务的的主要内内容4、 明确住宅物物业管理理范畴内内所制定定的方针针、目标标5、 由各地商管管公司总总经理或或(住宅宅)物业业副总最最终签署署室外步行街街管理处处组织架构设设置指引引(请依据项项目实际际编制情情况制定定)(各地)商管公司总经理分管物业副总经理租赁服务部住宅物业管理处经理安管主管室外步行街客服主管工程主管工程班长室外步行街客服助理室外步行街安管班长工程技工室外步行街安管员室外步行街街管理处处各岗位职责责室外步行街街管理处处经理岗岗位职责责1、领导管管理处全全员贯

4、彻彻、落实实公司质质量环境境方针和和目标。2、组织管管理处的的质量环环境管理理监督检检查工作作。3、对管理理处的整整体服务务质量、环环境维护护和安全全生产负负责。4、负责准准备并提提供管理理处的质质量环境境管理体体系进行行情况的的报告、质质量环境境目标实实现情况况的统计计数据；制定并并组织实实施与管管理处相相关的整整改、改改进措施施。5、结合物物业特点点，提出出业务发发展建设设与资源源调配的的建议，带带动管理理处全体体员工积积极推进进质量环环境改进进、质量量环境策策划工作作。6、负责编编制实施施管理处处管理方方案。7、负责管管理处使使用化学学品的管管理。8、负责管管理处新新增服务务项目设设计和

5、开开发的组组织策划划。9、对管理理处的内内部运作作负责，协协调处理理项目发发生的重重大问题题。10、组织织、建立立、完善善管理处处总体工工作内容容、工作作标准、考考核制度度并监督督执行，据据实进行行奖罚。11、对管管理处主主管级（含含主管级级）以上上员工的的聘用、调调动和辞辞退有建建议权，对对主管级级以下人人员的聘聘用、调调动和辞辞退有决决定权。12、结合合项目特特点制订订工作计计划，总总结实际际工作情情况，发发现问题题及时采采取纠正正、预防防措施。13、掌握握管理财财务状况况，控制制预算成成本，合合理安排排各项费费用支出出。14、接受受公司总总经理的的行政领领导及公公司各职职能部门门的业务务

6、指导，协协调管理理处与公公司、客客户及相相关协作作单位之之间的关关系。15、负责责管理处处年度培培训计划划的实施施与监督督工作。16、负责责采购计计划的审审核、批批复等工工作。17、完成成公司领领导交办办的其他他工作。室外步行街街管理处处客服主主管岗位位职责1、全面负负责客户户服务工工作，完完成公司司下达的的各项工工作任务务；2、负责制制定、贯贯彻、落落实本部部门岗位位责任制制，制定定工作要要求、工工作目标标以及建建立各项项管理制制度；3、组织本本部门做做好部门门管理体体系的组组织、审审核、实实施工作作，做好好本部门门危险源源识别、环环境识别别及风险险控制;4、负责指指导、监监督、检检查本部部

7、门各项项工作及及下属人人员的工工作完成成情况；5、负责制制定本部部门工作作计划和和物品需需求计划划，并保保证计划划的贯彻彻执行；6、负责做做好客户户服务部部与公司司其他部部门之间间的沟通通及协调调工作；7、负责培培训提高高本部门门人员的的文化素素质、工工作能力力及业务务技能；8、负责处处理业主主、商户户较重大大的投诉诉，定期期组织业业主、商商户意见见征询活活动，定定期了解解他们对对公司各各项服务务的意见见及建议议；9、协助行行政部做做好本部部人员招招聘、考考核、录录用及人人员调整整工作。10、根据据管理处处经理的的安排，布布置当日日工作，并并负责检检查、落落实工作作执行情情况；11、负责责每日

8、现现场巡视视，负责责检查公公共设施施、清洁洁、绿化化、保安安存在的的问题，及及商户经经营情况况，对发发现的问问题及安安全隐患患及时处处理解决决；12、负责责对商户户经营货货物的陈陈列、经经营品种种、营业业员管理理提出建建议； 室外步行街街管理处处客服助助理岗位位职责1、与商户户和业主主建立长长期、稳稳定及良良好的配配合关系系；2、负责办办理业主主入伙手手续及跟跟进房屋屋维修整整改进度度，及时时与业主主反馈相相关信息息；3、负责办办理商铺铺装修手手续，跟跟进装修修申请审审批进度度并及时时与业主主或商户户沟通协协调，做做好信息息反馈工工作；4、配合安安管部、工工程部对对商铺装装修进行行检查、监监督

9、，对对各种违违规行为为进行指指正、劝劝阻，并并及时向向上级领领导汇报报；5、负责办办理商户户迁入手手续，协协助商户户办理各各种缴费费手续，统统计商户户信息，编编制商户户信息档档案；6、及时了了解分管管区域各各品牌的的经营情情况，做做好业主主与商户户关于租租金的协协调关系系；7、负责办办理商铺铺退租手手续，核核查并收收缴退租租商户欠欠费；8、负责分分管区域域室外步步行街商商铺的经经营管理理秩序；9、负责室室外步行行街巡视视检查：员工进进场、商商铺开闭闭店时间间、营业业员服务务规范、仪仪容仪表表规范等等；10、现场场解决商商户投诉诉及其它它应急事事件的处处理和上上报； 11、负负责商铺铺物业管管理

10、费的的收缴、统统计、台台帐的建建立； 室外步行街街管理处处安管主主管岗位位职责1、 负责停车场场正常运运营与管管理；2、 制定各项安安管部的的工作标标准和规规范；3、 制定、贯彻彻、落实实本部门门岗位责责任制度度，建立立各项管管理制度度；4、 负责参与、组组织定期期的物业业管理质质量大检检查及配配合做好好质量体体系管理理评审的的有关工工作；5、 负责制定本本部门工工作计划划和耗材材需求计计划，并并保证计计划的贯贯彻执行行；6、负责受受理业主主/商户户投诉，并并及时反反馈有关关信息定定期了解解业主对对公司各各项服务务的意见见和建议议；7、负责本本部门人人员的专专业培训训，不断断提高管管理服务务人

11、员的的综合素素质和业业务能力力；8、针对本本部门员员工服务务过程中中的工作作表现，负负责对本本部门员员工进行行工作考考核，做做好本部部门人员员招聘计计划、人人员考核核，协助助行政部部做好人人员录用用及调整整工作；9、编制、审审核、组组织各项项应急预预案及相相关的学学习与演演练；10、负责责安排安安管员日日常工作作，维护护室外步步行街人人员、物物资（品品）、商商品的安安全；11、制定定治安防防范措施施，指导导落实所所辖范围围内的安安全防范范工作，并并定期进进行安全全检查；12、检查查、监督督、考核核安管人人员的各各项工作作，分析析所辖区区域内的的治安情情况，提提出改进进安管工工作的建建议；13、

12、协助助公安机机关查处处在室外外步行街街辖区内内发生的的各类案案件及治治安灾害害事故；室外步行街街管理处处安管员员岗位职职责1、维护室室外步行行街所辖辖区域内内的人员员、物资资（品）、商商品的安安全；2、负责保保管班级级共同使使用的安安防器材材料，并并做好交交接班记记录；3、完成规规定的安安防、消消防、保保洁监督督等工作作任务，确确保本执执勤点所所管理的的区域安安全无案案件；4、在室外外步行街街范围内内定期或或不定期期进行巡巡场，发发现事故故隐患及及时汇报报，发现现偷盗等等违法形形为及时时制止，并并报公安安部门处处理；5、做好各各项工作作记录；6、做好顾顾客、客客户的咨咨询工作作，向客客服部转转

13、达顾客客的投诉诉；7、定岗时时做好形形象展示示，体现现出公司司形象；8、认真学学习安防防、消防防、保洁洁知识，积积极参加加技能训训练，熟熟悉装备备器材性性能，不不断提高高业务技技能。 室外步行行街管理理处工程程主管岗岗位职责责1、负责工工程部的的各项工工作，组组织开展展室外步步行街工工程设备备的维修修、养护护、运行行、管理理；2、根据相相关法律律法规、总总公司要要求，负负责制定定工程管管理制度度和设备备操作程程序、工工作标准准；3、对室外外步行街街公共设设施设备备能耗进进行分析析，制定定节能降降耗的措措施；4、负责组组织对各各项工程程设备、设设施进行行改造；5、组织拟拟定设备备管理、操操作、维

14、维护的各各种规章章制度和和技术标标准，并并监督执执行；6、组织本本部门做做好部门门管理体体系的组组织、审审核、实实施工作作，做好好本部门门危险源源识别、环环境识别别及风险险控制；7、组织收收集、编编制各种种设备的的技术资资料、图图纸，做做好设备备的技术术管理工工作；8、负责制制订培训训计划，定定期开展展对本部部门员工工的业务务培训；9、负责监监督、检检查、指指导本部部门员工工工作，定定期对本本部门进进行考核核；10、负责责洽谈、评评估、监监督工程程外包项项目，组组织对外外包工程程的质量量验收；11、负责责监督员员工各项项劳动保保护措施施落实到到位，员员工对各各种设施施设备的的安全操操作；12、

15、负责责跟进工工程单的的作业及及完成情情况；13、定期期组织所所辖员工工进行技技术和安安全生产产等业务务知识交交流；14、全面面掌握常常用物料料、维修修零件、工工具等材材料的品品质情况况；室外步行街街管理处处工程技技工岗位位职责1、自觉遵遵守公司司的各项项规章制制度、操操作规程程，安全全、认真真操作；2、熟悉变变、配电电室高低低压设备备的配置置和使用用状况，会会按规程程操作高高低压设设备，会会操作消消防设备备，会处处理电梯梯困人等等；3、熟悉室室外步行行街内高高低压线线路，配配电室出出线回路路走向。严严格遵守守电气设设备运行行维护保保养制度度，能正正确判断断处理一一般电气气故障，并并采取应应急措

16、施施；4、发生停停电或其其他事故故应及时时与供电电部门取取得联系系，迅速速查明原原因，采采取应急急措施；5、做好供供电线路路的巡视视、检查查，发现现事故隐隐患及时时处理；按照设设备维护护保养计计划的要要求完成成设备的的维护保保养工作作，保证证设备正正常运行行；6、熟悉所所辖供电电系统和和设备的的性能、控控制原理理及其运运行状况况，分析析日耗电电量和日日、月负负荷等运运行参数数，发现现异常情情况及时时汇报，正正确处理理；7、坚守岗岗位，按按时上下下班，认认真交接接班，做做好各类类记录，保保管好资资料、工工具；8、必须掌掌握设备备运行的的技术状状况，发发现问题题立即报报告；9、按保养养规程做做好设

17、备备的日常常及月度度保养工工作，确确保重点点设备经经常处于于良好的的技术状状态；10、当班班人员必必须严守守保养规规程，服服从安排排，保证证维修质质量，按按时完成成任务；11、熟悉悉室外步步行街供供水网络络走向，水水阀门、水水表的位位置和数数量，并并会正常常地操作作；12 严严格遵守守公司制制定的水水泵设备备的运行行、维护护、保养养制度；13、发生生停水或或其他事事故应及及时与有有关部门门联系，迅迅速查明明原因，并并采取应应急措施施。14 做做好下水水管道维维护、疏疏通，雨雨水井的的检查等等的工作作。 室外步行街街管理处处各项工作程程序接管验收工工作程序序1 目的的规范物业的的接管验验收工作作

18、，确保保接管物物业的验验收符合合规定要要求。2 适用用范围适用于公司司所承接接的所有有物业的的接管验验收工作作。3 职责责3.1物业业管理处处成立物物业接管管验收小小组，各各地商管管物业副副总担任任验收小小组组长长，管理理处经理理担任副副组长；3.2物业业管理处处具体负负责编制制接管验验收方案案并实施施，撰写写接管验验收报告告，进行行问题复复验及编编写复验验报告；并依据据本规程程进行物物业的接接管验收收工作，形形成记录录；3.3工程程部负责责接管验验收工作作的具体体操作实实施，并并注意环环保及安安全配套套设施的的完善完完好。4 工作作程序4.1 成成立接管管验收小小组4.1.11各地商商管物业

19、业副总负负责成立立物业接接管验收收小组，并并担任组组长，管管理处经经理担任任副组长长。成员员由物业业管理处处经理及及骨干组组成，包包括：资资料接收收人员、各各类工程程项目验验收人员员、相关关配合人人员等。4.1.22项目所所在公司司组成物物业移交交小组，小小组成员员包括：总经理理、规划划设计部部门人员员、施工工管理部部门人员员、监理理人员等等，并指指定物业业移交负负责人与与物业管管理处接接管验收收小组对对接。4.1.33明确物物业接管管验收小小组的分分工：4.1.33.1物物业管理理处： aa) 物物业管理理处经理理负责编编制接管管验收方方案及接接管验收收报告，并并实施物物业的全全面验收收检查

20、；b) 物业业管理处处工程主主管及资资料员负负责物业业项目产产权、工工程、设设备资料料的接收收；工程程主管负负责房屋屋本体、公公共配套套设施和和机电设设备实物物的接收收；c) 资料料员负责责业主资资料的接接收及物物业项目目产权、工工程、设设备资料料的保管管工作；d) 客服服助理协协助楼宇宇的分户户验收；e) 物业业管理处处经理和和工程主主管负责责对检查查出的问问题进行行后续跟跟踪，督督促移交交小组整整改及再再验，直直至合格格。4.1.33.2工工程部负负责接管管验收工工作的具具体操作作实施，并并注意环环保及安安全配套套设施的的完善完完好。4.1.33.3项项目所在在公司的的物业移移交小组组负责

21、根根据接管管验收方方案内容容移交相相关的资资料及实实物，并并对接管管验收小小组查出出的问题题实施整整改。4.2制定定物业接接管验收收方案4.2.11物业管管理处经经理负责责编制接接管验收收方案，接接管验收收方案的的内容包包括（但但不限于于）：a) 接管管验收项项目清单单；b) 接管管验收日日期安排排；c) 物业业管理处处接管验验收参加加部门、人人员、分分工及培培训计划划；d) 项目目所在公公司、监监理单位位、施工工单位负负责人及及参加人人员；e) 楼宇宇接管验验收顺序序；f) 接管管验收进进度计划划；g) 接管管验收标标准；h) 编制制人、审审批人、日日期落款款栏。4.2.22接管验验收方案案

22、经各地地商管物物业副总总级总经经理审批批，项目目公司总总经理确确认后，33个工作作日内报报商管总总部物业业管理部部，物业业管理部部根据接接管项目目的实际际情况对对物业接接管验收收工作进进行指导导、监督督及检查查。4.2.33接管验验收小组组将经审审批的接接管验收收方案呈呈送项目目所在公公司。4.3 物物业管理理处接管管验收前前的准备备工作4.3.11物业管管理处对对参加验验收人员员进行接接管验收收专业培培训，并并熟悉接接管验收收方案内内容；4.3.22接管验验收前，相相关标准准表格必必须准备备完备；物业业接管验验收标准准、物物业验收收与移交交资料清清单、物物业接管管验收项项目清单单、物物业接管

23、管验收问问题处理理单等等；4.3.33接管验验收前，相相关检测测工具、仪仪器必须须准备完完毕；4.3.44，结合合项目的的实际情情况，填填写物物业接管管验收项项目清单单，并并进行归归类。清清单可进进行以下下分类：单体房房屋验收收清单（从从业主方方面考虑虑）、公公共设施施设备及及场地按按系统验验收清单单（从不不同施工工方方面面考虑）。4.4 验验收与接接管实施施作好接管验收准备成立接管验收小组公司下达接管验收指令4.4.11接管验验收工作作程序：提出问题硬件设施、设备初验发现问题初步合格硬件设施、设备验收施工单位整改施工单位整改是否合格否补充完善相关资料否是是否合格进行资料验收移交记录归档是4.

24、4.22 文件件资料的的验收一般情况下下，文件件资料应应提前于于其他项项目完成成验收；验收责责任人发发现缺少少有关资资料时，应应及时向向移交单单位索取取；验收收完毕填填写相关关记录。文文件交接接的详细细资料见见物业业接管文文件资料料验收清清单。4.4.33对在建建物业的的隐蔽工工程，接接管验收收小组可可根据工工程进度度情况提提前于整整体工程程的完工工，先进进行局部部验收，并并做好相相关记录录。4.4.44 物业业的检查查验收接管验收人人员按制制定好的的清单内内容及相相应的接接管验收收标准进进行检查查验收。4.4.44.1以以物业管管理处为为主成立立土建、电电器、采采暖、附附属设施施、钥匙匙验收

25、小小组，施施工单位位按照相相应机构构派人员员参加各各小组。 a) 土土建工程程，包括括内墙、棚棚顶、屋屋面、楼楼地面、门门窗、卫卫生间防防水等；b) 电气气及智能能化，包包括电器器线路、照照明器具具智能系系统、开开关插座座、线路路布设等等。c) 水、暖暖系统，包包括管道道、水表表等。d) 钥匙匙交验，包包括室内内钥匙、门门洞钥匙匙、各种种表箱钥钥匙等。4.4.44.2将将存在的的问题填填写在物物业接管管验收项项目清单单上。每每天接管管验收人人员将验验收材料料交给物物业管理理处工程程主管汇汇总至物物业接管管验收问问题处理理单。4.4.44.3钥钥匙管理理a) 物业业管理处处派专人人管理接接收的钥

26、钥匙。b)钥匙接接收后登登记在钥钥匙管理理清单中中，并按按留用、分分发分类类保管，其其中留用用（一把把）栓在在钥匙牌牌上，并并标识清清楚。c)施工单单位借钥钥匙，应应出具甲甲方代表表签署的的钥匙匙借用申申请表，并并在上面面登记签签字，明明确借出出和收回回责任。4.4.55 编制制接管验验收报告告4.4.55.1物物业管理理处接管管验收小小组在验验收完成成后，物物业管理理处经理理根据汇汇总的所所有接管管验收记记录，在在三个工工作日内内编制物物业接管管验收报报告，内内容包括括：a) 接管管验收范范围及过过程说明明；b) 资料料验收中中发现的的资料不不齐全、不不真实、不不合格等等问题；c) 房屋屋本

27、体、公公共配套套设施、机机电设备备验收中中发现的的不影响响房屋结结构安全全和设备备 使用安全全的质量量问题；d) 房屋屋本体、公公共配套套设施、机机电设备备验收中中发现的的影响房房屋结构构安全、影影响相 邻房屋安安全和设设备使用用安全的的质量问问题；e) 建议议整改期期限；f) 验收收记录复复印件。4.4.55.2 物业业接管验验收报告告经各各地商管管物业副副总级总总经理审审核后，报报至项目目管理公公司，同同时报商商管总部部物业管管理部备备案。4.4.55.3物物业的验验收总结结会议 物物业移交交与接管管各方在在接管验验收报告告完成后后召开物物业移交交与接管管会议。会会议内容容（不限限于）：a

28、）确定物物业移交交时间；b）审议在在接管验验收过程程中存在在的重大大质量问问题，并并制定解解决措施施；c）确定整整改及复复查时间间。4.4.66 物业业移交与与接管4.4.66.1在在落实存存在问题题的整改改措施后后，移交交及接管管双方负负责人填填写项项目工程程移交记记录表，完完成物业业移交与与接管。4.4.66.2移移交小组组与接管管验收小小组解散散，接管管验收遗遗留问题题的处理理由物业业管理处处经理及及工程主主管跟进进监督；项目所所在公司司指定专专人负责责处理接接管验收收遗留问问题。4.4.77 接管管验收遗遗留问题题的处理理4.4.77.1物物业管理理处将物物业接管管验收问问题处理理单与

29、与物业业接管验验收报告告一同同交给项项目所在在公司，项项目所在在公司根根据物物业接管管验收报报告建建议，将将物业业接管验验收问题题处理单单交给给相应的的单位（部部门）进进行整改改，将整整改结果果填写在在物业业接管验验收问题题处理单单上，作作为复检检依据。4.4.77.2所所有接管管验收中中发现的的问题都都需在入入伙前处处理完毕毕。4.4.77.3物物业管理理处在接接管验收收过程中中发现的的任何可可能影响响项目入入伙、公公司品牌牌形象和和后续物物业服务务的重大大问题时时，必须须及时（二二个工作作日内）向向项目所所在公司司提出书书面报告告。4.4.88 物业业管理处处根据复复检结果果，编写写接管管

30、验收存存在问题题复验报报告，交交项目公公司工程程（配套套）部经经理、总总经理确确认，报报商管总总部物业业管理部部备案，并并转项目目管理中中心质量量监管部部。4.4.99 对不不符合移移交条件件，存在在影响入入伙或入入伙后可可能出现现重大质质量问题题隐患的的，物业业管理处处将进行行复验，直直至符合合移交条条件方能能移交。4.4.110 资资料的保保存接管验收后后物业管管理处将将公司物物业的产产权、工工程、设设备资料料及所有有交接记记录归档档长期保保存。5 记录录5.1物物业接管管验收项项目清单单5.2物物业接管管验收问问题处理理单5.3 物物业接管管文件资资料验收收清单入伙工作程程序1 目的的代

31、项目公司司将验收收合格及及已完成成竣工备备案的房房屋交付付与业主主；初步步向业主主展示物物业管理理服务的的标准及及内容，通通过对业业主入伙伙过程的的控制，做做到既方方便业主主，又规规范管理理程序。2 适用用范围适用于万达达广场物物业管理理处及万万达各住住宅项目目的业主主入伙手手续办理理。3 职责责3.1物业业管理处处负责编编制物业业入伙方方案，并并按方案案准备及及策划、指指导和监监督入伙伙管理工工作；3.2物业业管理处处负责员员工入伙伙工作的的培训；3.3物资资管理处处负责管管理中心心办公用用品、劳劳动工具具及员工工服装的的配备；3.4财务务审计部部指导物物业管理理处收费费员开具具票据、收收取

32、各种种费用；3.5物业业管理处处经理负负责组织织、协调调、落实实入伙手手续各项项工作的的顺利实实施；3.6 资资料员（客客服助理理）负责责建立用用户档案案，并妥妥善保存存；3.7 收收费员负负责向业业主收取取各种规规定的费费用，送送交公司司财务部部或指定定银行；3.8 工工程主管管负责组组织人员员与业主主进行房房屋交接接验收及及质量跟跟踪管理理；3.9 维维修工负负责为业业主提供供水电开开启服务务及用量量查验交交接，必必要时协协同进行行房屋交交接工作作。4 工作作规程4.1入伙伙准备4.1.11拟订项项目集中中入伙方方案4.1.11.1项项目集中中入伙方方案由物物业管理理处经理理组织拟拟定，报

33、报各地商商管物业业副总、总总经理批批准后，于于入伙前前30日日报商管管总部物物业管理理部核准准。4.1.11.2入入伙方案案的内容容应包括括但不限限于： a) 入伙的的时间及及实施地地点； b) 入伙工工作目标标及接待待能力要要求； c) 入伙手手续办理理的流程程； d) 接待现现场布置置要求；e) 可能能紧急情情况及处处置预案案要求； f) 负责责入伙工工作的人人员安排排及职责责；g) 入伙伙过程中中使用的的文件和和表格；h) 入伙伙准备工工作的安安排及要要求； i) 所需费费用预算算。4.1.22物资管管理处在在入伙前前将物业业管理处处的办公公用品、劳劳动用具具及各岗岗位员工工服装配配备完

34、毕毕。4.1.33物业管管理处组组织人员员培训4.1.33.1按按人员分分工，明明确各组组的任务务及与其其它组的的衔接要要求；4.1.33.2对对工作流流程、注注意事项项及入伙伙中业主主普遍关关注的收收费、验验收、房房屋质量量保修、装装修等问问题进行行培训。4.1.44物业管管理处在在业主入入伙前115个工工作日准准备好用用于入伙伙必要资资料，并并整理汇汇总备用用。4.1.55办理入入伙手续续的工作作现场应应张贴入入伙公告告及业主主入伙流流程图，并并指定专专人负责责业主办办理入伙伙手续时时的各类类咨询和和引导，以以便入伙伙工作顺顺利进行行。 4.2 入入伙审查查登记4.2.11 业主主入伙前前

35、应准备备如下资资料： a) 由项目目公司出出具的房房屋出库库单、取取钥匙单单等(或其它它形式的的入伙通通知单)； b) 维修基基金产权权人发票票联； c) 业主或或法人代代表身份份证及复复印件； d) 业主及及家属或或法人代代表一寸寸照片各各二张； e) 代理人人入住委委托证明明及代理理人身份份证； f) 供暖回回执单（依依据各地地实际情情况而定定）； g) 项目公公司告知知业主应应携带的的其它文文件资料料。4.2.22 经查查验资料料确认无无误后，向向入伙申申请人发发放和签署如下下资料： a)临临时管理理规约（依依据各地地实际情情况而定定）、前前期物业业服务协协议 b)业业主手册册、装装修手

36、册册 c)房房屋使用用说明书书、房房屋质量量保证书书 d)业业主（住住户）家家庭情况况登记表表/公公建使用用人登记记表 e)消防防安全责责任书4.3 预预交费用用 收收费员根根据收费费标准向向业主收收取各项项费用，并并开具相相应票据据给业主主，费用用项目包包括： a)自自购房房合同或或入伙伙通知单单约定定的交房房之日起起三个月月的物业业管理费费；（收收费期限限依据各各地实际际情况而而定） b)装装修管理理费、垃垃圾清运运费等有有关装修修方面的的收费项项目； c)水水、电、气气、供暖暖等有关关能源费费用，或或代收代代缴费用用； d)其其它需要要收取的的相关费费用。4.4 发发放钥匙匙及房屋屋验收

37、4.4.11 上述述手续完完成后，向向业主发发放钥匙匙，并与与业主在在钥匙匙发放登登记表中中签字确确认；物物业管理理处指定定专人陪陪同业主主一起验验收其名名下的物物业，登登记水、电电、气表表底数，双双方在房房屋验收收表上上签字。4.4.22验收发发现问题题时，陪陪同业主主验房人人员应详详实记录录在房房屋验收收表上上，并反反馈至物物业管理理处，汇汇总相关关房屋验验收整改改问题。4.4.33物业管管理处将将已办理理入伙手手续的楼楼、单元元房间号号码及相相应业主主姓名等等非保密密信息，及及时通知知工程部部、保安安部等部部门，以以便陆续续开展对对业主的的各项服服务。4.4.44资料员员应及时时将各项项

38、业主资资料归档档，并注注意保存存、保密密。4.5房屋屋交收问问题的整整改4.5.11验收发发现问题题时，验验房人员员建议业业主将钥钥匙交给给物业人人员便于于日后维维修，并并请业主主签署业业主托管管钥匙委委托书，钥钥匙接管管后应妥妥善保管管；4.5.22物业管管理处根根据房房屋验收收表所所登记内内容进行行统计、汇汇总、分分类，并并形成房房屋整改改问题通通知单送送达项目目公司并并确认，同同时配合合项目所所在公司司监督施施工单位位对房屋屋整改问问题的维维修，以以免影响响业户装装修4.5.33维修完完成并通通过物业业管理处处检验后后，物业业管理处处联系业业主前来来复验，向向业主交交回所保保留的钥钥匙并

39、请请业主在在房屋屋验收表表、业业主托管管钥匙委委托书上上签字确确认。4.5.44物业管管理处集集中入伙伙结束后后一周内内，物业业管理处处会同项项目公司司组织相相关人员员对入伙伙过程中中反映出出来的房房屋质量量、销售售服务、物物业服务务等方面面问题进进行汇总总统计，形形成入入伙总结结报告，将将入伙伙总结报报告报报商管总总部物业业管理部部、项目目管理中中心质量量监管部部备案。5 记录录业主（住住户）家家庭情况况登记表表资料发放放签收单单房屋验收收表钥匙发放放登记表表业主托管管钥匙委委托书房屋整改改问题通通知单商户迁入/迁出管管理工作作程序1 目的的规范商户进进驻商铺铺及退租租等相关关管理工工作事项

40、项，有效效控制商商户迁入入/迁出出过程中中各服务务环节、细细节，为为业主及及商户提提供高效效管理服服务，满满足合理理需求。2 使用用范围 适用于于各地万万达广场场内销售售型商铺铺商户迁迁入/迁迁出管理理工作。3 职责责3.1客服服部负责责通知并并协助工工程部，根根据房房屋及设设备验收收表核核查能源源底数（如如是非插插卡表），验验收单元元设备设设施。3.2客服服部负责责进行有有偿服务务情况统统计，向向财务部部提供信信息，收收缴费用用。3.3客服服部负责责与财务务部核对对商户缴缴费情况况，催交交欠费，制制作商商户退租租交款通通知书。如如有欠缴缴应立即即通知安安管部，禁禁止商户户将其物物品搬离离商铺

41、。3.4客服服部负责责撤除商商户名牌牌/门楣楣标识及及各种广广告。3.5工程程部负责责验收屋屋内设施施、设备备有无损损毁、改改动。3.6工程程部负责责检查强强电、弱弱电，表表底数、商商户区域域内水表表读数。3.7安管管部负责责向客服服部提供供该商户户车位、车车辆信息息等情况况，禁止止退租商商户车辆辆及无关关人员进进入。3.8安管管部负责责检查室室内消防防设备是是否有损损坏和丢丢失。4 商户户迁入/迁出管管理规程程4.1 商商户迁入入4.1.11商户进进驻需向向商管（物物业）公公司提交交材料：a业主与商商户的租租约副本本；b业主签署署的进驻驻通知确确认书；c商户企业业营业执执照、资资质证明明；d

42、商户企业业法人证证件及照照片；4.1.22商户进进驻需向向商管（物物业）公公司登记记和提供供的信息息： a商户企业业法人联联系方式式、店面面负责人人联系方方式；b商户车辆辆登记；c商户常驻驻人员登登记（包包括证件件、联系系方式等等）4.1.33商户进进驻需与与商管（物物业）公公司签署署和接受受的文件件材料： a商户户签署商商铺经营营管理公公约；b商户签署署消防防安全责责任书及及相关安安全管理理制度；c商户签收收装修修管理手手册并并承诺遵遵守，及及签署相相关管理理制度；4.1.44商户至至商管（物物业）公公司（财财务部）按按照规定定，交纳纳有关费费用；4.1.55商户进进驻时，如如需进行行装修申

43、申请，应应详阅装装修管理理手册及及有关规规定，并并按有关关手续及及规定，向向商管（物物业）公公司办理理装修申申报手续续（按装装修管理理制度执执行）。4.1.66商户进进驻时，业业主或商商户所委委托搬运运人员，应应按商管管（物业业）公司司指定路路径进入入万达广广场商铺铺及保证证道路畅畅通；同同时于搬搬运时亦亦应注意意保护万万达广场场商铺公公共区域域的设备备、设施施。如造造成损坏坏，业主主及商户户须作出出相应的的赔偿。4.1.77商户进进驻后，必必须向商商管（物物业）公公司提供供该商户户相关负负责人的的具体信信息和具具体联络络办法，以以备发生生紧急事事故或必必要情况况下联络络之用。同同时，如如上述

44、名名单或联联络办法法有所更更改，应应即时通通知商管管（物业业）公司司更改登登记档案案，避免免发生紧紧急事故故或必须须情况下下无法联联络而造造成不必必要的损损失。4.2 商商户迁出出4.2.11需办理理迁出的的商户，应应在迁出出前向商商管（物物业）公公司递交交与业主主签订之之退租协协议书或或业主出出具之同同意迁出出证明，由由商管（物物业）公公司备案案。4.2.22申请办办理撤销销租用设设备、设设施服务务合约，与与业主进进行物品品交接、清清点手续续，并向向商管（物物业）公公司提交交有关商商铺内物物品清点点、交接接完毕之之书面说说明材料料，由商商管（物物业）公公司备案案。4.2.33缴清有有关应付付

45、而未付付费用，包包括管理理费、水水电费、天天然气、停停车费及及其他租租用设备备、设施施服务费费等。4.2.44贵重物物品或大大型设备备如需搬搬出商铺铺，须由由业主（或或其书面面委托人人）到达达现场确确认后，方方可办理理物品放放行手续续。4.2.55如业主主与商户户之间就就商铺室室内装饰饰装修清清场、恢恢复有特特殊要求求的，应应在商户户办理迁迁出申请请时向商商管（物物业）公公司予以以特殊说说明，并并由商管管（物业业）公司司进行监监管控制制；如未未作说明明，商管管（物业业）公司司不予负负责。4.2.66商户迁迁出时，委委托搬运运人员，从从指定路路径迁出出及注意意保护万万达广场场商铺公公共区域域的设备备、设施施；如造造成损坏坏，有关关业主及及商户须须作出相相应的赔赔偿。